Справа № 677/885/25
Провадження № 2/677/101/26
РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
(ЗАОЧНЕ)
20.02.2026 року м. Красилів

Красилівський районний суд Хмельницької області:
у складі головуючого - судді Шовкуна В.О.,
за участі секретарів судового засідання Федченко Л.В., Демчишеної Ю.В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Красилів цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Орган опіки та піклування виконавчого комітету Хмельницької міської ради, Орган опіки та піклування Щиборівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області, про скасування рішення про державну реєстрацію прав № 76980911 від 03.02.2025 року та записів в Реєстрі прав власності на нерухоме майно № 58314097 та № 58315232, -
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог.
Позивач звернулася до Красилівського районного суду Хмельницької області із позовом про скасування рішення про державну реєстрацію прав № 76980911 від 03.02.2025 року та записів в Реєстрі прав власності на нерухоме майно № 58314097 та № 58315232. В обґрунтування позову зазначає про те, що 11 березня 2021 року між ОСОБА_2 (надалі «Позикодавець»), та мною ОСОБА_1 (надалі - «Позичальник»), було укладено Договір позики, в простій письмовій формі, згідно якого Позичальник одержав у Позикодавця у власність, у якості позики, гроші на загальну суму 554 032 гривні, що є еквівалентом 20 000 (двадцяти тисяч) Доларів США за курсом НБУ на день підписання договору. Договір було укладено у трьох примірниках - по одному для кожної сторони та один примірник для долучення до договору іпотеки, який посвідчує договір, яким забезпечується виконання зобов`язань за договором позики. Згідно Додаткового Договору від 27.07.2021 року до Договору позики сума позики була збільшена до 25 000 Доларів США. Крім того, за Додатковим Договором від 25 травня 2021 року до Договору позики, строк виконання зобов`язання з повернення суми позики було встановлено не пізніше 11.03.2023 року. В забезпечення зобов`язань, що виникають із Договору позики, між Позивачем та Відповідачем 11 березня 2021 року було укладено договір іпотеки у нотаріальній формі, засвідчений приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Мороз О.А. та зареєстровано в реєстрі за № 471. Згідно вимог законодавства нотаріусом накладено обтяження на предмет іпотеки, а саме: житловий будинок з надвірними будівлями який складається з: житлового будинку з цегли блоків «А-1» загальною площею 283,2 кв. м., житловою площею 177,4 кв.м., цегляного хліва «Б», кам`яного погребу «В», огорожі; земельну ділянку площею 0.1649 га, кадастровий номер -6822789500:05:001:0068, з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівельних споруд (присадибна ділянка), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Зазначає, що Додатковим Договором від 25 травня 2021 року до Договору позики, строк виконання зобов`язання з повернення суми позики було встановлено не пізніше 11.03.2023 року.
У провадженні Красилівського районного суду знаходиться цивільна справа № 677/444/23 за позовом ОСОБА_2 до неї про стягнення боргу за договором позики та звернення стягнення на предмет іпотеки. З даною позовною заявою позивач не погоджується і вважаю, що позовні вимоги є незаконні, оскільки не відповідають приписам чинного законодавства, є необґрунтованими, оскільки суперечать фактичним обставинам справи та дійсним правовідносинам сторін. Тож на теперішній час в Красилівському районному суді ще триває розгляд даної цивільної справи. Згідно договору іпотеки від 11 березня 2021 року нотаріусом накладено обтяження на предмет іпотеки, а саме: житловий будинок з надвірними будівлями, який складається з житлового будинку з цегли блоків «А-1» загальною площею 283,2 кв.м., житловою площею 177,4 кв.м., цегляного хліва «Б», кам`яного погребу «В», огорожі; земельну ділянку площею 0.1649 га, кадастровий номер - 6822789500:05:001:0068, з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до п. 20 Договору іпотеки звернення стягнення на Предмет іпотеки може відбутися будь-яким і з наступних способів на вибір Іпотекодержателя. Згідно п. 20.1 договору іпотеки позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на Предмет іпотеки, шляхом: - передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки та прийняття Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателем в рахунок виконання Основного зобов`язання порядку, встановленому у ст. ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку»; - продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмета Іпотеки будь-якій особі порядку встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; - шляхом продажу Предмета іпотеки з торгів; - на підставі виконавчого напису нотаріуса у порядку, визначеному чинним законодавством; - шляхом укладення між Сторонами окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя: - іншим способом, що не суперечить чинному законодавству на момент реалізації Предмета іпотеки.
З отриманих 09 квітня 2025 року Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо вказаного будинку та земельної ділянки позивачці стало відомо про те, що 30 січня 2025 року приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Я.О. зареєстровано право власності на вказаний житловий будинок, земельна ділянка місця розташування кадастровий номер: 6822789500:05:001:0068 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень від 03 лютого 2025 року, індексний номер:76980911; та земельну ділянку місця розташування кадастровий номер: 6822789500:05:001:0068 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень від 03 лютого 2025 року, індексний номер:76980911. З вказаним рішенням позивач не погоджується з наступних підстав. По-перше, щодо зупинення дії статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки) див. пункт 5-2 розділу VI ЗУ «Про іпотеку» зазначається, що у період дії в Україні воєнного, надзвичайного стану та у тридцятиденний строк після його припинення або скасування щодо нерухомого майна (нерухомості), що належить фізичним особам та перебуває в іпотеці за споживчими кредитами, зупиняється дія статті 37 (у частині реалізації права іпотекодержателя на набуття права власності на предмет іпотеки), статті 38 (у частині реалізації права іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки), статті 40 (у частині виселення мешканців із житлових будинків та приміщень, переданих в іпотеку, щодо яких є судове рішення про звернення стягнення на такі об`єкти), статей 41, 47 (у частині реалізації предмета іпотеки на електронних торгах) цього Закону. Положення абз. 1 цього пункту не поширюються на нерухоме майно (нерухомість), оформлене в іпотеку з метою забезпечення виконання зобов`язань за договорами, укладеними після дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану", або за договорами, до яких після дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" за погодженням сторін вносилися зміни в частині продовження строків виконання зобов`язань та/або зменшення розміру процентів, штрафних санкцій. Договори позики та договір іпотеки між позивачем та ОСОБА_2 був укладений 11 березня 2021 року, тобто до початку періоду дії в Україні воєнного, надзвичайного стану, тому позивач не могла розраховувати на таку ситуацію, що склалась в державі. У зв`язку із запровадженням на території нашої держави військового стану та збройної агресії росії, нею позивача було повідомлено про настання форс-мажорних обставин за даним договором та не можливість дострокового розірвання даного договору. Оскільки форс-мажорні обставини призвели до неможливості такого виконання договору позики у бажаний позивачем строк. Крім того в будинку, який є предметом договору іпотеки проживає на постійній основі її чоловік ОСОБА_3 , інвалід II групи війни та її неповнолітня донька ОСОБА_4 . Будь-якого іншого житла та прав на нерухоме майно позивач з чоловіком та донькою не мають. Таким чином на теперішній час вказаний житловий будинок є єдиним житлом для них.
По-друге, відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» Іпотеко держатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єкта оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя. Отже, обов`язковим та невід`ємним при набутті права власності на предмет іпотеки є оцінка предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Однак, як вбачається зі змісту інформаційних довідок № 421911535 та № 421914942, в переліку документів, на підставі яких у відповідача нібито виникло право власності на предмет іпотеки, наведених в їх змісті, є відсутнім документ про оцінку фактичної вартості предмета іпотеки, за якою було набуто право власності. Також у зазначених інформаційних довідках відсутні відомості про розмір заборгованості за договором позики та про її безспірність, в рахунок погашення якої було здійснено задоволення вимог відповідача.
Ч. 3 статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до ч. 3 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» чітко зазначено про необхідність наявності оцінки іпотечного майна саме на момент звернення стягнення на нього. В даному випадку відсутня інформація про вартість майна, за якою відбулось зарахування вимог, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна. По-третє, в порушення вимог Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційна справа включає документи у паперовій та електронній формі, на підставі яких проведено реєстраційні дії, а також документи, сформовані за допомогою програмних засобів ведення Державного реєстру прав у процесі проведення таких реєстраційних дій. Документи, на підставі яких проведено реєстраційні дії та які підлягають поверненню заявнику, зберігаються у реєстраційній справі у формі електронних копій документів, виготовлених шляхом сканування під час проведення реєстраційних дій. Надана Відділом державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень Хмельницької міської ради копії документів, роздрукованих з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, які стали підставою для проведення державної реєстрації права на нерухоме майно (за адресою: АДРЕСА_1 ) взагалі не містять доказів безспірності розміру заборгованості перед ОСОБА_2 . Так, зокрема даний спір є предметом розгляду цивільної справи № 677/444/23 Красилівським районним судом, що розглядається за позовом ОСОБА_2 до неї про стягнення боргу за договором позики та звернення стягнення на предмет іпотеки. Даний позов вона не визнає і вважає, що позовні вимоги є незаконними, оскільки не відповідають приписам чинного законодавства, є необґрунтованими, оскільки суперечать фактичним обставинам справи та дійсним правовідносинам сторін. Тож на теперішній час в Красилівському районному суді ще триває розгляд даної цивільної справи, в якій розглядаються правовідносини між нею та Пірогом, зокрема, розрахунки за договором позики, фактична залишкова сума боргу.
Також зазначає про те, що ОСОБА_2 надає загальну суму заборгованості враховуючи неправомірні нарахування. За наведених обставин не встановлено реальний розмір заборгованості позичальника перед ОСОБА_2 , що має важливе значення для вирішення питання про законність винесення рішення про державну реєстрацію приватним нотаріусом Романішиним Я.О. Починаючи з 09.04.2021 року вона повертала щомісячно частинами позичені кошти позивачу  ОСОБА_2 . Так з 09.04.2021 року по 08.07.2022 року, вона сплатила йому 11992 долари США, що є еквівалентом 485 676,00 гривень за курсом НБУ станом на липень 2022 року, що підтверджується квитанціями. Таким чином реальний розмір заборгованості позичальника перед ОСОБА_2 значно меншим, ніж вказаний відповідачем у довідці від 29 січня 2025 року Приватному нотаріусу Романішину Я.О.
По-п`яте, докази отримання позивачем письмової вимоги відповідача є неналежними, оскільки підпис, що міститься в повідомленні про вручення поштового відправлення їй не належить. Письмові вимоги були надіслані Пірогом вже під час розгляду його позовної заяви в суді. Тобто, після його попередньої вимоги, на яку нею була дана відповідь про незгоду і запереченнями щодо його вимог. Внаслідок чого їх спір щодо її заборгованості на даний час розглядається в Красилівському районному суді. Тож, відповідно до вищевказаного, вважає, що подальші його письмові вимоги, є незаконним, а отже нікчемними і не можуть слугувати підставою для державної реєстрації права власності. Пірог свідомо ввів нотаріуса в оману, вказавши, що відповідь на його вимогу не надходила та не повідомивши про розгляд даного питання в суді, проігнорувавши важливий факт спору по даному договору позики. Таким чином, позивач вважає, що у приватного нотаріуса Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Ярослава Олександровича були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказаний житловий будинок та земельну ділянку за ОСОБА_2 .
Враховуючи вищенаведені обставини, вважає, що набуття відповідачем права власності на іпотечне нерухоме майно було незаконним, у зв`язку з чим, мається необхідність скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 76980911 від 03 лютого 2025 року, прийняте приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Ярославом Олександровичем про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна: житловий будинок з надвірними будівлями, який складається з: житлового будинку з цегли блоків «А-1» загальною площею 283,2 кв.м., житловою площею 177,4 кв.м., цегляного хліва «Б», кам`яного погребу «В», огорожі; що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , земельна ділянка місця розташування кадастровий номер: 6822789500:05:001:0068; та земельну ділянку площею 0.1649 га, кадастровий номер - 6822789500:05:001:0068, з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Також необхідно скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 58314097 про державну реєстрацію права власності вказаного будинку та запис № 58315232 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку за відповідачем та припинити право власності відповідача на вказані об`єкти нерухового майна.

Аргументи учасників справи.
Позивач ОСОБА_1 подала письмову заяву про розгляд справи за її відсутності, позовні вимоги підтримує, просить їх задовольнити. Проти винесення заочного рішення не заперечує.
Відповідач ОСОБА_2 та його представник адвокат Білий В.В. у судове засідання повторно не з`явилися, причини неявки суду не повідомили, повідомлені про розгляд справи згідно ст. 128 ЦПК України. Крім того, на підтвердження того, що відповідачу та його представнику відомо про перебування вказаної справи на розгляді у Красилівському районному суді Хмельницької області свідчить заява адвоката Білого В.В. про надання дозволу на ознайомлення з матеріалами справи в електронному вигляді (а.с. 124), а також його (адвоката Білого В.В.) особистий підпис про те, що він ознайомився з матеріалами справи, фотокопії виготовив (а.с. 124 - зворот).
Представник органу опіки та піклування Ю.Кот надіслав письмовий відзив, який долучено до матеріалів справи, в якому позовні вимоги підтримують, просять їх задовольнити.
Третя особа – приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Романішин Я.О. у судове засідання не з`явився, причини неявки суду не повідомив, повідомлявся відповідно до вимог ст. 128 ЦПК України.
Треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 також у судове засідання не з`явилися, причини неявки суду не повідомили, повідомлені відповідно до вимог ст. 128 ЦПК України. Заяв, клопотань про відкладення розгляду справи до суду не надходило.

Позиція суду.
Відповідно до вимог ч. 1 ст. 223 ЦПК України, неявка у судове засідання належним чином повідомленого учасника справи не перешкоджає розгляду справи по суті.
У відповідності до ст. 280 ЦПК України, за відсутності заперечень з боку позивача проти такого вирішення справи, суд вважає можливим розглянути справу на підставі наявних в ній даних та доказів в порядку заочного розгляду.
Оскільки сторони в судове засідання не з`явились, у відповідності до ч. 2 ст. 247 ЦПК України фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Розглянувши матеріали справи, дослідивши у сукупності надані докази, суд дійшов наступного висновку.

Короткий зміст фактичних обставин справи.
Судом встановлено, що згідно договору позики грошей від 11.03.2021 року ОСОБА_2 передав у власність ОСОБА_1 , яка прийняла 554032 грн., що є еквівалентом 20000 дол. США за курсом НБУ. Сторони домовилися, що поверненню підлягає сума коштів у гривнях, що буде становити еквівалентом 20000 дол. США на день повернення суми позики. (а.с. 15).
Відповідно до Додаткового Договору від 27.07.2021 року сторони дійшли згоди внести зміни до Договору Позики та викласти п. 1 у наступній редакції: «Позикодавець передав у власність, а Позичальник прийняв 692540 грн., що є еквівалентом 20000 дол. США за курсом НБУ на дату укладення Договору. Сторони домовилися, що поверненню підлягає сума коштів у гривнях, що буде становити еквівалентом 25000 дол. США на день повернення суми позики». (а.с. 16).
Судом встановлено те, що 11.03.2021 року між сторонами укладено Договір Іпотеки, згідно якого в забезпечення виконання зобов`язань за Основним договором Іпотекодавець на умовах передбачених цим Договором, передає в іпотеку належне їй на праві власності нерухоме майно, а саме Житловий будинок з надвірними будівлями, земельну ділянку, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 17-20).
Додатковим Договором від 25 травня 2021 року до Договору позики, строк виконання зобов`язання з повернення суми позики було встановлено не пізніше 11.03.2023 року. 
Згідно витягів з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки нотаріусом накладено обтяження на предмет іпотеки, а саме: житловий будинок з надвірними будівлями який складається з: житлового будинку з цегли блоків «А-1» загальною площею 283,2 кв. м., житловою площею 177,4 кв.м., цегляного хліва «Б», кам`яного погребу «В», огорожі; земельну ділянку площею 0.1649 га, кадастровий номер - 6822789500:05:001:0068, з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівельних споруд (присадибна ділянка), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . (а.с. 23-24).
Відповідно до ухвали Красилівського районного суду Хмельницької області від 23.2023 року відкрито провадження за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_1 про стягнення за договором позики та стягнення на предмет іпотеки. (а.с. 25).
Рішенням про державну реєстрацію прав № 76980911 від 03.02.2025 року державний реєстратор прав на нерухоме майно приватний нотаріус Романішин Я.О. провів державну реєстрацію прав за заявою від 30.01.2025 року за реєстраційним номером 64865269. (а.с. 26).
Відповідно до Інформаційних довідок з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо вказаного будинку та земельної ділянки, 30 січня 2025 року приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Я.О. зареєстровано право власності на вказаний житловий будинок, земельну ділянку місця розташування кадастровий номер: 6822789500:05:001:0068 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень від 03 лютого 2025 року, індексний номер: 76980911; та земельну ділянку місця розташування кадастровий номер: 6822789500:05:001:0068 на підставі рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень від 03 лютого 2025 року, індексний номер:76980911 за відповідачем ОСОБА_2 (а.с. 27-33).

Мотиви, з яких виходить суд і застосовані норми права.
Відповідно до ст. 13 ЦПК України, суд розглядає справи не інакше як за звернення особи, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим кодексом випадках. Статтею 12 ЦПК України передбачено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Статтями 15, 16 ЦК України, передбачено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Щодо порядку звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 21 березня 2018 року у справі № 14-38цс18 сформулювала наступний правовий висновок.
У статті 12 Закону України «Про іпотеку» визначено, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
Стаття 33 цього Закону передбачає, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати:
- передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»;
- право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Отже, сторони в договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження в договорі про задоволення вимог іпотекодержателя чи застереження в іпотечному договорі на підставі договору купівлі-продажу.
Відповідно до п. 20 Договору іпотеки звернення стягнення на Предмет іпотеки може відбутися будь-яким і з наступних способів на вибір Іпотекодержателя. 
Згідно п. 20.1 договору іпотеки укладеного між позивачем та відповідачем, передбачено, що позасудове врегулювання питання про звернення стягнення на Предмет іпотеки, шляхом: - передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки та прийняття Предмету іпотеки у власність Іпотекодержателем в рахунок виконання Основного зобов`язання порядку, встановленому у ст. ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку»; - продажу Іпотекодержателем від свого імені Предмета Іпотеки будь-якій особі порядку встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; - шляхом продажу Предмета іпотеки з торгів; - на підставі виконавчого напису нотаріуса у порядку, визначеному чинним законодавством; - шляхом укладення між Сторонами окремого договору про задоволення вимог Іпотекодержателя: - іншим способом, що не суперечить чинному законодавству на момент реалізації Предмета іпотеки.
Згідно з пунктом 20.5., 20.6 договору іпотеки у випадку набуття права звернення на Предмет іпотеки, іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекожержателя та в подальшому є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
Сторони, підписавши іпотечний договір, обумовили всі його умови, у тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору, таким чином суд приходить до висновку що відповідач набув право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Зазначена позиція також викладена у постанові Верховного суду від 18.07.2018 року у справі № 363/1986/16-ц.
Частиною 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога ігіотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127) визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127, для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту).
Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Відповідно до долучених до матеріалів справи копій рекомендованих повідомлень ПАТ «Укрпошта» та накладної про відправлення № 2901700019610, убачається, що відповідачем по справі ОСОБА_2 на адресу позивача ОСОБА_1 було направлено повідомлення з вимогою про усунення порушення договору позики від 07.07.2021 року та від 25.05.2022 року, яке надано суду неналежної якості і не можливо встановити чи отримувала ОСОБА_1 дану вимогу.
Крім того, відповідно до долучених до матеріалів справи копій рекомендованих повідомлень ПАТ «Укрпошта» та накладної про відправлення № 2901700026722, убачається, що відповідачем по справі ОСОБА_2 на адресу позивача ОСОБА_1 було направлено ще одне повідомлення з вимогою від 27.11.2025 року про усунення порушення договору позики, яке повернулось як вручено особисто ОСОБА_1 . Проте, ОСОБА_1 стверджує, що підпис в рекомендованому повідомленні про отримання вимоги від 27.11.2025 року стоїть не її, тобто вимогу вона не отримувала. З довідкою, яку надав Відповідач нотаріусу вона не згодна, оскільки частково вона сплатила борг за договором позики, про що маються відповідні письмові документи, які надані суду.
Зазначений факт, а також, те, що вказана вимога та рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення з зазначеною вимогою разом з іншими документами були надані державному реєстратору для реєстрації за відповідачем іпотечного майна, підтверджується також Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 76980911 від 03.02.2025 року та записів в Реєстрі прав власності на нерухоме майно № 58314097 та № 58315232. 
У разі дотримання іпотекодержателем належного порядку надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
Неотримання позивачем вимог про усунення порушень у зв`язку з закінченням терміну зберігання та у зв`язку з відсутністю адресата та інше не є відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 у редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання за іпотекодержателем права власності на спірне майно.
Подібні висновки викладені у постановах Верховного Суду від 24.04.2024 року у справі № 727/6254/22 та від 30.05.2024 року у справі № 761/636/21.
Крім того, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі №757/13243/17 наголошено, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
У пункті 60 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зазначено, що метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення па предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Відтак, в контексті частини 1 статті 35 Закону України «Про іпотеку», з урахуванням практики Верховного Суду про необхідність доведення до іпотекодавця інформації про існуюче зобов`язання та про намір звернення стягнення на предмет іпотеки, ОСОБА_2 належним чином реалізував обов`язок доведення до відома позивача про намір іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки. Окрім того, в даному випадку фактична реалізація права на звернення стягнення на предмет іпотеки не була для позивача неочікуваною чи непередбачуваною дією іпотекодержателя, оскільки цьому передували відповідні судові спори.
Тож доводи ОСОБА_1 про не направлення на її адресу вимоги про усунення порушення спростовуються наявними у справі доказами. ОСОБА_2 належним чином виконав свій обов`язок, надіславши вимогу про усунення порушення зобов`язання, а її не вручення чи не тій особі сталося не з вини іпотекодержателя.
Натомість відповідно до ст. 37 ЗУ «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Відповідно до приписів ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно ч. 3 ст. 37 Закону № 898-IV іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності, й зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, тому іпотекодержатель зобов`язаний надати державному реєстратору документ про експертну оцінку предмета іпотеки для проведення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки за ним.
Підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й ненадання експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.
До такого висновку прийшла Велика Палата Верховного суду у від 13.03.2024 року у справі № 201/15228/17.
Жодних доказів що для реєстрації іпотечного майна за відповідачем реєстратору Пірогом Л.А. було надано оцінку предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності на момент набуття права власності відповідачем суду не надано. У реєстраційній справі (частину яку надано суду позивачем по справі) щодо реєстрації права власності на спірне майно за відповідачем відсутні документи, що підтверджують проведення ОСОБА_2 оцінки предметів іпотеки, що має передувати здійсненню державної реєстрації прав на спірне нерухоме майно. Не зазначена така оцінка і в Інформаційних довідках з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, в переліку документів, які стали підставою для державної реєстрації іпотечного майна за відповідачем.
Виходячи з викладеного, надавши належної оцінки представленим у справі доказам, у їх сукупності, встановивши непредставлення відповідачем по справі ОСОБА_2 реєстратору всіх необхідних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме доказів проведення оцінки нерухомого майна, що доводить факт порушення проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, суд приходить до висновку про обґрунтованість вимог позивача, тож позовні вимоги підлягають задоволенню судом.

Розподіл судових витрат між сторонами.
На підставі ч. 1 ст. 141 ЦПК України суд покладає судовий збір на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. 
Враховуючи те, що позов суд задовольняє у повному обсязі, тому судовий збір слід стягнути з відповідача на користь позивачки. 
На підставі викладеного та керуючись ст. 259, 263-265, 354 ЦПК України, суд, -
УХВАЛИВ:
Позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , треті особи: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Орган опіки та піклування виконавчого комітету Хмельницької міської ради, Орган опіки та піклування Щиборівської сільської ради Хмельницького району Хмельницької області, про скасування рішення про державну реєстрацію прав № 76980911 від 03.02.2025 року та записів в Реєстрі прав власності на нерухоме майно № 58314097 та № 58315232 – задовольнити. 
Скасувати рішення про державну реєстрацію прав та обтяжень, індексний номер: 76980911 від 03 лютого 2025року, прийняте приватним нотаріусом Хмельницького міського нотаріального округу Романішиним Ярославом Олександровичем про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна: житловий будинок з надвірними будівлями, який складається з: житлового будинку з цегли блоків «А-1» загальною площею 283,2 кв.м., житловою площею 177,4 кв.м., цегляного хліва «Б», кам`яного погребу «В», огорожі; що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , земельна ділянка місця розташування кадастровий номер: 6822789500:05:001:0068 та про державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна: земельну ділянку площею 0.1649 га, кадастровий номер - 6822789500:05:001:0068 з цільовим призначенням - для будівництва і обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка), що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 ;
Скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис № 58314097 про державну реєстрацію права власності вказаного будинку та запис № 58315232 про державну реєстрацію права власності на земельну ділянку за ОСОБА_2 та припинити право власності ОСОБА_2 на вказані об`єкти нерухового майна.
Стягнути з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені витрати за сплату судового збору в сумі 1211 грн. 20 коп.
Заочне рішення набирає законної сили, якщо протягом строків, встановлених ЦПК України, не подані заява про перегляд заочного рішення або апеляційна скарга, або якщо рішення залишено в силі за результатами апеляційного розгляду справи.
Заочне рішення може бути переглянуте судом, що його ухвалив, за письмовою заявою відповідача.
Заяву про перегляд заочного рішення може бути подано до Красилівського районного суду Хмельницької області протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
У разі подання апеляційної скарги позивачем заочне рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. 
Апеляційна скарга на рішення суду подається безпосередньо до Хмельницького апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Учасники справи:
Позивач –  ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , місце проживання:   АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 .
Відповідач –  ОСОБА_2 , місце проживання: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_2 .
Треті особи: Приватний нотаріус Хмельницького міського нотаріального округу Романішин Ярослав Олександрович, місцезнаходження: 29000, м. Хмельницький, вул. Героїв Майдану, буд. 4, кім. 105.
ОСОБА_3 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_3 .
ОСОБА_4 , місце проживання: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 .

Суддя        В.О. Шовкун