Справа № 638/10632/24
Провадження № 2/638/803/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 квітня 2026 року Шевченківський районний суд міста Харкова

у складі головуючого судді: Хайкіна В.М.,
за участю секретаря: Мажукіної Г.А.,
з участю позивача: ОСОБА_1 ,
з участю представника відповідачів: ОСОБА_2 ,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні суду в режимі відеоконференції в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дійсним договору купівлі-продажу,-
ВСТАНОВИВ:

12.06.2024 року до Дзержинського районного суду м. Харкова засобами поштового зв`язку надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_3 про визнання дійсним договору купівлі-продажу, згідно прохальної частини якої просить суд: визнати дійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна – житлової квартири, загальною площею 85,4 м.кв., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; визнати за позивачем право власності на житлову квартиру, загальною площею 85,4 м.кв., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнути з відповідача на користь позивача суму в розмірі 1 211,20 грн. відшкодування судових витрат зі сплати судового збору. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що після початку військової агресії с. Вірнопілля Ізюмського району Харківської області опинилось на лінії розмежування в зоні ведення активних бойових дій. В результаті вогневих обстрілів та прямого влучання, квартира, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , була повністю зруйнована та не придатна для проживання. З метою реалізації отримання компенсації за пошкоджене чи зруйноване житло, позивач почала оформлювати необхідні документи. У зв`язку із тим, що у позивача відсутній витяг з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, оскільки позивач придбала квартиру по усній домовленості без укладання письмового договору купівлі-продажу, 15.05.2024 року остання вернулась із листом-пропозицією до відповідача про укладення належним чином договору купівлі-продажу, котрий остання проігнорувала. Крім цього, позивачу стало відомо, що відповідач почала оформлювати правовстановлюючі документи на квартиру та має намір отримати компенсацію за зруйноване житло. Позивач вважає такі дії відповідача незаконними та мають ознаки шахрайства. Між позивачем та ОСОБА_5 в червні 2008 року було укладено усний договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна – житлової квартири, загальною площею 85,4 кв.м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , вартістю за домовленістю 1 000 дол. США, та земельної ділянки, на якій вона розташована, площею 0,0600 га для житлового будівництва і обслуговування житлових споруд. Істотними умовами цього договору була повна оплата за квартиру в розмірі 1 000 дол. США та наступний розподіл витрат, пов`язаних з нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу та реєстрацію права власності. Позивач, як покупець, виконала умови усного договору та сплатила вказану суму грошей продавцю. Однак посвідчити договір у нотаріуса не вдалося, бо як з`ясувалось ОСОБА_5 придбав вказану квартиру у відповідача без укладання відповідного договору купівлі-продажу. Крім цього, подальше укладення в письмовій формі договору купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна виявилось неможливим, оскільки ОСОБА_5 помер. Попередні власники квартири з села виїхали і проживали в іншому місті. Починаючи з 2010 року, позивач постійно користувалась придбаним майном та підтримувала його в належному стані. На протязі всього терміну позивач щомісячно сплачувала комунальні послуги та податок на землю. Частина особових рахунків по комунальним послугам оформлена на ім`я померлого чоловіка позивача – ОСОБА_6 , котрий помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Враховуючи викладене, у зв`язку з відсутністю нотаріального посвідчення правочину просила суд визнати договір купівлі-продажу квартири дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова позовну заяву ОСОБА_1 залишено без руху та надано строк для усунення недоліків.
28.06.2024 року засобами поштового зв`язку до Дзержинського районного суду м. Харкова надійшла заява про відмову від частини позовних вимог, а саме від визнання за позивачем права власності на житлову квартиру, загальною площею 85,4 м.кв., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 та просить суд: визнати дійсним договір купівлі-продажу об`єкту нерухомого майна – житлової квартири, загальною площею 85,4 м.кв., розташованої за адресою: АДРЕСА_1 ; стягнути з відповідача на користь позивача суму в розмірі 1 211,20 грн. відшкодування судових витрат зі сплати судового збору. 
Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 05.07.2024 року відкрито провадження у справі за правилами загального позовного провадження та призначено підготовче судове засідання.
25.07.2024 року від представника відповідача ОСОБА_3 – адвоката Хмелевського А.О. до суду надійшов відзив на позов, в якому останній просив відмовити у задоволенні позовних вимог. Вказав, що відповідач разом із своїм чоловіком ОСОБА_7 отримали у спільну сумісну власність квартиру АДРЕСА_2 , про що було видано свідоцтво про право власності від 07.08.1996 року. Після смерті чоловіка відповідача, його частку у праві сумісної спільної власності, успадкувала їх дочка – ОСОБА_4 . Таким чином, законними власниками спірної квартири на теперішній час є ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Всередині 2000-х років до батьків відповідача звернувся їх знайомий ОСОБА_5 та просив пустити його пожити у спірну квартиру. Оскільки відповідач з чоловіком на той час у квартиру не проживали, то вони погодились та дозволили ОСОБА_5 безкоштовно жити у зазначеній квартирі за умови сплати комунальних платежів. У зв`язку із тим, що останній вів антисоціальний образ життя, власники квартири попрохали звільнити житлове приміщення. У той час до батьків відповідача звернулась ОСОБА_1 з проханням пожити у квартирі. Відповідач та її покійний чоловік надали згоду на проживання позивачу у квартирі. Відповідач та її чоловік не продавали квартиру ОСОБА_5 , тим більше за усним договором купівлі-продажу, та ніколи не збиралися цього робити. Навіть якщо дійсно ОСОБА_5 укладав з позивачем усний договір купівлі-продажу квартири, то вказаний договір є нікчем, у зв`язку із тим, що ОСОБА_5 ніколи не був власником вищевказаної квартири, а тому не мав жодних законних повноважень щодо розпорядження вказаним майном, а також той факт, що договір купівлі-продажу відповідно до статті 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню. 
19.09.2024 року від позивача ОСОБА_1 до суду надійшла відповідь на відзив.
Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 22.10.2024 року залучено до участі у справі в якості співвідповідача ОСОБА_4 .
31.10.2024 року від представника відповідача ОСОБА_4 – адвоката Хмелевського А.О. до суду надійшов відзив на позов, в якому останній просить відмовити у задоволенні позовних вимог.
14.11.2024 року від позивача ОСОБА_1 надійшла відповідь на відзив.
30.01.2025 року від позивача ОСОБА_1 до суду надійшли додаткові докази.
Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 18.02.2025 року витребувано від Оскільської сільської ради Ізюмського району Харківської області виписку з погосподарської книги.
04.03.2025 року до суду надійшла запитувана інформація.
Ухвалою Дзержинського районного суду м. Харкова від 14.04.2025 року закрито підготовче провадження у справі та справу призначено до судового розгляду.
В судовому засіданні позивач ОСОБА_1 вимоги позову підтримала в повному обсязі, просила їх задовольнити та надала пояснення щодо позову.
Представник відповідачів ОСОБА_3 , ОСОБА_4 – адвокат Хмелевський А.О. заперечував проти задоволення позовних вимог та надав аналогічні заперечення, які викладені у відзиві на позов.
Суд, вислухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові докази, наявні у матеріалах справи, оцінивши їх у сукупності, приходить до такого.
Матеріалами справи встановлено, що відповідно до розпорядження Фонду комунального майна і приватизації Ізюмської районної ради народних депутатів №27 від 07 серпня 1996 року квартира АДРЕСА_2 була передана у спільну сумісну власність ОСОБА_3 та ОСОБА_7 .
Право власності на вказану квартиру також зареєстровано КП «АБ та БТІ Ізюмського району Харківської області 18.10.1996 року за №35 в книзі №1.
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав №380113388 від 24.05.2024 року, власником частки квартири АДРЕСА_2 , належить ОСОБА_3 .
ОСОБА_7 , 1970 року народження, помер ІНФОРМАЦІЯ_2 .
Право власності на частку п`ятикімнатної квратири №2, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 успадкувала дочка померлого – ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , що підтверджується свідотцтвом про право на спадщину за законом, посвідченого державним нотаріусом Четвертої Харківської міської державної нотаріальної контори Нікуліною О.М., спадкова справа №619/2015, зареєстровано в реєстрі за №1-376.
Таким чином, належними та допустимими доказами підтверджено, що на момент розгляду справи власниками спірної квартири є ОСОБА_3 та ОСОБА_4 по частці кожна.
За даними погосподарської книги Вірнопільської сільської ради 2006-2010 роки за адресою: АДРЕСА_1 значиться 6 членів домогосподарства, а саме: ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_4 , ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_5 , ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_9 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_8 ; за 2016-2020 роки значиться 4 члени сім`ї, а саме: вовк ОСОБА_11 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_6 , ІНФОРМАЦІЯ_9 , ОСОБА_12 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_8 ; за 2021-2025 роки значиться 3 члени сім`ї, а саме: ОСОБА_8 , ІНФОРМАЦІЯ_6 , ОСОБА_13 , ІНФОРМАЦІЯ_7 , ОСОБА_10 , ІНФОРМАЦІЯ_8 .
За даними погосподарської книги Вірнопільської сільської ради за 2016-2020 роки, у розділі ІІ власниками квартири вказано: ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Позивач також надала до суду рахунки оплати за спожитий природний газ, а також сплату за земельний податок.
Допитана в судовому засіданні в якості свідка ОСОБА_14 пояснила, що влітку 2008 року ОСОБА_15 передала грошові кошти ОСОБА_16 , який був власником квартири АДРЕСА_2 . В свою чергу ОСОБА_17 передав ОСОБА_18 якісь документи на квартиру. Яку саме суму грошових коштів та які документи були передані, свідок не пам`ятає. Проте зазначила, що грошові кошти передавались у гривні, про що ОСОБА_17 написав відповідну розписку.
Допитана якості свідка ОСОБА_19 , яка є матір`ю відповідача ОСОБА_3 пояснила, що ОСОБА_17 – це кум свідка, якого пустили пожити до спірної квартири. В подальшому звернулась сім`я позивачів та свідка та попросили пожити в квартирі. Позивач із своєю сім`єю проживали в одному селі. Невизначений термін позивач із своєю сім`єю проживали у квартирі та сплачували комунальні послуги. Відповідач не продавала квартиру, оскільки повинен укладатись письмовий договір купівлі-продажу та жодних коштів за продаж квартири не отримували.
Допитана свідок ОСОБА_20 підтвердила факт проживання ОСОБА_1 разом із своєю сім`єю у квартирі за адресою: АДРЕСА_3 , від сусідів чула, що позивач в 2008 році купила вказану квартиру, проте під час укладання договору купівлі-продажу присутня не була.
Допитана свідок ОСОБА_21 пояснила, що позивач в 2008 році придбала спірну квартиру, проживала в с. Вірнопілля, разом із своєю сім`єю. До 2019 року (до вказаної дати в с. Вірнопілля проживала свідок разом із сім`єю та потім виїхали із селі), проживала позивач. ОСОБА_1 придбала квартиру у ОСОБА_22 , проте він не був власником вказаної квартири, власниками були двоє осіб (конкретно хто свідок не вказала). Оформити право власності на спірну квартиру ані позивач, ані ОСОБА_17 не змогли, оскільки були якість проблеми із правовстановлюючими документами. Свідок зазначила, що придбала квартиру саме у ОСОБА_22 , проте за яку суму та під час передачі грошей присутньою не була.
Статтею 657 ЦК України встановлено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до статті 218 ЦК України недодержання сторонами письмової форми правочину, яка встановлена законом, не має наслідком його недійсність, крім випадків, встановлених законом. Заперечення однією із сторін факту вчинення правочину або оспорювання окремих його частин може доводитися письмовими доказами, засобами аудіо-, відеозапису та іншими доказами. Рішення суду не може ґрунтуватися на свідченнях свідків. Якщо правочин, для якого законом встановлена його недійсність у разі недодержання вимоги щодо письмової форми, укладений усно і одна із сторін вчинила дію, а друга сторона підтвердила її вчинення, зокрема шляхом прийняття виконання, такий правочин у разі спору може бути визнаний судом дійсниим.
Відповідно до частини 1 статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.
Згідно із частиною 2 статті 220 ЦК України, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Відповідно до частини 3 статті 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 року № 9 роз`яснив, що вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма ч. 2 ст. 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до ст.ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з їх державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
За змістом частини 2 статті 220 ЦК України та роз`яснень, які надав Пленум Верховного Суду України в п. 13 постанови «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним . Окремо Верховний суд вказує, що однією з умов застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України та визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
Відповідно до п. 13 постанови пленуму Верховного Суду України № 9 від 06 листопада 2009 року при розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування ч. 2 ст. 220 ЦК України.
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин, що обґрунтовують вимоги та заперечення учасників справи.
За правилами статей 77, 78 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування, а допустимими — одержані у порядку, встановленому законом.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Предметом доказування у цій справі є встановлення: факту домовленості щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу; наявності у відчужувача права власності на квартиру; письмових доказів укладення договору; факту виконання договору; ухилення власника від його нотаріального посвідчення.
Під час судового розгляду встановлено, що ОСОБА_5 (особа, у якого позивач придбала квартиру), власником спірного нерухомого майна ніколи не був, право власності за ним у встановленому законом порядку не реєструвалося, що підтверджується показами свідків.
Судом також установлено, що позивач не надала жодного належного письмового доказу на підтвердження: досягнення домовленості саме з власниками квартири; погодження всіх істотних умов договору; передачі грошових коштів власнику майна; ухилення власника від нотаріального посвідчення договору.
Надані позивачем виписки з погосподарських книг та лист органу місцевого самоврядування лише підтверджують факт обліку домогосподарства та проживання осіб за відповідною адресою, але не посвідчують виникнення чи перехід права власності на нерухоме майно.
За змістом статей 317, 319, 321 ЦК України лише власнику належать права володіння, користування та розпорядження майном, а право власності є непорушним.
Оскільки ОСОБА_5 не був власником квартири, він не мав права її відчужувати. Відтак навіть за умови існування між ним та позивачем певної усної домовленості така домовленість не могла створити для позивача право власності на спірне майно.
Оцінюючи посилання позивача на виписки з погосподарських книг, суд виходить із того, що такі документи мають виключно обліково-довідковий характер, відображають склад домогосподарства та факт проживання осіб, однак не є правовстановлюючими документами і не підтверджують волевиявлення власника на відчуження майна.
Так само реєстрація місця проживання, тривале користування квартирою, сплата комунальних платежів та витрати на її утримання не є підставою виникнення права власності, оскільки відповідно до статей 182, 334 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає з моменту державної реєстрації такого права.
Суд ураховує правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах у справах №947/15160/22, № 389/482/19 та № 496/5051/19, відповідно до яких для застосування частини другої статті 220 ЦК України обов`язковою є наявність належних письмових доказів погодження всіх істотних умов договору саме з власником майна, а записи у погосподарських книгах, реєстрація місця проживання та оплата комунальних послуг не підтверджують укладення договору відчуження нерухомості.
Суд окремо зазначає, що доводи позивача щодо тривалого проживання у квартирі, сплати комунальних послуг, несення витрат на її утримання, а також внесення записів до погосподарських книг не спростовують установлених судом обставин щодо відсутності правових підстав для набуття права власності на спірне нерухоме майно.
Сам по собі факт тривалого проживання у квартирі не є тотожним виникненню права власності, оскільки відповідно до статей 182, 334 ЦК України право власності на нерухоме майно виникає виключно з моменту його державної реєстрації у встановленому законом порядку.
Суд також відхиляє можливі доводи про те, що подані позивачем виписки з погосподарських книг підтверджують дійсність домовленості сторін, оскільки такі документи не містять волевиявлення власників квартири, умов щодо предмета правочину, погодженої сторонами ціни, даних про передачу коштів та відомостей про ухилення власників від нотаріального посвідчення.
Отже, зазначені документи не відповідають критеріям належності та допустимості доказів, визначеним статтями 77, 78, 95 ЦПК України, саме для підтвердження факту укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Крім того, навіть у разі фактичної передачі коштів особі, яка не є власником квартири, така обставина сама по собі не створює у позивача права вимагати визнання договору дійсним, оскільки частина друга статті 220 ЦК України може застосовуватися виключно за наявності домовленості з належним суб`єктом відчуження — власником майна.
Посилання на принцип справедливості, добросовісність користування житлом або тривалість проживання також не можуть бути підставою для задоволення позову, оскільки судове рішення не може підміняти собою відсутній правочин щодо відчуження нерухомого майна.
Окрім цього, позивачем не надано належних доказів того, що остання зверталась з 2008 року до відповідача із питанням про врегулювання спору, тобто укладення договору купівлі-продажу квартири.
Судом не встановлено, що між ОСОБА_1 та ОСОБА_5 або власниками квартири ОСОБА_3 та ОСОБА_4 був укладений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_2 , оскільки суду не надано жодного письмового доказу, який би свідчив про укладення договору, крім того, він укладався усно, що прямо суперечить законодавству. Рішення суду не може ґрунтуватися лише на свідченнях свідків. Суд може визнати дійсним нікчемний договір, а не договір, який не є укладеним .
Оцінивши зібрані у справі докази в їх сукупності, суд доходить висновку, що позивач не довела належними, допустимими, достовірними та достатніми доказами факту укладення договору купівлі-продажу квартири саме з її власниками, а також відсутні правові підстави для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
З огляду на зазначене, суд дійшов висновку, що позовні вимоги про визнання договору купівлі-продажу дійсним не підлягає задоволенню.
Згідно частиною 1 статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Враховуючи, що в задоволенні позовних вимог суд відмовляє повністю, судовий збір, сплачений позивачем при подані позову, розподілу не підлягає та повністю покладається на позивача.
Керуючись статтями 12, 13, 76–81, 89, 95, 258, 259, 263–265 ЦПК України, статтями 182, 203, 215, 220, 317, 319, 321, 334, 657 ЦК України, суд,-

ВИРІШИВ:

У задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання дійсним договору купівлі-продажу – відмовити.
Витрати по сплаті судового збору залишити за позивачем.
Рішення може бути оскаржено до Харківського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
На підставі частини 1 статті 354 ЦПК України, строк на апеляційне оскарження обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст рішення виготовлено 16.04.2026 року.

Головуючий суддя: