справа № 758/5075/24
головуючий у суді І інстанції Петров Д.В.
провадження № 22-ц/824/487/2026
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І. 

ПОСТАНОВА
Іменем України

04 лютого 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Мостової Г.І.,
суддів: Березовенко Р.В., Лапчевської О.Ф., 
за участі секретаря судового засідання Лазоренко Л.Ю.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» на рішення Подільського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року
у справі за позовом ОСОБА_1 до Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018», треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Буждиганчук Євдокія Юріївна, товариство з обмеженою відповідальністю «УК «Київбуд», Товариство з обмеженою відповідальністю «Будівельна компанія «Кроун», Київська міська рада, про скасування рішення про державну реєстрацію права власності, визнання майнового права на об`єкт інвестування, -
в с т а н о в и в :
У квітні 2024 року ОСОБА_1 в особі представника адвоката Демянової Н.І. звернувся до Подільського районного суду міста Києва.
В обґрунтування заявлених вимог представник позивача зазначає, що 15 грудня 2005 року, між ТОВ «Будівельна компанія «Кроун» (ідентифікаційний код 31988448), та ОСОБА_1 , було укладено Інвестиційний договір №17-ПУ (надалі по тексту - «Інвестиційний договір №17-ПУ»).
Відповідно до п.2.1. якого забудовник взяв на себе зобов`язання забезпечити будівництво об`єкта будівництва, забезпечити введення його в експлуатацію, передати інвестору на стадії будівництва майнові права на об`єкт інвестування, а після прийняття до експлуатації - об`єкт інвестування, а інвестор в свою чергу зобов`язується здійснити інвестування (фінансування) об`єкту інвестування на умовах, в обсягах та в строки, що передбачені цим договором, та прийняти майнові права на об`єкт інвестування - на стадії будівництва та об`єкт інвестування у власність після прийняття до експлуатації об`єкта будівництва.
03 листопада 2008 року забудовником та інвестором було складено акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування (надалі по тексту - «акт від 03 листопада 2008 року»).
Відповідно до п.п.1.1. якого на виконання Інвестиційного договору №17-ПУ від 15 грудня 2005 року забудовник передав у власність інвестора, а інвестор прийняв у власність майнові права на об`єкт інвестування, яким є об`єкт житлової нерухомості з наступними технічними характеристиками: кв. № 27 ; номер секції житлового комплексу - 1; поверх, на якому розташований об`єкт - 6; кількість житлових кімнат - 1; загальна площа - 60 кв.м.; проектна житлова площа - 24 кв.м.
25 вересня 2015 року забудовником та інвестором було укладено додаткову угоду до Інвестиційного договору №17-ПУ від 15 грудня 2005 року та складено акт приймання-передачі майнових прав на уточнений об`єкт інвестування (надалі по тексту - «уточнений акт»).
Відповідно до п.1. якого на виконання Інвестиційного договору №17-ПУ та акта від 03 листопада 2008 року забудовник передав у власність інвестора, а інвестор прийняв у власність майнові права на об`єкт інвестування, яким є об`єкт житлової нерухомості з наступними технічними характеристиками: кв. № 43 ; номер секції житлового комплексу - 1; поверх, на якому розташований об`єкт - 6; кількість житлових кімнат - 1; загальна площа - 36,60 кв.м; проектна житлова площа - 15,40 кв.м.
На виконання умов Інвестиційного договору №17-ПУ, урахуванням уточненого акта, інвестором було сплачено вартість майнових прав на об`єкт інвестування у розмірі - 111 000 грн, що складає 100 (сто) відсотків вартості проектної загальної площі об`єкта інвестування, що підтверджується довідкою ТОВ «БК «Кроун» про підтвердження факту виконання інвестором обов`язків щодо оплати суми загального інвестиційного внеску №04/03 від 07 березня 2024 року.
Разом з тим, ОСОБА_1 як інвестор залучив належні йому грошові цінностей в об`єкт інвестування, що розташовується за адресою: АДРЕСА_3 , на земельній ділянці за кадастровим номером 8000000000:91:312:0100, та набув на нього майнові права.

Як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав, 22 жовтня 2019 року право власності на об`єкт інвестування, майнові права на який належать ОСОБА_1 - було протиправно зареєстровано за Обслуговуючим кооперативом «Відродження-2018» (надалі по тексту - ОК «Відродження-2018»), не зважаючи на те, що останнє не має жодного відношення ні до будівництва об`єкта інвестування, ні до прав на його володіння, користування чи розпорядження.

Рішенням Подільського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року задоволено позов ОСОБА_1 .
Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора (приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу) Буждиганчук Є.Ю про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49273486 від 22 жовтня 2019 року; про державну реєстрацію прав № 33772200 від 18 жовтня 2019 року (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1942010080000).
Визнано за ОСОБА_1 майнові права на об`єкт інвестування, а саме: однокімнатну квартиру АДРЕСА_4 , на земельній ділянці площею 0,8517 га, за кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100.

Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОК «Відродження-2018» подало апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Подільського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року та ухвалити нове судове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
Скаржник в апеляційній скарзі зазначає, що суд першої інстанції, задовольняючи позовні вимоги, взяв до уваги лише аргументи позивача, але не врахував факт того, що позивач взагалі не звертався до ОК «Відродження-2018» стосовно своїх прав, тому останній взагалі не мав реальної можливості їх порушити.
Житловий комплекс ЖК «FUSION» (ЖК «Синьоозерний» (ЖК«Виноградний») почав будуватися у 2003 році на земельній ділянці кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, яка була передана в оренду рішенням Київської міської ради і є одним із житлових комплексів, що будувалися групами компаній ТОВ «Сіті груп», саме для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, який мав бути добудованим ще у 2009 році. 
ОК «Відродження-2018» це по факту об`єднані інвестори будівництва, а саме 340 власників майнових прав, членів кооперативу, (які вимушені були звертатися до адміністрації, об`єднуватись в кооператив для відбудови будинку), в який мають право вступити всі без винятку постраждалі інвестори ЖК «Синьоозерний» (ЖК «Виноградний»). 
Заради прискорення процесу відновлення будівництва та унеможливлення чергових шахрайських дій по відношенню до інвесторів об`єкту будівництва з боку групи компаній ТОВ «Сіті груп» та інших, ОК «Відродження-2018» 23 квітня 2018 року було здійснено акт купівлі-продажу забудовника ТОВ «УК «Київбуд», а також дочірнього підприємства ТОВ «Міськбуд-Девелопмент». 
В результаті, ОК «Відродження-2018» став повноцінним власником даних компаній та відповідно прав забудовника цього об`єкту. 
Вказує, що позивач жодного разу не звертався до ОК «Відродження-2018», ані щодо участі у кооперативі, добудові ЖК, ані тим паче зі скаргами/претензіями щодо порушення його прав. 
Наголошує, що позивач не надає жодних документів на підтвердження факту порушення його прав відповідачем, у Державному реєстрі речових прав відсутні будь-які зареєстровані права позивача на незавершене будівництво. Крім того, позивач посилається на документи укладені з ТОВ «БК «Кроун», в якого, станом на момент реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за ОК «Відродження-2018», також відсутні будь-які зареєстровані права на незавершене будівництво та на земельну ділянку, на якій воно розташоване.
Зазначає, що позивачем не було вказано яке саме його право було порушено та в який спосіб можливе відновлення такого нібито порушення.
Додатково зазначає, що майно, на яке позивач бажає визнати право власності, станом на сьогоднішній день є об`єктом нерухомості (житлової, нежитлової, об`єктом незавершеного будівництва). Правовий статус цього майна, до моменту його державної реєстрації - будівельні матеріали. Оскільки жодних речових прав на квартиру №27 або №43 ніким та ні за ким не зареєстровано.
Скаржник в апеляційній скарзі посилається, що судом першої інстанцій під час ухвалення оскаржуваного рішення, не враховано правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду.
Також вказує, що суд першої інстанції, в оскаржуваному рішенні, зазначає про належність ТОВ «БК «Кроун» квартири № 10 , яка взагалі не є предметом спору, що підтверджує те, що при складенні рішення суд не ознайомився із матеріалами справи, підставами та предметом спору, а просто списав із позовної заяви та пояснень третьої особи його доводи. 
Крім того зазначає, що суд першої інстанції взагалі не бере до уваги аргументи представника відповідача щодо посилання на пункти договору та додаткових угод, а саме те що, відповідно до п.2 протоколу № 1 до договору КУ-40 від 25 грудня 2003 року про розподіл площ жилих домів зі вбудованими приміщеннями соціальної сфери за адресою: перетин проспекту Правди та радянської України між ТОВ «БК «Кроун» і ТОВ фірма «Консоль ЛТД» від 19 березня 2019 року, квартири 43 і 27 були розподілені за ТОВ фірма «Консоль ЛТД», а не ТОВ «БК «Кроун».
Отже, ТОВ «БК «Кроун» взагалі не мав зазначених квартир у розпорядженні і, відповідно, останній не мав права 15 грудня 2005 року укладати інвестиційний договір №17 та відповідні акти стосовно зазначених квартир. 
Стосовно зазначених шахрайських дій ОК «Відродження-2018» звернулося до правоохоронних органів із заявою про злочин.
Також посилається, що судом першої інстанції залишено поза увагою пояснення Київської міської державної адміністрації від 17 червня 2023 року, в яких останній пояснює, що згідно з листом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) (надалі по тексту - Департамент) від 29 листопада 2023 року № 05716-15804 за даними міського земельного кадастру дія договору від 21 листопада 2003 року припинилась 03 грудня 2008 року.
Крім того, на сьогодні у Господарському суді міста Києва розглядається справа № 910/13925/24 за позовом Київської міської ради до ТОВ «БК «Кроун» про усунення перешкод у володінні та розпорядженні земельною ділянкою шляхом скасування незаконної реєстрації права оренди за ТОВ «БК «Кроун». 
Оскільки п. 29 рішення Київської міської ради від 29 травня 2003 року № 486-2/646 ТОВ «Кроун» передано в короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,90 га для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери у Подільському районі міста Києва. 
На виконання вказаного рішення між Київською міською радою та ТОВ «Кроун» укладено договір оренди земельної ділянки від 21 листопада 2003 року № 1136, який зареєстровано в книзі записів державної реєстрації договорів 03 грудня 2003 року за № 85-6-00080. 
Згідно з п. 14 договору його дія припиняється у випадках, зокрема, закінчення терміну, на який його укладено. 
Отже, з 2008 року ТОВ «БК «Кроун» втратило право на користування земельною ділянкою. 

Проте, 15 лютого 2022 року, в порушення норм Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», приватним нотаріусом КМНО Первушиною Н.Ю. прийнято рішення від 15 лютого 2022 року № 63454191 про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, згідно з якого зареєстровано за ТОВ «Кроун» право оренди земельної ділянки, тобто продовжено строк права оренди до 21 листопада 2023 року.
Судом першої інстанції проігноровано той факт, що ОК «Відродження-2018» це по факту об`єднані інвестори будівництва (340 власників майнових прав).
Таким чином, ухвалюючи рішення на користь одного, можливого інвестора, суд першої інстанції своїм рішенням фактично порушує права інших власників, інвесторів, які вимушені були звертатися до Київської міської ради, об`єднуватись в кооператив для добудови будинку, який мав бути збудованим та введеним в експлуатацію ще у 2009 році. 
Судом першої інстанції проігноровано рішення, протоколи Київської міської ради та Київської міської державної адміністрації, якими встановлено алгоритм дій щодо відновлення будівництва вказаного житлового комплексу й повернення квартир їх законним власникам, інвесторами ЖК «Синьоозерний» (ЖК «Виноградний») з метою якого було створений ОК «Відродження-2018».
18 жовтня 2019 року ОК «Відродження-2018» здійснено реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва ЖК «FUSION» (ЖК «Синьоозерний» (ЖК«Виноградний»), що будується на перетині АДРЕСА_6 , для подальшого процесу здачі ЖК до експлуатації. 
Тобто, члени ОК «Відродження-2018» (інвестори будівництва) вже стали власниками 1 секції об`єкту незавершеного будівництва, в яку вклали свої кошти. 
Наголошує на тому, що ОК «Відродження-2018» розцінює цей позов, як необґрунтований, а також як ще одну спробу створити безпідставну перепону законному шляху ОК «Відродження-2018» до досягнення ним поставленої інвесторами будівництва мети - завершення будівництва об`єкту та передачі квартир інвесторам будівництва 
Звертає увагу, що до позову не долучено доказів оспорення майнових прав позивача зі сторони ОК «Відродження-2018». 
Крім того, оскільки житловий будинок не добудовано та не введено в експлуатацію, тому на об`єкт інвестування не можливо набути право власності. 
Вказане також підтверджується Інвестиційним договором, укладеним між ТОВ «БК «Кроун» та позивачем, згідно з якого право набути об`єкт інвестування у останнього виникає виключно після завершення будівництва і прийняття його в експлуатацію.
Зазначає, що в оскаржуваному рішенні, суд першої інстанції, вийшов за межі позовних вимог з власної ініціативи та дійшов хибного висновку про нікчемність правочину, посилаючись на частина 1 стаття 657 ЦК України, що договір купівлі-продажу від 23 квітня 2018 року між ТОВ «УК «Київбуд» та ОК «Відродження-2018» укладено у простій письмовій формі, а не нотаріальній як того вимагають положення чинного законодавства України, що регулює правовідносини у сфері державної реєстрації прав, та не може бути підставою для проведення за відповідачем державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_3 .
Щодо цього вказує, що норми законодавства України не передбачають обов`язкового нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу частки у статутному капіталі товариства.
Скаржник ще раз наголошує на тому, що жодним чином не порушував та не міг порушити прав позивача. Останній не звертався до відповідача ані із заявою про вступ до кооперативу, ані із скаргами/претензіями/заявами стосовно прав на об`єкт будівництва. Крім того, позивач взагалі не надає підтверджень занепокоєння щодо своїх прав, незавершеного будівництва та інше, ані звернень до ТОВ «БК «Кроун», з яким має договір, ані звернень до КМДА, яка на сьогодні займається питанням недобудованих житлового комплексу.
Скаржник вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку внаслідок неналежної оцінки доводів сторін, а також доказів, поданих сторонами та не поданих позивачем на підтвердження своїх доводів.
Посилається на те, що жоден із доводів відповідача не був врахований при ухваленні рішення. Фактично вони були тільки частково продекламовані в оскаржуваному рішенні. Позицію відповідача було в рішенні тільки оголошено, але не зазначено доводів щодо неприйняття. Відповідачем не було та не могло бути порушено прав позивача, а відповідно не можливо відновите те, що не порушено.
Від представника ОСОБА_1 - адвоката Демянової Н.І. надійшов відзив на апеляційну скаргу, у якому просить відмовити у задоволенні апеляційної скарги, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.

Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги та відзиву на неї, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого рішення, дійшла висновку про таке.
29 травня 2003 року Київською міською радою прийнято рішення № 486-1646 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», згідно з пунктом 29 якого ТОВ БК «Кроун» передано у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,90 га для будівництва житлових будинків з збудованими приміщеннями соціальної сфери на перетині АДРЕСА_7 за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.
21 листопада 2003 року на підставі рішення Київської міської ради від 29 травня 2003 року № 486-2/646 між Київською міською радою та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., реєстровий номер № 1136, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 03 грудня 2003 року за № 85-6-00080.
За умовами якого, відповідачу в короткострокову оренду на 5 років надано земельну ділянку площею 0,8517 га, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, цільове призначення - для будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташовану на перетині проспекту Правди та проспекту Радянської України в Подільському районі міста Києва.

25 грудня 2003 року між ТОВ «БК «Кроун» (сторона 1/замовник) та ТОВ фірма «Консоль ЛТД» (сторона 2/інвестор-генпідрядник) було укладено договір №КУ-40 про спільну діяльність (надалі по тексту - договір про спільну діяльність).
Відповідно до п.1.1. якого, сторони погодили, що предметом договору є спільна діяльність сторін для досягнення спільної господарської мети, а саме: будівництво житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі міста Києва (об`єкт) та введення його в експлуатацію.
Положеннями п.п.2.1.1. договору про спільну діяльність сторони погодили, що ТОВ «БК «Кроун» зобов`язується внести внесок у спільну діяльність шляхом забезпечення відведення та оформлення права користування земельною ділянкою під будівництво об`єкта та передати зазначену ділянку для будівництва за актом приймання-передачі.
Положеннями п.9.1.3. договору про спільну діяльність сторони погодили, що ТОВ «БК «Кроун» підлягає передача 11% загальної площі вбудованих приміщень, 11% загальної площі квартир об`єкта та 11% загальної площі гаражів (місць паркування автомашин) об`єкта.
Положеннями п.9.1.4. договору про спільну діяльність сторони погодили, що ТОВ «Консоль ЛТД» підлягає передачі весь об`єкт, за винятком долі ТОВ «БК «Кроун», вказаної в п.9.1.3. договору про спільну діяльність.

15 грудня 2005 року, між ТОВ «БК «Кроун» (ідентифікаційний код 31988448), та ОСОБА_1 , було укладено Інвестиційний договір №17-ПУ (надалі по тексту - «Інвестиційний договір №17-ПУ»).
Відповідно до п.2.1. якого забудовник взяв на себе зобов`язання забезпечити будівництво об`єкта будівництва, забезпечити введення його в експлуатацію, передати інвестору на стадії будівництва майнові права на об`єкт інвестування, а після прийняття до експлуатації - об`єкт інвестування, а інвестор в свою чергу зобов`язується здійснити інвестування (фінансування) об`єкту інвестування на умовах, в обсягах та в строки, що передбачені цим договором, та прийняти майнові права на об`єкт інвестування - на стадії будівництва та об`єкт інвестування у власність після прийняття до експлуатації об`єкта будівництва.
03 листопада 2008 року забудовником та інвестором було складено акт приймання-передачі майнових прав на об`єкт інвестування (надалі по тексту - «акт від 03 листопада 2008 року»).
Відповідно до п.п.1.1. якого на виконання Інвестиційного договору №17-ПУ від 15 грудня 2005 року забудовник передав у власність інвестора, а інвестор прийняв у власність майнові права на об`єкт інвестування, яким є об`єкт житлової нерухомості з наступними технічними характеристиками: кв. № 27 ; номер секції житлового комплексу - 1; поверх, на якому розташований об`єкт - 6; кількість житлових кімнат - 1; загальна площа - 60 кв.м.; проектна житлова площа - 24 кв.м.
Положеннями п.1.3. акта від 03 листопада 2008 року сторони погодили, що інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування з моменту його підписання.
Положеннями п.1.4. акта від 03 листопада 2008 року забудовник підтвердив, що капітальне будівництво житлового комплексу здійснюється на замовлення забудовника, який в передбаченому законом порядку отримав дозвіл уповноваженого державного органу №2334-Пд/Т від 02 лютого 2007 року на виконання будівельних робіт щодо будівництва житлового будинку з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташованого на перетині проспектів Правди та Радянської України у Подільському районі у місті Києві відповідно до проектної документації, затвердженої наказом ТОВ «БК «Кроун» від 05 жовтня 2006 року №55-г та погодженої Головним управленням містобудування, архітектури та дизайну міського середовища виконавчого органу Київради (КМДА) за №07-9753 від 16 листопада 2006 року.
Положеннями п. 1.5 акта від 03 листопада 2008 року забудовник підтвердив, що об`єкт інвестування є складовою частиною житлового комплексу, розташованого на земельній ділянці, площею 0,8517 га, з кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100, цільове призначення: для будівництва житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташованої на перетині АДРЕСА_7 , яка належить на праві власності територіальної громаді міста Києва в особі Київської міської ради, ЄДРПОУ 22883141, наданої в оренду забудовнику відповідно до рішення Київради №486-2/646 від 29 травня 2003 року на підставі договору про оренду земельної ділянки, укладеного 21 листопада 2003 року між ТОВ «БК «Кроун» та Київською міською радою, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З. (зареєстровано в нотаріальному реєстрі за №1136), зареєстрованого Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 03 грудня 2003 року за №85-6-00080.

19 березня 2010 року між ТОВ «БК «Кроун» та ТОВ «Консоль ЛТД» було укладено протокол №1 поділу площ до договору про спільну діяльність, відповідно до якого сторони погодили розподіл площ між сторонами з розрахунку - 11% ТОВ «БК «Кроун», 89% ТОВ «Консоль ЛТД».
18 липня 2013 року між ТОВ «БК «Кроун», ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Київська будівельна компанія» було укладено додаткову угоду №2 до договору про спільну діяльність (надалі по тексту - додаткова угода №2), відповідно до якого ТОВ «Київська будівельна компанія» було прийнято у якості третього учасника спільної діяльності за договором про спільну діяльність.
Положеннями п. 2.1. додаткової угоди №2 сторони підтвердили, що замовником будівництва є ТОВ «БК «Кроун», яким станом на дату підписання зазначеної угоди було повністю виконано свої зобов`язання по договору про спільну діяльність.
Положеннями п.2.3. додаткової угоди №2 сторони зазначили, що розуміють, що об`єкт незавершеного будівництва є спільною власністю учасників з урахуванням їх пропорційної участі в результаті спільної діяльності, а також зазначено, що жодна зі сторін не має прав на одноособове оформлення у власність об`єкта незавершеного будівництва.
05 вересня 2014 року ТОВ «БК «Кроун», ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Київська будівельна компанія» було складено новий акт розподілу площ за договором про спільну діяльність, відповідно до якого ТОВ «БК «Кроун» отримує у власність 9 місць паркування автомобілів та нерухомість у розмірі 2174,17 кв.м загальної площі квартир та загальної площі нежитлових приміщень, а саме: 1714,10 кв.м. загальна площа квартир, 460,07 кв.м загальна площа нежитлових приміщень (офіси, майстерні, підвал, інше).
Положеннями п.2.1. зазначеного акта сторони погодили, що ТОВ «БК «Кроун» отримує у власність, зокрема, але не виключно, 1-кімнатну квартиру №10 на третьому поверсі секції 1, загальною площею 29,0 кв.м., житловою площею - 16,0 кв.м.
08 вересня 2014 року між ТОВ «БК «Кроун», ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Київська будівельна компанія» було укладено правочин про внесення змін та тлумачення договору про спільну діяльність.
Відповідно до якого, п.1.1. було викладено в новій редакції, а саме предметом було визначено участь сторін в проектуванні, будівництві, та введенні в експлуатацію житлових будинків з вбудованими приміщеннями соціальної сфери на земельній ділянці, що розташована на перетині АДРЕСА_7 (надалі - об`єкт), з метою отримання об`єктів інвестування (квартир, нежитлових приміщень, машино-місць в підземному паркінгу) у власність сторонами або передачі третім особам, на умовах договору.
08 вересня 2014 року між ТОВ «БК «Кроун», ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Київська будівельна компанія» було укладено додаткову угоду №3 до договору про спільну діяльність (надалі по тексту - додаткова угода №3), відповідно до п.2.3. якої сторони зазначили, що розуміють, що жодна зі сторін не має прав на одноособове оформлення у власність об`єкта незавершеного будівництва.
Положеннями п.5, п.п.6.5.1. додаткової угоди №3 визначено, що ТОВ «БК «Кроун» зобов`язується виконувати права та обов`язки замовника (забудовника) будівництва в об`ємі, передбаченому договором, та отримує у власність нерухомість у розмірі 2174,17 кв.м. загальної площі квартир та загальної площі нежитлових приміщень, а саме: 1714,10 кв.м. загальна площа квартир, 460,07 кв.м. загальна площа нежитлових приміщень (офіси, майстерні, підвал, інше).
25 вересня 2015 року між ТОВ «БК «Кроун», ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Київська будівельна компанія», ТОВ «Українська спілка будівельників» та ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд» було укладено додаткову угоду №4 до договору про спільну діяльність (надалі по тексту - додаткова угода №4), відповідно до п.1 якої ТОВ ««Київська будівельна компанія» відступила свої права та обов`язки за договором про спільну діяльність на користь ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд» у повному обсязі.
25 вересня 2015 року між ТОВ «БК «Кроун», ТОВ «Консоль ЛТД» та ТОВ «Київська будівельна компанія», ТОВ «Українська спілка будівельників» та ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд» було складено зміни та доповнення до акту розподілу площ від 05 вересня 2014 року за договором про спільну діяльність.
Відповідно до п.4 якого ТОВ «БК «Кроун» отримує у розпорядження або для виконання своїх зобов`язань, зокрема, але не виключно, 1-кімнатну квартиру АДРЕСА_8 , загальною площею 29,0 кв.м, житловою площею - 16,0 кв.м.
Підсумовуючи викладене, апеляційний суд встановив, що відповідач ОК «Відродження-2018» не є учасником договору про спільну діяльність та на його користь не було відступлено будь-які права та/або обов`язки за договором про спільну діяльність.
З наведених вище правочинів не вбачається, що хоч один учасник договору про спільну діяльність міг би відступати третім особам право власності на весь об`єкт інвестування, а також у п.2.3. додаткової угоди №3 встановлена пряма заборона щодо одноособового оформлення у власність об`єкта незавершеного будівництва, а положеннями п.11.5. договору про спільну діяльність встановлено заборону на передачу прав і обов`язків за зазначеним договором на користь третіх осіб без письмової угоди інших учасників.
25 вересня 2015 року забудовником та інвестором було укладено додаткову угоду до Інвестиційного договору №17-ПУ від 15 грудня 2005 року та складено акт приймання-передачі майнових прав на уточнений об`єкт інвестування (надалі по тексту - «уточнений акт»).
Відповідно до п.1. якого на виконання Інвестиційного договору №17-ПУ та акта від 03 листопада 2008 року забудовник передав у власність інвестора, а інвестор прийняв у власність майнові права на об`єкт інвестування, яким є об`єкт житлової нерухомості з наступними технічними характеристиками: кв. № 43 ; номер секції житлового комплексу - 1; поверх, на якому розташований об`єкт - 6; кількість житлових кімнат - 1; загальна площа - 36,60 кв.м; проектна житлова площа - 15,40 кв.м.
Положеннями п.1.3. уточненого акта погодили, що інвестор набуває майнові права на об`єкт інвестування з моменту його підписання.
На виконання умов Інвестиційного договору №17-ПУ, урахуванням уточненого акта, інвестором було сплачено вартість майнових прав на об`єкт інвестування у розмірі - 111 000 грн, що складає 100 (сто) відсотків вартості проектної загальної площі об`єкта інвестування, що підтверджується довідкою ТОВ «БК «Кроун» про підтвердження факту виконання інвестором обов`язків щодо оплати суми загального інвестиційного внеску №04/03 від 07 березня 2024 року.
Отже, ОСОБА_1 як інвестор залучив належні йому грошові кошти в об`єкт інвестування, що розташований за адресою: АДРЕСА_3 , на земельній ділянці за кадастровим номером 8000000000:91:312:0100, та набув на нього майнові права.
Крім того, апеляційним судом враховано, що 29 травня 2003 року Київською міською радою прийнято рішення № 486-1646 «Про надання і вилучення земельних ділянок та припинення права користування землею», згідно з пунктом 29 якого ТОВ БК «Кроун» передано у короткострокову оренду на 5 років земельну ділянку площею 0,90 га для будівництва житлових будинків з збудованими приміщеннями соціальної сфери на перетині АДРЕСА_7 за рахунок земель запасу житлової та громадської забудови.
21 листопада 2003 року на підставі рішення Київської міської ради від 29 травня 2003 року № 486-2/646 між Київською міською радою та відповідачем укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Щербаковим В.З., реєстровий номер № 1136, зареєстрований Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київради (Київської міської державної адміністрації) в книзі записів державної реєстрації договорів 03 грудня 2003 року за № 85-6-00080.
За умовами якого, ТОВ БК «Кроун» в короткострокову оренду на 5 років надано земельну ділянку площею 0,8517 га, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, цільове призначення - для будівництва житлових будинків із вбудованими приміщеннями соціальної сфери, розташовану на перетині проспекту Правди та проспекту Радянської України в Подільському районі міста Києва.
15 лютого 2022 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Первушиною Н. Ю. прийнято рішення № 63454191 (номер запису про інше речове право 46701213) про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та здійснено на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрацію права оренди за ТОВ БК «Кроун» (відповідачем) на земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 .
Тобто, право користування земельною ділянкою під будівництво об`єкта було оформлено забудовником ТОВ БК «Кроун» 21 листопада 2003 року шляхом укладення вищезазначеного договору оренди.

У жовтні 2023 року ОК «Відродження-2018» звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до ТОВ БК «Кроун») про скасування рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Первушиної Н. Ю. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 лютого 2022 року № 63454191 (номер запису про інше речове право 46701213) та здійсненої на його підставі у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державної реєстрації права оренди за ТОВ БК «Кроун» на земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , припинивши вказане право ТОВ БК «Кроун».
На обґрунтування позовних вимог ОК «Відродження-2018» послався на те, що він є власником розташованого на спірній земельній ділянці об`єкта незавершеного будівництва, і рішенням приватного нотаріуса від 15 лютого 2022 року щодо державної реєстрації права оренди за ТОВ БК «Кроун» на спірну земельну ділянку порушуються права ОК «Відродження-2018».
Рішенням Господарського суду міста Києва у справі № 910/16656/23 від 22 лютого 2024 року у задоволенні позову відмовлено.
Аргументуючи судове рішення, місцевий господарський суд виходив із того, що спірна земельна ділянка перебуває в комунальній власності і саме Київська міська рада має відповідні повноваження щодо розпорядження вказаною земельною ділянкою та здійснення захисту прав власника, зокрема, шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права оренди; позивач має намір отримати земельну ділянку в оренду, що не надає йому право вчиняти дії, на які має право лише власник або особа, якій належать речові права на майно, а саме право на захист відповідного права, оскільки у спірних правовідносинах у позивача такого права наразі ще не виникло; саме по собі скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за відповідачем на таку земельну ділянку не призведе до поновлення прав позивача, які останній прагне захистити в межах цього позову. За позивачем зареєстровано право власності на об`єкт незавершеного будівництва лише на секцію № 1 (кв. 1-203) за адресою: АДРЕСА_3 , розташований на земельній ділянці, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, тоді як об`єкт будівництва має декілька секцій, між тим у цій справі позивачем пред`явлені позовні вимоги щодо скасування державної реєстрації права оренди на всю земельну ділянку, кадастровий номер 8000000000:91:312:0100, розташовану за адресою: АДРЕСА_3 , а не певну її частину.
Постановою Північного апеляційного господарського судку від 07 серпня 2024 року рішення Господарського суду міста Києва у справі № 910/16656/23 від 22 лютого 2024 року залишено без змін із тих самих підстав.
На момент ухвалення оскаржуваного у цій справі судового рішення, постановою Верховного Суду від 12 листопада 2024 року судові рішення у справі № 910/16656/23 залишено без змін.
Разом з тим, як вбачається з відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право власності на об`єкт інвестування, майнові права на який належать ОСОБА_1 - було зареєстровано за ОК «Відродження-2018» на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу) приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Буждиганчук Є.Ю. 22 жовтня 2019 року індексний номер: 49273486, 18 жовтня 2019 року внесено запис № 33772200 про реєстрацію за відповідачем ОК «Відродження-2018» права власності на об`єкт нерухомого майна: незавершене будівництво, секція №1 (кв. 1-203), загальний відсоток готовності об`єкта нерухомості - 95 % за адресою: АДРЕСА_3 , що розташований на земельній ділянці з кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100.
Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що вказане рішення прийняте державним реєстратором в супереч вимогам п.4 частини 1 статті 18, статті 20, п.4 частини 1 статті 24, статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції чинній на момент проведення державної реєстрації) з огляду на таке.
Відповідно до п.2 частини 4 статті 20 вказаного Закону передбачено, що заява про проведення реєстраційних дій, надання інформації з Державного реєстру прав не приймається в разі не встановлення особи заявника чи обсягу його повноважень на подання відповідної заяви.
Як вбачається з Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав №375817244 та №375820169 від 24 квітня 2024 року для прийняття рішення про реєстрацію за відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва було подано наступний пакет документів:
технічний паспорт, серія та номер: 0316-1, виданий 11 березня 2016 року, видавник: ТОВ «АВС-БІЛД»;
ухвала суду, серія та номер: 757/53710/18-к, видана 22 травня 2019 року, видавник: Печерський районний суд міста Києві;
дозвіл на виконання будівельних робіт, серія та номер: 0593-Пд/Т, виданий 24 липня 2008 року, видавник: Інспекція ДАБК м. Києва;
довідка про відсоток готовності незавершеного об`єкта нерухомості, серія та номер: П-123/1, виданий 02 березня 2016 року, видавник: ТОВ «АВС-БІЛД»;
договір купівлі-продажу, серія та номер: б\н, виданий 22 квітня 2018 року, видавник: ТОВ «Управляюча компанія «Киівбуд» та ОК «Відродження-2018».
Положеннями частини 1 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація прав на нерухоме майно проводиться в такому порядку: 
1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв;
2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав;
3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв;
4) перевірка документів та/або відомостей Державного реєстру прав, відомостей реєстрів (кадастрів), автоматизованих інформаційних систем на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень;
5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав);
6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав;
7) формування витягу з Державного реєстру прав про проведену державну реєстрацію прав для подальшого використання заявником;
8) видача/отримання документів за результатом розгляду заяви.

Відповідно до частини 1 статті 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» встановлено, що документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Положеннями п.п. 3,4 статті 22 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень зазначено, що в якості підстави для відмови в державній реєстрації прав визначено подання документів, які відповідають вимогам, встановленим цим Законом та подання документів, які не дають змоги встановити набуття, зміну або припинення речових прав на нерухоме майно та їх обтяження.
Відповідно до частини 1 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» було передбачено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються такі документи:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (у разі відсутності у Державному реєстрі прав зареєстрованого відповідного речового права на земельну ділянку);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт (крім випадків, коли реєстрація такого документа здійснювалася в Єдиному реєстрі документів, що дають право на виконання підготовчих та будівельних робіт, засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів);
3) документ, що містить опис об`єкта незавершеного будівництва за результатами технічної інвентаризації такого об`єкта.
Положеннями частини 3 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, набутого на підставі договору, здійснюється на підставі такого договору, а державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва на підставі рішення суду, що набрало законної сили, проводиться за правилами, визначеними частинами 1-3 цієї статті.
Положеннями п.68 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127 (надалі - Порядок №1127) визначено, що для державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва подаються:
1) документ, що посвідчує речове право на земельну ділянку під таким об`єктом (крім випадку, коли речове право на земельну ділянку вже зареєстровано в Державному реєстрі прав);
2) документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт;
3) технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.
Відповідно до частини 1 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом.
Відповідно до частини 2 статті 331 ЦК України встановлено, що право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна).
Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до частини 3 статті 331 ЦК України встановлено, що встановлено, що до завершення будівництва (створення майна) особа вважається власником матеріалів, обладнання тощо, які були використані в процесі цього будівництва (створення майна).
У разі необхідності особа, зазначена в абзаці першому цієї частини, може укласти договір щодо об`єкта незавершеного будівництва після проведення державної реєстрації права власності на нього відповідно до закону.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про планування і забудову територій» (чинного на час отримання позивачем дозволу на виконання будівельних робіт), замовником будівництва визнавалась фізична або юридична особа, яка мала у власності або у користуванні земельну ділянку і подала у встановленому законодавством порядку заяву (клопотання) щодо її забудови для здійснення будівництва або зміни (у тому числі шляхом знесення) об`єкта містобудування.
Враховуючи факт набуття права оренди земельної ділянки та отримання дозволу на виконання будівельних робіт, ТОВ «Будівельна компанія «Кроун» є єдиною особою, що має статус забудовника на земельній ділянці під кадастровим номером 8000000000:91:312:0100.
При цьому відповідач ОК «Відродження-2018», за яким зареєстровано право власності об`єкт незавершеного будівництва, не залучався ТОВ «Будівельною компанією «Кроун» до процесу будівництва житлового комплексу, не укладав з ним жодного договору, не підписував жодного документа та не надавав жодної довіреності, а сам відповідач ОК «Відродження-2018» по відношенню до об`єкта будівництва не виступав ні інвестором, ні підрядною організацією, ні організацією, якій передавались функції забудовника та функції авторського або технічного нагляду.

Окрім того, з умов договору про спільну діяльність та додатків до нього вбачається, що об`єкт незавершеного будівництва, що розташовується на земельній ділянці площею 0,8517га, з кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100 - є спільною власністю учасників такого договору, а площі отриманого у результаті будівництва завершеного об`єкта підлягають розподілу між ними у погодженому відсотковому відношенні.

Положеннями п.п.4, 5 п.41 Порядку №1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна подаються:
письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на новозбудований об`єкт нерухомого майна (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, що набувається у спільну часткову власність);
договір про спільну діяльність або договір простого товариства (у разі, коли державна реєстрація проводиться щодо майна, будівництво якого здійснювалось у результаті спільної діяльності).
Положеннями п.55 Порядку №1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу або об`єднання майна, що перебуває у спільній власності подається письмова згода всіх співвласників на проведення поділу або об`єднання майна, що перебуває у спільній власності.
У разі коли в результаті поділу або об`єднання майна, що перебуває у спільній власності, змінюється розмір часток у такому праві спільної власності, також подається письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на таке майно.
При цьому право спільної власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу або об`єднання майна, не припиняється.
Положеннями п.56 Порядку №1127 визначено, що для державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що створюється шляхом поділу, виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, та має наслідком припинення права спільної власності для усіх або одного із співвласників, подаються:
1) договір про поділ спільного майна, договір про виділ у натурі частки із спільного майна або відповідне рішення суду;
2) документи, передбачені п.54 цього Порядку, крім документа, що посвідчує право власності на нерухоме майно до його поділу або виділу в натурі частки.
У разі коли в результаті виділу в натурі частки майна, що перебуває у спільній власності, у співвласників, які не здійснювали виділ в натурі частки, змінюється розмір часток у праві спільної власності, подається також письмова заява або договір співвласників про розподіл часток у спільній власності на таке майно.
Під час проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно, що залишається у спільній власності після виділу в натурі частки одного із співвласників, державний реєстратор зазначає рівні частки у праві спільної часткової власності на таке майно, крім випадку, передбаченого абзацом четвертим цього пункту, або якщо інше не встановлено законом.
Положеннями п.57 Порядку №1127 визначено, що для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Апеляційним судом встановлено, що відповідачем ОК «Відродження-2018» для проведення оскаржуваної державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташовується на земельній ділянці площею 0,8517 га, з кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100 та є спільною власністю учасників договору про спільну діяльність, як вбачається з відомостей Державного реєстру речових права - не було надано жодного із зазначених вище документів.
Однак, державним реєстратором в порушення приписів статті статі 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та п.68 Порядку №1127 не було витребувано від заявника/власника майна документи, що посвідчували б речове право на земельну ділянку під таким об`єктом; документ, що відповідно до законодавства надає право на виконання будівельних робіт; технічний паспорт на об`єкт незавершеного будівництва.
Державна реєстрація права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що розташовується на земельній ділянці площею 0,8517 га, з кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100 та є спільною власністю учасників договору про спільну діяльність, утворений шляхом поділу цілісного житлового комплексу в результаті виділення окремого об`єкта нерухомого майна із складу нерухомого майна, за відсутністю технічного висновку про технічну можливість такого поділу та можливості використання такого майна як самостійного об`єкта цивільних правовідносин.
При цьому для державної реєстрації права власності на такий об`єкт нерухомого майна, що створюється шляхом поділу, не було подано: документ, що посвідчує право власності на об`єкт нерухомого майна до його поділу або об`єднання; документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта; технічний паспорт на новостворений об`єкт нерухомого майна; документ, що підтверджує присвоєння об`єкту нерухомого майна адреси; документ, що відповідно до вимог законодавства засвідчує прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта.
Підсумовуючи вище вказане, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про недотримання державним реєстратором приписів абз.1 п.1 частини 3 статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» щодо встановлення відповідності заявлених прав і поданих/отриманих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями.
Системний аналіз статті 331 ЦК України та частини 3 статті 27-1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» свідчить, що право власності на об`єкт незавершеного будівництва може бути зареєстровано на підставі відповідного договору лише за умови попередньої, до моменту укладення договору купівлі-продажу, реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за відчужувачем.
За змістом відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, наявних у матеріалах справи, рішення про реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за відповідачем прийняте із відкриття розділу в реєстрі, тобто одночасно із реєстрацією речового права державним реєстратором одночасно до реєстру було внесено відомості про об`єкт нерухомого майна.
Апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що на момент прийняття оскаржуваного рішення про реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за відповідачем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно був відсутній запис про право власності на об`єкт незавершеного будівництва, що, відповідно, виключає можливість реєстрації речових прав на нього на підставі договору купівлі-продажу від 22 квітня 2018 року, укладеного між відповідачем та ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд».
Положеннями п.3 частини 1 статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що право власності на об`єкт незавершеного будівництва підлягає державній реєстрації.
Відповідно до частини 1 статті 12 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначено, що державний реєстр прав містить записи про зареєстровані речові права на об`єкти незавершеного будівництва, їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав, відомості та електронні копії документів, поданих у паперовій формі, або документи в електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій.
Таким чином, на момент укладання між відповідачем та ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд» договору купівлі-продажу від 23 квітня 2018 року - останнє повинно було зареєструвати за собою права власності на об`єкт незавершеного будівництва, аби формально реєстрація такого права за відповідачем надалі могла б вважатися правомірною.
Натомість відомості Державного реєстру речових прав не містиять відомостей про те, що ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд» реєструвала за собою право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_3 .
Підсумовуючи вище вказане, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що відсутність зазначеного запису про право власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_3 за ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд» до укладання з відповідачем договору купівлі-продажу такого об`єкта незавершеного будівництва, а також різниця між датою його укладання та датою прийняття оскаржуваного рішення про реєстрацію права власності на об`єкт незавершеного будівництва за відповідачем свідчить про те, що такий договір укладено у простій письмовій формі, а не нотаріальній як того вимагають положення чинного законодавства України, що регулює правовідносини у сфері державної реєстрації прав.
Таким чином, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про нікчемність правочину, вчиненого 23 квітня 2018 року між відповідачем у цій справі та ТОВ «Управляюча компанія «Київбуд», а отже останній не може породжувати жодних прав та обов`язків, та не може бути підставою для проведення за відповідачем державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва за адресою: АДРЕСА_3 .
Положеннями частини 1 статті 657 ЦК України визначено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Тільки добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
За відсутності у цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяження особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц (пункт 51), від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 37-38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (пункти 46.1-46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункти 7.15-7.16), від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (пункт 6.46).
Не може вважатися добросовісною особа, яка знала чи мала знати про набуття нею майна всупереч закону (див. mutatis mutandis постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 61), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (пункт 179).

Лише факт наявності чи відсутності у реєстрі певних відомостей не є безспірним доказом того, що особа, яка покладалася на ці відомості, добросовісна (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (пункти 39, 57).
Наприклад, якщо встановлені обставини, які з погляду стороннього спостерігача означають, що є особа, яка вважає певне майно своїм (тобто вважає, що їй належить право власності, право оренди чи інше речове право на це майно), то дії другої особи, спрямовані на державну реєстрацію за нею права, несумісного з правом першої особи (якщо останнє існує попри відсутність інформації про нього у відповідному реєстрі), за певних умов можна кваліфікувати як недобросовісні. Така недобросовісність виключає можливість набуття другою особою речового права з моменту його державної реєстрації.
Зазначене відповідає практиці Великої Палати Верховного Суду, яка вже звертала увагу на те, що суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна.
Таким чином, на підставі вищевикладеного суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 49273486 від 22 жовтня 2019 року; запис про державну реєстрацію прав №33772200 від 18 жовтня 2019 року (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1942010080000) - є неправомірним, оскільки прийняте з порушенням та всупереч приписів чинного законодавства України та порушує гарантоване та охоронюване законом право позивача на мирне та безперешкодне володіння, користування та розпорядження належним йому на праві приватної власності майном.
Укладаючи договір купівлі-продажу майнових прав на новозбудоване майно, покупець отримує речове право, яке засвідчує правомочність його власника отримати право власності на нерухоме майно в майбутньому.
Таким чином, реєстрація за відповідачем права власності на об`єкт незавершеного будівництва, що становить 100 % площі від об`єкта будівництва порушує права та інтереси позивача, що є інвестором будівництва та власником майнових прав на об`єкт інвестування.
Як встановлено вище, позивачем, належним чином та повністю виконано зобов`язання за інвестиційним договором з оплати вартості майнових прав на однокімнатну квартиру №43 у об`єкті незавершеного будівництва, що розташовується на земельній ділянці з кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100.
Підсумовуючи вище вказане, апеляційний суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що реєстрація за відповідачем об`єкта незавершеного будівництва, позбавляє позивача можливості після завершення його будівництва та введення його в експлуатацію набути у власність однокімнатну квартиру №43 у об`єкті незавершеного будівництва, що розташовується на земельній ділянці з кадастровим номером: 8000000000:91:312:0100. А право власності на вказану квартиру, окрім позивача, не могла набути інша особа, оскільки майнові права на неї перейшли до нього за інвестиційним договором, а відповідач не міг набути такого права відповідно до вимог Закону № 1560-ХІІ.
Таким чином, доводиапеляційної скарги не знайшли свого підтвердження під час апеляційного розгляду справи, правильності висновків суду першої інстанції, викладених в оскаржуваному судовому рішенні, вони не спростовують, а тому відхиляються апеляційним судом у зв`язку з їх необґрунтованістю.
Підстави для скасування рішення суду першої інстанції у суду апеляційної інстанції відсутні.
Відповідно до статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись статтями 367, 369, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд, -
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу Обслуговуючого кооперативу «Відродження-2018» залишити без задоволення.
Рішення Подільського районного суду міста Києва від 29 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 

Дата складення повного судового рішення 10 березня 2026 року.

Головуючий Г.І. Мостова

Судді Р.В. Березовенко

О.Ф. Лапчевська