ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Єдиний унікальний номер справи: 757/27281/25-ц
Номер провадження: 22-ц/819/363/26 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
18 березня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого  Приходько Л. А.,
суддів:  Бездрабко В. О.,
Радченка С. В.,
секретар   Андреєва В. В.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач -Товариства з обмеженою відповідальністю «Універсальна факторингова компанія»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні в залі суду у м. Херсоні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Універсальна факторингова компанія» на рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2025 року у складі головуючого судді Кузьміної О.І.,

встановив:

У червні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діє адвокат Осипенко Вадим Юрійович, звернулась до Печерського районного суду м. Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Універсальна факторингова компанія» про відшкодування іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Позовні вимоги мотивовані тим, що 03 серпня 2006 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 08.3/63/06-НВ. 
Для забезпечення зобов`язань за вказаним кредитним договором між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_1 в той же день укладено:
- Іпотечний договір № 13/63/І01/06-НВ, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козорізом Р.В., зареєстрований в реєстрі за № 2558, згідно якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ВАТ «Кредитпромбанк»: однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 ;
- Іпотечний договір № 13/63/І02/06-НВ, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козорізом Р.В., зареєстрований в реєстрі за № 2556, згідно якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ВАТ «Кредитпромбанк»: двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 , та в подальшому була переведена у нежитловий фонд із збільшенням загальної площі та зареєстрована як магазин продовольчих товарів, загальною площею 43.4кв.м на підставі свідоцтва про право власності.
26 червня 2013 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ПАТ «Дельта Банк» укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за вказаними вище кредитним договором та іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г., зареєстрований в реєстрі за № 1441.
29 січня 2008 року між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 , укладений кредитний договір № 2102/0108/98-019. 
Для забезпечення для забезпечення зобов`язань за цим кредитним договором між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, згідно якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ВАТ «Сведбанк» нерухоме майно: магазин промислових товарів загальною площею 57,9 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , який належить ОСОБА_1 на праві власності.
25 травня 2012 року між ВАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за вказаним кредитним договором та іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 1306, 1307. 
25 березня 2019 року проведено електронний аукціон за лотом №F11GL39001 з продажу права вимоги за вказаними кредитними та іпотечними договорами, в результаті якого складено Протокол електронного аукціону №UA-EA-2019-01-31-00012-b, на підставі якого 16 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Універсальна факторингова компанія» було укладено Договір купівлі-продажу майнових прав № 1324/К, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т. А., зареєстрований в реєстрі за № 1428, за яким до останнього перейшло право вимоги за кредитними договорами. 
На підставі вказаного договору 16 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Універсальна факторингова компанія» було укладено:
-договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором № 13/63/І01/06-НВ, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований в реєстрі за № 554; 
-договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором № 13/63/І02/06-НВ, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований в реєстрі за №553;
-договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 29 січня 2008 року за реєстрованим № 354, посвідчені приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований в реєстрі за №552.
09 жовтня 2019 року державним реєстратором Хомлюченко О.В. Ювілейної сільської ради, Олешківського району, Херсонської області винесені рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) про реєстрацію права власності за ТОВ «Універсальна факторингова компанія» на магазин промислових товарів, загальною площею: 43,4кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 та на магазин промислових товарів, загальною площею: 57,9 кв.м., який знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 . 
Отже, ТОВ «Універсальна факторингова компанія», як іпотекодержатель, зареєструвало право власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку».
За умовами іпотечного договору від 29 січня 2008 року сторони погодили, що предмет іпотеки оцінюється в 945 910.00грн (пункт 5), а також, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого пунктом 12.3.1 Договору способу звернення стягнення на предмет іпотеки, на підставі висновку незалежного експерта – суб`єкта оціночної діяльності. Кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем. При оцінці предмета іпотеки незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені чинним законодавством на момент оцінки. Якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менше за вартість, що вказана у висновку незалежного експерта- суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на поточний рахунок іпотекодавця протягом 60-ти робочих днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки (пункт 12.3.1 ).
За умовами Іпотечного договору № 13/63/І02/06-НВ від 03 червня 2006 року іпотекодержатель зобов`язаний повернути іпотекодавцю грошові кошти в розмірі, що перевищує суму, отриману від реалізації майна, над сумою вимог іпотекодержателя, що підлягають задоволенню у відповідності до пункту 4.1 цього договору (пункт 3.3).
Після прийняття рішення про реєстрацію права власності на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, відповідачем не здійснено відшкодування вартості різниці між вартістю нерухомого майна та розміру заборгованості. 
Відповідач здійснив державну реєстрацію двох об`єктів нерухомого майна, ринкова вартість яких, станом на жовтень 2019 року, становить: 1746762.00 грн. та 1323 988.00 грн. Загальна ринкова вартість нерухомого майна, на яке було здійснення звернення стягнення на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» - становить: 3070750.00грн.
Відповідно до Протоколу електронного аукціону №UA-EA-2019-01-31-00012-b початкова (стартова) ціна активів (майна) лоту№F11GL39001 становить 1779890.74грн., яка складається із загальної суми заборгованості за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ та кредитним договором № 2102/0108/98-019 на момент проведення аукціону. 
Перевищення розміру 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог іпотекодержателя становить 983 784.26грн.
Посилаючись на викладене просить стягнути з ТОВ «Універсальна факторингова компанія» відшкодування 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя у сумі 983 784, 26 гривень та суму сплаченого судового збору за подання позовної заяви у розмірі 9 837,84 гривень та за заяву про забезпечення позову у розмірі 605,60 гривень.
Ухвалою Печерського районного суду міста Києва від 18 червня 2025 року матеріали позовної заяви ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Універсальна факторингова компанія» про стягнення суми компенсації перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог, передано на розгляд до Херсонського міського суду Херсонської області.
Рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2025 року позов задоволено.
Стягнуто з ТОВ «Універсальна факторингова компанія» на користь ОСОБА_1 перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог у розмірі 983784, 26 гривень
Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Рішення мотивовано тим, що ТОВ «Універсальна факторингова компанія» скористався своїм правом на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі застереження в іпотечному договорі, зареєструвавши за собою право власності на предмет іпотеки, проте не надав позивачу відповідні документи про погашення заборгованості.
Відповідно до висновку експерта № 42 від 09 липня 2020 року ринкова вартість магазину, розташованого на першому поверсі житлового будинку за адресою АДРЕСА_3 площею приміщень 57, 9кв.м. станом на жовтень 2019 року становить: 1 746 762.00 грн та ринкова вартість магазину, розташованого на першому поверсі житлового будинку за адресою АДРЕСА_3 площею приміщень 43,4кв.м. станом на жовтень 2019 року становить: 1 323 988.00 грн.
Відповідно до наведеного в позові і перевіреного судом математичного розрахунку вартості перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, визначена Позивачем вартість перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя становить 983 784,26 грн.
Наведений Позивачем у позові математичний розрахунок перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя стороною відповідача не спростовувався.
14 січня 2026 року представник ТОВ «Українська факторингова компанія» адвокат Нікітіна Т.С. подала, здала на пошту, апеляційну скаргу, в якій посилаючись на порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права просить рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове рішення, яким у задоволені позову відмовити.
Вказувала на те, що судом прийнято рішення за відсутності ТОВ «Українська факторингова компанія», яке не було належним чином повідомлено про дату, час та місце розгляду справи, що позбавило відповідача доступу до правосуддя, можливості надати докази на підтвердження всіх обставин справи та спростувати доводи позивача. При цьому зазначає, що жодних заяв Товариство у цій справі не подавало, у тому числі і заяви про розгляд справи за відсутності відповідача.
Рішення суду ґрунтується лише на єдиному доказі - висновку експерта №42 за результатами проведення оціночно-будівельної експертизи у цивільній справі, складеного судовим експертом Фесун Л.А. 09 липня 2020 року щодо ринкової вартості нерухомого майна. Вважає вказаний висновок неналежним та недопустимим доказом, зазначивши, що у висновку не вказано в межах якої судової справи, на підставі якого закону та з якою метою більше п`яти років назад проводилася експертиза, яка методика використовувалась експертом при проведені експертизи. Вважає, що висновок не відповідає вимогам статей 102-110 ЦПК України, зокрема: експерт не встановив, хто саме є власником об`єктів нерухомості; експертиза об`єктів нерухомого майна проведена без виходу на об`єкти дослідження; експерт не перевірив чи існували обтяження та судові спори щодо об`єктів нерухомості на день встановлення ринкової вартості; висновок експерта не містить всієї обов`язкової інформації, визначеною законом; сплив шестимісячний строк дії висновку про вартість нерухомого майна. 
Судом не встановлена загальна сума заборгованості ОСОБА_1 , яка була забезпечена іпотекою, а за суму заборгованості(розмір забезпечених іпотекою вимог) прийнята початкова (стартова) ціна лоту на електронному аукціоні з продажу права вимоги за кредитними договорами.
Також судом не встановлені всі фактичні обставини щодо набуття відповідачем права власності на спірні об`єкти нерухомого майна.
На момент звернення ОСОБА_1 з даним позовом та на час ухвалення судом оскаржуваного рішення існує спір про право власності на спірне нерухоме майно. ОСОБА_1 не визнає право власності на нерухоме майно за відповідачем, проте ініціювала спір щодо стягнення різниці між сумою заборгованості та вартістю предмета іпотеки.
Заборгованість ОСОБА_1 за кредитними договорами на момент набуття відповідачем у власність предметів іпотеки становила 2 398 852.95грн, що підтверджується вимогами про дострокове повернення кредиту та усунення порушень, направленими на адресу позивачки 24 квітня 2019 року в порядку статей 35,36 Закону України «Про іпотеку» та отриманими нею 06 травня 2019 року.
Так, загальна сума заборгованості за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року становить 645 602.54грн, а за кредитним договором 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року - 1 753 250.41грн.
Починаючи з травня 2019 року ОСОБА_1 в жодному судовому процесі розмір заборгованості не спростовувала.
При передачі права власності на предмет іпотеки ТОВ «Українська факторингова компанія» вартість магазину промислових товарів, загальною площею 43.4кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 у розмірі 480342.69грн визначена відповідно до Звіту про оцінку майна №18-190909-049 від 09 вересня 2019 року, складеного оцінювачем ОСОБА_2 ; вартість магазину промислових товарів, загальною площею 57.9 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 у розмірі 640825.85грн визначена відповідно до Звіту про оцінку майна №18-190808-015 від 09 вересня 2019 року, складеного оцінювачем ОСОБА_2 .
Вказані звіти досліджувалися та містяться в матеріалах справи №766/9099/19, про що позивачу було достеменно відомо, проте суду звіти надані не були. Вказані звіти ОСОБА_1 з 2019 року не оспорювалися, доказів заниження вартості предмету іпотеки позивач не надавала.
Враховуючи, що заборгованість за кредитними договорами складає 2 398 852.95грн, а загальна вартість об`єктів нерухомого майна станом на вересень 2019 року - 1121168.54грн, жодних зобов`язань у відповідача щодо компенсації перевищення 90% вартості предмета іпотеки не існує.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , посилаючись на безпідставність та необґрунтованість доводів апеляційної скарги просила апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення суду без змін.
Представник ТОВ «Українська факторингова компанія» Нікітіна Т.С., приймаючи участь у розгляді справи в режимі відеоконференції, апеляційну скаргу підтримала за обставинами викладеними у скарзі, просила рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволені позовних вимог відмовити.
Бушина Л.В., приймаючи участь у розгляді справи в режимі відеоконференції, проти задоволення апеляційної скарги заперечувала, вказуючи на необґрунтованість доводів апеляційної скарги. 
Протокольною ухвалою від 18 березня 2026 року Херсонським апеляційнім судом задоволено клопотання представника ТОВ «Українська факторингова компанія» Нікітіної Т.С. про приєднання до матеріалів справи доказів, доданих до апеляційної скарги, які не були надані відповідачем у суді першої інстанції у зв`язку з розглядом справи без участі відповідача, який не був належним чином повідомленим про розгляд судом даної справи, внаслідок чого був позбавлений можливості надати відповідні докази. 
Також протокольною ухвалою від 18 березня 2026 року Херсонським апеляційним судом відмовлено у задоволені клопотань ОСОБА_1 про призначення судово-економічної експертизи для з`ясування питання щодо розміру фактичної заборгованості ОСОБА_1 за кредитними договорами станом на дату переходу права вимоги до ТОВ «Українська факторингова компанія» та про призначення оціночно-будівельної експертизи для визначення реальної ринкової вартості спірних об`єктів нерухомого майна станом на жовтень 2019 року. Відмовляючи у задоволені вказаних клопотань апеляційний суд виходив з того, що відповідно до частини третьої статті 367 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Оскільки ОСОБА_1 такі клопотання під час розгляду справи судом першої інстанції не заявлялися, та жодних доказів неможливості порушення у суді першої інстанції питання про призначення вказаних експертиз з причин, що об`єктивно не залежали від неї не надано, підстави для призначення експертиз під час апеляційного перегляду відсутні.
Відповідно до частин першої, другої, третьої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість ухвали суду першої інстанції, у визначених цивільно-процесуальним законом межах, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає з огляду на таке.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду вказаним вимогам не відповідає.
Відповідно до частини першої статті 8 ЦПК України ніхто не може бути позбавлений права на інформацію про дату, час і місце розгляду своєї справи або обмежений у праві отримання в суді усної або письмової інформації про результати розгляду його судової справи. 
Судові виклики здійснюються судовими повістками про виклик. Судові повідомлення здійснюються судовими повістками-повідомленнями (частини третя та четверта статті 128 ЦПК України).
Згідно з частиною шостою статті 128 ЦПК судова повістка, а у випадках, встановлених цим Кодексом, - разом з копіями відповідних документів, надсилається до електронного кабінету відповідного учасника справи, а в разі його відсутності - разом із розпискою рекомендованим листом з повідомленням про вручення або кур`єром за адресою, зазначеною стороною чи іншим учасником справи. Стороні чи її представникові за їхньою згодою можуть бути видані судові повістки для вручення відповідним учасникам судового процесу. Судова повістка може бути вручена безпосередньо в суді, а у разі відкладення розгляду справи про дату, час і місце наступного засідання може бути повідомлено під розписку.
Відповідно до частини 8 статті 128 ЦПК України днем вручення судової повістки є: 1) день вручення судової повістки під розписку; 2) день отримання судом повідомлення про доставлення судової повістки до електронного кабінету особи; 3) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, повідомленою цією особою суду; 4) день проставлення у поштовому повідомленні відмітки про відмову отримати судову повістку чи відмітки про відсутність особи за адресою місцезнаходження, місця проживання чи перебування особи, що зареєстровані у встановленому законом порядку, якщо ця особа не повідомила суду іншої адреси. Якщо повістку надіслано до електронного кабінету пізніше 17 години, повістка вважається врученою у робочий день, наступний за днем її відправлення, незалежно від надходження до суду повідомлення про її доставлення.
Згідно частини десятої статті 128 УПК України судова повістка юридичній особі направляється за її місцезнаходженням або за місцезнаходженням її представництва, філії, якщо позов виник у зв`язку з їхньою діяльністю.
Отже, під час розгляду справи в суді першої інстанції належним доказом вручення судової повістки є отримання судом повідомлення про доставлення судової повістки до електронного кабінету особи, а у разі надіслання судової повістки рекомендованим листом - повідомленням про вручення направлення.
Відповідно до пункту 1 частини другої статті 223 ЦПК України суд відкладає розгляд справи в судовому засіданні в межах встановленого цим Кодексом строку, зокрема у разі неявки в судове засідання учасника справи, щодо якого відсутні відомості про вручення йому повідомлення про дату, час і місце судового засідання.
Згідно з частиною четвертою статті 223 ЦПК України у разі повторної неявки в судове засідання відповідача, повідомленого належним чином, суд вирішує справу на підставі наявних у ній даних чи доказів (постановляє заочне рішення).
З матеріалів справи вбачається, що у відповідача електронний кабінет відсутній. 
Направлені рекомендованим листом на адресу відповідача копії ухвал від 10 вересня 2025 року про відкриття провадження у справі та про забезпечення позову повернулися не врученими з відміткою «за закінченням терміну зберігання».
Судові повістки про виклик до суду у підготовче засідання на 15 жовтня 2025 року та на 19 листопада 2025 року, направлені рекомендованим листом на адресу відповідача, повернулися не врученими з відміткою «за закінченням терміну зберігання» та «адресат відсутній за вказаною адресою» відповідно.
19 листопада 2025 року підготовче провадження у цій справі закрито та призначено справу до судового розгляду на 10 грудня 2025 року.
Відомості про надіслання судової повістки на вказану дату на адресу відповідача рекомендованим листом матеріали справи не містять.
У зв`язку із неявкою учасників справи в судове засідання розгляд справи відкладений на 22 грудня 2025 року.
Відомості про надіслання судової повістки на вказану дату на адресу відповідача рекомендованим листом матеріали справи також не містять.
Наявність в матеріалах справи лише копій судових повісток про виклик до суду, за відсутності в матеріалах справи повідомлень про вручення поштового відправлення чи повернутого поштового відправлення з відміткою про відмову отримати судову повістку чи про відсутність особи за адресою місцезнаходження, не може вважатися належним інформуванням відповідача про час і місце розгляду справи.
10 грудня 2025 року судом розміщено оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України про виклик ТОВ «Універсальна факторингова компанія» у судове засідання у даній справі призначене на 22 грудня 2025 року.
Частиною 11 статті 128 ЦПК України визначено, що відповідач, третя особа, свідок, зареєстроване місце проживання (перебування), місцезнаходження чи місце роботи якого невідоме, а також заінтересована особа у справах про видачу обмежувального припису викликаються до суду через оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України, яке повинно бути розміщене не пізніше ніж за десять днів, а у разі розгляду справи про видачу обмежувального припису - не пізніше 24 годин до дати відповідного судового засідання. З опублікуванням оголошення про виклик особа вважається повідомленою про дату, час і місце розгляду справи.
Системний аналіз вказаної норми процесуального права свідчить про те, що оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України не є належним способом виклику особи в судове засідання в разі злісного ухилення від явки, чи умисного неотримання судової повістки або коли вона деякий час дійсно відсутня за місцем проживання (чи роботи) за будь-яких причин (відрядження, хвороба, знаходження на заробітках тощо), - такий виклик здійснюється лише у разі, коли зареєстроване місце проживання (перебування), місцезнаходження чи місце роботи, зокрема відповідача, невідоме.
У цій справі місцезнаходження відповідача - ТОВ «Універсальна факторингова компанія» відомо, а тому оголошення на офіційному веб-сайті судової влади України не можна вважати належним способом виклику особи в судове засідання
В матеріалах справи наявні довідки про доставку електронного листа (судових повісток про виклик до суду у цій справі) одержувачу ОСОБА_3 . 
Проте, матеріали справи не містять жодних відомостей, що Жарких В.Г. є представником ТОВ «Універсальна факторингова компанія», крім того таке представництво категорично заперечується представником відповідача, а тому підстави вважати що Товариство було повідомлено належним чином про розгляд судом даної справи відсутні. 
Отже, суд першої інстанції розглянув справу, не повідомивши ТОВ «Універсальна факторингова компанія» належним чином про дату, час і місце судового засідання.
У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція) передбачено, що кожен має право на справедливий і публічний розгляд його справи упродовж розумного строку незалежним і безстороннім судом, встановленим законом, який вирішить спір щодо його прав та обов`язків цивільного характеру.
Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) вказав, що принцип рівності сторін - один із складників ширшої концепції справедливого судового розгляду - передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівняно з опонентом (GUREPKA v. UKRAINE (No. 2), № 38789/04, § 23, ЄСПЛ, від 08 квітня 2010 року).
ЄСПЛ зауважив, що право на публічний розгляд, передбачене пунктом 1 статті 6 Конвенції, має на увазі право на «усне слухання». Право на публічний судовий розгляд становить фундаментальний принцип. Право на публічний розгляд було б позбавлене смислу, якщо сторона в справі не була повідомлена про слухання таким чином, щоб мати можливість приймати участь в ньому, якщо вона вирішила здійснити своє право на явку до суду, встановлене національним законом. В інтересах здійснення правосуддя сторона спору повинна бути викликана в суд таким чином, щоб знати не тільки про дату і місце проведення засідання, але й мати достатньо часу, щоб встигнути підготуватися до справи (TRUDOV v. RUSSIA, № 43330/09, § 25, 27, ЄСПЛ, від 13 грудня 2011 року).
Крім того, у пункті 26 рішення ЄСПЛ від 15 травня 2008 року у справі «Надточій проти України» (заява № 7460/03) зазначено, що принцип рівності сторін - один із складників ширшої концепції справедливого судового розгляду - передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість представляти свою сторону в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Згідно з пунктом 3 частини третьої статті 376 ЦПК України порушення норм процесуального права є обов`язковою підставою для скасування судового рішення суду першої інстанції та ухвалення нового судового рішення, якщо справу (питання) розглянуто судом за відсутності будь-якого учасника справи, не повідомленого належним чином про дату, час і місце засідання суду (у разі якщо таке повідомлення є обов`язковим), якщо такий учасник справи обґрунтовує свою апеляційну скаргу такою підставою.
Оскільки справу розглянуто судом за відсутності відповідача, який не був повідомлений належним чином про дату, час і місце засідання суду і в апеляційній скарзі ТОВ «Універсальна факторингова компанія» посилається на таку підставу рішення суду має бути скасовано та ухвалено нове судове рішення по суті позовних вимог.
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи 03 серпня 2006 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_1 укладено кредитний договір № 08.3/63/06-НВ, за умовами якого Банк відкриває Позичальнику мультивалютну кредитну лінію в валюті в межах загальної суми 65000 доларів США за офіційним курсом НБУ на дату надання кожного кредиту, а позичальник зобов`язується повернути не пізніше 02 серпня 2031 року надані кредити на умовах та в порядку, що передбачені цим договором.
Для забезпечення зобов`язань за даним кредитним договором між ВАТ «Кредитпромбанк» та ОСОБА_1 03 серпня 2006 року було укладено:
-іпотечний договір № 13/63/І01/06-НВ, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козорізом Р.В., зареєстрований в реєстрі № 2558, згідно якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ВАТ «Кредитпромбанк» однокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , яка належить ОСОБА_1 на праві власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Воєводіною І. М., в реєстрі № 7460. Право власності зареєстровано Херсонським державним БТІ 06 грудня 2004 року, в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису: 21979, в книзі: № 64, реєстраційний номер: 8601933. Заставна вартість майна за згодою сторін складає 20000.00 доларів США;
-іпотечний договір № 13/63/І02/06-НВ, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козорізом Р.В., зареєстрований в реєстрі за № 2556, згідно якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ВАТ «Кредитпромбанк»: двокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козорізом Р. В., зареєстрованого в реєстрі за № 2540. Право власності зареєстровано Херсонським державним БТІ: 02 серпня 2006 року, в електронному реєстрі прав власності на нерухоме майно, номер запису: 23318, в книзі: 60, реєстраційний номер: 15344538. Заставна вартість майна за згодою сторін складає 43200.00доларів США. У подальшому квартира була переведена в нежитловий фонд, із збільшенням загальної площі та зареєстрована, як магазин промислових товарів, загальною площею 43,4кв.м., на підставі свідоцтва про право власності, серія та номер: НОМЕР_1 , виданого Херсонською міською радою на підставі рішення виконавчого комітету від 17 квітня 2007 року за № 213. Право власності зареєстровано Херсонським державним БТІ: 14 серпня 2007 року, номер запису: 23318, в книзі: 60, реєстраційний номер: 15344538.
Пунктами 4.1 - 4.3 іпотечного договору № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року передбачено, що за рахунок майна іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги в повному обсязі, який визначається на момент фактичного задоволення разом із сумою кредиту, процентів, штрафними санкціями та відшкодуванням збитків, які виникли у зв`язку із простроченням виконання іпотекодавцем зобов`язань за кредитним договором, витратами, пов`язаними із зверненням стягнення на майно, витратами, пов`язаними з утриманням та збереженням майна, витратами на страхування майна, та іншими витратами, обумовленими виконанням умов цього договору. Іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на майно у випадку порушення іпотекодавцем умов кредитного договору або умов цього договору. Звернення стягнення на майно здійснюється іпотекодержателем шляхом позасудового врегулювання, згідно з яким іпотекодержатель набуває право від свого імені продати майно, або прийняти його у власність в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором у порядку визначеному Законом України «Про іпотеку».
Пунктом 3.3 вказаного договору передбачено, що іпотекодавець зобов`язаний повернути іпотекодавцю грошові кошти в розмірі, що перевищує суму, отриману від реалізації майна, над сумою вимог іпотекодержателя, що підлягають задоволенню у відповідності до пункту 4.1 цього договору.
26 червня 2013 року між ВАТ «Кредитпромбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за вказаними кредитним та іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 1441.
29 січня 2008 року між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 2102/0108/98-019, за умовами якого Банк надає позичальнику грошові кошти у вигляді кредитної лінії, що не поновлюється у розмірі 90000.00доларів США на строк до 29 січня 2018 року та на умовах передбаченому у цьому договорі, а позичальник зобов`язується повернути кредит, сплатити проценти за користування кредитом та виконати свої зобов`язання у повному обсязі у строки, передбачені цим договором.
Для забезпечення зобов`язань за вказаним кредитним договором 29 січня 2008 року між ВАТ «Сведбанк» та ФОП ОСОБА_1 укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В. В. та зареєстрований в реєстрі за № 354, за умовами якого ОСОБА_1 передала в іпотеку ВАТ «Сведбанк» нерухоме майно: магазин промислових товарів загальною площею 57,9кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , який належить ОСОБА_1 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого Херсонською міською радою 19 жовтня 2006 року. Право власності зареєстровано Херсонським державним БТІ: 31 жовтня 2006 року, номер запису: 19948, в книзі: 51, реєстраційний номер: 84928. За згодою сторін предмет іпотеки оцінений в 945910.00грн. 
Зі змісту пункту 12 цього іпотечного договору вбачається, що сторони узгодили, що за вибором іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог іпотекодержателя, зокрема згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, яким вважається застереження про задоволення вимог іпотекодержателя викладене у пунктах 12.3.1 та 12.3.2 цього пункту договору. 
Пунктом 12.3.1 цього іпотечного договору передбачено, що задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основаного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до статтею 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті пункту 12.3 договору, договір про задоволення вимог іпотекодержателя , укладений шляхом здійснення цього застереження , є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому вважається, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом договору способу звернення на предмет іпотеки, на підставі висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому сторони домовляються, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем. При оцінці предмета іпотеки незалежний експерт повинен використовувати всі методи оцінки, які будуть передбачені чинним законодавством на момент оцінки. Якщо фактичний розмір заборгованості іпотекодавця за основним зобов`язанням менший за вартість, що вказана у висновку незалежного експерта суб`єкта оціночної діяльності, іпотекодержатель перераховує різницю на поточний рахунок іпотекодавця протягом 60 робочих днів з моменту набуття у власність предмета іпотеки. 
25 травня 2012 року між ВАТ «Сведбанк» та ПАТ «Дельта Банк» було укладено договір купівлі-продажу прав вимоги за вказаним кредитним та іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Шевченко Д.Г. та зареєстрований в реєстрі за № 1306, 1307.
25 березня 2019 року було проведено електронний аукціон за лотом № F11GL39001 з продажу власником активів ПАТ «Дельта Банк» права вимоги за кредитним договором №08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року, укладений із фізичною особою. Забезпечення однокімнатна квартира АДРЕСА_1 . Двокімнатна квартира АДРЕСА_2 . Та права вимоги за кредитним договором № 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року, укладеним з фізичною особою. Забезпечення: магазин промислових товарів загальною площею 57.9кв.м, який знаходиться за адресою АДРЕСА_3 . Початкова (стартова) ціна лоту: 1 779 890.74грн.
Відповідно до протоколу електронного аукціону №UА-ЕА-2019-01-31-000112-b від 25 березня 2019 року переможцем є ТОВ «Універсальна факторингова компанія» за ціною продажу лоту 516 200.00грн.
За результатами відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколом №UА-ЕА-2019-01-31-000112-b від 25 березня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Універсальна факторингова компанія» 16 квітня 2019 року укладено договір купівлі-продажу майнових прав № 1324/К, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А., зареєстрований в реєстрі за № 1428, за яким у власність до ТОВ «Універсальна факторингова компанія» перейшли майнові права, які виникли та/або можуть виникнути у майбутньому та включають, зокрема, право вимоги до боржників, які виникли за укладеними договорами та /або на інших підставах наведених у додатку №1 до цього Договору; право набути у власність гроші та/або майно на підставах наведених у додатку №1 до цього Договору або отримати грошові кошти/відшкодування за наслідками недійсності/нікчемності укладених договорів.
Відповідно до Додатку №1 до договору купівлі-продажу майнових прав № 1324/К, загальний розмір заборгованості ОСОБА_1 :
-за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року станом на 16 квітня 2019 року становить 64560.54грн, яка складається із заборгованості по тілу кредиту у розмірі 288 896.84грн (10775.63 доларів США), по процентам за кредитом – 170 127.63грн (6345.63 доларів США), пені(штрафу) – 186578.07грн;
-за кредитним договором № 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року станом на 16 квітня 2019 року становить 1 753 250.41грн, яка складається із заборгованості по тілу кредиту у розмірі 1 026 838.32грн (38300.28 доларів США), по процентам за кредитом – 227095.56грн (8470.49 доларів США), пені(штрафу) – 499316.53грн.
Також 16 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Універсальна факторингова компанія» укладено:
-договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором № 13/63/І01/06-НВ віз 03 серпня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований в реєстрі за номером 554; 
-договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором № 13/63/І02/06-НВ, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований в реєстрі за номером 553; 
-договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором від 29.01.2008 року за реєстрованим № 354, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований в реєстрі за номером 552.
24 квітня 2019 року ТОВ "Універсальна факторингова компанія" направила на адресу ОСОБА_1 письмові вимоги про дострокове повернення кредиту та усунення порушень в порядку статей 35, 36 Закону України "Про іпотеку" із доданими до них розрахунками заборгованості.
Відповідно до розрахунку заборгованості та вимоги про дострокове повернення кредиту та усунення порушень в порядку статей 35, 36 Закону України "Про іпотеку" № 235/2402 та № 234/2402 від 24 квітня 2019 року заборгованість ОСОБА_1 :
за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року, виконання зобов`язань за яким забезпечено договорами іпотеки № 13/63/І01/06-НВ, № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, складає 645 602.54грн; 
за кредитним договором 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року, виконання зобов`язань за яким забезпечено договором іпотеки від 29 січня 2008 року становить 1 753 250 грн 41 коп.
Відповідно до опису вкладення у рекомендований лист та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення вимоги про дострокове повернення кредиту та усунення порушень в порядку статей 35, 36 Закону України "Про іпотеку" № 235/2402 та № 234/2402 та розрахунки заборгованості отримані ОСОБА_1 06 травня 2019 року. 
Згідно із звітом про оцінку майна № 18-190909-049 від 09 вересня 2019 року ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 43,4 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, без ПДВ становить 480 342,69 грн.
Відповідно до звіту про оцінку майна № 18-190808-015 від 09 вересня 2019 року ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 57,9кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором, виданим 29 січня 2008 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 355, без ПДВ складає 640 825,85 грн.
Вказані звіти виконано оцінювачем ТОВ "Експертні та інженерні рішення" ОСОБА_2 , яка має кваліфікацію оцінювача, підтверджену Кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача від 04 квітня 2015 року №МФ18 , виданого Фондом державного майна України спільно з Міжнародним інститутом бізнесу, посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача від 05 вересня 2018 року МФ №1952-ПК, виданого Фондом державного майна України спільно з Українською комерційною школою, працює у складі Суб`єкта оціночної діяльності, який має Сертифікат СОД 446/19 від 07 червня 2019 року.
21 жовтня 2019 року державним реєстратором Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49266499 та зареєстровано право власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Універсальна факторингова компанія" (код ЄДРПОУ 39319150, 01042, м. Київ, вул. Саперне поле, буд.8) на магазин промислових товарів, загальною площею 57,9кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 , реєстраційний номер нерухомого майна 1941673965101, про що до реєстру внесено запис за № 33765610.
Також 21 жовтня 2019 року державним реєстратором Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49264431 та зареєстровано право власності за Товариством з обмеженою відповідальністю "Універсальна факторингова компанія" (код ЄДРПОУ 39319150, 01042, м. Київ, вул. Саперне поле, буд. 8) на магазин промислових товарів, загальною площею 43,4 кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 ,реєстраційний номер нерухомого майна 1941590665101, про що до реєстру внесено запис за № 33764008.
Згідно висновку експерта № 42 від 09 липня 2020 року (дата оцінки) ринкова вартість магазину, розташованого на першому поверсі житлового будинку АДРЕСА_3 площею приміщень 57.9кв.м станом на жовтень 2019 року становить 1 746 762.00грн; ринкова вартість магазину, розташованого на першому поверсі житлового будинку АДРЕСА_3 площею приміщень 43.4кв.м станом на жовтень 2019 року становить 1 323 988.00 грн.
Частиною першою статті 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Відповідно до статті 572 ЦК України в силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (частина перша статті 575 ЦК України).
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні та користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право у разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (абзац третій статті 1 цього Закону).
Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
У відповідності до частин першої-четвертої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно (об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості), яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності (спеціального майнового права) на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Право власності (спеціальне майнове право) іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі. Рішення про реєстрацію права власності (спеціального майнового права) іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Згідно з частиною п`ятою статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно із частинами першою, другою статті 509 ЦК України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу.
У відповідності до частин другої, третьої статті 11 ЦК України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є: 1) договори та інші правочини; 2) створення літературних, художніх творів, винаходів та інших результатів інтелектуальної, творчої діяльності; 3) завдання майнової (матеріальної) та моральної шкоди іншій особі; 4) інші юридичні факти. Цивільні права та обов`язки можуть виникати безпосередньо з актів цивільного законодавства.
За загальним правилом, грошовим є зобов`язання, виражене у грошових одиницях (національній валюті України чи у грошовому еквіваленті зобов`язання, вираженого в іноземній валюті), що передбачає обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора, який має право вимагати від боржника виконання цього обов`язку. Тобто, грошовим є будь-яке зобов`язання, в якому праву кредитора вимагати від боржника виконання певних дій кореспондує обов`язок боржника сплатити гроші на користь кредитора (див., наприклад, постанову Великої Палати Верховного Суду від 11 квітня 2018 року у справі №758/1303/15).
Зобов`язання, про яке йде мова у цій справі, передбачене частиною п`ятою статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку про те, що: 1) зобов`язання з відшкодування іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя є грошовим та 2) виникає в момент набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, вартість якого перевищує вартість забезпечених іпотекою вимог.
До аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 11 лютого 2026 року у справі № 751/9914/24(провадження № 61-14764св25).
Судом встановлено, що 21 жовтня 2019 року за зверненням ТОВ «Універсальна факторингова компанія» державним реєстратором Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49266499 відповідно до якого право власності на предмет іпотеки (магазин промислових товарів, загальною площею 57,9кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 ) зареєстровано за ТОВ "Універсальна факторингова компанія"(номер запису 33765610). 
Також 21 жовтня 2019 року за зверненням ТОВ «Універсальна факторингова компанія» державним реєстратором Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49264431 відповідно до якого право власності на предмет іпотеки (магазин промислових товарів, загальною площею 43.49кв.м, що знаходиться за адресою АДРЕСА_3 ) зареєстровано за ТОВ "Універсальна факторингова компанія"(номер запису 33764008). 
Матеріали справи не містять доказів оскарження іпотекодавцем вказаних рішень про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, або його скасування.
Проте, судом встановлено, що ОСОБА_1 у травні 2019 року звернулась в суд з позовом до ПАТ "Дельта Банк", Фонду гарантування вкладів фізичних осіб, ТОВ "Універсальна факторингова компанія", АТ "ПРОЗОРРО.Продажі", ТОВ "ЮкрейнПроперті Груп", Державного реєстратора Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В., треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Скульска Т.А., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мурська Н.В., Національний Банк України, про визнання недійсними електронних торгів, визнання недійсним протоколу електронного аукціону, визнання недійсним договору купівлі-продажу майнових прав, визнання недійсним договору про відступлення права вимоги за іпотечним договором, скасування права власності та державної реєстрації на нерухоме майно відмовлено у повному обсязі (справа №766/9099/19).
За результатами розгляду цього позову 30 квітня 2025 року Херсонським міським судом Херсонської області ухвалено рішення, яким у задоволенні позову відмовлено, яке постановою Херсонського апеляційного суду від 04 листопада 2025 року було змінено, мотивувальна частина викладена у редакції даної постанови.
Як вбачається зі змісту зазначеної вище постанови, апеляційний суд, вирішуючи позовні вимоги про скасування права власності та державної реєстрації на нерухоме майно витребував та дослідив копії усіх документів, поданих ТОВ "Універсальна факторингова компанія" державному реєстратору Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В., на підставі яких державним реєстратором прийняті рішення про проведення державної реєстрації та внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно записів про право власності ТОВ "Універсальна факторингова компанія" на спірні об`єкти нерухомого майна.
На підставі витребуваних документів встановив, що ТОВ "Універсальна факторингова компанія" для здійснення державної реєстрації права власності на магазин промислових товарів, загальною площею 57,9кв.м, що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер нерухомого майна 1941673965101, та магазин промислових товарів, загальною площею 43,4 кв.м, що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер нерухомого майна 1941590665101, надано державному реєстратору Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В. наступні документи:
- заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності), реєстраційний номер 36343651;
- довіреність на представника ТОВ "Універсальна факторингова компанія" від 02 жовтня 2019 року;
- іпотечний договір № б/н від 29 січня 2008 року, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., зареєстрований в реєстрі за № 355;
- договір відступлення права вимоги за іпотечним договором №13/63/І01/06-НВ, посвідчений 16 квітня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований в реєстрі за номером 552;
- рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 0104227260980;
- вимогу про повернення кредиту та усунення порушень № 234/2404 від 24 квітня 2019 року;
- звіт про оцінку майна № 18-190808-015 від 09 вересня 2019 року щодо магазину промислових товарів загальною площею 57,9кв.м.;
- договір купівлі-продажу майнових прав № 1324/К, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А., зареєстрований в реєстрі за №1428;
- розрахунок заборгованості за кредитним договором 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року;
- розрахунок заборгованості за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року;
- повідомлення ТОВ "Універсальна факторингова компанія" № 309/0210 від 02 жовтня 2019 року;
- договір про внесення змін та доповнень№ 1 до договору іпотеки від 29 січня 2008 року, зареєстрований приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В. за № 354;
- інформацію з Єдиного реєстру боржників від 21 жовтня 2019 року;
- заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (щодо права власності), реєстраційний номер 36345029;
- довіреність на представника ТОВ "Універсальна факторингова компанія" від 02 жовтня 2019 року;
- рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення № 0104227260980;
- звіт про оцінку майна № № 18-190909-049 від 09 вересня 2019 року щодо магазину промислових товарів загальною площею 43,4кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 ;
- вимогу про повернення кредиту та усунення порушень № 235/2404 від 24 квітня 2019 року;
- договір про внесення змін та доповнень № 1 від 27 жовтня 2008 року до іпотечного договору № 13/63/І01/06-НВ від 03 серпня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козоріз Р.В., зареєстрований в реєстрі за № 3121;
- іпотечний договір № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, посвідчений приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козорізом Р.В., зареєстрований в реєстрі за № 2557;
- витяг про реєстрацію в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна № 8574744 від 03 серпня 2006 року;
- договір купівлі-продажу майнових прав від 16 квітня 2019 року№ 1324/К, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скульською Т.А., зареєстрований в реєстрі за № 1428;
- повідомлення ТОВ "Універсальна факторингова компанія" № 309/0210 від 02 жовтня 2019 року;
- договір про відступлення права вимоги за іпотечним договором 13/63/І02/06-НВ, зареєстрованим приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Козорізом Р.В. 03 серпня 2006 року за № 2556, посвідчений 16 квітня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мурською Н.В., зареєстрований за № 553;
- інформацію з Єдиного реєстру боржників від 21 жовтня 2019 року.
Дослідивши документи надані відповідачем державному реєстратору для здійснення реєстрації права власності на предмети іпотеки, на відповідність вимогам закону, апеляційний суд дійшов висновку про наявність правових підстав для здійснення державної реєстрації права власності на вказані об`єкти за іпотекодержателем ТОВ "Універсальна факторингова компанія".
При цьому постановою Херсонського апеляційного суду від 04 листопада 2025 року встановлено, що зі змісту іпотечних договорів № 13/63/І01/06-НВ, № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, № б/н від 29 січня 2008 року вбачається, що вони містять застереження про задоволення вимог іпотекодержателя і мають силу задоволення вимог, що за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя та передбачали передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону.
Так, згідно з п. 4.3. іпотечного договору № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, звернення стягнення на майно здійснюється іпотекодержателем шляхом позасудового врегулювання, згідно з яким іпотекодержатель набуває право від свого імені продати майно або прийняти його у власність в рахунок погашення заборгованості за кредитним договором у порядку, визначеному Законом України "Про іпотеку". Положення цього пункту є застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя і мають силу задоволення вимог.
Відповідно до розрахунку заборгованості та вимоги про дострокове повернення кредиту та усунення порушень в порядку ст. 35, 36 Закону України "Про іпотеку" № 235/2402 від 24 квітня 2019 року заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року, виконання зобов`язань за яким забезпечено договорами іпотеки № 13/63/І01/06-НВ, № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, складає 645 602.54грн.
Відповідно до п. 12.3.1 іпотечного договору б/н, вчиненого 29 січня 2008 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 355, задоволення вимог здійснюється шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому ст. 37 Закону України "Про іпотеку". Відповідно до статті 37 Закону України "Про іпотеку" у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті п. 12.3. Договору, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому вважається, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом способу звернення стягнення на предмет іпотеки, на підставі висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому, сторони домовляються, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем.
Відповідно до розрахунку заборгованості та вимоги про дострокове повернення кредиту та усунення порушень в порядку ст. 35, 36 Закону України "Про іпотеку" № 234/2402 від 24 квітня 2019 року заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року, виконання зобов`язань за яким забезпечено договором іпотеки, виданого 29 січня 2008 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., становить 1 753 250.41грн.
Згідно із звітом про оцінку майна № 18-190909-049 від 09 вересня 2019 року ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 43,4 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, без ПДВ становить 480 342,69 грн.
Відповідно до звіту про оцінку майна № 18-190808-015 від 09 вересня 2019 року ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 57,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором, виданим 29 січня 2008 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 355, без ПДВ складає 640 825,85 грн.
Вказані звіти виконано оцінювачем ТОВ "Експертні та інженерні рішення" ОСОБА_2 , яка має кваліфікацію оцінювача, підтверджену Кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача від 04 квітня 2015 року №МФ18 , виданого Фондом державного майна України спільно з Міжнародним інститутом бізнесу, посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача від 05 вересня 2018 року МФ №1952-ПК, виданого Фондом державного майна України спільно з Українською комерційною школою, працює у складі Суб`єкта оціночної діяльності, який має Сертифікат СОД 446/19 від 07 червня 2019 року.
Відповідно копії рекомендованих повідомлень про вручення поштових відправлень - вимог ТОВ "Українська факторингова компанія" про усунення порушень від 24 квітня 2019 року, які ОСОБА_1 отримала 06 травня 2019 року, відтак іпотекодержателем доведено наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання боржником письмової вимоги іпотекодержателя.
З огляду на встановлене апеляційний суд ухвалюючи постанову у справі №766/9099/19 дійшов висновку, що ТОВ "Універсальна факторингова компанія" подано повний пакет документів необхідних для реєстрації права власності на спірне іпотечне майно, а відтак у державного реєстратора Ювілейної сільської ради Олешківського району Херсонської області Хомлюченко О.В. були відсутні підстави для відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. При цьому суд зазначив, що позивач не надала доказів на спростування невиконання нею умов кредитних договорів, наявності заборгованості та її розміру, а відтак доводи скаржника щодо непогодження розміру заборгованості позичальника та визнання розміру заборгованості позивачем, а також відсутності рішення суду, яким би була встановлена сума кредитної заборгованості, що не було перевірено державним реєстратором під час вчинення реєстраційних дій, є безпідставними.
Як вбачається зі змісту позовних вимог ОСОБА_1 просить стягнути з відповідача в рахунок відшкодування їй, як іпотекодавцю, перевищення 90 відсотків вартості предметів іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, зазначаючи, що відповідач здійснив державну реєстрацію права власності на два об`єкта нерухомого майна, які є предметами іпотеки, ринкова вартість яких, відповідно до висновку експерта № 42 від 09 липня 2020 року, станом на жовтень 2019 року, становить: 1 746 762.00грн та 1 323 988.00грн, тобто загальна ринкова вартість нерухомого майна, на яке було здійснення звернення стягнення на підставі статті 37 Закону України «Про іпотеку» - становить: 3070750.00грн.
Розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя, відповідно до Протоколу електронного аукціону №UA-EA-2019-01-31-00012-b початкова(стартова) ціна активів (майна) лоту№F11GL39001 становить 1 779 890.74грн., яка складається із загальної суми заборгованості за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ та кредитним договором № 2102/0108/98-019 на момент проведення аукціону. 
Перевищення розміру 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених вимог іпотекодержателя становить - 983 784.26грн.
У цій справі між сторонами виник спір щодо повернення перевищення вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя у зв`язку з набуттям кредитором у власність предмета іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на іпотечне майно.
Зі змісту позовних вимог вбачається, що позивач відповідач не погоджується із розміром заборгованості за кредитним договором, яка виникла на момент набуття ним предмета іпотеки у власність (21 вересня 2019 року - дата державної реєстрації права власності), так і з вартістю предмету іпотеки.
З матеріалів справи вбачається, відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав № 1324/К, укладеного 16 квітня 2019 року між ПАТ «Дельта Банк» та ТОВ «Універсальна факторингова компанія» та Додатку №1 до цього договору у власність ТОВ «Універсальна факторингова компанія» перейшли майнові права, які виникли та/або можуть виникнути у майбутньому та включають, зокрема, право вимоги до ОСОБА_1 , які виникли;
- за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року, заборгованість за яким станом на 16 квітня 2019 року становить 645602.54грн, яка складається із заборгованості по тілу кредиту у розмірі 288 896.84грн (10775.63 доларів США), по процентам за кредитом – 170 127.63грн (6345.63 доларів США), пені(штрафу) – 186578.07грн;
- за кредитним договором № 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року, заборгованість за яким станом на 16 квітня 2019 року становить 1 753 250.41грн, яка складається із заборгованості по тілу кредиту у розмірі 1 026 838.32грн (38300.28 доларів США), по процентам за кредитом – 227095.56грн (8470.49 доларів США), пені(штрафу) – 499316.53грн.
24 квітня 2019 року ТОВ «Універсальна факторингова компанія» були направлення на адресу ОСОБА_1 письмові вимоги про дострокове повернення кредиту та усунення порушень в порядку ст. 35, 36 Закону України "Про іпотеку"№ 235/2402 та № 234/2402 з розрахунком заборгованості, відповідно до яких заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року, виконання зобов`язань за яким забезпечено договорами іпотеки № 13/63/І01/06-НВ, № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, складає 645 602.54грн, а за кредитним договором 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року, виконання зобов`язань за яким забезпечено договором іпотеки, виданого 29 січня 2008 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., становить 1 753 250.41грн.
Визначений умовами договору купівлі-продажу майнових прав № 1324/К від 16 квітня 2019 року розмір заборгованості за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року та кредитним договором № 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року, та наведений у розрахунках, доданих до письмових вимог про дострокове повернення кредиту та усунення порушень в порядку ст. 35, 36 Закону України "Про іпотеку" позивачем не спростований.
Доводи позивача, що розмір забезпечених іпотекою вимог дорівнює початковій (стартовій) ціні лоту № F11GL39001 проведеного 25 березня 2019 року електронного аукціону та становить 1 779 890.74грн колегія суддів відхиляє, оскільки чинним законодавством не передбачено, що ціна лоту при проведенні електронного аукціону з продажу прав вимоги за кредитними договорами має дорівнювати розміру забезпечених іпотекою вимог. А з укладеного за наслідками проведення аукціону договору купівлі-продажу майнових прав № 1324/К від 16 квітня 2019 року, вбачається, що відповідачем придбано майнові права, які виникли та/або можуть виникнуть в майбутньому, а саме право вимоги до ОСОБА_1 , яке виникло: за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року, заборгованість за яким станом на 16 квітня 2019 року становить 645602.54грн та за кредитним договором № 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року, заборгованість за яким станом на 16 квітня 2019 року становить 1 753 250.41грн.
Іпотекодержатель, відповідно до частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку», набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. 
Умовами іпотечного договору б/н від 29 січня 2008 року (п.12.3.1) визначено що відповідно до статті 37 Закону України "Про іпотеку" у випадку задоволення вимог іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому підпункті п. 12.3. Договору, договір про задоволення вимог іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки. При цьому вважається, що предмет іпотеки набувається у власність іпотекодержателя за вартістю, що буде визначена після прийняття іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом способу звернення стягнення на предмет іпотеки, на підставі висновку незалежного експерта-суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. При цьому, сторони домовляються, що кандидатура суб`єкта оціночної діяльності визначається іпотекодержателем.
Відповідно до проведеної іпотекодержателем оцінки об`єктів нерухомості, що є предметами іпотеки, здійсненної оцінювачем ТОВ "Експертні та інженерні рішення" ОСОБА_2 , яка має кваліфікацію оцінювача, підтверджену Кваліфікаційним свідоцтвом оцінювача від 04 квітня 2015 року №МФ18 , виданого Фондом державного майна України спільно з Міжнародним інститутом бізнесу, посвідчення про підвищення кваліфікації оцінювача від 05 вересня 2018 року МФ №1952-ПК, виданого Фондом державного майна України спільно з Українською комерційною школою, працює у складі Суб`єкта оціночної діяльності, який має Сертифікат СОД 446/19 від 07 червня 2019 року, ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 43,4кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, без ПДВ становить 480 342,69 грн(звіт про оцінку майна № 18-190909-049 від 09 вересня 2019 року), а ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 57,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , що є предметом іпотеки за іпотечним договором, виданим 29 січня 2008 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 355, без ПДВ складає 640 825,85 грн (звіт про оцінку майна № 18-190808-015 від 09 вересня 2019 року). 
Отже оцінка предметів іпотеки відповідно до вимог статті 37 Закону України «Про іпотеку» та умовам іпотечного договору здійснена суб`єктом оціночної діяльності, кандидатура якого визначена іпотекодержателем та правоздатність якого підтверджена сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. 
Якість та достовірність проведеної суб`єктом оціночної діяльності оцінки нерухомого майна, здійсненної при зверненні стягнення на предмети іпотеки позивачем не оспорювалась, жодних доводів щодо її недостовірності позовна заява не містить.
Наданий позивачем висновок експерта №42 за результатами проведення судової оціночно будівельної експертизи по цивільній справі за зверненням ОСОБА_1 щодо визначення ринкової вартості об`єктів нерухомого майна , складений 09 липня 2020 року, відповідно до якого ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 57,9 кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 станом на жовтень 2019 року становить 1 746 762.00грн (71186 доларів США), а ринкова вартість магазину промислових товарів загальною площею 43,4кв.м., що розташований за адресою: АДРЕСА_3 станом на жовтень 2019 року становить 1 323 988.00грн ( 53957 доларів США), не можна вважати належним доказом.
З висновку вбачається, що визначення ринкової вартості спірного нерухомого майна проведена експертом лише в межах наданих документів, без виходу на місце і без огляду самого об`єкта оцінки, про що зазначено у самому висновку. Оскільки визначена ринкова вартість спірних об`єктів нерухомого майна, які є предметами іпотеки, здійснена експертом без виходу на місце і без огляду самого об`єкта нерухомості, така оцінка не може вважатися повною та об`єктивною, і, як наслідок, не може бути прийнята судом в якості належного доказу. 
Заявлене позивачем під час апеляційного перегляду рішення суду клопотання про призначення оціночно-будівельної експертизи для визначення ринкової вартості предметів іпотеки, апеляційним судом залишено без задоволення оскільки ОСОБА_1 таке клопотання під час розгляду справи судом першої інстанції не заявлялось, та жодних обставин неможливості порушення у суді першої інстанції питання про призначення такої експертизи з причин, що об`єктивно не залежали від неї не наведено, як і не надано доказів на підтвердження таких обставин, а відповідно до частини третьої статті 367 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються апеляційним судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. 
Зважаючи на викладене колегія суддів дійшла висновку про те, що підстави для відшкодування відповідачем, який набув право власності на предмет іпотеки, іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя відсутні, оскільки вартість предмета, яка була визначена відповідно до вимог частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору, не перевищує розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Так, розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя за кредитним договором за кредитним договором № 08.3/63/06-НВ від 03 серпня 2006 року становить 645602.54грн, а вартість предмета іпотеки за іпотечним договором № 13/63/І02/06-НВ від 03 серпня 2006 року, без ПДВ становить 480 342,69 грн. 
Розмір забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя за кредитним договором № 2102/0108/98-019 від 29 січня 2008 року становить 1 753 250.41грн, а вартість предмета іпотеки за іпотечним договором, виданим 29 січня 2008 року приватним нотаріусом Херсонського міського нотаріального округу Йосипенко В.В., зареєстрованого в реєстрі за № 355, без ПДВ складає 640 825,85 грн.
У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити, рішення суду першої інстанції – скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволені позовних вимог ОСОБА_1 відмовити.
Відповідно до частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки апеляційна скарга ТОВ «Універсальна факторингова компанія» задоволена повністю, сплачений нею судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 14756.76грн має бути покладений на позивача.

Керуючись статтями 367, 374,376, 382 ЦПК України, суд

постановив:
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Універсальна факторингова компанія» задовольнити.
Рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 22 грудня 2025 року скасувати і ухвалити нове рішення.
У задоволені позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Універсальна факторингова компанія» про стягнення перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Універсальна факторингова компанія» судові витрати в розмірі 14756 (чотирнадцять тисяч сімсот п`ятдесят шість) гривень 76 копійок.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови суду складено 25 березня 2026 року.
Головуючий   Л. А. Приходько
Судді:   В. О. Бездрабко 
С. В. Радченко