ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
16 лютого 2026 року м. Херсон

Номер справи: 650/1748/25
Номер провадження: 22-ц/819/307/26

Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.

розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Херсоні апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 грудня 2025 року (під головуванням судді Сікори О.О), у справі за позовом ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі та стягання заборгованість з орендної плати за землю,
встановив:
1.Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

В березні 2025 року адвокат Іщук Надія Ростиславівна, яка діє від імені ОСОБА_1 , звернулась до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати.
В обґрунтування позову зазначила, що позивачеві ОСОБА_1 на праві приватної власності належать дві земельні ділянки сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, які розташовані за межами села Чарівне на території Борозенської ОТГ Бериславського району Херсонської області, а саме: земельна ділянка площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004; земельна ділянка площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015.
Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» 28 грудня 2017 року було укладено договір оренди землі №1800055. У подальшому строк дії договору змінювався додатковими угодами, а 07 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду до Договору оренди землі №1800055, якою договір оренди землі викладено у новій редакції.

Відповідно до цієї редакції договору в оренду передано земельну ділянку площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004, договір діє до 31 грудня 2030 року. Орендна плата визначена у розмірі 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить 43 513,24 грн за повний рік оренди. Орендна плата підлягає внесенню орендарем у грошовій формі до 31 грудня кожного року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки відповідно до умов договору становить 432 537,22 грн.

Щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 правовідносини оренди виникли на підставі договору оренди земельних ділянок, укладеного 20 липня 2006 року та зареєстрованого 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010. Надалі відбувалася заміна сторони орендаря, а 28 грудня 2017 року між сторонами укладено додаткову угоду №1800054, за якою право оренди перейшло до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», а договір оренди викладено у новій редакції.

07 грудня 2021 року сторони уклали додаткову угоду №1800054-7, якою договір оренди землі викладено у новій редакції. Згідно з її умовами в оренду передано земельну ділянку площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015, договір діє до 31 грудня 2028 року. Орендна плата визначена у розмірі 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки та становить 43 513,24 грн за повний рік оренди, з обов`язком її сплати до 31 грудня відповідного року. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з договором також становить 432 537,22 грн.

Однак в порушення умов вищевказаних договорів орендар не виконує належним чином свої зобов`язання щодо своєчасного внесення орендної плати за земельні ділянки. В результаті чого утворилась заборгованість за договорами оренди за 2022, 2023, 2024 року, що становить 261 079, 44 грн.

Пославшись на наведені обставини, норми статей 526, 530 ЦК України, п. «д» ст.141, ст.96 ЗК України, статей 32 Закону України «Про оренду землі», зазначив, що систематичне невиконання орендарем своїх обов`язків є достатньою підставою для розірвання договору оренди землі та стягнення нарахованої, але не сплаченої орендної плати у розмірі 261 079,44 грн.

В травні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якого діє адвокат Іщук Надія Ростиславівна, подав до суду заяву про уточнення позовних вимог, в якій вказав, що на підставі договору купівлі-продажу від 17.04.2025 року №1704/25-10 права оренди вказаних вище земельних ділянок зареєстровано за новим орендарем - ТОВ «Перемога -Плюс». У зв`язку з наведеним обґрунтуванням, просив:

-розірвати договір оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800054-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 46356330, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) щодо земельної ділянки площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області)»;
- Доповнити словами: «з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12), та припинити право оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_1 площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 (Номер запису в реєстрі про інше речове право: 46356330)»;
- вимогу «2. Розірвати договір оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800054-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 46356330, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» (код ЄДРПОУ 41101589, адреса місцезнаходження: Україна, 12402, Житомирська обл., Житомирський р-н, село Оліївка, вул. Звягельська, будинок 19А) та орендодавцем ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_1 , адреса: АДРЕСА_1 ) щодо земельної ділянки площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:07:002:0004, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області)»
-Доповнити словами: «з урахуванням переходу права оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, адреса місцезнаходження: Україна, 37223 Полтавська область Лохвицький район с. Гиряві Ісківці вул. Миру будинок 12), та припинити право оренди земельної ділянки, яка належить ОСОБА_1 площею 12,5001 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015 (Номер запису в реєстрі про інше речове право: 46356330).

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Ухвалою Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 06 листопада 2025 року клопотання про залучення співвідповідача задоволено. У цивільній справі про розірвання договору оренди землі, сторонами у якій зазначено: позивач – ОСОБА_1 , представник позивача - Іщук Надія Ростиславівна, відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», залучити співвідповідача - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Прийняти уточнені позові вимоги викладені в клопотанні представника позивача та здійснювати подальший розгляд справи у відповідних межах.

Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 грудня 2025 року позов ОСОБА_1 , в інтересах якого звернувся представник - адвокат Іщук Надія Ростиславівна, до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», про розірвання договору оренди землі задоволено частково. 

Суд ухвали:

-розірвати договір оренди землі від 20 липня 2006 року зареєстрований від 12 жовтня 2006 року за №4АА002358-041071600010 (зі змінами) в редакції згідно додаткової угоди №1800054-7 від 07.12.2021 року, номер запису про інше речове право 46356330, укладений між орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та орендодавцем ОСОБА_1 щодо земельної ділянки площею 12,50 га з кадастровим номером 6520984800:06:019:0015, що розташована на території Чарівненської сільської ради, Великоолександрівського району, Херсонської області (зараз Борозенська ОТГ, Бериславського району Херсонської області), з урахуванням Договору про відчуження (продажу) права оренди земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» від 17 квітня 2025 року №1704/25-10, відповідно до якого перейшло право оренди до Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА ПЛЮС»;
-стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» (код ЄДРПОУ 33251307, поштовий індекс 37223, Україна, Лохвицький р-н, Полтавська обл., село Гиряві Ісківці, вулиця Миру, будинок, 12) на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн.;
-Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 витрати на судовий збір в розмірі 484,48 грн.;
-В іншій частині позову відмовити.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» вважаючи рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухвалене з порушенням норм матеріального та процесуального права, просить його скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позовних вимог.

Аргументи учасників справи
(1)Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

-відповідач не заперечує факт несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами договору, але зазначає, що причиною такої несплати спочатку була неможливість використання вказаної переданої в оренду земельної ділянки, у зв`язку з її перебуванням в межах тимчасово окупованої території рф у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення вибухонебезпечними предметами);

- посилаючись на норми Податкового кодексу України, якими за період з 01 січня 2022 року по 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї)), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях російською федерацією, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 01 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб-підприємців, вказав, що оскільки територія Борозенської ОТГ, Бериславського району, Херсонської області віднесена до території бойових дій, а до цього перебувала під окупацією товариство має право у спірний період не сплачувати орендну плату за користування земельною ділянкою;

- Борозенська селищна територіальна громада Бериславського району Херсонської області, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка в період з 2023-2024 років віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що виключає її безпечне використання товариством. Такі обставини з урахуванням положень частини 6 статті 762 ЦК України є підставою для звільнення відповідача від обов`язку зі сплати орендної плати позивачу за 2023 -2024 роки, а також виключає застосування до нього наслідків несплати орендної плати у вигляді розірвання договору оренди земельної ділянки;

- судом першої інстанції порушено норми процесуального права, а саме при ухваленні судового рішення, суд першої інстанції надав більшу перевагу доказам позивача, а ніж поясненням, доводам відповідача. Крім того право оренди земельної ділянки ТОВ «ЮТС-Агропродукт» було відчужено ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі відповідного правочину і таким чином, новий орендар несе відповідальність за невиконання зобов`язань за договором. З огляду на це ТОВ «Перемога-Плюс» є єдиними та належним відповідачем за цим позовом.

Позиція інших учасників справи.

Відзив на апеляційну скаргу не надходив.

2. Мотивувальна частина
Позиція апеляційного суду

Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до наступного.
Згідно ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
У частині першій статті 15 та частині першій статті 16 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право в порядку, встановленому законом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.

Судом першої інстанції встановлено і з матеріалів справи вбачається наступне.

ОСОБА_1 є власником земельних ділянок сільськогосподарського призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташовані за межами села Чарівне на території Борозенської ОТГ Бериславського району Херсонської області, а саме: земельної ділянки площею 12,50 га, кадастровий номер 6520984800:07:002:0004, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право 25188884, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1503750665209; земельної ділянки площею 12,5001 га, кадастровий номер 6520984800:06:019:0015, право власності на яку зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, номер запису про право власності 46356275, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2566233565020.
28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено договір оренди землі № 1800055, за яким в оренду передано земельну ділянку площею 12,50 га, кадастровий номер 6520984800:07:002:0004.
До договору оренди землі № 1800055 укладалися додаткові угоди, зокрема додаткова угода від 01 березня 2018 року № 1800055-3 та додаткова угода від 31 травня 2018 року № 1800055-2.
07 грудня 2021 року укладено додаткову угоду № 1800055-7 до договору оренди землі № 1800055, якою договір викладено в новій редакції. Відповідно до цієї редакції договору, строк його дії встановлено до 31 грудня 2030 року, орендна плата становить 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 432 537,22 грн, орендна плата за повний рік оренди становить 43 513,24 грн, строк внесення орендної плати - до 31 грудня.

Щодо земельної ділянки кадастровий номер 6520984800:06:019:0015 існують орендні правовідносини на підставі договору оренди земельних ділянок від 20 липня 2006 року, який зареєстровано 12 жовтня 2006 року у Державному реєстрі земель за № 4АА002358-041071600010.
20 січня 2015 року укладено договір про заміну сторони у договорі оренди, за яким право оренди вказаної земельної ділянки перейшло до нового орендаря, а строк дії договору поновлено до 31 грудня 2020 року.
28 грудня 2017 року між орендодавцем ОСОБА_1 , орендарем Приватним підприємством «ЮТС-АГРОПРОДУКТ ПЛЮС» та новим орендарем Товариством з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» укладено додаткову угоду № 1800054 до договору оренди землі, якою право оренди земельної ділянки перейшло до нового орендаря, а договір викладено в новій редакції.
07 грудня 2021 року укладено додаткову угоду № 1800054-7 до договору оренди землі № 1800054, якою договір викладено в новій редакції, чинній на час розгляду спору. Відповідно до цієї редакції договору, строк його дії встановлено до 31 грудня 2028 року, орендна плата становить 10,06% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, нормативна грошова оцінка визначена у розмірі 432 537,22 грн, орендна плата за повний рік оренди становить 43 513,24 грн, строк внесення орендної плати - до 31 грудня.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 06.05.2025 року №425688436, щодо земельних ділянок кадастрові номери, яких: 6520984800:06:019:0015 та 6520984800:07:002:0004 право оренди земельних ділянок зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1704/25-23, від 17.04.2025 року. 

Щодо позовних вимог про розірвання договору оренди земельної ділянки.

Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Позивач посилався на пункт «д» частини першої статті 141 ЗК України, вважаючи, що є підстави для припинення права користування ТОВ «ЮТС-Агропродукт» спірною земельною ділянкою на праві оренди, тобто розірвання договору оренди, через систематичну (більше двох років поспіль) несплату останнім орендної плати.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідач в апеляційній скарзі та у відзиву на позовну заяву не заперечував факт не виконання своїх зобов`язань за договором оренди, а саме невиплату орендної плати за 2022, 2023, 2024 роки, посилаючись на відсутність обов`язку сплати орендної плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає і які, відповідно до частини шостої статті 762 ЦК України, звільняють його від сплати орендної плати за період, коли таке користування було неможливим.
Згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 22.12.2022 року №309 Бериславський район, Борозенської територіальної громади, до якого входить Чарівненська сільська рада, на якій розташована спірна земельна ділянка у період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 09 листопада 2022 року Борозенська сільська територіальна громада Бериславського району, Херсонської області (до складу якої входять спірні земельні ділянки) віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства розвитку громад та територій України від 28 лютого 2025 року№ 376.

Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).

Суд першої інстанції виходив з того, що зважаючи на систематичне невиконання відповідачем обов`язку щодо сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, за договорами оренди земельних ділянок сільськогосподарського призначення, які укладено між сторонами та діяли впродовж вказаного періоду часу, наявні підстави для стягнення вказаної заборгованості та розірвання договору оренди. Разом з цим, з огляду на положення пункту 2.3 Договору №1704/25-10 про відчуження (продажу) права оренди укладеного між ТОВ «ЮТС-Агропродукт» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», відповідно до якого до покупця переходять усі права та обов`язки орендаря щодо земельних ділянок за Договором оренди землі (зі змінами та доповненнями додатковими угодами), стягнення відповідної заборгованості має бути здійснено з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС». Вирішуючи питання про наявність підстав для стягнення з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» вказаної заборгованості суд виходить з того, що в ході розгляду справи позивач реалізував своє процесуальне право на уточнення позовних вимог. При цьому, уточнюючи позов, позивач не заявив вимоги про стягнення орендної плати з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», не змінив суб`єкта майнової відповідальності та не навів жодних додаткових обґрунтувань щодо покладення на це товариство обов`язку зі сплати заборгованості з орендної плати за спірний період.
За таких обставин суд виходить з того, що саме у межах уточнених позовних вимог було остаточно визначено предмет спору та обсяг судового розгляду в частині стягнення орендної плати. Оскільки позивач, маючи процесуальну можливість змінити або доповнити свої вимоги, не заявив вимог про стягнення заборгованості з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», суд не наділений повноваженнями самостійно змінювати предмет позову або визначати іншу особу боржником за зобов`язанням, ніж та, щодо якої такі вимоги заявлені. Що стосується вимог позивача щодо стягнення орендної плати за користування вказаними земельними ділянками впродовж 2022 року, суд зазначає, що вищенаведені обставини стосовно перебування спірних земельних ділянок на території, яка відповідно до Переліку територій на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженого Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року № 376 була тимчасово окупованою в період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року, свідчать про те, що орендар ТОВ «ЮТС-Агропродукт» не міг користуватися ними впродовж вказаного періоду із незалежних від нього причин і як наслідок, з урахуванням сезонного виду господарства, не міг провести посівну кампанію та кампанію щодо збору врожаю.На цій підставі вказані вимоги у відповідній частині задоволенню не підлягають, а питання про належного боржника у цих правовідносинах не вирішується. Разом з цим, суд зазначає, що відсутність вини орендаря щодо невиплати орендної плати за 2022 рік, тобто неумисне допущення ним порушення відповідних умов договору, хоча враховане при розгляді даної справи, проте не впливає на наявність підстав для задоволення вимоги про розірвання договору оренди, адже в даному випадку невиплата орендної плати в повному обсязі за 2023 рік та 2024 рік утворює систематичність порушення строків сплати орендної плати, аналіз щодо чого судом був наведений.
Форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16.07.2019 у справі №917/1053/18 та у постанові від 09.11.2021 у справі №913/20/21, у постанові Верховного суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21.
Згідно ст.762 Цивільного кодексу України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
Наведена норма права визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає. Крім того, обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762Цивільного кодексу України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також не передбачуваність, перші можуть бути спричинені зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 Цивільного кодексу України можуть включати обставини непереборної сили та випадку ,втім не обмежуються ними. Відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством. Вказана позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.05.2018 у справі №910/7495/16.
Оскільки відповідно до частини шостої статті 762 Цивільного кодексу України передбачено, що наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає тягар доказування неможливості використання майна несе саме орендар. Аналогічна правова позиція щодо застосування приписів частинишостоїстатті762 Цивільного кодексу України викладена у постановах Верховного Суду у справах №910/8651/22 від 28.06.2023, №911/1064/21 від 08.11.2023, №910/14244/20 від 12.04.2023, №910/13704/21 від 15.03.2023, №910/8040/20 від 08.07.2021.
З огляду на викладене колегія суддів приходить до висновку, що факт перебування вказаної земельної ділянки на території України, яка в період часу з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року входила до тимчасово окупованої російською федерацією території України, свідчить про очевидну неможливість використання відповідачем її у своїй господарській діяльності, а отже неможливість виконання останнім взятих на себе зобов`язань з орендної плати.

Такого ж правового висновку дійшов і Верховний Суд у постанові від 25.06.2025 року у справі № 610/941/24, в якій погодився з тим, що у відповідача відсутня вина за невиконання обов`язку зі сплати орендної плати за 2022 рік, оскільки орендар не міг користуватися в цей час земельною ділянкою сільськогосподарського призначення, не провів посівну компанію та компанію зі збору врожаю, що розташована на території Харківської області, яка у період з 28 лютого по 11 вересня 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією російської федерації. Натомість, погодився з тим, що за 2023 рік орендна плата має бути виплачена.

Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24. 

Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Разом з тим жодних належних, допустимих та достовірних доказів на підтвердження обставин які б свідчили про відсутність протягом 2023 -2024 років, за який відповідачем не вносилася орендна плата, можливості користуватися земельною ділянкою через військову агресію рф проти України, потенцію загрозу забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами а також через знищення та розкрадання належного Товариству майна; наявності непереборної сили, та підстав для застосування вимог ст. 726 ЦК України відповідачем суду першої інстанції не надано.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.

Наданий відповідачем витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1ст.438 КК України лише підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_2 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, а не підтверджує факт неможливості використання земельної ділянки. Посилання апелянта на факт проникнення військовими рф до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв`язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна підприємству, захоплення належних підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (СЕ) також не свідчить про неможливість використання орендованої земельної ділянки, задіяння іншої сільгосптехніки для обробку землі.
Лист ТПП України від 28.02.2022 року, який наданий відповідачем є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.
Крім цього, позивач не був позбавлений можливості звертатися до ТПП України та уповноважених нею регіональних ТПП за отриманням відповідного сертифіката про форс- мажорні обставини (обставини непереборної сили), дотримуючись порядку, встановленого Регламентом ТПП України від 18.12.2014, саме за спірним зобов`язанням.

Відповідачем не спростовані відомості, які містяться в листі Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 12.05.2025 року №962, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» з заявами про розмінування земельних ділянок, які знаходяться у них в користування (оренді) в Борозенську сільську військову адміністрацію не звертались. Згідно обстежень масивів, земельних ділянок, які розташовані на території Чарівненського старостинського округу (с.Чарівне, с.Красносільське, с.Дмитренка, с.Костомарове, с.Нова Кубань та с.Стариця) військовими частинами збройних сил України Т0940 та Т0460 були складені відповідні акти про виконання робіт з очищення місцевості від вибухонебезпечних предметів протягом 2023-2025 років. Земельні ділянки придатні для використання за цільовим призначенням. Станом на 13.05.2025 року обстежено та розміновано земельних ділянок, які орендує ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на загальну площу 3359,0082 га. ( в т.ч. с.Нова Кубань та с.Стариця 100% -2643,399 га; с.Чарівне, с.Дмитренка, с.Красносільське 55% - 715,6092 га.) Відсутні акти обстеження на земельні ділянки площею 578,2551 га., розташовані біля с.Костомарове. На території Борозенської СТГ всі суб`єкти господарської діяльності проводять діяльність, земельні ділянки використовуються і обробляються, крім земельних ділянок, які перебувають в користуванні ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» ( а.с.131).

Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року №239, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 21 листопада 2023 року №238, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2023 року №533, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 14 листопада 2024 року №534, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 27 січня 2025 року №27, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 02 лютого 2024 року №30, Розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації від 26 березня 2025 року №96, якими ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» надано пільги з нарахування та сплати орендної плати за землі за період з 09.11.2022 року по 31.05.2025 року не містять обставин, які б звільняли відповідача від обов`язків сплати орендної плати орендодавцю за договором оренди, а лише надає пільги зі сплати місцевих податків та зборів. 

Розпорядження голови Херсонської обласної ради від 01 березня 2023 року №24, яким ТОВ «ЮТС-АГРОПОДУКТ» визнано суб`єктом господарювання, що постраждало внаслідок обставин непереборної сили, не є підставою для звільнення від виконання зобов`язання орендаря за договором оренди.

Колегія суддів вважає за можливе звернути увагу, що доводи апеляційної скарги про потенційне забруднення земельної ділянки з посиланням про це на лист ГУ ДСНС України в Херсонській області від 11.06.2025 року, суперечать інформації викладеній у цьому листі, у якому зазначено лише про «ймовірність» потенційного забруднення та надані певні роз`яснення відповідачу на його запит ( б/н від 29.05.2025) про надання актів обстеження наведених у переліку земельних ділянок сільськогосподарського призначення, або вказати на можливість чи не можливість їх використання. Слід зазначити, що у листі ГУ ДСНС України в Херсонській області зазначено і про встановлення того, що роботи з розмінування земельних ділянок проводились іншими фаховими відомствами з розмінування.

Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 1 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, висновків суду першої інстанції щодо недоведеності наявності обставин, яка унеможливлювали сплату орендної плати за 2023, 2024 роки не спростовують. Вказані норми не звільняють товариство від обов`язку сплачувати орендну плату за орендовані земельні ділянки приватної власності за період, який неохоплюється наведеною апелянтом нормою закону.

Що стосується посилання на дані Інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, не є доказом реальної неможливості обробітку конкретної земельної ділянки та не звільняють товариства від виконання зобов`язання за договором оренди.

Отже, матеріали справи не містять доказів на підтвердження забруднення спірних земельних ділянок вибухонебезпечними предметами, звернення відповідача в межах реалізації закону України « Про протимінну діяльність в Україні», на якій апелянт посилається, у тому рахунку до уповноважених органів щодо проведення процедури очищення території (земельної ділянки).

Наведене у сукупності свідчить, що відповідач після деокупації у період з 2023-2024 року не виявляв наміру використовувати земельну ділянку сільськогосподарського призначення, не сплачує орендну плату, проте і заперечує проти розірвання договору оренди, що не може не суперечити волі власника землі.
Таким чином, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірні договори оренди землі за вимогою позивача може бути достроково розірвані з підстав неналежного виконання умов договору, а саме: систематичного (два і більше разів) невиконання обов`язків зі сплати орендної плати, що є істотним порушенням умов договору.

Таким чином, дослідивши обставини у справі, враховуючи уточненні позовні вимоги, та надані докази, суд першої інстанції обґрунтовано задовольнив позовні вимоги про розірвання договору оренди землі.

Щодо доводів апеляційної скарги щодо порушення судом першої інстанції норм процесуального закону.

Доводи апеляційної скарги ТОВ «ЮТС-Агропродукт» про те, що при ухваленні рішення судом першої інстанції надано більшу перевагу доказам позивача, ніж запереченням відповідача, є необґрунтованими, оскільки суд першої інстанції дослідив та оцінив наявні у справі докази всебічно, повно, об`єктивно, при цьому дотримався принципів змагальності та рівності сторін.

Що стосується посилання товариства ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на ту обставину, що останній є неналежним відповідачем у справі, колегія суддів зазначає наступне.
Відповідно до частини шостої статті 7 Закону України "Про оренду землі" у разі відчуження права оренди земельної ділянки таке право переходить до особи, на користь якої воно відчужене.
Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону України "Про оренду землі" право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації у порядку, встановленому законом.
Відповідно до частини 2 статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.
Згідно Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 06.05.2025 року №42568436, щодо земельних ділянок з кадастровими номерами 6520984800:07:002:0004, 6520984800:06:019:0015 право оренди земельної ділянки зареєстровано за ТОВ «Перемога-Плюс» на підставі договору купівлі-продажу серія та номер 1704/25-23, від 17.04.2025 року. (а.с.129-130).
Разом з цим, оскільки спірні правовідносини стосуються періоду 2022-2024 років, який передував відчуженню права оренди, а умови договору про відчуження (продаж) права оренди земельних ділянок № 1704/25-23, укладено 17 квітня 2025 року, позивач правильно визначив співвідповідачами у справі ТОВ "ЮТС-АГРОПРОДУКТ" та ТОВ "ПЕРЕМОГА ПЛЮС" .
Колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що доказів передачі боргових зобов`язань Товариства «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» перед орендодавцями, по сплаті орендної плати , товариству «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС», у визначеному нормами ЦК України порядку, матеріали справи не містять і апелянтом не надавалося.
Таким чином, наведене не надає підстав для скасування рішення з зазначеної апелянтом підстави.

Щодо суті апеляційної скарги

Суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права ( ст. 375 ЦПК України).
Враховуючи вищевикладене, підстави для задоволення апеляційної скарги, скасування судового рішення та ухвалення нового про відмову у задоволенні позовних вимог, відсутні.
Керуючись ст. ст.367,375, 382 ЦПК України
ухвалив:
Апеляційну скаргу товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - залишити без задоволення.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 19 грудня 2025 року залишити без змін.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення і протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 16 лютого 2026 року.

Головуючий І.В. Склярська

Судді: Л.П. Воронцова 

В.В. Майданік