Справа № 467/1399/25
2/467/36/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(заочне)

18.02.2026 року Арбузинський районний суд Миколаївської області в складі:

головуючого - судді Явіци І.В.
за участю секретаря судового засідання - Рожкової Т.М.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в с-щі Арбузинка в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Благодатненської сільської ради Первомайського району Миколаївської області про визнання договору купівлі-продажу дійсним, 
ВСТАНОВИВ:

Вимоги позивача та доводи на їх обґрунтування 

Звернувшись до суду із зазначеним вище позовом, представник позивача посилався на те, що 29 грудня 2000 року між ОСОБА_1 та сільськогосподарським закритим акціонерним товариством «Зелена Поляна» (далі СЗАТ «Зелена Поляна») укладено договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 .
Договір купівлі продажу, при цьому, був зареєстрований Товарною біржею «Українська» за № 132155 від 29 грудня 2000 року.
Вказаний договір зареєстровано в Арбузинському РКП «Бюро технічної інвентаризації» в реєстровій книзі № 1 за реєстровим № 180 від 05 січня 2001 року.
В позовній заяві вказано, що сторони договору купівлі-продажу до укладення договору здійснили всі необхідні дії щодо його виконання, а саме позивачем сплачено кошти за купівлю житлового будинку, а продавець, в свою чергу, передав позивачу всі документи на житловий будинок АДРЕСА_2 та звільнив приміщення.
З моменту кладення договору позивач користувався придбаним будинком, та на сьогодні продовжує ним володіти та використовувати для постійного проживання.
Однак, продавець ухилився від нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу, що наразі є перешкодою позивачу для реалізації прав власника, зокрема, права розпоряджатися вказаним майном.
На даний час СЗАТ «Зелена Поляна» ліквідоване, в зв`язку з чим позивач позбавлений можливості нотаріального посвідчення угоди.
За такого, представник позивача просив суд визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості, укладений 29 грудня 2000 року між СЗАТ «Зелена Поляна» та ОСОБА_1 , який зареєстровано товарною біржею «Українська» за № 132155 від 29 грудня 2000 року, предметом якого є житловий будинок АДРЕСА_1 .

Процесуальні дії у справі 

Спрощене провадження за цими вимогами було відкрите ухвалою судді Арбузинського районного суду Миколаївської області від 01 жовтня 2025 року.
15 січня 2026 року ухвалою Арбузинського районного суду Миколаївської області з архівного відділу Первомайської РДА Миколаївської області витребувано інформацію про реорганізацію/ліквідацію СЗАТ «Зелена Поляна» та про наявність або відсутність його правонаступників.

Позиція учасників справи 

Позивач в судове засідання не з`явився, про його дату, час і місце повідомлявся належно кожного разу. Від представника позивача до судового засідання надійшла заява, згідно якої останній просив суд розгляд справи провести за його відсутності та відсутності позивача. Позовні вимоги підтримав в повному обсязі, проти ухвалення заочного рішення не заперечував.
Представник відповідача до суду не з`явився, про дату, час і місце судового засідання повідомлявся шляхом направлення судових повісток через систему «Електронний суд».
При цьому, представник відповідача причин своєї неявки до суду не вказував, будь-яких заяв, у тому числі й заяв по суті справи, не направляв, про дату, час і місце судового засідання був повідомлений належно в силу положень ч. 9 ст. 10, ч. 11 ст. 128 ЦПК України, у зв`язку із чим суд вважає наявними одночасно існування усіх передумов, визначених ч. 1 ст. 280 ЦПК України, і необхідних для ухвалення заочного рішення на підставі наявних у справі доказів, оскільки представник відповідача належним чином повідомлений про дату, час і місце судового засідання, проте, на розгляд справи не з`явився, причин своєї неявки не вказав, відзив на позов не подав, у той час, як позивач не заперечує проти такого порядку вирішення справи.
За такого, на підставі ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось, позаяк, жоден із учасників справи у судовому засіданні присутнім не був.

Установлені фактичні обставини справи і зміст правовідносин, що виникли між сторонами, з посиланням на докази та застосовані правові норми

У свою чергу, суд, дослідивши надані йому докази, оцінивши їх з точки зору належності, допустимості і достовірності, а також достатності та взаємозв`язку, за своїм внутрішнім переконанням, яке ґрунтується на всебічному, повному та безпосередньому дослідженні доказів, керуючись законом, виходив із такого.
Зокрема, суд установив, що 29 грудня 2000 року між сільськогосподарським закритим акціонерним товариством «Зелена Поляна» та ОСОБА_1 було укладено договір купівлі-продажу нерухомості, за умовами якого СЗАТ «Зелена Поляна» продало, а ОСОБА_1 придбав об`єкт нерухомості - житловий будинок АДРЕСА_1 на присадибній земельній ділянці фонду Садівської сільської ради, належний продавцю на підставі свідоцтва про право власності на житловий будинок, виданого Садівською сільською радою Арбузинського району Миколаївської області від 11 грудня 2000 року на підставі рішення Садівської сільської ради від 10 листопада 2000 року № 41 та зареєстрованого в БТІ смт. Арбузинка в реєстровій книзі № 1 за реєстровим № 180 від 11 грудня 2000 року.
Продаж будинку вчинено за 1700 грн.
Цей договір згідно з вимогами ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстровано в Южноукраїнським відділом реєстрації товарної біржі «Українська» за № 132155 від 29 грудня 2000 року.
Судом установлено, що умови укладеного між позивачем та СЗАТ «Зелена Поляна» договору були повністю виконані, зокрема, останнє, як продавець, отримало кошти у рахунок оплати проданого будинку, а позивач прийняв у володіння придбане ним майно.
Відповідно до реєстраційного напису на вказаному договорі, 05 січня 2001 року житловий будинок зареєстровано Арбузинським БТІ за ОСОБА_1 в реєстровій книзі № 1, реєстровий № 180.
В зв`язку з зазначеним, справу щодо житлового будинку було переоформлено на ОСОБА_1 .
Як вбачається з довідки Арбузинського комунального підприємства «Бюро технічної інвентаризації» № 80 від 29 вересня 2025 року, станом на 31 грудня 2012 року право власності на житловий будинок, що розташований за адресою: буд. АДРЕСА_1 , зареєстровано за ОСОБА_1 .
В свою чергу, згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек. Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майні від 30 вересня 2025 року відомості щодо нерухомого майна, розташованого за адресою: АДРЕСА_3 у вказаних реєстрах відсутні.
Як вбачається з архівної довідки архівного відділу Первомайської райдержадміністрації Миколаївської області від 16 січня 2026 року, ЗАСТ «Зелена Поляна» було створено в січні 2000 року на базі КСГП «Зелена Поляна» на підставі розпорядження голови Арбузинської райдержадміністрації № 1 від 14 січня 2000 року.
В свою чергу, відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань СЗАТ «Зелена поляна» припинено 10 червня 2015 року на підставі рішення Господарського суду Миколаївської області № 512/2113/13 від 02 червня 2015 року, в зв`язку з визнанням його банкрутом.
Вказане також підтверджується, ухвалою Господарського суду Миколаївської області від 02 червня 2015 року у справі № 512/2113/13 за об`єднаною заявою УПФУ в Арбузинському районі Миколаївської області та Арбузинського відділення Южноукраїнської ОДПІ ГУ Міндоходів у Миколаївській області про порушення справи про банкрутство СЗАТ «Зелена Поляна», текст якої розміщено в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням https://reyestr.court.gov.ua/Review/44663594, згідно якої судом прийнято рішення про ліквідацію Сільськогосподарського закритого акціонерного товариства «Зелена Поляна», Миколаївська область, Арбузинський район, с. Садове, код ЄДРПОУ 00854765.
Таким чином, позивач позбавлений можливості у повній мірі розпорядитись своєю власністю через те, що спірний договір купівлі-продажу нерухомого майна не посвідчений нотаріально та посвідчити договір у нотаріальному порядку позивач не має можливості в зв`язку з ліквідацією СЗАТ «Зелена Поляна».
Тож, при вирішенні спору, з огляду на правовідносини, що виникли між сторонами, судом застосовані наступні правові норми.
Зокрема, згідно п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01.01.2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Однак, договір було укладено між сторонами 29 грудня 2000 року, а тому на спірні правовідносини поширюється дія норм ЦК УРСР 1963 року.
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинної на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР 1963 року право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
У свою чергу, відповідно до статті 224 ЦК УРСР 1963 року за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Та як установив суд, сторони повністю виконали умови укладеного між ними договору купівлі-продажу нерухомого майна, як то, позивач сплатив за придбаний будинок гроші, а СЗАТ «Зелена Поляна» передало у розпорядження покупця нерухоме майно.
Договір купівлі-продажу був зареєстрований Южноукраїнським відділом реєстрації товарної біржі «Українська» 29 грудня 2000 року за № 132155 відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу».
Зокрема, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» не підлягали нотаріальному посвідченню угоди, які зареєстровані на біржі, якщо вони являють собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі.
Але статтею 227 ЦК УРСР 1963 року передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Таким чином, у період укладання спірного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі ст. 227 ЦК УРСР у редакції 1963 року договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (частина перша статті 128 ЦК УРСР 1963 року), а відповідно до статті 153 ЦК УРСР 1963 року договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
Отже, положення статті 227 ЦК УРСР 1963 року спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку. Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний дійсним.
Згідно ч. 1 ст. 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
В свою чергу, згідно ч. 2 ст. 47 ЦК УРСР якщо одна із сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Але судом установлено, що сторони досягнули усіх істотних умов угоди і виконали їх повністю, тобто продавцем отримано узгоджену суму грошових коштів в рахунок оплати вартості нерухомого майна та передано зазначене нерухоме майно покупцеві.
Покупець, в свою чергу, прийняв дане нерухоме майно та до цього часу правомірно ним володіє, оскільки з 2000 року користується придбаним житловим будинком.
Уклавши договір купівлі-продажу нерухомості у 2000 році у відповідності до законодавства, яке діяло на той час, і повністю виконавши всі умови договору, сторони не мали претензій щодо виконання його суттєвих умов.
Незважаючи на відсутність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, держава, з метою реєстрації права власності, здійснила реєстрацію житлового будинку за ОСОБА_1 , шляхом внесення 05 січня 2001 року Арбузинським БТІ запису № 180 до реєстрової книги № 1, тим самим визнала його право на придбане нерухоме майно як за покупцем.
Проте, на даний час позивач позбавлений можливості реалізувати свої права володіння у повній мірі, у зв`язку з невідповідністю форми договору вимогам закону.
І як наслідок, суд вважає наявними правові підстави, за яких він має визнати укладений між сторонами договір купівлі продажу дійсним.
Відповідно до постанови Верховної Ради України № 807-ІХ від 17 липня 2020 року «Про утворення та ліквідацію районів» прийнято рішення про утворення у Миколаївській області Первомайського району (з адміністративним центром у місті Первомайськ) у складі територій Арбузинської селищної, Благодатненської сільської, Врадіївської селищної, Кам`яномостівської сільської, Кривоозерської селищної, Мигіївської сільської, Первомайської міської, Синюхинобрідської сільської територіальних громад, затверджених Кабінетом Міністрів України та ліквідацію у Миколаївській області серед іншого Арбузинського району.
Таким чином, місцем знаходження нерухомого майна, яке було предметом договору купівлі-продажу, укладеним між СЗАТ «Зелена Поляна» та ОСОБА_1 , на час розгляду вказаної справи є Первомайський район Миколаївської області.
В зв`язку з зазначеним, права позивача підлягають захисту у спосіб, що ним запропонований у позовній заяві, як то, шляхом визнання спірного договору дійсним в судовому порядку.

Щодо розподілу судових витрат

На підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України з відповідача на користь позивач підлягає стягненню судовий збір у розмірі 1211, 20 грн.
З цих мотивів, керуючи ст.ст. ст.ст. 258, 259, 263-265, 268, 273, 280-282 ЦПК України, суд, 

ВИРІШИВ:

Позов - задовольнити повністю.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомості, укладений 29 грудня 2000 року між сільськогосподарським закритим акціонерним товариством «Зелена поляна» та ОСОБА_1 , зареєстрований товарною біржею «Українська» 29 грудня 2000 року за № 132155, згідно якого сільськогосподарське закрите акціонерне товариство «Зелена Поляна» продало, а ОСОБА_1 купив житловий будинок АДРЕСА_1 .
Стягнути з Благодатненської сільської ради Первомайського району Миколаївської області на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 1211 (одна тисяча двісті одинадцять) грн. 20 коп.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача, поданою протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Рішення суду може бути оскаржене позивачем до Миколаївського апеляційного суду через Арбузинський районний суд Миколаївської області на протязі 30 днів з дня отримання його копії. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.

Сторони у справі:

Позивач:  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання зареєстроване за адресою: АДРЕСА_4 ; ідентифікаційний номер НОМЕР_1 ;
Відповідач: Благодатненська сільська рада Первомайського району Миколаївської області, ЄДРПОУ 04376668, місце знаходження: Миколаївська область, Первомайський район, с. Благодатне, вул. Ювілейна, 16.

Суддя           Ірина Явіца