ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД ХАРКІВСЬКОЇ ОБЛАСТІ 
8-й під`їзд, Держпром, майдан Свободи, 5, м. Харків, 61022 
тел. приймальня (057) 705-14-14, тел. канцелярія 705-14-41, факс 705-14-41 
_______________________________________________________________________

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

"02" квітня 2026 р.	м. Харків	Справа № 922/487/22	

Господарський суд Харківської області у складі:
судді Шатернікова М.І. 
при секретарі судового засідання Цірук О.М.
розглянувши в порядку загального позовного провадження справу 
за позовом Керівника Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області (61004, м. Харків, вул. Маршала Конєва, 20)
до 1. Харківської міської ради (61003, м. Харків, м-н. Конституції, 7; код 04059243)
2. Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, (61003, м. Харків, м-н. Конституції, 16; код 14095412);
3. Фізичної особи Дорошенко Тетяни Миколаївни ( АДРЕСА_1 ; ідент. номер НОМЕР_1 ); 
4. Фізичної особи Кодацького Олександра Віталійовича ( АДРЕСА_2 ; ідент. номер НОМЕР_2 )
про витребування майна
за участю представників:
прокурор – Панова М.С.
1 відповідача – не з`явився
2 відповідача – не з`явився
3 відповідача – не з`явився
4 відповідача – не з`явився 
ВСТАНОВИВ:

Керівник Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова 07.02.2022 р. звернувся до господарського суду Харківської області з позовом до Харківська міська рада, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та до ФОП Дорошенко Тетяни Миколаївни і фізичної особи Кодацького Олександра Віталійовича, згідно якого просить суд визнати незаконним та скасувати п. 49 додатку до рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання “Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова” від 06.07.2016 № 283/16; визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлових приміщень від 18.11.2016 № 5399-В-С, укладений між територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради, від імені якої діяло Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради та ФОП Дорошенко Т.М., посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Гавриловою С.А.; скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_1 на об`єкт нерухомого майна з реєстраційним номером 449089263101, зареєстрованого на підставі договору купівлі-продажу від 23.12.2016 (номер запису про право власності: 18261523), припинивши вказане право; витребувати у ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243) нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. "А-14", площею 43,9 кв.м., по вул. Богомольця Академіка, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 449089263101). В обґрунтування позову прокурор зазначає, що Харківська міська рада незаконно, в порушення вимог ст. 345 ЦК України, ст. 25 Закону України “Про оренду державного та комунального майна”, ст.ст. 1, 2, 4, 29, Закону України “Про приватизацію державного майна”, ст. 11, 18-2 Закону України “Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)”, обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, оскільки у даному випадку ФОП Дорошенко Т.М. жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна в оренді не здійснено та до заяви про приватизацію не було долучено жодних документів, які б надавали право на таку приватизацію.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.06.2022 було прийнято позовну заяву до розгляду та відкрито провадження у справі № 922/487/22, розгляд якої призначено за правилами загального позовного провадження. При цьому, у зв`язку з винятковими обставинами та дотримання прав усіх учасників провадження, було вирішено про час та місце проведення підготовчого засідання повідомити учасників справи додатково, після повідомлення всіма сторонами своєї позиції щодо особистої участі учасників судового процесу у судових засіданнях або про розгляд справи за наявними у справі документами. 
05.07.2022 року до суду від відповідача-2 надійшов відзив на позовну заяву (вх.№ 6184), в якому останній проти позову заперечує та просить суд відмовити у його задоволенні у повному обсязі. В обґрунтування заперечень проти позову вказує на те, що Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради повністю дотримано спосіб і порядок проведення процедури приватизації спірних нежитлових приміщень. Крім того, вказує на те, що в позовній заяві не зазначено чим саме та чиї права порушено при укладенні спірних договорів купівлі-продажу.
Також, відповідач зазначає, що сторони уклали договір купівлі-продажу при їх вільному волевиявленні та вчинили дії, які свідчать про прийняття його до виконання, тобто дії сторін спрямовані на реальне настання правових наслідків, а їх внутрішня воля відповідала зовнішньому її прояву, тому посилання прокурора на те, що спірні правочини не відповідають ст. 203 ЦК України не підтверджені належними та допустимими доказами. Однією з обов`язкових умов визнання договору недійсним є порушення у зв`язку з його укладенням прав та охоронюваних законом інтересів позивача. Якщо за результатами розгляду справи факту такого порушення не встановлено, немає правових підстав для задоволення позову. Проте, в позовній заяві не зазначено чим саме та чиї права порушено при укладенні спірних договорів купівлі-продажу. Відповідно до статті 388 ЦК України позивач не вправі витребувати спірне майно від відповідача, який є добросовісним набувачем. Тому в задоволенні таких вимог на думку відповідача слід відмовити.
05.07.2022 року до суду від відповідача-2 через канцелярію суду подано заяву (вх. № 6187) про залишення позову без розгляду, як таку, що не підлягає розгляду в порядку господарського процесуального законодавства.
05.07.2022 року до суду від відповідача-2 через канцелярію суду, Харківською міською радою подано заяву (вх. № 6188) про застосування строку позовної давності.
07.07.2022 року до суду від відповідача-1 через канцелярію суду подано заяву (вх. № 6324) про застосування строку позовної давності.
07.07.2022 року до суду від відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву (вх.№ 6325), в якому останній проти позову заперечує та просить суд відмовити у його задоволенні у повному обсязі. 
22.07.2022 року прокурор надав відповідь на відзив (вх. № 7046), в якому позовні вимоги підтримує у повному обсязі та просить їх задовольнити. В обґрунтування позовних вимог наполягає, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, оскільки орендар жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у нього в оренді не здійснював, навіть не зверталось та не отримувало дозволу на такі поліпшення. Одночасно, за твердженнями прокурора, наявна протиправна поведінка самого покупця, який за відсутності у нього законодавчо визначених підстав для приватизації майна шляхом викупу, звернувся до органу місцевого самоврядування з відповідною заявою, що свідчить про недобросовісність дій відповідача - 3, як орендаря та покупця. Одночасно прокурор не погоджується із твердженням другого відповідача щодо необґрунтованості заявлення вимог до четвертого відповідача - фізичної особи, оскільки ч. 1 статті 20 ГПК України визначено, що господарські суди розглядають справи у спорах, що виникають у зв`язку зі здійсненням господарської діяльності (крім справ, передбачених частиною другою цієї статті), та інші справи у визначених законом випадках, зокрема, справи у спорах щодо приватизації майна, крім спорів про приватизацію державного житлового фонду. Тобто, за загальним правилом, спори щодо приватизації комунального майна відносяться до юрисдикції господарських судів. Оскільки, оспорюваний договір купівлі-продажу нерухомого майна був укладений з порушенням вимог чинного законодавства щодо приватизації комунального майна, то з урахуванням характеру спірних відносин справа підлягає розгляду в порядку господарського судочинства, а пред`явлення позову, у тому числі, до фізичної особи, яка не є суб`єктом підприємницької діяльності, не змінює правової природи юридичного спору та в цьому випадку не є підставою для вирішення його в порядку цивільного судочинства. Вказане повністю узгоджується зі статтею 2 ГПК України, яка завданням господарського судочинства визначає справедливе, неупереджене та своєчасне вирішення судом спорів, пов`язаних зі здійсненням господарської діяльності, та розгляд інших справ, віднесених до юрисдикції господарського суду, з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав і законних інтересів не тільки юридичних осіб і держави, але й фізичних осіб.
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 09.11.2022 було призначено розгляд справі № 922/487/22 у підготовчому засіданні на 30.11.2022 року.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 30 листопада 2022 року провадження у справі № 922/487/22 було зупинено до закінчення перегляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 925/1133/18.
24 вересня 2025 року через систему "Електронний суд" представником Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області подано заяву (вхідний № 22150) про поновлення провадження у справі, оскільки на даний час Великою Палатою Верховного Суду справу № 925/1133/18 розглянуто та прийнято постанову від 11 червня 2024 року.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 29.09.2025 провадження у справі № 922/487/22 було поновлено; продовжено строк проведення підготовчого провадження на 30 днів до 07.12.2025 року включно та призначено проведення підготовчого засідання у справі на 16 жовтня 2025 року о 12:30.
Водночас, 16.10.2025 підготовче засідання у справі № 922/546/22 не було проведено у зв`язку з відрядженням та відпусткою судді Шатернікова М.І. з 07.10.2025 по 19.11.2025.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 21.11.2025 після усунення обставини, які перешкоджали виконанню обов`язків судді, проведення підготовчого засідання у справі № 922/487/22 було призначено на 04 грудня 2025 року о 10:30.
Однак, через технічну помилку у роботі підсистеми відеоконференцзв`язку, проведення судового засідання в режимі відеоконференцзв`язку тимчасово було не можливе, що підтверджується актом Господарського суду Харківської області про несправність (неналежне функціонування) системи відеоконференцзв`язку від 04.12.2025 року.
У зв`язку з вищевикладеним, з метою дотримання принципу змагальності та забезпечення прав учасників судового процесу, суд визнав за необхідне відкласти проведення підготовчого засідання у справі.
Разом з тим, судом було враховано, що прокуратурою 14.10.2025 подано заяву про зміну предмета позову (вх. № 23899 від 14.10.25), в якій з посиланням на частину 3 ст. 46 ГПК України та вимоги ст. ст. 387, 388 ЦК України, прокурор наголошуючи на незмінності підстав позову, зазначених у позовній заяві, просить позовні вимоги по справі № 922/487/22 надалі вважати викладеними в наступній редакції:
- витребувати у ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради (код ЄДРПОУ: 04059243) нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. «А-14», площею 43,9 кв.м., по АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 449089263101).
14.11.2025 до суду від відповідача ФО надійшли пояснення по справі (вх. 26555), в яких відповідач проти позову заперечує та просить суд відмовити в його задоволенні наполягаючи, що вимоги прокуратури про визнання незаконним та скасування пункту 49 додатку до рішення, визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації є неефективним (неналежним) способом захисту прав. А відтак, оскільки Керівник Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області прагне повернення нерухомого майна у володіння територіальної громади, третій відповідач наголошує, що єдиною (ефективною) позовною вимогою є вимога про витребування спірного майна на користь територіальної громади (яка і є фактичним позивачем у даній справі), оскільки, у разі державної реєстрації права власності за новим володільцем (відповідачем 4 ОСОБА_1 ), власник, який вважає свої права порушеними, має право пред`явити позов про витребування відповідного майна. Разом з тим, у поясненнях наголошено, що звертаючись з даним позовом до суду керівником Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області не наведено жодних обставин, та не надано до суду доказів, які б свідчили про недобросовісність відповідача 4 ( ОСОБА_1 ), та не зазначено жодну із передбачених статтею 388 Цивільного кодексу України підстав для витребування майна від добросовісного набувача, яка має бути застосована у даному конкретному випадку з дотриманням принципів Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практики Європейського суду з прав людини.
Крім того, 14.11.2025 року від представника третього відповідача Дорошенко Т.М. надійшла заява про заміну сторони її правонаступником (вх. 26563 від 14.11.2025), в якій заявник просить суд замінити сторони справи, а саме: відповідача 3 фізичну особу-підприємця Дорошенко Тетяну Миколаївну на Дорошенко Тетяну Миколаївну, у зв`язку з припиненням статусу фізичної особи-підприємця, що підтверджується випискою з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань від 12.02.2025.
До суду від відповідача-4 надійшли два відзив на позовну заяву (вх.№ 27429 від 25.11.2025 року, вх. 29630 від 17.12.2025), в яких останній проти позову заперечує та просить суд відмовити у його задоволенні в частині вимог до нього, оскільки він є добросовісним набувачем нерухомого майна, придбаного за відплатним договором купівлі-продажу, укладеним 23.12.2016 року. Відповідач наголошує, що він не знав і не мав знати підстав порушення процедури приватизації майна попереднім власником та вимоги прокурора можуть призвести до позбавлення права власності набутого належним чином, тобто призведуть до непропорційного втручання у право мирного володіння майном. Також відповідач-4 наполягає на спливі загального строку позовної давності, оскільки прокурор звернувся до суду з позовом у 2022 році, а нерухомість була придбана ним за договором купівлі-продажу від 23.12.2016, тобто значно пізніше ніж сплив загальний строк позовної давності. 
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 04.12.2025, в порядку приписів п. 3 ч. 2 ст. 183 та п. 3 ч. 2 ст. 202 ГПК України, проведення підготовчого засідання у справі № 922/487/22 було відкладено на 11 грудня 2025 року о 10:30. Цією ж ухвалою було прийнято до розгляду заяву Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області (вх. № 23899 від 14.10.2025 року) про зміну предмета позову та продовжити розгляд справи з її урахуванням; здійснено заміну третього відповідача - Фізичної особи-підприємця Дорошенко Тетяни Миколаївни ( АДРЕСА_1 ; ідент. номер НОМЕР_1 ) на фізичну особу Дорошенко Тетяни Миколаївни ( АДРЕСА_1 ; ідент. номер НОМЕР_1 ).
У підготовчому засіданні 11.12.2025 у справі було постановлено протокольну ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи № 922/487/22 до судового розгляду по суті в порядку передбаченому п. 3 ч. 2 ст. 185 ГПК України на 25 грудня 2025 року об 11:30 год.
23.12.2025 через систему "Електронний суд" 1-м відповідачем подано заяву про застосування строку позовної давності (вх.№ 30126), яка ґрунтується на тому, що прокуратура мала змогу отримати необхідну для подання позову у цій справі № 922/487/22 інформацію (що міститься у відповідній приватизаційній справі) шляхом отримання тимчасового доступу в тому числі і до неї на підставі тієї ж ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду міста Харкова від 06.02.2019 у справі № 639/687/19 або навіть раніше на протязі всього часу проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42017221080000002 від 04.01.2017. Відтак, у органів прокуратури починаючи з прийняття та опублікування оскаржуваного рішення міської ради, здійснення правочинів щодо купівлі продажу відповідних об`єктів, а також під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42017221080000002 від 04.01.2017 були усі правові підстави та можливості з`ясувати всі необхідні обставини та звернутися до суду з відповідним позовом, що розглядається зараз у справі № 922/487/22. Разом з тим, прокурор лише у лютому 2022 року звернувся до Господарського суду Харківської області з відповідною позовною заявою у цій справі № 922/487/22, тобто з суттєвим пропуском строку загальної позовної давності (майже через 5 років з дня укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу ).
Також, 1-м відповідачем зазначено, що 07.03.2018 набрав чинність Закон України "Про приватизацію державного і комунального майна" від 18.01.2018 № 2269-VII (далі - Закон № 2269), Відповідно до абз. 2 ч. 2 ст. 30 ЯКОГО строк позовної давності для звернення з позовом про відмову в затвердженні протоколу аукціону, визнання недійсними результатів приватизації об`єкта малої приватизації або договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації становить три місяці. Таким чином, строк позовної давності для звернення з позовом про визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта малої приватизації становить три місяці. Саме такого висновку дійшов Верховний Суд, зокрема, у постановах від 06.06.2023 у справі № 922/4169/19, від 20.06.2023 у справі № 922/243/22. Позовна заява подана до суду у справі № 922/487/22 у лютому 2022 року коли вже діяв Закон № 2269, тобто через суттєво більший термін після спливу строку позовної давності.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 25 грудня 2025 року вирішено повернутись до стадії підготовчого провадження у справі № 922/487/22.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 25 грудня 2025 року провадження у справі було зупинено до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 922/2555/21 та оприлюднення повного тексту судового рішення ухваленого за результатами такого розгляду.
17 лютого 2026 року через систему "Електронний суд" представником Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області подано заяву (вхідний № 3909) про поновлення провадження у справі, оскільки на даний час Верховний Суд справу № 925/2555/21 розглянув.
Ухвалою господарського суду Харківської області від 27.02.2026 провадження у справі № 922/487/22 було поновлено та проведення підготовчого засідання у справі було призначено на 19 березня 2026 року о 12:30.
06.03.2026 через особистий кабінет в системі «Електронний суд» до суду звернувся прокурор із заявою про зміну підстав позову (вх. 5525 від 06.03.2026), в якій прокурор з посиланням на постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 09 жовтня 2024 року у справі № 922/3838/21, наголошує, що у спірних правовідносинах останній набувач спірної нерухомості - Кодацький О.В. є недобросовісним набувачем, з урахуванням набуття ним спірного майна у власність на підставі договору купівлі-продажу протягом нетривалого часу перебування спірного майна у ФОП Дорошенко Т.М., а отже, з огляду на положення ст. 387 ЦК України, дійсний власник майна Харківська міська територіальна громада в особі Харківської міської ради має безспірне право на витребування вищевказаного майна, яке вибуло з комунальної власності без достатніх правових підстав. При цьому, від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку, а від добросовісного - лише в передбачених законом випадках. Зокрема, за таких підстав, прокурор просить прийняти заяву про зміну підстав позову у справі № 922/487/22 та витребувати у недобросовісного набувача - ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської територіальної громади в особі Харківської міської ради (код ЄДРПОУ: 04059243) нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. «А-14», площею 43,9 кв.м., по АДРЕСА_3 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 449089263101).
Ухвалою господарського суду Харківської області від 19.03.2026 було відмовлено у задоволенні заяви прокурора про зміну підстав позову (вх. № 5525 від 06.06.2026 року), оскільки у цій справі прокурором вже було реалізовано право на зміну предмету позову, а Одночасна зміна і предмета, і підстав позову не допускається, бо у разі одночасної зміни предмета та підстав позову фактично виникає нова матеріально-правова вимога позивача, яка обґрунтовується іншими обставинами, що за своєю суттю є новим позовом. Цією ж ухвалою було закрито підготовче провадження у справі № 922/487/22 та призначено справу до судового розгляду по суті на 02 квітня 2026 року о 14:00.
Присутній у судовому засіданні прокурор просив позовні вимоги задовольнити повністю.
Відповідачі явку своїх повноважних представників в судові засідання не забезпечили, про дату, час та місце судового засідання повідомлені належним чином.
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши фактичні обставини на яких ґрунтуються позовні вимоги та заперечення проти них, об`єктивно оцінивши надані суду докази, які мають значення для розгляду справи і вирішення спору по суті, суд встановив наступне.
Судом встановлено, що спірне нерухоме майно - нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. «А-14», площею 43,9 кв.м., по вул. Богомольця Академіка, 3 у м. Харкові, належало на праві власності територіальній громаді м. Харкова в особі Харківської міської ради відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно № 26559192 від 09.09.2014.
Державну реєстрацію права власності на нежитлове приміщення за територіальною громадою м. Харкова в особі Харківської міської ради проведено 21.08.2015 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: номер запису про право власності 69335360, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 449089263101: нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. «А-14» по АДРЕСА_3 , площею 43,9 кв.м. 
Як вказує прокурор в позовній заяві, Харківською місцевою прокуратурою № 2 здійснюється процесуальне керівництво у кримінальному провадженні, внесеному до Єдиного реєстру досудових розслідувань за № 42017221080000002 за ознаками кримінального правопорушення, передбаченого ч.2 ст.365-2 КК України. Відомості в ЄРДР внесені за фактами службового підроблення під час оцінки та продажу комунального майна Харківською міською радою.
В ході досудового розслідування, на підставі ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду м. Харкова від 06.02.2019 в Управлінні комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради (далі - Управління комунального майна) було проведено вилучення ряду приватизаційних справ, в тому числі щодо приватизації нежитлових приміщень 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. «А-14», розташованих за адресою: м. Харків, вул. Богомольця Академіка, 3.
Вивченням зазначеної приватизаційної справи встановлено, що 10.11.2014 між Управлінням комунального майна та приватизації Департаменту економіки та комунального майна Харківської міської ради (орендодавець) та фізичною особою-підприємцем Дорошенко Тетяною Миколаївною (орендар) було укладено договір оренди нежитлових приміщень № 5070.
На підставі вказаного договору у строкове платне користування орендарю передано нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. «А-14», площею 43,9 кв.м. (технічний паспорт від 12.02.2014, інвентаризаційна справа №84731) (далі - майно), розташовані за адресою: розташованих за адресою: м. Харків, вул. Богомольця Академіка, 3, що належали до комунальної власності територіальної громади м. Харкова, строком до 10.10.2017.
У пункті 3.1. вказаного договору оренди зазначено, що вартість об`єкту оренди складає 82800,00 грн без ПДВ.
Відповідно до умов договору оренди орендар зобов`язаний змінювати стан орендованого майна виключно за письмовою згодою орендодавця (п.4.7.); здійснювати ремонт та реконструкцію за письмовою згодою орендодавця на підставі документації, оформленої відповідно до чинного законодавства (п. 4.8.).
Актом прийому-передачі від 10.11.2014 майно, зазначене у договорі оренди, передано орендарю.
Орендар 15.03.2016 звернувся до Управління комунального майна та приватизації Харківської міської ради з листом про надання дозволу на приватизацію орендованого майна.
Рішенням 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова", вирішено провести відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади міста Харкова шляхом викупу (згідно з додатком - переліком об`єктів, які підлягають приватизації (відчуженню) шляхом викупу).
Пунктом 49 вказаного переліку передбачено, що приватизації (відчуженню) шляхом викупу орендарем - ФОП Дорошенко Т.М. підлягають: нежитлові приміщення 1-го поверху у житловому будинку за адресою: м. Харків, вул. Богомольця Академіка, 3, літ. "А-14", загальною площею 43,9 кв.м.
Орендарем 27.07.2016 до Управління комунального майна подано заяву № 3369 про приватизацію орендованого майна.
На підставі заяви орендаря від 31.08.2016 Управлінням комунального майна 31.08.2016 направлено лист № 14068 ФОП Бєлих Б.М., як суб`єкту оціночної діяльності, з пропозицією провести оцінку майна, з метою визначення вартості об`єкта для приватизації шляхом викупу.
Суб`єктом оціночної діяльності - ФОП Бєлих Б.М. 31.08.2016 складено звіт про оцінку, відповідно до якого вартість зазначеного майна склала 97950,00 грн. Будь-які відомості про те, що проводились ремонтні роботи у вказаних нежитлових приміщеннях, у тому числі невід`ємні поліпшення, відсутні.
18.11.2016 між Управлінням комунального майна та ФОП Дорошенко Тетяною Миколаївною було укладено договір № 5399-В-С купівлі-продажу нежитлових приміщень, посвідчений приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Харківської області Гавриловою С.А. і зареєстрований в реєстрі за № 1981, на підставі якого шляхом викупу за 117540,00 з ПДВ, у власність ФОП Дорошенко Т.М. перейшло майно, яке було орендовано на підставі договору № 5070 від 10.11.2014, а саме: нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ загальною площею 43,9 кв.м. розташовані за адресою: АДРЕСА_4 . Акт прийому-передачі складений 14.12.2016.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності - реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 449089263101, нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ загальною площею 43,9 кв.м. розташовані за адресою: АДРЕСА_4 , дата державної реєстрації 19.12.2016, власник Дорошенко Т.М.
У подальшому, на підставі договору купівлі-продажу від 23.12.2016 № 2251 право власності на нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ загальною площею 43,9 кв.м. розташовані за адресою: АДРЕСА_4 , перейшло від Дорошенко Т.М. до Кодацького Олександра Віталійовича.
Відповідно до п. 3 договору № 2251, ринкова вартість нежитлових приміщень згідно звіту про оцінку майна, виданого ТОВ "Харківська інвестиційна агенція нерухомості", дата оцінки 19.12.2016, становить 119730,00 грн.
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності - номер запису про право власності 18261523, нежитлові приміщення 1--го поверху № 7-:-11, ІІІ загальною площею 43,9 кв.м. розташовані за адресою: АДРЕСА_4 , дата державної реєстрації 23.12.2016, власник Кодацький Олександр Віталійович.
Звертаючись з даним позовом до суду прокурор вказує на те, що Харківська міська рада незаконно обрала спосіб приватизації оспорюваного майна шляхом викупу орендарем, тому, на думку прокурора, відповідне рішення міської ради є незаконним, договір купівлі-продажу, укладений між ФОП Олефір В.А. та Управлінням комунального майна, суперечив вимогам законодавства, у зв`язку з чим вищевказані нежитлові приміщення підлягають витребуванню у Кодацького Олександр Віталійович на користь територіальної громади міста Харкова.
Надаючи правову кваліфікацію викладеним обставинам справи, з урахуванням фактичних та правових підстав позовних вимог і заперечень проти них, суд виходить з наступного.
Рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 06.07.2016 №283/16 "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" прийнято на підставі законів України "Про приватизацію державного майна", "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", Програми приватизації та відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова на 2012-2016 роки, затвердженої рішенням 12 сесії Харківської міської ради 6 скликання від 23.12.2011 № 565/11 (далі - Програма).
Відповідно до п. 3.4 вказаної програми приватизація об`єктів здійснюється шляхом: викупу, продажу об`єктів приватизації на аукціоні (у тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), продаж об`єктів приватизації за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, іншими способами, які встановлені спеціальними законами, що регулюють особливості приватизації об`єктів окремих галузей.
Викуп застосовується щодо об`єктів комунальної власності, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими та нормативними актами, а також щодо тих, які не продано на аукціоні, за конкурсом.
Відповідно до ч. 2 ст. 345 ЦК України та ч. 1 ст. 25 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", приватизація здійснюється у порядку, встановленому законом. Приватизація об`єкта оренди здійснюється відповідно до чинного законодавства.
Згідно зі ст. 1 Закону України "Про приватизацію державного майна", що діяв на час виникнення спірних правовідносин, приватизація проводиться з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів для здійснення структурної перебудови національної економіки.
Відповідно до ч. 4 ст. 3 Закону України "Про приватизацію державного майна", відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Згідно з ч. 6 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного майна", порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України.
Відповідно до ч.1 ст. 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", з метою раціонального та ефективного застосування способів приватизації об`єкти приватизації класифікуються за такими групами: група А - окреме індивідуально визначене майно, у тому числі разом із земельними ділянками державної власності, на яких таке майно розташовано.
У відповідності з ч. 2 ст. 5-1 Закону України "Про приватизацію державного майна", об`єкти приватизації, що належать до груп А, Д і Ж, є об`єктами малої приватизації.
Частиною 2 статті 16-2 Закону України "Про приватизацію державного майна" передбачено, що викуп об`єктів малої приватизації здійснюється відповідно до Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Згідно зі ст. 3 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", що діяв на час виникнення спірних правовідносин, приватизація об`єктів малої приватизації здійснюється шляхом: викупу; продажу на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни); продажу за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону (далі - конкурс).
Статтею 4 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачено, що продавцями об`єктів малої приватизації, що перебувають у державній та комунальній власності є, відповідно, органи приватизації, створені місцевими Радами.
Відповідно до ч.1 ст. 8 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", з моменту прийняття рішення про приватизацію підприємства здійснюється його підготовка до приватизації. Підготовка об`єкта малої приватизації до продажу здійснюється органами приватизації, які: встановлюють ціну продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, або початкову ціну об`єкта на аукціоні, за конкурсом з урахуванням результатів оцінки об`єкта, проведеної відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України.
Згідно зі ст. 9 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", за рішенням органів приватизації проводиться інвентаризація майна об`єкта малої приватизації в порядку, визначеному Кабінетом Міністрів України, та оцінка такого об`єкта відповідно до методики оцінки майна, затвердженої Кабінетом Міністрів України. Ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, та початкова ціна об`єкта малої приватизації на аукціоні або за конкурсом встановлюється на підставі результатів його оцінки.
Відповідно до ч. 1,3 ст.11 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", викуп застосовується щодо об`єктів малої приватизації, які не продано на аукціоні, за конкурсом, а також у разі, якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено законодавчими актами. Порядок викупу об`єкта встановлюється Фондом державного майна України.
Згідно з абз. 1 ч.1 ст.18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", приватизація об`єктів групи А здійснюється з урахуванням таких особливостей: у разі прийняття рішення про приватизацію орендованого державного майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) орендар одержує право на викуп такого майна, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Надання згоди орендодавця на здійснення невід`ємних поліпшень здійснюється в порядку, визначеному Фондом державного майна України або місцевою радою.
Відповідно до ч. 3 ст. 18 Закону, орендар, який виконав умови, передбачені частиною другою цієї статті, має право на приватизацію об`єкта шляхом викупу.
На час виникнення спірних правовідносин діяв Порядок продажу об`єктів малої приватизації шляхом викупу, на аукціоні (в тому числі за методом зниження ціни, без оголошення ціни), за конкурсом з відкритістю пропонування ціни за принципом аукціону, затвердженим ФДМУ від 02.04.2012 №439.
Згідно з п.п. 3.3., 7.15. Порядку, у разі коли на участь в аукціоні з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, зазначений об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу. А у разі коли на конкурс з продажу об`єкта надійшла заява від одного покупця, такий об`єкт може бути проданий безпосередньо такому покупцеві за запропонованою ним ціною, але не нижче початкової ціни продажу із забезпеченням ним умов приватизації об`єкта.
Відповідно до п. 8.1. Порядку, викуп об`єктів малої приватизації застосовується відповідно до пункту 3.3 розділу III та пункту 7.15 розділу VII цього Порядку щодо об`єктів малої приватизації, які не продані на аукціоні, за конкурсом, а також якщо право покупця на викуп об`єкта передбачено чинним законодавством України.
Згідно з п. 8.2. Порядку, ціна продажу об`єкта, що підлягає приватизації шляхом викупу, встановлюється на підставі результатів його оцінки.
Оцінка майна, яке підлягає приватизації проводиться відповідно до Методики оцінки майна, затвердженої постановою КМУ №1891 від 10.12.2003.
Відповідно до п. 50 Методики (в редакції від 06.09.2016), вимоги цього розділу поширюються на випадки проведення оцінки об`єктів у матеріальній формі з метою їх приватизації (окреме індивідуально визначене майно, об`єкти незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об`єкти, об`єкти соціально-культурного призначення) як об`єктів малої приватизації, застави та інші способи відчуження відповідно до законодавства.
Згідно з абз. 6 п. 73 Методики, порядок оцінки орендованого нерухомого майна (майна, що надавалося у концесію), що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди (концесії), під час приватизації, встановлюється Фондом державного майна. Порядком також визначається процедура ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря (концесіонера).
Зазначений порядок встановлений ФДМУ, а саме Порядок оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації, затверджений наказом ФДМУ від 27.02.2004 №377.
Відповідно до п. 1.1. Порядку, цей Порядок встановлює вимоги до проведення незалежної оцінки орендованого нерухомого майна (крім земельних ділянок), що містить невід`ємні поліпшення (далі - орендоване нерухоме майно), під час приватизації способами, визначеними законодавством, а також процедур ідентифікації невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Порядок застосовується для оцінки орендованого нерухомого майна, що перебуває у державній, комунальній власності або належить Автономній Республіці Крим, щодо якого прийнято рішення про приватизацію та компенсацію орендарю вартості невід`ємних поліпшень, здійснених за рахунок коштів орендаря. Невід`ємними поліпшеннями орендованого майна є здійснені орендарем за час оренди заходи, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого майна та (або) його споживчих якостей, відокремлення яких призведе до зменшення його ринкової вартості.
Згідно з п. 2.1. Порядку, ідентифікацією поліпшень орендованого нерухомого майна (далі - ідентифікація поліпшень) є встановлення суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання факту відповідності підтверджувальних документів, наданих орендарем, про здійснені ним заходу, спрямовані на покращення фізичного (технічного) стану орендованого нерухомого майна та (або) його споживчих якостей (далі - поліпшення), наявним поліпшенням, які неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок коштів орендаря та за згодою орендодавця. Ідентифікуються поліпшення, що здійснені протягом строку дії договору оренди та наявні на дату оцінки.
Відповідно до п. 2.2. Порядку, підтверджувальні документи про здійснені орендарем поліпшення, що подаються ним до відповідного органу приватизації, включають: договір оренди, укладений з дотриманням вимог законодавства; письмову згоду орендодавця на здійснення орендарем поліпшень орендованого нерухомого майна за його кошти; погоджену орендодавцем проектно-кошторисну документацію на проведення поліпшень, підписані замовником і підрядником акти виконаних будівельних робіт, копії документів, що підтверджують проведені орендарем розрахунки за виконані поліпшення орендованого нерухомого майна, у тому числі придбані матеріали, конструкції тощо; аудиторський висновок щодо підтвердження фінансування здійснених поліпшень орендованого нерухомого майна за рахунок коштів орендаря. Аудиторський висновок має містити розшифровку періодів освоєння, напрямів та джерел фінансування поліпшень, у тому числі за рахунок коштів орендаря посиланням на підтверджувальні документи; довідку, видану орендарем та завірену аудитором, про суму витрат, понесених орендарем у зв`язку із здійсненням поліпшень, яка віднесена орендарем на збільшення вартості його необоротних активів, у розмірі, який перевищує встановлену законодавством з питань оподаткування частку витрат для включення їх до валових витрат. При визначенні суми зазначених витрат ураховується невідшкодована орендодавцю вартість придатних для подальшого використання будівельних матеріалів, виробів, конструкцій, устаткування, отриманих орендарем під час здійснення поліпшень; інші документи, необхідні для виконання положень цього Порядку.
Отже, Харківська міська рада дійсно має право прийняти рішення про продаж об`єктів нерухомого майна, що перебуває у власності територіальної громади, а уповноважений нею орган приватизації, а саме Управління комунального майна, має право укласти відповідний договір купівлі-продажу. При цьому, такий продаж має бути проведений шляхом аукціону або конкурсу (конкурсний продаж). У виключних випадках такий продаж може бути проведений шляхом викупу, а саме: продаж шляхом викупу орендарем об`єкту, який вже перебуває у нього в оренді, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, у розмірі не менш як 25 відсотків ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна.
Тобто, викуп орендарем орендованого ним приміщення, виходячи з положення статті 11, статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" може бути лише за умови, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, в розмірі не менш як 25% ринкової вартості майна, за яким воно було передано в оренду, визначеної суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання для цілей оренди майна. В іншому разі приватизація такого приміщення повинна здійснюватися у загальному порядку за результатами проведення аукціону або конкурсу.
У даному випадку, ФОП Дорошенко Т.М. жодних поліпшень орендованого майна за період перебування об`єкту нерухомого майна у неї в оренді не здійснила. У звіті про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заяві ФОП Дорошенко Т.М. з проханням надати дозвіл на приватизацію, а також в усій приватизаційній справі, будь-які відомості про такі поліпшення відсутні. ФОП Дорошенко Т.М. до органу приватизації, тобто до Управління комунального майна, не подавала документи, передбачені п.2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації. З огляду на таке, відсутні докази, які б підтверджували наявність у Харківської міської ради права здійснювати приватизацію спірних нежитлових приміщень шляхом викупу.
Отже, рішення Харківської міської ради 7 сесії 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 06.07.2016 № 283/16 в частині, а саме: п. 49 додатку до рішення, прийнято з порушенням вимог Закону України "Про приватизацію державного майна", Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)".
Відповідно до частини першої статті 215 ЦК України, підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Статтею 203 ЦК України визначені загальні підстави недійсності правочину, а саме: зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним; правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
За приписами статті 207 ГК України, господарське зобов`язання, що не відповідає вимогам закону, або вчинено з метою, яка завідомо суперечить інтересам держави і суспільства, або укладено учасниками господарських відносин з порушенням хоча б одним з них господарської компетенції (спеціальної правосуб`єктності), може бути на вимогу однієї із сторін, або відповідного органу державної влади визнано судом недійсним повністю або в частині.
Порушення встановленого законодавством порядку приватизації або прав покупців є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством України (абзац 2 частини 6 статті 29 Закону України "Про приватизацію державного майна").
Договір купівлі-продажу нежитлових приміщень №5399-В-С від 18.11.2016 укладений між Управлінням комунального майна та ФОП Дорошенко Т.М., на підставі, зокрема, рішення 7 сесії Харківської міської ради 7 скликання "Про відчуження об`єктів комунальної власності територіальної громади м. Харкова" від 06.07.2016 №283/16, з порушенням вимог статті 18-1 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" і Закону України "Про місцеве самоврядування".
Відповідно до приписів частини п`ятої статті 16 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", від імені та в інтересах територіальних громад права суб`єкта комунальної власності здійснюють відповідні ради.
Частиною 5 статті 60 цього Закону визначено, що органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності.
Отже, правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності належать органу місцевого самоврядування, яким у спірних правовідносинах є Харківська міська рада.
При цьому, статтею 19 Конституції України визначено, що органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Територіальна громада міста Харкова як власник спірного об`єкта нерухомості делегує Харківській міській раді повноваження щодо здійснення права власності від її (громади) імені, в її інтересах, виключно у спосіб та у межах повноважень, передбачених законом. Тобто, воля територіальної громади як власника може виражатися лише в таких діях органу місцевого самоврядування, які відповідають вимогам законодавства та інтересам територіальної громади. Таким чином, здійснення Харківською міською радою розпорядження майном не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади. Таку правову позицію наведено у постановах Верховного Суду України від 05.10.2016 у справі № 3-604гс16, від 15.03.2017 у справі №916/2130/15.
Закон України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)" передбачає виникнення в орендаря права на викуп майна у разі, якщо орендарем за згодою орендодавця за рахунок власних коштів здійснено поліпшення.
У даній справі, відповідачі не спростували тверджень прокурора про те, що у звітах про оцінку майна, договорі оренди, договорі купівлі-продажу, заявці орендаря з проханням надати дозвіл на приватизацію будь-які відомості про такі поліпшення відсутні; орендарем до органу приватизації, тобто до Управління, не подавались документи, передбачені пунктом 2.2. Порядку оцінки орендованого нерухомого майна, що містить невід`ємні поліпшення, здійснені за час його оренди, під час приватизації.
Відтак, оскільки викуп орендованого майна ФОП Дорошенко Т.М. здійснено з порушенням вимог чинного законодавства, а саме пункту 1 частини 1 статті 18-2 Закону України "Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)", зміст договору купівлі-продажу №5399-В-С від 18.11.2016 суперечить Цивільному кодексу України, іншим актам цивільного законодавства.
При цьому, покупець, який за відсутності в нього законодавчо встановлених підстав для приватизації майна шляхом викупу у зв`язку з нездійсненням ним поліпшень майна, яке неможливо відокремити від відповідного об`єкта без завдання йому шкоди, звернувся до органів місцевого самоврядування із заявою про приватизацію орендованого майна шляхом викупу, є недобросовісним. Наведене узгоджується з позицією об`єднаною палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постанові від 22.01.2021 у справі № 922/623/20 (у подібних правовідносинах).
Разом з тим, у даному випадку слід враховувати, що на час звернення прокурора з даним позовом, із заявою про зміну предмету позову та час розгляду справи спірне нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу нежитлових приміщень № 2251 від 23.12.2016 було передано у власність Кодацькому Олександру Віталійовичу.
Позовні вимоги прокурора спрямовані на захист права власності територіальної громади на нерухоме майно шляхом його повернення у комунальну власність, речове право на яке на час вирішення спору зареєстровано за фізичною особою Кодацьким Олександром Віталійовичем.
За змістом статей 15, 16 ЦК кожна особа має право на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права у разі його порушення, невизнання або оспорювання та інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин і забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав. Під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що перелік способів захисту, визначений у частині 2 статті 16 ЦК, не є вичерпним. Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абзац дванадцятий частини другої вказаної статті). Застосування конкретного способу захисту цивільного права чи інтересу залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Інакше кажучи, суд має захистити право чи інтерес у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Спосіб захисту порушеного права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду. Тому спосіб захисту інтересу, передбачений пунктом 1 частини 2 статті 16 ЦК, може застосовуватися лише в разі недоступності для позивача можливості захисту його права.
Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.
Застосування будь-якого способу захисту цивільного права та інтересу має також бути об`єктивно виправданим та обґрунтованим. Це означає, що: застосування судом способу захисту, обраного позивачем, повинно реально відновлювати його наявне суб`єктивне право, яке порушене, оспорюється або не визнається; обраний спосіб захисту повинен відповідати характеру правопорушення; застосування обраного способу захисту має відповідати цілям судочинства; застосування обраного способу захисту не повинно суперечити принципам верховенства права та процесуальної економії, зокрема не повинно спонукати позивача знову звертатися за захистом до суду (постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.13), від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 82), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 24), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.6).
Надаючи правову оцінку належності обраного позивачем способу захисту, суди повинні зважати й на його ефективність з погляду Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). У § 145 рішення від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Сполученого Королівства" (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93, [1996] ECHR 54) Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ, Суд) зазначив, що стаття 13 Конвенції гарантує на національному рівні ефективні правові способи для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Таким чином, суть цієї статті зводиться до вимоги надати особі такі способи правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань.
Спосіб захисту права є ефективним тоді, коли він забезпечуватиме поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантуватиме можливість отримати відповідну компенсацію. Тобто цей захист має бути повним і забезпечувати у такий спосіб досягнення мети правосуддя та процесуальну економію (постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.09.2020 у справі № 910/3009/18 (пункт 63), від 21.09.2022 у справі № 908/976/19 (пункт 5.6) від 04.07.2023 у справі № 233/4365/18 (пункт 29)).
Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові (див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі № 916/1415/19 (пункт 6.21), від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 (пункт 54), від 06.04.2021 у справі № 910/10011/19 (пункт 99), від 22.06.2021 у справі № 200/606/18 (пункт 76), від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 (пункт 6.56), від 25.01.2022 у справі № 143/591/20 (пункт 8.46), від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (пункт 155), від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16 (пункт 28).
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що у кожній справі за змістом обґрунтувань позовних вимог, наданих позивачем пояснень тощо суд має встановити, якого саме результату хоче досягнути позивач унаслідок вирішення спору. Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість, сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених цим кодексом (пункт 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України). Виконання такого обов`язку пов`язане, зокрема, з тим, що суд має надавати позовним вимогам належну інтерпретацію, а не тлумачити їх лише буквально (див., наприклад, постанови Великої Палати Верховного Суду від 30 червня 2021 року у справі № 9901/172/20 (пункти 1, 80-81, 83), від 1 липня 2021 року у справі № 9901/381/20 (пункти 1, 43-47), від 26 жовтня 2021 року у справі № 766/20797/18 (пункти 6, 20-26, 101, 102), від 1 лютого 2022 року у справі № 750/3192/14 (пункти 4, 26, 47), від 22 вересня 2022 року у справі № 462/5368/16-ц (пункти 4, 36))".
При цьому, обов`язок надати правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, та визначити, яка правова норма підлягає застосуванню для вирішення спору, покладено саме на суд, що є складовою класичного принципу jura novit curia (такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.06.2021 у справі № 904/5726/19).
Тож, у кожному конкретному спорі суд насамперед повинен оцінювати застосовувані способи захисту порушених прав, які випливають із характеру правопорушень, визначених спеціальними нормами права, а також ураховувати критерії ефективності таких засобів захисту та передбачені статтею 13 Цивільного кодексу України обмеження щодо недопущення зловживання свободою при здійсненні цивільних прав будь-якою особою.
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння (статті 387, 388 ЦК України).
Предметом позову про витребування майна є вимога власника, який не є володільцем цього майна, до особи, яка заволоділа останнім, про повернення його з чужого незаконного володіння.
Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був незаконно позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно (принцип реєстраційного підтвердження володіння нерухомістю).
Велика Палата Верховного Суду зазначала, що набуття особою володіння нерухомим майном полягає у внесенні запису про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно за цією особою. Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Метою віндикаційного позову є забезпечення введення власника у володіння майном, якого він був позбавлений. У випадку позбавлення власника володіння нерухомим майном означене введення полягає у внесенні запису про державну реєстрацію за власником права власності на нерухоме майно, а функцією державної реєстрації права власності є оголошення належності нерухомого майна певній особі (особам). Рішення суду про витребування з володіння відповідача нерухомого майна саме по собі є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно; такий запис вноситься у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою.
Тобто, у цивільному законодавстві під віндикаційним позовом слід розуміти вимогу про витребування власником свого майна із чужого незаконного володіння. Метою такого позову є повернення об`єкта права власності у володіння власника. Ознаками віндикаційного позову є: подається власником або титульним володільцем; стосовно індивідуально визначених речей; зміст позову становить вимога про повернення речі; річ перебуває у володінні іншої особи (відповідача); річ перебуває в чужому володінні незаконно.
Отже, саме задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, призводить до ефективного захисту прав власника саме цього майна (постанова Великої Палати Верховного Суду від 20.06.2023 у справі № 633/408/18).
Таким чином, у разі державної реєстрації права власності за новим володільцем (відповідачем), власник, який вважає свої права порушеними, має право пред`явити позов про витребування відповідного майна.
Відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування за умови його невідповідності закону не тягне тих юридичних наслідків, на які воно спрямоване (постанови Великої Палати Верховного Суду від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 39), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункт 6.27), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 35), від 01.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52), від 05.10.2022 у справі № 922/1830/19 (пункт 7.9).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово виснувала про те, що для застосування такого речово-правового способу захисту, як витребування майна за правилами статті 388 Цивільного кодексу України, оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є ефективним способом захисту права власника (див. постанови від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16 (пункт 86), від 21.08.2019 у справі № 911/3681/17 (пункт 38), від 22.01.2020 у справі № 910/1809/18 (пункт 34). При цьому, в пункті 49 постанови від 02.02.2021 у справі № 925/642/19 Велика Палата Верховного Суду акцентувала, що позивач у межах розгляду справи про витребування майна із чужого володіння вправі посилатися, зокрема, на незаконність рішення органу державної влади чи місцевого самоврядування, без заявлення вимоги про визнання його недійсним. Таке рішення за умови його невідповідності закону не зумовлює правових наслідків, на які воно спрямоване.
Аналогічні висновки викладено в постановах Великої Палати Верховного від 01.10.2019 у справі № 911/2034/16 (пункт 46), від 15.10.2019 у справі № 911/3749/17 (пункти 6.25, 6.26), від 19.11.2019 у справі № 911/3680/17, від 11.02.2020 у справі № 922/614/19 (пункт 52) та в постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.03.2023 у справі № 922/3013/19, від 02.07.2024 у справі № 906/283/22, від 01.08.2024 у справі № 910/5740/21, від 13.08.2024 у справі № 675/401/20, в яких зокрема зазначено, що у тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 Цивільного кодексу України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 Цивільного кодексу України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача.
Відтак, оскільки прокурор прагне повернення спірного нерухомого майна у володіння територіальної громади, то єдиною належною (зокрема ефективною) позовною вимогою є вимога про витребування спірного нерухомого майна на користь територіальної громади. Схожі правові висновки викладені у постановах Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №922/461/22, від 10.09.2024 у справі №922/459/22, від 24.09.2024 у справі №922/2555/21, від 09.10.2024 у справі № 922/3838/21.
Оскільки позовні вимоги прокурора спрямовані на захист права власності територіальної громади на нерухоме майно, речове право на яке на час звернення з позовом та вирішення спору зареєстровано за ОСОБА_1 , то позовна вимога прокурора про витребування майна є віндикаційним позовом, що, в свою чергу, є належним та ефективним способом захисту прав.
Разом з тим, відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Примусове відчуження об`єктів права приватної власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності, на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього і повного відшкодування їх вартості. Примусове відчуження таких об`єктів з наступним повним відшкодуванням їх вартості допускається лише в умовах воєнного чи надзвичайного стану.
Частиною першою статті 321 ЦК України, яка кореспондується із статтею 41 Конституції України, унормовано, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
За змістом статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
ЦК України одним зі способів захисту порушених прав передбачено віндикацію.
Так, відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
За змістом статті 388 ЦК України, зокрема якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень. Якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача у всіх випадках.
У спорах про витребування майна суд має встановити обставини незаконного вибуття майна у власника на підставі наданих сторонами належних, допустимих і достатніх доказів (постанова Верховного Суду від 15.02.2022 у справі № 911/3034/15 (911/3692/20). Тобто можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19).
Таким чином, неправомірність набуття права власності, якщо це не випливає із закону, підлягає доказуванню, а набуття права власності може залежати від законності та добросовісності такого набуття.
Добросовісним набувачем є особа, яка не знала і не могла знати про те, що майно придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Недобросовісний набувач навпаки на момент здійснення угоди про відчуження спірного майна знав або міг знати, що річ відчужується особою, якій вона не належить і яка на її відчуження не має права. Від недобросовісного набувача майно може бути витребувано в будь-якому випадку.
У спорі між особою, яка вважає себе власником спірного майна, та особою, яка вважає себе законним володільцем (користувачем) спірного майна, сторонами спору є особи, які претендують на спірне майно, а суду для правильного вирішення спору слід з`ясувати та перевірити передусім правові підстави, відповідно до яких виникло та існує речове право на майно (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі №910/73/17).
Відповідно до статті 330 ЦК України якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
За загальним правилом добросовісний набувач набуває право власності на нерухоме майно, яке за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати. Це правило застосовується і в разі, якщо нерухоме майно було відчужене власником, який не має права його відчужувати, оскільки на нерухоме майно накладений арешт. Виходячи із загальних засад справедливості, добросовісності та розумності (пункт 6 статті 3 Цивільного кодексу України) добросовісний набувач набуває право власності або інше речове право на нерухоме майно вільним від прав інших осіб та обтяжень, про які набувач не знав і не мав знати. Подібні висновки щодо набуття прав на нерухоме майно сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 26.06.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18, від 15.06.2021 у справі № 922/2416/17, від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19, від 06.07.2022 року у справі № 914/2618/16.
Вирішуючи питання про можливість витребування спірного майна, зокрема про наявність або відсутність підстав для застосування статті 388 Цивільного кодексу України, слід перевіряти, оцінювати добросовісність поведінки насамперед зареєстрованого володільця нерухомого майна (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 26.04.2019 у справі № 669/927/16-ц, від 23.10.2019 у справі № 922/3537/17, від 01.04.2020 у справі № 610/1030/18). Добросовісною не може вважатися особа, яка знала чи могла знати про порушення порядку реалізації майна або знала чи могла знати про набуття нею майна всупереч закону (див. постанови Великої Палати Верховного Суду від 22.06.2021 у справі № 200/606/18, від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц, від 06.07.2022 у справі № 914/2618/16, від 21.09.2022 у справі № 908/976/19).
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 дійшла висновку також про те, що якщо спірне майно є об`єктом нерухомості, то для визначення добросовісності його набувача крім приписів ст.388 ЦК України слід застосовувати спеціальну норму п. 1 ч.1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", відповідно до якої державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Отже, добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Тому, за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19, пункти 37, 38), від 1 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19, пункти 46.1, 46.2), від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 (провадження № 12-44гс20, пункти 7.15, 7.16).
При цьому, добросовісний набувач не повинен перевіряти історію придбання нерухомості та робити висновки щодо правомірності попередніх переходів майна, а може діяти, покладаючись на відомості, наявні в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, за відсутності обставин, які з точки зору розумного спостерігача можуть викликати сумнів у достовірності цих відомостей. Схожі висновки містить постанова Великої Палати Верховного Суду від 02.11.2021 у справі №925/1351/19.
Добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а, відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. Схожий висновок, який суд вважає за необхідне врахувати викладено в постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 09.12.2024 у справі № 754/446/22. Аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного суду від 11.03.2025 у справі № 922/647/22.
Щодо застосування положень статей 387, 388 ЦК України Велика Палата Верховного Суду в постанові від 02.11.2021 у справі № 925/1351/19 виснувала про важливе значення належної перевірки обставин, які свідчать про добросовісність або недобросовісність набувача як для застосування положень статей 387, 388 ЦК України, так і для визначення критерію пропорційності втручання у право набувача майна як такого, що може вважатися відповідним нормам справедливого судового розгляду згідно зі статтею 6 Конвенції.
Отже, судові рішення, постановлені за відсутності перевірки добросовісності набувача, що суттєво для застосування як положень статей 387, 388 ЦК України, так і положень статті 1 Першого протоколу до Конвенції, не можуть вважатися такими, що відповідають вимозі законності втручання у право мирного володіння майном.
Як стверджує прокурор у позовній заяві розпорядження майном органом місцевого самоврядування не у спосіб та поза межами повноважень, передбачених законом, не може оцінюватися як вираження волі територіальної громади, тому відчужене таким чином майно підлягає поверненню на підставі статті 388 ЦК України.
Так, відповідно до пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Для застосування пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України ключовими аспектами є відсутність волі власника на відчуження майна, добросовісність набувача, а також оплатність при відчуженні спірного майна.
Отже, для застосування положень пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України є визначальним питання добросовісності/недобросовісності набувача, оплатність чи неоплатність набуття добросовісним набувачем такого майна, а також обставини, за яких спірне майно вибуло з володіння первісного власника (за волею чи без волі власника, наприклад, чи в порядку продажу майна у виконавчому провадженні при виконанні судового рішення чи за інших умов), а тому такі обставини підлягають обов`язковому з`ясуванню та перевірці судом для правильного вирішення ним спору.
Разом з тим, на час звернення прокурора з даним позовом спірне нерухоме майно на підставі договору купівлі-продажу №2251 від 23.12.2016 було відчужено ФОП Дорошенко Т.М. фізичній особі ОСОБА_1 . На момент винесення судового рішення право власності на спірні нежитлові приміщення зареєстровані у Державному реєстрі нерухомого майна за ФОП Дорошенко Т.М.
Втім, прокурор не наводить обставин, які б свідчили про недобросовісність поведінки ОСОБА_1 , як кінцевого набувача спірного нерухомого майна, не надає відповідних доказів на підтвердження таких обставин.
Згідно із статтею 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Отже, договір купівлі-продажу є оплатним, одним із основних обов`язків продавця є оплата ціни товару.
Так, однією з основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Тобто, цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які мають право розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, що відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість.
При цьому, суд враховує, що частина п`ята статті 12 ЦК України встановлює загальну презумпцію добросовісності, а саме, якщо законом встановлені правові наслідки недобросовісного або нерозумного здійснення особою свого права, вважається, що поведінка особи є добросовісною та розумною, якщо інше не встановлено судом.
Матеріали справи не містять жодних доказів на підтвердження того, що ОСОБА_1 , як кінцевий набувач спірного майна, знав чи міг знати про порушення порядку реалізації майна або про набуття ними майна всупереч закону.
У разі відсутності на момент набуття права власності судових рішень, які б визнавали незаконним відчуження майна, та за умови, що юридична особа діяла в межах чинного законодавства, не маючи підстав для сумнівів у правомірності своїх дій, такі дії мають вважатися добросовісними (пункт 5.24 постанови Верховного Суду від 25.09.2024 у справі № 923/1137/21).
Зазначені обставини виключають обізнаність таких осіб або їхній обов`язок бути обізнаними щодо порушення порядку реалізації майна, що могло б свідчити про недобросовісне набуття.
Враховуючи викладене, зважаючи, що на момент набуття права власності не було судових рішень, що визнавали незаконність первісного відчуження спірних нежитлових приміщень, суд вважає, що ОСОБА_1 на момент набуття майна не був обізнаний про будь-які претензії або правові обмеження щодо спірного майна, що свідчить про добросовісність набуття майна за відплатним договором купівлі-продажу, відповідно до статті 388 Цивільного кодексу України. А відтак, суд не вбачає ознак недобросовісності у діях кінцевого набувача спірного нерухомого майна - ОСОБА_1 .
В свою чергу, добросовісний набувач не може відповідати у зв`язку із порушеннями інших осіб, допущеними в рамках процедур, спеціально призначених для запобігання шахрайства при вчиненні правочинів з нерухомим майном. Конструкція, за якої добросовісний набувач втрачає такий статус всупереч приписам статті 388 ЦК України, а відтак, втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний та надмірний тягар. До таких висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 18.03.2020 у справі №199/7375/16, від 20.05.2020 у справі №199/8047/16, від 02.11.2021 у справі №925/1351/19, від 11.04.2023 у справі №923/1137/21, від 11.03.2025 у справі № 922/647/22, Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 09.12.2024 у справі № 754/446/22.
Згідно зі статтею 17 Закону України "Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини" та частини 4 статті 11 Господарського процесуального кодексу України суди застосовують при розгляді справ Конвенцію про захист прав людини і основоположних свобод 1950 року і протоколи до неї, згоду на обов`язковість яких надано Верховною Радою України, та практику Європейського суду з прав людини як джерело права.
Кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права. Проте, попередні положення жодним чином не обмежують право держави вводити в дію такі закони, які вона вважає за необхідне, щоб здійснювати контроль за користуванням майном відповідно до загальних інтересів або для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів (стаття 1 Першого протоколу до Конвенції).
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) стаття 1 Першого протоколу до Конвенції закріплює три окремі норми: (1) виражається у першому реченні першого абзацу, закладає принцип мирного володіння майном і має загальний характер; (2) викладена у другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності й обумовлює його певними критеріями; (3) закріплена у другому абзаці та визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна у загальних інтересах.
Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, треба тлумачити у світлі загального принципу, закладеного першою нормою (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справі "East/West Alliance Limited" проти України" від 23.01.2014 (East/West Alliance Limited v. Ukraine, заява № 19336/04), § 166-168).
Крім того, критеріями сумісності заходу втручання у право власності із гарантіями статті 1 Першого протоколу до Конвенції є такі обставини: чи ґрунтувалося таке втручання на національному законі. Тобто втручання держави у право власності повинно мати нормативну основу у національному законодавстві, яке є доступним для заінтересованих осіб, чітким, а наслідки його застосування - передбачуваними; чи переслідувало легітимну мету, що випливає зі змісту зазначеної статті. Якщо можливість втручання у право власності передбачена законом, Конвенція надає державам свободу розсуду щодо визначення легітимної мети такого втручання: або з метою контролю за користуванням майном відповідно до загальних інтересів, або для забезпечення сплати податків, інших зборів або штрафів; чи є відповідний захід пропорційним легітимній меті втручання у право. Втручання у право власності, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає втручання в її право власності.
Порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції є, якщо хоча б один із зазначених критеріїв не буде дотриманий. Водночас відсутність такого порушення є тоді, коли дотримані всі три критерії.
Отже, повинне існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа-добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (див. mutatis mutandis рішення ЄСПЛ у справах "Рисовський проти України" від 20.10.2011 (Rysovskyy v. Ukraine, заява № 29979/04), "Кривенький проти України" від 16.02.2017 (Kryvenkyy v. Ukraine, заява № 43768/07)).
Критерії правомірності втручання держави у право власності закладені у статті 1 Першого протоколу до Конвенції та утворюють "трискладовий тест", за допомогою якого має відбуватися оцінка відповідного втручання.
У статті 1 Першого Протоколу до Конвенції містяться три норми: 1) кожна особа має право мирно володіти своїм майном; 2) позбавлення власності є допустимим винятково в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права; 3) держава має повноваження вводити у дію закони, необхідні для здійснення контролю за користуванням майном: а) відповідно до загальних інтересів; б) для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів. ЄСПЛ наголошує на тому, що зазначені норми не є окремими, а друга і третя норми стосуються лише конкретних випадків втручання у право на мирне володіння майном.
Зокрема, втручання у здійснення права на мирне володіння майном у розумінні першого речення статті 1 Першого протоколу до Конвенції також повинно переслідувати мету у суспільному інтересі (рішення ЄСПЛ у справі "Зеленчук і Цицюра проти України" (Zelenchuk and Tsytsyura v. Ukraine).
Перед тим як з`ясувати, чи було дотримано першу норму, суд повинен встановити застосовність у цій справі решти двох норм (рішення ЄСПЛ у справі "Спорронг і Льоннрот проти Швеції" (Sporrong and Lonnroth v. Sweden).
Щодо першого припису ЄСПЛ у пунктах 63-64 рішення у справі "Маркс проти Бельгії" (Marckx v. Belgium) зауважив, що, визнаючи право на безперешкодне користування своїм майном, стаття 1 за своєю суттю є гарантією права власності. Держава сама визначає "необхідність" відповідного закону, а наявність "спільного інтересу" може спонукати державу до "здійснення контролю за використанням власності", включаючи розпорядження та спадкування.
ЄСПЛ визначає найважливішою вимогою статті 1 Першого протоколу до Конвенції законність будь-якого втручання державного органу у право на мирне володіння майном, тобто його відповідність національному законодавству та принципу верховенства права, що включає свободу від свавілля (рішення у справі "East/West Alliance Limited" проти України" (East/West Alliance Limited v. Ukraine).
Зміст "трискладового тесту" для оцінки відповідності втручання у право власності європейським стандартам правомірності такого втручання охоплює такі критерії, які мають оцінюватися у сукупності: 1) законність втручання; 2) легітимна мета (виправданість втручання загальним інтересом); 3) справедлива рівновага між інтересами захисту права власності та загальними інтересами (дотримання принципу пропорційності між використовуваними засобами і переслідуваною метою та уникнення покладення на власника надмірного тягаря). Невідповідність втручання у право власності хоча б одному із зазначених критеріїв свідчить про протиправність втручання навіть у разі дотримання національного законодавства та (або) присудження власнику компенсації.
Контроль за дотриманням конвенційних гарантій здійснюється ЄСПЛ, який застосовує норми Конвенції відповідно до базових принципів (методів) тлумачення, до яких відносять "принцип автономного тлумачення понять", "принцип еволюційного (динамічного) тлумачення", "принцип європейського консенсусу", "принцип розсуду держави", "принцип ефективного тлумачення" та "принцип пропорційності та балансу інтересів".
Достатньо докладно стандарт верховенства права та пропорційність як його складова частина висвітлені у практиці ЄСПЛ.
Так, у рішенні у справі "Фрессо і Руар проти Франції" (Fressoz and Roire V. France) ЄСПЛ зазначає, що "необхідність" будь-якого обмеження реалізації права завжди має бути обґрунтованою. Відсутність такого мотивування - прояв свавілля держави. У цьому рішенні ЄСПЛ вказав на неприпустимість свавільного втручання держави у права людини без нагальної на то потреби. Звичайно, насамперед уповноважені органи державної влади повинні оцінювати, чи наявна реальна суспільна потреба, яка виправдовує таке обмеження.
Крім того, за змістом рішення ЄСПЛ у справі "Рисовський проти України" суд підкреслює особливу важливість принципу "належного урядування". Він передбачає, що у разі, коли йдеться про питання загального інтересу, зокрема, якщо справа впливає на такі основоположні права, як майнові права, державні органи повинні діяти вчасно та в належний і якомога послідовніший спосіб. Зокрема, на державні органи покладено обов`язок запровадити внутрішні процедури, які посилять прозорість і ясність їхніх дій, мінімізують ризик помилок і сприятимуть юридичній визначеності у цивільних правовідносинах, які зачіпають майнові інтереси.
Принцип "належного урядування", як правило, не повинен перешкоджати державним органам виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість. Будь-яка інша позиція була б рівнозначною, inter alia, санкціонуванню неналежного розподілу обмежених державних ресурсів, що саме по собі суперечило б загальним інтересам. З іншого боку, потреба виправити минулу "помилку" не повинна непропорційним чином втручатися в нове право, набуте особою, яка покладалася на легітимність добросовісних дій державного органу. Іншими словами, державні органи, які не впроваджують або не дотримуються своїх власних процедур, не повинні мати можливість отримувати вигоду від своїх протиправних дій або уникати виконання своїх обов`язків. Ризик будь-якої помилки державного органу повинен покладатися на саму державу, а помилки не можуть виправлятися за рахунок осіб, яких вони стосуються. Отже, державні органи та органи місцевого самоврядування зобов`язані дотримуватись своїх власних процедур, але не позбавлені можливості/обов`язку виправляти випадкові помилки, навіть ті, причиною яких є їхня власна недбалість.
У рішенні ЄСПЛ у справі "Пайн Велі Девелопмент ЛТД" та інші проти Ірландії" від 23.10.1991 зазначено, що статтю 1 Першого протоколу до Конвенції можна застосувати до захисту "правомірних очікувань" щодо певного стану речей (у майбутньому), оскільки їх можна вважати складовою частиною власності. "Правомірні очікування" виникають у особи, якщо нею було дотримано всіх вимог законодавства для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, а тому вона мала усі підстави вважати, що таке рішення є дійсним, та розраховувати на певний стан речей.
У даному випадку задоволення позовної вимоги про витребування у ОСОБА_1 спірного нерухомого майна не відповідатиме наведеному "принципу пропорційності", оскільки покладатиме надмірний індивідуальний тягар на фізичну особу, яка добросовісно набула право власності на об`єкти нерухомого майна і користується останнім майже десять років.
Враховуючи вищевикладене, суд дійшов висновку про відмову у задоволенні позову у повному обсязі.
Оскільки у задоволенні позову відмовлено з підстав його необґрунтованості, питання про застосування позовної давності не вирішується.
Разом з тим, суд зауважує, що інформація про наявність порушень при проведенні процедур приватизації комунального нерухомого майна була у володінні прокуратури вже під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42017221080000002 від 04.01.2017. А отже, прокуратура мала змогу отримати необхідну для подання позову у цій справі № 922/487/22 інформацію (що міститься у відповідній приватизаційній справі) шляхом отримання тимчасового доступу в тому числі і до неї на підставі тієї ж ухвали слідчого судді Жовтневого районного суду міста Харкова від 06.02.2019 у справі № 639/687/19 або навіть раніше на протязі всього часу проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42017221080000002 від 04.01.2017. Відтак, у органів прокуратури починаючи з прийняття та опублікування оскаржуваного рішення міської ради, здійснення правочинів щодо купівлі продажу відповідних об`єктів, а також під час проведення досудового розслідування у кримінальному провадженні № 42017221080000002 від 04.01.2017 були усі правові підстави та можливості з`ясувати всі необхідні обставини та звернутися до суду з відповідним позовом, що розглядається у справі № 922/487/22. Разом з тим, прокурор лише у лютому 2022 року звернувся до Господарського суду Харківської області з відповідною позовною заявою у цій справі № 922/487/22, тобто з суттєвим пропуском строку загальної позовної давності (майже через 5 років з дня укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу ).
Щодо інших аргументів сторін, суд зазначає, що вони були досліджені у судовому засіданні та не наводяться в рішенні суду, позаяк не покладаються судом в основу цього судового рішення, тоді як Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча п. 1 ст. 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожний аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (справа "Серявін проти України", рішення від 10.02.2010).
Відповідно до ст. 129 ГПК України витрати з оплати судового збору залишаються за прокурором.
На підставі викладеного та керуючись ст. ст. 6, 8, 19, 124, 129 Конституції України, ст.ст. 12, 13, 73, 74, 76-79, 91, 129, 232, 233, 236 - 241 Господарського процесуального кодексу України, суд   

УХВАЛИВ:

1. У задоволенні позову Новобаварської окружної прокуратури м. Харкова Харківської області до Харківської міської ради, Управління комунального майна та приватизації Департаменту економіки і комунального майна Харківської міської ради, Фізичної особи ОСОБА_2 та Фізичної особи ОСОБА_1 про витребування у ОСОБА_1 (РНОКПП: НОМЕР_2 ) на користь Харківської міської об`єднаної територіальної громади в особі Харківської міської ради (код ЄДРПОУ 04059243) нежитлові приміщення 1-го поверху № 7-:-11, ІІІ в житловому будинку літ. "А-14", площею 43,9 кв.м., по вул. Богомольця Академіка, 3 у м. Харкові (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно: 449089263101) - відмовити.
2. Витрати зі сплати судового збору залишити за прокурором.
Рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду (ст. 241 ГПК України).
Відповідно до ст. 256, 257 Господарського процесуального кодексу України, рішення може бути оскаржене безпосередньо до Східного апеляційного господарського суду протягом двадцяти днів з дня складання повного рішення.

Повне рішення складено "13" квітня 2026 р. 

Суддя		М.І. Шатерніков