УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №292/1090/25 Головуючий у 1-й інст. Гуц О.В. 
Категорія 23 Доповідач Коломієць О. С.  

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
06 квітня 2026 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді Коломієць О.С.
суддів Талько О.Б., Павицької Т.М.
з участю секретаря 
судового засідання Драч Т.А.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м.Житомирі цивільну справу №292/1090/25 за позовом ОСОБА_1 до Приватного підприємства «Новозаводські аграрні інвестиції», Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» про розірвання договору оренди землі 
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС»
на рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 27 жовтня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Гуц О.В.
в с т а н о в и в:
У жовтні 2025 року ОСОБА_1 звернулась з даним позовом, в якому просила розірвати договори оренди землі від 10 серпня 2016 року, укладені між нею та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0123, площею 2,4915 га, 1825483600:05:000:0154, площею 0,8598 га та стягнути судові витрати.
Позовні вимоги мотивувала тим, що вона є власником вищевказаних земельних ділянок, які розташовані на території Новозаводської сільської ради Житомирського (Пулинського) району Житомирської області.
10 серпня 2016 року вона з ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» уклала договори оренди землі, за умовами яких в оренду строком на 10 років підприємству передані вказані земельні ділянки зі сплатою орендної плати щороку до 31 грудня.
17 листопада 2016 року договори зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Вказувала, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» протягом 2022-2024 років не виконувало належним чином взяті на себе зобов`язання та не сплатило орендну плату за користування належними їй земельними ділянками, а тому вважає, що договори оренди та додаткові угоди мають бути розірвані.
Крім того, як стало відомо з Державного реєстру речових права на нерухоме майно, 05.06.2025 між ТОВ «Агро-ЄС» та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» укладено договір купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, за умовами якого ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» продає, а ТОВ «Агро-ЄС» придбаває право користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення, зокрема на належні їй земельні ділянки.
Рішенням Пулинського районного суду Житомирської області від 27 жовтня 2025 року позов задоволено. Розірвано договір оренди землі від 10 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1825483600:04:000:0123, площею 2,4915 га. (номер запису про інше речове право: 17594404 від 17.11.2016), (право оренди за якими було продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТОВ «Агро-ЄС»).
Розірвано договір оренди землі від 10 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_1 та Приватним підприємством «Новозаводські аграрні інвестиції», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 1825483600:05:000:0154, площею 0,8598 га (номер запису про інше речове право: 17592458 від 17.11.2016), (право оренди за якими було продано на підставі договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06, укладеного між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ТОВ «Агро-ЄС»). Вирішено питання про розподіл судових витрат. 
Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду першої інстанції, представник ТОВ «Агро-ЄС» подав апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на неповне з`ясування обставин справи, порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить рішення суду скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначає, що районний суд дійшов помилкового висновку про порушення відповідачем обов`язку по сплаті орендної плати за договорами за 2022-2024 роки, оскільки ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» вживалися заходи щодо отримання позивачем орендної плати.
Так в матеріалах справи відсутні належні та допустимі докази, які б свідчили про навмисне ухилення відповідача від виконання зобов`язань по договору. Жодних претензій чи вимог щодо розрахунків за договором від позивача не надходило, що в свою чергу свідчить про небажання саме позивача отримати належне виконання зобов`язань за договором. Вище наведене свідчить про відмову позивача прийняти виконання з боку відповідача, оскільки позивач має можливість отримати виконання за договором у робочий час за місцезнаходженням ПП «Новозаводські аграрні інвестиції». 
Судом не враховано положення пунктів 6 і 8 договору оренди, які дозволяють сплату орендної плати в натуральній формі шляхом передачі сільськогосподарської продукції, що оформлюється актами приймання-передачі. Погодження цієї форми орендної плати (переліку товарів чи продукції, кількості, якості, ціни, місця, порядку, строків поставки тощо) здійснюється за усною домовленістю сторін й оформляється підписанням сторонами актів прийняття передачі та/або товарних або товаротранспортних накладних, підписанням яких і є такою домовленістю. Орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості днів оренди, а в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 25 грудня поточного року. 
Виплата орендної плати упродовж всього строку дії договору здійснювалась у готівковій формі в офісі відповідача, жодних заяв про зміну способу виплати орендної плати позивачем не подавалось. Проте, відповідач неодноразово в телефонному режимі і шляхом надсилання листів запрошував позивача отримати належні йому суми орендної плати. Позивачка не надала доказів, які б виключали виконання зобов`язань у натуральній формі, а суд не витребував відповідних документів, чим порушив вимоги статті 13 ЦПК України щодо всебічного з`ясування обставин справи.
Відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, з січня 2019 року відповідач нараховував позивачці орендну плату, але остання протягом 2022-2024 років не зверталася до відповідача за отриманням орендної плати, виключно з метою створення штучних умов щодо дострокового розірвання договору оренди земельної ділянки, що в першу чергу свідчить про неправомірну поведінку позивача. 
Позивачка повинна була здійснити прийняття виконання, шляхом приходу в офіс відповідача та отримати гроші чи майно. Жодних претензій та вимог по договору в частині розрахунку з її боку відповідач не отримував, що свідчить про небажання саме позивачки отримати розрахунок по договору, відповідно вона відмовляється прийняти виконання з боку відповідача.
Вказує, що позивачка може отримати належне їй виконання по договору, завітавши до офісу відповідача в робочий час. Але позивачка не бажає отримати виконання, так як остання має намір укласти договір з іншим Орендарем на кращих умовах ніж з відповідачем, що є недобросовісною поведінкою із боку позивача.
Таким чином відсутність фактичного отримання орендної плати не є порушенням орендаря, а є наслідком прострочення з боку орендодавця, який не вчинив необхідних дій для прийняття належного виконання.
Крім того, позов був пред`явлений до суду з порушенням частини 2 статті 27 ЦПК України, відповідно до якої позови до юридичних осіб пред`являються в суд за їхнім місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
Вказує, що у зв`язку з укладенням договору купівлі-продажу права користування земельними ділянками № 5/06 між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» (попередній орендар) та ТОВ «Агро-ЄС» (новий орендар), фактичною та юридичною стороною оспорюваного договору оренди є ТОВ «Агро-ЄС», яке знаходиться в місті Київ.
Місцезнаходження ТОВ «Агро-ЄС» місто Київ, що обумовлює необхідність розгляду справи Святошинським районним судом міста Києва.
ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» є неналежним відповідачем у справі, оскільки ТОВ «Агро-ЄС» набуло права оренди за договором купівлі-продажу № 5/06 в червні 2025 року, отже, є єдиним належним відповідачем.
Також, в матеріалах справи містяться відомості, які підтверджують те, що ТОВ «Агро-ЄС» неодноразово зверталося до позивача з пропозицією погасити заборгованість попереднього орендаря ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» - з метою недопущення порушення інтересів позивача. Звертає увагу, що відповідно до принципу персональної відповідальності, закріпленого у цивільному законодавстві України, особа не може нести відповідальність за зобов`язання іншої особи, якщо інше не передбачено договором або законом, а розірвання договору оренди землі внаслідок невиконання зобов`язань є формою юридичної відповідальності за порушення умов договору.
ТОВ «Агро-ЄС» отримало на підставі Акту від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» докази, що підтверджують направлення ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» на адресу позивача листів з проханням надати реквізити для сплати орендної плати та необхідності отримати орендну плату за місцезнаходженням орендаря. Зазначені листи поверталися відправнику з поштовою відміткою «Адресат відсутній за вказаною адресою», що свідчить про неможливість належного вручення повідомлень та вкотре підтверджує прострочення кредитора відповідно до частини 1 статті 613 ЦК України.
У поданому відзиві представник позивача адвокат Ващук Ю.С. просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення місцевого суду - без змін. При цьому зазначає, що рішення суду є законним та обґрунтованим, оскільки суд першої інстанції під час розгляду справи вірно встановив обставини справи, правильно застосував матеріальний закон, дотримався процедури розгляду справи та вирішив спір у відповідності з нормами чинного законодавства. При цьому зазначає, що під час розгляду справи було встановлено, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не було виконано умови договорів оренди, а тому наявні підстави для їх розірвання з підстав пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати). Також просила розгляд справи проводи за відсутності сторони позивача.
Представник ТОВ «Агро-ЄС» в судовому засіданні доводи апеляційної скарги підтримав, просив її задовольнити. 
Інші учасники справи в судове засідання не з`явились, хоча про дату, час і місце розгляду справи були повідомлені належним чином. 
За приписами ст. 372 ЦПК України, суд апеляційної інстанції відкладає розгляд справи в разі неявки у судове засідання учасника справи, щодо якого немає відомостей про вручення йому судової повістки або за його клопотанням, коли повідомлені ним причини неявки буде визнано судом поважними. Неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. 
З урахуванням наведеного, колегія суддів здійснює розгляд справи за відсутності всіх учасників справи, які не з`явились в судове засідання та без здійснення фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу, відповідно до ч.2 ст. 247 ЦПК України.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, апеляційний суд вважає, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню виходячи з наступного.
Судом під час розгляду справи встановлено, що згідно свідоцтв про право на спадщину за законом від 12.09.2015, ОСОБА_1 на праві власності належать земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0123, площею 2,4915 га, 1825483600:05:000:0154, площею 0,8598 га, для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані на території Новозаводської сільської ради Житомирського району Житомирської області.
Згідно договорів оренди землі від 10.08.2016, укладених між ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» та ОСОБА_1 , остання передала підприємству в оренду строком на 10 років земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0123 (площею 2,4915 га), 1825483600:05:000:0154 (площею 0,8598 га), які знаходяться на території Новозаводської сільської ради Пулинського району Житомирської області
Пунктами 9, 11 договорів передбачено, що орендна плата становить 4% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за рік і на дату укладення договору складала 257 грн. 16 коп. Орендна плата вноситься орендарем щорічно у грошовій або натуральній формі (продукцією, вирощеною орендарем). У випадку, якщо орендна плата вноситься в натуральній формі, ціна продукції встановлюється на рівні ціни, за якою орендар продає аналогічну продукцію третім особам. Орендна плата вноситься щороку до 31 грудня.
Згідно пунктів 35-36 договорів, дія договору припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи-орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї з сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Пунктом 40 договорів визначено, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність згідно до закону та цього договору.
З інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна №№436100380, 436100480 від 19.07.2025, вбачається, що земельні ділянки з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0123, площею 2,4915 га, 1825483600:05:000:0154, площею 0,8598 га, цільове призначення яких - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, належать ОСОБА_1 та 17.11.2016 проведено державну реєстрацію права оренди вказаних земельних ділянок, номер запису про інше речове право: 17594404, 17592458, рішення про державну реєстрацію №№32515814, 32513853, та передані в оренду ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» на 10 років. 
Згідно відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору, за період з січня 2021 року по грудень 2024 року, ОСОБА_1 у грудні 2021 року ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» нарахувало 9 937,88 грн, а виплатило у січні 2022 року - 2 785,45 грн, у лютому 2022 року - 7 606,97 грн. Інформація про доходи ОСОБА_1 одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» за 2022-2024 роки, відсутня.
Відповідно до договору купівлі-продажу права користування (оренди) земельних ділянок сільськогосподарського призначення №5/06 від 05.06.2025, укладеного між ТОВ «Агро-ЄС» та ПП «Новозаводські аграрні інвестиції», переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, право оренди яких є предметом продажу (відчуження) та акта приймання-передачі права користування (оренди) земельних ділянок, останнє продало (відчужило) право користування (оренди) земельних ділянок, у тому числі і ті, які належать ОСОБА_1 .
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 19 липня 2025 року, орендарем земельних ділянок з кадастровими номерами 1825483600:04:000:0123, значиться ТОВ «Агро-ЄС».
Задовольняючи позовні вимоги, місцевий суд виходив з того, що відповідачем було допущено істотне порушення умов договорів оренди землі, а саме - систематичну несплату орендної плати позивачу за користування належними йому земельними ділянками за 2022-2024 роки, тому договори оренди землі від 10 серпня 2016 року, слід розірвати.
Такий висновок суду є вірним, виходячи з наступного.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі №638/2304/17 (провадження №61-2417сво19).
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність.
Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (постанова Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі №554/4741/19, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі №520/1185/16-ц, постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі №209/3085/20).
Дії учасників приватних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
Відповідно до статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Договір є однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків (стаття 11 ЦК України).
Згідно із статтею 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (статті 629 ЦК України).
За приписами статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватись належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких вимог та умов - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться .
Під принципами виконання зобов`язань розуміються загальні засади, згідно з якими здійснюється виконання зобов`язання. Як правило виокремлюється декілька принципів виконання зобов`язань, серед яких: належне виконання зобов`язання; реальне виконання зобов`язання; справедливість, добросовісність та розумність (ч. 3 ст. 509 ЦК України).
Принцип належного виконання полягає в тому, що виконання має бути проведене: належними сторонами; щодо належного предмету; у належний спосіб; у належний строк (термін); у належному місці.
Подібні висновки викладені у постанові Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 01 березня 2021 року в справі №180/1735/16-ц (провадження №61-18013сво18).
Відповідно до статті 1 Закону України (надалі Закону) оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Частиною першою статті 15 Закону встановлено, що орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату відноситься до істотних умов договору оренди землі.
Відповідно до статті 409 ЦК України власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.
Пунктом «в» частини першої статті 96 ЗК України визначено, що землекористувачі зобов`язані своєчасно сплачувати земельний податок або орендну плату.
За правилами частин першої та другої статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України (частина перша статті 32 Закону України «Про оренду землі»).
У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України передбачено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є, зокрема, систематична несплата земельного податку або орендної плати.
До відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення ЦК України, при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню підлягають положення частини другої статті 651 ЦК України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (постанова Великої Палати Верховного Суду від 27 листопада 2018 року у справі №912/1385/17 (провадження №12-201гс18).
Підставою для розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати (два та більше випадки). При цьому, систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18).
Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10 жовтня 2019 року у справі №293/1011/16-ц (провадження №61-29970сво18) дійшла висновку, що тлумачення пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, частини другої статті 651 ЦК України свідчить, що «несплата орендної плати» охоплює випадки як невиплати орендної плати у цілому, так і її виплата у розмірі меншому, ніж визначено договором (без урахування індексації, індексу інфляції тощо).
Сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена в подальшому заборгованість, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Тлумачення наведених норм права дає підстави для висновку, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати. Зазначені положення закону вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди.
До аналогічних висновків дійшов Верховний Суду у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17 (провадження №61-41932сво18), Верховний Суд у постанові від 20 листопада 2023 року у справі №499/793/21 (провадження №61-8740 св 23).
Згідно з частинами першою, п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
За приписами частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (частина перша статті 77 ЦПК України). Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України). Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Відповідно до частин першої-третьої статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Обов`язок доказування певних обставин лежить на стороні, яка посилається на них як на підставу своїх вимог та заперечень. Недоведеність обставин, на наявності яких наполягає позивач - є підставою для відмови у позові; а у разі, якщо на тому наполягає відповідач - для відхилення його заперечень проти позову.
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона (пункт 21 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі №129/1033/13-ц (провадження №14-400цс19).
Верховний Суд у постанові від 02 жовтня 2019 року у справі №522/16724/16 (провадження №61-28810св18) зробив наступний правовий висновок: «обґрунтування наявності обставин повинні здійснюватися за допомогою належних, допустимих і достовірних доказів, а не припущень, що й буде відповідати встановленому статтею 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року принципу справедливості розгляду справи судом. Сторона, яка посилається на ті чи інші обставини, знає і може навести докази, на основі яких суд може отримати достовірні відомості про них. В іншому випадку, за умови недоведеності тих чи інших обставин, суд вправі винести рішення у справі на користь протилежної сторони. Таким чином, доказування є юридичним обов`язком сторін і інших осіб, які беруть участь у справі».
Тягар доказування обставин, необхідних для спростування невиплати орендної плати покладається на орендаря.
У даній справі встановлено, що відповідно до відомостей з Державного реєстру фізичних осіб - платників податків про джерела/суми нарахованого доходу, нарахованого (перерахованого) податку та військового збору станом на 30 вересня 2025 року відсутня інформація про доходи ОСОБА_1 одержані від ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» за 2022-2024 роки (том 1 а.с.19-21).
В апеляційній скарзі ТОВ «Агро-ЄС» вказувало, що впродовж всього терміну договору, орендна плата виплачувалась позивачеві в готівковій формі в офісі відповідача, проте упродовж 2022-2024 років позивачка фактично ухилялася від отримання орендної плати та не виставляла жодних вимог про її сплату як в готівковій так і в безготівковій формі.
Тобто, відповідач фактично не заперечує того факту, що впродовж 2022-2024 років позивач не отримувала орендну плату.
Таким чином, доказів на підтвердження того, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» сплачено ОСОБА_1 орендну плату за 2022-2024 роки, ні суду першої інстанції, ні суду апеляційної інстанції не надано.
Також матеріали справи не містять актів приймання - передачі сільськогосподарської продукції в рахунок сплати орендної плати.
Крім того, ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не надало жодних доказів того, що ОСОБА_1 відмовилася від отримання нарахованої їй орендної плати. Сплата орендної плати є обов`язком відповідача відповідно до умов договору.
У даному випадку, всі ризики неналежного виконання умов договору покладаються на орендаря.
За правовим висновком, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі №363/1834/17 (провадження №14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
За наслідками розгляду справи колегією суддів встановлено, що ОСОБА_1 розраховувала отримувати орендну плату щорічно у строк, встановлений в договорах оренди землі, проте, відповідач не сплатив орендну плату, у зв`язку з чим, позивачка не може та не бажає очікувати, що в подальшому відповідач належно виконуватиме обов`язки за умовами договору.
Отже, вказане вище безумовно свідчить про те, що ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» не було виконано умови договорів оренди, а тому наявні підстави для розірвання договорів з підстав пункту «д» частини 1 статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати).
Посилання представника ТОВ «Агро-ЄС» щодо пред`явлення позову до неналежного відповідача ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» у зв`язку з продажем права оренди щодо земельних ділянок апелянту колегія суддів відхиляє, оскільки правовідносини, які виникли між сторонами існували станом на 2022-2024 роки, ісаме ПП «Новозаводські аграрні інвестиції» допущено порушення умов договору та законодавства щодо сплати орендної плати.  
Доводи апеляційної скарги представника ТОВ «Агро-ЄС» щодо порушення районним судом територіальної юрисдикції (підсудності) справи колегія суддів відхиляє виходячи з наступного. 
Відповідно до частини 2 статті 27 ЦПК України позови до юридичних осіб пред`являються в суд за їхнім місцезнаходженням згідно з Єдиним державним реєстром юридичних осіб, фізичних осіб - підприємців та громадських формувань.
Однак, законодавець передбачив і випадки виключної підсудності (ст. 30 ЦПК України).
Так, позови, що виникають з приводу нерухомого майна, пред`являються за місцезнаходженням майна або основної його частини (ч.1 цієї статті).
Відповідно до статті 190 Цивільного кодексу України майном як особливим об`єктом вважаються окрема річ, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки. 
Цивільний кодекс України при класифікації речей як об`єктів цивільних прав поділяє речі на рухомі і нерухомі. 
Відповідно до частини першої статті 181 Цивільного кодексу України до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
До позовів, що виникають з приводу нерухомого майна, належать, зокрема, позови про право власності на таке майно; про право володіння і користування ним; про поділ нерухомого майна, що є у спільній частковій власності та виділ частки із цього майна; про поділ нерухомого майна, що є у спільній сумісній власності та виділ частки із цього майна; про право користування нерухомим майном (визначення порядку користування ним); про право, яке виникло із договору найму жилого приміщення, оренди тощо; про визнання правочину з нерухомістю недійсним; про звернення стягнення на нерухоме майно - предмет іпотеки чи застави; розірвання договору оренди землі; стягнення орендної плати, якщо спір виник з приводу нерухомого майна; про усунення від права на спадкування та визначення додаткового строку для прийняття спадщини. 
Так у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 лютого 2021 року у справі № 911/2390/18 зроблено висновок щодо застосування положень цивільного процесуального законодавства України про виключну підсудність справ у спорах, що виникають з приводу нерухомого майна. 
Нерухоме майно є особливим об`єктом права власності, оскільки наділене специфічними рисами - сталий зв`язок із землею, особлива цінність, неможливість переміщення без знецінення та зміни її призначення; майнове право на об`єкт нерухомості є складовою частиною такого майна, як об`єкта цивільних прав; виключна підсудність застосовується до тих позовів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані із нерухомим майном. 
З аналізу логічної послідовності змін до формулювання положень процесуального законодавства щодо правил розгляду позовів за виключною підсудністю убачається її спрямованість на визначення виключної підсудності в цілому для всіх спорів, які виникають у межах відповідних правовідносин у зв`язку з нерухомим майном, безвідносно до предмета конкретного спору. 
Виключна підсудність застосовується до тих спорів, вимоги за якими стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано, а спір може стосуватися як правового режиму нерухомого майна, так і інших прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. Словосполучення «з приводу нерухомого майна» необхідно розуміти таким чином, що правила виключної підсудності поширюються на будь-які спори, які стосуються прав та обов`язків, що пов`язані з нерухомим майном. У таких спорах нерухоме майно не обов`язково виступає як безпосередньо об`єкт спірного матеріального правовідношення. Подібні правові висновки щодо застосування правила виключної підсудності спорів з приводу нерухомого майна викладено у постанові Верховного Суду від 09.09.2020 у справі №910/6644/18 та постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.07.2020 у справі №910/10647/18. 
Отже, спори, що стосуються нерухомого майна як безпосередньо, так і опосередковано пред`являються до суду за місцезнаходженням нерухомого майна. 
Таким чином, враховуючи заявлені у цій справі позовні вимоги щодо розірвання договорів оренди земельних ділянок, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції про підсудність даної справи Пулинському районному суду Житомирської області, оскільки спір у цій справі виник саме з приводу нерухомого майна, яке розташовано в адміністративних межах колишнього Пулинського району Житомирської області, що територіально належить до територіальної юрисдикції вказаного суду. 
Отже, суд першої інстанції зробив правильні висновки із встановлених обставин, а також правильно застосував чинні норми Закону, які регулюють спірні правовідносини.
Інші доводи апеляційної скарги містять суб`єктивне тлумачення апелянтом як обставин справи, так і норм діючого законодавства, направлене на переоцінку доказів, яким суд першої інстанції дав належну правову оцінку.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Рішення суду ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
у х в а л и в :
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Агро-ЄС» залишити без задоволення, а рішення Пулинського районного суду Житомирської області від 27 жовтня 2025 року - без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів дня складення повного судового рішення. 
Повний текст постанови складено 9 квітня 2026 року.

Головуючий Судді