Провадження № 2/522/901/26
Справа № 522/15147/25-Е

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 березня 2026 року     м. Одеса
Приморський районний суд м. Одеси 
у складі: судді - Бондар В.Я.,
за участю секретаря судового засідання - Юрченко В.Ю.
розглянувши за правилами загального позовного провадження у відкритому судовому засіданні у м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень та зобов`язання вчинити певні дії,
ВСТАНОВИВ:
Позивач в особі представника ОСОБА_3 07.07.2025 звернувся до Приморського районного суду м. Одеси з позовом до ОСОБА_2 та просить:
- визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бежаном А.М. 04.02.2020 зареєстрований в реєстрі за №314 недійсним;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за ОСОБА_2 , індексний номер: 50958170 від 04.02.2020, прийняте приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бежаном А.В.;
- зобов`язати державного реєстратора зареєструвати право власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .
Позовні вимоги мотивовані тим, що у період з 2013 року до кінця грудня 2024 року ОСОБА_1 мав стосунки та проживав з ОСОБА_2 в місті Берлін. ОСОБА_2 користуючись довірою та стосунками, вмовила ОСОБА_1 передати їй у власність квартиру АДРЕСА_1 , при цьому обіцявши йому й надалі бути з ним в стосунках та піклуватися про нього довічно. Так, 04.02.2020 був укладений договір купівлі-продажу, але грошові кошти за договором не передавалися, бо сторони на той час проживали разом як сім`я. ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_4 , який є сусідом представляти її інтереси як власника квартири перед третіми особами. Однак, ОСОБА_4 отримував кошти на оплату житлово-комунальних послуг від ОСОБА_1 і йому ж передав кошти за оренду квартири. Позивач вказує, що фактично квартира не вибувала з володіння позивача. ОСОБА_2 в кінці грудня 2024 року припинила будь-які стосунки з позивачем, на прохання сплатити кошти за квартиру, яку вона отримала безоплатно або повернути квартиру у власність позивача відповідачка відмовила. 
Ухвалою суду від 11.07.2025 провадження у справі було відкрите, справу призначено до розгляду за правилами загального позовного провадження з призначенням підготовчого засідання на 06.08.2025.
Ухвалою від 05.08.2025 задоволено клопотання представника позивача ОСОБА_3 про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції.
У підготовчому засіданні 06.08.2025 проведеному за участі представника позивача ОСОБА_3 , який брав участь у судовому засіданні в режимі відеконференції, розгляд справи відкладено на 24.09.2025 з метою повторного сповіщення відповідача.
У зв`язку з неявкою учасників справи у підготовче засідання 24.09.2025 розгляд справи відкладено на 27.10.2025.
У підготовчому засіданні 27.10.2025 проведеному за участі представника позивача ОСОБА_3 , який брав участь у судовому засіданні в режимі відеконференції, було задоволено клопотання представника позивача про витребування доказів та про виклик свідка. Судом покладено обов`язок забезпечити явку свідка та позивача або його представника та роз`яснено, що у разі неявки свідка суд розглядатиме справу за наявними доказами. З метою направлення ухвали про витребування доказів від 27.10.2025 до виконання підготовче засідання відкладено на 26.11.2025.
У зв`язку з відключенням подачі електроенергії до приміщення суду, розгляд справи у підготовчому засіданні 26.11.2025 відкладено на 20.01.2026.
Ухвалою від 20.01.2026 закрито підготовче провадження, справу призначено до розгляду по суті на 05.03.2026.
Ухвалою від 02.03.2026 відмовлено у задоволені клопотання представника позивача ОСОБА_3 про участь свідка в режимі відеоконфернції з використанням власних технічних засобів.
У судовому засіданні 05.03.2026 проведеному за участі представника позивача ОСОБА_3 , який брав участь у судовому засіданні в режимі відеконференції, представник позивача повідомив, що свідок проживає за кордоном та не наполягав на допиті свідка, у зв`язку з тим, що допит свідка в режимі відеоконференції з використання власних технічних засобів суперечить ч.6 ст.212 ЦПК України, суд ухвалив не допитувати свідка. Представник позивача просив задовольнити позов та заперечував щодо ухвалення заочного рішення.
Відповідач в судове засідання не з`явилася, про час, дату та місце судового розгляду сповіщена належним чином.
Згідно ч.1 ст.244 ЦПК України Після судових дебатів суд оголошує про перехід до стадії ухвалення судового рішення та час його проголошення в цьому судовому засіданні. У виняткових випадках залежно від складності справи суд може відкласти ухвалення та проголошення судового рішення на строк не більше десяти днів з дня переходу до стадії ухвалення судового рішення, оголосивши дату та час його проголошення.
Суд перейшов до стадії ухвалення рішення та оголосив, що проголошення рішення відбудеться 19.03.2026 о 12:30 год.
Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення представника позивача, оцінивши наявні докази, дійшов висновку про безпідставність позовних вимог, з огляду на наступне.
Судом встановлено, що 04 лютого 2020 року між ОСОБА_5 , громадянином Німеччини, з однієї сторони, та ОСОБА_2 з другої сторони укладено договір купівлі-продажу квартири, згідно якого ОСОБА_6 передає у власність, а ОСОБА_2 приймає у власність квартиру, що розташована за адресою: АДРЕСА_2 , загальною площею 166,4 кв.м.
Договором визначено, що продаж зазначеної квартири вчинено за 4 278 976,00 грн, які продавець отримав від покупця до підписання цього договору. Пунктом 5 договору вказано, що продавець стверджує, що продаж здійснюється без будь-яких погроз, примусу чи насильства, як фізичного так і морального.
Вказаний договір зареєстрований в реєстрі за №314 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бежанм А.В. (а.с.63-64).
04.02.2020 за ОСОБА_2 зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 , рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень індексний номер 50958170 (а.с.7).
26 січня 2022 року ОСОБА_2 уповноважила ОСОБА_4 та/або ОСОБА_7 представляти її інтереси з питань пов`язаних з управлінням належній їй квартири, яка розташована за адресою: АДРЕСА_2 . Довіреність зареєстрована в реєстрі за №123 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Бежаном А.В (а.с.21).
11.04.2024 ОСОБА_4 уклав договір оренди, яким передав квартиру за адресою: АДРЕСА_2 в оренду ОСОБА_8 (а.с.25).
26.07.2024 ОСОБА_4 уклав договір оренди, яким передав квартиру за адресою: АДРЕСА_2 в оренду ОСОБА_9 (а.с.22).
Згідно листа ОСББ «А.Жукова 17/19» від 11.03.2025, згідно банківських виписок по рахунку, ОСББ «Жукова 17/19» були проведені оплати від ОСОБА_4 на квартиру АДРЕСА_3 та квартиру АДРЕСА_4 (а.с.23).
Додані до позову фотографії (а.с.14-19) суд не приймає до уваги, адже такі фото містять зображення ОСОБА_2 , яку можливо впізнати з огляду на наявність в матеріалах справи копії її паспорту з фотографії і якогось чоловіка, якого не можливо ідентифікувати. Копії паспорту ОСОБА_1 до матеріалів справи не долучено. Окрім того, такі фотографії зображують поруч чоловіка і жінку, що жодним чином не підтверджує доводи представника позивача про проживання сторін разом з 2013 по кінець 2024 року, тобто більше 10 років.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 як на підставу для визнання оспорюваного договору купівлі-продажу недійсним, посилалася на укладення правочину під впливом обману з боку відповідачки (стаття 230 ЦК України).
Відповідно до статті 6 ЦК України, сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (частина перша статті 627 ЦК України).
Статтею 204 ЦК України встановлено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована сторона заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя стаття 215 ЦК України).
За правилом частини першої статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу, відповідно до яких зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Якщо сторона не виявила свою волю до вчинення правочину й до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним - не виникли.
Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
Тлумачення норм статті 230 ЦК України дає підстави для висновку, що під обманом розуміють умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі - вчинити правочин. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
Тобто правочин визнається вчиненим під впливом обману у випадку навмисного введення іншої сторони в оману щодо обставин, які впливають на вчинення правочину. На відміну від помилки, ознакою обману є умисел у діях однієї зі сторін правочину.
Наявність умислу в діях відповідача, істотність обставин, щодо яких особу введено в оману, і сам факт обману повинна довести особа, яка діяла під впливом обману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення.
Аналогічний правовий висновок викладено у постановах Верховного Суду від 28 серпня 2019 року у справі № 753/10863/16-ц, від 20 січня 2021 року у справі № 522/24005/17, від 26 липня 2022 року у справі № 760/21633/15.
Позивач вказує, що договір купівлі-продажу укладено під впливом обману, адже відповідачка вчиняли активні дії у спільному проживанні, входу в довіру, проте такі доводи суперечать твердженню позивача про перебування сторін у стосунках більше 10 років. При тому, сам позивач вказує, що проживав з відповідачкою з 2013 року, а договір купівлі-продажу укладено в 2020 році, тобто за твердженнями позивача, відповідачка 7 років проживала з позивачем з метою отримання квартири, а після оформлення договору купівлі-продажу, знову ж таки за твердженнями позивача, відповідачка до кінця грудня 2024 року проживала з ним, тобто ще 4 роки після досягнення своєї мети про отримання квартири. Наведенні твердження позивача суд сприймає критично.
Суд наголошує на тому, що з матеріалів справи не підтверджується перебування сторін у будь-яких стосунках. 
Лист ОСББ про сплату ОСОБА_4 внесків свідчить про те, що ОСОБА_4 здійснював оплату як за квартиру АДРЕСА_3 , яка належить відповідачці так і за квартиру АДРЕСА_4 , яка згідно цього листа належить позивачу.
Доказів щодо наявності будь-яких відносин між ОСОБА_4 та ОСОБА_1 щодо розпорядження квартирою АДРЕСА_3 до матеріалів справи не додано, а, тому, не підтверджується доводи позивача про те, що саме ним здійснювалася оплата за житлово-комунальні послуги та фактично з-під його володіння квартира не вибувала.
Представник позивача не наполягав на допиті свідка ОСОБА_4 , оскільки вказав, що свідок проживає за кордоном.
Доказів вчинення обману ОСОБА_2 по відношенню до ОСОБА_1 щодо укладення договору купівлі-продажу суду не представлено.
Також є голослівним твердження позивача про не здійснення оплати за договором купівлі-продажу, адже договором визначено про отримання продавцем, тобто ОСОБА_1 від покупця, тобто ОСОБА_2 4 278 976 грн до підписання договору. Такі умови договору не спростовані стороною позивача.
За таких обставин, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог в часині визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним.
Вимоги про скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та про зобов`язання зареєструвати право власності за позивачем є похідними, тому також задоволенню не підлягають.
Згідно ч.1, ч.2 ст. 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв`язку з відмовою у задоволенні позову, судові витрати залишаються за позивачем. 
Керуючись ст.ст. 1, 2, 5, 12, 30, 43, 76, 81, 84, 89, 95, 223, 235, 241, 258, 259, 263-265, 268, 354 ЦПК України, суд
УХВАЛИВ:
Позов  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору недійсним, скасування рішення про державну реєстрації прав та їх обтяжень та зобов`язання вчинити певні дії – залишити без задоволення.

Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду повністю або частково.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня його складення до Одеського апеляційного суду.
Учасник справи, якому рішення не було вручене у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Повний текст рішення суду складено 19 березня 2026 року.

Суддя:     В.Я. Бондар