Справа № 509/344/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 квітня 2026 року Овідіопольський районний суд Одеської області в складі : 
судді Гандзій Д.М.
при секретарі Задеряка Г.М.

розглянувши у відкритому судовому засіданні, в залі суду, в с.-щі Овідіополь, цивільну справу в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за позовом Обслуговуючого кооперативу «Вдома» до ОСОБА_1 про стягнення боргу за спожиті житлово-комунальні послуги, -

ВСТАНОВИВ :

16 січня 2026 року, представник ОК «Вдома» звернувся до суду з названим позовом, в якому просив суд, стягнути з відповідача, у власності якого, згідно договору купівлі-продажу майнових прав та акту прийому-передачі в тимчасове користування перебуває (будівельна адреса) квартира АДРЕСА_1 - на користь позивачів заборгованість по оплаті житлово-комунальних послуг з управління багатоквартирним житловим будинком за період з 01.03.2023 року по 31.12.2025 року у розмірі 48298,16 грн. та судові витрати, мотивуючи це наданням позивачами вищевказаних послуг відповідачеві, який їх споживав, що свідчить про наявність між сторонами договірних відносин, та за які не розраховувався.
В резолютивній частині позову, представник позивачів просив суд, відкрити провадження у малозначній справі в порядку спрощеного позовного провадження з повідомленням сторін.
У визначений ухвалою суду від 04.02.2026 р., згідно з якою, розгляд справи проводиться в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін, 15-ти денний строк з дня вручення даної ухвали та матеріалів позову з додатками в порядку ст. 178 ЦПК України, відповідач надіслав до суду відзив, в якому просив суд, відмовити у задоволенні позову через відсутність доказів про належне сповіщення споживачів (власників нерухомого майна) про затвердження типового договору про зміну діючих розцінок (тарифів) на відповідні послуги, відсутності належного розрахунку боргу, який на його думку у нього відсутній з посиланням на копії квитанцій оплати послуг, наданих позивачами з 01.01.2025 р. по 01.02.2026 р. 

Дослідивши письмові докази по справі, суд вважає, що позов підлягає задоволенню з наступних підстав.

Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України - кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Згідно ст. 10-13 ЦПК України - суд при розгляді справи керується принципом верховенства права. Суд розглядає справи відповідно до Конституції України, законів України, міжнародних договорів, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України. Суд застосовує інші правові акти, прийняті відповідним органом на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що встановлені Конституцією та законами України. Суд застосовує при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права. Суд застосовує норми права інших держав у разі, коли це передбачено законом України чи міжнародним договором, згода на обов`язковість якого надана Верховною Радою України. Суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо.
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість: 1) керує ходом судового процесу; 2) сприяє врегулюванню спору шляхом досягнення угоди між сторонами; 3) роз`яснює у випадку необхідності учасникам судового процесу їхні процесуальні права та обов`язки, наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій; 4) сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим Кодексом; 5) запобігає зловживанню учасниками судового процесу їхніми правами та вживає заходів для виконання ними їхніх обов`язків.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Збирання доказів у цивільних справах - не є обов`язком суду, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Суд має право збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи лише у випадках, коли це необхідно для захисту малолітніх чи неповнолітніх осіб або осіб, які визнані судом недієздатними чи дієздатність яких обмежена, а також в інших випадках, передбачених цим Кодексом. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. Таке право мають також особи, в інтересах яких заявлено вимоги, за винятком тих осіб, які не мають процесуальної дієздатності.
Статтею 18 ЦПК України встановлено - судові рішення, що набрали законної сили, обов`язкові для всіх органів державної влади і органів місцевого самоврядування, підприємств, установ, організацій, посадових чи службових осіб та громадян і підлягають виконанню на всій території України, а у випадках, встановлених міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України, - і за її межами. Невиконання судового рішення є підставою для відповідальності, встановленої законом. Обов`язковість судового рішення не позбавляє осіб, які не брали участі у справі, можливості звернутися до суду, якщо ухваленим судовим рішенням вирішено питання про їхні права, свободи чи інтереси.
У відповідності до ст.ст. 76-83 ЦПК України - доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами : 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.
Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. У разі посилання учасника справи на невчинення іншим учасником справи певних дій або відсутність певної події суд може зобов`язати такого іншого учасника справи надати відповідні докази вчинення цих дій або наявності певної події. У разі ненадання таких доказів суд може визнати обставину невчинення відповідних дій або відсутності події встановленою.
Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Суд - не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання. Обставини, які визнаються учасниками справи, зазначаються в заявах по суті справи, поясненнях учасників справи, їхніх представників. Відмова від визнання обставин приймається судом, якщо сторона, яка відмовляється, доведе, що вона визнала ці обставини внаслідок помилки, що має істотне значення, обману, насильства, погрози чи тяжкої обставини, або що обставини визнано у результаті зловмисної домовленості її представника з другою стороною. Про прийняття відмови сторони від визнання обставин суд постановляє ухвалу. У разі прийняття судом відмови сторони від визнання обставин вони доводяться в загальному порядку.
Обставини, визнані судом загальновідомими, не потребують доказування.
Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили - не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. Обставини, встановлені стосовно певної особи рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили - не доказуються при розгляді іншої справи, проте можуть бути у загальному порядку спростовані особою, яка не брала участі у справі, в якій такі обставини були встановлені.
Правова оцінка, надана судом певному факту при розгляді іншої справи, не є обов`язковою для суду.
Сторони та інші учасники справи подають докази у справі безпосередньо до суду. 
Позивач, особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб, повинні подати докази разом з поданням позовної заяви.
Відповідач, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, повинні подати суду докази разом з поданням відзиву або письмових пояснень третьої особи.
Стаття 89 ЦПК України встановлює, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 274 ЦПК України, у порядку спрощеного провадження розглядаються малозначні справи. Відповідно до п. 1 ч. 6 ст. 19 ЦПК України, для цілей цього кодексу малозначними справами є справи, у яких ціна позову не перевищує ста розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб.
За змістом п. 1 ч. 6 ст. 19 ЦПК України справи, зазначені в цьому положенні, є малозначними в силу властивостей, притаманних такій справі, виходячи з ціни пред`явленого позову та його предмета, без необхідності ухвалення окремого судового рішення щодо віднесення зазначеної справи до відповідної категорії.
Подібний висновок було зроблено в ухвалах Верховного Суду у складі судді Касаційного цивільного суду, наприклад, від 12 березня 2018 року в справі № 280/236/17, від 14 березня 2018 року в справі № 127/22669/17 та в справі № 272/415/17
Відповідно до приписів ст. 263 ЦПК України - судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин - суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Згідно з ч. 5 ст. 13 Закону України «Про судоустрій і статус суддів» - висновки щодо застосування норм права, викладені у постановах Верховного Суду – є обов`язковими для всіх суб`єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить відповідну норму права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до роз`яснень, викладених у п. 26 Постанови Пленуму ВСУ № 2 від 12.06.2009 р. «Про застосування норм цивільного процесуального законодавства при розгляді справ у суді першої інстанції» - під час судового розгляду, предметом доказування є факти, якими обґрунтовують заявлені вимоги чи заперечення і підлягають встановленню при ухваленні рішення.
Відповідно до приписів ст.ст. 15,16 ЦК України - кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства та має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути : 1) визнання права; 2) визнання правочину недійсним; 3) припинення дії, яка порушує право; 4) відновлення становища, яке існувало до порушення; 5) примусове виконання обов`язку в натурі; 6) зміна правовідношення; 7) припинення правовідношення; 8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди; 9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди; 10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом.
Суд може відмовити у захисті цивільного права та інтересу особи в разі порушення нею положень частин другої – п?ятої статті 13 цього Кодексу.
Відповідно до ч. 1 ст. 30 ЦПК України позови, що виникають із приводу нерухомого майна, пред`являються за місцем знаходження майна або основної його частини. Якщо пов`язані між собою позовні вимоги пред`явлені одночасно щодо декількох об`єктів нерухомого майна, спір розглядається за місцезнаходженням об`єкта, вартість якого є найвищою.
Згідно з положеннями ч. 1 ст. 181 ЦК України до нерухомого майна належать: земельні ділянки, а також об`єкти, розташовані на них, переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення.
Таким чином, правила виключної підсудності застосовуються до позовів з приводу нерухомого майна, стосуються позовів з приводу будь-яких вимог, пов`язаних з правом особи на нерухоме майно: земельні ділянки, будинки, квартири тощо, зокрема щодо права власності на нерухоме майно, а також щодо речових прав на нерухоме майно, дійсності (недійсності) договорів щодо такого майна або спорів з приводу невиконання стороною договору, об`єктом якого є нерухоме майно.
Предметом позову у цій справі є зобов?язання, які випливають з надання житлово-комунальних послуг. Такі послуги надаються за місцем знаходження нерухомого майна.
В силу специфіки предмету спору в таких справах, процесуальний закон встановлює виключну підсудність, за якою тільки один конкретний суд серед інших може розглядати таку категорію справ.
З урахуванням наведеного, позов про стягнення заборгованості за надання послуг з утримання нерухомого майна - має пред?являтися за місцем знаходження цього майна, за правилами виключної підсудності.
З матеріалів справи вбачається, що позивачі ОК «Вдома» є балансоутримувачем житлового будинку розташованого за адресою : АДРЕСА_2 . 
22 липня 2020 року між ТОВ «Акварелі на Таїрова» та ТОВ «Компанія з управління активами «Актив», яке діє від свого імені в інтересах і за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу «ЗБІГ» укладено форвардний контракт № АКВ/ОД/Лим/мас10/зд13/ секц4/кв159, відповідно до п.п. 1.1-1.4 якого, продавець зобов?язується в майбутньому, у строки та на умовах зазначених у Контракті, з фіксацією ціни на момент укладення Контракту, здійснити продаж: Базового активу майнові права на житлове приміщення № 159 площею 24,16 кв.м. що розташоване за адресою: АДРЕСА_3 , земельна ділянка № НОМЕР_1 , в об`єкті будівництва. 
Характеристики базового активу (Об`єкту нерухомості): 
Адреса – 65496, Одеська область, Овідіопольський район, с. Лиманка, ж/м «Дружний», масив № НОМЕР_2 , земельна ділянка № НОМЕР_1 ; 
Тип приміщення – житлове приміщення; 
Детальна характеристика житлового приміщення (зокрема його тип), майнові права на яке є предметом цього Контракту, вказується в Додатку №1 (Довідка характеристика Об`єкта нерухомості) до цього Контракту, який видається Товариством з обмеженою відповідальністю «АКВАРЕЛІ НА ТАЇРОВА». 
Остаточна загальна площа Об`єкта нерухомості погоджується Сторонами, при підписанні Акту пред`явлення до виконання форвардного контракту та прийому передачі нерухомості, на підставі технічного паспорту.
23 липня 2020 року між ТОВ «Компанія з управління активами «Актив», що діє від свого імені в інтересах та за рахунок Пайового венчурного інвестиційного фонду недиверсифікованого виду закритого типу «ЗБІГ» (продавець), з одного боку, та покупець ОСОБА_2 , з другого боку, підписано акт прийому-передачі форвардного контракту Договору купівлі продажу фінансових інструментів № БВ 32493 від 22.07.2022 р. відповідно до якого Продавець передав, а Покупець прийняв наступні цінні папери або інші фінансові інструменти: форвардний контракт № АКВ/ОД/Лим/масЮ/зд13/секц4/кв159 від «22» липня 2020 р. Базовий актив по контракту: майнові права на житлове приміщення № 159 площею 24,16 м2. 
16.11.2021 р. між ТОВ «Акварелі на Таїрова» (продавець за деривативом, надалі – Продавець) та ОСОБА_2 (надалі Покупець) укладено Договір купівлі-продажу майнових прав (базового активу) АКВ/ ОД/Лим/масЮ/зд13/секц4/кв159 відповідно до умов якого Продавець зобов`язується передати у власність Покупця, а Покупець зобов`язується оплатити та прийняти у власність Майнові права на Об`єкт нерухомості у порядку та на умовах, передбачених цим Договором, та у відповідності до норм Цивільного кодексу України, що визначають загальні положення про купівлю-продаж. 
Сторони домовились, що Майнові права на який передаються за цим Договором, є об`єкт нерухомості, розташований в Об`єкті будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , земельна ділянка № НОМЕР_1 , з наступними характеристиками : проектний номер квартири АДРЕСА_4 кількість кімнат 1 (одна кімната) поверх НОМЕР_3 (одинадцятий поверх) проектною загальною площею 24.16 кв.м. Під`їзд 1 Тип приміщення Житлове приміщення. На момент передачі Об`єкта нерухомості Покупцеві, Нежитлове приміщення повинне бути обладнане наступними елементами: Стояки водопостачання і каналізації, з установкою лічильника; Електрика до лічильника (без розводки), з установкою лічильника; Міжкімнатні перегородки з газобетону; Металопластиковий склопакет; Опалення від дахової котельні (з розводкою по квартирі та установкою радіаторів) Шумоізоляція міжквартирних стін; Лоджія; Стяжка; Вхідні металічні двері.
14 грудня 2021 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 укладено договір про відступлення права вимоги № 2.4.159-2021 відповідно до умов якого (п.п. 1.1-1.4) Первісний Покупець відступає, а Новий Покупець приймає право вимоги, що належить Первісному Покупцеві за Основним договором, укладеним між Первісним Покупцем та Товариством з обмеженою відповідальністю «АКВАРЕЛІ НА ТАЇРОВА», код ЄДРПОУ - 41838737 враховуючи те, що Продавець є Забудовником земельної ділянки, що розміщена за адресою: АДРЕСА_5 , масив № НОМЕР_2 , земельна ділянка № НОМЕР_1 , площею 1,5574 га, кадастровий номер земельної ділянки: 5123755800:02:009:0177, відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки № НОМЕР_4 від 26.03.2018 р., та здійснює будівництво багатоповерхового житлового будинку- далі Об`єкт будівництва. 
Новий Покупець, після підписання цього Договору та виконання всіх обов`язків, що передбачені ним, набуває майнові права на об`єкт нерухомості, що розташований за адресою: АДРЕСА_6 .
Частиною третьою статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» закріплено порядок інвестування та фінансування об`єктів житлового будівництва, зокрема, з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. 
Відповідно до п. 5 ст. 7 та ст. 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» інвестор має право володіти, користуватися, розпоряджатися об`єктом і результатом інвестицій (об`єктами інвестиційної діяльності може бути будь-яке майно, а також майнові права). Згідно з пунктом 6 статті 7 цього Закону інвестор має право на придбання необхідного йому майна у громадян і юридичних осіб безпосередньо або через посередників за цінами і на умовах, що визначаються за домовленістю сторін, якщо це не суперечить законодавству України, без обмеження за обсягом і номенклатурою. 
Статтею 2 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» вказано, що об`єкт інвестування – це квартира або приміщення соціально-побутового призначення в об`єкті будівництва, яке після закінчення будівництва стає окремим майном. 
Згідно зі статтею 177 ЦК України до об?єктів цивільних прав відносяться речі, майнові права та інше. Майном як особливим об`єктом вважаються окремі речі, сукупність речей, а також майнові права та обов`язки (частина перша статті 190 ЦК України). 
За правилами статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Майновими правами визнаються будь-які права, пов`язані з майном, відмінні від права власності, у тому числі права, які є складовою частиною права власності (права володіння, розпорядження, користування). Майнове право є складовою частиною майна як об`єкта цивільних прав. Майнове право є обмеженим речовим правом, за яким власник цього права наділений певними, але не всіма правами власника майна, та яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно чи інше речове право на відповідне майно в майбутньому.
Частиною першої статті 328 ЦК України передбачено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. 
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України). 
Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації. 
За положеннями пункту 3 Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України № 461 від 13 квітня 2011 року прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів із середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, а також комплексів (будов), до складу яких входять об`єкти з різними класами наслідків (відповідальності), здійснюється на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації шляхом видачі відповідними органами державного архітектурно-будівельного контролю сертифіката.
Зазначеними нормами встановлено первинний спосіб набуття права власності на річ, на яку раніше не було і не могло бути встановлене право власності інших осіб. 
Таким чином, саме інвестор, як особа за кошти якої і на підставі договору з яким був споруджений об`єкт інвестування, є особою, якою набувається первісне право власності на новостворений об`єкт інвестування. 
Державній реєстрації підлягає право власності тільки на ті об`єкти нерухомого майна, будівництво яких закінчено та які прийнято в експлуатацію у встановленому порядку. В іншому випадку інвестор не зможе визнати право власності на квартиру до введення будинку в експлуатацію. Згідно із частиною четвертою статті 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону. 
Отже, інвестор після виконання умов інвестування набуває майнові права (тотожні праву власності) на цей об`єкт і після завершення будівництва об`єкта нерухомості набуває права власності на об`єкт інвестування як первісний власник шляхом проведення державної реєстрації речових прав на зазначений об`єкт за собою. 
Виходячи із аналізу зазначених правових норм слід дійти висновку про те, що право власності на нерухоме майно виникає з моменту прийняття його в експлуатацію , якщо таке передбачено законом чи договором, а повноцінним об`єктом, у розумінні ЦК України стає після його державної реєстрації. 
Згідно зі статтею 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (державна реєстрація) – це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
З наведеного можна зробити висновок, що державна реєстрація є завершальним етапом у ланцюжку виникнення, зміни та/або припинення прав на нерухоме майно. 
Державна реєстрація прав не є підставою для набуття права власності, а вважається лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації. Сама собою державна реєстрація права власності за певною особою не є безспірним підтвердженням наявності в неї права власності, але створює спростовувану презумпцію права власності такої особи. 
Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження цього права, проте самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, які законом передбачено як необхідні для виникнення зазначеного права. 
Відповідну правову позицію викладено, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 12 березня 2019 року у справі № 911/3594/17, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16?ц, від 7 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13. 
Таким чином, державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникають відповідні права, за наявності інших юридичних фактів, необхідних для виникнення цих прав за законом. 
На підставі викладених обставин та норм чинного законодавства слід дійти висновку, що Відповідач, з моменту укладення договору про відступлення права вимоги № 2.4.1459-2021 від 14 грудня 2021 року, набув статусу інвестора у будівництво об`єкта нерухомості, розташованого за адресою: АДРЕСА_5 , масив № НОМЕР_2 , земельна ділянка № НОМЕР_1 . 
З моменту укладення вказаних правочинів та виконання умов інвестування Відповідач фактично набув майнових прав на житлове приміщення (квартиру) проектний номер № 159 площею 24,1 кв. м, що підтверджується актом приймання передачі форвардного контракту та майнових прав від 23 липня 2020 року. 
Відповідно до положень ст.ст. 177,190,316,328,331,334 ЦК України, а також статей 4 і 7 Закону України «Про інвестиційну діяльність», інвестор після виконання умов інвестування набуває майнових прав, тотожних праву власності, на об`єкт інвестування, а після введення об`єкта в експлуатацію та державної реєстрації речових прав – право власності на новостворене нерухоме майно як первісний власник. 
Отже, з урахуванням послідовності укладених правочинів і виконання їхніх умов, слід вважати, що з 14.12.2021 року відповідач фактично володіє майновими правами на об`єкт нерухомості, які є складовою частиною права власності. 
Відповідно до акту приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс, а саме житлового багатоповерхового будинку з вбудовано прибудованими нежитловими приміщеннями та паркінгом на 200 автомобілів в АДРЕСА_7 (2-га черга будівництва) від 13 вересня 2021 року зазначений будинок передано з балансу ТОВ «Акварелі на Таїрова» на баланс Обслуговуючому кооперативу «ВДОМА».
Відповідно до пункту 2 частини 1 статті 5 Закону України «Про житлово комунальні послуги», до житлово-комунальних послуг належать: комунальні послуги– послуги з постачання та розподілу природного газу, постачання та розподілу електричної енергії, постачання теплової енергії, постачання гарячої води, централізованого водопостачання, централізованого водовідведення, поводження з побутовими відходами. 
Відповідно до ст. 322 ЦК України власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом. 
Статтею 151 ЖК України передбачено, що громадяни, які мають у приватній власності жилий будинок (квартиру), зобов`язані забезпечувати його схоронність, провадити за свій рахунок поточний і капітальний ремонт, утримувати в порядку придомову територію. 
Частина 1 ст. 12 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» встановлює, що надання житлово-комунальних послуг здійснюється виключно на договірних засадах. 
Згідно ч. 1 ст. 13 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» договір про надання комунальної послуги укладається між виконавцем відповідної послуги та споживачем або особою, яка відповідно до договору або закону укладає такий договір в інтересах споживача, або з управителем багатоквартирного будинку з метою постачання електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку. 
В свою чергу, п. 5 ч. 2 ст. 7 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що споживач зобов`язаний оплачувати надані житлово-комунальні послуги за цінами/тарифами, встановленими відповідно до законодавства, у строки, встановлені відповідними договорами. 
Статтею 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» передбачено, що споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором. Згідно п. 29 Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджених Постановою КМУ від 05.09.2018 № 712, плата за послугу з управління вноситься щомісяця до 20 числа місяця, наступного за розрахунковим. 
Однак, відповідач у порушення вимог чинного законодавства свої зобов`язання щодо своєчасного здійснення оплати за надані житлово-комунальні послуги не виконав, внаслідок чого виникла заборгованість у розмірі 48298,16 гривень за період з 01.03.2023 по 31.12.2025 року. 
Статтями 509,525,526,625 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношенням, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші, тощо), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання повинні виконуватися належним чином, в установлений строк відповідно до умов договору та вимог закону. 
Станом на 31.12.2025 р. заборгованість відповідача по оплаті житлово комунальних послуг з утримання багатоквартирного житлового будинку та прибудинкової території за період з 01.03.2023 року по 31.12.2025 року складає 48298,16 грн., яка складається з : Витрати на управління будинком 268,57 грн. ; Технічне обслуговування ліфтів 1046,04 грн. ; Внесок на придбання генератора 900 грн. ; Внесок на утримання генератора 294,17 грн. ; Послуги диспетчеризації (консьєрж-сервіс) 5563,95 грн. ; Електроенергія загального користування 1669,14 грн. ; Цільовий внесок СКУД (система доступа) 100 грн. ; Вода загального користування 56,63 грн. ; Внесок на утримання котельної 856,77 грн. ; Вивезення побутових відходів 603,51 грн. ; Транспортування газу 702,95 грн. ; Водопостачання 2880,61 грн. ; Опалення 5440,65 грн. та Штрафні санкції (ч. 1 ст. 26 Закону від 09.11.2017 № 2189-VIII) 10854,14 грн.
Згідно зі ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до ст. 615 ЦК України, одностороння відмова від зобов`язання не звільняє винну сторону від відповідальності за порушення зобов`язання. 
Таким чином, заявлена у позовній заяві заборгованість з оплати наданих житлово-комунальних послуг підлягає стягненню з відповідача повністю.
Судом не приймаються до уваги заперечення відповідача у відзиві через відсутність доказів про належне сповіщення споживачів (власників нерухомого майна) про затвердження типового договору про зміну діючих розцінок (тарифів) на відповідні послуги, відсутності належного розрахунку боргу, який на його думку у нього відсутній з посиланням на копії квитанцій оплати послуг, наданих позивачами з 01.01.2025 р. по 01.02.2026 р., враховуючи, що відповідачем не було надано суду свій власний розрахунок боргу або про відсутність боргу взагалі, а в квитанціях, наданих відповідачем чітко не вказано цільове призначення платежів з огляду на вищевказаний розрахунок сум боргу відповідача, з яким погоджується суд, та в якому зазначена кожна складова боргу на сума.
Отже, враховуючи повне задоволення позову, суд вважає необхідним покласти на відповідача зобов`язання компенсувати позивачам документально підтверджені витрати на судовий збір у розмірі 3328 грн. 

Керуючись ст.ст. ст.ст. 3-7,10-13,18,11,76-83,89,95,133,141,174,213,228,229,241-246,258,259,263-268,272,273 ЦПК України, ст.ст. 15,16,202-204,207,218,257,258,525,526,610,625,638,901-903,905,906 ЦК України, Законом України «Про житлово-комунальні послуги», суд, -

ВИРІШИВ :

1.Позов Обслуговуючого кооперативу «Вдома» до ОСОБА_1 про стягнення боргу за спожиті житлово-комунальні послуги – задовольнити ;
2.Стягнути з  ОСОБА_1 (ІПН : НОМЕР_5 ) на користь Обслуговуючого кооперативу «Вдома» (ЄДРПОУ : 43942149) заборгованість за спожиті житлово-комунальні послуги в сумі 48298,16 грн. та судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 3328 грн. 

Рішення може бути оскаржено в апеляційному порядку, шляхом подачі апеляційної скарги в 30-денний строк з дня проголошення рішення. У випадку, якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Повний текст рішення виготовлений 01.04.2026 р.

Суддя Гандзій Д.М.