ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД 
ДНІПРОПЕТРОВСЬКОЇ ОБЛАСТІ
вул. Володимира Винниченка 1, м. Дніпро, 49505
E-mail: inbox@dp.arbitr.gov.ua, тел. (056) 377-18-58, fax (056) 377-38-63

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

13.04.2026	 	Справа № 904/7513/25	
За позовом: Керівника Західної окружної прокуратури міста Дніпра в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради, м. Дніпро 
До: Товариства з обмеженою відповідальністю «Істейт-Сіті», м. Дніпро 
Про: зобов`язання вчинити певні дії 

Суддя Васильєв О.Ю.
Без участі представників сторін
СУТЬ СПОРУ:
Керівник Західної окружної прокуратури міста Дніпра в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради звернувся до господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ТОВ «Істейт-Сіті» ( відповідач ) про : зобов`язання усунути перешкоди Дніпровській міській раді у праві користування та розпорядження земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Дніпро, вулиця Юрія Кондратюка, 5А, площею 0,0087 га та повернути земельну ділянку, шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - будівлі, площею 76,5 кв. м., літ.А1 – будівля торгівельного призначення, І - замощення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2621638412020) ; скасування державної реєстрації права приватної власності ТОВ «Істейт-Сіті» на об`єкт нерухомого майна – будівлю, площею 76,5 кв. м., літ.А1 – будівля торгівельного призначення, І - замощення розташовану за адресою: м. Дніпро, вулиця Юрія Кондратюка, 5А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2621638412020), проведену 17.04.2024 державним реєстратором Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради (номер відомостей про речове право 54678895) із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2621638412020.
Ухвалою суду від 06.01.26р. відкрито провадження у справі №904/7513/25 за правилами спрощеного позовного провадження.
ТОВ «Істейт-Сіті» (відповідач) проти задоволення позовних вимог заперечує , вважає, що позовна заява керівника Західної окружної прокуратури міста Дніпра Дніпропетровської області в інтересах Дніпровської міської ради є безпідставною, спрямованою проти добросовісних набувачів, такою, що суперечить конституційним гарантіям недоторканності приватної власності, нормам цивільного та земельного законодавства, практиці Верховного Суду та Європейського суду з прав людини, а відтак заявлені позовні вимоги не підлягають задоволенню. 
Дніпровська міська рада ( позивач ) письмових пояснень щодо позову прокуратури не надала , жодних заяв чи клопотань на адресу суду від неї не надходило . 
Розглянувши матеріали справи, дослідивши подані докази, господарський суд, -

ВСТАНОВИВ:

Державним реєстратором Верхівцевської міської ради Дніпропетровської області Хабло К.О. 09.08.22р. зареєстровано право власності на об`єкт нерухомого майна – будівля, площею 76,5 кв.м, літ.А1 – будівля торгівельного призначення, І – замощення, за адресою: м. Дніпро, вул. Юрія Кондратюка, 5А, за гр. ОСОБА_1 ( РНОКПП НОМЕР_1 ). Підставою виникнення права власності на вищезазначений об`єкт нерухомого майна зазначено: технічний паспорт серія та номер: TI01:5215-2680-1386-8860 від 18.07.2022 та довідка №197 від 22.04.2008, видана Комунальним підприємством «Земград» Дніпропетровської міської ради про адресу об`єкта. 
На підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №1596 від 29.09.22р., посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Балтакса І.В., право власності на нерухоме майно – будівлю, загальною площею 76,5 кв. м. за адресою: м. Дніпро, вул. Юрія Кондратюка, 5А, від гр. ОСОБА_1 перейшло до гр. ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ). 
В подальшому на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №2502 від 23.12.22р., посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Балтакса І.В., право власності від гр. ОСОБА_2 перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «Істейт-Сіті» (код ЄДРПОУ 45009690) на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №2502 від 23.12.22р., посвідченого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Балтакса І.В. 
Державним реєстратором Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради Одринською О.В. 17.04.24р. внесено зміни в розділ про право власності та додано як підставу державної реєстрації Витяг з ЄДЕССБ, серія та номер: AR01:5964-1601-8088-1137, від 05.02.2024, та Витяг з Реєстру будівельної діяльності ЄДЕССБ, серія та номер: ДП101231109213. 
Таким чином на теперішній час власником вказаного нерухомого майна є Товариство з обмеженою відповідальністю «Істейт-Сіті» (код ЄДРПОУ 45009690). 
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Національної кадастрової системи та офіційного Веб-сайту Дніпровської міської ради, документів та даних, що підтверджують передачу земельної ділянки за адресою: м. Дніпро, вул. Юрія Кондратюка, 5А, будь-якій фізичній або юридичній особі у власність або користування, не виявлено. 
Згідно даних Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва за параметрами пошуку «Біда Євген Анатолійович, РНОКПП НОМЕР_1 », відомостей щодо документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, документів, що засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом, не виявлено. 
Відповідно до інформації з Головного архітектурно-планувального управління Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради встановлено, що за даними містобудівного кадастру та Адресного плану міста будівельні паспорти забудови земельної ділянки, містобудівні умови та обмеження для проектування об`єктів будівництва за адресою: м. Дніпро, вул. Юрія Кондратюка, 5А, Управлінням не надавались. 
Згідно з архівними матеріалами Адресного плану міста МКП «Земград» Дніпропетровської міської ради довідка за адресою вул. Юрія Кондратюка, 5А не видавалась, інформація щодо довідки №197 від 22.04.28р. відсутня. Окрім цього, на підставі рішення виконавчого комітету Дніпровської міської ради від 30.01.24р. №58- 30/1 будівлі присвоєно адресу – Юрія Кондратюка, 5А, тобто на момент первинної реєстрації права власності (09.08.22р.) адреса нерухомому майну не присвоювалась. 
Відповідно до інформації з Управління державного архітектурно-будівельного контролю Дніпровської міської ради встановлено, що згідно з даними Реєстру, наявна наступна інформація за адресою: вул. Юрія Кондратюка, буд. 5А. м. Дніпро: повідомлення про початок будівельних робіт від 18.07.23р. ДП051230711970; декларація про готовність до експлуатації об`єкта від 13.11.2023 ДП1101231109213. 
З наданих Управлінням державного архітектурного-будівельного контролю Дніпровської міської ради документів вбачається, що 09.08.22р. - тобто на момент державної реєстрації права власності, на нерухоме майно – будівлю за адресою: м. Дніпро, Юрія Кондратюка, 5А, за Бідою Євгеном Анатолійовичем (РНОКПП НОМЕР_1 ) відомості щодо видачі/реєстрації документів, які надають право на виконання будівельних робіт та засвідчують прийняття в експлуатацію об`єктів будівництва за адресою: вул. Юрія Кондратюка, 5А, в м. Дніпрі були відсутні. А подані документи від 18.07.23р. (повідомлення про початок будівельних робіт) та від 13.11.23р. (декларація про готовність об`єкта до експлуатації) стосуються лише реконструкції будівель торгівельного призначення за вказаною адресою. 
Відповідно до інформації КП «Дніпровське міське бюро технічної інвентаризації» Дніпровської міської ради встановлено, що технічна інвентаризація та державна реєстрація права власності на нерухоме майно за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Комунарівська, буд. 5А, КП «ДМБТІ» ДМР не проводилась. Відповідно до інформації Комунального підприємства «Дніпровські активи» Дніпровської міської ради встановлено, що договори про використання об`єктів благоустрою міста для реалізації потреб у сфері споживчого ринку, відпочинку та послуг за адресою: м. Дніпро, вул. Юрія Кондратюка, 5А, не укладались. 
Відповідно до інформації Дніпровської міської ради встановлено, що станом на 20.10.25р. за результатами пошуку земельної ділянки за адресою: вул. Юрія Кондратюка, 5А в інформаційній підсистемі «Фіскальний кадастр» Муніципальної земельної інформаційної системи м. Дніпро не виявлено реєстраційних записів щодо цивільно-правових угод, укладених між міською радою та фізичними або юридичними особами. Згідно з архівними матеріалами Адресного плану міста та Міського комунального підприємства «Земград» Дніпропетровської міської ради, інформація щодо довідки від 22.04.28р. №197 – відсутня. 
Департаментом державного контролю за використанням та охороною земель Дніпровської міської ради здійснено обстеження земельної ділянки. Відповідно до акту обстеження земельної ділянки від 01.10.25р. №0546 доступ до земельної ділянки: вільний. Земельна ділянка знаходиться по фактичному розміщенню будівлі торговельного комплексу по вул. Юрія Кондратюка, 5А в житловій забудові. В торгівельному комплексі розміщенні павільйони: «Пивовар», «Цукерка», «COFFEEBAR #1». Тротуари навколо торговельного комплексу облаштовано тротуарною плиткою. Земельна ділянка не сформована. Заїзд на територію земельної ділянки здійснюється зі сторони вул. Юрія Кондратюка. Торговельний комплекс знаходиться в охоронній зоні наземної та підземної тепломережі, дві стальні труби Д=2х630мм. 
Відповідно до інформації, наданої КП «Муніципальний землевпорядний офіс» Дніпровської міської ради, листом від 30.09.25р. №30/09-1-25, загальна площа земельної ділянки становить 0,0087 га. На момент обстеження здійснювалась господарська діяльність. 
Таким чином, земельна ділянка за адресою: м. Дніпро, вулиця Юрія Кондратюка, 5А, у власність чи користування будь-яким фізичним чи юридичним особам Дніпровською міськрадою не передавалась, розпорядчий документ, на підставі якого об`єкту нерухомості, розташованому на земельній ділянці присвоєно адресу у м. Дніпрі, вул. Юрія Кондратюка, 5А, станом на момент проведення первинної державної реєстрації права власності не видавався, що свідчить про самовільне зайняття земельної ділянки комунальної власності, чим грубо порушено право комунальної власності територіальної громади м. Дніпра в особі Дніпровської міської ради. 
За відсутності будь-яких правовстановлюючих документів, які підтверджують право власності або право користування земельною ділянкою, за адресою: м. Дніпро, вулиця Юрія Кондратюка, 5А, збудовано нерухоме майно – будівлю, загальною площею 76,5 кв.м., що свідчить про те, що зазначене нерухоме майно є самочинним будівництвом в розумінні статті 376 ЦК України. 
Прокурор зазначає, що свідченням того, що довідка КП «Земград» Дніпропетровської міської ради №197 від 22.04.08р. уповноваженим органом не видавалась є те, що за зверненням ТОВ «Істейт-Сіті» рішенням виконавчого комітету Дніпровської міської ради від 30.01.24р. №58-30/1 будівлі присвоєно адресу – Юрія Кондратюка, 5А. Окрім цього, рішенням Дніпровської міської ради від 24.04.24р. №173/49, ТОВ «Істейт-Сіті» (код ЄДРПОУ 45009690) надано дозвіл на розроблення проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки, орієнтовною площею 0,0250 га по вул. Юрія Кондратюка, 5А, по фактичному розміщенню будівлі. 
Вказані дії вказують про намагання відповідача всупереч встановленій процедурі за змістом положень ч.ч. 1, 2, 4 ст. 376, ст. 391 ЦК України, ст. 153, 212 ЗК України «узаконити» самочинно збудоване нерухоме майно без проведення конкурсних процедур. Однак, до теперішнього часу проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки по АДРЕСА_1 відповідним рішенням Дніпровської міської ради не затверджено, будь-які цивільно-правові угоди стосовно цієї земельної ділянки не укладались. Таким чином, земельна ділянка за адресою: АДРЕСА_1 у власність або користування ані гр. ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ), ані гр. ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ), ані ТОВ «Істейт-Сіті» (код ЄДРПОУ 45009690) не передавалась. 
Відповідно до частини першої статті 317 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону (частини перша та друга статті 319 ЦК України).
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (частина перша статті 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (частина друга статті 373 ЦК України).
Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (частина четверта статті 373 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Згідно із частиною першою статті 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Отже правовий режим самочинного будівництва врегульовано статтею 376 ЦК України. Норми зазначеної статті є правовим регулятором відносин, які виникають у зв`язку із здійсненням самочинного будівництва.
Стаття 376 ЦК України розміщена у главі 27 «Право власності на землю (земельну ділянку)», тобто правовий режим самочинного будівництва пов`язаний з питаннями права власності на землю.
Знаходження на земельній ділянці одного власника об`єкта нерухомості (будівлі, споруди) іншого власника істотно обмежує права власника землі, при цьому таке обмеження є безстроковим. Так, власник землі в цьому разі не може використовувати її ані для власної забудови, ані іншим чином і не може здати цю землю в оренду будь-кому, окрім власника будівлі чи споруди. Тому державна реєстрація будівлі, споруди на чужій земельній ділянці є фактично і реєстрацією обмеження права власника землі (пункт 84 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 916/1608/18).
Самочинне будівництво нерухомого майна особою, яка не є власником земельної ділянки, слід розглядати як порушення прав власника відповідної земельної ділянки.
Разом із цим сам по собі факт державної реєстрації права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду, не слід розглядати як окреме відносно факту самочинного будівництва порушення прав власника земельної ділянки.
Здійснення самочинного будівництва порушує права власника земельної ділянки, у тому числі у разі відсутності державної реєстрації права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за відповідною особою. Факт самочинного будівництва змушує власника земельної ділянки діяти з урахуванням того, що на відповідній земельній ділянці наявні певні об`єкти нерухомості - що обмежує можливості як користування, так і розпорядження земельною ділянкою.
Отже самочинно побудоване нерухоме майно, право власності на яке не зареєстроване за жодною особою, все одно обмежує власника відповідної земельної ділянки в користуванні та розпорядженні такою земельною ділянкою.
Права власника земельної ділянки порушуються в результаті факту самочинного будівництва, а не державної реєстрації права власності на самочинно побудоване майно. Державна реєстрація права власності на самочинно побудовану будівлю, споруду поза встановленим статтею 376 ЦК України порядком за особою, яка таке будівництво здійснила, лише додає до вже існуючих фактичних обмежень (які з`явились безпосередньо з факту самочинного будівництва) власника земельної ділянки в реалізації свого права власності додаткові юридичні обмеження.
Частинами третьою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке:
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом особа, яка законно набула у власність будинок, споруду, має цивільний інтерес в оформленні права на земельну ділянку під такими будинком і спорудою після їх набуття (постанови Великої Палати Верховного Суду від 18.12.2019 у справі № 263/6022/16-ц (пункт 42), від 31.08.2021 у справі №903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Крім того, не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або такого іншого речового права на земельну ділянку, що передбачає можливість набуття права власності на будівлі, споруди, розташовані на відповідній ділянці. Виходячи з принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди право власності на об`єкт нерухомого майна набуває той, хто має речове право на земельну ділянку (постанови Великої Палати Верховного Суду від 16.02.2021 у справі № 910/2861/18 (пункти 92-94), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 35)).
Визнання права власності в порядку частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна - або особі, яка здійснила самочинне будівництво, надається земельна ділянка у встановленому порядку під уже збудоване нерухоме майно як обов`язкова умова для визнання права власності на таке майно (частина третя статті 376 ЦК України); або право власності на самочинно збудоване нерухоме майно визнається за особою - власником земельної ділянки (частина п`ята статті 376 ЦК України).
Отже застосування положень частини третьої або п`ятої статті 376 ЦК України призводить до вирішення спору між особою - власником земельної ділянки та особою, що здійснила самочинне будівництво, і, зокрема, захищає права власника земельної ділянки.
Відповідно до частини другої статті 376 ЦК України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
При цьому формулювання положень статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею. Тож, як неодноразово зазначала Велика Палата Верховного Суду, реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила таке будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правового режиму такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті (пункти 6.31-6.33 постанови від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13; пункти 53-56 постанови від 23.06.2020 у справі № 680/214/16-ц; пункт 46 постанови від 20.07.2022 у справі № 923/196/20).
Тобто, відповідно до приписів частин третьої та п`ятої статті 376 ЦК України як особа, що здійснила самочинне будівництво, так і власник земельної ділянки, на якій здійснили самочинне будівництво, можуть набути самочинно збудоване майно у власність. Однак для цього їм необхідно дотримуватись чіткого алгоритму дій, передбаченого в зазначеній статті.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті. Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Вказаний правовий висновок викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22.
Відповідно до ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Суд зауважує, що відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Сама по собі державна реєстрація не є окремою підставою набуття особою права власності, а є офіційним засвідченням державою набуття особою права власності (пункт 123 постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20)).
Державна реєстрація права власності не породжує права власності, в силу державної реєстрації право власності не виникає, вона визначає лише момент, з якого право власності виникає, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Факт набуття права власності має передувати державній реєстрації, оскільки юридичний зміст державної реєстрації полягає у визнанні і підтвердженні державою цього факту.
Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, що здійснила самочинне будівництво, у силу наведених вище положень законодавства та приписів частини другої статті 376 ЦК України не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного з метою застосування, зокрема, положень частини четвертої цієї статті.
Оскільки положення статті 376 ЦК України виключають можливість існування інших способів легітимізації самочинного будівництва та набуття права власності на таке нерухоме майно, ніж ті, що встановлені цією статтею, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно за особою - власником земельної ділянки у будь-який інший спосіб, окрім визначеного цією статтею (на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за власником земельної ділянки), також не змінює правовий режим самочинного будівництва. За вказаних обставин особа - власник земельної ділянки не набуває право власності на самочинно побудоване нерухоме майно.
Вказаний висновок також викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.11.2023 у справі № 916/1174/22 та постанові Верховного Суду від 16.09.2025 року у cправі № 916/757/24.
Відповідно до ч.4 ст.19 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державній реєстрації підлягають виключно заявлені права та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Частиною 2 статті 18 Закону визначено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Пунктом 1 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25.12.2015 №1127 (далі – Порядок) визначено, що цей Порядок визначає умови, підстави та процедуру проведення відповідно до Закону державної реєстрації прав, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також умови, підстави та процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Частиною 3 статті 10 Закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно від 28.08.2018) передбачено, що державний реєстратор:
1) встановлює відповідність заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема:
відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом;
відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав;
відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах;
наявність обтяжень прав на нерухоме майно;
наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації;
2) перевіряє документи на наявність підстав для проведення реєстраційних дій, зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення;
3) під час проведення державної реєстрації прав, що виникли в установленому законодавством порядку до 1 січня 2013 року, обов`язково запитує від органів влади, підприємств, установ та організацій, які відповідно до законодавства проводили оформлення та/або реєстрацію прав, інформацію (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо), необхідну для такої реєстрації, у разі відсутності доступу до відповідних носіїв інформації, що містять відомості, необхідні для проведення державної реєстрації прав, чи у разі відсутності необхідних відомостей в єдиних та державних реєстрах, доступ до яких визначено цим Законом, та/або у разі, якщо відповідні документи не були подані заявником.
Органи державної влади, підприємства, установи та організації зобов`язані безоплатно протягом трьох робочих днів з моменту отримання запиту надати державному реєстратору запитувану інформацію в паперовій та (за можливості) в електронній формі;
4) під час проведення реєстраційних дій обов`язково використовує відомості Державного земельного кадастру та Єдиного реєстру дозвільних документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт і засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів, а також використовує відомості, отримані у порядку інформаційної взаємодії Державного реєстру прав з Єдиним державним реєстром судових рішень;
5) відкриває та/або закриває розділи в Державному реєстрі прав, вносить до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідні відомості про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів таких прав;
6) присвоює за допомогою Державного реєстру прав реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна у випадках, передбачених цим Законом;
7) виготовляє електронні копії документів, поданих у паперовій формі, та розміщує їх у реєстраційній справі в електронній формі у відповідному розділі Державного реєстру прав (у разі якщо такі копії не були виготовлені під час прийняття документів за заявами у сфері державної реєстрації прав);
8) формує за допомогою Державного реєстру прав документи за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав;
9) формує реєстраційні справи у паперовій формі;
9-1) надає в установленому порядку та у випадках, передбачених Законом України "Про виконавче провадження", інформацію органу державної виконавчої служби або приватному виконавцю;
10) здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Так, п.40 Порядку передбачено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.
Згідно з п. 7 Порядку Для державної реєстрації прав заявник подає оригінали документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачені Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», іншими законами України та цим Порядком.
Частиною 1 статті 27 Закону передбачено перелік документів, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності та інших речових прав. Пунктом 14 ч. 1 ст. 27 Закону зазначено серед підстав «інші документи, що відповідно до законодавства підтверджують набуття, зміну або припинення прав на нерухоме майно».
Проте, технічний паспорт та довідка про адресу об`єкту не є правовстановлюючими документами. Технічний паспорт - це документ, який містить відомості щодо проведеної технічної інвентаризації об`єкта нерухомого майна, зокрема інформацію про його місцезнаходження (адресу), склад, технічні характеристики, план та опис об`єкта, ім`я/найменування власника/замовника, відомості щодо права власності на об`єкт нерухомого майна, щодо суб`єкта господарювання, який виготовив технічний паспорт, тощо. Технічний паспорт не є правовстановлюючим документом на нерухомість, а тільки інформаційним, він лише описує об`єкт та визначає його складові для подальших дій. При цьому, довідка є лише підтвердженням проведення технічної інвентаризації, що є підставою для складання технічного паспорту. Довідка не є правовстановлюючим документом та не може слугувати підставою для державної реєстрації.
Водночас, з урахуванням того, що державним реєстратором проведено державну реєстрацію права власності на окремий індивідуально визначений об`єкт нерухомого майна вперше з відкриттям нового розділу в Державному реєстрі прав та присвоєнням реєстраційного номера цьому об`єкту нерухомого майна, під час розгляду заяви про реєстрацію державному реєстратору слід було керуватися п.41 Порядку, яким встановлено перелік документів, що подаються для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна.
Так, відповідно до п.41 Порядку (у редакції, чинній на момент реєстрації права власності на майно) для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:
1) документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта;
2) технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна;
3) документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси;
4) письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
5) договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, не вимагається у разі, коли реєстрація такого документа здійснювалась в Єдиному реєстрі документів.
У такому разі державний реєстратор відповідно до наданих заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у режимі реального часу отримує відомості Єдиного реєстру документів про документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, та перевіряє, відсутність суперечностей між заявленими правами та відомостями, що містяться в цьому Реєстрі. Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.
Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, також не вимагається у разі, коли адреса отримана під час реалізації експериментального проекту з присвоєння адрес об`єктам будівництва та об`єктам нерухомого майна та зазначена в документі, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта. У такому разі державний реєстратор відповідно до зазначених заявником у відповідній заяві відомостей про реєстраційний номер документа, що згідно з вимогами законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта, обов`язково перевіряє відсутність суперечностей між заявленою адресою та відомостями, що містяться в Єдиному реєстрі документів.
Крім того, п. 42 Порядку передбачено, що для державної реєстрації права власності на індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що закінчені будівництвом до 5 серпня 1992, подаються: технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси.
Документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси, не вимагається у разі, коли державна реєстрація права власності проводиться на індивідуальний (садибний) житловий будинок, садовий, дачний будинок, збудований на земельній ділянці, право власності на яку зареєстровано в Державному реєстрі прав. У такому разі заявник в поданій заяві обов`язково зазначає відомості про кадастровий номер відповідної земельної ділянки, за яким державним реєстратором отримуються відомості Державного земельного кадастру з метою встановлення місця розташування земельної ділянки, на якій споруджено відповідний об`єкт, для подальшого відображення таких відомостей як адреси об`єкта нерухомого майна.
У разі коли індивідуальні (садибні) житлові будинки, садові, дачні будинки, господарські (присадибні) будівлі і споруди, прибудови до них, що були закінчені будівництвом до 5 серпня 1992 та розташовані на територіях сільських, селищних, міських рад, якими відповідно до законодавства здійснювалося ведення по господарського обліку, замість документів, передбачених цим пунктом, можуть бути подані документи, передбачені статтею 31 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Проте, як встановлено судом, жодних посилань на правовстановлюючі документи, якими б підтверджувалась належність ТОВ «Істейт - Сіті» відповідного об`єкту нерухомого майна, наявність документів, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію вказаного закінченого будівництвом об`єкта, присвоєння йому у встановленому законом порядку відповідної поштової адреси, ні означений технічний паспорт, ні інші матеріали реєстраційної справи, всупереч чч.1, 3 п.41, п. 42 Порядку, не містять.
Присвоєння адрес об`єктам нерухомого майна є компетенцією уповноважених державних органів (органів місцевого самоврядування).
Відповідно до чч. 1, 2 ст. 376 ЦК України житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Вказана правова норма беззаперечно свідчить про те, що спірний об`єкт нерухомого майна є об`єктом самочинного будівництва.
Частинами другою - п`ятою статті 376 ЦК України, відповідно, встановлено таке: особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.
Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.
Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.
На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.
Якщо нерухоме майно є самочинним будівництвом, реєстрація права власності на самочинно побудоване нерухоме майно у будь-який інший спосіб, окрім визначеного статтею 376 ЦК України (тобто на підставі судового рішення про визнання права власності на самочинно збудоване нерухоме майно за особою, яка його побудувала, або за власником земельної ділянки), є такою, що не відповідає вимогам цієї статті.
Можливість настання інших правових наслідків, ніж передбачені статтею 376 ЦК України, як у випадку самочинного будівництва, здійсненого власником земельної ділянки, так і у випадку самочинного будівництва, здійсненого іншою особою на чужій земельній ділянці, виключається.
Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на важливість принципу superficies solo cedit (збудоване на поверхні слідує за нею). Принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди, хоча безпосередньо і не закріплений у такому вигляді в законі, знаходить вияв у правилах статті 120 ЗК України, статті 377 ЦК України, інших положеннях законодавства (див. постанови від 04.12.2018 у справі № 910/18560/16 (пункт 8.5), від 03.04.2019 у справі № 921/158/18 (пункт 51), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункти 37-38), від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19 (пункт 54), від 20.07.2022 у справі № 923/196/20 (пункт 34)).
Згідно з вказаним принципом не допускається набуття права власності на споруджені об`єкти нерухомого майна особою, яка не має права власності або іншого речового права на земельну ділянку.
За обставин, коли право власності на самочинно побудоване нерухоме майно зареєстровано за певною особою без дотримання визначеного статтею 376 ЦК України порядку, задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності на таке майно, або вимоги про скасування державної реєстрації прав, або вимоги про припинення права власності тощо у встановленому законом порядку не вирішить юридичну долю самочинно побудованого майна та не призведе до відновлення стану єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованого на ній нерухомого майна.
Водночас земельна ділянка за адресою: м. Дніпро, вул. Юрія Кондратюка, 5А, яка належить до земель комунальної власності, у власність або користування забудовника чи інших осіб не передавалася.
Згідно з ч.1 ст.376 ЦК України самочинно збудованим вважається об`єкт нерухомості, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена в установленому порядку для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного документа чи належно затвердженого проєкту; 3) об`єкт нерухомості збудований з істотними порушеннями будівельних норм і правил. Отже наявність хоча б однієї із трьох зазначених у ч.1 ст.376 ЦК України ознак свідчить про те, що об`єкт нерухомості є самочинним. Такий правовий висновок неодноразово підтверджений Верховним Судом, зокрема, у постановах від 10.10.2018 у справі №520/17520/14-ц, від 02.12.2015 у справі №6-1328цс15 тощо.
Відповідно до частини другої статті 376 Цивільного кодексу України особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на такий об`єкт.
Відповідно до чинного законодавства, зокрема статей 178, 316, 317, 376 ЦК України, не можуть бути в цивільному обороті об`єкти самочинного будівництва. Зазначене підтверджується правовими позиціями Верховного Суду України у справах №№6-286цс15, 3-202гс15, 6-265цс16. З урахуванням положень ст.331 ЦК України та роз`яснень, наведених в п.15 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ №5 від 07.02.2014 “Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав”, до виникнення права власності на самочинно збудоване майно право власності існує лише на матеріали, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення) майна.
Водночас, відповідно до ч.1 ст.375 ЦК України право давати дозвіл на будівництво на своїй земельній ділянці будівель та споруд іншим особам має власник земельної ділянки.
Враховуючи вищезазначені фактичні обставини справи та приписи чинного законодавства України, позовні вимоги підлягають задоволенню .
На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 2, 13, 73, 74, 76-80, 86, 129, 231, 232, 233, 236-238, 240, 241, 252 ГПК України, господарський суд

ВИРІШИВ:
1.Позовні вимоги задовольнити в повному обсязі.
2.Товариству з обмеженою відповідальністю «Істейт-Сіті» ( 49087, м. Дніпро, вул. Калинова, буд. 87В; код ЄДРПОУ 45009690) усунути перешкоди Дніпровській міській раді (код ЄДРПОУ 26510514, 49000, м. Дніпро, 49000 просп. Дмитра Яворницького, буд. 75) у праві користування та розпорядження земельною ділянкою, розташованою за адресою: м. Дніпро, вулиця Юрія Кондратюка, 5А, площею 0,0087 га та повернути земельну ділянку, шляхом знесення об`єкту самочинного будівництва - будівлі, площею 76,5 кв. м., літ.А1 – будівля торгівельного призначення, І - замощення (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2621638412020). 
3. Скасувати державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю «Істейт-Сіті» ( 49087, м. Дніпро, вул. Калинова, буд. 87В; код ЄДРПОУ 45009690) на об`єкт нерухомого майна – будівлю, площею 76,5 кв. м., літ.А1 – будівля торгівельного призначення, І - замощення розташовану за адресою: м. Дніпро, вулиця Юрія Кондратюка, 5А (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2621638412020), проведену 17.04.2024 державним реєстратором Департаменту адміністративних послуг та дозвільних процедур Дніпровської міської ради (номер відомостей про речове право 54678895) із закриттям розділу у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстраційної справи на об`єкт нерухомого майна 2621638412020.
5. Стягнути з відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю «Істейт-Сіті» ( 49087, м. Дніпро, вул. Калинова, буд. 87В; код ЄДРПОУ 45009690) на користь Дніпропетровської обласної прокуратури ( 49044, м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 38 ; код ЄДРПОУ 02909938 ) : 4 844,80 грн. - витрат на сплату судового збору та 1211,20 грн. - судового збору за подання заяви про забезпечення позову .
Видати відповідні накази після набрання рішенням чинності. 
Відповідно до ч. 4 ст. 240 Господарського процесуального кодексу України рішення складено та підписано без його проголошення 13.04.26р.
Відповідно до вимог ст.241 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Згідно до вимог ст. 256 ГПК України апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частину рішення суду, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Відповідно до вимог ст. 257 ГПК України апеляційна скарга подається безпосередньо до суду апеляційної інстанції.

Суддя Васильєв О.Ю.