Номер провадження: 22-ц/813/1226/26 
Справа № 521/10261/24
Головуючий у першій інстанції Гуревський В. К.
Доповідач Назарова М. В.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

17.02.2026 року м. Одеса

Одеський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Назарової М.В.,
суддів: Кострицького В.В., Коновалової В.А.,
за участю секретаря Соболєвої Р.М.,
учасники справи: позивач – ОСОБА_1 , відповідач – ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань в порядку спрощеного позовного провадження
апеляційну скаргу ОСОБА_1 
на рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 12 листопада 2024 року, ухваленого Малиновським районним судом м. Одеси у складі: судді Гуревського В.К. в приміщенні того ж суду,
у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним, 

в с т а н о в и в :

ОСОБА_1 у липні 2024 року звернувся до суду із вказаним позовом, який мотивував тим, що 01 травня 2013 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 у простій письмовій формі був укладений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у виключне користування (лізинг) однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею - 30,6 кв.м, житловою площею - 16,7 кв.м, яка належала на праві власності ОСОБА_3 .
На час укладання попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 серпня 2013 року квартира АДРЕСА_2 перебувала у нежилому вигляді, потребувала суттєвого капітального ремонту, а саме, заміні сантехніки, вікон, ремонт підлоги, проклейки шпалер, що підтверджується актом від 01 травня 2013 року.
Згідно ст. 1 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, між ними була досягнута домовленість, згідно якої ОСОБА_1 , прийняв зазначену квартиру з урахуванням всіх недоліків у виключне користування на визначений строк до 01 травня 2023 року, за який він повинен був привести її до житлового стану та після проведення повного розрахунку з ОСОБА_3 у передбачений договором строк, оформити нотаріально посвідчену угоду.
Згідно ст. 4 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року між ними була досягнута домовленість, що вартість придбання Покупцем зазначеної квартири становить 120000,0 гривень (сто двадцять тисяч грн 00 коп.), еквівалент 15000,0 доларів США (п`ятнадцять тисяч долю США 00 цент.), яка сформована виходячи з нежитлового стану квартири, що підтверджується актом передачі квартири від 01 серпня 2013 року.
Згідно ст. 5 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року Продавець та Покупець погодилися, що за придбання Покупцем зазначеної однокімнатної квартири ним проведено частковий розрахунок за договором купівлі продажу від 01 травня 2013 року у розмірі 80000,00 гривень (вісімдесят тисяч грн 00 коп.), еквівалент 10000,0 доларів США (десять тисяч дол. США 00 цент.), залишок 40000,0 гривень (сорок тисяч грн 00 коп.) розподіляється на термін до 01 травня 2023 року.
Згідно ст. 7 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року між сторонами була досягнута домовленість здійснити нотаріальне оформлення зазначеного договору в строк до 01 серпня 2023 року або раніше за узгодженням сторін.
Згідно ст. 10 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, Продавець передав Покупцю правовстановлюючі документи на зазначену однокімнатну квартиру, а саме: свідоцтво про право власності від 18 жовтня 1993 року, витяг про реєстрацію права власності від 03 жовтня 2008 року, технічний паспорт на квартиру від 02 жовтня 2008 року, довідку - виписку з домової книги про склад сім`ї та реєстрації, довідку з ОПНД № 3191 від 18 вересня 2008 року.
Зазначений попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року укладений між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 у приміщенні Юридичної фірми «Істина» у присутності дочки ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та її онуки - ОСОБА_2 .
У зв`язку з укладанням між сторонами попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року та зазначенням терміну його виконання до 01 травня 2023 року, ОСОБА_3 30 вересня 2009 року був зроблений заповіт на її дочку, ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , яка у разі смерті своєї матері, ОСОБА_3 , мала б право завершити виконання зазначеного попереднього договору.
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 у віці 95 років померла. 
На момент смерті ОСОБА_3 ОСОБА_1 виплатив їй за попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року авансовий платіж у розмірі 80000,0 гривень (вісімдесят тисяч грн 00 коп.), що еквівалентно 10000,00 доларів США (десять тисяч дол. США 00 цент.).
21 січня 2014 року ОСОБА_4 звернулася до приватного нотаріуса Димерлій О.М., за адресою: АДРЕСА_3 , із заявою про прийняття спадщини на підставі заповіту ОСОБА_3 від 30 вересня 2009 року, яка зареєструвала спадкову справу за номером 55626383, що підтверджується витягом про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 36388744 від 21 січня 2014 року.
В подальшому, ОСОБА_4 , у передбачений законом шестимісячний строк, відмовилася від свого права спадкування за заповітом на спадщину, яка відкрилася після смерті її матері, ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 , на користь своєї доньки, ОСОБА_2 , яка є громадянкою держави Білорусь.
19 грудня 2022 року ОСОБА_1 завершений повний розрахунок, передбачений попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року у розмірі, еквівалентному 5000,0 доларів США (п`ять тисяч дол. США 00 цент.).
Між ОСОБА_1 та Продавцем ОСОБА_3 була досягнута домовленість по всім умовам укладеного між ними попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, відбулася передача квартири, проведений у повному обсязі розрахунок за попереднім договором від 01 травня 2013 року, відбулося виконання договору сторонами, проте у зв`язку із смертю ОСОБА_3 прийняттям спадщини її донькою, ОСОБА_4 , а потім онукою, ОСОБА_2 , неможливо завершити укладання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, а ОСОБА_1 не має можливості вступити у права власника квартири АДРЕСА_2 , не може нею юридично володіти та розпоряджатися.
Згідно ст. 6 попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року між ними була досягнута домовленість, що Покупець, у разі необґрунтованого ухилення Продавця від укладення, підписання та нотаріального посвідчення в зазначений термін договору купівлі-продажу квартири, передбаченої цим попереднім договором, може звернутися до суду за місцем знаходження квартири, а саме, Малиновського районного суду м. Одеси з позовом про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на зазначену квартиру.
01 травня 2013 року ОСОБА_1 вселився у однокімнатну квартиру АДРЕСА_2 , у якій перебуває до теперішнього часу, зробив у ній капітальний ремонт, сплачує комунальні платежі за її користування, проте не має можливості вільно розпорядитися нею як своєю власністю.
У зв`язку з викладеним позивач звернувся до суду з позовом, оскільки ОСОБА_2 , як спадкоємиця ОСОБА_3 , не виконала обов`язків, передбачених Продавцем ОСОБА_3 у попередньому договорі купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2023 року, щодо укладання основного нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 загальною площею - 30,6 кв. м, житловою площею - 16,7 кв. м.
Із посиланням як на правове обґрунтування своїх вимог на ст. 316, 328, 626, 627, 657, ч. 3 ст. 334 ЦК України позивач просив визнати попередній договір купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, укладений у простій письмовій формі між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 щодо придбання однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею - 30,6 кв.м, житловою площею -16,7 кв.м, яка належала ОСОБА_3 на праві приватної власності, не посвідчений нотаріально – дійсним.
Рішенням Малиновського районного суду м. Одеси від 12 листопада 2024 року у задоволенні позову ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним – відмовлено.
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просив рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 12 листопада 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог.
Доводами апеляційної скарги є те, що суд першої інстанції не взяв до уваги визнання відповідачем позовних вимог та не постановив ухвалу про відмову у їх прийнятті. Також, скаржник зауважує, що суд першої інстанції не дослідив та не надав належної оцінки наявним у справі доказам, у зв`язку з чим дійшов помилкових висновків про відмову у задоволенні позову. Крім того, скаржник вважає, що суд першої інстанції помилково не застосував до спірних правовідносин положення ст.ст. 220, 334, 640 ЦК України.
Відзив на апеляційну скаргу до апеляційного суду не надходив.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4 ст. 367 ЦПК України).
Учасники справи належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи, зокрема, позивач ОСОБА_1 – у відповідності до п. 3 ч. 8 ст. 128 ЦПК України, оскільки судова повістка-повідомлення на 17.02.2026 повернулася до суду із відміткою «адресат відсутній за вказаною адресою» (а.с. 108-109), відповідач ОСОБА_2 – у відповідності до ч. 11 ст. 128 ЦПК України, шляхом повідомлення відповідача на офіційному сайті судової влади (а.с. 110), не з`явилися, що в силу положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи. 
Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає скаргу такою, що не підлягає задоволенню.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права і з дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України).
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту.
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно із ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації з моменту державної реєстрації.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі № 665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Судом встановлено, що згідно свідоцтва про право власності на житло від 18 жовтня 1993 року, виданого Управлінням житлово-комунального господарства Одеської міської ради згідно з розпорядженням від 18 жовтня 1993 року № 23209 квартира АДРЕСА_2 загальною площею 30,6 кв.м належить ОСОБА_3 . (а.с. 12).
Вказане також підтверджено Витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданим Комунальним підприємством «Одеське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації об`єктів нерухомості» 27.12.2006 номер витягу 13090446 (а.с. 13).
На підтвердження укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна позивачем надано суду копію попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року, укладеного у простій письмовій формі між ОСОБА_3 як продавцем та ОСОБА_1 як покупцем щодо передачі у виключне користування (лізинг) однокімнатної квартири, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею - 30,6 кв.м, житловою площею - 16,7 кв.м, досягнута домовленість, згідно якої покупець прийняв зазначену квартиру з урахуванням всіх недоліків у виключне користування на визначений строк до 01 травня 2023 року, за який він повинен був привести її до житлового стану та після проведення повного розрахунку з ОСОБА_3 у передбачений договором строк, оформити нотаріально посвідчену угоду (п. 1), вартість придбання Покупцем зазначеної квартири становить 120000,0 гривень, еквівалент 15000,0 доларів США, яка сформована виходячи з нежитлового стану квартири, що підтверджується актом передачі квартири від 01 серпня 2013 року (п. 4).
Згідно ст. 5 вказаного попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна Продавець та Покупець погодилися, що за придбання Покупцем зазначеної однокімнатної квартири ним проведено частковий розрахунок за договором купівлі продажу від 01 травня 2013 року у розмірі 80000,00 гривень, еквівалент 10000,00 доларів США, залишок 40000,0 гривень розподіляється на термін до 01 травня 2023 року.
Сторонами у п. 7 попереднього Договору досягнута домовленість здійснити нотаріальне оформлення зазначеного договору в строк до 01 серпня 2023 року або раніше за узгодженням сторін.
Згідно ст. 10 попереднього договору Продавець передав Покупцю правовстановлюючі документи на зазначену квартиру, а саме: свідоцтво про право власності від 18 жовтня 1993 року, витяг про реєстрацію права власності від 03 жовтня 2008 року, технічний паспорт на квартиру від 02 жовтня 2008 року, довідку - виписку з домової книги про склад сім`ї та реєстрації, довідку з ОПНД № 3191 від 18 вересня 2008 року.
Згідно п. 13 попереднього договору він укладений між сторонами у приміщенні Юридичної фірми «Істина» у присутності доньки ОСОБА_3 - ОСОБА_4 та її онуки - ОСОБА_2 .
Позивачем також надано розписку від 01 травня 2013 року, відповідно до якої ОСОБА_1 передав ОСОБА_3 кошти в сумі 10000 доларів США у рахунок часткової оплати вартості спірної квартири (а.с. 11).
ІНФОРМАЦІЯ_2 ОСОБА_3 , у віці 95 років померла, про що Відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі 16 вересня 2013 року зроблений актовий запис № 8987 і про що видане свідоцтво про смерть відділом державної реєстрації актів цивільного стану у місті Одесі реєстраційної служби Одеського міського управління юстиції від 16 вересня 2013 року серія НОМЕР_1 (а.с. 16).
За життя ОСОБА_3 30 вересня 2009 року склала заповіт на ім`я своєї дочки ОСОБА_4 щодо всього належного їй майна, який посвідчений державним нотаріусом Сьомої одеської держаної нотаріальної контори Рубінчик Л.О. (а.с. 15).
Згідно Витягу про реєстрацію в Спадковому реєстрі № 36388744 від 21.04.2014 21.01.2014 Приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Димерлій О.М. заведено спадкову справу щодо майна померлої ІНФОРМАЦІЯ_3 ОСОБА_3 (а.с. 17).
Також позивачем на підтвердження здійснення ним повного розрахунку із ОСОБА_2 як спадкоємцем померлого продавця ОСОБА_3 надано розписку про отримання першою від ОСОБА_1 5000 доларів США по розрахунку, передбаченому попереднім договором купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01.05.2013 між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 (а.с. 18).
Відмовляючи у задоволенні позову, суд виходив з того, що сторони попереднього договору купівлі-продажу нерухомого майна у лізинг від 01 травня 2013 року в належній формі не досягли згоди з усіх істотних умов договору купівлі-продажу домоволодіння, оскільки він, як попередній договір, мав бути укладений у формі, встановлений для основного договору, тобто — нотаріальній.
Переглядаючи вказане судове рішення за доводами апеляційної скарги, колегія суддів погоджує вказані висновки, які помилкові доводи апеляційної скарги не спростовують, з огляду на таке.
За змістом ст. 220 ЦК України закон надає суду право визнавати дійсним договір, який через недодержання сторонами вимог закону про його нотаріальне посвідчення є нікчемним.
Однією з умов застосування частини другої статті 220 ЦК України та визнання правочину дійсним у судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України.
Відповідно до п. 13 постанови Пленуму Верховного суду України від 06.11.2009 № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» з підстав недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину нікчемними є тільки правочини, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Верховний Суд України в постанові від 30 січня 2013 року № 6-162цс12 дійшов висновку, що норма частини другої статті 220 ЦК України не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації. Момент вчинення таких правочинів згідно зі статтею 210, частиною третьою статті 640 ЦК України (у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними й не створюють прав та обов`язків для сторін.
Вирішуючи спір про визнання правочину, який підлягає нотаріальному посвідченню, дійсним, судам необхідно враховувати, що норма частини другої статті 220 ЦК (435-15) не застосовується щодо правочинів, які підлягають і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, оскільки момент вчинення таких правочинів відповідно до статей 210 та 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому вони не є укладеними і не створюють прав та обов`язків для сторін.
При розгляді таких справ суди повинні з`ясувати, чи підлягає правочин обов`язковому нотаріальному посвідченню, чому він не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість, а також чи немає інших підстав нікчемності правочину.
У зв`язку з недодержанням вимог закону про нотаріальне посвідчення правочину договір може бути визнано дійсним лише з підстав, встановлених статтями 218 та 220 ЦК України (435-15). Інші вимоги щодо визнання договорів дійсними, в тому числі заявлені в зустрічному позові у справах про визнання договорів недійсними, не відповідають можливим способам захисту цивільних прав та інтересів. Такі позови не підлягають задоволенню.
Судом по справі не встановлено факту безповоротного ухилення як померлої ОСОБА_3 за життя, такі і її спадкоємців, щодо кола яких належні докази сторонами не надано, від нотаріального посвідчення правочину та втрати можливості з будь-яких причин його посвідчити на даний час з правонаступниками продавця після отримання ними свідоцтва про право на спадщину, що є обов`язковими умовами для визнання правочину дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України.
Правила ст. 220 ЦК України щодо можливості визнання договору купівлі-продажу дійсним не поширюється на договори купівлі-продажу, предметом яких є земельна ділянка, єдиний майновий комплекс, житловий будинок (квартира) або інше нерухоме майно, оскільки такий правочин підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації. Це пов`язано із тим, що момент вчинення такого правочину, відповідно до положень ст. ст. 210, 640 ЦК України пов`язується з державною реєстрацією, тому правочин є неукладеним і таким, що не породжує для сторін прав та обов`язків.
У зв`язку з цим, не будучи укладеним, договір не може бути визнаний судом дійсним на підставі ст. 220 ЦК України.
На вказане не впливає помилкове посилання суду на застосування до правовідносин сторін Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. N 671, яке втратило чинність 01.01.2013 у зв`язку із запровадженням з 1 січня 2013 року в Україні нової системи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та запрацювання Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. 
Наданий позивачем попередній договір, укладений в постій письмовій формі, не замінює собою законодавчо встановлену необхідність нотаріального посвідчення такого, а посилання відповідачки на неможливість приїхати до України для розгляду справи у зв`язку із проживанням у республіці білорусь через воєнний стан, не спростовує правильних висновків суду, оскільки продавець ОСОБА_3 померла ще до введення такого.
Крім того, визначальним є не участь у розгляді справи, а належне оформлення спадкоємцями своїх спадкових прав та нотаріальне оформлення відповідної угоди.
Серед іншого, позивачем не звернуто увагу на те, що визнання дійсним вказаного попереднього договору купівлі-продажу не призведе до наслідків, яких він прагне, оскільки укладення попереднього договору не виключає обов`язку сторін укласти основний договір, лише після чого покупець набуває права власності на предмет продажу.
Посилання заявника на неправильне застосування норм права, що регулюють виниклі спірні правовідносини сторін, є помилковим власним тлумаченням ним такого, а вся наведена вище сукупність норм права свідчить про їх правильне застосування судом першої інстанції.
Крім того, діюча станом на час виникнення спірних правовідносин сторін редакція ч. 3 ст. 640 ЦК України про те, що договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення (в редакції Закону N 1878-VI ( 1878-17 ) від 11.02.2010 }, передбачала саме нотаріальне посвідчення.
Не спростовано також заявником і недоведеність факту безповоротного ухилення спадкодавців продавця ОСОБА_3 від нотаріального укладення договору купівлі-продажу, оскільки само по собі проживання відповідачки в республіці білорусь не свідчить про неможливість такого.
Не заслуговує на увагу довід апеляційної скарги про неврахування судом вимог ст. 206 ЦПК України щодо наслідків визнання позову відповідачем, оскільки згідно ч. 4 ст. 206 ЦПК України у разі визнання відповідачем позову суд за наявності для того законних підстав ухвалює рішення про задоволення позову. Якщо визнання відповідачем позову суперечить закону або порушує права, свободи чи інтереси інших осіб, суд постановляє ухвалу про відмову у прийнятті визнання відповідачем позову і продовжує судовий розгляд. 
Отже, визначальним для застосування таких наслідків як ухвалення рішення про задоволення позову є саме наявність законних підстав, які по справі відсутні.
Відповідно до вимог ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального та процесуального права.
Оскільки, оскаржуване рішення ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи апеляційної скарги не дають підстав для його скасування, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а оскаржуване рішення суду першої інстанції без змін. 

Керуючись ст. 367, 374, 375 ЦПК України, апеляційний суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
Рішення Малиновського районного суду м. Одеси від 12 листопада 2024 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту постанови.
Дата складення повного тексту постанови — 17 лютого 2026 року 

Головуючий М.В. Назарова

Судді: В.В. Кострицький

В.А. Коновалова