Справа № 404/6890/22 
Номер провадження 2/404/2847/24 

Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

10 березня 2026 року Фортечний районний суд міста Кропивницького в складі:
головуючого судді – Іванової Н.Ю.
при секретарі - Коцюбі Т. С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Кропивницькому за правилами спрощеного позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: Приватне підприємство «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» про стягнення коштів 

ВСТАНОВИВ:

У листопаді 2022 року до суду надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору: приватне підприємство «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» про стягнення коштів, у якій позивач просив суд стягнути з відповідача на його користь грошові кошти у сумі 40 225,46 грн., суму сплаченого судового збору у розмірі 992,40 грн. та витрати на професійну правничу допомогу адвоката у розмірі 15 000 грн.
В обґрунтування позову зазначено, що 30 жовтня 2019 року між позивачем (покупець), відповідачем (продавець) та приватним підприємством «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» (виконавець) укладений попередній договір, відповідно до якого сторони констатували про намір відповідача як продавця продати об`єкт нерухомості за адресою: АДРЕСА_1 , та намір позивача, як покупця придбати (купити) зазначену квартиру за ціною 28 500 доларів США.
Згідно з п. 2.1 попереднього договору в момент підписання цього договору покупець передав, а продавець прийняв попередню оплату, яка складає 1 100 доларів США в рахунок сплати вартості об`єкта нерухомості.
Зазначеним договором сторони передбачили укладення договору щодо продажу квартири, оформленого нотаріально, в строк до 31 грудня 2019 року (пункт 2.1 договору).
Відповідно до пункту 5.1 договору, цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та діє до встановленого п. 2.1 строку, тобто до 31 грудня 2019 року, але до виконання всіх зобов`язань між сторонами.
Проте, у визначений попереднім договором строк (до 31 грудня 2019 року) нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу зазначеної квартири між позивачем (покупцем) та ОСОБА_2 (продавцем) укладено не було, та до цього часу відповідачем не повернуті кошти у сумі 1 100 доларів США, які були отримані, як попередня оплата в рахунок сплати вартості об`єкта нерухомості.
Вказано, що оскільки договору купівлі-продажу, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то вважає, що передана грошова сума у розмірі 1 100 доларів США є авансом, який підлягає поверненню, а не завдатком.
Станом на 24 листопада 2022 року офіційний курс гривні щодо 1 долара США становить 36,5686 грн., а тому з відповідача підлягають стягненню на користь позивача грошові кошти в сумі 40 225, 46 грн. 
Вважає, що його права було порушено та вони підлягають відновленню.
Також позивачем зазначено, що попередній (орієнтований) розрахунок суми судових витрат, які він поніс і які очікує понести у зв`язку із розглядом справи складаються із судового збору у розмірі 992,40 грн. та витрат на професійну правничу допомогу адвоката, попередній розмір якої становить 15 000 грн.
Ухвалою судді від 20 січня 2023 року відкрито провадження у цивільній справі за правилами спрощеного провадження в судовому засіданні з викликом сторін.
Заочним рішенням Кіровського районного суду міста Кіровограда від 31 січня 2024 року позов задоволено, стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 40 225,46 грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 992,40 грн. 
02 вересня 2024 року до суду від ОСОБА_2 надійшла заява про перегляд заочного рішення. 
Ухвалою суду від 13 листопада 2024 року заочне рішення Кіровського районного суду міста Кіровограда від 31 січня 2024 року скасовано, визначено розгляд справи проводити в порядку спрощеного провадження з викликом сторін, призначено справу до судового розгляду. 
03 березня 2025 року до суду надійшов відзив на позовну заяву від відповідача. Вказано, що 30 жовтня 2019 року між позивачем, відповідачем та приватним підприємством «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» укладений трьохсторонній попередній договір, відповідно до якого сторони констатували про намір відповідача як продавця продати об`єкт нерухомості (квартири) за адресою: АДРЕСА_1 , та намір позивача, як покупця укласти документ на передачу права власності зазначеної квартири за ціною 28 500 доларів США, оформленого нотаріально.
Згідно з п. 2.1 попереднього договору в момент підписання цього договору позивач (покупець) передав, а відповідач (продавець) прийняв попередню оплату яка складає 1 100 доларів США в рахунок сплати вартості об`єкта нерухомості. Відповідач (продавець) передав з цієї суми 500 доларів США третій особі (виконавцеві): приватному підприємству «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» для зняття обтяжень по даній адресі.
Але по факту позивач (покупець) передав, а третя особа (виконавець): приватне підприємство «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» прийняла повну суму попередньої оплати, яка складала 1 100 доларів США для зняття обтяжень по даній адресі.
Зазначеним договором сторони передбачили укладення договору щодо продажу квартири, оформленого нотаріально, в строк до 31 грудня 2019 року (пункт 2.1 договору).
Відповідно до пункту 5.1 договору, цей договір набирає чинності після його підписання сторонами та діє до встановленого п. 2.1 строку, тобто до 31 грудня 2019 року, але до виконання всіх зобов`язань між сторонами.
Станом на 28 серпня 2024 р. згідно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, так як і станом на 27 березня 2023р. (на час судового розгляду справи) згідно з Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна заборона на відчуження об`єкту нерухомого майна (квартири) за адресою: АДРЕСА_1 не знята, що вказує на невиконання третьою особою (виконавцем) взятих на себе зобов`язань по зняттю обтяження згідно попереднього тристороннього договору від 30 жовтня 2019 р.
Незняття заборони на відчуження об`єкту нерухомого майна (квартири) за адресою: АДРЕСА_1 , і слугувала перешкодою для укладення документу (договору купівлі - продажу) на передачу права власності зазначеної квартири за ціною 28 500 доларів США, оформленого нотаріально. Саме за даних підстав у визначений попереднім договором строк (до 31 грудня 2019 року) нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу зазначеної квартири між позивачем (покупцем) та відповідачем (продавцем) укладено не було.
Дана суттєва обставина була проігнорована та недосліджена судом під час розгляду справи, що має важливе значення для вирішення справи.
Нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу зазначеної квартири між позивачем (покупцем) та відповідачем (продавцем) укладено не було з вини третьої особи - сторони попереднього договору - приватного підприємства «Ліга професійних ріелторів «Новосілля», оскільки останній не виконав взятих на себе зобов`язань по зняттю обтяження згідно попереднього тристороннього договору від 30 жовтня 2019 р., а не з вини відповідача (продавця).
У судовому засіданні представник позивача, адвокат Репело О.В. підтримав позовні вимоги у повному обсязі та просив задовольнити. 
Відповідач та його представник у судовому засіданні заперечили проти позовних вимог та просила у їх задоволенні відмовити. 
Представник третьої особи у судове засідання не з`явився, повідомлявся належним чином. 
Суд, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши письмові матеріали справи, вважає, що позов підлягає задоволенню за наступних підстав.
Відповідно до вимог ст.13 ЦПК України суд розглядає цивільні справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених ними вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Відповідно до вимог ст.12,81 ЦПК України, кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексу.
Відповідно до вимог ч.6 ст.81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Судом установлено, що позивач ОСОБА_1 мав намір придбати квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , у зв`язку з чим, 30 жовтня 2019 року між ним, відповідачем, ОСОБА_2 та приватним підприємством «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» було укладено попередній договір.
Пунктом 1.1 попереднього договору, передбачено, що предметом цього договору є згода сторін що до продажу належного продавцю об`єкта нерухомості, що являє собою квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 1.2 попереднього договору, продавець стверджує, що вище згаданий об`єкт нерухомості набутий ним добросовісно. На день підписання цього договору він не проданий, не подарований, не заставлений, у спорах та під забороною не перебуває, обов`язками що до третіх осіб не пов`язаний. 
Пунктом 1.3 попереднього договору визначено, що продавець стверджує, що він та всі власники об`єкта нерухомості, зазначеного в п. 1.1 цього договору, на момент підписання є дієздатними, діють добровільно, перебувають у здоровому розумі та ясній пам`яті, та розуміють значення своїх дій. У разі виявлення невідповідності дійсності цього ствердження покупець звільняється від будь-якої відповідальності, передбаченої цим договором та діючим законодавством України. 
Згідно п. 1.4 договору сторони узгодили, що вартість зазначеного об`єкта нерухомості становить еквівалент 28 500 доларів США. Цю ж суму на день здійснення правочину, покупець зобов`язується сплатити продавцю при підписанні документа на передачу право власності покупцю оформлено нотаріально.
Пунктом 2.1 договору визначено, що відповідно до ст. 570 ЦК України, сторони досягли згоди про нижче наведене: підтверджуючі намір укладення документа на передачу право власності оформлено нотаріально до 31 грудня 2019 року з метою забезпечення його укладення, в момент підписання цього договору, покупець передав, а продавець прийняв попередню оплату, яка складає еквівалент 1100 доларів США в рахунок сплати вартості об`єкта нерухомості. Продавець передав п`ятсот доларів США ПП «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» для зняття обтяження по даній адресі. Чотириста доларів США продавець зобов`язується передати при укладенні документа на передачу право власності оформлено нотаріально.
У п. 2.5 визначено, що винагороду виконавцю у розмірі еквівалентному вісімсот п`ятдесят п`ять доларів США, сплачує покупець на момент укладення даного договору.
Покупець зобов`язався у відповідності до п. 3.2 договору сплатити продавцю попередню оплату визначену цим договором; виконати умови продажу, визначені цим договором (ціна, термін укладення угоди та інше); виплатити винагороду виконавцю відповідно до п.2.5 даного договору. 
Продавець зобов`язався зняти з реєстраційного обліку усіх мешканців об`єкту нерухомості, що продається та остаточно передати його покупцю (не враховуючі звільнення та передачу ключів) у термін до зазначений у п. 2.1 цього договору; не змінювати умов продажу, вказаного об`єкта нерухомості у тому разі його вартість, строк фактичної передачі, зняття з реєстраційного обліку без узгодження з покупцем, не проводити його ремонт пов`язаний з його повним або частковим переобладнанням, не демонтувати та змінювати системи та обладнання, не розбирати та не міняти покриття підлоги, не демонтувати телефонні лінії, не проводити дії, які можуть впливати на перегляд вартості об`єкту нерухомості, що продається. У випадку здійснення продавцем перелічений дій, у відповідності до ст. 100 ЖК України, останній зобов`язаний за свій рахунок привести приміщення у належний стан, або представити дозвіл відповідних організацій, або виплатити покупцю грошову компенсацію, сума якої визначається згодою сторін; до підписання документа на передачу право власності оформлено нотаріально, надати довідку з ЖЕКа, ОСББ або квартального, про склад осіб зареєстрованих у об`єкту нерухомості що продається, а також погасити заборгованість по квартплаті, усіх комунальних платежів та послугах зв`язку з наданням відповідних оригіналів документів про надання цих зобов`язань (п.3.1 договору).
Покупець зобов`язується сплатити продавцю попередню оплату визначену цим договором, виконати умови продажу, визначені цим договором (ціна, термін укладення угоди та інше); виплатити винагороду виконавцю відповідно до п. 2.5 даного договору (п. 3.2 договору). 
Згідно п. 3.3 виконавець гарантує: юридичний супровід при оформленні документів та угоди в цілому; перевірку та виплату боргів (за рахунок продавця) по комунальним платежам за об`єкт нерухомості що продається, з наданням довідок про їх відсутність; безпеку грошових розрахунків; контроль за зняттям з реєстраційного обліку громадян, які зареєстровані за адресою об`єкту нерухомості та його звільненням у встановлений сторонами термін; дотримання конфіденційності. 
Виконавець не несе відповідальності за переоформлення телефонних абонентів (п. 3.4 договору). 
У випадку не укладення документа на передачу право власності оформлено нотаріально у термін зазначений у п. 2.1 цього договору з вини продавця, або зміни ним вартості об`єкта нерухомості, останній зобов`язаний згідно ст. 571 ЦК України відшкодувати покупцю попередню оплату у подвійному розмірі та відшкодувати збитки у сумі, на яку вони перевищують вартість подвійної попередньої оплати, а також відшкодувати винагороду виконавця. 
Згідно п. 4.1 договору визначено, що у випадку не укладення документа на передачу право власності оформлено нотаріально у термін зазначений у п. 2.1 цього договору з вини продавця, або зміни ним вартості об`єкта нерухомості, останній зобов`язаний згідно ст.. 571 ЦК України відшкодувати покупцю попередню оплату у подвійному розмірі та відшкодувати збитки у сумі, на яку вони перевищують вартість подвійної попередньої оплати, а також відшкодувати винагороду виконавця. 
У випадку не укладання документа на передачу право власності оформлено нотаріально у термін до зазначений у п. 2.1 договору з вини покупця, попередня оплата, відповідно до ст. 571 ЦК України йому не повертається, і покупець розраховується з виконавцем за виконану роботу згідно п. 2.5 у повному обсязі.
Відповідно до п. 5.1 договору, договір набирає чинності після його підписання сторонами, та діє до встановленого в п. 2.1 строку укладення документа на передачу право власності оформленого нотаріально, але до виконання всіх зобов`язань між сторонами.
Відповідно до ст. 610 ЦК України, порушенням зобов`язання є невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до ч. 1 ст. 628 ЦК України, зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 629 ЦК України, договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до ч. 1-3 ст. 635 ЦК України, попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства.
Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства. Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення.
Відповідно до ст. 657 ЦК України, договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Згідно ст. 526 ЦК України, зобов`язання має виконуватися належним чином, відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно з твердженнями представника позивача, умови договору виконані не були, у зазначений у ньому строк нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу квартири укладено не було, до цього часу відповідачем не повернуті позивачу кошти у сумі 1 100 доларів США, які були отримані, як попередня оплата в рахунок сплати вартості об`єкта нерухомості.
Будь-яких доказів, які б підтверджували повернення позивачу вказаної суми, суду стороною відповідача надано не було.
Відповідно до ч. 3 ст. 533 ЦК України, використання іноземної валюти, а також платіжних документів в іноземній валюті при здійсненні розрахунків на території України за зобов`язаннями допускається у випадках, порядку та на умовах, встановлених законом.
Відповідно до ч. 1 ст. 546 ЦК України, виконання зобов`язання може забезпечуватися неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком.
Згідно зі ст.570 ЦК України завдатком є грошова сума або рухоме майно, що видається кредиторові боржником у рахунок належних з нього за договором платежів, на підтвердження зобов`язання і на забезпечення його виконання. Якщо не буде встановлено, що сума, сплачена в рахунок належних з боржника платежів, є завдатком, вона вважається авансом.
Однією з функцій завдатку є забезпечення існуючого зобов`язання (обов`язків за договором), яка полягає в тому, що: а) сума завдатку залишається у продавця, якщо порушення зобов`язання, зокрема відмова від вже укладеного договору, сталося з вини покупця; б) продавець зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку, якщо порушення зобов`язання, зокрема відмова від вже укладеного договору, сталося з вини продавця, що встановлено ч.1 ст. 571 ЦК України.
За змістом наведених вище норм ЦК України завдаток є доказом існування зобов`язання, виконує платіжну функцію та є способом забезпечення виконання зобов`язання.
Згідно з положеннями ст. 546, 548 ЦК України завдатком може бути забезпечене лише дійсне зобов`язання, яке випливає із договору, укладеного сторонами.
Оскільки договір купівлі-продажу квартири між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, позивач отримав право пред`явити вимогу щодо повернення суми забезпечувального платежу.
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, номер інформаційної довідки 327059806, від 27 березня 2023 року, квартира за адресою: АДРЕСА_1 належить на праві приватної власності ОСОБА_2 .
Отже, враховуючи наведене вище та положення ст. 570 ЦК України, суд дійшов висновку, що сума, яка зазначена у попередньому договорі завдатком, фактично є авансом, оскільки сторонами не дотримано умов, визначених ст. 570 ЦК України, а саме не укладено договору купівлі-продажу на виконання якого передано кошти.
Така ж правова позиція висловлена й у висновках Верховного суду, викладених у постанові від 17 червня 2021 року (справа № 711/5065/15-ц).
Попередній договір поданий стороною відповідача під час розгляду справи, не приймається судом як доказ з підстав того, що на першій сторінці відсутні підписи ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на відміну від примірника поданого позивачем. 
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, міститься інформація, що на квартиру за адресою АДРЕСА_1 накладена заборона на нерухоме майно.
Посилання сторони відповідача на те, що не з вини відповідача сторони не уклали основний договір, оскільки приватним підприємством «Ліга професійних ріелторів «Новосілля» не було виконано взятих на себе зобов`язань по зняттю обтяження з квартири згідно попереднього тристороннього договору від 30 жовтня 2019 р. є необґрунтованими і безпідставними. 
Судом враховується, що попередній тристоронній договір укладено у 2019 році, договір про надання правничої допомоги щодо зняття арешту було укладено відповідачем з адвокатом у 2021 році, таким чином останнім не було вчинено дій спрямованих на виконання умов договору. 
З урахуванням викладеного, суд дійшов висновку, що у зв`язку з невиконанням відповідачем умов попереднього договору від 30 жовтня 2019 року, вимога позивача щодо стягнення суми з відповідача є обґрунтованою та підлягає задоволенню.
На підставі вищевикладеного, аналізуючи зібрані у справі докази, кожний окремо та всі в сукупності, суд приходить до висновку про можливість задоволення позову та стягнення з відповідача на користь позивачки грошової суми у розмірі 40 225,46 грн.
Відповідно до ст. 141 ЦПУ України суд здійснює розподіл судових втрат.
Суд вважає, що на користь позивача з відповідача слід стягнути судові витрати по сплаті судового збору у сумі 992,40 грн. 
На підставі викладеного, керуючись ст. 2, 12, 13, 81, 82, 89, 141, 258, 259, 263-265,266,273, 354 ЦПК України, суд
ВИРІШИВ:
Позов – задовольнити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 грошові кошти в сумі 40 225,46 грн. та витрати по сплаті судового збору у розмірі 992,40 грн. 
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. 
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. 
Апеляційна скарга на рішення суду подається до Кропивницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення. 
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 
Відомості про учасників справи:
Позивач: ОСОБА_1 , місце проживання: АДРЕСА_2 , РНОКПП НОМЕР_1 .
Відповідач: ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання: АДРЕСА_1 , РНОКПП НОМЕР_2 .
Третя особа: Приватне підприємство «Ліга професійних ріелторів «Новосілля», місцезнаходження: м. Кропивницький, вул. Преображенська, буд. 2, офіс 105, код ЄДРПОУ 42862116
Повний текст судового рішення складено 03.04.2026 року. 

Суддя Фортечного районного суду 
міста Кропивницького Н. Ю. Іванова