ОКРЕМА ДУМКА
судді Касаційного цивільного суду Фаловської І. М. до постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду від 18 березня 2026 року у справі № 727/5718/21, провадження № 61-14445св24
18 березня 2026 року
м. Київ
У червні 2021 року  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Житлово-будівельний кооператив «Парк Тауер» (далі - ОК «ЖБК «Парк Тауер»), Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради, виконавчого комітету Чернівецької міської ради, Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради, Чернівецької міської ради, в якому просила: 
визнати незаконним та скасувати дозвіл на виконання будівельних робіт від 06 листопада 2020 року № ЧВ 012201106541, виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради ОК «ЖБК «Парк Тауер» на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 ;
скасувати містобудівні умови та обмеження для проектування об`єкта будівництва «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_1 », затверджені наказом Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради від 13 серпня 2020 року № 718-МО;
зобов`язати ОК «ЖБК «Парк Тауер» знести за свій рахунок самочинне будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 .
Суди розглядали справу неодноразово.
Шевченківський районний суд м. Чернівці рішенням від 06 вересня 2023 року позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнив частково. Скасував містобудівні умови та обмеження для проєктування об`єкта будівництва «Нове будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_1 », затверджені наказом Департаменту містобудівного комплексу та земельних відносин Чернівецької міської ради від 13 серпня 2020 року № 718-МО. Визнав незаконним та скасував дозвіл на виконання будівельних робіт від 06 листопада 2020 року № ЧВ 012201106541, виданий Інспекцією архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради ОК «ЖБК «Парк Тауер» на будівництво багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_1 . У задоволенні решти позовних вимог відмовив.
ОК «ЖБК «Парк Тауер» оскаржив рішення суду першої інстанції до апеляційного суду в частині задоволених позовних вимог.
Чернівецький апеляційний суд постановою від 25 вересня 2024 року апеляційну скаргу ОК «ЖБК «Парк Тауер» задовольнив. Рішення Шевченківського районного суду м. Чернівці від 06 вересня 2023 року у частині задоволення позову ОСОБА_1 до ОК «ЖБК «Парк Тауер», Інспекції державного архітектурно-будівельного контролю Чернівецької міської ради, виконавчого комітету Чернівецької міської ради, Департаменту урбаністики та архітектури Чернівецької міської ради, Чернівецької міської ради про скасування дозволу на виконання будівельних робіт, скасування містобудівних умов та обмежень для проєктування об`єкта будівництва скасував. У задоволенні позову ОСОБА_1 у цій частині відмовив.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду постановою від 18 березня 2026 року касаційну скаргу ОСОБА_1 залишив без задоволення. Постанову Чернівецького апеляційного суду від 25 вересня 2024 року залишив без змін.
Залишаючи без змін постанову апеляційного суду, Верховний Суд керувався тим, що у спірних правовідносинах не підлягають застосуванню положення примітки 1 до пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», оскільки вони стосуються забудови нового кварталу суміжно з кварталом садибної забудови, тому безпідставним є висновок судової будівельно-технічної експертизи від 18 січня 2023 року № 06 у частині посилання на неврахування містобудівними умовами та обмеженнями примітки 1 до вищевказаного пункту ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».
Верховний Суд відхилив доводи касаційної скарги про порушення забудовником інсоляції та норм освітлення, оскільки такі обставини належними та допустимими доказами не підтверджені. Виснував, що апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про недоведеність позивачем порушення інсоляції, оскільки такі доводи спростовуються наявними у справі доказами.
Крім того, вважав, що згідно з експертним звітом 02 жовтня 2020 року проєктна документація по спірному будівництву розроблена відповідно до вихідних даних на проєктування, з дотриманням вимог щодо міцності, надійності та довговічності об`єкту будівництва, його експлуатаційної безпеки, у тому числі вимог з питань створення умов для безперешкодного доступу осіб з інвалідністю та інших маломобільних груп населення і інженерного забезпечення, санітарного благополуччя населення, екології, пожежної безпеки, енергозбереження.
Не погоджуюся з висновками Верховного Суду у складі Касаційного цивільного суду про залишення касаційної скарги ОСОБА_1 без задоволення, а постанови Чернівецького апеляційного суду від 25 вересня 2024 року - без змін, з огляду на таке.
Згідно з частинами третьою, четвертою статті 13 Конституції України власність не повинна використовуватися на шкоду людині і суспільству. Держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності і господарювання, соціальну спрямованість економіки. Усі суб`єкти права власності рівні перед законом.
Статтею 41 Конституції України визначено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним.
Відповідно до частин другої, третьої статті 13 ЦК України при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб чи завдати шкоди довкіллю. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Згідно зі статтею 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. На зміст права власності не впливають місце проживання власника та місцезнаходження майна.
Власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд. Власник має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. При здійсненні своїх прав та виконанні обов`язків власник зобов`язаний додержуватися моральних засад суспільства. Усім власникам забезпечуються рівні умови здійснення своїх прав. Власність зобов`язує. Власник не може використовувати право власності на шкоду правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію та природні якості землі (частини перша-п?ята статті 319 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 375 ЦК України власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.
Відповідно до статті 386 ЦК України держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому шкоди.
Згідно зі статтею 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. 
У відповідності до частини першої статті 103 Земельного кодексу України власники та землекористувачі земельних ділянок повинні обирати такі способи використання земельних ділянок відповідно до їх цільового призначення, при яких власникам, землекористувачам сусідніх земельних ділянок завдається найменше незручностей (затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо).
Власники та землекористувачі земельних ділянок можуть вимагати припинення діяльності на сусідній земельній ділянці, здійснення якої може призвести до шкідливого впливу на здоров`я людей, тварин, на повітря, земельні ділянки та інше (стаття 104 ЗК України).
Згідно з пунктом 7 частини п`ятої статті 29 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» містобудівні умови та обмеження містять мінімально допустимі відстані від об`єкта, що проєктується, до червоних ліній, ліній регулювання забудови, існуючих будинків та споруд.
Відповідно до статті 5 Закону України «Про основи містобудування» при здійсненні містобудівної діяльності повинні бути ураховані законні інтереси та вимоги власників або користувачів земельних ділянок та будівель, що оточують місце будівництва.
Згідно зі статтею 26 Закону України «Про архітектурну діяльність» архітектор, інші проєктувальники, які здійснюють роботи по створенню об`єктів архітектури, зобов`язані не порушувати під час проєктування, організації і виконання будівельних робіт законні права та інтереси власників і користувачів будинків і споруд, прилеглих до ділянки забудови.
Відповідно до ста 27 Закону України «Про архітектурну діяльність» замовники та підрядники під час створення об`єкта архітектури зобов`язані: не порушувати під час організації і виконання будівельних робіт законні права та інтереси користувачів прилеглих земельних ділянок, власників розташованих на них будинків і споруд, відшкодовувати завдані їм збитки відповідно до закону: не включати до завдання на проєктування вимог, що суперечать вимогам законодавства України, затвердженій містобудівній документації, державним нормам, стандартам і правилам.
При зверненні до суду з цим позовом позивачка мотивувала свої вимоги тим, що спірне будівництво здійснюється з порушенням державних будівельних норм, що порушує її права та інтереси, як власника сусіднього житлового будинку та земельної ділянки. Зауважувала, що забудовником ОК «ЖБК «Парк Тауер» не дотримано мінімальних відстаней від об`єкта будівництва до її земельної ділянки і до її житлового будинку, передбачених положеннями ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій». 
Посилалась на те, що будівництво спірного восьмиповерхового будинку на відстані декілька метрів від належного їй триповерхового будинку призведе, зокрема до невідповідної нормам інсоляції її будинку та порушення протипожежних норм, що є втручанням у право власності  ОСОБА_1 на мирне володіння майном, передбаченого статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Так, згідно з пунктом 6.1.20 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» відстань між житловими будинками, житловими і громадськими, а також між виробничими будівлями слід приймати на основі розрахунків інсоляції та освітленості, а також у відповідності з нормами протипожежних вимог (розділ 15).
У пункті 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій» вказано, що при плануванні територій нових кварталів з периметральною забудовою допускається зменшувати розриви між будинками до однієї висоти вищого будинку за умов розміщення в перших поверхах приміщень громадського призначення, з дотриманням вимог пожежної безпеки, норм інсоляції та освітленості житлових приміщень.
У примітці 1 до цього пункту зазначено, що у великих містах, при розміщенні 9-16 та більше поверхових житлових будинків суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоповерхового будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків приймається не менше 20 м, а до стіни найближчого садибного будинку - не менше висоти будинку, що зводиться.
При розміщенні багатоквартирних житлових будинків поверховістю від 4 поверхів до 8 поверхів суміжно з кварталами садибної забудови, що зберігається, відстань від фасадів багатоквартирного будинку, що зводиться, до меж земельних ділянок садибних будинків слід приймати не менше 15 м, а до стіни найближчого садибного будинку - не менше висоти будинку, що зводиться, для багатоквартирних будинків до 3 поверхів відстань від фасадів до меж земельних ділянок - не менше 10 м для забезпечення проїзду пожежних машин.
Водночас позивачка зазначала, що фактично відстань від нового восьмиповерхового будинку, який будується ОК «ЖБК «Парк Тауер», до межі належної їй земельної ділянки становить 2,25 м, а відстань до найближчої стіни її житлового будинку - орієнтовно 8,70 м, що не відповідає ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».
Як вбачається з викопіювання з Генерального плану м. Чернівців, затвердженого рішенням 26 сесії міської ради IV скликання від 04 листопада 2004 року № 562, що будинки АДРЕСА_2 та АДРЕСА_1 віднесені до території житлової садибної забудови.
Відповідно до містобудівної документації «Коригування генерального плану міста Чернівці», затвердженої рішенням 48 сесії міської ради VI скликання від 27 березня 2014 року № 1171, в складі якої розроблено план зонування території міста, земельна ділянка по АДРЕСА_1 знаходиться на території житлової багатоповерхової забудови (Ж-3 - зона багатоповерхової квартирної забудови та громадської забудови).
Згідно з висновком судової будівельно-технічної експертизи від 18 січня 2023 року № 06: 
відстань від об`єкта будівництва по АДРЕСА_1 до земельної ділянки ОСОБА_1 по АДРЕСА_2 складає 2,25 м, а найменша відстань до стіни її садибного житлового будинку - 8,65 м-8,70 м-8,73 м;
при будівництві багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення по АДРЕСА_1 не дотримано вимоги примітки 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій»;
у виданих містобудівних умовах та обмеженнях не врахована примітка 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».
Відповідно до листів Державного підприємства державного інституту проектування міст «Містопроект» (є розробником Генерального плану м. Чернівці) від 29 березня 2021 року, 27 жовтня 2021 року, та листа Державного підприємства Український державний науково-дослідний інститут проектування міст «ДІПРОМІСТО» імені Ю. М. Білоконя (є розробником ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій») від 07 червня 2023 року, вбачається, що, незважаючи на розміщення садибного будинку та присадибної ділянки позивачки в зоні Ж-3, при будівництві ОК ЖБК «Парк Тауер» восьмиповерхового житлового будинку слід дотримуватись вимог примітки 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій».
При цьому місцевий суд навів мотивоване обґрунтування відхилення доказів відповідача, наданих на підтвердження того, що до спірних правовідносин не застосовуються вимоги примітки 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019.
Так, суд першої інстанції критично віднісся до акта Інспекції ДАБК Чернівецької міської ради за результатами проведення позапланового заходу державного нагляду (контролю) щодо дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності від 10 грудня 2021 року, відповідно до якого будівельні роботи на АДРЕСА_1 виконані відповідно до затверджених проектних рішень та з дотриманням вимог таблиці 15.2. ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», оскільки предметом вказаної перевірки було тільки дотримання забудовником протипожежних відстаней між новим будівництвом та житловим будинком позивачки. Питання дотримання вимог примітки 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 не перевірялось.
Також виснував, що висновок експерта Созонтової К. С., виготовлений на замовлення відповідача за результатами проведення судової будівельно-технічної та земельно-технічної експертизи від 15 грудня 2022 року, суперечить іншим матеріалам справи, які в сукупності дають обґрунтовані підстави суду стверджувати, що вимоги примітки 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 при проектуванні та будівництві будинку на АДРЕСА_1 порушено.
Місцевий суд керувався, тим, що на відміну від висновку судової будівельно-технічної експертизи від 18 січня 2023 року, під час виготовлення висновку від 15 грудня 2022 року: у розпорядження експерта не було надано всіх матеріалів справи з метою дослідження ним всіх обставин справи; у день, час та місце проведення експертизи не було запрошено всіх учасників справи; експерт не здійснював точних вимірів земельної ділянки позивачки та відстаней до неї від нового будівництва, не було залучено інженера-геодезиста (про це вказано самим експертом); експерт зазначив, що визначити відстані від фасадів багатоквартирного житлового будинку до межі ділянки ОСОБА_1 і її будинку не вдається можливим (сторінка 5).
Водночас апеляційний суд дійшов висновку, що вимоги примітки 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 до спірних правовідносин не застосовуються, оскільки даний пункт ДБН та його примітка стосується забудови нового кварталу суміжно з кварталом садибної забудови. 
Апеляційний суд безпідставно відхилив доводи позивачки щодо порушення вимог інсоляції та освітленості, зазначивши, що спірний багатоквартирний будинок та будинок позивачки не знаходяться навпроти один одного, а розташовані по одній лінії дороги, оскільки такі висновки не підтверджені будь-якими доказами, тому є припущеннями. 
З огляду на системне тлумачення норм матеріального права, які підлягають застосуванню у спірних правовідносинах, розташування і орієнтація житлових та громадських будинків повинні здійснюватись з урахуванням забезпечення нормативної тривалості інсоляції та норм освітленості відповідно до Санітарних норм и правил забезпечення інсоляцією будівель и територій житлової настройки та СНІП II-4-79 «Природне та штучне освітлення» як у будинках, що будуються, так і в сусідніх житлових і громадських будинках, що узгоджується з вимогами ДБН Б.2.2-12:2019 «Планування та забудова територій», зокрема пункт 6.1.22.
Вважаю, що суд апеляційної інстанції допустив переоцінку доказів, не навівши переконливих мотивів відхилення наявних у справі висновків експертів та інших спеціалістів у галузі будівництва, які дійшли протилежних думок, а саме щодо необхідності дотримання примітки 1 пункту 6.1.22 ДБН Б.2.2-12:2019 під час будівництва багатоквартирного житлового будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями громадського призначення на АДРЕСА_1 .
Крім того, при вирішенні спору суди повинні враховувати баланс інтересів власників кожного виду нерухомого майна. Такий підхід відповідає і практиці Європейського суду з прав людини при розгляді справ щодо порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року.
Зокрема, ЄСПЛ у своїй діяльності керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним). Але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.
Втручання у право мирного володіння майном, навіть якщо воно здійснюється згідно із законом і з легітимною метою, буде розглядатися як порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, якщо не буде встановлений справедливий баланс між інтересами суспільства, пов`язаними з цим втручанням, й інтересами особи, яка зазнає такого втручання. Отже, має існувати розумне співвідношення (пропорційність) між метою, досягнення якої передбачається, та засобами, які використовуються для її досягнення. Справедливий баланс не буде дотриманий, якщо особа - добросовісний набувач внаслідок втручання в її право власності понесе індивідуальний і надмірний тягар, зокрема, якщо їй не буде надана обґрунтована компенсація чи інший вид належного відшкодування у зв`язку з позбавленням права на майно (рішення ЄСПЛ у справах «Рисовський проти України» від 20 жовтня 2011 року (заява № 29979/04), «Кривенький проти України» від 16 лютого 2017 року (заява № 43768/07)).
Враховуючи зазначене, апеляційним судом не досліджено балансу інтересів сторін та за умови, що матеріали справи свідчать про порушення права позивачки на приватне життя будівництвом багатоквартирного будинку у безпосередній близькості до її будинку (висновок експерта), навіть за умови недоцільності знесення спірного будинку, не вирішено питання про можливість відшкодування шкоди, завданої такою забудовою.
З огляду на вказані обставини, вважаю передчасним висновок Верховного Суду про те, що спірна споруда не створює ОСОБА_1 перешкод у здійсненні нею права користування своїм майном та залишення постанови апеляційного суду без змін, а тому оскаржувана постанова в частині задоволених позовних вимог підлягала скасуванню з передачею справи на новий апеляційний розгляд.

Суддя І. М. Фаловська