ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

05 березня 2026 року 	м.Суми	

Справа №587/3914/25 
Номер провадження 22-ц/816/1679/26

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Щербаченко М. В. (суддя-доповідач),
суддів - Сидоренко А. П. , Сізова Д. В. 
за участі секретаря судового засідання Назарової О.М.,
учасників судового процесу:
представника позивача Кузченко Т.М.,
представника відповідачки Мазурової К.Д.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу адвоката МАЗУРОВОЇ Катерини Дмитрівни в інтересах ОСОБА_1 на рішення Сумського районного суду Сумської області від 09 грудня 2025 року, ухваленого у складі судді Степаненка О.А. у місті Суми, 
у цивільній справі за позовом  ОСОБА_2 до ОСОБА_1 
про визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна, визнання права власності на нерухоме майно,
У С Т А Н О В И В:
Короткий зміст позовних вимог і рішення суду першої інстанції
У серпні 2025 року адвокат Кузченко Тетяна Миколаївна в інтересах ОСОБА_3 звернулася до суду з указаним позовом.
Позов мотивований тим, що відповідачка, будучи власницею житлового будинку по АДРЕСА_1 , 01.02.2019, попередньо домовившись про всі істотні умови договору купівлі-продажу вказаного житлового будинку з надвірними будівлями та спорудами, уклала угоду купівлі-продажу указаного будинку з позивачем, який сплатив їй грошові кошти за купівлю житлового будинку, а вона у свою чергу – передала ключі та оригінали правовстановлюючих документів на житловий будинок. Передача грошових коштів в рахунок придбання житлового будинку зафіксовано власноручно написаною відповідачкою розпискою, за змістом якої ОСОБА_4 отримала кошти в сумі 15 000 грн від позивача за проданий будинок. Таким чином, сторони договору купівлі-продажу вказаного житлового будинку повністю домовилися щодо істотних умов договору купівлі-продажу та відбулося їх повне виконання. 
Через відсутність в селі Юнаківка Сумського району Сумської області нотаріуса посвідчити договір купівлі-продажу станом на 01.02.2019 не вдалося, тому сторони прийняли спільне рішення зробити це пізніше. На цей час відповідачка ухиляється від укладення нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу. Дії ОСОБА_4 свідчать про те, що вона фактично уклала договір купівлі-продажу, але в подальшому ухилилася від його нотаріального посвідчення.
Посилаючись на указані обставини, просить представник позивача ОСОБА_5 просить визнати дійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 01.02.2019, укладений між ОСОБА_4 та ОСОБА_3 , за яким ОСОБА_4 продала, а ОСОБА_3 придбав житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 та визнати за ОСОБА_3 право власності на житловий будинок житловою площею 33,5 кв. м, загальною площею 53,3 кв. м з господарськими будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Рішенням Сумського районного суду Сумської області від 09 грудня 2025 року позов задоволено. 
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив з того, що, оскільки сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку та відбулося повне його виконання, продавець отримав гроші, а покупець прийняв будинок, проте позивач, хоча фактично і володіє нерухомим майном, втім не може підтвердити своє право власності на нього перед третіми особами, тому вимоги позивача підлягають задоволенню. Крім того, суд виснував, що строк позовної давності, про застосовування якого заявила відповідачка, позивачем не пропущений.
Короткий зміст та узагальнені доводи апеляційної скарги
02 лютого 2026 року адвокат Мазурова К.Д. в інтересах відповідачки ОСОБА_4 подала апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на невідповідність висновків суду обставинам справи, неправильне застосування норм матеріального права, просить скасувати рішення Сумського районного суду Сумської області від 09 грудня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що з огляду на встановлені судом фактичні обставини, а саме тимчасової неможливості здійснення позивачем нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу у зв`язку з відсутністю у нього коштів на таке посвідчення, суд першої інстанції не обґрунтував, в чому саме полягає безповоротне ухилення відповідачки від нотаріального посвідчення правочину та з чого вбачається втрата можливості з будь-яких причин його посвідчення. Суд не врахував, що договір купівлі-продажу житлового приміщення в силу статті 657 ЦК України підлягав і нотаріальному посвідченню, і державній реєстрації, тому не міг бути визнаний судом дійсним на підставі частини другої статті 220 ЦК України, відповідно відсутні підстави для визнання за позивачем права власності на спірне нерухоме майно. 
Зазначає, що після передачі позивачу правовстановлюючих документів у 2019 році жодних дій протягом останніх семи років, направлених на укладення договору купівлі-продажу вчинено не було, доказів, які б підтверджували перешкоджання або ухилення відповідачки від укладення правочину, матеріали справи не містять. Запрошення на укладення договору купівлі-продажу житлового будинку від 07.08.2025 не підтверджує факт ухилення чи перешкоджання укладення правочину з огляду на те, що спірний житловий будинок розташований в с. Юнаківка Сумського району Сумської області, яке з серпня 2024 року вважається зоною примусової евакуації та зоною активних бойових дій. Жодних достеменних доказів того, що будинок не пошкоджений та/або не зруйнований немає.
Узагальнені доводи та заперечення інших учасників справи
У відзиві на апеляційну скаргу представник ОСОБА_3 – адвокат Кузченко Т.М. просила відмовити у задоволенні апеляційної скарги та стягнути з відповідачки на користь позивача 15 000 грн витрат на професійну правничу допомогу понесених в суді апеляційної інстанції. Зазначає, що відповідачка діє всупереч своїй попередній поведінці. В суді першої інстанції вона заперечувала обставину укладення договору купівлі-продажу, що є прямим підтвердженням того, що вона не збиралася йти до нотаріуса для посвідчення договору. Вважає, що відповідачка заперечує існування договору з корисливих мотивів, оскільки активно вживає заходів для отримання компенсації за зруйноване житло. Саме ігнорування відповідачкою запрошення до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу, її процесуальна поведінка в суді першої інстанції, де вона повністю заперечувала укладення договору та стверджувала, що отримані кошти це плата за проживання у будинку є беззаперечними доказами безповоротного ухилення відповідачки від його нотаріального посвідчення, що є підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. 
Фактичні обставини, встановлені судом першої та апеляційної інстанції
Відповідачка ОСОБА_4 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за законом від 21.08.2008 року є власницею житлового будинку загальною площею 53,3 кв. м з господарськими будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 (а.с.12-14, 56).
01 лютого 2019 року відповідачка підписала розписку про те, що отримала гроші в сумі 15 000 грн від ОСОБА_3 за проданий йому будинок АДРЕСА_1 . Претензій не має. Додає: технічний паспорт за житловий будинок АДРЕСА_1 (оригінал); Свідоцтво про право на спадщину за законом (оригінал); копію паспорта на її ім`я (а.с. 11).
Позивач ОСОБА_3 з 01.02.2019 зареєстрований за адресою: АДРЕСА_1 , в якому за даними виконкому Юнаківської сільської ради Сумського району проживав з 2019 року по листопад 2024 року (а.с. 8, 9).
За заявою ОСОБА_6 14.04.2025 року розпочато досудове розслідування у кримінальному провадженні № 12025200600000387 від 15.04.2025 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого частиною 1 статті 438 КК України, внесено відомості про те, що близько 07 год. 00 хв. 04 квітня 2025 року військовослужбовці збройних сил рф, порушуючи закони та звичаї війни, що передбачені міжнародними договорами здійснили обстріл населеного пункту с. Юнаківка Сумського району Сумської області із застосуванням різного типу озброєння (ймовірно РСЗВ «Град»). Внаслідок обстрілу зруйновано, у тому числі будинок АДРЕСА_1 , який на праві власності належить ОСОБА_4 (а.с. 60).
Через застосунок «Дія» відповідачка зареєструвала повідомлення про пошкоджене або втрачене нерухоме майно № ІП-10.07.2025-531449 від 10.07.2025 щодо об`єкта нерухомості – приватного будинку загальною площею 53,3 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Фіксація пошкоджень – будинок повністю зруйновано (а.с. 36, 61).
Представник ОСОБА_3 за довіреністю ОСОБА_7 31 липня 2025 року надіслала ОСОБА_4 листом з описом вкладення запрошення для нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу житлового будинку по АДРЕСА_1 , який відбувся 01.02.2019. Запрошено ОСОБА_4 з`явитися 07.08.2025 о 14 год. 00 хв. до приватного нотаріуса Сумського міського нотаріального округу Канівець Л.О. за адресою: АДРЕСА_2 , для нотаріального посвідчення вказаного договору купівлі-продажу житлового будинку (а.с. 18-19). 
07 серпня 2025 року представник ОСОБА_3 за довіреністю ОСОБА_7 та представник ОСОБА_3 адвокат Кузченко Т.М. склали Акт про те, що відповідачка ОСОБА_4 до приватного нотаріуса за адресою: АДРЕСА_2 з 14 год. 00 хв. до 17 год. 00 хв. не з`явилась, на телефонний дзвінок не відповідала (а.с.57).
Мотиви, з яких виходить апеляційний суд та застосовані норми права
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (частина перша статті 655 ЦК України).
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі.
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин.
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. 
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі № 305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). 
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
На підтвердження укладення договору купівлі-продажу житлового будинку та земельної ділянки ОСОБА_3 надав розписку від 01 лютого 2019 року, відповідно до якої ОСОБА_4 отримала гроші в сумі 15 000 грн від ОСОБА_3 за проданий йому будинок АДРЕСА_1 . Претензій не має, додає до розписки технічний паспорт на житловий будинок АДРЕСА_1 (оригінал); Свідоцтво про право на спадщину за законом (оригінал); копію паспорта на її ім`я.
Сторони справи надали різні пояснення щодо природи вчиненого правочину та стосовно складеної розписки.
Аналіз змісту розписки дає підстави для висновку про те, що вона підтверджує факт передачі коштів за вже нібито проданий житловий будинок.
Проте у розписці немає дати продажу будинку, не зазначені умови та юридичні наслідки договору, умови щодо вартості спірного об`єкту нерухомості та чи відповідає передана сума грошових коштів узгодженій ціні договору чи є її частиною, не зазначено, яким чином буде здійснюватися перехід права власності на будинок, що свідчило б про досягнення сторонами всіх істотних умов та дійсне укладення договору купівлі-продажу.
Отже, розписка від 01.02.2019 не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотних умов, що притаманні такому договору. 
Указаний висновок узгоджується з правовою позицією Верховного Суду, яка викладена у постанові від 29 вересня 2025 року у справі № 142/681/23 (пункт 47).
Відкладення ОСОБА_3 оформлення та нотаріального посвідчення договору через відсутність за поясненнями його представника ОСОБА_5 у нього коштів у лютому 2019 року на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі №665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі № 140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі № 545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі № 469/159/13-ц.
Усний договір купівлі-продажу, про який зазначає позивач ОСОБА_3 , є нікчемним з огляду на недотримання вимог чинного на момент його укладення законодавства. 
Отже, висновок суду першої інстанції про те, що сторони домовились щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу будинку та відбулося повне його виконання не підтверджується належними доказами.
Не надання ОСОБА_3 належних письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу житлового будинку, що є його процесуальним обов`язком, само по собі є достатньо підставою для відмови у задоволенні позову. 
Проте у контексті доводів апеляційної скарги апеляційний суд вважає необхідним зазначити, що позивачем також не доведено безповоротного ухилення відповідачкою з лютого 2019 року від нотаріального посвідчення спірного договору. 
Зокрема, не надано належних доказів ініціювання позивачем з лютого 2019 року до липня 2025 року оформлення договору та прибуття сторін справи до нотаріуса.
Єдине письмове запрошення до нотаріуса для нотаріального посвідчення договору від імені ОСОБА_3 адресоване ОСОБА_4 було надіслано представником ОСОБА_3 - Карповою В.М. у липні 2025 року напередодні звернення до суду. Проте у матеріалах справи відсутні докази вручення цього запрошення адресату. 
Отже рішення суду першої інстанції, яким задоволено позов ОСОБА_3 у повному обсязі, не можна визнати законним та обґрунтованим.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; неправильне застосування норм матеріального права (пункти 2 та 4 частина першої статті 376 ЦПК України). 
Висновки суду апеляційної інстанції у межах доводів та вимог апеляційної скарги за результатами апеляційного перегляду рішення, свідчать про те, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення на підставі пунктів 2, 4 частини першої статті 376 ЦПК України необхідно скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 .
Висновки суду щодо судових витрат
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина 13 статті 141 ЦПК України).
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина 1 та 2 статті 141 ЦПК України).
Оскільки за наслідками апеляційного перегляду справи у задоволенні позову ОСОБА_3 відмовлено, тому витрати по сплаті судового збору понесені останнім у суді першої інстанції апеляційний суд залишає за ним.
Крім того, у зв`язку із задоволенням апеляційної скарги необхідно стяґнути з позивача на користь відповідачки витрати зі сплаті судового збору за подання апеляційної скарги в сумі 1816 грн 80 коп.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_5 просила стягнути з ОСОБА_4 на користь позивача його витрати на професійну правничу допомогу, понесені в суді апеляційної інстанції в розмірі 15000 грн 00 коп.
Оскільки апеляційний суд дійшов висновку про задоволення апеляційної скарги відповідачки, то підстав для покладення на неї витрат на професійну правничу допомогу понесених ОСОБА_3 в суді апеляційної інстанції немає. 
Керуючись вимогами статей 141, 374, 376, 381, 382 ЦПК України, апеляційний суд
У Х В А Л И В:
Апеляційну скаргу адвоката МАЗУРОВОЇ Катерини Дмитрівни в інтересах ОСОБА_1 задовольнити.
Рішення Сумського районного суду Сумської області від 09 грудня 2025 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_2 відмовити.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги в розмірі 1816 гривень 80 копійок. 
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Повне судове рішення складене 06 березня 2026 року. 

Головуючий   	М. В. Щербаченко	

Судді А. П. Сидоренко 

Д. В. Сізов