КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Справа № 752/6233/23 Головуючий у суді І інстанції Данілова Т.М.
Провадження № 22-ц/824/2513/2026 Доповідач у суді ІІ інстанції Голуб С.А.
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
04 березня 2026 року м. Київ
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Голуб С.А.,
суддів: Журби С.О., Таргоній Д.О.
за участю секретаря судового засідання - Гаврилко Д.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду цивільну справу за апеляційною скаргою заступника керівника Київської міської прокуратури на рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 30 липня 2025 року у справі за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву до товариства з обмеженою відповідальністю «Тісо», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору іпотеки та скасування державної реєстрації іпотеки,

в с т а н о в и в:

У березні 2023 року перший заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву (далі - РВ ФДМ України по м. Києву) звернувся до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю (далі -ТОВ) «Тісо», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору іпотеки та скасування державної реєстрації іпотеки.
Позов обґрунтував тим, що двоповерхова нежитлова будівля - виробничий корпус № 2 літ. «Б», загальною площею 904,0 кв. м, по АДРЕСА_1 належить до державної власності та перебуває на балансі Українського державного союзу об`єднань, підприємств і організацій побутового обслуговування населення (далі - Укрсоюзсервіс).
На даний час право власності на вказане майно незаконно зареєстровано за ТОВ «Тісо» у складі майнового комплексу, загальною площею 8 631,1 кв. м (літ. А, А1, А2, Б, В, Г, Ж, К, Д, Н) по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1716205780000).
29 січня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу ОСОБА_3 зареєстровано обтяження іпотекою належного ТОВ «Тісо» нерухомого майна по АДРЕСА_1 .
Підставою для вказаної реєстрації став іпотечний договір від 29 січня 2019 року за № 115 (зі змінами, внесеними 04 лютого 2022 року), відповідно до якого ТОВ «Тісо» (іпотекодавець) передало майновий комплекс по АДРЕСА_1 , загальною площею 7 529,0 кв. м (в тому числі будівлю літ. «Г», площею 2 215,3 кв. м) в іпотеку ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (іпотекодержателі) в забезпечення вимог, які виникають за договором позики грошових коштів в сумі 310 000,00 грн від 29 січня 2019 року за № 114 зі строком виконання до 04 лютого 2024 року.
Прокурор вважав, що даний іпотечний договір є незаконним, порушує права дійсного власника частини переданого в іпотеку майна - держави в особі Кабінету Міністрів України та підлягає визнанню недійсним, оскільки ТОВ «Тісо» безпідставно, на підставі неіснуючих документів включило до складу належного йому майна, зареєструвало за собою право власності та передало в іпотеку нежитлові приміщення виробничого корпусу № 2 (в технічному паспорті КМ БТІ - літера «Б»), площею 904,0 кв. м по АДРЕСА_1 , які належать державі.
З урахуванням наведених обставин, перший заступник керівника Київської міської прокуратури просив суд визнати недійсним іпотечний договір від 29 січня 2019 року (зі змінами, внесеними 04 лютого 2022 року), укладений між ТОВ «Тісо», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О.І. (реєстраційний № 115), про передачу в іпотеку майнового комплексу по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна:1716205780000), а також скасувати державну реєстрацію іпотеки на зазначений майновий комплекс від 29 січня 2019 року, проведену приватним нотаріусом Разумовою О.І. на підставі рішення № 45284235 від 30 січня 2019 року.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 30 липня 2025 рокуу задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що рішенням Господарського суду м. Києва від 13 червня 2024 року у справі № 910/1052/23, залишеним без змін постановою Верховного Суду від 28 січня 2025 року, за позовом першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та РВ ФДМ України по м. Києву витребувано у ТОВ «Тісо» на користь держави в особі Кабінету Міністрів України нежитлову будівлю - виробничий корпус № 2, літера «Б», загальною площею 904,0 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
29 липня 2025 року була проведена державна реєстрація права власності на об`єкт нерухомості - виробничий корпус № 2, літера «Б», загальною площею 875,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , за державою в особі Господарсько-фінансового департаменту Секретаріату Кабінету Міністрів України, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Таким чином, задоволення віндикаційного позову прокурора саме по собі стало підставою для внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності держави на спірне майно.
При цьому суд врахував те, що прокурор просить визнати недійсним іпотечний договір та скасувати відповідні реєстраційні дії стосовно всього належного ТОВ «Тісо» нерухомого майна в цілому, а не тільки в частині належного державі майна.
Не погоджуючись з вказаним судовим рішенням, заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить його скасувати в частині відмови у задоволенні позову про визнання недійсним договору іпотекита ухвалити у цій частині нове рішення про задоволення позовних вимог.
В обґрунтування своїх вимог зазначає, що суд першої інстанції безпідставно відмовив у задоволенні вказаних позовних вимог виходячи з того, що внаслідок ухвалення судового рішення у справі № 910/1052/52 про витребування у відповідача на користь держави спірного майна в повній мірі відновлено/захищено порушене право держави на нього. На думку прокурора, такі висновки ґрунтуються на невірному застосуванні положень статті 593 ЦПК України, статті 17 Закону України «Про іпотеку» та є помилковими, оскільки витребування майна не припиняє дію іпотечного договору.
Судом не враховано, що у випадку невиконання ТОВ «Тісо»взятих на себе зобов`язань за договором позики, відповідно до умов оспорюваного договору іпотекодержателі матимуть право звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі на зазначену в договорі нежитлову будівлю літ. «Г», загальною площею 2 215,3 кв. м, до складу якої увійшов державний виробничий корпус № 2, площею 904,0 кв. м, що призведе до порушення прав держави.
Викладене свідчить про помилковість висновків суду першої інстанції щодо відмови у визнанні недійсним договору іпотеки спірного майна, оскільки його укладено особою, яка не була власником частини цього майна, за відсутності згоди дійсного власника на передачу майна в іпотеку, що є підставою для визнання цього договору недійсним.
Також вважає необґрунтованими висновки суду про відсутність підстав для задоволення позовних вимог прокурора у зв`язку з тим, що позов містить вимоги про визнання недійсним іпотечного договору стосовно всього належного товариству нерухомого майна в цілому, а не тільки в частині майна, належного державі на праві власності, оскільки у випадку незгоди з позицією прокурора, суд не був позбавлений можливості задовольнити позов частково та визнати недійсним іпотечний договір у відповідній частині.
Крім того, прокурор звертає увагу на те, що згідно з відкритими даними засновниками іпотекодавця ТОВ «Тісо» є ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , які згідно з пунктами 4, 5 договору про внесення змін до іпотечного договору від 04 лютого 2022 року перебувають у зареєстрованих шлюбах з іпотекодержателями за іпотечним договором: ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Вказане ставить під сумнів реальність укладених між відповідачами як основного договору позики, так і укладеного, нібито на його забезпечення, оспорюваного договору іпотеки, та свідчить про те, що дійсною метою вказаного договору є уникнення/ускладнення можливості витребування державного майна, незаконно зареєстрованого за ТОВ «Тісо» у складі майнового комплексу по АДРЕСА_1 .
Зазначене підтверджується і тим, що оспорюваний договір від імені ТОВ «Тісо» підписано його директором - Романюком С.П., яким було подано державному реєстратору заяву та документи, на підставі яких до складу майнового комплексу по АДРЕСА_1 незаконно включено державне майно загальною площею 904,0 кв. м.
При цьому ОСОБА_6 , як директор товариства, не міг не знати про відсутність у ТОВ «Тісо» прав на вказане державне майно та про те, що подані ним для державної реєстрації права власності документи, зокрема, довідка про показники об`єкта нерухомого майна № 041118 від 04 листопада 2018 року та технічний паспорт на об`єкт нерухомого майна від 16 січня 2018 року ТОВ «Бюро технічної інвентаризації оформлення землі та нерухомості» не виготовлялись.
Обставини використання завідомо підроблених документів під час реєстрації права власності на вищезазначене державне майно є предметом розслідування у кримінальних провадженнях № 12020100010002129 від 18 березня 2020 року та № 42021102060000079 від 03 червня 2021 року.
Указане в сукупності, на переконання прокурора, підтверджує наявність у сторін оспорюваного договору умислу (наміру) укласти його з метою створення перешкод для повернення у власність держави майна, яке незаконно зареєстровано за товариством, а отже з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави, що є підставою для визнання його недійсним в порядку, передбаченому часиною третьою статті 228 ЦК України та статті 207 ГК України.
Учасники справи правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалися.
В судовому засіданні суду апеляційної інстанції прокурор Константинова І.В. та представник Кабінету Міністрів України - Козак А.Л. підтримали аргументи апеляційної скарги, просили її задовольнити.
Директор ТОВ «Тісо» - Романюк С.П. та представник ОСОБА_2 - адвокат Іванова Н.С. в судовому засіданні заперечували проти доводів апеляційної скарги, просили залишити її без задоволення.
РВ ФДМ України по м. Києву та ОСОБА_1 всудове засідання не з`явилися і явку своїх представників не забезпечили, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, причини неявки до апеляційного суду не повідомляли, а тому колегія суддів дійшла висновку, що їх неявка відповідно до вимог частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду апеляційної скарги.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, пояснення учасників процесу в судовому засіданні, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід частково задовольнити з таких підстав.
Відповідно до вимог статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону ухвалене у справі судове рішення в оскаржуваній частині не відповідає.
Суд першої інстанції встановив, що на виконання постанов Ради Міністрів Української РСР від 07 серпня 1990 року № 170 та від 11 лютого 1991 року № 26 було створено Укрсоюзсервіс та затверджено перелік об`єднань, підприємств і організацій побутового обслуговування населення, функції по управлінню якими, як державним майном, було покладено на Укрсоюзсервіс, зокрема, управління майном Заводу «Побутмаш».
Постановою Верховної Ради Української РСР від 29 листопада 1990 року № 506-VІІ до введення в дію Закону Української РСР «Про роздержавлення майна» встановлено мораторій на території республіки на будь-які зміни форм власності і власника державного майна, ініціаторами та учасниками якого є органи державної влади і управління.
Постановою Кабінету Міністрів України від 18 вересня 1993 року № 750 «Про стабілізацію діяльності підприємств та організацій побутового обслуговування населення» до завершення приватизації та створення ринкової інфраструктури сфери послуг покладено на Укрсоюзсервіс функції координації діяльності підприємств і організацій служби побуту незалежно від форм власності, пов?язаної з розвитком побутових послуг. Також було передано на вказаний період до сфери управління Укрсоюзсервісу підприємства, організації та установи (у тому числі Заводу «Побутмаш»), засновані на загальнодержавній власності, що становлять інфраструктуру служби побуту і перебувають у сфері управління органів державної виконавчої влади.
Постановою Кабінету Міністрів України від 17 березня 2004 року № 336 «Про деякі питання підвищення ефективності використання державного майна» визнано такими, що втратили чинність пункти 1 та 2 вищевказаної постанови та доручено Фонду забезпечити в установленому порядку здійснення приватизації майна державних підприємств, що перебувають у сфері управління Укрсоюзсервісу.
У період з 11 лютого 1991 року по 17 березня 2004 року Укрсоюзсервіс був органом управління Київського дослідно-експериментального заводу та його нерухомим майном.
До складу державного нерухомого майна Київського дослідно-експериментального заводу, що перебувало на балансі останнього, входив виробничий корпус № 2, загальною площею 840,0 кв. м, з прилеглою територією, які розміщені за адресою: АДРЕСА_1.
На виконання наказу Укрсоюзсервісу від 30 березня 1992 року № 12 директором Заводу «Побутмаш» Дементьевим Ю.В. з балансу заводу на баланс Укрсоюзсервісу, як органу управління його майном, безоплатно передано вищевказаний виробничий корпус з прилеглою до нього територією, що підтверджується наявною в матеріалах справи копією акта передачі основних фондів від 08 квітня 1992 року, підписаною вказаними сторонами. На підставі вказаного нерухомого майна було утворено відокремлений структурний підрозділ Укрсоюзсервісу - «Виробнича філія Укрсоюзсервісу».
Після переводу заводу в новозбудовані виробничі приміщення за іншою адресою, майновий комплекс (нежилі будівлі) заводу, розташований по АДРЕСА_1 , передано ФДМ України в оренду ТОВ «Тісо», однак спірна нежитлова будівля виробничого корпусу № 2, загальною площею 840 кв. м, з присвоєною адресою: АДРЕСА_1, залишалася закріпленою за Укрсоюзсервісом, як органом управління.
Згідно інформації, яка міститься в листі ФДМ України від 25 липня 2022 року за № 30-10/2605, майно цілісного майнового комплексу Завод «Побутмаш» було приватизовано у 2000 році, однак будівля, яка у 1992 році передана на баланс Укрсоюзсервісу, до приватизаційної маси не включалась.
Відповідно до технічного паспорта від 05 квітня 2007 року нежитлової будівлі по АДРЕСА_1 , наданого КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» на запит прокуратури, вказана нежитлова будівля складається із двох поверхів, загальною площею 904,0 кв. м. При цьому, загальна площа вказаної будівлі збільшилася на 64,0 кв. м, оскільки раніше було помилково не враховано площу сходових клітин, про що зазначено в інвентаризаційній справі.
Надалі, у 2008 році РВ ФДМ України по м. Києву, за погодженням з Укрсоюзсервісом, передало цілісний майновий комплекс, до складу якого входила нежитлова двоповерхова будівля, площею 904,0 кв. м - виробничий корпус № 2 літ. «Б», в оренду ТОВ «Союзпобутсервіс - 2007».
Крім того, за інформацією РВ ФДМ України по м. Києву від 11 лютого 2021 року № 30-03/1150 відповідно до наказу ФДМ України від 25 травня 2009 року за № 761 цілісний майновий комплекс відокремленого структурного підрозділу Укрсоюзсервісу «Виробнича філія Укрсоюзсервіс» по АДРЕСА_1, включено до переліку об'єктів державної власності групи А, які перебувають в оренді та підлягають приватизації шляхом викупу.
Після розірвання зазначеного договору оренди з ТОВ «Союзпобутсервіс - 2007» в судовому порядку на виконання рішення Господарського суду м. Києва від 25 березня 2010 року у справі № 40/35, цілісний майновий комплекс за вказаною адресою за актом приймання-передачі від 03 липня 2012 року повернуто РВ ФДМ України по м. Києву та одночасно передано Укрсоюзсервісу.
У подальшому, наказом ФДМ України від 11 квітня 2013 року № 481 спірне майно виключено з переліку об`єктів державної власності групи А, які перебувають в оренді та підлягають приватизації шляхом викупу.
Також судом встановлено, що згідно договору купівлі-продажу майнового комплексу (нежилих будівель) від 31 серпня 2000 року № 707, укладеного між ФДМ України та ТОВ «Тісо», останнє в рамках процедури приватизації придбало майновий комплекс за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 3 010,7 кв. м, що складався з конкретного переліку нежитлових будівель літер: АА, Б, В, Г, Ж, З, К, І, Л, М.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 20 червня 2012 року у справі № 5011-62/6746-2012, залишеним без змін постановами Київського апеляційного господарського суду від 19 червня 2013 року та Вищого господарського суду України від 04 вересня 2013 року, за ТОВ «Тісо» визнано право власності на майновий комплекс по АДРЕСА_1 , загальною площею 6 522,7 кв. м, зокрема:
1. літера А, загальною площею 2 763,8 кв. м;
2. літера А1, загальною площею 426,3 кв. м;
3. літера А2, загальною площею 599,2 кв. м;
4. літера Б, загальною площею 1 312,4 кв. м;
5. літера Г, загальною площею 1 312,5 кв. м;
6. літера Ж, загальною площею 24,4 кв. м;
7. літера К, загальною площею 84,1 кв. м.
29 січня 2019 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О.І. зареєстровано обтяження належного ТОВ «Тісо» нерухомого майна по АДРЕСА_1 іпотекою.
Підставою для вказаної реєстрації став іпотечний договір від 29 січня 2019 року за № 115 (зі змінами, внесеними 04 лютого 2022 року), відповідно до якого ТОВ «Тісо» (іпотекодавець) передало майновий комплекс по АДРЕСА_1 , реєстраційний номер об'єкта нерухомого майна: 1716205780000, загальною площею 7 529,0 кв. м (в тому числі будівлю літ. «Г», площею 2 215,3 кв. м) в іпотеку ОСОБА_2 та ОСОБА_1 (іпотекодержателі) в забезпечення вимог, які виникають за договором позики грошових коштів в сумі 310 000,00 грн від 29 січня 2019 року за № 114 зі строком виконання до 04 лютого 2024 року.
За правилом частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
У частині першій та другій статті 4 ЦПК України визначено, що кожна особа має право у порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів. У випадках, встановлених законом, до суду можуть звертатися органи та особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб або державних чи суспільних інтересах.
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (частина перша статті 5 ЦПК України).
Стаття 15 ЦК України передбачає право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства.
Відповідно до частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.Частиною другою статті 16 ЦК України визначено способи здійснення захисту цивільних прав та інтересів судом, одним із яких може бути визнання правочину недійсним.
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачами і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Реалізуючи передбачене статтею 55 Конституції України, статтею 4 ЦПК України право на судовий захист, звертаючись до суду, особа вказує в позові власне суб`єктивне уявлення про порушене право чи охоронюваний інтерес та спосіб його захисту.
Разом з тим, захист цивільних прав - це застосування компетентним органом передбачених законом способів захисту цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення. Як способи захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника. Особа, якій належить порушене право, може скористатися не будь-яким на свій розсуд, а певним способом захисту свого права, який прямо визначається спеціальним законом, що регламентує конкретні цивільні правовідносини, або договором.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Ці право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (постанови Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (пункт 38), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (пункт 72), від 13 жовтня 2020 року у справі № 369/10789/14-ц (пункт 7.37), від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 16 лютого 2021 року у справі № 910/2861/18 (пункт 98), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (пункт 9.1), від 22 червня 2021 року у справі № 334/3161/17 (пункт 55), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (пункт 73), від 29 червня 2021 року у справі № 916/964/19 (пункт 7.3)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року у справі № 910/10784/16).
Розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (подібний висновок викладений у пунктах 6.6, 6.7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19).
Таким чином, вирішуючи спір, суд зобов`язаний надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права закону та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Відповідно до частин першої, третьої статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. 
Перший заступник керівника Київської міської прокуратури, звертаючись до суду з цим позовом в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та РВ ФДМ України по м. Києву, просив визнати недійсним іпотечний договір від 29 січня 2019 року, укладений між відповідачами, оскільки за цим правочином в іпотеку ОСОБА_2 та ОСОБА_1 у складі майнового комплексу по АДРЕСА_1 ТОВ «Тісо» незаконно передало нежитлову будівлю - виробничий корпус № 2 літ. «Б» по АДРЕСА_1 , що належить до державної власності та перебуває на балансі Укрсоюзсервіс.
Судом встановлено, що рішенням Господарського суду м. Києва від 13 червня 2024 року у справі № 910/1052/23, залишеним без змін постановою Верховного Суду від 28 січня 2025 року, позов першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та РВ ФДМ України по м. Києву до ТОВ «Тісо», підприємства з іноземними інвестиціями «Віп-Рент», за участю третьої особи - Укрсоюзсервіс, про скасування рішень та державної реєстрації права власності, витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, визнання недійним договору оренди задоволено частково.
Витребувано в ТОВ «Тісо» на користь держави в особі Кабінету Міністрів України нежитлову будівлю - виробничий корпус № 2, літера «Б», загальною площею 904,0 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , яка зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Тісо», як нежитлові приміщення, загальною площею 905,46 кв. м, що є частиною приміщень нежитлової будівлі літери «Г», загальною площею 2 215,3 кв. м, яка входить до складу майнового комплексу, загальною площею 8 631,1 кв. м (літери А, А1, А2, Б, В, Г, Ж, К, Д, Н) по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна: 1716205780000).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 29 липня 2025 року на підставі вищевказаного судового рішення 03 липня 2025 року була проведена державна реєстрація права власності на будівлю - виробничий корпус № 2, літера «Б», загальною площею 875,7 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , за державою в особі Господарсько-фінансового департаменту Секретаріату Кабінету Міністрів України (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3167822680000).
Суд першої інстанції, встановивши зазначені обставини, дійшов висновку, що задоволення віндикаційного позову прокурора, щостало підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно в частині належності права власності держави на вказану нежитлову будівлю - виробничий корпус, а отже порушене право держави на спірне майно в повній мірі було відновлено у межах справі № 910/1052/52 і підстави для визнання оспорюваного договору іпотеки від 29 січня 2019 року недійсним відсутні.
Проте колегія суддів не може погодитися з такими висновками суду першої інстанції, виходячи з такого.
Відповідно до приписів статті 575 ЦК України та статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це окремий вид застави, вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду (частина перша статті 3 Закону України «Про іпотеку»). Вона має похідний характер від основного зобов`язання і, за загальним правилом, є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії іпотечного договору (частина п`ята статті 3 Закону України «Про іпотеку»).
Частиною першою статті 5 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Закон України «Про іпотеку» є спеціальним законом щодо урегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна, а положення статті 17 Закону України «Про іпотеку» містить виключний перелік підстав припинення іпотеки, аналогічний із закріпленим у статті 593 ЦК України.
Підстави припинення іпотеки передбачено статтею 17 Закону України «Про іпотеку», до яких зокрема належать: припинення основного зобов`язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її; з інших підстав, передбачених цим Законом.
Положення статей 526, 599 ЦК України передбачають, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Отже, будь-які охоронні зобов`язання, які випливають з основного зобов`язання, не повинні припиняти дію зобов`язань, які забезпечують основне зобов`язання, яке залишилось невиконаним.
Стаття 204 ЦК України визначає презумцію правомірності правочину. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Загальні вимоги щодо недійсності правочину передбачені статтею 215 ЦК України, зокрема підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
З огляду на статтю 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (частина третя статті 215 ЦК України).
Таким чином, оспорювати правочин може також особа (заінтересована особа), яка не була стороною правочину, на час розгляду справи судом не має права власності чи речового права на предмет правочину та/або не претендує на те, щоб майно в натурі було передано їй у володіння. 
Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним (частина третя статті 215 ЦК України), спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала (перебували) у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України). Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у визначених законом випадках (частина перша статті 388 ЦК України).
Проаналізувавши положення статті 17 Закону України «Про іпотеку» у взаємозв`язку зі статями 388, 509, 598 ЦК України, Об`єднана палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду в постанові від 11 листопада 2019 року у справі № 756/15538/15-ц (провадження № 61-18736сво18) зробила висновок, що оскільки Закон України «Про іпотеку», який є спеціальним законом щодо урегулювання правовідносин з приводу іпотечного майна, не передбачено таких підстав для припинення іпотеки, як витребування майна від добросовісного набувача або відсутність згоди власника на передачу нерухомого майна в іпотеку, тому такі підстави не припиняють основне зобов`язання та не є самостійною підставою для припинення іпотеки.
Водночас, Об`єднана палата звертала увагу на те, що законодавець не передбачив нікчемності правочину, у випадку відсутності у іпотекодавця права власності на предмет іпотеки, тому такий правочин є оспорюваним.Власник, який за допомогою віндикаційного позову чи реституції повернув майно від неуповноваженого іпотекодавця «займає» місце останнього у відносинах іпотеки (постанова Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 вересня 2024 року у справі № 466/3398/21 (провадження № 61-2058сво23).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Таким чином, за відсутності підстав для припинення договору іпотеки, визначених статтею 17 Закону України «Про іпотеку», іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна нерухомого майна.
З огляду на викладене, висновок суду першої інстанції про те, що внаслідок ухвалення судового рішення у справі № 910/1052/52 про витребування у відповідача на користь держави спірного майна в повній мірі відновлено (захищено) порушене право держави на нього є помилковими та ґрунтуються на невірному застосуванні положень статті 593 ЦК України, статті 17 Закону України «Про іпотеку», оскільки витребування майна не припиняє дію іпотечного договору.
Відповідно до частини першої статті 316 ЦК України правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно із частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Отже, за загальним правилом саме власнику належить правомочність вчинення правочинів, спрямованих на розпорядженням його майном.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (частини перша та друга статті 321 ЦК України).
За змістом рішення Господарського суду м. Києва від 13 червня 2024 року у справі № 910/1052/23, яке було залишеним без змін постановою Верховного Суду від 28 січня 2025 року, суд дійшов висновку про тотожність будівлі -виробничого корпусу АДРЕСА_2 , яке належить до державної власності, та частини нежитлової будівлі літери «Г» по АДРЕСА_1, право власності на яку зареєстровано за ТОВ «Тісо».
У зв`язку з відсутністю правових підстав для набуття ТОВ «Тісо» права власності на зазначене державне майно, господарський суд на підставі статті 387 ЦК України витребував вказане майно з чужого незаконного володіння відповідача на користь держави в особі Кабінету Міністрів України.
З матеріалів справи вбачається, що 03 липня 2025 року рішення Господарського суду м. Києва від 13 червня 2024 року у справі № 910/1052/23 було виконано, право власності на виробничий корпус зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за державою в особі визначеного розпорядженням Кабінету Міністрів України від 13 травня 2025 року № 469-р суб`єкта управління - Господарсько-фінансового департаменту Секретаріату Кабінету Міністрів України (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3167822680000).
Разом з тим, в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно наявні записи від 29 січня 2019 року про обтяження майнового комплексу (літери А, А1, А2, Б, В, Г, Ж, К, Д, Н) по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна: 1716205780000) іпотекою на підставі іпотечного договору від 29 січня 2019 року (зі змінами, внесеними 04 лютого 2022 року), укладеного між ТОВ «Тісо» з одного боку та ОСОБА_2 і ОСОБА_1 з другого, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О.І. та зареєстрованого в реєстрі за № 115.
Відповідно до статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону, що узгоджується з пунктом 2 частини першої статті 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у редакції, чинній на момент звернення з позовом до суду, за змістом якого іпотека підлягає державній реєстрації як речове право, похідне від права власності.
Пункт 5 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» визначав обтяження як заборону розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлену законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або таку, що виникла на підставі договору.
Аналіз наведених норм дає підстави для висновку про те, що за загальним правилом власник обтяженого іпотекою нерухомого майна може володіти та користуватись ним, однак обмежується у здійсненні правоможності самостійно розпоряджатись таким майном.
Беручи до уваги викладене, а також враховуючи, що оспорюваний договір іпотеки від 29 січня 2019 року фактично укладено між відповідачами за правовими наслідками недійсного правочину, а також враховуючи, що держава, як власник спірного майна, в особі своїх уповноважених органів не передавала його в іпотеку за договором, не була стороною цього правочину та не перебувала з відповідачами у зобов`язальних відносинах, вказаний договір безпосередньо стосується її прав та охоронюваних законом інтересів, адже за цим правочином в іпотеку було передано майно, яке є її власністю, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для визнання такого договору недійсним, так як право іпотеки інших осіб на спірне майно створює позивачу перешкоди у здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Посилання суду першої інстанції як на підставу для відмови в задоволенні позову на те, що прокурор просить визнати недійсним іпотечний договір стосовно всього належного ТОВ «Тісо» нерухомого майна в цілому, а не тільки в частині належного державі майна, є необґрунтованими.
Загальними вимогами процесуального права, закріпленими у статтях 76, 78, 81, 83, 84, 87, 89, 228, 235, 263-265 ЦПК України, визначено обов`язковість установлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову (дослідження обґрунтованості, наявності доказів, що їх підтверджують).
Належним чином дослідити подані стороною докази, перевірити їх, оцінити в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, а у випадку незгоди з ними повністю чи частково - зазначити правові аргументи на їх спростування і навести у рішенні мотиви їх відхилення - це процесуальний обов`язок суду.
Суд першої інстанції не врахував, що застосування норм права і оцінка доказів є саме прерогативою суду. При цьому суд не позбавлений права і зобов`язаний при наявності встановленого факту порушення права позивача та обрання ним належного (ефективного) способу захисту такого права задовольнити позовні вимоги в певній частині (у даному випадку - визнати недійсним іпотечний договір у відповідній частині), яка є для суду доведеною і обґрунтованою, а не взагалі відмовляти у позові.
Недійсність окремої частини правочину не має наслідком недійсності інших його частин і правочину в цілому, якщо можна припустити, що правочин був би вчинений і без включення до нього недійсної частини (стаття 217 ЦК України).
У справі, яка переглядається, прокурор просив визнати недійсним іпотечний договір від 29 січня 2019 року (зі змінами, внесеними 04 лютого 2022 року), укладений між ТОВ «Тісо», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , про передачу в іпотеку майнового комплексу по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1716205780000).
Однак, як було встановлено вище, рішенням Господарського суду м. Києва від 13 червня 2024 року у справі № 910/1052/23, яке набрало законної сили, було витребувано в ТОВ «Тісо» на користь держави в особі Кабінету Міністрів України нежитлову будівлю - виробничий корпус № 2, літера «Б», загальною площею 904,0 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , яка зареєстрована в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за ТОВ «Тісо», як нежитлові приміщення, загальною площею 905,46 кв. м, що є частиною приміщень нежитлової будівлі літери «Г», загальною площею 2 215,3 кв. м, яка входить до складу майнового комплексу, загальною площею 8 631,1 кв. м (літери А, А1, А2, Б, В, Г, Ж, К, Д, Н) по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна: 1716205780000).
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно на підставі зазначеного судового рішення право власності держави в особі Господарсько-фінансового департаменту Секретаріату Кабінету Міністрів України було зареєстровано 03 липня 2025 року на будівлю - виробничий корпус № 2, літера «Б», загальною площею 875,7 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3167822680000).
За таких обставин позовні вимоги першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та РВ ФДМ України по м. Києву підлягають частковому задоволенню, а саме відповідно до вимог статей 203, 215 ЦК України слід визнати недійсним іпотечний договір від 29 січня 2019 року (зі змінами, внесеними 04 лютого 2022 року), укладений між ТОВ «Тісо», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою О.І. та зареєстрований в реєстрі за № 115, про передачу в іпотеку майнового комплексу по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна: 1716205780000) в частині передачі в іпотеку виробничого корпусу № 2, літера «Б», загальною площею 875,7 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3167822680000).
Згідно із пунктом 2 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Враховуючи вищенаведене, рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позову про визнання недійсним договору іпотеки ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального й порушенням процесуального права, а відтак відповідно до вимог статті 376 ЦПК України підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про часткове задоволення позову заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та РВ ФДМ України по м. Києву.
Керуючись статтями 367 - 369, 374, 376, 381 - 384 ЦПК України, суд

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити.
Рішення Голосіївського районного суду міста Києва від 30 липня 2025 року в частині відмови у задоволенні позову про визнання недійсним договору іпотеки скасувати та ухвалити у цій частині нове судове рішення.
Позов першого заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Кабінету Міністрів України та Регіонального відділення Фонду державного майна України по місту Києву до товариства з обмеженою відповідальністю «Тісо», ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання недійсним договору іпотеки задовольнити частково.
Визнати недійсним іпотечний договір від 29 січня 2019 року (зі змінами, внесеними 04 лютого 2022 року), укладений між товариством з обмеженою відповідальністю «Тісо», ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовою Ольгою Іванівною та зареєстрований в реєстрі за № 115, про передачу в іпотеку майнового комплексу по АДРЕСА_1 (реєстраційний номер нерухомого майна: 1716205780000) в частині передачі в іпотеку виробничого корпусу № 2, літера «Б», загальною площею 875,7 квадратних метрів, що знаходиться за адресою:АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 3167822680000).
В задоволенні решти позовних вимог про визнання недійсним договору іпотеки відмовити.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня її проголошення до Верховного Суду виключно у випадках, передбачених у частині другій статті 389 ЦПК України.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повне судове рішення складено 12 березня 2026 року.

Головуючий С.А. Голуб

Судді: С.О. Журба

Д.О. Таргоній