ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

14 квітня 2026 року 
м. Київ

cправа № 922/897/25 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Случ О. В. - головуючий, Волковицька Н. О., Могил С. К., 
за участю секретаря судового засідання - Мельникової Л. В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу  ОСОБА_1 
на рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 (суддя Ольшанченко В. І.)
і постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 (головуючий суддя Мартюхіна Н. О., судді Істоміна О. А., Лакіза В. В.) 
у справі № 922/897/25
за позовом Харківської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми «Рівлад, ЛТД»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_1 , 
про розірвання договору та зобов`язання вчинити певні дії,
(представники учасників судового процесу у судове засідання не з`явились)
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Узагальнений зміст позовних вимог та підстав заявленого позову
1. У березні 2025 року Харківська міська рада (далі - позивач) звернулася до Господарському суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю фірми «Рівлад, ЛТД» (далі - відповідач, ТОВ фірма «Рівлад, ЛТД»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідача - ОСОБА_1 (далі - скаржник, ОСОБА_1), в якому просила суд:
- стягнути з ТОВ фірми «Рівлад, ЛТД» на користь Харківської міської ради 93718,92 грн заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за № 631010004000625, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022;
- розірвати договір оренди землі від 18.04.2012, зареєстрований 10.05.2012 за № 631010004000625, щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166).
- зобов`язати ТОВ фірму «Рівлад, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням ТОВ фірмою «Рівлад, ЛТД» своїх зобов`язань зі сплати орендної плати за період з 01.01.2020 по 28.02.2022, з 01.01.2023 по 31.12.2023 та з 01.01.2024 по 31.12.2024 за укладеним сторонами договором оренди землі від 18.04.2012. Оскільки відповідачем допущено порушення істотних умов договору оренди землі від 18.04.2012, а саме: ним систематично сплачується орендна плата у розмірі меншому, ніж передбачено законодавством, на думку позивача, дія договору підлягає припиненню шляхом його розірвання за рішенням суду у відповідності до вимог статті 141 Земельного кодексу України, статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту 38 договору, а спірна земельна ділянка підлягає поверненню відповідачем до земель запасу міста Харкова.
Узагальнений зміст і обґрунтування судових рішень, ухвалених у цій справі
3. Ухвалою Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 закрито провадження у справі в частині стягнення з ТОВ фірми «Рівлад, ЛТД» на користь Харківської міської ради заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою по АДРЕСА_1 відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, зареєстрованого 10.05.2012 за № 631010004000625, за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 у сумі 93718,92 грн у зв`язку з відсутністю предмету спору та стягнуто з відповідача на користь позивача витрати зі сплати судового збору у сумі 3028,00 грн.
4. Рішенням Господарського суду Харківської області від 26.11.2025 решту позову задоволено повністю, розірвано договір оренди землі від 18.04.2012, укладений між Харківською міською радою та ТОВ фірмою «Рівлад, ЛТД» і зареєстрований 10.05.2012 за № 631010004000625, щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166). Зобов`язано ТОВ фірму «Рівлад, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
5. Ухвалюючи це рішення, місцевий господарський суд виснував, що істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
6. Суд першої інстанції виснував, що позивачем доведена систематична сплата відповідачем орендної плати не у повному обсязі за користування земельною ділянкою відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012, а саме: за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 сума заборгованості склала 93718,92 грн, за період з 01.01.2023 по 31.12.2023 - 56454,52 грн та за період з 01.01.2024 по 30.03.2024 - 14833,43 грн.
7. Враховуючи, що ТОВ фірма «Рівлад, ЛТД» систематично не сплачувало орендну плату в повному обсязі, під час розгляду справи заперечував щодо визначення розміру орендної плати з урахуванням нової нормативної грошової оцінки, посилання позивача на ненадійність контрагента, суд першої інстанції дійшов висновку про істотне порушення відповідачем умов договору, а відтак і про наявність підстав для задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі від 18.04.2013 щодо земельної ділянки загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) та про зобов`язання ТОВ фірми «Рівлад, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова.
8. Постановою Східного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 скасовано в частині зобов`язання ТОВ фірми «Рівлад, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова. Прийнято в цій частині нове рішення. Відмовлено у задоволенні позовних вимог Харківської міської ради про зобов`язання ТОВ фірми «Рівлад, ЛТД» повернути земельну ділянку загальною площею 0,0471 га по АДРЕСА_1 (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) до земель запасу міста Харкова. Викладено абзац 4 резолютивної частини рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у такій редакції: «Стягнути з ТОВ фірми «Рівлад, ЛТД» на користь Харківської міської ради витрати зі сплати судового збору у сумі 3028,00 грн». В іншій частині рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 залишено без змін. Стягнуто з Харківської міської ради на користь ТОВ фірми «Рівлад, ЛТД» судовий збір за подання апеляційної скарги у розмірі 3633,60 грн.
9. Погоджуючись з висновком суду першої інстанції щодо наявності підстав для задоволення позовних вимог в частині розірвання договору оренди землі, суд апеляційної інстанції додатково зазначив, що хоча поняття «істотність» має оціночний характер, і «недоплата» в даному випадку складає 20% від сплаченої суми, однак недоотримання орендної плати місцевою громадою носить істотний характер, адже: 1) є наповнення місцевого бюджету задля виконання міський програм; 2) недоотримання грошових коштів місцевою громадою може мати наслідком зменшення/скорочення місцевих пільг для інших осіб. При цьому відповідачем не надано будь-яких доказів, які би свідчити про його необізнаність щодо актуального розміру нормативної грошової оцінки з об`єктивних причин, внаслідок чого він сплачував орендну плату у меншому розмірі. Відповідно, і доказів, які б свідчили про те, що неповна сплата орендних платежів пов`язана з помилкою, а не ухиленням від виконання зобов`язання в повному обсязі, матеріали справи не містять. 
10. Суд апеляційної інстанції встановив, що після винесення оскаржуваного рішення суду першої інстанції та до подання апеляційної скарги у цій справі відповідач відчужив належні йому об`єкти нерухомості, які розташовані на спірній земельній ділянці, у зв`язку з чим відбулася зміна орендаря за договором оренди землі. 
11. Апеляційний господарський суд зауважив, що умовами договору оренди землі від 18.04.2012 сторони передбачили, що перехід права власності на будівлі та споруди, які розташовані на орендованій земельній ділянці, до другої особи є підставою для розірвання договору та укладання договору оренди з новим власником будинків та споруд. Перехід прав та обов`язків орендаря до іншої юридичної особи є підставою для укладання додаткової угоди до цього договору (пункт 40 договору).
12. У цьому контексті суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що новий власник об`єктів нерухомості є фізична особа, відтак такий договір оренди землі автоматично не продовжується щодо ОСОБА_1 . Новий власник об`єктів нерухомості має право на укладення нового договору в силу вимог закону та прямої вказівки попереднього договору. 
13. Водночас, оскільки земельна ділянка була сформована та виділена попередньому власнику саме для обслуговування торгівельного павільйону, тобто має цільове призначення для обслуговування саме цього об`єкту нерухомості (правомірність розташування якого позивачем не заперечується), суд апеляційної інстанції виснував, що наразі в силу сформованості земельної ділянки, принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній об`єктів нерухомості, відсутні підстави для прийняття рішення про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку до земель запасу міста Харкова.
Касаційна скарга
14.  ОСОБА_1  звернулась до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.11.2025, ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позовних вимог (зі змісту і доводів касаційної скарги, а також ухвалених у цій справі судових рішень вбачається, що скаржник не погоджується із задоволенням позовної вимоги про розірвання спірного договору).
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
15. Узагальнені доводи касаційної скарги
16. У поданій касаційній скарзі скаржник як на підставу касаційного оскарження посилається на пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України.
17. Обґрунтовуючи підставу касаційного оскарження, передбачену пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, скаржник зазначає, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовані норми матеріального права, без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених, зокрема, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19 (про те, що процесуальний закон у визначених випадках передбачає необхідність оцінювання правовідносин на предмет подібності); у постановах Верховного Суду від 01.03.2021 у справі № 180/1735/16-ц, від 18.04.2022 у справі №520/1185/16-ц, від 05.12.2022 у справі № 214/7462/20 (загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства); у постанові Верховного Суду від 16.06.2021 у справ №554/4741/19, у постанові Верховного Суду від 18.04.2022 у справі №520/1185/16-ц, у постанові Великої Палати Верховного Суду від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20, у постанові Верховного Суду від 05.09.2022 у справі № 519/2-5034/11 (розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватноправових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм); у постанові Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, у постанові Верховного Суду від 11.11.2019 у справі № 337/474/14-ц (добра совість - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення); у постанові Верховного Суду від 11.12.2023 у справі № 463/13099/21, у постанові Верховного Суду від 19.02.2024 у справі № 567/3/22 (норми цивільного законодавства мають застосовуватися із врахуванням добросовісності, то принцип добросовісності не може бути обмежений певною сферою); у постанові Великої Палати Верховного Суду від 03 квітня 2024 року у справі № 917/1212/21 (цивільний оборот ґрунтується на презумпції добросовісності та чесності учасників цивільних відносин, які вправі розраховувати саме на таку поведінку інших учасників, яка відповідатиме зазначеним критеріям і уявленням про честь та совість); у постановах Верховного Суду від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 09.04.2019 у справі № 903/394/18, від 17.11.2018 у справі № 911/205/18 (поведінка учасників господарських та цивільних правовідносин не повинна суперечити принципу заборони суперечливої поведінки); у постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19 (критерії, які необхідно враховувати при оцінці істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання; у постановах Верховного Суду від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, від 14.10.2014 у справі № 3-143гс14 (кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення).
18. Також скаржник зазначає, що суди попередніх інстанцій помилково застосували до спірних правовідносин правові висновки, викладені в постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі №914/2848/22.
19. Крім того, скаржник вважає, що суд апеляційної інстанції посилаючись на пункт 40 договору оренди в оскаржуваній постанові фактично змінює підставу позову, що є порушенням вимог статті 46 ГПК України.
Позиція інших учасників справи
20. Позивач - Харківська міська рада, відповідач - ТОВ фірма «Рівлад, ЛТД», своїм правом подати відзив на касаційну скаргу не скористались, відповідні відзиви до Верховного Суду не подали. 
Обставини справи, установлені судами попередніх інстанцій
21. Як з`ясували суди попередніх інстанцій, 18.04.2012 між Харківською міською радою (орендодавець) та ТОВ фірмою «Рівлад, ЛТД» (орендар) був укладений договір оренди землі (далі - договір), за яким орендодавець на підставі рішення 49 сесії Харківської міської ради 5 скликання від 27.10.2010 № 304/10 «Про надання юридичним та фізичним особам у користування земельних ділянок для експлуатації та обслуговування будівель і спору» надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку несільськогосподарського призначення - землі транспорту, яка знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (пункт 1 договору).
22. В оренду передається земельна ділянка (кадастровий номер 6310137500:10:001:0166) загальною площею 0,0471 га, у тому числі під забудовою 0,0321 га, інших угідь 0,0150 га. На земельній ділянці знаходяться об`єкти нерухомого майна - торгівельний павільйон (пункти 2, 3 договору).
23. Відповідно до пункту 5 договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки згідно з витягом № 71/12 від 08.02.2012 становить 1240534,00 грн. При змінах в нормативній грошовій оцінці земель за рішенням міської ради орендар за свій рахунок виконує розрахунок оновленої грошової оцінки земельної ділянки і направляє один екземпляр відповідному органу державної податкової служби за місцем знаходженням земельної ділянки. 
24. Договір укладено строком до 01.10.2059 (пункт 8 договору).
25. Згідно з пунктом 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком № 61/12/1 від 10.02.2012 становить: 4,8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 59545,63 грн; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить: 4962,14 грн.
26. Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом України формами (п. 10 договору).
27. Відповідно до пункту 11 договору орендна плата за земельну ділянку сплачується рівними частками щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця або в строки визначені чинним законодавством. 
28. Розмір орендної плати переглядається, зокрема, у разі зміни нормативної грошової оцінки (підпункт в пункту 13 договору).
29. Відповідно до пункту 36 договору зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін унаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, що істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом (п. 38 договору). Розірвання договору оренди в односторонньому порядку допускається. Умовами розірвання договору в односторонньому порядку є: несплата розміру орендної плати протягом більш ніж три місяці; використання земельної ділянки не за цільовим призначенням; передача в суборенду земельної ділянки без письмової згоди орендодавця (п. 39 договору).
30. Відповідно до інформації, зазначеної в листі ГУ ДПС у Харківській області № 2513/5/20-40-04-07-12 від 06.02.2025 за даними податкових декларацій з плати за землю за 2017 - 2024 роки ТОВ фірмою «Рівлад, ЛТД» задекларовано та сплачено за земельну ділянку кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 площею 0,0471 га за 11 місяців 2020 року - 103556,15 грн, за 2021 рік - 112970,34 грн, за січень - лютий 2022 року - 20711,23 грн, за 2023 рік - 142907,48 грн, за січень - березень 2024 року - 37548,94 грн.
31. Рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018. Вказана Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 застосовується з 01.01.2020. 
32. Згідно з витягом із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок № 3132 від 02.02.2022 нормативна грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:10:001:0166 складає 3611629,00 грн. 
33. Позивач зазначає, що з дати вступу в дію нормативної грошової оцінки земель міста Харкова відповідач мав сплачувати новий розмір орендної плати. Так, розмір орендної плати, яку мав сплачувати відповідач з 01.01.2020 складає:
- за період з 01.01.2020 по 31.12.2020 (крім березня 2020 року) - 144465,20 грн, проте фактично сплачено 103556,115 грн;
- за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 - 157598,40 грн, проте фактично сплачено 112970,34 грн.
34. За розрахунком позивача заборгованість зі сплати орендної плати за користування ТОВ фірмою «Рівлад, ЛТД» земельною ділянкою по АДРЕСА_1 кадастровий номер 6310137500:10:001:0166 площею 0,0471 га, відповідно до договору оренди землі від 18.04.2012 за період з 01.01.2020 по 28.02.2022 складає 93718,92 грн (різниця між нарахованою сумою згідно з нормативною грошовою оцінкою 2018 року та сплаченою відповідачем), яку він просить стягнути з відповідача.
35. У зв`язку з тим, що ТОВ фірмою «Рівлад, ЛТД» порушено істотну умову договору оренди землі від 18.04.2012 (систематично сплачується орендна плата у розмірі меншому, ніж передбачено законодавством), дія договору, на думку позивача, підлягає припиненню шляхом його розірвання за рішенням суду у відповідності до вимог статті 141 Земельного кодексу України, статті 32 Закону України «Про оренду землі» та пункту 38 договору.
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів попередніх інстанцій
36. Відповідно до частини першої статті 300 ГПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права.
37. Дослідивши в межах вимог касаційної скарги ОСОБА_1 наведені в ній доводи, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та перевіривши з огляду на встановлені судами попередніх інстанцій фактичні обставини справи правильність застосування ними норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку, що подана у цій справі касаційна скарга не підлягає задоволенню з огляду на таке.
38. Як зазначено у статті 206 Земельного кодексу України (далі ? ЗК України) та статті 270 Податкового кодексу України (далі - ПК України), використання землі в Україні є платним. Плата за землю справляється у вигляді земельного податку або орендної плати.
39. Плата за землю ? це обов`язковий платіж у складі податку на майно, що справляється у формі земельного податку або орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності (підпункт 14.1.147 пункту 14.1 статті 14 цього Кодексу).
40. Відповідно до пункту 287.1 статті 287 ПК України власники землі та землекористувачі сплачують земельний податок, а також орендну плату за земельні ділянки державної та комунальної власності з дня виникнення права власності або права користування земельною ділянкою.
41. У статті 21 Закону України «Про оренду землі» унормовано, що орендна плата за землю це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до ПК України). Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
42. З урахуванням статті 288 ПК України і статей 15, 21 Закону України «Про оренду землі» нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, а зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
43. У справі, що переглядається, умовами пункту 9 договору орендна плата за земельну ділянку вноситься орендарем щомісячно у грошовій формі на рахунок Державного казначейства у Харківській області. Розмір орендної плати за земельну ділянку на рік згідно з розрахунком від 10.02.2012 № 61/12/1 становить: 4,8% від нормативної грошової оцінки цієї земельної ділянки і складає 59545,63 грн; розмір орендної плати за земельну ділянку в місяць становить: 4962,14 грн.
44. Орендар самостійно здійснює обчислення орендної плати за землю з урахуванням індексації нормативної грошової оцінки, визначеної законодавством, за затвердженими Кабінетом України формами (пункт 10 договору).
45. Рішенням 25 сесії Харківською міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 затверджено Технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018, що застосовується з 01.01.2020.
46. У відповідності до витягу із технічної документації з нормативної грошової оцінки земельної ділянки № 3132 від 02.02.2022, нормативно грошова оцінка земельної ділянки з кадастровим номером 6310137500:10:001:0166 станом на 02.02.2022 становить 3611629 грн.
47. Згідно з правовою позицією, наведеною у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, з моменту початку застосування відповідно до пункту 271.2 статті 271 ПК України зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної або комунальної власності автоматично змінюються і права та обов`язки сторін договору оренди в частині розміру орендної плати, визначеної у відсотковому співвідношенні до нормативної грошової оцінки. У таких правовідносинах відсутній обов`язок сторін вносити зміни до договору оренди шляхом укладення додаткової угоди, оскільки обов`язок сплачувати орендну плату відповідно до зміненої нормативної грошової оцінки земельної ділянки виникає в орендаря з моменту початку застосування такої нормативної грошової оцінки. 
48. Наведене підтверджує правильність позиції апеляційного господарського суду про те, що з моменту затвердження нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки, відповідач мав сплачувати орендну плату в новому розмірі; при цьому внесення будь-яких змін до договору оренди не потребується.
49. Водночас Верховний Суд не бере до уваги суперечливі доводи скаржника, що в даній справі сторонами не була виконана передбачена договором процедура укладення додаткової угоди, не було письмової оферти однієї зі сторін про збільшення орендної плати, у зв`язку з чим врахування судом апеляційної інстанції висновків Великої Палати Верховного Суду, сформульованим у постанові від 05.06.2024 у справі № 914/2848/22, є помилковим.
Адже, неведені вище релевантні правові висновки Великої Палати Верховного Суду, які правомірно враховано апеляційним судом при вирішенні цього спору, повністю спростовують зазначені твердження скаржника.
Тим більше, що такі висновки вочевидь виключають необхідність укладення додаткової угоди до договору від 18.04.2012 у зв`язку з прийняттям Харківською міськрадою рішення від 27.02.2019 № 1474/19, яким було затверджено нові ставки нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 та передбачено їх практичне застосування з 01.01.2020.
50. Надаючи оцінку висновкам суду апеляційної інстанції щодо залишення без змін рішення місцевого господарського суду в частині задоволення позовних вимог про розірвання договору оренди землі, Верховний Суд звертається до наведеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23.
51. Так, у цій постанові Велика Палата Верховного Суду виснувала, зокрема, про таке:
« 176. Правила про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та приписи частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать, а навпаки доповнюють одні одних.
177. Підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є систематична, тобто неодноразова (два та більше випадки) повна несплата орендної плати у строки, визначені договором. Ця спеціальна норма у такому випадку є самостійною та достатньою і звертатися до загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби.
178. У разі якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, тобто коли орендар допустив недоплату орендної плати й таке порушення умов договору є істотним, тоді застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України.
179. Тобто якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
180. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати.
181. Погашення орендарем заборгованості з орендної плати не має правового значення для вирішення позовних вимог про розірвання договору оренди як на підставі частини другої статті 651 ЦК України (у разі часткової несплати (недоплати) орендної плати та істотності такого порушення), так і на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України (у разі систематичної (два та більше випадки) повної несплати орендної плати)».
52. З наведеного сліду, що при сплаті орендної плати у меншому розмірі, аніж визначено умовами договору оренди землі, якщо суд дійде висновку, що цим орендар істотно порушив умови договору, договір оренди землі має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
53. У справі, що переглядається (№ 922/897/25), у оскаржуваній постанові суду апеляційної інстанції зазначено, що застосуванню підлягає саме частина друга статті 651 ЦК України, адже відповідачем сплачувалася орендна плата в меншому розмірі, ніж передбачено умовами укладеного між сторонами договору. При цьому, суд апеляційної інстанції вважав, що така несплата, очевидно, завдає збитки місцевій громаді, адже остання недоотримує грошові кошти, на які вона має право. Хоча поняття «істотність» має оціночний характер, і «недоплата» в даному випадку складає 20% від сплаченої суми, однак недоотримання орендної плати місцевою громадою носить істотний характер, адже: 1) є наповнення місцевого бюджету задля виконання міський програм; 2) недоотримання грошових коштів місцевою громадою може мати наслідком зменшення/скорочення місцевих пільг для інших осіб. При цьому відповідачем не надано будь-яких доказів, які би свідчити про його необізнаність щодо актуального розміру нормативної грошової оцінки з об`єктивних причин, внаслідок чого він сплачував орендну плату у меншому розмірі. Відповідно, і доказів, які б свідчили про те, що неповна сплата орендних платежів пов`язана з помилкою, а не ухиленням від виконання зобов`язання в повному обсязі, матеріали справи не містять.
54. Тобто у даному випадку судом апеляційної інстанції встановлено істотне порушення орендарем умов договору оренди землі, яке відповідно до частини другої статті 651 ЦК України є підставою розірвання цього договору.
55. Колегія суддів Верховного Суду зазначає, що викладені у оскаржуваній постанові висновки апеляційного господарського суду повністю узгоджуються з вищенаведеним і жодної їх невідповідності процитованим відповідачем у касаційній скарзі висновкам суду касаційної інстанції щодо добросовісності, справедливості, розумності та заборони суперечливої поведінки (зокрема, постанови від 12.10.2021 у справі № 233/2021/19, від 01.03.2021 у справі № 180/1735/16-ц, від 18.04.2022 у справі № 520/1185/16-ц, від 05.12.2022 у справі № 214/7462/20, від 16.06.2021 у справі № 554/4741/19, від 18.04.2022 у справі № 520/1185/16-ц, від 08.02.2022 у справі №209/3085/20, від 05.09.2022 у справі № 519/2-5034/11, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 11.11.2019 у справі № 337/474/14-ц, від 16.06.2021 у справі № 554/4741/19, від 18.04.2022 у справі № 520/1185/16-ц, від 08.02.2022 у справі № 209/3085/20, від 05.09.2022 у справі № 519/2-5034/11, від 03.04.2024 у справі № 917/1212/21, від 10.04.2019 у справі № 390/34/17, від 09.04.2019 у справі № 903/394/18, від 17.11.2018 у справі № 911/205/18), Верховний Суд не вбачає. До того ж ці висновки Верховного Суду мають загальний характер, а результат їх урахування залежить від фактичних обставин конкретної судової справи.
56. Зазначаючи про неправильне застосування приписів частини другої статті 651 ЦК України скаржник посилається на правові висновки викладені у постановах Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, від 14.10.2014 у справі № 3-143гс14, постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, у яких зазначено, що у кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. 
57. Як вбачається зі змісту оскаржуваних рішень судів попередніх інстанцій, суди встановили, що відповідач систематично не доплачував орендну плату, чим істотно порушив умови договору, що призвело до порушення інтересів територіальної громади, оскільки місцева громада недоотримала грошові кошти, які є наповнення місцевого бюджету для виконання міських програм.
58. Наведене свідчить про відповідність висновків судів попередніх інстанцій правовим висновкам, викладеним у постановах Верховного Суду України від 18.09.2013 у справі № 6-75цс13, від 14.10.2014 у справі № 3-143гс14, постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 199/3846/19, щодо встановлення істотності порушення договору. При цьому, доводи касаційної скарги наведених висновків не спростовують, а зводяться до необхідності встановлення обставин вже встановлених судами попередніх інстанцій, та переоцінки вже оцінених ними доказів у справі, що в силу приписів статті 300 ГПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
59. Отже, Верховний Суд вважає, що наведена скаржником підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, не підтвердилась під час касаційного провадження. Також Суд зазначає, що цитування скаржником окремих висновків, наведених у вказаних вище постановах Верховного Суду, не є належним правовим обґрунтуванням підстави касаційного оскарження судових рішень, передбаченої пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, а зміст зазначених скаржниками постанов не свідчить про застосування судами першої і апеляційної інстанцій норм права без урахування висновків, викладених у цих постановах.
60. Стосовно інших доводів касаційної скарги ОСОБА_1 , то вони підставами касаційного оскарження не обґрунтовані, підставою відкриття касаційного провадження не слугували, направлені на переоцінку встановлених у справі обставин, що виходить за межі касаційного розгляду, передбачені статтею 300 ГПК України, а тому судом касаційної інстанції і не розглядаються (разом з тим, Суд окремо звертає увагу, що викладене у пункті 18 цієї постанови спростовується викладеним у пунктах 9-12 цієї постанови (зазначене стосувалося вимоги про повернення спірної ділянки, в якій апеляційний господарський суд відмовив)).
61. Суд акцентує, що, переглядаючи справу в касаційному порядку, Верховний Суд, який відповідно до частини третьої статті 125 Конституції України є найвищим судовим органом, виконує функцію «суду права», а не «факту», отже, відповідно до статті 300 ГПК України перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених судами попередніх інстанцій фактичних обставин справи.
62. Враховуючи наведені положення законодавства та обставини, встановлені судом попередньої інстанції, зважаючи на межі перегляду справи судом касаційної інстанції, передбачені статтею 300 ГПК України, колегія суддів зазначає, що підстави касаційного оскарження не отримали підтвердження після відкриття касаційного провадження, отже скарга ОСОБА_1 є необґрунтованою, а тому оскаржувані рішення слід залишити без змін.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
63. Відповідно до пункту 1 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішенні судів першої та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення.
64. Згідно положень статті 309 ГПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення ? без змін, якщо судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 300 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
65. У цій справі скаржник не довів неправильного застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права, як необхідної передумови для скасування ухвалених ними судових рішень, у зв`язку з чим касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а оскаржувані судові рішення залишенню без змін.
Розподіл судових витрат
66. Оскільки Суд відмовляє у задоволенні касаційної скарги та залишає судові рішення, що оскаржувались, без змін, відповідно до статті 129 ГПК України судові витрати покладаються на скаржника.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 314, 315, 317 ГПК України, Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення.
2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 26.11.2025 і рішення Господарського суду Харківської області від 16.07.2025 у незміненій частині, у справі № 922/897/25 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною та оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя О. В. Случ

Судді Н. О. Волковицька

С. К. Могил