Справа № 953/12395/25
н/п 2/953/781/26 

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

12 березня 2026 року м.Харків

Київський районний суд м. Харкова у складі:
головуючого судді Демченко С.В.,
секретар судового засідання Тюльпа Я.Д.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач – ОСОБА_2 ,
третя особа - Харківська товарна біржа,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Харкові в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа – Харківська товарна біржа про визнання дійсним договору купівлі-продажу, 

УСТАНОВИВ:

20 листопада 2025 року на адресу суду засобами поштового зв`язку надійшла позовна заява ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа – Харківська товарна біржа, в якій просить визнати договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 10 лютого 1998 року на Харківській товарній біржі між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 за реєстраційним номером Н6-67, дійсним.
В обґрунтування позовних вимог посилається на те, що 10 лютого 1998 року між нею та відповідачем ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу нерухомості. Зазначений договір купівлі-продажу № Н6-67 від 10 лютого 1998 року був зареєстрований Харківською товарною біржею. За умовами вказаного договору продавець ОСОБА_2 , який діяв через брокера брокерської контори № 277 ОСОБА_3 , продав, а покупець ОСОБА_1 , яка діяла через брокера брокерської контори № 277 ОСОБА_4 , купила житловий будинок з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 . Вказала, що на виконання умов зазначеного договору вона передала відповідачу до посвідчення угоди грошові кошти у розмірі, визначеному договором. Відповідач у свою чергу зобов`язувався звільнити нерухомість і надати її позивачці не пізніше 17 лютого 1998 року. 20 лютого 1998 року зазначений житловий будинок був зареєстрований за позивачкою в цілому на праві власності в Державному комунальному підприємстві Харківського міського бюро технічної інвентаризації та записаний у реєстрову книгу за реєстровим № 59381. Всі умови договору сторонами були виконані, відповідач ОСОБА_2 в обумовлений строк звільнив зазначений будинок, а вона вселилася в належне їй житло. Вказала, що зазначений вище договір був укладений з урахуванням положень ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що був чинний на той час. Оскільки договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями не був посвідчений нотаріально та наразі відсутня можливість провести нотаріальне посвідчення, то вона вимушена звернутися до суду для визнання зазначеного договору дійсним. 
Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 21 листопада 2025 року позовну заяву було залишено без руху, позивачу наданий строк для усунення недоліків 10 днів з дня вручення копії ухвали. У встановлений законом строк позивач усунув недоліки позовної заяви.
Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 02 грудня 2025 року провадження у справі відкрито, розгляд справи ухвалено здійснювати в порядку загального позовного провадження та призначено проведення підготовчого засідання.
Ухвалою Київського районного суду м. Харкова від 22 січня 2026 року підготовче провадження у цивільній справі закрито, справу призначено до судового розгляду у відкритому судовому засіданні.
Позивачка у судове засідання не з`явилася, від адвоката Савченко О.В., яка діє на підставі ордеру на надання правничої допомоги серії АХ № 1224801 від 25 грудня 2025 року, на адресу суду надійшла заява, в якій просила проводити розгляд цивільної справи без участі позивачки та її представника. Позовні вимоги підтримала в повному обсязі та просила задовольнити їх. 
Відповідач у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.
Представники третьої особи у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, причини неявки суду не повідомив.
Оскільки сторони у судове засідання не з`явились, відповідно до вимог ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового засідання технічними засобами не здійснювалось.
Відповідно до ухвали суду від 02 грудня 2025 року, враховуючи, що в справі є достатні дані про права і взаємовідносини сторін, відповідач та третя особа належним чином повідомлені про місце і час судового засідання, суд розглядає справу у відсутності відповідача та третьої особи та згідно з ч. 4 ст.223 ЦПК України постановляє заочне рішення на підставі наявних у справі доказів, що відповідає положенням ст. 280 ЦПК України. 
Суд, дослідивши надані сторонами докази, всебічно та повно з`ясувавши обставини справи, на яких ґрунтуються позовні вимоги, об`єктивно оцінивши в сукупності докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, дійшов до такого висновку.
Суд встановив, що 10 лютого 1998 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 на Харківській товарній біржі укладений договір купівлі-продажу нерухомості № Н6-67, відповідно до умов якого ОСОБА_2 , діючи через брокера брокерської контори № 277 ОСОБА_3 , продав, а ОСОБА_1 , діючи через брокера брокерської контори № 277 ОСОБА_5 , купила житловий будинок літ. А-1 з надвірними будівлями: сарай літ.Б, погріб В, вбиральня Г, гараж Е, Ж, душ З, вимощення І, огорожа №1-3, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з п. 1.4. Договору, правовстановлюючим документом на житловий будинок продавця є свідоцтво про право на спадщину, видане Восьмою держаною нотаріальною конторою м. Харкова від 14 січня 1994 року за реєстровим № 4-352, яке зареєстровано в БТІ м. Харкова 15 січня 1996 року, реєстраційний номер 59381. 
У п. 2 Договору зазначено, що продавець засвідчив, що відчужувана нерухомість на момент укладення угоди не продана, не подарована, не заставлена, в спорі та під арештом не знаходиться.
Відповідно до п. 4 Договору, за домовленістю сторін будинок проданий за 19741,00 гривень.
У п. 10 Договору вказано, що відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» угоди зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Суд встановив, що договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями зареєстрований на Харківській товарній біржі 10 лютого 1998 року за № Н6-67, підписаний президентом біржі та посвідчений печаткою.
З долучених до матеріалів справи доказів вбачається, право власності ОСОБА_1 на зазначений вище будинок з надвірними будівлями в цілому зареєстровано в Державному комунальному підприємстві Харківського БТІ та записаний у реєстрову книгу за реєстровим номером 59381.
З технічного паспорту на садибний (індивідуальний) житловий будинок за адресою: АДРЕСА_1 , виготовленого станом на 17 червня 2004 року вбачається, що власником зазначеного майна є ОСОБА_1 .
З витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності № 276648902 від 25 вересня 2021 року вбачається, що право власності на житловий будинок «літ.А-1» з надвірними будівлями та спорудами, загальною площею 72,2 кв.м., житловою площею 39,6 кв.м., що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 зареєстроване на праві приватної власності за ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу, серія та номер: Н6-67, виданий 10 лютого 1998 року Харківською товарною біржею.
Частиною 1 ст. 2 ЦПК України визначено, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
За змістом ст. 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Положеннями ч. 1 ст. 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до ч. 1 ст. 16 ЦК України, ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
З рахуванням цих норм, правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення (можливого порушення), невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, яким надано право захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. 
Вирішуючи спір, суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси позивача, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
За змістом ст. 5 Цивільного кодексу України (далі ЦК України) акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Акт цивільного законодавства не має зворотної дії у часі, крім випадків, коли він пом`якшує або скасовує цивільну відповідальність особи.
Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності.
Відповідно до ч. 1 ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з п. 4 Прикінцевих і перехідних положень ЦК України 2003 року, що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований 10 лютого 1998 року на Харківській товарній біржі, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі ЦК Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу».
Відповідно до ст. 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлене судом.
Згідно зі ст. 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на час виникнення правовідносин) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
Згідно зі ст. 41 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до статті 42 ЦК УРСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Водночас згідно зі статтею 47 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей 128, 153 ЦК УРСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 224 ЦК УРСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею 227 ЦК УРСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Разом із тим, за загальним правилом, визначеним у статтях 47, 227 ЦК УРСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин), договори купівлі-продажу житлового будинку підлягали нотаріальному посвідченню.
При цьому відповідно до статті 241 ЦК УРСР за договором міни між сторонами провадиться обмін одного майна на інше. Кожний з тих, хто бере участь у міні, вважається продавцем того майна, яке він дає в обмін, і покупцем майна, яке він одержує.
Статтею 242 ЦК УРСР передбачено, що до договору міни застосовуються відповідно правила про договір купівлі-продажу, якщо інше не випливає зі змісту відносин сторін.
У період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227 ЦК УРСР договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу» біржи мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР), а у відповідності до ст.153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору.
У постанові від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду зазначила, що «у статті 227 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. ЦК Української РСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа.
Крім того, у вказаній постанові об`єднана палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала висновок про те, що «на рівні ЦК Української РСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів. У частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК Української РСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі. Спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК Української РСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі».
Аналізуючи викладене, можна дійти висновку, що укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі.
Суд встановив, що договір купівлі-продажу нерухомості Н6-67 від 10 лютого 1998 року у судовому порядку не оскаржувався. 
У договорі купівлі-продажу нерухомості Н6-67 від 10 лютого 1998 року зазначено повний опис житлового будинку та його вартість. Умови договору виконані сторонами у повному обсязі, реєстрація права власності за позивачем на підставі договору купівлі-продажу від 10 лютого 1998 року здійснена Державним комунальним підприємством Харківського міського бюро технічної інвентаризації та в Державному реєстрі речових прав. 
Отже, правочин між сторонами по справі фактично відбувся і вчинений у формі, дозволеній чинним законодавством України на час його вчинення. Зокрема, позивачка ОСОБА_1 , як покупець, виконала всі умови договору в повному обсязі, а саме: сплатила вартість нерухомого майна, що зазначено у договорі, прийняла його у власність та зареєструвала біржовий договір у Комунальному підприємстві «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» та в Державному реєстрі речових прав.
Враховуючи, що договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений на Харківській товарній біржі між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , реєстраційний номер Н6-67 від 10 лютого 1998 року, був укладений відповідно частини другої статті 15 Закону України «Про товарну біржу»(в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин), недійсним судом не визнавався, а тому суд дійшов висновку, що позовні вимоги позивачки є обґрунтованими та позов підлягає задоволенню.
Позивачка не вимагає компенсації за понесені судові витрати, пов`язані зі зверненням до суду і розглядом цивільної справи.
На підставі викладеного та керуючись ст.ст. 12, 81, 141, 247, 263-265, 268, 279, 280-289 ЦПК України, суд
ВИРІШИВ:

Позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , третя особа – Харківська товарна біржа про визнання дійсним договору купівлі-продажу - задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу житлового будинку з надвірними будівлями, що розташований за адресою: АДРЕСА_1 , укладений на Харківській товарній біржі між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , реєстраційний номер Н6-67 від 10 лютого 1998 року.
Судові витрати покласти на позивача.
Заочне рішення може бути оскаржено позивачем безпосередньо до Харківського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня проголошення рішення або з дня складення повного судового рішення у разі оголошення вступної та резолютивної частини рішення або розгляду справи без повідомлення (виклику) учасників справи.
Учасник справи, якому повне рішення суду не було вручено у день його складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано відповідачем протягом тридцяти днів з дня складення рішення суду.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених цим Кодексом, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Позивач - ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків: НОМЕР_1 , місце мешкання: АДРЕСА_1 .
Відповідач - ОСОБА_2 , останнє відоме місце мешкання: АДРЕСА_2 .
Третя особа - Харківська товарна біржа, код ЄДРПОУ 14086755, м. Харків, пр-т Науки, 5.
Повний текст рішення складений 12 березня 2026 року.
Суддя С.В. Демченко