ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

19 березня 2026 року 
м. Київ

cправа № 916/1497/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Мамалуй О.О. - головуючий, Баранець О.М., Кролевець О.А.,
за участю секретаря судового засідання - Федорової О.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6"
на постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2025
у складі колегії суддів: Принцевська Н.М. - головуючий, Філінюк І.Г. Ярош А.І.;
у справі № 916/1497/25
за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6"
до товариства з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой Плюс"
за участю третьої особи, що не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору на стороні позивача: обслуговуючий кооператив "Укржилбуд Сервіс"
про зобов`язання вчинити певні дії,
за участю представників: 
від позивача: Соколов Д.С.,
від відповідача: не з?явилися,
від третьої особи: не з?явилися

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст позовних вимог

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Хантадзе 6» звернулося до господарського суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Укржилстрой Плюс», в якому просило суд зобов`язати відповідача передати ОСББ документацію на багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, провулок Хантадзе, 6, а у разі відсутності зазначеної документації - відновити її за власний рахунок та передати ОСББ протягом шести місяців з дня набрання рішенням законної сили, а саме:
- технічний паспорт на багатоквартирний будинок;
- паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва;
- енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем;
- проектну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем;
- документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;
- технічну документацію на ліфти
- план земельної ділянки;
- акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок;
- паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.

В обґрунтування позову позивач посилається на невиконання відповідачем вимоги ОСББ про передачу останньому документів згідно Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 17.07.2018 № 176.

Короткий зміст судових рішень господарських судів і мотиви їх ухвалення

Рішенням господарського суду Одеської області від 04.07.2025 у даній справі позов задоволено; зобов`язано ТОВ "Укржилстрой Плюс" передати ОСББ "Хантадзе 6" документацію на багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, провулок Хантадзе, 6, а у разі відсутності зазначеної документації відновити її за власний рахунок та передати ОСББ "Хантадзе 6" протягом шести місяців з дня набрання рішенням законної сили, а саме: технічний паспорт на багатоквартирний будинок; паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва; енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем; проектну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем; документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів; технічну документацію на ліфти; план земельної ділянки; акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок; паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку.
Стягнуто з ТОВ "Укржилстрой Плюс" на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6" 2 422,40 грн витрат зі сплати судового збору.

Задовольняючи позов, господарський суд першої інстанцій дійшов висновку, що позовні вимоги цілком відповідають положенням Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", встановленим судом обставинам цієї справи та справи №916/1054/20, а також засадам добросовісності, розумності та справедливості.

Суд дійшов висновку, що обов`язок щодо виготовлення та передачі документації на багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, провулок Хантадзе, 6, об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6", законодавством покладено на замовника будівництва (забудовника) товариство з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой Плюс".

При цьому судом враховано, що в ході примусового виконання судового рішення у справі №916/1054/20, яке залишилося невиконаним, державним виконавцем було встановлено, що документація на багатоквартирний будинок, який розташований за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, провулок Хантадзе,6, знаходиться у забудовника ТОВ "Укржилстрой Плюс", оскільки даний будинок не введено в експлуатацію в повному обсязі, згідно повідомлення ТОВ "Укржилстрой Плюс" від 08.12.2021 за вх. № 28/17245.

Додатковим рішенням господарського суду Одеської області від 21.07.2025 заяву представника позивача про ухвалення додаткового рішення у справі №916/1497/25 задоволено частково; стягнуто з відповідача на користь позивача 16 000 грн витрат на професійну правничу допомогу. В решті заяви відмовлено.

Постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2025 рішення господарського суду Одеської області від 04.07.2025 у справі №916/1497/25 скасовано, ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено в повному обсязі. Додаткове рішення господарського суду Одеської області від 21.07.2025 по справі №916/1497/25 скасовано. У задоволенні заяви позивача про ухвалення додаткового рішення відмовлено. Витрати зі сплати судового збору за подання позовної заяви покладено на позивача. Стягнуто з позивача на користь відповідача 3633,60 грн витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги. Відмовлено в задоволенні заяви об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6" про стягнення витрат на професійну правничу допомогу.

Апеляційний господарський суд вказав, що висновки суду першої інстанції про виникання у відповідача обов`язку щодо виготовлення та передачі документації на багатоквартирний житловий будинок позивачу є помилковими з огляду на те, що станом на дату створення ОСББ "Хантадзе 6" - 13.09.2019 чинним на той час законодавством обов`язок з передачі у тримісячний строк після державної реєстрації ОСББ "Хантадзе 6" технічної документації та іншої передбаченої законодавством документації на багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, провулок Хантадзе, 6, покладався на ОК "Укржилбуд Сервіс", що вже було встановлено рішенням господарського суду Одеської області від 05.03.2021 у справі №916/1054/20, на преюдиційність якого вказує суд в оскаржуваному рішенні. У справі №916/1054/20 позивач скористався своїм правом на звернення до суду за захистом своїх прав та законних інтересів, досяг позитивного рішення у справі, яким було задоволено позовні вимоги (які є також предметом розгляду у даній справі), проте оскільки таке рішення залишилось невиконаним, позивач намагається вдруге зобов`язати витребувати ту саму документацію, проте у іншого відповідача.

За висновками апеляційного суду, на ТОВ "Укжилстрой Плюс" не може бути покладено виконання обов`язків, які не покладені на нього ні договором, ні актом цивільного законодавства, оскільки вони не є обов`язковими для нього. Обов`язок передати ОСББ "Хантадзе 6" технічну документацію та іншу передбачену законодавством документацію на багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, провулок Хантадзе, 6, діючим законодавством покладено на ОК "Укржилбуд Сервіс", що встановлено у рішенні господарського суду Одеської області від 05.03.2021 у справі № 916/1054/20.

Невиконання зазначеного рішення з підстав, які вказані державним виконавцем під час закриття виконавчого провадження, а саме - встановлення, що документація на багатоповерховий будинок знаходиться у ТОВ "Укжилстрой Плюс", не перекладає обов`язок з передачі документації на ТОВ "Укжилстрой Плюс".

Короткий зміст доводів та вимог касаційної скарги

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6" звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2025 №916/1497/25, залишити в силі рішення господарського суду Одеської області від 04.07.2025 та додаткове рішення господарського суду Одеської області від 21.07.2025. Ухвалити нове рішення, яким стягнути з товариства з обмеженою відповідальністю «Укржилстрой Плюс» на користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Хантадзе 6» витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 16 000,00 грн. за розгляд справи у Південно-західному апеляційному господарському суді.

Скарга подана на підставі пунктів 1, 3 та 4 частини другої статті 287 ГПК України.

Скаржник обґрунтовуючи підставу оскарження визначену в п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України зазначає, що при ухваленні оскаржуваного рішення суд апеляційної інстанції застосував ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ч. 5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» без урахування висновків щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 12.03.2020 у справі № 904/1878/19, від 29.01.2020 у справі № 910/5065/19, від 16.01.2020 у справі № 910/3215/19.

Також вказує в порядку п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ч. 5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» у подібних правовідносинах, а саме в контексті права вимагати надати технічну документацію на багатоквартирний будинок від замовника будівництва.

Відповідно до п. 4 ч. 2 ст. 287 ГПК України зазначає що судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 310 цього Кодексу, а саме суд не дослідив зібрані у справі докази.

Також скаржник просить у разі задоволення касаційної скарги залишити в силі додаткове рішення господарського суду Одеської області від 21.07.2025.

Узагальнений виклад позиції інших учасників справи

ТОВ "Укржилстрой Плюс" у відзиві на касаційну скаргу звертає увагу, що житловий будинок було введено в експлуатацію 31.08.2015 та передано разом з технічною документацією на нього з балансу ТОВ "Укржилстрой Плюс" на баланс для комплексного обслуговування ОК "Укржилбуд Сервіс" 20.11.2017 за чинним на той час законодавством. Згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 20.11.2017 вбачається, що разом з житловим будинком (його частиною) було передано технічну документацію на нього.

Відповідач просить залишити оскаржувану постанову апеляційного господарського суду без змін, а касаційну скаргу без задоволення.

Обставини справи, встановлені господарськими судами попередніх інстанцій

31.08.2015 Департаментом ДАБІ у Одеській області за № ОД143152432470 зареєстровано декларацію про готовність об`єкта до експлуатації.

Декларація містить, зокрема, такі відомості:
- найменування об`єкта: «Будівництво 8-ми поверхового багатоквартирного житлового будинку за адресою: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Хантадзе, 13» (І черга будівництва);
- код об`єкта згідно з державним класифікатором будівель та споруд ДК 018-2000: 1122.1;
- категорія складності: ІІІ;
- загальна площа будівлі 4524,3 кв.м, в тому числі загальна площа квартир - 2660,2 (з них 1218,4 кв.м - житлова площа), а також нежитлові приміщення - 1864,10 кв.м.
- будинок розташований на земельній ділянці кадастровий номер 5110800000:02:030:0019;
- замовником будівництва, підрядником та проектувальником є ТОВ «Укржилстрой Плюс» (код ЄДРПОУ 32004850).

Декларація містить зазначення: «Вважати закінчений будівництвом об`єкт готовим до експлуатації».

У провадженні господарського суду Одеської області перебувала справа №916/1054/20 за позовом ОСББ "Хантадзе 6" до обслуговуючого кооперативу "Укржилбуд сервіс" про зобов`язання передати документацію на багатоквартирний житловий будинок та за зустрічним позовом обслуговуючого кооперативу "Укржилбуд сервіс" до ОСББ "Хантадзе 6" про визнання недійсним рішення установчих зборів та скасування державної реєстрації.

Рішенням господарського суду Одеської області від 05.03.2021, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 01.06.2021, позов у справі №916/1054/20 задоволено частково, зобов`язано обслуговуючий кооператив "Укржилбуд сервіс" передати ОСББ "Хантадзе 6" документацію на багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, провулок Хантадзе, 6, а саме:
- технічний паспорт на багатоквартирний будинок;
- паспорт об`єкта, складений за результатами обстеження прийнятих в експлуатацію об`єктів будівництва;
- енергетичний сертифікат і звіт про обстеження інженерних систем;
- проектну документацію зі схемами влаштування внутрішньобудинкових систем;
- документ, що підтверджує прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів;
- технічну документацію на ліфти;
- план земельної ділянки;
- акти приймання-передавання технічної документації на багатоквартирний будинок;
- паспорти, гарантійні документи, акти випробування, повірки й опломбування та інші технічні документи на системи, мережі, встановлені прилади, устаткування та обладнання у багатоквартирному будинку, в т.ч. акти технічних оглядів, протоколи вимірювань опору електромереж, протоколи вимірювань вентиляції.
Відмовлено у задоволенні позову в частині зобов`язання обслуговуючого кооперативу "Укржилбуд сервіс" передати технічну документацію обладнання котелень. У задоволенні зустрічного позову відмовлено повністю.

У справі № 916/1054/20 судом було встановлено, зокрема, наступне.

Листом від 23.10.2020 № 17 Товариство повідомило, що адреса: Одеська область, м. Іллічівськ, вул. Хантадзе, 13, є будівельною, яка наразі змінена на «провулок Хантадзе, 6».

За актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 20.11.2017 колишнім балансоутримувачем - ТОВ "Укржилстрой Плюс" передано на баланс ОК "Укржилбуд Сервіс" житловий будинок №6 в провулку Хантадзе, м. Чорноморськ, загальною площею 4524,3 кв.м., в тому числі загальна площа квартир - 2660,40 кв.м. (з них 1218,4 кв.м. - житлова площа).

Тобто, вказаний будинок було передано обслуговуючому кооперативу "Укржилбуд Сервіс" для його комплексного обслуговування.

Після введення в експлуатацію житлового будинку, частиною власників здійснено державну реєстрацію прав на належні їм квартири в будинку № 6 в провулку Хантадзе, м.Чорноморськ .

Відповідно до протоколу № 1 установчих зборів ОСББ за місцезнаходженням: 68000, Одеська область, місто Чорноморськ, провулок Хантадзе, будинок 6, прибудинкова територія від 20.08.2019 (дата складання - 02.09.2019) особами, які взяли участь в установчих зборах ОСББ прийнято, зокрема, рішення про створення ОСББ, затвердження повного найменування Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6", скороченого найменування ОСББ "Хантадзе 6", затвердження статуту ОСББ "Хантадзе 6", надання повноважень Симончук Ользі Олександрівні на підписання примірнику Статуту; про обрання головою правління ОСББ Симончука Миколи Миколайовича; про відмову співвласників багатоквартирного будинку від послуг, які надає Обслуговуючий кооператив "Укржилбуд Сервіс" (код ЄДРПОУ 41234548) з 01 вересня 2019 року та перехід на управління багатоквартирним будинком самостійно шляхом самозабезпечення силами ОСББ.

13.09.2019 здійснено державну реєстрацію ОСББ "Хантадзе 6".

Відповідно до пункту 1 розділу І, пункту 1, підпунктів 3.1, 3.2 пункту 3 розділу ІІ статуту ОСББ, затвердженого установчими зборами (протокол від 20.08.2019), об`єднання створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований за місцезнаходженням: 68000, Одеська область, місто Чорноморськ, провулок Хантадзе, будинок 6, відповідно до Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку». Метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів (або внесків) на утримання будинку. Завданням та предметом діяльності об`єднання є, зокрема, забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном, забезпечення належного утримання і багатоквартирного будинку та прибудинкової території згідно з чинним законодавством, цим статутом, та управління ними згідно з чинним законодавством та цим статутом.

Отже, власники квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, що розташований за місцезнаходженням: 68000, Одеська область, місто Чорноморськ, провулок Хантадзе, будинок 6, скориставшись своїм правом, передбаченим статтею 385 Цивільного кодексу України та приписами Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 29.11.2001 № 2866-III, створили ОСББ для здійснення функцій з управління багатоквартирним будинком.

У справі №916/1054/20 суд встановив, що у ОК "Укржилбуд Сервіс" виник обов`язок з передачі у тримісячний строк після державної реєстрації ОСББ "Хантадзе 6" технічної документації та іншої передбаченої законодавством документації на будинок. При цьому суд з`ясував, що матеріали справи №916/1054/20 містять докази звернення ОСББ "Хантадзе 6" до ОК "Укржилбуд Сервіс" з вимогою про передачу технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, втім, обслуговуючий кооператив свого зобов`язання з передачі ОСББ спірної документації не виконав, у зв`язку з чим суд частково задовольнив позов.

Рішення у справі №916/1054/20 набрало законної сили 01.06.2021.

Після набрання рішенням у справі №916/1054/20 законної сили, до Чорноморського міського відділу ДВС ГТУЮ в Одеській області було подано заяву про його примусове виконання.

Державним виконавцем Чорноморського міського відділу державної виконавчої служби Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) Шестопаловою Юлією Костянтинівною відкрито виконавче провадження, про що винесено відповідну постанову № 66059404 від 12.07.2021.

В подальшому, 24.12.2021 державним виконавцем було винесено постанову про закінчення виконавчого провадження № 66059404 на підставі п. 11 частини першої статті 39, статтею 40 Закону України «Про виконавче провадження» та встановлено, що: «Станом на 24.12.2021 рішення господарського суду Одеської області по справі №916/1054/20 від 23.06.2021 не виконано. В результаті вжитих державним виконавцем заходів примусового виконання рішення встановлено, що документація на багатоквартирний будинок, який розташований за адресою: Одеська обл., м. Чорноморськ, провулок Хантадзе,6, знаходиться у забудовника ТОВ "Укржилстрой Плюс", оскільки даний будинок не введено в експлуатацію в повному обсязі, згідно повідомлення ТОВ "Укржилстрой Плюс" від 08.12.2021 року за вх. № 28/17245.

Також, державним виконавцем згідно ч. 3 ст. 63 Закону України «Про виконавче провадження» на адресу Чорноморського відділення поліції Овідіопольського відділення ГУНП в Одеській області від 30.08.2021 № 28129659 було направлено клопотання про порушення кримінального провадження проти керівника обслуговуючого кооперативу "Укржилбуд Сервіс" Михайліченко Олени Георгіївни за ознаками злочину передбаченого ст. 382 Кримінального кодексу України.

Отже, рішення господарського суду Одеської області від 05.03.2021 у справі №916/1054/20 залишилося невиконаним.

У справі №916/1054/20 позивач звертався зі скаргою на дії державного виконавця, в якій просив визнати протиправною та скасувати постанову державного виконавця від 24.12.2021 №66059404 «Про закінчення виконавчого провадження», зобов`язати Чорноморський відділ державної виконавчої служби в Одеському районі Одеської області Південного міжрегіонального управління Міністерства юстиції (м. Одеса) відновити виконавче провадження № 66059404. Ухвалою Господарського суду Одеської області від 11.03.2025 у справі №916/1054/20 вказану скаргу залишено без розгляду.

15.03.2025 ОСББ направило товариству з обмеженою відповідальністю "Укржилстрой Плюс" лист від 14.03.2025 вих. №1403/1 з вимогою передати документи згідно Переліку технічної документації на багатоквартирний будинок, затвердженого наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України від 17.07.2018 № 176 у строк протягом 30 календарних днів з дня направлення цього звернення відповідно до ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Вказану вимогу Відповідач не виконав, що і стало підставою для звернення позивача до суду із відповідним позовом у справі №916/1497/25.

Позиція Верховного Суду

Предметом розгляду у цій справі є вимога позивача передати технічну та іншу передбачену законодавством документацію на багатоквартирний будинок, а у разі відсутності зазначеної документації - відновити її за власний рахунок та передати ОСББ протягом шести місяців з дня набрання рішенням законної сили.

Особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку визначає Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов`язані з реалізацією прав та виконанням обов`язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Так, частини 5 та 6 статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (у редакції, чинній на час передачі будинку на обслуговування та на час створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) передбачають, що замовник будівництва або попередній власник будинку зобов`язаний передати паспорт об`єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок згідно з переліком, визначеним центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування державної житлової політики і політики у сфері житлово-комунального господарства, співвласникам в особі їх об`єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку. У разі якщо об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, паспорт об`єкта будівництва та примірник технічної документації на будинок передаються управителю, якщо його обрано відповідно до закону. У разі зміни форми управління багатоквартирним будинком особа, яка здійснювала управління, повинна передати наявну в неї технічну та іншу передбачену законодавством документацію на будинок особі, визначеній співвласниками такого будинку.

Тобто на момент передачі будинку на обслуговування ОК «Укржилбуд Сервіс» у замовника будівництва (ТОВ «Укржилстрой Плюс») був обов?язок згідно з ч. 5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передати паспорт об`єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок співвласникам, а у разі якщо об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, - управителю.

Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначені Законом України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Положеннями частин 18, 19 статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (у редакції, чинній на час створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) передбачено, що колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, у тримісячний строк з дня державної реєстрації об`єднання забезпечує передачу йому примірника технічної та іншої передбаченої законодавством документації на будинок, а також документа, на підставі якого багатоквартирний будинок прийнято в експлуатацію, технічного паспорта і планів інженерних мереж. У разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об`єднання відновлює її за власний рахунок.

Отже, положеннями частини вісімнадцятої статті 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» (у редакції, чинній на час створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку) передбачений обов`язок попереднього балансоутримувача будинку з передачі документації на будинок об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку, який виникає у нього з дня державної реєстрації об`єднання та підлягає виконанню без будь-яких інших додаткових умов, оскільки жодних інших підстав, крім державної реєстрації об`єднання, для передачі документації від попереднього балансоутримувача Законом не визначено (аналогічна правова позиція викладена у постанові об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 05.07.2019 у справі №910/6167/18, постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 13.11.2019 у справі № 917/1208/18, від 16.01.2020 у справі №910/3215/19, від 12.03.2020 у справі № 904/1878/19).

Судами попередніх судових інстанцій встановлено, що згідно з актом приймання-передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс від 20.11.2017 колишнім балансоутримувачем - ТОВ "Укржилстрой Плюс" передано на баланс ОК "Укржилбуд Сервіс" житловий будинок №6 в провулку Хантадзе, м. Чорноморськ, загальною площею 4524,3 кв.м., в тому числі загальна площа квартир - 2660,40 кв.м. (з них 1218,4 кв.м. - житлова площа).

13.09.2019 здійснено державну реєстрацію ОСББ "Хантадзе 6".

Верховний Суд зауважує, що на момент створення ОСББ "Хантадзе 6" законодавством був визначений обов`язок колишнього балансоутримувача багатоквартирного будинку, яким на той час був ОК "Укржилбуд Сервіс", передати технічну документацію, і цей обов?язок є безумовним та не ставиться у залежність від того, чи є у нього відповідні документи в наявності. 

Таким чином, апеляційний господарський суд дійшов вірного висновку, що станом на дату створення ОСББ "Хантадзе 6" - 13.09.2019 чинним на той час законодавством обов`язок з передачі у тримісячний строк після державної реєстрації ОСББ "Хантадзе 6" технічної документації та іншої передбаченої законодавством документації на багатоквартирний житловий будинок, який розташований за адресою: Одеська область, м. Чорноморськ, провулок Хантадзе, 6, покладався на ОК "Укржилбуд Сервіс", що вже було встановлено рішенням господарського суду Одеської області від 05.03.2021 у справі №916/1054/20.

Невиконання зазначеного рішення з підстав, які вказані державним виконавцем під час закриття виконавчого провадження, а саме - встановлення, що документація на багатоповерховий будинок знаходиться у ТОВ "Укжилстрой Плюс", не перекладає обов`язок з передачі документації на ТОВ "Укжилстрой Плюс".

Суд звертає увагу, що у разі відсутності документації на багатоквартирний будинок колишній балансоутримувач багатоквартирного будинку або особа, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання, протягом півроку з дня державної реєстрації об`єднання відновлює її за власний рахунок (ч. 19 ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку»).

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 04.07.2023 у справі №686/20282/21 зазначила про те, що визначення в позові складу сторін у справі (позивача та відповідача) повинно відповідати реальному складу учасників спору у спірних правовідносинах та має на меті ефективний захист порушених прав (свобод, інтересів) особи, яка вважає, що вони порушені, із залученням необхідного кола осіб, які мають відповідати за позовом.

Належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (постанова Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі №910/15792/20).

Пред`явлення позовної вимоги до неналежного відповідача є самостійною підставою для відмови в позові.

Наведеного судом першої інстанції враховано не було, не з`ясовано належний склад сторін спору, а саме - що позов пред`явлено до неналежного відповідача, у зв`язку з чим суд помилково ухвалив рішення про задоволення позову.

Натомість, апеляційний господарський суд з`ясувавши, що на момент створення ОСББ "Хантадзе 6" законодавством був визначений обов`язок колишнього балансоутримувача багатоквартирного будинку, яким на той час був ОК "Укржилбуд Сервіс", передати технічну документацію, дійшов законного та обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позовних вимог, заявлених до ТОВ "Укжилстрой Плюс".

Посилання скаржника на неврахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 12.03.2020 у справі №904/1878/19, від 29.01.2020 у справі №910/5065/19, від 16.01.2020 у справі № 910/3215/19 щодо ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ч. 5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» Верховний Суд відхиляє, оскільки позовні вимоги у наведених справах були заявлені до управителів, тоді як у справі що переглядається позовні вимоги заявлено до замовника будівництва - ТОВ "Укржилстрой Плюс"

Висновки апеляційного господарського суду в контексті даної справи не суперечать висновкам, які викладені у зазначених скаржником постановах Верховного Суду, а тому підстава касаційного оскарження, викладена в п. 1 ч. 2 ст. 287 ГПК України не підтвердилась.

Також відхиляються доводи скаржника про відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» після 14.07.2023, тобто після внесення змін до відповідної статті закону.

Верховний Суд звертає увагу, що висновки про застосування відповідної норми в новій редакції містяться в постанові Верховного Суду від 06.05.2025 у справі №910/5814/24, в якій зазначено що диспозитивною нормою частини 31 статті 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" (в редакції, чинній з 10.11.2023) передбачено покладання альтернативно на замовника будівництва, колишнього балансоутримувача багатоквартирного будинку або особу, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком або його обслуговування/утримання до створення об`єднання (тобто управителя), що безумовно залежить від часу створення ОСББ. Адже в разі створення ОСББ відразу після введення багатоквартирного будинку в експлуатацію такою зобов`язаною особою виступатиме передусім замовник будівництва, який ще міг не встигнути передати технічну документацію на будинок іншому балансоутримувачу або управителю.

Проте Суд звертає увагу, що у справі що переглядається, відсутні підстави для формування висновку щодо нової редакції ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» та ч.5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», оскільки як уже встановлено вище, ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» в редакції яка діяла на момент створення ОСББ передбачала обов?язок колишнього балансоутримувача багатоквартирного будинку або особи, яка здійснювала управління багатоквартирним будинком до створення об`єднання передати Об?єднанню відповідну документацію. А частина 5 ст. 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» передбачала, що замовник будівництва або попередній власник будинку зобов`язаний передати паспорт об`єкта будівництва та один примірник технічної документації на будинок співвласникам в особі їх об`єднання або особі, уповноваженій співвласниками у передбаченому цим Законом порядку, а у разі якщо об`єднання співвласників багатоквартирного будинку не створено та уповноважену особу не визначено, паспорт об`єкта будівництва та примірник технічної документації на будинок передаються управителю, якщо його обрано відповідно до закону.

Тобто враховуючи, що вказаний будинок було передано обслуговуючому кооперативу "Укржилбуд Сервіс" для його комплексного обслуговування 20.11.2017, коли ще не було створено об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, така документація відповідно до частини 5 статті 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" повинна була бути передана замовником будівництва або попереднім власником будинку управителю. А на момент створення ОСББ управитель мав обов?язок передати відповідну документацію ОСББ на підставі ч. 18 ст. 6 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Враховуючи, що за результатами касаційного перегляду Судом не встановлено неправильного застосування судом апеляційної інстанції зазначених вище норм під час ухвалення оскаржуваної постанови, підстава касаційного оскарження - пункт 3 частини 2 статті 287 ГПК України, наведена скаржником у касаційній скарзі, у цьому випадку, не отримала свого підтвердження, що виключає можливість скасування судового рішення. З урахуванням наведеного, доводи касаційної скарги позивача в цій частині відхиляються Верховним Судом.

Зміст оскаржуваної постанови свідчить про те, що суд апеляційної інстанції надав оцінку обставинам та наданим сторонами доказам в сукупності за правилами статті 86 ГПК України та встановив істотні для даної справи обставини, які входять до предмета доказування у даному спорі. 

Враховуючи доводи касаційної скарги, межі перегляду справи в касаційній інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, Верховний Суд дійшов висновку, що доводи, викладені у касаційній скарзі, не отримали свого підтвердження під час касаційного провадження, у зв`язку із чим підстави для скасування оскаржуваної постанови відсутні.

Скарга в частині скасування додаткового рішення не містить посилань на порушення судом апеляційної інстанції норм права, а тому з огляду на скасування основного рішення по суті спору, апеляційний господарський суд обґрунтовано скасував і додаткове рішення.

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

Відповідно до статті 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.

Згідно з частиною 1 статті 309 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.

Звертаючись із касаційною скаргою, скаржник не спростував наведених висновків суду апеляційної інстанції та не довів неправильного застосування ним норм матеріального і процесуального права, як необхідної передумови для скасування прийнятої у справі постанови.

За таких обставин, доводи касаційної скарги не свідчать про наявність підстав для скасування оскаржуваної постанови, у зв`язку з чим касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувана постанова - без змін.

З огляду на те, що касаційна скарга задоволенню не підлягає, згідно зі статтею 129 Господарського процесуального кодексу України витрати зі сплати судового збору покладаються на скаржника. 

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Суд

ПОСТАНОВИВ:

Касаційну скаргу об`єднання співвласників багатоквартирного будинку "Хантадзе 6" залишити без задоволення.

Постанову Південно-західного апеляційного господарського суду від 08.12.2025 у справі №916/1497/25 залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. О. Мамалуй

Судді О. М. Баранець

О. А. Кролевець