Справа № 565/3079/25
Провадження № 2/565/196/26
Р І Ш Е Н Н Я 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 березня 2026 року м.Вараш

Вараський міський суд Рівненської області у складі головуючої судді Бренчук Г.В., за участю секретаря судового засідання Гордійчук Г.Є., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Вараського міського суду Рівненської області справу за позовом  ОСОБА_1  до Товариства з обмеженою відповідальністю «Алатир-Інвест», третя особа – ОСОБА_2 , про розірвання договору та стягнення коштів,
в с т а н о в и в:
ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Алатир-Інвест» про розірвання договору купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 17 березня 2020 року, укладеного між ТОВ «Алатир-Інвест» та ОСОБА_1 , стягнення з ТОВ «Алатир-Інвест» на користь ОСОБА_1 грошових коштів в розмірі 20 000 євро, як вартість квартири за договором купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 17 березня 2020 року, стягнення з ТОВ «Алатир-Інвест» на користь ОСОБА_1 грошових коштів по сплаті трьох процентів річних від простроченої суми, визначених ч.2 ст.625 ЦК України, за період з 01 квітня 2021 року по 12 грудня 2025 року в сумі 2822,46 євро, стягнення з ТОВ «Алатир-Інвест» на користь ОСОБА_1 грошових коштів по сплаті трьох процентів річних від простроченої суми, визначених ч.2 ст.625 ЦК України, за період з 13 грудня 2025 року по момент ухвалення рішення в цій справі, обрахунок яких буде поданий на відповідній стадії судового процесу.
В обгрунтування позовних вимог зазначено, що 17 березня 2020 року між ТОВ «Алатир-Інвест» та ОСОБА_1 укладено договір купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 (договір №1). Предметом договору є однокімнатна квартира АДРЕСА_1 .Вараш, м-н Ювілейний.
На виконання умов договору позивачем виконані свої зобов`язання перед відповідачем, внесено в касу відповідача 17 березня 2020 року 15 000 євро та 19 березня 2020 року 5 000 євро.
Із реєстру речових прав на нерухоме майно позивачем встановлено, що куплена ним квартира, що буде створена в майбутньому, зареєстрована правом власності за ОСОБА_2 .
Через істотне порушення відповідачем умов договору купівлі-продажу майна, що буде створене в майбутньому, позивач був позбавлений того, чого очікував за договором (отримати у власність проінвестований об`єкт нерухомості), тобто на що він розраховував під час укладення договору №2/4/20 від 17 березня 2020 року, внаслідок чого позивачу було спричинено шкоди у розмірі внесених на виконання цього договору коштів 20 000 євро, тому, на думку позивача, наявні правові підстави для розірвання вказаного договору та стягнення грошових коштів.
05 листопада 2025 року позивачем адресована відповідачу заяву про розірвання договору купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 17 березня 2020 року, укладеного між ТОВ «Алатир-Інвест» та ОСОБА_1 і повернення грошових коштів у сумі 20 000 євро. Заява вручена відповідачу 11 листопада 2025 року, однак жодної відповіді на заяву відповідач не надав.
Враховуючи те, що договір №1 є чинним, а відповідач не виконав взяті на себе зобов`язання, визначені в договорі №1, порушив істотні умови, визначені в договорі №1 та у добровільному порядку не повернув позивачу грошові кошти, позивач вважає, що є підстави для розірвання укладеного між позивачем та відповідачем договору і повернення коштів, сплачених на виконання умов Договору №1.
Позивач зазначає, що на одну і ту ж квартиру відповідачем укладено два договори та саме по другому договору зареєстроване право власності, а з 31 березня 2021 року у відповідача наявне невиконане грошове зобов`язання перед позивачем, тому 3% річних, передбачені ст.625 ЦК України, розраховуються позивачем з урахуванням боргу в сумі 20 000 євро, помноженого на кількість днів прострочення, які вираховуються з дня, наступного за датою виконання договору – 01 квітня 2021 року, до моменту пред`явлення позову до суду – 12 грудня 2025 року, та становлять 2 822,46 євро.
30 грудня 2025 року від представника відповідача до суду надійшов відив на позовну заяву у якому зазначено, що договір №2/4/20 купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 17 березня 2020 року, укладений між ТОВ «Алатир-Інвест» та ОСОБА_1 , має просту письмову форму та підписаний сторонами. Вказаний договір передбачає набуття права власності на нерухоме майно після його створення, отже, такий договір має укладатись у письмовій формі та має бути нотаріально посвідчений.
Сторонами не дотримано обов`язкову нотаріальну форму укладення договору. Відповідно до абз.3 ст.4 Закону «Про інвестиційну діяльність» інвестування та фінансування будівництва об`єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов`язань за якими здійснюється шляхом передачі об`єкта (частини об`єкта) житлового будівництва. Норми спеціального закону виключають можливість придбання ще не побудованої квартири шляхом укладання договору купівлі майнових прав.
Відповідач зазначає, що договір №2/4/20 купівлі-продажу майна, що буде створено в майбутньому від 17 березня 2020 року, укладений між позивачем та відповідачем, є нікчемним. Нікчемний правочин є недійсним автоматично, в силу закону, і не потребує окремого визнання судом, а отже, позовна заява про «розірвання» чи «визнання недійсним» нікчемного правочину не є належним способом захисту. Ефективним способом захистом права в даному випадку є вимога про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. Враховуючи наведене відповідач просить у задоволенні позовних вимог щодо розірвання договору та стягнення 3-х відсотків річних за прострочення виконання зобов`язання відмовити.
Ухвалою суду від 16 грудня 2025 року прийнято до розгляду позовну заяву, відкрито провадження у справі, призначено підготовче засідання.
Ухвалою суду від 15 січня 2026 року закрито підготовче провадження, справу призначено до судового розгляд по суті.
Учасники справи в судове засідання не з`явилися, належним чином повідомлені про дату, час і місце судового засідання,представники позивача та відповідача подали до суду заяви про розгляд справи за їх відсутності. 
У зв`язку з неявкою в судове засідання учасників справи, відповідно до вимог ч.2 ст.247 ЦПК України, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснювалось.
Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення (ч.5 ст.268 ЦПК України).
Дослідивши матеріали справи, всебічно і повно з`ясувавши всі фактичні обставини, на яких ґрунтується позов, об`єктивно оцінивши докази, суд встановив наступне.
17 березня 2020 року ТОВ «Алатир-Інвест» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) уклали договір купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20.
Згідно з п.1.1. договору покупець вносить свої особисті кошти за придбання однокімнатної квартири АДРЕСА_1 м-н Ювілейний та оплату послуг, зазначених у цьому договорі, які нерозривно пов`язані з її створенням та введенням в експлуатацію.
В п.1.2. договору зазначено, що вартість квартири на дату укладення договору становить 20 000,00 євро, що є еквівалентом 588 000,00 грн.
Орієнтовний термін зведення об`єкта в експлуатацію 1 квартал 2021 року (п.1.5. договору).
Відповідно до п.2.1.-2.4. договору продавець зобов`язаний здійснити будівництво об`єкта в повному обсязі відповідно до проектно-кошторисної документації, будівельних норм та правил, у вказані договором терміни та у встановленому законом порядку здійснити введення об`єкта в експлуатацію, прийняти від покупця грошові кошти в рахунок виконання його зобов`язань, протягом двох тижнів після введення об`єкта в експлуатацію повідомити про таку подію покупця і довести до його відома фактичний номер квартири, фактичну (поштову) адресу об`єкта, фактичну загальну площу й інші параметри квартири, на підставі даних технічної інвентаризації приміщень об`єкта, наданих уповноваженою організацією.
Пунктом 4.3. договору визначено, що продавець гарантує, що споруджуваний об`єкт, як і квартира, що підлягає передачі покупцю відповідно до п.1.1 договору, не є об`єктом судового розгляду, не під забороною (арештом) і не є предметом застави, а також гарантує відсутність прав третіх осіб на неї.
За умовами п.10.1. продавець має право виключно за письмовим погодженням з покупцем переглядати, встановлювати та пропонувати останньому новий термін виконання зобов`язань за договором, вносити інші пропозиції про подальші відносини з покупцем, що оформляється додатковим договором до даного договору.
Квитанціями №01170320 до прибуткового касового ордеру від 17 березня 2020 року та №01190320 до прибуткового касового ордеру від 19 березня 2020 року підтверджується внесення позивачем в касу відповідача 15 000 євро та 5 000 євро. Підставою внесення коштів зазначено платіж по договору №2/4/20 від 17 березня 2020 року.
29 квітня 2022 року ТОВ «Алатир-Інвест» (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) уклали договір купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20.
Згідно з п.1.1. договору покупець вносить свої особисті кошти за придбання однокімнатної квартири АДРЕСА_2 м-н Ювілейний та оплату послуг, зазначених у цьому договорі, які нерозривно пов`язані з її створенням та введенням в експлуатацію.
В п.1.2. договору зазначено, що вартість квартири на дату укладення договору становить 440 224,80 грн.
Орієнтовний термін введення об`єкта в експлуатацію IV квартал 2022 року (п.1.5. договору).
Відповідно до п.4.3 договору визначено, що продавець гарантує, що споруджуваний об`єкт, як і квартира, що підлягає передачі покупцю відповідно до п.1.1 договору, не є об`єктом судового розгляду, не під забороною (арештом) і не є предметом застави, а також гарантує відсутність прав третіх осіб на неї.
02 січня 2025 року ТОВ «Алатир-Інвест» та ОСОБА_4 уклали додатковий договір №1 до договору купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 29 квітня 2022 року, яким, зокрема, п.1.1. договору виклали в новій редакції:
«покупець вносить свої особисті кошти за придбання однокімнатної квартири АДРЕСА_3 Рівненської області Вараського району, (будівельна адреса: АДРЕСА_4 ), та оплату послуг, зазначених у цьому договорі, які нерозривно пов`язанні з її створенням та введенням в експлуатацію».
Згідно з актом приймання-здавання квартири, права власності на нерухоме майно від 02 січня 2025 року ТОВ «Алатир-Інвест» передало, а ОСОБА_4 прийняла у власність однокімнатну квартиру АДРЕСА_5 , загальною вартістю 440 224,80 грн.
В акті зазначено, що об`єкт прийнятий в експлуатацію згідно з сертифікатом №IY122241218663, виданим на підставі акта готовності об`єкта до експлуатації від 18 грудня 2024 року та йому присвоєно адресу відповідно до наказу відділу архітектури та містобудування виконавчого комітету Вараської міської ради Рівненської області від 09 січня 2025 року №6НА-4200-2025.
У довідці ТОВ «Алатир-Інвест» від 22 січня 2025 року зазначено, що станом на 22 січня 2025 року покупець ОСОБА_4 повністю розрахувалася за придбаний нею об`єкт нерухомості, а саме квартиру АДРЕСА_6 .
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна вбачається, що 08 лютого 2025 року державним реєстратором Власюк Р.В. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 77274637 від 16 лютого 2025 року зареєстровано право власності ОСОБА_4 на квартиру загальною площею 49,5 кв.м, за адресою: АДРЕСА_7 .
08 листопада 2025 року позивач звернувся до ТОВ «Алатир-Інвест» із заявою про розірвання договору купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20.
Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку (ч.1 ст.509 ЦК України).
У ст.526 ЦК України зазначено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно із ст.530 ЦК України, якщо у зобов`язанні встановлений строк його виконання, то воно підлягає виконанню у цей строк.
Відповідно до ст.610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
Частиною першою ст.611 ЦК України визначено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору, зміна умов зобов`язання, сплата неустойки, відшкодування збитків та моральної шкоди.
Відповідно до ст.629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму (ч.1 ст.655 ЦК України).
У ст.656 ЦК України зазначено, зокрема, що предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому. Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав. Особливості договору купівлі-продажу окремих видів майна можуть встановлюватися законом.
Відповідно до ст.651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Як зазначила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі N918/391/23 «порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії – «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі N363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати».
Відповідач здійснив будівництво об`єкта, ввів його в експлуатацію, прийняв від ОСОБА_1 грошові кошти в рахунок виконання його зобов`язань, однак позивач не може використати результати договору, отримати у власність обумовлену договором квартиру, через укладення відповідачем договору купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 29 квітня 2022 року, та, як наслідок,реєстрацію права власності на квартиру за іншою особою.
Враховуючи зазначене, суд дійшов висновку, що позивачем доведено факт істотного порушення відповідачем умов договору, у зв`язку з чим існують передбачені ст.651 ЦК України підстави для розірвання договору купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 17 березня 2020 року, укладеного між ТОВ «Алатир-Інвест» та ОСОБА_1 .
Відповідно до ч.5 ст.653 ЦК України якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Оскільки позивачем належним чином виконано взяті на себе зобов`язання за договором купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 17 березня 2020 року, а відповідачем допущено істотне порушення умов цього договору, позовні вимоги про розірвання вказаного договору та стягнення сплачених позивачем на його виконання коштів у розмірі 20 000,00 євро підлягають задоволенню.
Суд відхиляє доводи позивача про недотримання нотаріальної форми договору та наявність, на думку відповідача, ознак нікчемності правочину, оскільки предметом купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 17 березня 2020 року були майнові права на об`єкт нерухомості, а не безпосередньо об`єкт нерухомості, отже дотримання нотаріальної форми договору не вимагалось.
Відповідно до ст.625 ЦК України боржник не звільняється від відповідальності за неможливість виконання ним грошового зобов`язання. Боржник, який прострочив виконання грошового зобов`язання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
За змістом цієї норми закону нарахування трьох процентів річних на суму боргу входить до складу грошового зобов`язання та є особливою мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації (плати) від боржника за користування утримуваними ним грошовими коштами, належними до сплати кредиторові.
Передбачена ст.625 ЦК України відповідальність застосовується до правовідносин зобов`язального характеру, які виникають з приводу грошових зобов`язань.
В силу положень статей 524, 533-535, 625 ЦК України грошовим є зобов`язання, яке виражається в грошових одиницях України (грошовому еквіваленті в іноземній валюті), тобто будь-яке зобов`язання зі сплати коштів.
Таким чином, грошовим зобов`язанням є таке правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана сплатити гроші на користь другої сторони (кредитора), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Підставою застосування відповідальності, передбаченої частиною другою статті 625 ЦК України, є прострочення боржником виконання грошового зобов`язання.
Тобто порушенням грошового зобов`язання є невиконання боржником обов`язку сплатити грошові кошти.
Натомість, стягнення оплати за договором не є наслідком порушення грошового зобов`язання, оскільки відповідні дії вчиняються не на виконання взятих на себе грошових зобов`язань. За своєю суттю обов`язок щодо повернення грошових коштів, отриманих як оплата, не можна розцінювати як грошове зобов`язання.
Крім того, обов`язок щодо створення (побудови) об`єкта будівництва не є грошовим зобов`язанням.
Врахувавши зазначене, суд дійшов висновку, про відмову у задоволенні позовних вимог про стягнення з відповідача на користь позивача трьох процентів річних від простроченої суми, визначених ч.2 ст.625 ЦК України.
Відповідно до ст.141 ЦПК України з відповідача підлягають стягненню в дохід держави судові витрати на оплату судового збору в розмірі 11 458,96 грн.
Керуючись статтями 264, 265, 354, 355 ЦПК України, суд
у х в а л и в:
Позов ОСОБА_1  до Товариства з обмеженою відповідальністю «Алатир-Інвест» про розірвання договору та стягнення коштів – задовольнити частково.
Розірвати договір купівлі – продажу майна, що буде створене в майбутньому №2/4/20 від 17 березня 2020 року, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «Алатир-Інвест» та  ОСОБА_1 .
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Алатир-Інвест» на користь  ОСОБА_1  20 000 євро, за курсом Національного банку України на день виконання рішення.
У задоволенні решти позовних вимог відмовити.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Алатир-Інвест» в дохід держави 11 458,96 грн судового збору.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Рішення може бути оскаржене до Рівненського апеляційного суду шляхом подачі апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 

Позивач:  ОСОБА_1  ( ІНФОРМАЦІЯ_1 , АДРЕСА_8 , РНОКПП НОМЕР_1 ).
Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «Алатир-Інвест» (вул. Князя Володимира, буд.108, м. Рівне, ЄДРПОУ 39225796).

Суддя Г.В. Бренчук