1	Справа № 335/11443/25  2/335/186/2026 	

ЗАОЧНЕ РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
18 лютого 2026 року м. Запоріжжя 
Вознесенівський районний суд м. Запоріжжя у складі:
головуючого судді: Апаллонової Ю.В.,
за участю секретаря судового засідання: Шевченко К.В., 
представника позивача ОСОБА_1 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у залі суду в м.Запоріжжя в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.
ВСТАНОВИВ:
У листопаді 2025 року ОСОБА_2 звернувся до суду з вказаним позовом, предметом якого є визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.
Свої вимоги обґрунтував тим, що 28 жовтня 1997 року у м. Енергодар, Запорізької області брокер брокерської контори №1, ОСОБА_5 , яка діяла у відповідності з договором-доручення №40 П від 28 жовтня 1997 року від ОСОБА_4 , ОСОБА_3 (далі-Продавці), які мешкали за адресою: АДРЕСА_1 і брокер брокерської контори №1, ОСОБА_6 , яка діяла у відповідності з договором-доручення №40 К від 28 жовтня 1997 року, від ОСОБА_2 (далі - Позивач), який мешкав за адресою: АДРЕСА_2 , з іншої сторони у відповідності з результатами біржових торгів, які відбулися на Товарній Біржі «ІНТЕР» 28 жовтня 1997 року, уклали договір купівлі-продажу про наступне.
Продавці продали, а Позивач придбав житловий будинок АДРЕСА_1 . Заданою адресою розташовані: А- житловий будинок цегляний, житловою площею 35,3 кв. м., Б-сарай, В-сарай, Г-літня кухня, ПГ-льох, Д-вбиральня, мі-паркан, м2-ворота.
Будинок належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого КСП ім. Леніна села Благовіщенка, Кам`янсько- Дніпровського району від 14 жовтня 1997 року, реєстр №1203, зареєстрованого Запорізьким міжміським бюро технічної інвентаризації 14 жовтня 1997 року, реєстр №469, що підтверджується довідкою- характеристикою №615 від 14 жовтня 1997 року.
Продавці засвідчили, що будинок не подаровано, не продано та не перебуває під арештом.
Вартість будинку складає 9500 грн, відповідну суму грошових коштів Продавці отримали до підписання договору купівлі-продажу. Сторін договору попереджено про кримінальну відповідальність за фальсифікацію документів. Договір підлягає реєстрації в Запорізькому бюро технічної інвентаризації. Договір укладено у 4-х примірниках.
У відповідності до статі 15 Закону України від 10 грудня 1991 року «Про товарну біржу» договір зареєстровано на Товарній Біржі «ІНТЕР» в «Журналі реєстрації угод» від 28 жовтня 1997 року № Н-0074.
У 2008 році позивачем також було придбано земельну ділянку на якій розташовано будинок та отримано державний акт на право власності на земельну ділянку.
Розпорядженням голови обласної державної адміністрації від 21.03.2016 №115затверджено «Перелік об`єктів топоніміки населених пунктів міст та районів області» відповідно до якого вулицю Леніна в селі Благовіщенка перейменовано на вулицю Володимирська.
З метою внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно позивач звернувся до державного реєстратора прав на нерухоме майно.
Однак, 06.08.2025 року отримав рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій з підстав невідповідності правовстановлюючого документу вимогам чинного законодавства. Договір купівлі-продажу №Н-0074 від 28.10. 1997 року виданий Товарною біржою «ІНТЕР» укладений в простій письмовій формі (не посвідчений нотаріально) та не пройшов реєстрацію до 01.01.2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення.
Посилаючись на ті обставини, що позивачем та Продавцями було досягнуто домовленостей щодо всіх істотних умов договору купівлі - продажу і така домовленість підтверджується письмовими доказами, нами повністю виконано умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на статтю 15 Закону України «Про товарну біржу» просив суд про визнання договору купівлі продажу № Н-0074, складеного та зареєстрованого на Товарній біржі «ІНТЕР» від 28 жовтня 1997 року, за яким я, ОСОБА_2 придбав, а ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , продали житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , - дійсним та визнання за ОСОБА_2 право власності на житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , який належить ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28 жовтня 1997 року укладеного на Товарній біржі «ІНТЕР» та зареєстрованого за реєстраційним номером Н-0074.
Ухвалою судді від 11 грудня 2026 року позовну заява прийнято до розгляду, відкрито провадження в справі, розгляд справи вирішено проводити за правилами загального позовного провадження, розпочато підготовче провадження, призначене підготовче засідання, сторонам встановлено строк для подання заяв по суті справи.
Відзив на позовну заяву від відповідача не надходив.
Ухвалою суду від 19 січня 2026 закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті. 
Представник позивача у судовому засідання позовні вимоги підтримав в повному обсязі та просив їх задовольнити, не заперечує щодо ухвалення заочного рішення. 
Відповідачі у судове засідання повторно не з`явилися, про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином та своєчасно, про причини неявки суду не повідомили.
За наявності умов, визначених у ч. 1 ст.280 ЦПК України, суд ухвалив про проведення заочного розгляду справи.
Відповідно до ст. 259 ЦПК України у виняткових випадках залежно від складності справи складання повного рішення (постанови) суду може бути відкладено на строк не більш як на десять днів, а якщо справа розглянута у порядку спрощеного провадження - не більш як на п`ять днів з дня закінчення розгляду справи.
09.02.2026 року суд перейшов до стадії ухвалення судового рішення та з урахуванням складності справи ухвалив відкласти ухвалення та проголошення судового рішення, оголосивши дату та час його проголошення – 18.02.2026 року о 14:30 годині.
Суд, дослідивши матеріали справи, заслухавши пояснення учасників справи, дослідивши обставини справи та перевіривши їх доказами у межах заявлених позовних вимог, приходить до наступного висновку.
Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом.
Частиною 1 статті 19 ЦПК України визначено, що суди розглядають у порядку цивільного судочинства справи, що виникають з цивільних, земельних, трудових, сімейних, житлових та інших правовідносин, крім справ, розгляд яких здійснюється в порядку іншого судочинства.
Відповідно до ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Статтею 5 ЦПК України передбачено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Відповідно до положень ч. 1 ст.13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках.
Статтею 76 ЦПК України визначено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Відповідно до статті 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування.Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень.Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
Згідно вимог статті 78 ЦПК України суд не бере до уваги докази, що одержані з порушенням порядку, встановленого законом.
Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до статті 79 ЦПК України достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи.
Статтею 80 ЦПК України передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання. 
Суд встановив, що 28 жовтня 1997 року у м. Енергодар, Запорізької області брокер брокерської контори №1, ОСОБА_5 , яка діяла у відповідності з договором-доручення №40 П від 28 жовтня 1997 року від ОСОБА_4 , ОСОБА_3 (далі-Продавці), які мешкали за адресою: АДРЕСА_1 і брокер брокерської контори №1, ОСОБА_6 , яка діяла у відповідності з договором-доручення №40 К від 28 жовтня 1997 року, від ОСОБА_2 (далі - Позивач), який мешкав за адресою: АДРЕСА_2 , з іншої сторони у відповідності з результатами біржових торгів, які відбулися на Товарній Біржі «ІНТЕР» 28 жовтня 1997 року, уклали договір купівлі-продажу про наступне.
Продавці продали, а Позивач придбав житловий будинок АДРЕСА_1 . Заданою адресою розташовані: А- житловий будинок цегляний, житловою площею 35,3 кв. м., Б-сарай, В-сарай, Г-літня кухня, ПГ-льох, Д-вбиральня, мі-паркан, м2-ворота.
Будинок належить продавцю на підставі свідоцтва про право власності на житло, виданого КСП ім. Леніна села Благовіщенка, Кам`янсько- Дніпровського району від 14 жовтня 1997 року, реєстр №1203, зареєстрованого Запорізьким міжміським бюро технічної інвентаризації 14 жовтня 1997 року, реєстр №469, що підтверджується довідкою- характеристикою №615 від 14 жовтня 1997 року.
Продавці засвідчили, що будинок не подаровано, не продано та не перебуває під арештом.
Вартість будинку складає 9500 грн, відповідну суму грошових коштів Продавці отримали до підписання договору купівлі-продажу. 
Сторін договору попереджено про кримінальну відповідальність за фальсифікацію документів. 
Договір підлягає реєстрації в Запорізькому бюро технічної інвентаризації. 
Договір укладено у 4-х примірниках.
У відповідності до статі 15 Закону України від 10 грудня 1991 року «Про товарну біржу» договір зареєстровано на Товарній Біржі «ІНТЕР» в «Журналі реєстрації угод» від 28 жовтня 1997 року № Н-0074.
У 2008 році позивачем також було придбано земельну ділянку на якій розташовано будинок та отримано державний акт на право власності на земельну ділянку серії ЯЕ№263706.
Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку від 07.07.2008 року серії ЯЕ №263706 на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14. 11.1997 р.№436 ОСОБА_2 є власником земельної ділянки площею 0,1700 га АДРЕСА_1 , цільове призначення будівництво та обслуговування житлового будинку і господарських будівель і споруд.
Розпорядженням голови обласної державної адміністрації від 21.03.2016 №115затверджено «Перелік об`єктів топоніміки населених пунктів міст та районів області» відповідно до якого вулицю Леніна в селі Благовіщенка перейменовано на АДРЕСА_3 .
З метою внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно ОСОБА_2 звернувся до державного реєстратора прав на нерухоме майно.
06.08.2025 року державним реєстратором прийнято рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій з підстав невідповідності правовстановлюючого документу вимогам чинного законодавства. Договір купівлі-продажу №Н-0074 від 28.10. 1997 року виданий Товарною біржою «ІНТЕР» укладений в простій письмовій формі (не посвідчений нотаріально) та не пройшов реєстрацію до 01.01.2013 року відповідно до законодавства, що діяло на момент їх виникнення. 
Надаючи правову оцінку встановленим фактам і правовідносинам, суд зазначає наступне.
Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Згідно з пунктом 4 Прикінцевих і перехідних положень Цивільного кодексу України 2003 року (далі- ЦК України), що набрав чинності 01 січня 2004 року, цей Кодекс застосовується до цивільних відносин, що виникли після набрання ним чинності.
Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований 28 жовтня 1997 року на Товарній Біржі «ІНТЕР», то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року (далі- ЦК Української РСР), Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу».
Відповідно до статті 49 Закону України «Про власність», чинного на час виникнення спірних правовідносин, володіння майном вважається правомірним, якщо інше не буде встановлено судом.
Згідно із статтею 1 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири) товарна біржа є організацією, що об`єднує юридичних і фізичних осіб, які здійснюють виробничу і комерційну діяльність, і має за мету надання послуг в укладенні біржових угод, виявлення товарних цін, попиту і пропозицій на товари, вивчення, упорядкування і полегшення товарообігу і пов`язаних з ним торговельних операцій. Крім того, статтею 2 Закону встановлено, що основними принципами діяльності товарної біржі є рівноправність учасників біржових торгів, застосування вільних (ринкових) цін, публічність проведення біржових торгів.
На товарних біржах здійснюються біржові операції, які повинні відповідати сукупності вимог, установлених статтею 15 Закону, згідно з якою угода вважається укладеною на біржі: якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; якщо її учасниками є члени біржі; якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
При цьому слід зазначити, що чинним законодавством України на момент вчинення правочину не було передбачено такої форми угоди, як біржова.
Набуття права власності - це певний юридичний склад, з яким закон пов`язує виникнення в особи суб`єктивного права власності на певні об`єкти.
Згідно зі статтею41 ЦК Української РСР (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) угодами визнаються дії громадян і організацій, спрямовані на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків.
Відповідно до статті42 ЦК Української РСР угоди можуть укладатися усно або в письмовій формі (простій чи нотаріальній).
Водночас згідно зі статтею47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди.
За змістом статей128, 153 ЦК Української РСР право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом або договором. Договір вважається укладеним, коли між сторонами в повній у належних випадках формі досягнуто згоди по всіх істотних умовах. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті224 ЦК Української РСР за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно та сплатити за нього певну грошову суму.
Статтею227 ЦК Української РСР передбачалася обов`язкова нотаріальна форма договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири) і його реєстрація органами місцевого самоврядування.
Відповідно до статті 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов:а)якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі;б)якщо її учасниками є члени біржі;в)якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня.
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Зміст біржової угоди (за винятком найменування Товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню; Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.
Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
Таким чином, у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями224, 227 ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню.
Положення статті227 ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15 Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15 Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний.
Таким чином, договір купівлі-продажу (міни) житлового будинку (квартири), укладений на біржі в простій письмовій формі, може бути визнаний недійсним.
Згідно зі статтею 47 ЦК Української РСР нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу.
Відповідно до частини другої статті 48 ЦК Української РСР по недійсній угоді кожна з сторін зобов`язана повернути другій стороні все одержане за угодою, а при неможливості повернути одержане в натурі - відшкодувати його вартість у грошах, якщо інші наслідки недійсності угоди не передбачені законом.
Відповідно до пункту 4 цієї постанови, з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки ті угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема договори довічного утримання, застави, купівлі-продажу, в тому числі при придбанні на біржових торгах, міни або дарування жилого будинку (квартири) чи його (її) частини.
Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах, об`єктів нерухомого майна вимагають оформлення в нотаріальній формі.
Ураховуючи вищевикладене, немає різниці, де фізичні або юридичні особи уклали угоду - на біржі чи поза нею. Тому необхідно дотримуватися законодавчо встановленої форми угод про відчуження нерухомого майна незалежно від місця, де ці угоди укладаються.
Для договорів купівлі-продажу, міни жилого будинку (стаття 227, 242 ЦК Української РСР) у разі, якщо хоча б однією із сторін є громадянин, було установлено обов`язкову нотаріальну форму. Недотримання цієї вимоги тягне недійсність договору.
Подібні висновки містяться у постановах Верховного Суду від 26 листопада 2018 року в справа № 205/8493/16-ц (провадження № 61-40951св18), від 01 квітня 2020 року в справі № 754/1466/15-ц (провадження № 61-11804св18), від 21 липня 2021 року в справі № 640/3509/19 (провадження № 61-10287св20), від 30.11.2022 року у справі № 183/900/17, від 28.03.2023 року справа № 521/4839/21 (провадження61-11877св22).
Зі змісту Договору від 28.10.1997 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст.15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на біржі 28.10.1997 року на Товарній Біржі «ІНТЕР».
Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржі та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до статті 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.
В Законі України «Про товарну біржу», у редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірної квартири, не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених статтею 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржі.
Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним договору купівлі-продажу № Н-0074, зареєстрованого на Товарній біржі «ІНТЕР» від 28 жовтня 1997 року, згідно якої позивач придбав, а Продавці продали житловий будинок, житловою площею 35,3 кв.м.
Відповідно до п. 4 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 28 квітня 1978 року № 3, зі змінами від 15 травня 1998 року № 15 «Про судову практику по справам про визнання угод недійсними», з підстав недодержання нотаріальної форми визнаються недійсними тільки угоди, які відповідно до чинного законодавства підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню, зокрема, договори довічного утримання; застави, купівлі-продажу. Якщо така угода виконана повністю або частково однією з сторін, а друга сторона ухиляється від її нотаріального оформлення, суд на підставі ч. 2 ст. 47 ЦК за вимогою сторони, яка виконала угоду, її правонаступників або прокурора вправі визнати угоду дійсною.
За загальним правилом, право власності у набувача за договором виникає з моменту передачі речі, якщо інше не передбачено законом чи договором (ч. 1 ст. 128 ЦК УРСР), а у відповідності зі ст. 153 ЦК УРСР договір вважається укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди по всіх істотних умовах договору. Як убачається з положень укладеного договору купівлі-продажу нерухомого майна, сторони за договором - уклали даний договір, здійснили купівлю-продаж належної продавцю на праві власності земельної ділянки.
Позивачем у справі усі умови за договором виконані. Згідно з п. 5 вищевказаного договору відчужувана нерухомість продана позивачу за 9500 гривень. Покупець оплатив Продавцю вартість будинку, що вказана в пункті 5 цієї угоди до підписання договору. Доказів того, що сторони заперечували укладений договір, згідно до вимог ст. 237 ЦК України, суду не було надано, тому, суд вважає укладений договір дійсним.
Оскільки, покупець повністю виконав умови договору купівлі-продажу, сплатив за придбане майно грошові кошти, фактично володіє житловим будинком , про що свідчить долучені до матеріалів позивачем копія договору про обслуговування газових мереж житлових будинків приватного сектору; копія квитанції про оплату за проведення інветаризації;копія квитанції на прийом неподаткових платежів;копія рахунку БТІ; копія довідки члену кооперативу «Надія»;копія протоколу узгодження договірної ціни на виконання технічної документації; копія типового договору про розроблення землеустрою, угода купівлі-продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною, угода не містить протизаконних умов, позивач на підставі ст.ст. 128, 153 ЦК УРСР і ст. 49 Закону України «Про власність» набув право власності на спірний будинок і правомірно володіє ним. Передбачених законом підстав для не визнання дійсним неоспореного договору купівлі-продажу спірного будинку в судовому порядку не має.
При цьому, суд враховує, що право позивача на земельну ділянку, яка розташована для обслуговування будинку, який є предметом спору, підтверджується державним актом на право приватної власності на землю. Цільове призначення земельної ділянки - для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд.
Таким чином, суд вважає, що між сторонами відбулася домовленість про купівлю-продаж вказаного житлового будинку, сторони домовилися про усі істотні умови договору купівлі-продажу об`єкту нерухомості, виконання договору відбулося. В той же час, нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна не відбулося.
Як встановлено судом, позивач, як покупець повністю виконав умови договору купівлі - продажу житлового будинку, сплатив за придбане майно визначену договорами суму, та постійно володіє ним, про що надані суду відповідні докази, договір у передбаченому законом порядку угоди купівлі - продажу з підстав недотримання нотаріальної форми судом не визнавалася недійсною.
За таких обставинах суд вважає, що укладений між позивачем та відповідачами договір підлягає визнанню дійсним.
Відповідно до п.5 ст.3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 01.07.2004 року за № 1952-IV, право власності та інші речові права на нерухоме майно, набуті згідно з діючими нормативно - правовими актами до набрання чинності цим Законом, визнаються державою.
За таких обставин, суд вважає за необхідне позовні вимоги задовольнити. 
За приписами ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Відповідно до принципу диспозитивності цивільного судочинства суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (стаття 13 ЦПК України)
Згідно зі змістом ч. ч. 1, 2ст. 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом.
За частиною 3 ст. 12 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Стаття 76 ЦПК України, передбачає, що доказами у справі є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Приписами частин 1, 5, 6ст. 81 ЦПК України встановлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається, як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. Обставини, які визнаються учасниками справи, не підлягають доказуванню, якщо суд не має обґрунтованого сумніву щодо достовірності цих обставин або добровільності їх визнання.
Крім того, ст. 41 Конституції України передбачено право кожного громадянина володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Статтею 10 Загальної декларації прав людини визначено, що кожна людина має право володіти майном як одноособово, так і разом з іншими. Ніхто не може бути безпідставно позбавлений свого майна.
Відповідно до ст. 316, 317, 319 Цивільного кодексу України, правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
У відповідності до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. Згідно за ст. 392 ЦК України ( в редакції закону від 2004 року ) власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Правова позиція щодо можливості захисту права власності позивача шляхом його визнання ґрунтується на практиці Європейського суду з прав людини, яка відповідно до ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» підлягає використанню національними судами України як джерело права.
У рішенні від 30 листопада 2004 року у справі «Онерільдіс проти Туреччини» Європейський суд з прав людини визнав, що поняття «майно охоплює не лише річ, яка реально існує (матеріальна складова), але також стосується засобів праводомагання (юридична складова), включаючи право вимоги, відповідно до якого особа може стверджувати, що вона має принаймні «законне сподівання стосовно ефективного здійснення права власності».
Згідно положень статті 1-ї Першого протоколу до Європейської конвенції про захист прав та основоположних свобод людини кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном, ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Європейський Суд з прав людини у рішенні у справі «Ятрідіс проти Греції» зазначив, що володіння майном повинно бути законним.
У п.37 постанови Пленуму Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 7 лютого 2014 року №5 «Про судову практику в справах про захист права власності та інших речових прав» роз`яснено, що з урахуванням положень ч. 1 ст. 15 та ст. 392 ЦК України власник майна має право пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності. Виходячи зі змісту наведених норм права, потреба в такому способі захисту права власності виникає тоді, коли наявність суб`єктивного права власника не підтверджена відповідними доказами, підлягає сумніву, не визнається іншими особами або ними оспорюється.
Таким чином, враховуючи, що право власності за договором купівлі-продажу житлового будинку разом з господарськими будівлями та спорудами, загальною площею 66, 3 кв. м., житловою площею 35,3 кв.м., розташованого за адресою: АДРЕСА_1 , зареєстрованого Товарною біржою «ІНТЕР» від 28.10.1997 року за №Н-0074, перейшло від ОСОБА_4 , ОСОБА_3 до ОСОБА_2 , при укладенні правочину договору купівлі-продажу спірного будинку сторони договору домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджено письмовими доказами, якими є вищезазначена біржова угода, відбулося повне виконання договору та вище вказаний будинок передано позивачу, з моменту укладення договору і по теперішній час жодна із сторін не заявила про недійсність правочину купівлі- продажу будинку , а визнання права власності за договором купівлі- продажу не призведе до порушення прав будь-яких інших осіб, відсутність нотаріально посвідченого договору купівлі- продажу будинку унеможливлює реєстрацію права позивача, тому позовні вимоги позивача про визнання дійсним договору, а також визнання права власності на житловий будинок, обґрунтовані та підлягають задоволенню.
Керуючись ст.4,13,81,263-265,268, 280-284ЦПК України, суд
УХВАЛИВ:
Задовольнити позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 про визнання визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.
Визнати дійсним договір купівлі - продажу № Н-0074, складений та зареєстрований на Товарній біржі «ІНТЕР» від 28 жовтня 1997 року, за яким ОСОБА_2 придбав, а ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , продали житловий будинок, розташований за адресою: АДРЕСА_1 .
Визнати за ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , місце реєстрації: АДРЕСА_2 , проживає: АДРЕСА_4 ) право власності на житловий будинок з господарчими та побутовими будівлями та спорудами, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , яке виникло на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28 жовтня 1997 року укладеного на Товарній біржі «ІНТЕР» та зареєстрованого за реєстраційним номером Н-0074.
Заочне рішення може бути переглянуто судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача. Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Учасник справи, якому повне заочне рішення суду не було вручене у день його проголошення, має право на поновлення пропущеного строку на подання заяви про його перегляд - якщо така заява подана протягом двадцяти днів з дня вручення йому повного заочного рішення суду. Строк на подання заяви про перегляд заочного рішення може бути також поновлений в разі пропуску з інших поважних причин.
У разі залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення заочне рішення може бути оскаржене в загальному порядку, встановленомуЦПК України. У цьому разі строк на апеляційне оскарження рішення починає відраховуватися з дати постановлення ухвали про залишення заяви про перегляд заочного рішення без задоволення.
Позивач має право оскаржити заочне рішення в загальному порядку, встановленому цим Кодексом. Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Запорізького апеляційного суду.
Відповідно ч.5 ст.268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення. 
Повне судове рішення проголошено 18.02.2026 року. 

Суддя Ю.В. Апаллонова