КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 квітня 2026 року 
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 758/11952/21
номер провадження № 22-ц/824/4153/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді	Лапчевської О.Ф.,	
суддів	Березовенко Р.В., Мостової Г.І.,	
за участю секретаря судового засідання	 Єфіменко І.О.,	
учасники справи: відповідач ОСОБА_1 ,
представник відповідача ОСОБА_2 ,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 
на заочне рішення Подільського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року /суддя Лещенко О.В./
у справі за позовом ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_5 про припинення дії договору та стягнення грошових коштів, -

В С Т А Н О В И В:

ОСОБА_4 звернулась до Подільського районного суду міста Києва з позовом до ОСОБА_1 , в якому просила суд визнати припиненим попередній договір від 03.06.2021, реєстровий №530, укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_4 щодо укладення в майбутньому договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_1 , з 16 год. 00 хв. 12 липня 2021 року та стягнути з відповідачки на користь позивачки суму авансового платежу, отриманого ОСОБА_1 при укладенні 03.06.2021 Попереднього договору у розмірі 82020 грн.; штрафні санкції за несвоєчасне повернення коштів у розмірі 12959 грн. 16 коп.; інфляційні втрати у розмірі 1230 грн. 30 коп.; 3% річних від простроченої суми у розмірі 1115 грн. 33 коп.; пеня у розмірі 6226 грн. 78 коп.
Заочним рішенням Подільського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року позов задоволено.
Визнано припиненим Попередній договір від 03 червня 2021 року (реєстровий № 530), укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_4 про укладання в майбутньому Договору купівлі-продажу нерухомого майна - квартири АДРЕСА_2 , на підставі п. 3 ч. 1 ст. 635 ЦК України.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 , грошові кошти у розмірі 103551 грн. (сто три тисячі п`ятсот п`ятдесят одна) 56 коп., з яких: сума авансового платежу, отриманого ОСОБА_1 при укладенні 03.06.2021 Попереднього договору у розмірі 82020 (вісімдесят дві тисячі двадцять) грн.; штрафні санкції за несвоєчасне повернення коштів у розмірі 12959 (дванадцять тисяч дев`ятсот п`ятдесят дев`ять) грн. 16 коп.; інфляційні втрати у розмірі 1230 грн. 30 коп.; 3% річних від простроченої суми у розмірі 1115 грн. 33 коп.; пеня у розмірі 6226 (шість тисяч двісті двадцять шість) грн. 78 коп.
Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ОСОБА_4 судовий збір в розмірі 1035 (одна тисяча тридцять п`ять) грн. 51 коп. /а.с. 94-98/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_3 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення скасувати, відмовивши у позовних вимогах.
На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про те, що відмова банку у видачі кредиту є форс-мажорною обставиною, визначеною п. 12 Попереднього договору. Апелянт посилається на те, що згідно з ч. 2 ст. 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорними є надзвичайні та невідворотні обставини. Апелянт зазначає, що відмова банку не є такою обставиною, оскільки не має ознак надзвичайності, невідворотності та незалежності від волі сторін (посилання на постанови Верховного Суду від 25.01.2022 № 904/3886/21, від 16.07.2019 № 917/1053/18, від 08.05.2018 № 910/7495/16, від 13.01.2021 № 243/10874/18). Крім того, позивачка знала про наявне обтяження та не вжила заходів для його зняття, що суперечить принципу добросовісності (ст. 3, ч. 3 ст. 509 ЦК України; постанова Верховного Суду від 30.10.2018 № 204/6708/14-ц). Апелянт також вказує, що сплачені 3 000 доларів США є забезпечувальним платежем, а не авансом. Посилається на п. 7, 8, 9 Попереднього договору, згідно з якими у разі невиконання покупцем умов договору з причин, що залежать від покупця, продавець не повертає кошти. Такий висновок підтверджується постановою Верховного Суду від 07.11.2019 №910/9096/18. Отже, суд першої інстанції не врахував свободу договору за ст. 627 ЦК України, не оцінив належним чином докази та порушив принципи змагальності (ст. 12, 81 ЦПК України).
Позивачка ОСОБА_4 та третя особа ОСОБА_5 в судове засідання не з`явились, про час та дату судового розгляду повідомлені належним чином, через електронний кабінет, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за їх відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення відповідачки та її представника, які з`явились у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а судове рішення скасуванню з відмовою у позові, на підставі наступного.
Судом встановлено, що 03 червня 2021 ОСОБА_4 , в інтересах якої діяв ОСОБА_5 , та ОСОБА_1 було укладено Попередній договір, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Миргородською Наталією Григорівною та зареєстрований у реєстрі за № 530, відповідно до пункту 1 якого сторони зобов`язалися в майбутньому, до 16 години 00 хвилин 12 липня 2021 року включно у приміщенні приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Миргородської Наталії Григорівни за адресою: м. Київ, вул. Дмитрівська, будинок 80, офіс 8, укласти Договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 .
За взаємною письмовою, нотаріально посвідченою згодою сторін Основний договір міг бути укладений раніше терміну, визначеного п.1 цього договору. Продовження строку для укладання Основного договору, а також зміна інших умов, допускалася за Додатковим погодженням між сторонами, яке має бути оформлено відповідним нотаріально посвідченим договором, що буде невід`ємною частиною цього договору.
Пунктом 3 Попереднього договору сторонами узгоджено, за згодою сторін продаж квартири буде здійснено за ціною еквівалентною 65 000 доларів США з оплатою цієї суми в гривні по курсу НБУ в день укладення Основного договору. Зміна цієї суми при укладанні Основного договору допускається лише за взаємною згодою сторін, про що свідчитиме підписання Основного договору.
На підтвердження зобов`язання щодо укладання в майбутньому Основного договору пунктом 7 Попереднього договору, сторони узгодили, що до підписання даного договору ОСОБА_5 , передає відповідачці грошові кошти в якості забезпечувального платежу в рахунок оплати подальшої купівлі квартири у розмірі 82 020 грн., що на день укладення договору еквівалентно 3000 доларів США.
Розрахунки між сторонами здійснюються відповідно до вимог чинного законодавства України. При оформленні Основного договору, сума яка має бути сплачена за Основним договором, буде зменшена на суму переданого за цим договором авансового платежу.
Своїм підписом під договором відповідачка підтвердила факт отримання від представника позивача грошей в сумі 82020 грн., крім того, позивачкою додатково надано розписку, яка підтверджує факт передачі та отримання ОСОБА_1 передбаченої п. 7 договору суми авансу.
Згідно з пунктом 8 Попереднього договору: «Невиконання Стороною - 2 умов даного договору з причин, що залежать від Сторони-2, в тому числі відмова від купівлі квартири, тягне за собою наступні наслідки, а саме: Сторона-1 не повертає грошові кошти, отримані нею за цим договором в якості забезпечувального платежа.»
Згідно з пунктом 9 Попереднього договору: «Невиконання Стороною-1 своїх зобов`язань за цим договором з причин, що залежать від Сторони-1, в тому числі відмова від продажу квартири, тягне за собою наступні наслідки, а саме: повернення Стороні-2 грошових коштів, отриманих нею в розмірі, що буде еквівалентом 3000 доларів США за офіційним обмінним курсом продажу доларів США Національним банком України на день такого повернення. При цьому Сторона-1 сплачує Стороні-2 штраф, в розмірі суми грошових коштів, що були отримані Стороною-1 як забезпечувальний платіж, у триденний строк з дня заявлення відповідної вимоги Стороною-2.».
Пунктом 12 Попереднього договору сторони узгодили умови їх звільнення від відповідальності за невиконання та/або не належне виконання умов цього Договору, а саме - якщо це є наслідком обставин непереборної сили, які настали після укладення цього Договору незалежно від волі сторони (далі - форс-мажорні обставини).
Так, пунктом 12 Попереднього договору між сторонами узгоджено у зв`язку з ризиком можливої відмови Банку у наданні Позивачеві кредиту на придбання Квартири, прийняття іншого рішення, що унеможливлює отримання кредиту на купівлю даної квартири Стороною 2, ця обставина цим пунктом Сторонами також узгоджена як форс-мажорна: «Форс-мажорними є обставини, які Сторона не могла передбачити та запобігти (наприклад: воєнні дії, техногенні катастрофи, землетруси, повені, інші стихійні лиха або події надзвичайного характеру, смерть або тяжка хвороба однієї із сторін договору, відмова банку у наданні кредиту на купівлю цієї квартири, прийняття іншого рішення банком, що унеможливлює отримання кредиту на купівлю даної квартири Стороною-2). Сторона, що постраждала від таких обставин, повинна негайно (за 7 днів) повідомити іншу Сторону про виникнення, характер і можливий строк дії таких обставин. Факт виникнення форс-мажорних обставин має бути доведеною в передбаченому законодавством України порядку.».
За змістом пунктів 8-9 Попереднього договору, невиконанням його умов є відмова однієї зі Сторін від підписання Основного договору (Договору купівлі-продажу) на визначених цим договором умовах; нез`явлення до місця посвідчення нотаріусом Основного договору (Договору купівлі-продажу) за адресою та в час, визначені п. 16 та п. 17 Попереднього договору.
05.07.2021 позивачка вказує, що нею отримано у телефонному режимі від менеджера відділення № ТВБВ № 100261 AT «Ощадбанк» інформацію про відмову в наданні кредиту на придбання у ОСОБА_1 квартири АДРЕСА_1 без детального обґрунтування відмови.
Як у подальшому було з`ясовано приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Миргородською Н.Г., позивачці відмовили у наданні кредиту у зв`язку з наявністю в Державному реєстрі обтяжень нерухомого майна інформації про нескасоване обтяження майна позивачки в межах закритого виконавчого провадження № 36288622.
При зверненні до Шевченківського РВ ДВС стало відомо, що зняття обтяження потребує значного терміну та унеможливить надання позивачці кредиту банком найближчим часом, зокрема, до 12.07.2021.
06.07.2021 на виконання п. 12 Попереднього договору позивачкою було надіслано на адресу відповідачки рекомендованого листа про настання форс-мажорної обставини. Зокрема, про те, що 05.07.2021 Державним Банком «Ощадбанк» в особі менеджера відділення № ТВБВ №100261 AT «Ощадбанк» Ткаченко Д.О. позивачку повідомлено про відмову банком надання кредиту. У листі позивачка запропонувала відповідачці вважати Попередній договір від 03.06.2021 припиненим до 12.07.2021 внаслідок виникнення форс-мажорної обставини, передбаченої пунктом 12, та просила повернути їй негайно наданий на виконання п. 7 Попереднього договору забезпечувальний платіж у розмірі 82 020 грн., що за офіційним обмінним курсом продажу доларів США Національного банку України на день укладення Попереднього договору (1 долар США= 27,34 грн.) становив 3 000 доларів США, або ж укласти додаткову угоду з метою подовжити термін дії Попереднього договору на тих же умовах на термін 30 діб. 
Позивачка, з метою досудового врегулювання питання щодо необхідності повернення коштів, сплачених нею відповідачці в якості авансового забезпечувального платежу, направила ОСОБА_1 претензію від 15.07.2021, в якій вимагала протягом 3-х календарних днів з моменту отримання претензії повернути на банківську картку суму забезпечувального платежу. Та звернула увагу в претензії на те, що відсутність відповідачки в офісі нотаріуса в узгоджений термін, а саме 12 липня 2021 року о 16 годині 00 хвилин, тягне за собою матеріальну відповідальність, передбачену п.9 Попереднього договору, а також, що у разі невиконання викладених вище вимог буде вимушена звернутися до суду з метою стягнення суми боргу примусово, з нарахуванням штрафних санкцій за несвоєчасне повернення грошових коштів відповідно до чинного законодавства України.
Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції керувався ст. 635 ЦК України про те, що попередній договір є договором, за яким сторони зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти в майбутньому основний договір на умовах, встановлених попереднім договором, а зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладено протягом строку, визначеного попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення; ст. 570 та 571 ЦК України про те, що завдатком є грошова сума, яка видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього платежів на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання, а якщо не буде встановлено, що сплачена сума є завдатком, вона вважається авансом; ст. 526 та 530 ЦК України про те, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог закону, а якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк; ст. 610 та 611 ЦК України про те, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання, і у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема сплата неустойки та відшкодування збитків; ст. 623 та 625 ЦК України про те, що боржник, який порушив зобов`язання, має відшкодувати кредиторові завдані цим збитки, а боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми; ст. 629 ЦК України про те, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Судом першої інстанції зроблено висновок про те, що відмова банку у наданні кредиту на придбання квартири є форс-мажорною обставиною, передбаченою пунктом 12 Попереднього договору від 03.06.2021; сплачені позивачкою грошові кошти у розмірі 82 020 грн є авансом, а не забезпечувальним платежем; у зв`язку з неукладенням основного договору купівлі-продажу протягом строку, визначеного попереднім договором, попередній договір припинився на підставі пункту 3 частини 1 статті 635 ЦК України; відповідачка зобов`язана повернути позивачці отримані кошти разом зі штрафними санкціями за несвоєчасне повернення коштів, інфляційними втратами, трьома процентами річних від простроченої суми та пенею.
Однак з таким висновком суду першої інстанції погодитись не можна з наступних підстав.
Суд першої інстанції неправильно кваліфікував сплачені позивачкою 82 020 грн як авансовий платіж, тоді як сторонами в пунктах 7, 8 та 9 Попереднього договору від 03.06.2021 (реєстровий № 530) чітко та недвозначно визначено, що вказана сума є забезпечувальним платежем.
Пункт 7 договору прямо вказує: « ОСОБА_5 , передає відповідачці грошові кошти в якості забезпечувального платежу в рахунок оплати подальшої купівлі квартири у розмірі 82 020 грн.». 
Пункт 8 договору встановлює правові наслідки невиконання зобов`язань саме покупцем (Стороною-2): «Невиконання Стороною-2 умов даного договору з причин, що залежать від Сторони-2, в тому числі відмова від купівлі квартири, тягне за собою наступні наслідки, а саме: Сторона-1 не повертає грошові кошти, отримані нею за цим договором в якості забезпечувального платежа».
Аналогічна термінологія («забезпечувальний платіж») вживається і в пункті 9 щодо наслідків невиконання зобов`язань продавцем. 
Така конструкція договору не є авансом у розумінні статей 570, 571 Цивільного кодексу України, оскільки сторони прямо надали сплаченій сумі забезпечувальну (гарантійну) функцію, а не лише платіжну.
Відповідно до статті 627 ЦК України свобода договору є одним із фундаментальних принципів цивільного законодавства. Сторони мали право самостійно визначити правову природу платежу та наслідки його невиконання. Суд першої інстанції, проігнорувавши пряме волевиявлення сторін, викладене в нотаріально посвідченому договорі, порушив вимоги статей 3, 627 ЦК України та принцип змагальності (статті 12, 81 ЦПК України).
Висновок суду про те, що сплачена сума є авансом, суперечить позиції Верховного Суду, викладеній у постанові від 07.11.2019 у справі № 910/9096/18, де підкреслено, що при кваліфікації платежу пріоритет має воля сторін, виражена в договорі.
Крім того, суд першої інстанції безпідставно визнав відмову банку в наданні кредиту форс-мажорною обставиною, передбаченою пунктом 12 Попереднього договору.
Позивачка в матеріалах справи не надала жодного офіційного документа від АТ «Ощадбанк» (ні письмового рішення, ні мотивованої відмови, ні виписки з кредитної справи). Єдине, на що вона посилається, -телефонне повідомлення менеджера відділення від 05.07.2021.
Пункт 12 договору прямо вимагає: «Факт виникнення форс-мажорних обставин має бути доведеним в передбаченому законодавством України порядку». Відповідно до частини 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» форс-мажорними визнаються лише надзвичайні, невідворотні обставини, незалежні від волі сторін. Відмова банку в кредиті за відсутності офіційного підтвердження таким обставинам не відповідає.
Більше того, причиною відмови банку стало наявне обтяження на майні самої позивачки за інформацією з Державного реєстру обтяжень щодо виконавчого провадження №36288622. Позивачка, як власниця майна, мала бути обізнана про існування такого обтяження та зобов`язана була вжити заходів для його зняття завчасно - до укладення попереднього договору.
Невиконання цих дій суперечить принципам добросовісності та розумності (стаття 3, частина 3 статті 509 ЦК України). Сторона, яка знала або могла знати про обставини, що унеможливлюють виконання договору, не може посилатися на них як на форс-мажор.
Крім того, поведінка позивачки є суперечливою.
З матеріалів справи вбачається, що позивачка з`являлася до нотаріуса для укладення основного договору купівлі-продажу в узгоджений строк 12.07.2021 о 16:00, тобто виконувала дії, спрямовані на реалізацію договору. Водночас уже 06.07.2021 вона надіслала рекомендований лист про настання «форс-мажору» та запропонувала або повернути кошти, або продовжити строк договору.
Така суперечлива поведінка - з`явлення на угоду та відмова від неї з посиланням на обставини, які позивачка могла і повинна була передбачити, є проявом недобросовісності (стаття 3 ЦК України) та свідчить про те, що відмова від укладення основного договору відбулася з причин, що залежали саме від позивачки (Сторони-2).
Відповідно до пункту 8 договору в такому випадку продавець не зобов`язаний повертати забезпечувальний платіж.
Суд першої інстанції не дав належної оцінки вказаним обставинам, не дослідив належним чином докази (стаття 81 ЦПК України) та не застосував норми матеріального права з урахуванням реального змісту договору та поведінки сторін.
Висновки суду першої інстанції про припинення договору на підставі пункту 3 частини 1 статті 635 ЦК України та про обов`язок відповідачки повернути кошти разом зі штрафними санкціями, інфляційними втратами, 3 % річних та пенею не відповідають встановленим обставинам справи.
Таким чином, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню на підставі частини 1 статті 376 ЦПК України у зв`язку з невідповідністю висновків суду обставинам справи та неправильним застосуванням норм матеріального права.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати, за розгляд справи в суді апеляційної інстанції з позивачки на користь апелянтки стягується судовий збір у розмірі 1580, 45 грн.
Керуючись ст.ст. 376, 381, 382 ЦПК України, суд, - 

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_3 на заочне рішення Подільського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року - задовольнити.
Заочне рішення Подільського районного суду міста Києва від 07 червня 2023 року - скасувати, у задоволенні позову ОСОБА_4 до ОСОБА_1 , третя особа: ОСОБА_5 про припинення дії договору та стягнення грошових коштів, - відмовити.
Судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції розподілити наступним чином:
Стягнути з ОСОБА_4 на користь ОСОБА_1 1580, 45 грн.
Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Дані сторін:
позивач - ОСОБА_4 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_3 ;
відповідач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , місце реєстрації: АДРЕСА_4 ;
третя особа - ОСОБА_5 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , РНОКПП НОМЕР_3 , місце реєстрації: АДРЕСА_5 .
Повний текст постанови складено 07.04.2026 року.

Головуючий: Судді: