Номер провадження 2/754/1275/26
Справа №754/12979/25
РІШЕННЯ 
Іменем України

16 березня 2026 року м. Київ
Деснянський районний суд м. Києва у складі головуючого судді Коваленко І.І. (надалі - Суд) за участю секретаря судового засідання Гуцул Д.Г.
за участю представника позивача Харченка С.В. (в режимі відеоконференції)
розглянув у відкритому судовому засіданні за правилами загального позовного провадження з викликом сторін цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нерухомість Трейд Інвест", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Буд" про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності,
Стислий виклад позиції сторін
12 серпня 2025 року представник Позивачки, адвокат Харченко С.В., подав в електронній формі в підсистемі "Електронний Суд" до Суду позовну заяву. Позивач просить суд визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири за адресою: АДРЕСА_1 , що укладений 9 квітня 2025 року між ТОВ "Перспектива Буд" (надалі - Відповідач 1) та ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест" (надалі - Відповідач 2), і посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської обл. Личук Т.В. за реєстровим №24, а також припинити право власності Відповідача-1 на квартиру, що набуте на підставі вказаного договору купівлі-продажу.
Позов мотивований тим, що Позивач є власником квартири, яку було передано в іпотеку АКІБ "УкрСиббанк" за договором іпотеки №77898 від 22.02.2008. Права іпотекодержателя перейшли до ТОВ "Перспектива Буд", яке відчужило квартиру ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест". Позивач стверджує, що відчуження відбулося з порушенням законодавства, оскільки: 1) не дотримано вимог ст. 35 Закону України "Про іпотеку" щодо надіслання іпотекодавцю вимоги про усунення порушення за 30 днів до продажу; 2) Позивачу не було надано доказів переходу прав до нового кредитора; 3) квартиру продано без погодження ціни з іпотекодавцем за значно заниженою вартістю 1 647 000 грн без належної оцінки, тоді як автоматизована довідка ФДМУ оцінює її у понад 3 млн грн; 4) приватний нотаріус на момент посвідчення правочину не мав повноважень, оскільки його свідоцтво було анульовано наказом Міністерства юстиції.
01 вересня 2025 року представник Відповідача-1, адвокат Горобей Р.Г., подала відзив на позовну заяву. Відповідач-1 просить відмовити у задоволенні позову в повному обсязі, посилаючись на те, що: 1) вимоги статті 35 Закону України "Про іпотеку" були виконані, оскільки попередній кредитор надсилав вимоги 18.11.2024 та 25.02.2025; 2) згода боржника на заміну кредитора не потрібна; 3) продаж відбувся за ринковою вартістю згідно зі звітом про оцінку суб`єкта оціночної діяльності; 4) діяльність нотаріуса Личука Т.В. була поновлена наказом Мін`юсту від 05.02.2025; 5) Позивач обрав неефективний спосіб захисту, оскільки Відповідач-1 є добросовісним набувачем, і Позивач мав би звертатися з віндикаційним позовом, а не з вимогою про визнання договору недійсним
Відповідач -2 відзив на позовну заяву не подав, про розгляд справи повідомлений належним чином.
КЛОПОТАННЯ УЧАСНИКІВ СПРАВИ ТА ПРОЦЕСУАЛЬНІ ДІЇ У СПРАВІ
07 серпня 2025 року Деснянським районним судом м. Києва до подання позовної заяви постановлено ухвалу про вжиття заходів забезпечення позову шляхом накладення арешту на спірну квартиру. 
12 серпня 2025 року представник Позивачки, адвокат Харченко С.В., подав до Суду позовну заяву в електронній формі через підсистему "Електронний Суд"
15 серпня 2025 року Суд постановив ухвалу про прийняття позовної заяви до розгляду та відкриття провадження у справі за правилами загального позовного провадження з викликом сторін. У цій же ухвалі Суд відмовив у задоволенні заяви про залучення приватного нотаріуса Личука Тараса Володимировича як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, оскільки Позивачка не обґрунтувала та Суд не встановив, яким чином рішення у справі може вплинути на права та обов`язки приватного нотаріуса. 
04 вересня 2025 року від представника Відповідача-1 надійшов відзив на позовну заяву.
16 грудня 2025 року відбулося підготовче судове засідання за участю представника Позивача. Представник Відповідача-1 подав клопотання про проведення підготовчого судового засідання за його відсутності та зазначив, що не заперечує проти закриття підготовчого засідання і призначення справи до розгляду по суті. 
Представник Відповідача-2 двічі в підготовче судове засідання не з`явився, а надіслані судом поштові конверти з повістками було повернуто з відміткою "адресат відсутній за вказаною адресою". 
16 грудня 2025 року за результатами підготовчого засідання Суд постановив ухвалу про закриття підготовчого провадження та призначення справи до судового розгляду по суті на 10 лютого 2026 року.
10 лютого 2026 року та 26 лютого 2026 року в судовому засіданні за клопотання представника Позивачки оголошувалась перерва.
26 лютого 2026 року представник Відповідача-1 подала заяву про розгляд справи за її відсутності, в якій позов не визнала та просила відмовити у його задоволенні. 
05 березня 2026 року Суд постановив ухвалу про закінчення з`ясування обставин справи та перевірки їх доказами, заслухав заключне слово представника Позивача та оголосив про перехід до стадії ухвалення судового рішення. Керуючись частиною першою статті 244 ЦПК України, Суд відклав ухвалення та проголошення судового рішення.
УСТАНОВЛЕНІ ОБСТАВИНИ ТА ЗМІСТ СПІРНИХ ПРАВОВІДНОСИН
22.02.2008 між АКІБ "УкрСиббанк" та Позивачкою, ОСОБА_1 , було укладено договір про надання споживчого кредиту № 11303492000. На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 22.02.2008 між АКІБ "УкрСиббанк" та ОСОБА_1 укладено Договір іпотеки № 77898, предметом якого є квартира за адресою: АДРЕСА_1 . Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Івановою Л.М. за реєстровим № 986.
Заочним рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 27.10.2014 у справі №754/6768/14-ц стягнуто з ОСОБА_1 на користь ПАТ "УкрСиббанк" борг за договором про надання споживчого кредиту в розмірі 65059,03 доларів США, що за курсом НБУ становить 817 734 грн 96 коп., судові витрати в розмірі 3 654 грн.
На виконанні у Деснянському ВДВС перебувало виконавче провадження НОМЕР_1 щодо стягнення вказаного боргу. Ухвалою Деснянського районного суду м. Києва від 12.02.2024 замінено стягувача у виконавчому провадженні на ТОВ "ФК "Укрфінстандарт". Пізніше, 27.09.2024, виконавче провадження № НОМЕР_1 було завершено у зв`язку з поверненням виконавчого документа стягувачу за його заявою.
ТОВ "ФК "Укрфінстандарт" надсилало на адресу реєстрації та проживання Позивачки ( АДРЕСА_1 ) дві письмові вимоги про усунення порушень. 
Зокрема, вимога вих. № 3008 від 18.11.2024 року була надіслана засобами поштового зв`язку АТ "Укрпошта" 23.11.2024 року цінним листом з описом вкладення (штрихкодовий ідентифікатор 0405201056111), що підтверджується фіскальним чеком, накладною та описом вкладення. Поштове відправлення було повернуто відправнику з відміткою "за закінченням терміну зберігання"
У цій вимозі Позивачку було повідомлено про наявність боргу за кредитним договором, необхідність його сплати у тридцятиденний строк, а також попереджено про намір звернути стягнення на предмет іпотеки у порядку ст. 37 або 38 Закону України "Про іпотеку" у разі непогашення боргу. 
Надалі ТОВ "ФК "Укрфінстандарт" повторно надсилало вимогу вих. № 4587 від 25.02.2025 року аналогічного змісту. Ця вимога була надіслана 27.03.2025 року цінним листом з описом вкладення (штрихкодовий ідентифікатор 0405200015002). Згідно з даними трекінгу АТ "Укрпошта", 31.03.2025 року відправлення також було повернуто відправнику з причини "Одержувач відсутній за вказаною адресою".
Зі змісту Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 437949059, сформованої 02.08.2025, встановлено, що право вимоги за договором іпотеки № 77898 від 22.02.2008 перейшло до нового іпотекодержателя - Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Буд" (код ЄДРПОУ: 45904436). Перехід права відбувся на підставі Договору відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 27.10.2023, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Куліковою Яною Володимирівною та зареєстрований у реєстрі за № 9. Відповідні зміни щодо суб`єкта обтяження (заміни іпотекодержателя) були офіційно зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 27.10.2023 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 69955103), прийнятого нотаріусом Куліковою Я.В. (номер запису про іпотеку: 52303976 у спеціальному розділі). Згідно з відомостями реєстру, строк виконання основного зобов`язання, права за яким перейшли до ТОВ "Перспектива Буд", визначено до 23 лютого 2026 року, а розмір основного зобов`язання становить 80 000,00 доларів США.
Надалі, 09 квітня 2025 року між ТОВ "Перспектива Буд" (Продавець), в особі директора Гуглі В.В., та ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест" (Покупець), в особі директора Уржумової І.Ю., укладено Договір купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки), який був посвідчений приватним нотаріусом Івано-Франківського міського нотаріального округу Івано-Франківської області Личуком Тарасом Володимировичем та зареєстрований у реєстрі за № 24.
Суд встановив, що наказом Міністерства юстиції України від 01.05.2024 року № 1300/5 свідоцтво про право на зайняття нотаріальною діяльністю Личука Т.В. було анульовано. Наслідком цього стало видання Наказу Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції від 07.05.2024 року № 297/4 про припинення його нотаріальної діяльності. 
Водночас наказом Міністерства юстиції України № 280/5 від 03 лютого 2025 року згаданий Наказ Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції від 07.05.2024 року № 297/4 про анулювання свідоцтва № 1300/5 від 01.05.2024 було скасовано. 
На виконання цього рішення, наказом Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції № 21/4 від 05 лютого 2025 року, яким було скасовано наказ від 07.05.2024 року № 297/4 про припинення нотаріальної діяльності та поновлено нотаріальну діяльність приватного нотаріуса Личука Тараса Володимировича з 05 лютого 2025 року.
Оспорюваний Договір купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки) був посвідчений та зареєстрований у відповідних державних реєстрах 09 квітня 2025 року, тобто через два місяці після офіційного поновлення діяльності нотаріуса, тому твердження Позивачки про відсутність у нотаріуса повноважень на вчинення нотаріальних та реєстраційних дій повністю не відповідають дійсності.
Згідно з пунктами 1.1 та 1.3 вказаного Договору купівлі-продажу квартири (предмету іпотеки), Продавець, діючи як Іпотекодержатель на підставі Договору іпотеки № 77898 від 22.02.2008 та Договору про відступлення прав вимоги № 9 від 27.10.2023, реалізуючи своє право відповідно до статті 38 Закону України "Про іпотеку", передав у власність Покупця від свого імені нерухоме майно, що належало Позивачці - квартиру ( АДРЕСА_1 ) загальною площею 73,5 кв.м. 
Відповідно до пункту 2.1 Договору купівлі-продажу, продаж квартири здійснено за 1 647 000,00 грн, які Покупець зобов`язався сплатити на розрахунковий рахунок Продавця до 06 квітня 2026 року. Згідно з пунктом 2.2 Договору, вказана ціна повністю задовольняє Продавця, а ринкова вартість відчужуваної квартири підтверджується Звітом про оцінку майна, складеним суб`єктом оціночної діяльності ТОВ "ОЦІНКА-АН" (сертифікат ФДМУ №391/2023 від 29.06.2023) станом на 07.04.2025 (пароль пошуку СЛЕУМ3744807).
На підставі вказаного Договору того ж дня, 09 квітня 2025 року, приватним нотаріусом Личуком Т.В. було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (індексний номер: 78310841), внаслідок чого за Відповідачем-1 (ТОВ "Нерухомість Трейд Інвест") було офіційно зареєстровано право власності на спірну квартиру в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (номер запису про речове право: 59404896). Одночасно з реєстрацією права власності, нотаріусом було перенесено записи щодо державної реєстрації іпотеки (номер запису 59404898) та обтяження у вигляді заборони на нерухоме майно (номер запису 59404907).
Спірні правовідносини у цій справі виникли з приводу захисту права власності та законних інтересів Позивачки як власника майна (іпотекодавця), які, на її переконання, були порушені відповідачами внаслідок незаконного відчуження належної їй квартири (предмета іпотеки) за заниженою ціною та з недотриманням обов`язкової процедури звернення стягнення, передбаченої Законом України "Про іпотеку". 
Позивачка, вважаючи своє речове право порушеним, звернулася до суду за його захистом, обравши спосіб захисту у вигляді визнання недійсним оспорюваного договору купівлі-продажу предмета іпотеки, укладеного між відповідачами, та припинення зареєстрованого права власності кінцевого набувача майна. 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21(провадження № 61-20968сво21)).
З огляду на необхідність визначення того, за захистом якого саме права звернулася особа, зміст спірних правовідносин охоплює не лише перевірку дотримання іпотекодержателем процедури реалізації іпотечного майна, а насамперед до встановлення належності та ефективності обраного Позивачкою способу захисту для відновлення її оспорюваних майнових прав у ситуації, коли майно перейшло у власність особи, з якою Позивачка не перебуває у договірних відносинах.
ОЦІНКА (МОТИВИ) СУДУ
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України). Кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів (частина перша статті 4 ЦПК України).
Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (частини перша та друга статті 5 ЦПК України).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. постанова Великої Палати Верховного Суду від 1.01.2022 в справі № 910/10784/16 (пункт 8.54)).
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від виду та змісту правовідносин, які виникли між сторонами, змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулась особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Таке право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам (висновки викладені в постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (пункт 57), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (пункт 40), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15, від 11.09.2019 у справі № 487/10132/14 (пункт 89), від 16.06.2020 у справі № 145/2047/16-ц (пункт 7.23), від 22.06.2021 у справі № 334/3161/17 (пункт 55) та ін.).
Отже, спосіб захисту повинен відповідати змісту порушеного права та природі спірних правовідносин. Крім того, за висновками Великої Палати Верховного Суду спосіб захисту права або інтересу має бути таким, щоб у позивача не виникала необхідність повторного звернення до суду викладеними [див., зокрема, постанови від 26.01.2021 у справі № 522/1528/15-ц (пункт 58), від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20 (пункт 23) та від 16.11.2022 у справі № 911/3135/20 (підпункт 8.49)].
За загальним правилом речово-правові способи захисту прав особи застосовують, якщо сторони не пов`язані зобов`язально-правовими відносинами, що визначають їх зміст та правову природу. Якщо спір стосується правочину, укладеного власником (володільцем) майна, то його відносини з контрагентом мають договірний характер, що зумовлює і можливі способи захисту його прав. Але якщо сторони не перебували в договірних відносинах одна з одною, власник (володілець) майна може використовувати речово-правові способи захисту [див. висновки, викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 (пункт 8.20) та від 21.12.2022 у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (пункт 109)].
Серед способів захисту речових прав цивільне законодавство виокремлює, зокрема, витребування майна з чужого незаконного володіння у порядку ст. ст. 387, 388 ЦК України (віндикаційний позов) й усунення перешкод у здійсненні права користування та розпорядження майном згідно зі статтею. 391 ЦК України (негаторний позов). Позовом про витребування майна (віндикаційним позовом) є вимога власника, який не є володільцем належного йому на праві власності індивідуально визначеного майна, до особи, яка ним заволоділа, про витребування (повернення) цього майна з чужого незаконного володіння. 
Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, з якою позивач не перебуває у договірних відносинах, тоді правомірному та ефективному способу захисту права відповідає вимога про витребування від цієї особи нерухомого майна. Для такого витребування оспорювання рішень органів державної влади чи місцевого самоврядування, ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не вимагається, оскільки не є ефективним способом захисту права власника. Такі висновки узгоджуються також з висновками Великої Палати Верховного Суду, зробленими у постанові від 23.11.2021 у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21).
Також у постанові від 13.07.2022 у справі № 199/8324/19 (провадження № 14-212цс21) за позовом про визнання протиправними рішень про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, скасування записів про державну реєстрацію права власності, Велика Палата Верховного Суду сформулювала такі висновки. Якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідними для відновлення його права. Задоволення позову про витребування майна є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру прав.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) роз`яснено, що:
"102. Якщо позивач (іпотекодавець) вважає порушеними свої права на предмет іпотеки (внаслідок позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки відповідачем), він може, з огляду на фактичні обставини, вимагати відновлення становища, яке існувало до порушення (пункт 4 частини другої статті 16 ЦК України). Цей спосіб захисту застосовується у випадку вчинення однією із сторін правопорушення, в результаті чого порушені права та законні інтереси іншої сторони. При цьому позивач повинен довести, що звернення стягнення на предмет іпотеки здійснено всупереч вимогам закону, тобто з порушенням прав позивача.
111. Зважаючи на обставини цієї справи, які існували на момент звернення позивача з позовом та прийняття рішення судом першої інстанції, для захисту порушеного права власності позивача необхідно відновити становище, яке існувало до порушення. Вказане відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
112. Відповідно до частини четвертої статті 37 Закону України "Про іпотеку" (у редакції, чинній на момент звернення з позовом) рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
114. Оскільки порушення права власності позивача відбулось у результаті державної реєстрації права власності на спірне нерухоме майно за АТ "Мегабанк", заявлені ним позовні вимоги про скасування рішень державного реєстратора про державну реєстрацію прав від 30.12.2019 опосередковують відновлення становища, яке існувало до порушення.
115. Отже, враховуючи обставини конкретної справи та за умови, якщо правовідносини між сторонами щодо спірного нерухомого майна мають договірний характер та таке майно не було відчужено до третіх осіб, вимога про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно не може бути розцінена судами як неналежний спосіб захисту. Задоволення такого позову призводить до внесення державним реєстратором до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про речове право позивача на спірне нерухоме майно. Це відновлює становище, яке існувало до прийняття державним реєстратором оспорюваного рішення. Зазначене відповідає способу захисту, передбаченому пунктом 4 частини другої статті 16 ЦК України.
116. Слід ще раз звернути увагу, що судове рішення про задоволення позовних вимог про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав є підставою для державної реєстрації права власності за позивачем тільки за умови, що на час вчинення реєстраційної дії право власності зареєстроване за відповідачем, а не за іншою особою".
У пункті 9.30. постанови Велика Палата Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справа № 206/4841/20 (провадження № 14-55цс22) роз`яснила, що для витребування майна закон не вимагає визнавати недійсними договори про відступлення прав вимоги за кредитним та іпотечним договорами, визнавати незаконним та скасовувати рішення нотаріуса щодо реєстрації права власності за договором іпотеки, а також визнавати недійсним договір купівлі-продажу квартири кінцевому набувачеві. Тому рішення судів першої й апеляційної інстанцій про відмову у задоволенні зазначених вимог є правильними, але з інших мотивів, ніж ті, що навели суди.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду питання захисту права власності іпотекодавця у ситуації, коли іпотекодержатель реалізував предмет іпотеки у позасудовому порядку (за статтею 38 Закону України "Про іпотеку"), відчуживши його третій особі, розглядав у постанові від 31.05.2023 у справі № 592/10415/20. Верховний Суд, хоча і підтвердив, що задоволення вимог кредитора шляхом продажу предмета іпотеки пов`язується з дотриманням процедури надсилання вимоги за ст. 35 Закону "Про іпотеку", він о змінив рішення суду першої інстанції в частині відмови у визнанні договору недійсним саме з мотивів обрання неефективного способу захисту, а не через оцінку процедурних порушень.
Верховний Суд у вказаній справі наголосив на усталеності судової практики, згідно з якою, якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, тоді правомірним та ефективним способом захисту може бути позов про витребування нерухомого майна, й для такого витребування оспорювання рішень уповноважених органів, договорів, інших правочинів щодо спірного майна і документів, що посвідчують відповідне право, не є правомірним та ефективним способом захисту права власника.
Також у постанові від 23.04.2025 у справі № 752/6717/20, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду вказав, що суди не врахували, що коли власник та володілець майна не перебували у договірних відносинах, власник майна може використовувати речово-правові способи захисту. Тому при пред`явленні вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння, позовні вимоги про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, скасування державної реєстрації права власності, проведеної на підставі такого договору, припинення права власності за набувачем є неналежними (неефективними) способами захисту. Тому суд першої інстанції правильно відмовив у задоволенні вказаних позовних вимог, однак помилився щодо мотивів такого рішення, оскільки зазначені вимоги за обставин цієї справи та змісту позову є неналежними способами захисту прав позивача, що є самостійною підставою для відмови у позові.
Отже, неналежність та неефективність заявленого позивачем способу захисту є самостійною підставою для відмови у позові [див., зокрема, постанови Великої Палати Верховного Суду від 01.03.2023 у справі № 522/22473/15-ц (пункт 127), від 04.07.2023 у справі № 373/626/17 (пункт 67), від 10.04.2024 у справі № 496/1059/18 (пункт 8.17), від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22 (пункт 116)], незалежно від установлених обставин.
Суд відхиляє аргументи Позивачки, наведені в обґрунтування позовних вимог, зокрема, щодо порушення процедури звернення стягнення на предмет іпотеки та недотримання вимог щодо обов`язкового направлення вимоги (стаття 35 Закону України "Про іпотеку"), на підтвердження яких Позивачка посилалася на правові висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 02.06.2019 у справі № 205/578/14-ц та від 29.09.2020 у справі № 757/13243/17, а також на висновки Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду у постанові від 10.05.2022 у справі № 308/13017/16-ц; правомірності відступлення права вимоги та статусу фінансової установи (договір факторингу), з посиланням на постанови Великої Палати Верховного Суду від 11.09.2018 у справі № 909/968/16 (надану для доведення того, що договір факторингу має специфічний суб`єктний склад, де фактором обов`язково має бути банк або інша фінансова установа) та від 31.10.2018 у справі № 465/646/11 (на підтвердження позиції про те, що право вимоги за кредитним договором може набути виключно фінансова установа з відповідною ліцензією або банк), а також порушень під час оцінки та продажу предмета іпотеки, з посиланням на постанови Верховного Суду від 11.08.2021 у справі № 619/4981/13-ц, від 01.10.2020 у справі № 2-2394/10, від 15.10.2020 у справі № 917/628/17 (надані на підтвердження того, що оцінка нерухомості без безпосереднього доступу до неї за фотографіями чи технічною документацією є недостовірною, оскільки оцінювач зобов`язаний особисто ознайомитися з об`єктом) та на постанову Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 15.12.2021 у справі № 725/1058/20.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України судове рішення повинне ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. 
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що висновок (правова позиція) - це виклад тлумачення певної норми права (або ряду норм), здійснене Верховним Судом (Верховним Судом України) під час розгляду конкретної справи, обов`язковим для суду та інших суб`єктів правозастосування під час розгляду та вирішення інших справ у разі існування близьких за змістом або аналогічних обставин спору (див., зокрема, постанову від 21.03.2024 у справі № 191/4364/21, ухвали від 22.05.2024 у справі № 902/1076/24, від 09.08.2024 у справі № 127/22428/21, від 07.05.2025 у справі № 522/1514/21), норми права розрізняють висновки за результатами розгляду касаційної скарги з посиланням на норми права, якими керувався суд, та висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду (постанова від 07.09.2022 у справі № 910/22858/17).
При цьому Велика Палата Верховного Суду висловлює правові висновки у справах з огляду на встановлення судами певних фактичних обставин справи. Такі висновки не є універсальними та типовими до всіх справ і фактичних обставин, які можуть бути встановлені судами. З огляду на різноманітність суспільних відносин та обставин, які стають підставою для виникнення спорів у судах, з урахуванням фактів, які встановлюють суди на підставі наданих сторонами доказів у кожній конкретній справі, суди повинні самостійно здійснювати аналіз правовідносин та давати оцінку релевантності та обов`язковості застосування правових висновків Великої Палати Верховного Суду в кожній конкретній справі (постанова від 22 лютого 2022 року у справі № 201/16373/16-ц; пункти 38-39).
Поняття "подібні правовідносини" полягає у тому, що на предмет подібності необхідно оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Подібність правовідносин у відповідних справах слід оцінювати за змістовим, суб`єктним та об`єктним критеріями, з-поміж яких змістовий критерій (оцінювання спірних правовідносин за характером урегульованих нормами права та договорами прав і обов`язків учасників) є основним, а два інші - додатковими (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19). 
Оцінюючи заявлені Позивачкою доводи, Суд дійшов висновку, що наведені нею правові позиції Верховного Суду не підлягають застосуванню до спірних правовідносин, оскільки вони були сформульовані за інших фактичних обставин та за іншого предмета спору (відсутність подібності правовідносин), або ж були суттєво змінені та конкретизовані подальшою судовою практикою. Зокрема, Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16.03.2021 у справі № 906/1174/18 прямо відступила від загального висновку, раніше викладеного у справі № 465/646/11.
Суд звертає увагу на те, що в жодній із наведених Позивачкою справ Верховний Суд не досліджував питання щодо ефективності обраного способу захисту прав власника (іпотекодавця) саме в контексті реалізації предмета іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу на користь третьої особи.
Суд, зберігаючи об`єктивність і неупередженість сприяє учасникам судового процесу в реалізації ними прав, передбачених ЦПК України (згідно із пунктом 4 частини п`ятої статті 12 ЦПК України).
У підготовчому судовому засіданні, Суд, з`ясовуючи зміст позовних вимог, надав представнику Позивачки час для ознайомлення з відзивом Відповідача-1 та роз`яснив право подати відповідні заперечення, зокрема з урахуванням висновків Верховного Суду щодо неналежності та неефективності заявленого способу захисту. 
Представник Позивачки повідомив, що наполягає на розгляді позову в межах заявлених вимог.
Згідно із частиною першою статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до ЦПК України, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених ЦПК України випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина третя статті 13 ЦПК України).
Позивачка обрала неналежний та неефективний спосіб захисту порушеного права, що об`єктивно унеможливлює його реальне відновлення у заявлений спосіб, та самостійною підставою для відмову в позові. Тому, ураховуючи принцип диспозитивності цивільного судочинства та з огляду на те, що Суд відмовляє у задоволенні позову.
Розподіл судових витрат
Відповідно до статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються у разі відмови в позові - на позивача.
У задоволенні позову відмовлено повністю, тому судові витрати Позивача, які складаються зі сплаченого судового збору в розмірі 15 140,00 грн та заявлених витрат на професійну правничу допомогу в розмірі 21 000,00 грн, покладаються на Позивача і не підлягають відшкодуванню.
Відповідач-1 у своєму відзиві просив стягнути з Позивача понесені судові витрати, вказавши, що їх орієнтовний розрахунок буде наданий безпосередньо під час розгляду справи. Однак, відповідних доказів та детального розрахунку витрат суду так і не було надано, тому Суд не здійснює розподіл судових витрат на користь Відповідача-1.
Керуючись статтями 4, 13, 19, 76-81, 263-265, 268 ЦПК України, суд -
УХВАЛИВ:
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю "Нерухомість Трейд Інвест", Товариства з обмеженою відповідальністю "Перспектива Буд" про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та припинення права власності на майно - відмовити повністю.
Рішення суду може бути оскаржене шляхом подачі апеляційної скарги безпосередньо до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. Учасник справи, якому повне рішення не було вручене у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. 
Скорочене судове рішення проголошено 16 березня 2026 року
Повне рішення підписано 17 березня 2026 року
Суддя              Інна КОВАЛЕНКО