ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24 лютого 2026 року місто Київ.
Справа № 756/294/24
Апеляційне провадження № 22-ц/824/5464/2026
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ
Головуючого судді: Желепи О.В.,
суддів: Поліщук Н.В, Соколової В.В.
за участю секретаря судового засідання Рябошапки М.О.
розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Попадюк Ігор Васильович, на рішення Оболонськогорайонного суду міста Києва від 19 вересня 2025 року (ухвалено у складі судді Тихої О.О., дата складення повного тексту рішення - 03 листопада 2025 року)
у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_1 про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та витребування майна з чужого незаконного володіння,-
ВСТАНОВИВ
У січні 2024 року позивачка звернулася до Оболонського районного суду м. Києва з вказаним позовом до відповідачів.
В обґрунтування позовних вимог зазначала, що з квітня 2006 року вона є власницею квартири АДРЕСА_1 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою В.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2466 від 20.04.2006. 27.04.2006 Комунальним підприємством «Київське міське бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна» було проведено реєстрацію права власності за позивачем на спірну квартиру (запис в реєстровій книзі за реєстровим № 44831).
З 2006 року позивачка безперервно, законно та відкрито здійснювала утримання належної їй на праві власності квартири АДРЕСА_1 та несла всі витрати, необхідні для збереження такого майна, сплачувала за комунальні послуги. Проте, на початку грудня 2023 року при отриманні чергових квитанцій щодо нарахувань житлових та комунальних послуг по вказаній квартирі позивачем було помічено, що у квитанції, сформованій ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у жовтні 2023 року за послугу з «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_2 » по особовому рахунку НОМЕР_1 , відкритого на ім`я ОСОБА_2 - вказано прізвище та ініціали адресата квитанції « ОСОБА_1 », а вже у квитанції, сформованої ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у листопаді 2023 року, було вказано «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_1 » та вказано прізвище та ініціали адресата квитанції за вказаною вище адресою і особовим рахунком « ОСОБА_1 ».
З отриманої у грудні 2023 року інформації з Державного реєстру прав та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна позивачці стало відомо, що на підставі рішень державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни, вчинено державну реєстрацію права власності на спірну квартиру, що належить позивачці, спочатку за ОСОБА_3 на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 840, виданого 24.12.2008, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., а в подальшому - за ОСОБА_1 на підставі Договору купівлі-продажу, серія та номер: 356, виданого 18.09.2023, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бутакова І.Г.
Разом з тим, з моменту набуття у 2006 році права власності на квартиру АДРЕСА_1 позивачка не вчиняла жодних дій щодо відчуження у будь-який спосіб будь-яких речових прав (в т.ч. права власності) щодо вказаної квартири, позивачка не надавала жодних документів відповідачам та нотаріусам з метою вчинення дій щодо відчуження права власності на її квартиру від неї до будь-яких сторонній осіб, в тому числі до ОСОБА_3 та/або ОСОБА_1 . Оригінали правовстановлюючих документів, що підтверджують набуття та реєстрацію права власності на спірну квартиру за позивачкою, зберігаються у неї.
Позивачка не укладала та не підписувала Договір купівлі-продажу, серія та номер: 840, виданий 24.12.2008, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., не уповноважувала будь-яких інших осіб на його укладання. Таким чином, відповідач ОСОБА_3 не набув у законний спосіб права власності на спірну квартиру на підставі вказаного договору купівлі-продажу, а тому не мав правових підстав для подальшого відчуження спірної квартири відповідачу ОСОБА_1 за Договором купівлі-продажу, серія та номер: 356, виданим 18.09.2023, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бутакова І.Г.
Тож, ОСОБА_1 придбав майно у ОСОБА_3 , як особи, яка незаконно заволоділа спірною квартирою за підробленими документами та не мала права його відчужувати чи в інший спосіб вчиняти дії щодо розпорядження вказаним майном. При цьому, укладаючи договір купівлі-продажу з ОСОБА_3 , на переконання позивача, ОСОБА_1 не виявив належної обачності та добросовісності, хоча повинен був і мав можливість передбачити витребування в нього цього майна законним власником, яким є позивач, оскільки, вживши розумних заходів і виявивши обережність та обачність, міг бути обізнаним про незаконність володіння майном попереднім набувачем ОСОБА_3 та передбачити негативні наслідки для себе у разі витребування спірного майна з чужого незаконного володіння на користь законного власника. Так, ОСОБА_1 під час укладення договору купівлі-продажу з ОСОБА_3 мав зважити на обставини відсутності реєстрації права власності на спірну квартиру в органах БТІ за продавцем ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 24.12.2008, поспішного продажу спірної квартири (менше, ніж через півтора місяців після реєстрації права власності на неї 24.07.2023), наявність зареєстрованих осіб у квартирі (сина позивача), які не мають відношення до ОСОБА_4 , відкриті особові рахунки на ім`я ОСОБА_2 , відкрите здійснення правомочностей власника з боку ОСОБА_2 на вказану квартиру безперервно з 2006 по 2023 роки.
За таких обставин, як первісна державна реєстрація права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 , проведена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бутаковою І.Г. (рішення про державну реєстрацію прав, індексний номер: 68571044 від 24.07.2023), так і подальша - за ОСОБА_1 (рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 69342890 від 18.09.2023) є незаконними та підлягають скасуванню.
У зв`язку з тим, що спірна квартира вибула з володіння позивачки як власниці не з її волі і незаконно в подальшому відчужена ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 вказана квартира на підставі статей 387, 388 ЦК України підлягає витребуванню на користь позивачки із чужого незаконного володіння відповідача ОСОБА_1 . 
Просила суд: 1) визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 68571044 від 24.07.2023 13:31:53, відповідно до якого проведено державну реєстрацію речового права: права власності на квартиру з чотирьох жилих кімнат житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за номером АДРЕСА_1 , за ОСОБА_3 з відкриттям відповідного розділу у Державному реєстрі прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 2769652080000); 2) визнати протиправним та скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 69342890 від 18.09.2023 17:37:59, відповідно до якого проведено державну реєстрацію речового права: права власності на квартиру з чотирьох жилих кімнат житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за номером АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 ; 3) витребувати від ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 ; стягнути з відповідачів на її користь судові витрати.
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 19 вересня 2025 року позовні вимоги - задоволено частково.
Витребувано у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м.
В іншій частині у задоволенні позову відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 , ОСОБА_3 в дольовому порядку на користь ОСОБА_2 витрати по сплаті судового збору у розмірі 13 420 (тринадцять тисяч чотириста двадцять) гривень 00 копійок, тобто з кожного по 6 710 (шість тисяч сімсот десять) гривень 00 копійок.
Заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою Оболонського районного суду міста Києва від 12 січня 2024 року щодо накладення арешту на квартиру АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об?єкта нерухомого майна: 2769652080000), заборони будь-яким особам у будь-який спосіб вчиняти будь-які дії, направлені на: розпорядження та відчуження квартири АДРЕСА_1 ; укладення будь-яких правочинів щодо вказаної квартири; її поділу/об?єднання; примусову реалізацію, звернення стягнення щодо неї; а також вчинення будь-яким органам державної реєстрації прав на нерухоме майно, державним реєстраторам прав на нерухоме майно, нотаріусам та іншим органам чи особам, які виконують функції державної реєстрації прав на нерухоме майно у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» реєстраційних дій у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, пов?язаних з відчуженням, поділом/об?єднанням вказаної квартири, продовжують діяти протягом дев`яноста днів з дня набрання вказаним рішенням законної сили або можуть бути скасовані за вмотивованим клопотанням учасника справи. Якщо протягом вказаного строку за заявою позивача (стягувача) буде відкрито виконавче провадження, вказані заходи забезпечення позову діють до повного виконання судового рішення. 
Не погоджуючись з таким рішенням суду, адвокат Попадюк І.В., який діє в інтересах відповідача ОСОБА_5 01 грудня 2025 року подав до Київського апеляційного суду апеляційну скаргу, якою просить скасувати оскаржуване рішення і ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити у повному обсязі
Апеляційну скаргу обґрунтовує тим, що судом першої інстанції неповно з`ясовано фактичні обставини справи, зокрема обставини фактичного користування Квартирою позивачкою, а також належного виконання нею обов`язку утримання майна, що, за твердженням апелянта, має значення для правильного вирішення спору, оскільки на думку Апелянта, Позивач «неналежно» виконувала обов`язки з утримання Квартири. 
Апелянт вважає себе добросовісним набувачем спірної Квартири, посилаючись на те, що право власності було набуте за відплатним договором купівлі-продажу, посвідченим нотаріально, після перевірки відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, який на момент укладення договору підтверджував право власності продавця ( ОСОБА_3 ) та відсутність зареєстрованих обтяжень. 
Апелянт виходить із презумпції добросовісності набувача, передбаченої частиною п`ятою статті 12 Цивільного кодексу України, та вказує, що чинне законодавство не покладає на покупця обов`язку здійснювати перевірку історії попередніх переходів права власності за відсутності обставин, які могли б об`єктивно викликати сумніви у достовірності реєстраційних даних. 
Апелянт не погоджується з оцінкою судом першої інстанції його поведінки як такої, що не відповідає критерію розумної обачності, зазначаючи, що суд застосував підхід, який, на його переконання, не випливає безпосередньо з норм матеріального права та усталеної судової практики Верховного Суду. 
Апелянт заперечує висновок суду першої інстанції про недобросовісність набуття майна, вказуючи, що такий висновок зроблено на підставі припущень, а не належних і допустимих доказів, що, на його думку, суперечить вимогам ст. 89 ЦПК України. 
Апелянт вважає, що суд першої інстанції неправильно розподілив ризики негативних наслідків, пов`язаних з незаконним вибуттям майна, поклавши їх на набувача, тоді як, на його переконання, такі наслідки мали б бути пов`язані з поведінкою первісного власника або з діями (бездіяльністю) третіх осіб та органів державної влади. 
Посилається на порушення судом норм процесуального права, зокрема на відмову в оцінці письмових заяв свідків як доказів у справі та на недотримання вимог щодо повного й всебічного дослідження доказів у їх сукупності. 
Звертає увагуна неправильне застосування судом норм матеріального права, зокрема статті 388 Цивільного кодексу України, що, на його думку, призвело до внутрішньої суперечливості правових висновків суду першої інстанції та виходу за межі предмета й підстав позову. 
Апелянт розцінює витребування Квартири як непропорційне втручання у право приватної власності, яке, на його переконання, не відповідає вимогам статті 41 Конституції України, статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод та практиці Європейського суду з прав людини. 
Вважає, що можливість реалізації регресних вимог до продавця не може розглядатися як ефективний та реальний механізм відновлення його прав, а відтак не забезпечує дотримання принципу справедливого балансу між інтересами сторін.
У відзиві ОСОБА_2 заперечує проти задоволення апеляційної скарги у повному обсязі, вважає, що рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 вересня 2025 року прийняте у відповідності до вимог законодавства, враховуючи всі фактичні обставини справи, в межах наданих суду повноважень, з вірним застосуванням як норм матеріального, так і процесуального права. Просить апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Попадюк Ігор Васильович - залишити без задоволення, а рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 вересня 2025 року- залишити без змін.
В судовому засіданні 24 лютого 2026 року представник відповідача ОСОБА_1 - Попадюк І.В.  апеляційну скаргу підтримав. Представник позивачки ОСОБА_2 - ОСОБА_7 заперечувала проти задовлення скарги з підстав, викладених у відзиві.
Заслухавши доповідь судді Желепи О.В., пояснення представників позивача та відповідача ОСОБА_1 , перевіривши законність таобґрунтованість ухваленого у справі рішення в межах доводів апеляційної скарги, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що скарга не підлягає задоволенню.
Судом встановлено, що позивач ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу кватири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою В.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2466 від 20.04.2006, набула у власність квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м.
Право власності ОСОБА_2 на спірну квартиру було зареєстроване Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна за реєстровим № 44831, про що 27.06.2006 видане Реєстраційне посвідчення № НОМЕР_2 (Т.1 а.с.109).
Вказане підтверджується також інформаційною довідкою КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 06.12.2023 (Т. 1 а.с. 114).
Згідно з Договором купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, реєстровий № 840, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., ОСОБА_2 (продавець) продала ОСОБА_3 (покупцю) квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м.
На підставі рішення про державну реєстрацію прав, індексний номер 68571044 від 24.07.2023, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни проведено державну реєстрацію речового права - права власності на квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за ОСОБА_3 на підставі Договору купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, реєстровий № 840, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є.
На підставі рішення про державну реєстрацію прав, індексний номер 69342890 від 18.09.2023, приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бутакової Ірини Георгіївни проведено державну реєстрацію речового права - права власності на квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, за ОСОБА_1 на підставі Договору купівлі-продажу квартири, укладеного 18.09.2023 між ОСОБА_3 (продавцем) та ОСОБА_1 (покупцем), посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бутаковою І.Г., зареєстрованого у реєстрі за № 356.
06.03.2024 за заявою ОСОБА_2 . СВ Оболонського УП ГУНП у м. Києві внесено до Єдиного реєстру досудових розслідувань відомості за № 12024100050000764 про кримінальне правопорушення за ознаками ч. 5 ст. 190 КК України.
Постановою слідчого СВ Оболонського УП ГУНП у м. Києві від 06.03.2024 ОСОБА_2 визнано потерпілою у вказаному кримінальному провадженні.
Постановою слідчого СВ Оболонського УП ГУНП у м. Києві від 02.08.2024 ОСОБА_1 визнано потерпілим у кримінальному провадженні, відомості про яке внесені до ЄРДР 02.08.2024 за № 12024100050002560 за ознаками кримінального правопорушення, пеердбаченого ч. 5 ст. 190 КК України.
Згідно з висновком судової почеркознавчої експертизи від 10.01.2025 № 6365/24-32 Київського НДІСЕ підпис та рукописний запис « ОСОБА_2 » у графі «Продавець» у Договорі купівлі-продажу квартири від 24 грудня 2008 року, зареєстрованому у реєстрі за № 840, посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., виконані не ОСОБА_2 , а іншою особою.
Вказаний висновок є повним і обґрунтованим, узгоджується з іншими наявними у матеріалах справи доказами та не суперечить їм, відповідає вимогам ст. 102 ЦПК України та не викликає сумнівів у його правильності.
Крім того, згідно з архівноїдовідки Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 26.12.2023 вих. № 5677/01 за даними Реєстру для реєстрації нотаріальних дій (справа № 2-27 том № 2) приватного нотаріуса КМНО Німченко О. Є. за реєстровим номером № 840 від 04.02.2008 вказана зовсім інша нотаріальна дія; а відповідно до Реєстру для реєстрації нотаріальних дій (справа № 2-27 том № 8) за 24.12.2008 приватним нотаріусом КМНО Німченко О.Є. не було вчинено нотаріальні дії щодо ОСОБА_2 .
Згідно з відповіддю Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 18.03.2024 вих. № 989/01-21 на виконання ухвали суду про витребування доказів у справі № 2-27 том № 2 «Реєстр для реєстрації нотаріальних дій» приватного нотаріуса КМНО Німченко О. Є. за реєстровим номером № 840 міститься запис про вчинення іншої нотаріальної дії, а саме: «Засвідчення вірність однієї копії», натомість 24.12.2008 реєстровий № 840 - відсутній.
Як убачається з долучених до відповіді Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 18.03.2024 вих. № 989/01-21 засвідчених копій сторінок справи № 2-27 том № 2 «Реєстр для реєстрації нотаріальних дій» приватного нотаріуса КМНО Німченко О.Є. за реєстровим номером № 840 міститься запис про вчинення зовсім іншої нотаріальної дії, відмінної від посвідчення «Договору купівлі-продажу», а саме: «Засвідчення вірність однієї копії», за участі іншої фізичної особи, а не позивачки ОСОБА_2 .
Відповідно до архівної довідки Київського державного нотаріального архіву Міністерства юстиції України від 18.03.2024 вих. № 980/01-17 за даними Реєстру для реєстрації нотаріальних дій (справа № 2-27 том № 8) за 24.12.2008 приватним нотаріусом КМНО Німченко О.Є. було використано спеціальний нотаріальний бланк серії ВМА № 844887, на якому було посвідчено Договір дарування квартири за реєстровим № 12448; ОСОБА_2 не є стороною вищевказаного договору.
Разом з тим, саме вказані серія та номер бланку зазначені на договорі купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, укладення якого з ОСОБА_3 заперечує позивач.
Враховуючи викладене, суд встановив, що сукупністю наявних у матеріалах справи доказів доведено те, що ОСОБА_2 не підписувала договір купівлі-продажу квартири від 24.12.2008, на підставі якого 24.07.2023 право власності на спірну квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, зареєстроване за ОСОБА_3 , та, відповідно, не погоджувала його істотних умов. Нотаріальна дія з використанням спеціального бланку нотаріальних документів серії ВМА номер 844887 не стосувалася посвідчення «Договору купівлі-продажу» спірної квартири, натомість стосувалась дарування зовсім іншого об`єкта нерухомого майна, відмінного від спірної у даній справі квартири; ОСОБА_2 не була учасником (стороною) правочину, посвідченого з використанням спеціального бланку нотаріальних документів серії ВМА номер 844887, натомість така дія вчинялася зовсім іншою особою.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16зроблено висновок, що: «у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору у мотивувальній частині судового рішення. У тому випадку, коли особа не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою не набуті, а правовідносини за ним не виникли. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. У цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник майна, вважає порушеним, є зокрема заявлення вимог про витребування майна з чужого незаконного володіння».
Таким чином, суд встановив, що договір Договір купівлі-продажу від 24.12.2008, на підставі якого 24.07.2023 право власності на спірну квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, зареєстроване за ОСОБА_3 , є неукладеним.
З огляду на те, що суд дійшов висновку про неукладеність договору купівлі-продажу від 24.12.2008, за яким нібито позивач продала належну їй на праві власності квартиру ОСОБА_3 , останній не набув права власності на спірну квартиру та не мав правомочностей власника по її відчуженню на користь ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири від 18.09.2023, реєстровий № 356.
Вказане свідчить про протиправне вибуття спірної квартири з володіння позивача поза її волею, а проведені на підставі цих договорів реєстраційні дії з реєстрації речового права - права власності на спірну квартиру спочатку за ОСОБА_3 , а у подальшому за ОСОБА_1 , є незаконними і такими, що порушують права позивача на спірне нерухоме майно, яке підлягає захисту.
Статтею 330 ЦК України встановлено, що в разі, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 ЦК України майно не може бути витребуване у нього.
Відповідно до частини першої статті 388 ЦК України (у редакції, яка діяла станом на час виникнення спірних правовідносин) якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно, серед іншого, вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
У відповідності до статті 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
Таким чином, у відповідності до вимог статей 330, 387, 388, 396 ЦК України право власності на нерухоме майно, яке було відчужено поза волею власника не набувається добросовісним набувачем, оскільки це майно може бути у нього витребуване. Право власності дійсного власника в такому випадку презюмується і не припиняється із втратою ним цього майна.
Аналогічна правова позиція викладена в постановах Верховного Суду України від 11 лютого 2015 року у справі № 6-1цс15 та від 16 квітня 2014 року у справі № 6-146цс13.
Отже, у випадку якщо майно вибуло з володіння законного власника поза його волею, останній може розраховувати на повернення такого майна, незважаючи на добросовісність та відплатність його набуття сторонніми особами, і має право звернутися до суду з позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (віндикаційним позовом).
Оскільки позивач ОСОБА_2 як власник майна волю на відчуження спірного нерухомого майна не виявляла, суд встановивнаявність підстав для витребування спірної квартири у відповідача ОСОБА_1 на користь позивача ОСОБА_2 на підставі пункту 3 частини першої статті 388 ЦК України.
Аналогічну позицію викладено у постанові Верховного Суду від 23 грудня 2020 року у справі № 755/174/18.
З огляду на те, що спірна квартира вибула з приватної власності позивача поза її волею, пред`явлення позову до кінцевого набувача права на квартиру, яким є ОСОБА_1 , про її витребування на підставі статей 387, 388 ЦК України відповідає вимогам закону.
Таким чином, суд дійшов висновку про те, що спірна квартира АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м, має бути витребувана у ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 .
Доводи відповідача ОСОБА_1 про неможливість витребування у нього майна з огляду на положення частини першої статті 388 ЦК України щодо добросовісності ОСОБА_1 при укладенні договору купівлі-продажу квартирисуд вважав неприйнятними, встановивши наступне.
Заперечуючи проти позову відповідач ОСОБА_1 , зокрема, посилається на те, що він не знав і не міг знати про незаконність набуття ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру, оскільки покладався на відомості, які містилися у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно під час здійснення правочину, а тому він є добросовісним набувачем спірної квартири, у зв`язку з чим вказує на неможливість витребування з його володіння спірної квартири. Зазначає, що конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.
Так, для угоди купівлі-продажу квартири з точки зору розумного спостерігача, а також в контексті прояву розумної обачності, потенційному добросовісному покупцю - необхідно встановити наявність/відсутність заборгованості від комунальних служб щодо запланованого до купівлі майна, у зв`язку з чим покупцеві, зокрема, необхідно самостійно перевірити відсутність заборгованості за комунальні послуги перед виконавцями комунальних послуг. Перевірити заборгованість можна шляхом звірки даних нарахувань, оплат та кінцевої суми боргу (переплати), які відображаються у квитанції на оплату комунальних послуг за останній розрахунковий період, або безпосереднього звернувшись до виконавця комунальної послуги. Для перевірки кількості особових рахунків на оплату комунальних послуг, які рахуються за квартирою та заборгованості по кожному рахунку необхідно звернутись до виконавця комунальної послуги. У продавця необхідно запросити довідки з кожної обслуговуючої організації про відсутність заборгованості за конкретну комунальну послугу (електропостачання, холодне та гаряче водопостачання та каналізацію, теплопостачання, газопостачання тощо) із зазначенням показань вузлів комерційного обліку послуг (лічильників) на дату видачі таких довідок. Адже без офіційної фіксації показань вузлів комерційного обліку (лічильників) на момент покупки квартири, дуже складно встановити момент, з якого настає відповідальність нового споживача.
Також, за загальними правилами потенційний покупець (якщо він свідомий, добросовісний та не легковажний) має ознайомитися з документами на нерухомість, які надає продавець. Вони повинні бути наданими в оригіналі. Відповідно до норм чинного законодавства право власності на нерухоме майно виникає після його реєстрації. Перевірити реєстрацію права власності на квартиру можна шляхом отримання витягу з електронного державного реєстру, якщо квартиру було отримано (куплено) після 2013 року, або інформаційної довідки з БТІ.
Суд встановив, що у разі, коли документи, що встановлюють право власності на квартиру, видані до 2013 року ( ОСОБА_3 нібито набув право власності на спірну квартиру у 2008 році), але запис в електронному реєстрі здійснено після 2013 року (у даній справі - у 2023 році, тобто через п`ятнадцять років після набуття права власності), вказані обставини мали насторожити та спонукати потенційного покупця (у даному випадку ОСОБА_1 ) до більш детального з`ясування обставин та історії набуття продавцем ОСОБА_3 права власності на нерухоме майно, що було предметом договору.
Тож в такому разі, крім зазначених вище перевірок, слід особливу увагу приділяти вивченню історії переходів права власності на квартиру, що дає можливість дізнатися всю історію квартири, хто нею володів та на підставі чого.
Як встановлено судом у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 24.07.2023 внесено запис про реєстрацію за ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру на підставі Договору купівлі-продажу від 24.12.2008, проте з матеріалів реєстраційної справи № 2769652080000 вбачається, що в рамках розгляду поданої ОСОБА_3 заяви про державну реєстрацію прав приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бутаковою І.Г. було вчинено лише наступні дії: здійснено пошук в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за параметрами пошуку: «право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження, безхазяйне нерухоме майно» по об`єкту нерухомого майна за адресою: « АДРЕСА_2 » та « АДРЕСА_2 »; здійснено пошук в Державних реєстрах, що функціонували до 2013 року за параметрами пошуку: «реєстр прав власності на нерухоме майно, державний реєстр іпотек, єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна» по об`єкту нерухомого майна за адресою: « АДРЕСА_2 » та « АДРЕСА_2 »; здійснено пошук в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за параметрами пошуку: «право власності, інші речові права, іпотеки, обтяження, безхазяйне нерухоме майно» по «фізичній особі» ОСОБА_2 ; здійснено пошук в Державних реєстрах, що функціонували до 2013 року за параметрами пошуку: «реєстр прав власності на нерухоме майно, державний реєстр іпотек, єдиний реєстр заборон відчуження об`єктів нерухомого майна» по «фізичній особі» ОСОБА_2 ; аналогічно, здійснено пошук по «фізичній особі» ОСОБА_3 . Проте, жодних інших документів, які б свідчили про вжиття заходів зі встановлення наявності зареєстрованих речових прав на спірну квартиру до 1 січня 2013 року шляхом здійснення відповідних запитів для отримання інформації (довідки, засвідчені в установленому законодавством порядку копії документів тощо) до органів бюро технічної інвентаризації, які відповідно до законодавства проводили оформлення та реєстрацію прав до 1 січня 2013 року, а також документів, які би були отримані із паперових носіїв інформації, що містили би відомості про зареєстровані речові права до 1 січня 2013 року (інформаційних довідок, інформації з реєстрових книг, реєстраційних справ, ведення яких здійснювали підприємства бюро технічної інвентаризації) - матеріали реєстраційної справи № 2769652080000 не містять.
При цьому у ОСОБА_1 як покупця не виникло питань щодо реєстрації права власності на спірне майно за ОСОБА_3 лише 24.07.2023 на підставі договору купівлі-продажу, укладеного ще у грудні 2008 року, і подальший продаж цього майна у вкрай стислі строки через менше, ніж півтора місяці.
Вказане дає підстави стверджувати, що з точки зору розумного спостерігача такі обставини мали б викликати у відповідача ОСОБА_8 певні сумніви, у зв`язку з чим перед придбанням спірної квартири відповідач ОСОБА_1 , як кінцевий набувач, не повинен був обмежуватись лише і виключно ознайомленням з даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, щоби встановити історію вибуття квартири з володіння її власників та пересвідчитися у відсутності прав інших осіб на квартиру, яку він купує.
Крім того, станом на 18.09.2023 усі особові рахунки по спірній квартирі були відкриті на ім`я позивачки ОСОБА_2 , тому в рамках дослідження покупцем питання наявності/відсутності заборгованості по квартирі, ОСОБА_1 , у випадку належної перевірки, не міг не знати про вказану обставину. Так, у квитанції, сформованій ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у вересні 2023 року за послугу з «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_2 » по особовому рахунку НОМЕР_1 , відкритого на ім`я ОСОБА_2 , адресат квитанції « ОСОБА_2 »; у квитанції, сформованій ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у жовтні 2023 року за послугу з «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_2 » по особовому рахунку НОМЕР_1 , відкритого на ім`я ОСОБА_2 - вказано прізвище та ініціали адресата квитанції за вказаною адресою « ОСОБА_1 », а вже у квитанції, сформованій ТОВ «Управляюча компанія «Затишна оселя» щодо нарахувань у листопаді 2023 року було вказано «Утримання будинку о/р НОМЕР_1 ОСОБА_1 » та вказано прізвище та ініціали адресата квитанції за вказаною адресою і особовим рахунком « ОСОБА_1 ». Натомість особові рахунки по іншим комунальним послугам - постачання гарячої води, теплової енергії, абонентське обслуговування ТЕ, ГВ, станом на час укладення договору купівлі-продажу між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 відкриті на ім`я позивача ОСОБА_2 , та з наявною заборгованістю. Прізвище ОСОБА_3 , який нібито набув право власності на спірну квартиру ще у 2008 році, в особових рахунках по спірній квартирі жодного разу не зазначалося. Протилежного суду відповідачами не доведено.
Таким чином, станом на 18.09.2023 (дату укладення договору купівлі-продажу спірної квартири між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 ) з відкритих, доступних і очевидних навіть для простого пересічного громадянина джерела безумовно можна було встановити, що саме ОСОБА_2 абсолютно відкрито та очевидно для усіх інших осіб реалізовувала права законного власника квартири та відкрито для всіх виконувала обов`язки, які випливають зі ст. ст. 319, 322 ЦК України.
Тобто, розсудливий та обачний покупець, купуючи цінне нерухоме майно у м. Києві, у даній ситуації не міг покладатись виключно на добросовісні наміри продавця чи інформацію від нотаріуса, а враховуючи обставини даної справи, мав би вжити усіх доступних та розумно передбачуваних заходів з метою гарантування безспірності правочину та уникнення майбутніх ризиків щодо правового статусу придбаного майна.
Проте, з матеріалів справи вбачається, що відповідач ОСОБА_1 таких заходів не вжив. Посилання відповідача ОСОБА_1 на те, що він покладався на відомості Державного реєстру речових прав, на переконання суду, не свідчить про вжиття ним належних заходів з точки розумного спостерігача та обачливого покупця з огляду перш за все на нібито набуття продавцем ОСОБА_3 права власності на спірну квартиру ще у 2008 році, коли державну реєстрацію права власності на нерухоме майно проводили бюро технічної інвентаризації, та відсутність під час укладення договору купівлі-продажу інформації з БТІ про реєстрацію права власності за продавцем ОСОБА_3 на квартиру за законодавством, яке діяло до 01.01.2013.
Надаючи оцінку доводам відповідача щодо наявності непропорційного втручання у його право на мирне володіння майном та запереченням позивача стосовно негативних наслідків при відмові у віндикаційному позові, суд дійшов висновку, що витребування спірної квартири у відповідача ОСОБА_1 не порушуватиме принцип пропорційності втручання у право мирного володіння майном, оскільки приватний інтерес позивача у поверненні спірної квартири, яка вибула з власності поза її волею, переважає приватний інтерес кінцевого набувача у збереженні за ним права на спірну квартиру, і менш обтяжливого засобу забезпечення захисту та поновлення прав позивачки ОСОБА_2 у цій справі немає, а відповідач ОСОБА_1 , як кінцевий набувач, із власності якого витребовується нерухоме майно, не позбавлений можливості відновити свої права на підставі частини першої статті 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до особи, в якої він придбав квартиру, про відшкодування збитків, проте позивач ОСОБА_2 такого права позбавлена.
З огляду на характер спірних правовідносин та встановлені обставини справи, у даному випадку не вбачається невідповідності заходу втручання держави у право власності відповідача критеріям правомірного втручання у право особи на мирне володіння майном, сформованим у практиці ЄСПЛ. Задоволення позову та витребування у відповідача спірної квартири, яка вибула з володіння позивача поза її волею, не призведе до порушення статті 1 Першого протоколу до Конвенції, а відповідатиме справедливому балансу інтересів сторін.
Дослідивши наявні в справі докази, апеляційний суд встановив, що вищенаведені обставини справи, які суд вважав встановленими є доведеними, а висновки суду відповідають таким обставинам та вимогам Закону.

Доводи апеляційної скарги в частині безпідставних висновків суду, щодо недобросовісності кінцевого набувача та непропорційного втручання в його право власності, колегія суддів відхиляє з огляду на наступне.
Судом установлено, що позивач ОСОБА_2 на підставі Договору купівлі-продажу кватири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою В.Ю. та зареєстрованого в реєстрі за № 2466 від 20.04.2006, набула у власність квартиру АДРЕСА_1 , житловою площею 77,80 кв. м, загальною площею 156,10 кв. м.
Право власності ОСОБА_2 на спірну квартиру було зареєстроване Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна за реєстровим № 44831, про що 27.06.2006 видане Реєстраційне посвідчення № НОМЕР_2 (Т.1 а.с.109).
Відповідно до ст.328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів.
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним ( ст.204 ЦК України).
Згідно з ч.1 ст. 210 ЦК України встановлює, що правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.
Відповідно до ч.ч.1,3,4 ст.334 ЦК України право власності у набувача майна за договором виникає з моменту передачі майна, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на майно за договором, який підлягає нотаріальному посвідченню, виникає у набувача з моменту такого посвідчення або з моменту набрання законної сили рішенням суду про визнання договору, не посвідченого нотаріально дійсним. Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).
До спірних правовідносин, які виникли щодо придбаного до 01 січня 2013 року нерухомого майна, підлягають застосуванню саме норми ЦК України (чинні на момент виникнення правовідносин), які визначають умови на момент виникнення права власності в набувача нерухомого майна за відповідним правочином, а також містять правило щодо обов`язкової реєстрації договору купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна.
У межах суб`єктивного права власності доцільно виділити два конструктивних елементи: а) титул власності; б) правомочності власника. Правомочність власника - невід`ємний атрибут права власності та розглядається як динамічна категорія, як одна з основних.
Титул власності є статичною категорією, до зміни власника не передається. Державна реєстрація договору купівлі-продажу нерухомості - адміністративний акт, який породжує титул власника.
Відтак унаслідок укладення 20.04.2006договору купівлі-продажу право власності на спірне нерухоме майно, яке включає правомочності володіння, користування та розпорядження, перейшло до позивача ОСОБА_2 . 
Згідно з ч.1 ст.321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (ч.1 ст.16 ЦК України). Обраний позивачем спосіб захисту цивільного права, має призводити до захисту порушеного чи оспорюваного права або інтересу.
Згідно зі ст.387 ЦК України власник має право витребувати майно із чужого незаконного володіння.
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі ч.1 ст.388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. 
Власник з дотриманням вимог ст.388 ЦК України може витребувати належне йому майно від будь-якої особи, яка є останнім набувачем майна та яка набула майно з незаконних підстав, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужено попередніми набувачами, та без визнання попередніх угод спірного майна недійсними.
Установлено, що майно вибуло з власності позивачки поза її волею на підставі неукладеного (підробленого) договору купівлі-продажу від 24.12.2008, реєстровий № 840, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Німченко О.Є., між  ОСОБА_2 (продавець)та  ОСОБА_3 .
Встановивши зазначені обставини, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність передбачених ст. 388 ЦК України підстав для витребування від ОСОБА_1  як останнього набувача на користь позивача спірної квартири.
Перевіряючи доводи апеляційної скарги в частині добросовісності ОСОБА_1  та його необізнаності про те, що вінпридбавав спірну квартиру у особи , яка не мала право її відчужувати, апеляційний суд зазначає наступне.
Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
У частині першій статті 388 ЦК України зазначено, що якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно:
1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння;
2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння;
3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.

Аналіз наведених норм права дає підстави для висновку, що добросовісність набувача майна, придбаного за відплатним договором, не є запорукою неможливості витребування такого майна, якщо воно вибуло з володіння первісного власника поза його волею.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 27 квітня 2023 року у справі № 199/4884/17 (провадження № 61-3601св22), вказано, що предметом віндикаційного позову є вимога власника, який не є фактичним володільцем індивідуально-визначеного майна, до особи, яка незаконно фактично володіє цим майном, про повернення його з чужого незаконного володіння. Витребування майна шляхом віндикації застосовується до відносин речово-правового характеру, зокрема, якщо між власником і володільцем майна відсутні договірні відносини і майно перебуває у володільця не на підставі укладеного з власником договору. У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача, з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК України.
З огляду на викладене суд касаційної інстанції у вказаній постанові виснував, що з аналізу змісту наведеного правила випливає, що право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпний перелік підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача (аналогічний правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 16 серпня 2017 року у справі № 6-54цс17). За змістом статті 388 ЦК України випадки витребування майна власником від добросовісного набувача обмежені й можливі за умови, що майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, поза їх волею. Наявність у діях власника волі на передачу майна іншій особі унеможливлює витребування майна від добросовісного набувача. Положення статті 388 ЦК України застосовується як правова підстава позову про повернення майна від добросовісного набувача, якщо майно вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом, яке було відчужене третій особі, якщо між власником та володільцем майна не існує жодних юридичних відносин».
Крім того, у вказаній постанові колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надавала оцінку доводам зустрічного позову про визнання особи добросовісним набувачем нерухомого майна та не встановив наявності підстав для його задоволення, зазначивши, що остання набувачка нерухомого майна не позбавлена можливості відновити своє право, пред`явивши вимогу до продавця, у якого вона придбала цю квартиру, про відшкодування збитків на підставі статті 661 ЦК України.
Водночас колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду, скасовуючи постанову апеляційного суду у цій справі та передаючи її на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, зазначила, що прийняття рішення, за наслідком якого добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятним та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар.
Наведене може створити враження відсутності єдиного підходу до визначення правових наслідків визнання останнього набувача добросовісним та до того, як статус добросовісного набувача впливає на можливість законного власника майна реалізувати передбачене пунктом 3 частини першої статті 388 ЦК України право на його витребування.
Водночас, на переконання апеляційного суду, відповідні розбіжності усунуто Великою Палатою Верховного Суду у постанові 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17, до висновків якої доцільно буде звернутися далі по тексту в контексті аналізу дотримання приписів Конвенції і Першого протоколу до неї в цій справі.
Насамперед апеляційний суд зауважує, що інтерес первісного власника у поверненні майна до свого законного володіння та інтерес останнього набувача, який полягає у збереженні набутого права власності на майно, є конкуруючими у спірних правовідносинах та, в певному роді, паритетними, оскільки як первісний власник, так і останній набувач у такій ситуації діють добросовісно та мають законні очікування на повернення чи збереження права власності відповідно.
Водночас неможливо не зауважити, що майновий інтерес первісного власника виник раніше і, за відсутності його волевиявлення на відчуження майна, мав би захищатися з певною долею пріоритету. 
У той же час, з огляду на різноманітні обставини, які можуть виникати в процесі укладення цивільно-правових договорів з розпорядження майном, розроблення єдиного та універсального підходу до того, як саме підлягають вирішенню подібні спори, є дещо ускладненим. 
Вирішуючи спір про витребування майна, суд має надати оцінку обставинам вибуття майна з володіння первісного власника, обставинам набуття майна у власність останнім набувачем та, безперечно, оцінити перспективи можливості відновлення своїх прав кожної із сторін на предмет їх реальності та виконуваності.
У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц (провадження № 14-190цс20) зроблено висновок, що розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном, а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням. 
Такими обставинами, на переконання Великої Палати Верховного Суду, можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо.
У справі, яка переглядається, встановлено, що реєстрація права власності на спірну квартиру, яку придбавав ОСОБА_1 в кінці 2023 року відбулася на підставі договору купівлі-продажу за 2008 рік, який не підписувала позивачка та щодо якого в дійсності не вчинялись нотаріальні дії щодо його посвідчення. 
Суд першої інстанції вірно встановив, що, відповідач у цій справі, проявивши розумну обачність, мав об`єктивну змогу поцікавитися у продавця, чи реєстрував він свої права за укладеним договором в 2008 році в БТІ за існуючим на той час порядком. Оскільки в БТІ право власності було зареєстровано на позивачку, продавець ОСОБА_3 не зміг би надати довідку про те, що його право також було зареєстровано на туж само квартиру. Суд також вірно встановив, що всі договори на обслуговування та надання комунальних послуг виконувались позивачкою та не переоформлялись на ОСОБА_3 . В спірній квартирі був зареєстрований син позивачки на час придбання квартири, якого в подальшому ОСОБА_1 , як новий власник зняв з реєстрації, проте на час придбання квартири не поцікавився та не звернув увагу, що вказана особа, яка має право користування квартирою, що він купує немає жодного відношення до продавця, який продає квартиру. Всі обставини говорять про те, що у ОСОБА_1 мали б виникнути об`єктивні сумніви щодо наявності у продавця права відчужувати спірне нерухоме майно.
Наведені обставини не вказують беззаперечно на недобросовісність самого ОСОБА_1 , проте, безумовно, мають враховуватися судом при вирішенні спору по суті, у тому числі під час застосування Конвенції та Першого протоколу до неї.
Так, у пункті 52 постанови Великої Палати Верховного Суду від 06 липня 2022 року у справі № 914/2618/16 також зазначено, що, вирішуючи питання про витребування майна, важливо перевірити добросовісність, насамперед, набувача цього майна, у тому числі те, чи знав або міг знати такий набувач про недобросовісну поведінку продавця. Вказане має значення для застосування як критерію законності втручання держави у право набувача на мирне володіння майном, так і критерію пропорційності такого втручання легітимній меті останнього.
Щодо дотримання стандартів правомірності втручання у право власності відповідача - кінцевого набувача апеляційний суд зазначає наступне. 

Критерії правомірності втручання держави у право власності закладені у статті 1 Першого протоколу до Конвенції та утворюють «трискладовий тест», за допомогою якого має відбуватися оцінка відповідного втручання. Зокрема, у статті 1 Першого протоколу містяться три норми: 1) кожна особа має право мирно володіти своїм майном; 2) позбавлення власності є допустимим винятково в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права; 3) держава має повноваження вводити у дію закони, необхідні для здійснення контролю за користуванням майном: а) відповідно до загальних інтересів; б) для забезпечення сплати податків чи інших зборів або штрафів.

Зміст «трискладового тесту» для оцінки відповідності втручання у право власності європейським стандартам правомірності такого втручання охоплює такі критерії (що мають оцінюватися у сукупності), як: 1) законність вручання; 2) легітимна мета (виправданість втручання загальним інтересом); 3) справедлива рівновага між інтересами захисту права власності та загальними інтересами (дотримання принципу пропорційності між використовуваними засобами і переслідуваною метою та уникнення покладення на власника надмірного тягаря). Невідповідність втручання у право власності хоча б одному із зазначених критеріїв свідчить про протиправність втручання навіть у разі дотримання національного законодавства та (або) присудження власнику компенсації.

ЄСПЛ визначає найважливішою вимогою статті 1 Першого протоколу законність будь-якого втручання державного органу у право на мирне володіння майном, тобто його відповідність національному законодавству та принципу верховенства права, що включає свободу від свавілля [рішення у справі «East/West Alliance Limited» проти України» («East/West Alliance Limited v. Ukraine].

Контроль за дотриманням конвенційних гарантій здійснюється ЄСПЛ, який застосовує норми Конвенції відповідно до базових принципів (методів) тлумачення, до яких відносять «принцип автономного тлумачення понять», «принцип еволюційного (динамічного) тлумачення», «принцип європейського консенсусу», «принцип розсуду держави», «принцип ефективного тлумачення» та «принцип пропорційності та балансу інтересів».

У рішенні у справі «Фрессо і Руар проти Франції» (Fressoz and Roire V. France) ЄСПЛ зазначає, що «необхідність» будь-якого обмеження реалізації права завжди має бути обґрунтованою. Відсутність такого мотивування - прояв свавілля держави. У цьому рішенні ЄСПЛ вказав на неприпустимість свавільного втручання держави у права людини без нагальної на те потреби. Звичайно, насамперед уповноважені органи державної влади повинні оцінювати, чи наявна реальна суспільна потреба, яка виправдовує таке обмеження.

ЄСПЛ вказав на необхідність перевіряти передбачення обмеження прав людини у національному законі, визначати наявність обставини для його застосування та вирішувати питання співмірності. У сукупності це утворює трискладовий тест на пропорційність. Обмеження прав має передбачатись національним законом. Такий закон повинен існувати на момент введення такого обмеження. Закон має відповідати критеріям якості - обмеження прав повинно бути зрозумілим для кожного. Обмеження прав повинно відповідати легітимній меті. Така мета зумовлена потребою захистити певні найбільш важливі для держави блага та принципи. У свою чергу, втручання у права має відповідати вимогам співмірності. Співмірність означає, що характер та обсяг втручання держави у права має бути не метою, а засобом для захисту необхідного суспільного блага. Таке тлумачення не повинно бути самоціллю, воно має бути необхідним, безальтернативним та достатнім, а не надмірним.

Співмірність є найбільш складним критерієм для вирахування та встановлення. Обмеження прав часто є законним і відповідає легітимній меті, але характер такого обмеження є надмірним. Таким чином, можна зазначити, що лише при дотриманні всіх критеріїв трискладового тесту можна визнати втручання держави у права пропорційним, а відтак правомірним, справедливим та виправданим. У свою чергу, з позиції ЄСПЛ, суд повинен відповідно до принципу індивідуального підходу в кожному випадку конкретно вирішувати питання пропорційності з урахуванням контекстуальних обставин справи. В одному випадку обмеження є пропорційним, а в іншому - те саме обмеження пропорційним не вважатиметься.

Повертаючись до обставин справи, яка переглядається, апеляційний суд зауважує, що законність втручання в цій справі обумовлена тим, що право власності є конституційним правом особи, передбаченим статтею 41 Конституції України, воно є непорушним та набувається в порядку, визначеному законом. Законний власник не втрачає право власності на належне йому майно, якщо воно вибуває з його володіння без належної на те законної підстави чи не з його волі, тому таке право підлягає захисту.

Легітимною метою (виправданістю втручання загальним інтересом) є необхідність захисту гарантованого Конституцією України права законного володільця, майно якого вибуло з його володіння без відповідної на те правової підстави чи не з його волі.

Що стосується принципу пропорційності, то апеляційний суд уважає, що: 1) можливість втручання у право кінцевого набувача майна, яке вибуло з володіння власника без відповідної правової підстави, чи не з його волі прямо передбачене ЦК України (статті 387, 388); 2) закон безпосередньо врегулював, що добросовісний набувач не набуває право власності на відчужене йому майно, яке вибуло із володіння власника поза його волею; 3) майнове право добросовісного набувача захищено передбаченим статтею 661 ЦК України механізмом відшкодування завданих йому збитків у зв`язку з витребуванням у нього за рішенням суду майна (товару), тоді як законний володілець позбавлений можливості захистити своє майнове право у інший спосіб, ніж витребування належного йому майна.

Ураховуючи встановлені у цій справі обставини, а саме відчуження спірного майна без волевиявлення законної власниці на підставі підробленого договору, який позивач не укладала,  витребування такого майна на користь законного власника від останнього набувача є пропорційним втручанням у право власності останнього, яке ґрунтується на законі, переслідує легітимну мету та є необхідним у демократичному суспільстві.

Саме такий підхід застосувала Велика Палата Верховного Суду у постанові від 27 листопада 2024 року у справі № 204/8017/17, про яку згадувалося раніше по тексту.

У цій постанові Велика Палата Верховного Суду також сформулювала такі фундаментальні висновки, застосовні у спорах про витребування майна з чужого незаконного володіння, які виникають між особами приватного права:
- відсутність факту чи наміру зловживання позивачем своїми правами щодо спірного нерухомого майна, яке вибуло з його володіння поза його волею (за відсутності будь-якої зовнішньої об`єктивної форми вираження її волевиявлення), вказує на відсутність підстав для відмови у захисті його права власності;
- недоторканність набутого добросовісним набувачем права власності за рахунок позбавлення законного власника, який не допускав недобросовісного користування своїми правами та не виражав волевиявлення на передачу майна, можливості поновити своє порушене, внаслідок вибуття належного йому майна за неукладеним правочином, майнове право суперечить завданню цивільного судочинства;
- принцип мирного володіння майном, закріплений у статті 1 Першого протоколу до Конвенції, стосується не лише кінцевого добросовісного набувача майна, а й первинного законного володільця, який маючи у власності певне майно, розраховує, що його право на мирне володіння майном буде захищене належним правовим регулюванням; 
- у разі коли нерухоме майно вибуває з володіння особи, якій воно належить, на підставі неукладеного правочину, така особа залишається дійсним власником цього майна, оскільки вона не бажала втрачати правовий зв`язок з належним їй майном. Позбавлення особи в такому випадку права повернути своє майно, яке вибуло з її володіння без наявних на те правових підстав (неукладений правочин не створює жодних правових наслідків), безумовно призводить до втручання у право такої особи на мирне володіння своїм майном і є порушенням статті 1 Першого протоколу до Конвенції;
- водночас добросовісний набувач не звільняється від негативних наслідків, які можуть виникнути при виборі недобросовісного контрагента. Окрім інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, добросовісний набувач оцінює й інші обставини, які можуть свідчити про сумнівний характер вчинюваного правочину, такі як занижена ціна договору (про що зазначала позивачка), факт неодноразового протягом короткого проміжку часу перепродажу майна, поведінка продавця тощо;
- витребування майна, яке вибуло з володіння позивачки поза її волею, не свідчить про порушення справедливої рівноваги (балансу) між інтересами позивачки та інтересами відповідачки, яка не позбавлена права на відшкодування завданих їй збитків, зокрема, в порядку, передбаченому статтею 661 ЦК України, пред`явивши вимогу до незаконного набувача, в якого придбала нерухоме майно. У разі понесення відповідних витрат на підставі приписів частин третьої та четвертої статті 390 ЦК України відповідачка має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених нею із часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів. Як добросовісний набувач (володілець) відповідачка має право залишити собі здійснені нею поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди, а якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, вона має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість;
- висновки щодо неможливості покладення на добросовісного набувача надмірного індивідуального тягаря у зв`язку з витребуванням майна на користь законного володільця, зокрема ті, що викладені в постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 26 вересня 2019 року у справі № 2-4352/11, є незастосовними до правовідносин за участі фізичних осіб, оскільки сформульовані у справі, де позивачем був орган місцевого самоврядування, а спірне майно вибуло з комунальної власності внаслідок незаконної, за доводами позивача, приватизації, у той час як у справі, яка переглядалася Великою Палатою Верховного Суду, законний володілець - фізична особа взагалі не була учасником правовідносин, за яких майно вибуло з її володіння, та не підписувала договору купівлі-продажу.

З урахуванням викладеного, оцінивши положення Конвенції та Першого протоколу до неї, проте не лише в контексті добросовісності кінцевого набувача, а й з точки зору права позивачки на мирне володіння належною їй на праві власності квартирою, колегія суддів констатує, що повернення у цій справі  ОСОБА_2 протиправно відчуженого нерухомого майна переслідує легітимну мету. 

З огляду на характер спірних правовідносин апеляційний суд не встановив невідповідності заходу втручання в право власності  ОСОБА_1  критеріям правомірного втручання в право особи на мирне володіння майном, сформованим у сталій практиці ЄСПЛ. Перешкод для застосування механізму статті 388 ЦК України також не встановлено.
Доводи апеляційної скарги про безпідставне не врахування нотаріально-посвідчених пояснень свідків  ОСОБА_1 , ОСОБА_11 та ОСОБА_12 , колегія також відхиляє, оскільки суд першої інстанції надав вірну оцінку таким доказам.
Зокрема, ст.ст. 90-93 ЦПК України встановлений спеціальний порядок допиту свідків, що передбачає виклик свідків у судове засідання з наданням права задати питання свідкам усім учасникам справи.
Відповідно до ч. 2, 3 ст. 67 ЦПК України свідок зобов`язаний з`явитися до суду за його викликом у визначений час і дати правдиві показання про відомі йому обставини. За відсутності заперечень учасників справи свідок може брати участь в судовому засіданні в режимі відеоконференції. Суд може дозволити свідку брати участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції незалежно від заперечень учасників справи, якщо свідок не може з`явитися до суду через хворобу, похилий вік, інвалідність або з інших поважних причин.
У разі неможливості прибуття до суду та участі в судовому засіданні в режимі відеоконференції за викликом суду свідок зобов`язаний завчасно повідомити про це суд.
Надання показань свідків шляхом посвідчення їх у нотаріуса не сприяє всебічному забезпеченню права учасників справи поставити питання свідкам стосовно обставин справи, що суперечить приписам ст.43 ЦПК України. Натомість клопотання представника відповідача Теряхіна О.В. про допит свідків було задоволено судом, проте вказані особи у судове засідання для допиту у якості свідків не прибули з невідомих суду причин, внаслідок чого представник відповідача - адвокат Попадюк І.В., у судовому засіданні відмовився від допиту вказаних осіб у якості свідків.
В суді апеляційної інстанції про повторний допит свідків не заявлялось.
Інщі доводи скарги висновків суду не спростовують.
Отже, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для задоволення позову в частині вимоги про витребування майна з чужого незаконного володіння, вірно здійснив оцінку обставин добросовісності останнього набувача майна, та визначився з співвідношенням права первинного власника на захист порушених прав з правами добросовісного набувача та перевірив можливість витребування майна в контексті приписів Конвенції та Першого протоколу до неї, у зв`язку з чим рішення суду має бути залишено без змін, а скарга без задоволення на підставі статті 375 ЦПК України. 
З урахуванням наведеного, керуючись ст.ст. 259, 268, 367, 374, 375, 381-384, 390 ЦПК України, суд ,-

ПОСТАНОВИВ

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Попадюк Ігор Васильович залишити без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду міста Києва від 19 вересня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складання повного судового рішення.
Повна постанова складена 13 березня 2026 року.

Головуючий О.В. Желепа

Судді Н.В. Поліщук

В.В. Соколова