Справа №522/21427/25-Е
Провадження № 2/522/705/26

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
13 квітня 2026 року м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси у складі:
головуючого судді - Домусчі Л.В.,
за участі секретаря судового засідання – Навроцької Є.І.,
розглянувши у судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
ВСТАНОВИВ:
До Приморського районного суду м.Одеси 25.09.2025 року через систему «Електронний суд» надійшов позов ОСОБА_1 , який подано адвокатом Піроговським Вадимом Федоровичем, до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним.
Матеріали позову суддя отримала 26.09.2025 року.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що 03.02.1998 року ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , яка діяла в своїх інтересах та інтересах ОСОБА_4 був укладений договір № 23215 купівлі – продажу нерухомого майна, а саме двокімнатної квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка належала продавцям на підставі свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 , виданого УЖКГ ОМРНД. Договір був укладений на Одеській товарній біржі та зареєстрований у журналі реєстрації біржових угод за № 23215 від 03.02.1998 року. Правочин обома сторонами повністю виконаний: відповідачем були звільнені всі приміщення, передані ключі, він знявся з реєстрації за вказаною адресою. Ні заперечень, ні зауважень ніхто із сторін по правочину не заявляв.
ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 , спадкоємцем за заповітом є його син ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_2 , в його інтересах діє матір ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , на підставі довіреності НТН № 637416 від 20.06.2025 року.
Посилалась на те, що квартира використовувалась з моменту придбання та до дня смерті ОСОБА_3 для постійного проживання, за неї регулярно оплачувались комунальні платежі та утримування відбувалось у належному санітарно-технічному стані. Вказувала, що сторонами за договором здійснено повне виконання усіх істотних його умов. На час укладення договору, ні покупець ні продавець не знали, що правочин, у відповідності до ст. 47 ЦК України (1963 року)підлягає нотаріальному посвідченню, оскільки на той час також був чинним Закон України «Про товарну біржу», відповідно до ст.15 якого, правочини зареєстровані на біржі, подальшому нотаріальному посвідченню не підлягають.
Для вирішення цього питання позивач вимушений звернутися до суду.
Матеріали позову суддя отримала 26.09.2025 року.
До суду 30.09.2025 року надійшла відповіді з ВОМІРМП УПРЕ ГУ ДМС в Одеській області№5188/22132 від 29.09.2025 року щодо місця реєстрації відповідачки, згідно якої ОСОБА_2 зареєстрованою/знятою з реєстрації по м.Одесі та Одеській області не значиться.
З 30.09.2025 року по 07.10.2025 року суддя Домусчі Л.В. перебувала у відпустці.
Зазначену відповідь суддя отримала 08.10.2025 року.
Ухвалою суду від 10.10.2025 року у справі відкрито провадження у порядку спрощеного позовного провадження з викликом сторін та призначено судове засідання на 10.11.2025 року.
У зв`язку з оголошенням повітряної тривоги у м. Одесі та Одеській області розгляд справи, призначений на 10.11.2025 року, відкладено на 25.11.2025 року.
У судове засідання 25.11.2025 року з`явився представник ОСОБА_1 – адвокат Піроговський В.Ф., надав свої пояснення стосовно позову, зауважив, що позивач діє в інтересах свого сина ОСОБА_5 на підставі довіреності, інших спадкоємців немає. Просив оголосити перерву з метою надання витягу та довідки зі спадкової справи. Зауважив, що станом на зараз відсутня довідка з КП БТІ.

Протокольною ухвалою суд задовольнив клопотання представника позивача та оголосив перерву до 14.01.2026 року.
У зв`язку з перебуванням судді Домусчі Л.В. у відрядженні розгляд справи, призначений на 14.01.2026 року, відкладено на 04.03.2026 року.
До суду 03.03.2026 року від представника ОСОБА_1 – адвоката Піроговського В.Ф. надійшло клопотання про долучення доказів.
У зв`язку з відсутністю електропостачання у приміщенні Приморського районного суду м. Одеси розгляд справи, призначений на 04.03.2026 року, відкладено на 18.03.2026 року.
У судові засідання 18.03.2026 року та 13.04.2026 року сторони не з`явилися. Від представника ОСОБА_1 – адвоката Піроговського В.Ф. надійшло клопотання про розгляд справи за відсутності сторони позивача.
Відповідач  ОСОБА_2 про час, дату та місце судового розгляду була повідомлена належним чином, відзив та заяв по суті справи суду не надала.
Положеннями ст. 174 ЦПК України закріплено, що при розгляді справи судом у порядку позовного провадження учасники справи викладають письмово свої вимоги, заперечення, аргументи, пояснення та міркування щодо предмета спору виключно у заявах по суті справи, визначених цим Кодексом. Заявами по суті справи є: позовна заява; відзив на позовну заяву (відзив); відповідь на відзив; заперечення; пояснення третьої особи щодо позову або відзиву. Подання заяв по суті справи є правом учасників справи.
Оскільки відповідач у встановлений судом строк не надав до суду відзив на позовну заяву, суд на підставі ч. 8 ст. 178 ЦПК України вирішує справу за наявними матеріалами.
Відповідно до ст. 275 ЦПК України суд розглядає справи у порядку спрощеного позовного провадження протягом розумного строку, але не більше шістдесяти днів з дня відкриття провадження у справі.
Згідно ч. 1 ст. 279 ЦПК України передбачено що розгляд справи у порядку спрощеного позовного провадження здійснюється судом за правилами, встановленими цим Кодексом для розгляду справи в порядку загального позовного провадження, з особливостями, визначеними у цій главі.
У відповідності до ч. 8 ст. 279 ЦПК України при розгляді справи у порядку спрощеного провадження суд досліджує докази і письмові пояснення, викладені у заявах по суті справи, а у випадку розгляду справи з повідомленням (викликом) учасників справи - також заслуховує їх усні пояснення та показання свідків. Судові дебати не проводяться.
Враховуючи повторне належне повідомлення учасників справи та вимоги ст.ст. 178, 279, 280 ЦПК України, суд вважає за можливе провести заочний розгляд справи за правилами спрощеного позовного провадження, за наявними у справі матеріалами, з ухваленням у справі заочного рішення.
Відповідно до ст. 268 ЦПК України датою складення судового рішення є13.04.2026 року.
Дослідивши матеріали справи, суд приходить до наступного висновку.
Судом встановлено, що 03.02.1998 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_2 , яка діяла в своїх інтересах та інтересах ОСОБА_4 був укладений договір № 23215 купівлі – продажу нерухомого майна, а саме двокімнатної квартири, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка належала продавцям на підставі свідоцтва про право власності на житло № НОМЕР_1 , виданого УЖКГ ОМРНД.
Договір був укладений на Одеській товарній біржі та зареєстрований у журналі реєстрації біржових угод за № 23215 від 03.02.1998 року.
Правочин обома сторонами повністю виконаний: відповідачами були звільнена вся квартира, передані ключі, та знято з реєстрації за вказаною адресою.
Згідно справи КП «Бюро технічної інвентаризації» Одеської міської ради №64551/04-04 від 02.01.2026 року, право власності на вказану квартиру було зареєстровано за ОСОБА_3 , реєстровий запис зроблено 11.02.1998 року за реєстровим номером 863 у реєстровій книзі 218пр на сторінці 186.
Позивач стверджує, що ОСОБА_3 в спірній квартирі проживав.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно відомостей щодо реєстрації права власності на вказану квартиру за ОСОБА_3 не містить.
ОСОБА_3 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 ,що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_2 , виданого 21.02.2025 року.
Позивач стверджує, що спадкоємцем за заповітом є його син ОСОБА_5 ІНФОРМАЦІЯ_2 .

20.06.2025 року приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Поляковою Тетяною Юріївною було заведено спадкову справу до майна померлого ОСОБА_3 за №12/2025.
Позивач ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , є матір`ю ОСОБА_5 , та діє на підставі довіреності НТН № 637416 від 20.06.2025 року.
Звертаючись до суду з дійсним позовом, позивач вказує, що сторонами договору було досягнуто усіх його істотних умов, померлий ОСОБА_3 повністю сплатив кошти за договором, та проживав в квартирі, відповідач, як продавець нерухомості, знялась з реєстраційного обліку за вказаною адресою.
Мотиви, з яких виходить суд та застосовані норми права.
Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 1.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності. Щодо цивільних відносин, які виникли до набрання чинності ЦК України, положення цього Кодексу застосовуються до тих прав і обов`язків, що виникли або продовжують існувати після набрання ним чинності.
Враховуючи, що оспорюваний договір укладено 03.02.1988 року, на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК Української РСР 1963 року.
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність» у редакції Закону, чинній на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом ст.ст.128, 153 ЦК Української РСР (тут і далі в редакції Кодексу, чинній на час укладення оспорюваного договору) право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди щодо всіх істотних умов. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї зі сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК Української РСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу жилого будинку і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Згідно ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
На момент укладення спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК Української РСР 1963 року договір купівлі-продажу нерухомості повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин, а недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору. Проте згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають у подальшому наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК Української РСР 1963 року), а відповідно до ст. 153 ЦК Української РСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення ст. 227 ЦК Української РСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу жилого будинку. Тобто правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер, тобто закон спеціальний переважає закон загальний.
У постанові об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 23.03.2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) викладено висновок про те, що на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів.
У ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень ст.ст. 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lexspecialisderogatgenerali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lexposteriorderogatpriori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.
Ураховуючи викладене, суд приходить до висновку про те, що договір купівлі-продажу квартири, укладений на товарній біржі, не підлягав на час його укладання нотаріальному посвідченню.
Обґрунтовуючи заявлені вимоги, позивач посилається на необхідність судового підтвердження дійсності зазначеного договору, однак не зазначає та не доводить, у чому саме полягає порушення її прав чи законних інтересів.
Відповідно до ст.ст. 15, 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права або інтересу у разі його порушення, невизнання або оспорювання. 
Згідно ст. 3 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх прав, свобод чи інтересів.
Таким чином, необхідною передумовою для задоволення позову є встановлення судом факту порушення, невизнання або оспорювання саме прав чи інтересів позивача.
Однак судом встановлено, що позивач ОСОБА_1 не є стороною спірного договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, не набувала прав та обов`язків за цим договором, а також не є правонаступником чи спадкоємцем жодної зі сторін такого договору.
Будь-яких належних та допустимих доказів, які б свідчили про те, що укладення, виконання або невизнання зазначеного договору порушує права чи законні інтереси самої позивачки або створює для неї будь-які юридичні наслідки, матеріали справи не містять.
Суд звертає увагу, що відповідно до усталеної практики Верховного Суду право на звернення до суду за захистом порушеного права належить лише тій особі, чиї права чи інтереси безпосередньо порушені, а визначення належного позивача є обов`язком суду при вирішенні спору.
Верховний Суд у своїх рішеннях неодноразово зазначав, що визнання договору дійсним або недійсним є способом захисту, спрямованим на врегулювання правовідносин між сторонами такого договору, а тому особа, яка не є його стороною та не довела порушення своїх прав, не має належного матеріально-правового інтересу для звернення до суду з відповідними вимогами. Відповідна правова позиція викладена, зокрема, у постановах Верховного Суду від 01.11.2023 року у справі № 910/5179/20, від 14.06.2023 року у справі № 761/40552/19.
Крім того, Верховний Суд виходить із того, що застосування наслідків недійсності правочину, як і підтвердження його дійсності, породжує юридичні наслідки виключно для сторін такого правочину, що виключає можливість задоволення позовів третіх осіб за відсутності доведеного порушення їхніх прав.
Суд також враховує правову природу біржових договорів (контрактів), які укладаються у порядку, визначеному законодавством про товарні біржі, та характеризуються спеціальним суб`єктним складом. Такі договори породжують права та обов`язки виключно для їх сторін, а втручання третіх осіб у відповідні правовідносини можливе лише за умови доведення прямого порушення їх прав чи інтересів.
Таким чином, зважаючи, що позивачка не є стороною договору, позивачем не доведено наявності її порушеного, невизнаного або оспорюваного права чи інтересу, що підлягає судовому захисту, у зв`язку з чим вона є неналежним позивачем у даній справі.
Відсутність у позивача матеріально-правового інтересу та належної процесуальної заінтересованості є самостійною підставою для відмови у задоволенні позову.
Крім того суд зауважує, що покупець квартири помер, проте належних доказів щодо його спадкоємців суду та порушення їх прав не надано, клопотання про витребування копії спадкової справи з метою визначення належних спадкоємців не було заявлено.
У п. 3 ч. 2 ст. 129 Конституції України закріплено основні засади судочинства, однією з яких є змагальність сторін та свобода в наданні ними суду своїх доказів і у доведенні перед судом їх переконливості.

Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (ч. 1 ст. 77 ЦПК України), а доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (ч. 6 ст. 81 ЦПК України). Суд не може збирати докази, що стосуються предмета спору, з власної ініціативи, крім витребування доказів судом у випадку, коли він має сумніви у добросовісному здійсненні учасниками справи їхніх процесуальних прав або виконанні обов`язків щодо доказів, а також інших випадків, передбачених цим Кодексом.
При цьому, належність доказів - правова категорія, яка свідчить про взаємозв`язок доказів з обставинами, що підлягають встановленню, як для вирішення всієї справи, так і для здійснення окремих процесуальних дій.
Правила допустимості доказів визначають легітимну можливість конкретного доказу підтверджувати певну обставину в справі. Правила допустимості доказів встановлені з метою об`єктивності та добросовісності у підтвердженні доказами обставин у справі, виходячи з того, що нелегітимні засоби не можуть використовуватися для досягнення легітимної мети, а також враховуючи те, що правосудність судового рішення, яке було ухвалене з урахуванням нелегітимного доказу, завжди буде під сумнівом.
Допустимість доказів є важливою ознакою доказів, що характеризує їх форму та означає, що обставини справи, які за законом повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами.
Згідно ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
З огляду на викладене, суд приходить до висновку, що заявлені ОСОБА_1 позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу, укладеного на товарній біржі, дійсним - є необґрунтованими та такими, що не підлягають задоволенню.
Згідно ч. 1 ст. 137 ЦПК України, витрати, пов`язані з правничою допомогою адвоката, несуть сторони, крім випадків надання правничої допомоги за рахунок держави.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Оскільки у позові відмовлено, судові витрати, понесені позивачем, не підлягають відшкодуванню відповідачем.
Керуючись ст.ст. 47, 227 ЦК України (в редакції 1963 року), ст.ст. 1-13, 43, 76-81, 83, 89, 133, 141, 223, 247, 258, 259,263-265, 268, 280-282,354 ЦПК України, суд,
ВИРІШИВ:
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним –залишити без задоволення.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Апеляційна скарга на заочне рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його проголошення шляхом подання апеляційної скарги до Одеського апеляційного суду, а в разі, якщо в судовому засіданні було проголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Заочне рішення суду набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Повний текст рішення суду складено 13.04.2026 року.

Суддя:         Домусчі Л.В.