КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 березня 2026 року 
м. Київ
єдиний унікальний номер судової справи 753/11047/23
номер провадження 22-ц/824/3055/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - судді	Лапчевської О.Ф.,	
суддів	Березовенко Р.В., Мостової Г.І.,	
за участю секретаря судового засідання	 Єфіменко І.О.,	
учасники справи: представник відповідача Поліщук Ю.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 21 квітня 2025 року /суддя Каліушко Ф.А./
у справі за позовом ОСОБА_1 до товариства з обмеженою відповідальністю «Смерековий Гай», товариства з обмеженою відповідальністю «Навара-К», треті особи: Київська міська рада, товариство з обмеженою відповідальністю «Арт Парк», Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пелех Зоряна Богданівна про визнання договору недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

У червні 2023 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Смерековий Гай», ТОВ «Навара-К», за участю третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - КМР, ТОВ «Арт Парк», Приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Пелех З.Б., про визнання договору недійсним. Просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ТОВ «Навара-К» та ТОВ «Смерековий Гай» та посвідчений 12 січня 2022 року Приватним нотаріусом КМНО Пелех З.Б., номер запису про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 44477499.
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 21 квітня 2025 року у задоволенні позову відмовлено./т. 3 а.с. 41-48/
Не погоджуючись з вказаним рішенням, представник ОСОБА_1 - ОСОБА_2 звернувся з апеляційною скаргою, в якій просив рішення суду скасувати, задовольнивши позовні вимоги.
На підтвердження вимог, викладених в апеляційній скарзі, апелянт посилався на необґрунтованість висновків суду першої інстанції. Вважає, що судом першої інстанції не повно з`ясовані обставини справи, зокрема те, що позивач є заінтересованою особою, оскільки спірний договір укладено з порушенням її прав як сторони договору про спільну діяльність № 12-05/15 від 12.05.2015 (далі - Договір СД), що унеможливлює подальше виконання цього договору та набуття нею передбаченої площі в житловому будинку. Суд не дослідив факт знесення нерухомого майна, відчуженого за оспорюваним договором, на виконання умов Договору СД, не перевірив, чи зберігав Відповідач-2 право розпоряджатися таким майном після його знесення та трансформації в майнові права на новостворені об`єкти. Висновок суду про припинення зобов`язань за Договором СД через закінчення строку оренди землі є помилковим, оскільки Договір СД діє до повного виконання зобов`язань. Оспорюваний договір є фраудаторним, укладеним з метою ухилення від виконання зобов`язань за Договором СД, порушує принцип добросовісності (п. 6 ст. 3 ЦК України), заборону зловживання правом (ч. 3 ст. 13 ЦК України), суперечить ст. 203, 215 ЦК України. За аналогічних обставин у справі №753/11262/23 Верховний Суд у постанові від 09.10.2024 скасував постанову апеляційного суду та направив на новий розгляд, вказавши на необхідність перевірки виконання зобов`язань за Договором СД, відсутність підстав для припинення зобов`язань через непоновлення оренди, вплив відчуження на права сторін Договору СД, преюдиційність висновків у справі №910/10090/22 та неможливість відчуження знищеного майна (ст. 349 ЦК України, ч. 1 ст. 656 ЦК України). Апелянт посилався також на ст. 526, 525, 631 ЦК України щодо належного виконання зобов`язань та заборони односторонньої відмови від зобов`язань.
Представник ТОВ «Навара-К» звернувся з відзивом на апеляційну скаргу, вважає її необґрунтованою, просить залишити рішення без змін. Вказує, що неможливість виконання Договору СД настала через закінчення строку оренди землі 12.09.2021 та відмову КМР у його поновленні, а не через укладення оспорюваного договору 12.01.2022. Відчуження майна відбулося після припинення оренди, коли зобов`язання за Договором СД вже не могли виконуватися. Договір СД не містить заборони на відчуження майна, не передбачає об`єднання вкладів чи передачі майна у спільну власність. Доводи про фраудаторність безпідставні, оскільки відсутні ознаки зловживання правом на шкоду кредитору - немає підтверджених боргових вимог. Посилання на преюдицію рішень у справах №910/10090/22 та №753/11262/23 некоректні, оскільки в останній розгляд, після нового розгляду, апеляційний суд постановою від 30.01.2025 залишив рішення без змін, спростувавши аналогічні доводи.
Представник ТОВ «Смерековий Гай» також звернувся з відзивом, підтримує позицію ТОВ «Навара-К». Вказував, що позивачка не довела причинно-наслідковий зв`язок між оспорюваним договором та порушенням її прав, оскільки неможливість виконання Договору СД зумовлена бездіяльністю ТОВ «Арт Парк» щодо завершення забудови до закінчення оренди. Визнання договору недійсним не відновить оренду землі та не забезпечить набуття позивачкою квартири. Доводи про фраудаторність безпідставні, оскільки відсутні такі критерії як безвідплатність, зв`язаність осіб, стягнення боргу тощо.
Апелянт, відповідач ТОВ «Навара-К» і треті особи в судове засідання не з`явились, про час та дату судового розгляду повідомлені належним чином, тому колегія суддів вважає за можливе розглядати справу за їх відсутності у відповідності до положень ч. 2 ст. 372 ЦПК України.
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представника ТОВ «Смерековий Гай», який з`явився у судове засідання, перевіривши наведені в апеляційній скарзі доводи, матеріали справи в межах апеляційного оскарження, вважає, що апеляційна скарга підлягає відхиленню, а судове рішення залишенню без змін на підставі наступного.
Судом встановлено, що 22.11.2006 р. між КМР та ТОВ «Навара-К» укладено договір оренди земельної ділянки площею 5,2557 га кадастровий номер 8000000000:63:502:0001 строком на 5 років для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення. 
Договір поновлено 12.09.2016 р. на наступні 5 років, строк дії закінчився 12.09.2021 р. КМР відмовила у подальшому поновленні через наявність на ділянці майнового комплексу у спільній частковій власності кількох осіб.
Також встановлено, що 12.05.2015 укладено Договір СД № 12-05/15, сторонами якого є, з урахуванням додаткових угод, позивач, ТОВ «Навара-К», інші фізичні та юридичні особи. Метою є спільна діяльність без об`єднання вкладів щодо забудови ділянки та набуття у власність квартир/нежитлових приміщень. 
ТОВ «Навара-К» зобов`язалося поновлювати оренду, передати будівельний майданчик, надало згоду на знесення належних йому об`єктів. Договір діє до повного виконання зобов`язань або припинення на підставах, визначених договором чи законом.
12.01.2022 ТОВ «Навара-К» відчужило ТОВ «Смерековий Гай» 298/1000 частки майнового комплексу (літ. Ж, З, К, М) за договором купівлі-продажу № 39, посвідченим ОСОБА_3 
18.05.2023 КМР передала ділянку в оренду ТОВ «Смерековий Гай» на 5 років у зв`язку з набуттям права власності на нерухоме майно.
Позивачка ОСОБА_1 є однією зі сторін договору про спільну діяльність № 12-05/15 від 12.05.2015 (з додатковими угодами від 22.12.2017, 20.06.2019 та 15.10.2020), укладеного між 11 учасниками, включаючи ТОВ "Навара-К", ТОВ "Арт Парк" та інших фізичних осіб, для спільної забудови цієї ділянки та будівництва комплексу багатоквартирних житлових будинків.
За умовами договору, вона зобов`язана сприяти реалізації проєкту (включаючи підписання документів для поновлення оренди землі та будівництва), а натомість має право на отримання у власність квартири загальною площею 465 кв.м після завершення будівництва.
Вона стверджує, що відчуження нерухомості на ділянці порушує умови спільної діяльності, унеможливлює поновлення оренди землі ТОВ "Навара-К" (орендарем) та блокує проект, через що її права на отримання квартири порушені.
Постановляючи оскаржене судове рішення, суд першої інстанції вірно керувався ст. 15, 16 ЦК України про право на захист цивільних прав та інтересів; ст. 215 ЦК України про недійсність правочину; ст. 203 ЦК України про дійсність правочину; ст. 13 ЦК України про межі здійснення цивільних прав та недопустимість зловживання правом; ст. 81, 89 ЦПК України про розподіл обов`язку доказування та оцінку доказів. 
Судом першої інстанції зроблено вірний висновок про те, що позивач не довела порушення її прав оспорюваним договором, оскільки неможливість виконання Договору СД зумовлена закінченням строку оренди землі 12.09.2021 р. та відмовою КМР у поновленні, а не відчуженням майна 12.01.2022 р.
Доводи апеляційної скарги не спростовують правильності висновків суду першої інстанції та є необґрунтованими. 
Твердження про фраудаторний характер оспорюваного договору купівлі-продажу не підтверджується матеріалами справи, оскільки для визнання правочину фраудаторним (вчиненим на шкоду кредитору) необхідно встановити сукупність обставин, зокрема: відчуження майна після пред`явлення позову про стягнення боргу, безвідплатність або суттєве заниження ціни, відчуження на користь пов`язаної особи, відсутність у боржника іншого майна для задоволення вимог кредитора (постанова Великої Палати Верховного Суду від 01.04.2020 у справі № 182/2214/16-ц; постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 19.05.2021 у справі № 693/624/19; постанова КЦС ВС від 26.05.2021 у справі № 727/2525/20). 
У цій справі позивач не надала доказів наявності на момент укладення договору 12.01.2022 р. підтвердженої заборгованості ТОВ «Навара-К» перед нею, а також не довела, що ціна договору суттєво відхиляється від ринкової або що відчуження мало на меті саме уникнення виконання будь-яких зобов`язань, зокрема і щодо Договору СД. 
Відповідно до ч. 3 ст. 13 ЦК України зловживання правом можливе лише за наявності мети завдати шкоди іншій особі, чого з матеріалів справи не встановлено.
Посилання апелянта на преюдиційне значення висновків у справі №910/10090/22 є також помилковим. Рішення Господарського суду м. Києва від 02.02.2023 у тій справі не містить встановлення факту порушення саме прав ОСОБА_1 , оскільки вона не була учасницею провадження. Згідно з ч. 4 ст. 82 ЦПК України преюдиціальними є обставини, встановлені щодо тих самих осіб або стосовно особи, щодо якої вони встановлені. Крім того, правова оцінка, надана судом в іншій справі, не є обов`язковою для цього провадження (ч. 7 ст. 82 ЦПК України. Висновок про «порушення прав та інтересів» у справі №910/10090/22 стосувався ТОВ «Київський домобудівний комбінат» і не поширюється автоматично на позивача у цій справі.
Крім того, під час остаточного розгляду справи, після скасування касаційною інстанцією, апеляційний суд постановою від 30.01.2025 залишив рішення без змін про відмову у позові. Судом враховано також висновки Господарського суду міста Києва у справі №910/10090/22, рішення в якій набрало законної сили, згідно яких ТОВ «Навара - К» з моменту втрати права власності на нерухоме майно та прав на землю припинило свої зобов`язання за Договором про забудову, а відтак не може бути примушене в судовому порядку до здійснення дій щодо зобов`язання виконувати умови Договору про забудову та відсутні підстави для зобов`язання вчинити дії щодо набуття у власність об`єктів нерухомого майна, що належали відповідачу станом на 20.06.2019 року, позаяк спонукання однієї сторони набути право власності, яке належить іншій стороні, не є можливим на підставі правочину, оскільки залежить від волі іншої сторони.
У заявленому в даній справі позові, позивачем не зазначено, яким чином задоволення позовних вимог у даній справі призведе до поновлення Договору оренди землі та подальшого виконання умов Договору про забудову.
Київська міська рада вказувала на те, що договір оренди земельної ділянки з кадастровим номером 8000000000:63:502:0001 припинив свою дію для ТОВ «НАВАРА-К», відтак Київська міська рада прийняла рішення № 6411/6452 «Про передачу ТОВАРИСТВУ З ОБМЕЖЕНОЮ ВІДПОВІДАЛЬНІСТЮ «СМЕРЕКОВИМ ГАЙ» земельної ділянки в оренду для будівництва, експлуатації та обслуговування житлово-офісного комплексу з об`єктами соціального призначення на АДРЕСА_1 » в межах повноважень та спосіб визначених законом. При цьому, оскільки за ТОВ «Навара-К» зареєстровано право колективної власності на вказаний об`єкт нерухомого майна, розмір частки якої складає 298/1000, тому поновлення Товариству з обмеженою відповідальністю «Навара-К» договору оренди земельної ділянки від 04.12.2006 № 63-6-00383 (зі змінами) було порушенням прав інших власників майна, розташованого на земельній ділянці, у зв`язку з чим в поновленні договору було відмовлено.
Отже, неможливість подальшого виконання договору №12-05/15 зумовлена закінченням строку оренди земельної ділянки 12.09.2021 та відмовою Київської міської ради у її поновленні через наявність співвласників майнового комплексу, а не укладенням оспорюваного договору через чотири місяці потому. Відповідно до ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору можливе за згодою сторін або у судовому порядку за істотної зміни обставин. Закінчення строку оренди є такою істотною зміною, що унеможливила продовження забудови і виконання Договору СД.
Визнання оспорюваного договору недійсним не призведе до ефективного відновлення прав позивача, оскільки не відновить оренду земельної ділянки на користь ТОВ «Навара-К» і не забезпечить автоматичного поновлення забудови. Згідно з пунктами 92, 94 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06.04.2021 у справі №910/10011/19 спосіб захисту цивільного права має бути ефективним і відповідати характеру порушення. 
Таким чином, доводи апеляційної скарги не спростовують обґрунтованих висновків суду першої інстанції про відсутність порушення прав позивача оспорюваним правочином та є недостатніми для скасування рішення.
Відповідно до ч.1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, судові витрати покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 375, 381, 382 ЦПК України, суд, - 

У Х В А Л И В :

Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_2 на рішення Дарницького районного суду міста Києва від 21 квітня 2025 року - залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 21 квітня 2025 року - залишити без змін.
Постанову суду апеляційної інстанції може бути оскаржено у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня її проголошення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення.
Повний текст постанови складено 18.03.2026 року.

Головуючий: Судді: