П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

2 березня 2026 року місто Київ 
справа № 754/10479/24
провадження № 22-ц/824/947/2026 

Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: судді-доповідача- Шкоріної О.І., суддів - Поливач Л.Д., Стрижеуса А.М., за участю секретаря судового засідання - Хасанової А.Р.,

сторони:
позивач - ОСОБА_1 
відповідач- Приватне акціонерне товариство «Холдингова компанія «Київміськбуд»

розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Києві апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Гамрецьким Євгеном Олеговичем,
на рішення Деснянського районного суду м. Києва від 1 квітня 2025 року, ухвалене у складі судді Сенюта В.О., суд, -
В С Т А Н О В И В:

У липні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до Деснянського районного суду міста Києва з позовом до відповідача ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» про захист прав споживачів, розірвання договору та стягнення коштів.
Позов обґрунтовано тим, що 20.10.2021 між покупцем ОСОБА_1 та продавцем ПрАТ «ХК «Київміськбуд» укладено договір купівлі-продажу майнових прав №26409/РН-К. Відповідно до умов договору компанія продає, а покупець придбає майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_1 ». Сторонами погоджено крайній строк прийняття об`єкта будівництва до експлуатації - грудень 2023 року. На дату підписання цього Договору вартість майнових прав на об`єкт складає 1205948,01 грн., в тому числі ПДВ 200991,34 грн., виходячи з вартості майнових прав за 1 кв.м. - 28084,49 грн., в тому числі ПДВ 4680,75 грн. За умовами пункту 3.2. договору визначено, що покупець зобов`язується здійснити оплату 99% вартості майнових прав у розмірі 1194152,52 грн., що складає 42,52 кв.м., протягом 5 банківських днів після підписання цього договору, у строк по 26.10.2021. Станом на дату подання позовної заяви та на виконання умов договору купівлі-продажу майнових прав, ОСОБА_1 сплатила на користь ПрАТ «ХК «Київміськбуд» грошові кошти в сумі 1194152,52 грн. Проте, станом на день звернення до суду із даним позовом, об`єкт в експлуатацію не введено, акт прийому-передачі майнових прав між сторонами не укладено, повідомлень з цього приводу на адресу позивачки не надходило, жодних додаткових угод щодо перенесення строків введення об`єкта в експлуатацію підписано не було. При цьому, на офіційному веб-сайті ПрАТ «ХК «Київміськбуд» оприлюднено оголошення, з якого вбачалось, що відповідачем вже тривалий час зупинена діяльність з будівництва на більшості об`єктах в АДРЕСА_2 в об`єкті: «Будівництво житлового комплексу для військовослужбовців та членів їх сімей по АДРЕСА_3 » взагалі відсутній. При цьому, 25.04.2024 ОСОБА_1 звернулась до відповідача листом з вимогою про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав і повернення сплачених грошових коштів. Проте, вимога позивачки залишена без відповіді. На підставі викладеного, позивачка змушена звернутись до суду за захистом свого порушеного права шляхом розірвання договору, стягнення грошових коштів у розмірі 1194152,52 грн., пені - 3546632,98 грн. та моральної шкоди - 40000 грн.
Рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 01.04.2025 відмовлено у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» про захист прав споживачів, розірвання договору та стягнення коштів.
Не погодившись із рішенням суду, представник позивача адвокат Гамрецький Є.О. подав апеляційну скаргу, в який просить рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким позовні вимоги задовольнити в повному обсязі. Апелянт вважає рішення суду першої інстанції необґрунтованим, ухваленим із неправильним застосуванням норм матеріального права, неповним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи. Крім того, судом першої інстанції не враховано позиції Верховного Суду, що ухвалені у справах з аналогічних правовідносин, тому оскаржуване рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню.
Вказує, що на виконання умов договору ОСОБА_1 здійснила оплату 99% вартості майнових прав за договором у розмірі 1 194 152,52 грн., що підтверджується платіжним дорученням №9330120 від 22.10.2021 р. та довідкою ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» №26409/РН-К від 20.12.2021 р. Однак, об`єкт в експлуатацію не введено, Акт прийому-передачі майнових прав між Компанією та Покупцем не укладався, повідомлень з цього приводу від Компанії на адресу Покупця не надходило, жодних додаткових угод щодо перенесення строків введення об`єкта в експлуатацію між сторонами підписано не було.
Зазначає, що будівництво житлового будинку АДРЕСА_4 » так і не розпочалось, в позивача наявні обґрунтовані сумніви, що будівництво буде завершено взагалі.
Вважає, що ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» порушено істотні умови Договору, що призвело до завдання суттєвої шкоди правам та інтересам ОСОБА_1 .
Посилається на те, що листом №756/0/2-24 від 25.03.2024 р. Голова правління - президент ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомив, що у зв`язку із військовою агресією російської федерації проти України та введенням воєнного стану будівництво об`єкту зупинено. Будинок АДРЕСА_4 знаходиться на стадії виконання робіт по влаштуванню палевого поля. Але посилання підприємства на форс-мажорні обставини у зв`язку із збройною агресією рф є необґрунтованими.
Вказує, що договором не передбачена зміна його умов в односторонньому порядку будь-якою із сторін за будь яких обставин. При цьому, жодних додаткових угод до Договору стосовно зміни терміну, визначеного у п. 6.1. Договору між Позивачем та Відповідачем не укладався.
Тому наведені у відзиві в суді першої інстанції доводи відповідача про відсутність обов`язку введення об`єкту в експлуатацію у термін грудень 2023 року спростовується умовами договору та відсутністю укладених між сторонами додаткових угод, що і дало підстави для здійснення позивачем дій для захисту своїх прав та звернення до суду.
Тому, оскільки відповідач неналежним чином виконує власні зобов`язання за договором №26409/РН-К від 20.10.2021, сплачені позивачем кошти у розмірі 1 194 152,52 грн. є збитками позивача та підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
В апеляційній скарзі посилається на ч. 5 ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів» та вважає, що відповідач зобов`язаний сплатити на користь покупця пеню за прострочення введення об`єкту в експлуатацію, у розмірі 3 546 632,98 грн.
У відзиві на апеляційну скаргу представник відповідача Варицький Є.В. заперечує проти доводів апеляційної скарги та просить залишити рішення суду першої інстанції без змін, апеляційну скаргу позивача без задоволення.
В судове засідання представник ПрАТ «ХК «Київміськбуд» не з'явився, будучи повідомленим про місце, день і час розгляду справи шляхом направлення повідомлення до електронного кабінету, що підтверджується звітом про доставку вихідної кореспонденції КАС, причини своєї неявки суду не повідомили, у зв'язку з чим колегія суддів вважала за можливе розглянути справу у відсутність представника відповідача.
Представник позивача адвокат Гамрецький Є.О. апеляційну скаргу підтримав і просив її задовольнити.
Заслухавши доповідь судді Шкоріної О.І., вислухавши пояснення представника позивача, перевіривши законність і обґрунтованість ухваленого у справі рішення суду, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, виходячи з наступного.
Судом установлено, що 20.10.2021 між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» - компанія та ОСОБА_1 - покупець, укладено договір купівлі-продажу майнових прав №26409/РН-К (а.с.16-21) - (надалі договір).
Відповідно до п. 1.1 договору компанія продає, а покупець придбає майнові права на об`єкт нерухомого майна, а саме - квартиру АДРЕСА_1 », на умовах та в порядку, що визначені у цьому договорі.
Згідно п. 1.3 договору об`єкт має наступні характеристики - квартира АДРЕСА_5 , кількість кімнат 1, загальна проектна площа - 42,94 кв.м., план приміщення - викопіювання з проектної документації.
Відповідно до п. 1.4 договору компанія збов`язана передати покупцеві майнові права на об`єкт, а покупець прийняти їх. Передача та приймання майнових прав здійснюється сторонами за актом прийому - передачі майнових прав після отримання сертифікату відповідності закінченого будівництвом об`єкта та приведення кінцевих розрахунків за фактичну збудовану площу відповідно до технічного паспорту, виготовленого суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію. Покупець набуває право власності на майнові права після підписання ним акту прийому - передачі майнових прав.
Пунктом 3.2. договору визначено, що покупець зобов`язується здійснити оплату 99% вартості майнових прав у розмірі 1 194 152,52 грн., що складає 42,52 кв.м., протягом 5 банківських днів після підписання цього Договору, у строк по 26.10.2021.
Згідно п. 3.3 договору кінцеві розрахунки між сторонами здійснюється після обмірів суб`єктом господарювання, що проводить технічну інвентаризацію, та отримання компанією технічного паспорту на об`єкт, відповідно до фактичної площі об`єкта, за вартістю майнових прав у перерахунку на 1 кв.м., яка діяла на момент здійснення покупцем останнього поточного платежу за цим договором.
Відповідно до п. 6.1. Договору запланований термін прийняття в експлуатацію Об`єкту будівництва - грудень 2023 року.
На виконання умов договору ОСОБА_1 здійснила оплату 99% вартості майнових прав за договором у розмірі 1 194 152,52 грн., що підтверджується платіжним дорученням №9330120 від 22.10.2021 р. та довідкою ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» №26409/РН-К від 20.12.2021. (а.с.22-23).
12.02.2024 ОСОБА_1 звернулась ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» із заявою про необхідність повідомлення стадії будівництва.(а.с. 24)
Листом №756/0/2-24 від 25.03.2024 ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомило, що у зв`язку із військовою агресією російської федерації проти України та введенням воєнного стану будівництво об`єкту зупинено. Будинок АДРЕСА_4 знаходиться на стадії виконання робіт по влаштуванню палевого поля (а.с.28).
25.04.2024 ОСОБА_1 звернулась до ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» із повідомленням від 23.04.2024 про розірвання договору купівлі-продажу майнових прав №26409/РН-К від 20.10.2021, повернення сплачених коштів, стягнення пені та моральної шкоди, яке вручено відповідачу 29.04.2024
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції виходив із того, що у пункті 6.1 договору, який міститься в розділі «особливі умови» зазначено, що запланований термін прийняття в експлуатацію об'єкту будівництва - грудень 2023 року. Врахувавши розміщення вказаного пункту у розділі «особливі умови», а також сам пункт 6.1 договору, суд першої інстанції дійшов висновку, що останній не містить зобов'язального характеру з боку відповідача. Всупереч положенню ч.1 ст.81 ЦПК України сторона позивача не надала суду належні, достовірні та допустимі докази наявності шкоди для позивачки, у зв'язку з не отриманням очікуваного результату. Крім того, відмовляючи у задоволенні позовних вимог про розірвання договору, суд першої інстанції виходив із того, що умови договору містять пункт 4 - «відповідальність сторін», який передбачає розрахунки сторін у разі розірвання договору. Проте, зміст позовної заяви, за межи якої суд не може виходити, в частині розірвання договору не містить жодних розрахунків відповідно до умов розділу 4 договору у разі розірвання договору, про який просить позивачка,
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог про стягнення пені, суд першої інстанції виходив із того, що позивачка, обчислюючи пеню в розмірі 3% за кожен день прострочення, поклала в основу своїх розрахунків сплачену нею за договором суму грошових коштів у розмірі 1124152,52 грн., тобто 99% вартості майнових прав на спірну квартиру. Однак положення ч.5 ст.10 Закону України «Про захист право споживачів» передбачає, що розмір пені обчислюється не від цієї суми, а від вартості послуги, а у разі коли вартість роботи не визначено, розмір пені обраховується від загальної вартості замовлення. Проте така сума позивачкою не визначена і доказів на її підтвердження суду не надано. Крім того, суд першої інстанції прийняв до уваги висновок, викладений у постанові Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 22.07.2020 у справі № 369/6303/19, відповідно до якого, встановивши, що термін прийняття об'єкта будівництва до експлуатації в договорі купівлі-продажу майнових прав на квартири конкретною датою не визначено, а вказана орієнтовна дата, а також те, що прийняття до експлуатації закінчених будівництвом об'єктів не належить до цивільно-правових відносин, склад цивільно-правового порушення зі сторони відповідача відсутній. Це виключає можливість застосувати до відповідача цивільно-правову відповідальність у вигляді стягнення неустойки (пені).
Відмовляючи у задоволенні позовної вимоги про стягнення моральної шкоди, суд першої інстанції виходив із її безпідставності, оскільки порушення відповідачем прав позивача при виконанні умов договору судом не встановлено. Крім того, вимога про відшкодування моральної шкоди та її розмір стороною позивача не обґрунтовано та суду не доведено.
Проте, повністю з такими висновками суду першої інстанції погодитись не можна, виходячи з наступного.
Статтею 15 ЦК України визначено право кожної особи на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного судочинства. 
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу ( ч.1 ст.16 ЦК України).
Відповідно до ст.11 ЦК України цивільні права та обов'язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов'язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов'язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Відповідно до ст.509 ЦК України зобов'язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов'язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов'язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов'язку. Зобов'язання викникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Зобов'язання має грунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно зі ст.526 ЦК України зобов'язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст.6 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості ( стаття 627 ЦК України).
За змістом ст.626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов'язків.
Відповідно до ч.1 ст.628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов'язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Згідно із ст. 629 ЦК України договір є обов'язковим для виконання сторонами.
Згідно зі ст.ст.610-612 ЦК України порушенням зобов'язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов'язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов'язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом. Боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов'язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Відповідно до п.п.1,3,4 ч.1 ст.611 ЦК України встановлено правові наслідки у разі порушення зобов'язання, встановлено договором або законом, зокрема: припинення зобов'язання внаслідок односторонньої відмови від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору; сплата неустойки; відшкодування збитків та моральної шкоди.
Згідно з ч.ч.1,2 ст.651 ЦК України, змін або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Установлено, що умовами договору сторони передбачили запланований термін прийняття в експлуатацію об'єкта будівництва: грудень 2023 року.
12.02.2024 ОСОБА_1 зверталась до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» із заявою про необхідність повідомлення стадії будівництва.
Листом №756/0/2-24 від 25.03.2024 ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» повідомило, що у зв`язку із військовою агресією російської федерації проти України та введенням воєнного стану будівництво об`єкту зупинено. Будинок АДРЕСА_4 знаходиться на стадії виконання робіт по влаштуванню палевого поля.
Пунктом 2.4.2 договору передбачено право покупця до прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію відмовитись від договору шляхом його розірвання.
23.04.2024 ОСОБА_1 звернулася до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» із заявою, в якій просила вважати договір купівлі-продажу майнових прав № 26409/РН-К від 20.10.2021, укладений між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 розірваним та сплатити кошти.
Відсутність згоди відповідача на розірвання договору стала підставою для звернення ОСОБА_1 до суду з цим позовом.
Суд першої інстанції на зазначені обставини уваги не звернув, не врахував положення укладеного між ПрАТ «ХК «Київміськбуд» та ОСОБА_1 договору, можливість останньої відмовитися від договору шляхом його розірвання і дійшов помилкового висновку про відсутність підстав для розірвання договору.
Принцип jura novit curia (з лат.- «суд знає закони») означає, що суд самостійно шукає та застосовує норми права до спірних правовідносин, незалежно від посилань сторін. Судді кваліфікують справу, навіть якщо учасники помиляються у правових нормах, забезпечуючи законність рішення.
Оскільки позивач обґрунтовувала свої позовні вимоги тим, що відповідач не виконав умови договору щодо введення будинку в експлуатацію у визначений договором термін - грудень 2023 року, у зв'язку з чим позивач і звернулася до ПрАТ «ХК «Київміськбуд» із повідомленням про розірвання договору, у суду першої інстанції були всі підстави для задоволення позовних вимог позивача про розірвання договору та стягнення сплачених позивачем коштів.
За таких обставин, рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні вимог про розірвання договору та стягнення сплачених позивачем коштів підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про задоволення цих вимог.
Посилання відповідача на те, що сума коштів, які підлягають поверненню, має бути зменшена на суму, передбаченого договором штрафу в розмірі 5%, є необґрунтованими.
У постанові Верховного Суду від 12.10.2023 у справі № 308/3956/15-ц зазначено, що цивільно-правова відповідальність - це покладення на правопорушеника основаних на законі невигідних правових наслідків, які полягають у позбавленні його певних прав або в заміні невиконання обов'язку новим, або у приєднанні до невиконаного обов'язку нового додаткового. Покладення на боржника нових додаткових обов'язків як заходу цивільно-правової відповідальності має місце, зокрема, у випадку стягнення неустойки (пені, штрафу).
Відповідно до ст.549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржник зобов'яння.Штрафом є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми невиконаного або неналежно виконаного зобов`язання. Пенею є неустойка, що обчислюється у відсотках від суми несвоєчасно виконаного грошового зобов`язання за кожен день прострочення виконання.
Разом з тим, за ч.3 ст. 509 ЦК України зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості, а ч.1 ст. 627 ЦК України визначено, що відповідно до ст. 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Справедливість, добросовісність, розумність належать до загальних засад цивільного законодавства, передбачених ст. 3 ЦК України, які обмежують свободу договору, встановлюючи певну межу поведінки учасників цивільно-правових відносин.
Ці загальні засади втілюються у конкретних нормах права та умовах договорів, регулюючи конкретні ситуації таким чином, коли кожен з учасників відносин зобов`язаний сумлінно здійснювати свої цивільні права та виконувати цивільні обов`язки, захищати власні права та інтереси, а також дбати про права та інтереси інших учасників, передбачати можливість завдання своїми діями (бездіяльністю) шкоди правам і інтересам інших осіб, закріпляти можливість адекватного захисту порушеного цивільного права або інтересу.
Зокрема, загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою. Цій меті, насамперед, слугує стягнення збитків. Розмір збитків в момент правопорушення, зазвичай, ще не є відомим, а дійсний розмір збитків у більшості випадків довести або складно, або неможливо взагалі.
З метою захисту інтересів постраждалої сторони законодавець може встановлювати правила, спрямовані на те, щоб така сторона не була позбавлена компенсації своїх майнових втрат. Такі правила мають на меті компенсацію постраждалій стороні за рахунок правопорушника у певному заздалегідь визначеному розмірі (встановленому законом або договором) майнових втрат у спрощеному порівняно зі стягненням збитків порядку, і ця спрощеність полягає в тому, що кредитор (постраждала сторона) не повинен доводити розмір його втрат, на відміну від доведення розміру збитків.
Водночас, закріплений законодавцем принцип можливості обмеження свободи договору в силу загальних засад справедливості, добросовісності, розумності може бути застосований і як норма прямої дії, як безпосередній правовий засіб врегулювання прав та обов`язків у правовідносинах.
Зазначені висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 18.03.2020 у справі № 902/417/18 (провадження №12-79гс19).
Підставою, яка породжує обов`язок сплатити неустойку, є порушення боржником зобов`язання (ст. 610, п. 3 ч.1 ст. 611 ЦК України).
Разом з тим, штраф в розмірі 5 % від суми, визначений п. 4.8. Попереднього договору, не має компенсаторний характер, адже підставою для вирахування є не порушення майбутнім покупцем зобов`язання, а відмова від укладення основного договору, що є правом останнього, а тому з урахуванням загальних засад справедливості, добросовісності та розумності відсутні підстави для його вирахування від суми, внесеної позивачем.
Згідно з ч.ч.1,2 ст.23 ЦК України, особа має право на відшкодування моральної шкоди, завданої внаслідок порушення її прав. Моральна шкода полягає: у фізичному болю та стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку з каліцтвом або іншим ушкодженням здоров'я; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку з протиправною поведінкою щодо неї самої, членів її сім'ї чи близьких родичів; у душевних стражданнях, яких фізична особа зазнала у зв'язку із знищенням чи пошкодженням її майна; у приниженні честі та гідності фізичної особи, а також ділової репутації фізичної або юридичної особи.
Згідно роз'яснень Пленуму Верховного Суду України, що містяться у п.п.5,9 постанови «Про судову практику у справах про відшкодування моральної (немайнової) шкоди» від 31.03.1995 № 4, суд, зокрема, повинен з'ясувати, чим підтверджується факт заподіяння позивачеві моральних чи фізичних страждань або втрат немайнового характеру, за яких обставин чи якими діями (бездіяльністю) вони заподіяні, в якій грошовій сумі чи в якій матеріальній формі позивач оцінює заподіяні йому шкоду та з чого він при цьому виходить, а також інші обставини, що мають значення для вирішення спору. Розмір відшкодування моральної (немайнової) шкоди суд визначає залежно від характеру та обсягу страждань (фізичних, душевних, психічних тощо) та з урахуванням інших обставин.
Враховуючи, що після укладення договору купівлі-продажу майнових прав ОСОБА_1 правомірно очікувала отримати нерухоме майно у погоджений сторонами строк, а також спричинення позивачу бездіяльністю відповідача душевних хвилювань, колегія суддів вважає вимоги позивача щодо відшкодування моральної шкоди обґрунтованими. Визначаючи розмір моральної шкоди, колегія суддів вважає, що сума 5000 грн. є достатньою для відшкодування моральної шкоди. Саме такий розмір моральної шкоди відповідає принципам розумності, справедливості.
Що стосується доводів апеляційної скарги в частині помилковості висновків суду першої інстанції про відсутність підстав для стягнення пені, то в цій частині колегія суддів з доводами апеляційної скарги не погоджується і вважає висновки суду першої інстанції про відсутність підстав для стягнення пені правильними.
Відповідно до змісту ч.5 ст.10 Закону України «Про захист прав споживачів» у разі коли виконавець не може виконати (прострочує виконання) роботу (надання послуги) згідно з договором, за кожний день (кожну годину, якщо тривалість виконання визначено у годинах) прострочення споживачеві сплачується пеня у розмірі трьох відсотків вартості роботи (послуги), якщо інше не передбачено законодавством. У разі коли вартість роботи (послуги) не визначено, виконавець сплачу споживачеві неустойку в розмірі трьох відсотків загальної вартості замовлення. 
Позивачка, обчислюючи пеню в розмірі 3% за кожен день прострочення, поклала в основу своїх розрахунків сплачену нею за договором суму грошових коштів у розмірі 1124152,52 грн., тобто 99% вартості майнових прав на спірну квартиру.
Однак положенням ч.5 ст.10 Закону України «Про захист право споживачів» передбачає, що розмір пені обчислюється не від цієї суми, а від вартості послуги, а у разі коли вартість роботи не визначено, розмір пені обраховується від загальної вартості замовлення.
Проте така сума позивачкою не визначена і доказів на її підтвердження суду не надано. За таких обставин, відсутні підстави для задоволення позовних вимог про стягнення пені.
При цьому колегія суддів враховує, що договір підлягає розірванню у зв'язку з відмовою позивача від договору. Відповідно, відсутні підстави для стягнення пені у зв'язку з простроченням виконання відповідачем його зобов'язань за договором щодо введення будинку в експлуатацію.
З урахуванням викладеного, колегія суддів дійшла висновку про те, що рішення Деснянського районного суду м. Києва від 1 квітня 2025 року підлягає скасуванню з ухваленням нового рішення про часткове задоволення позовних вимог. 
Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України з відповідача на користь держави підлягає стягненню судовий збір пропорційно до задоволених позовних вимог та апеляційної скарги.
З урахуванням наведеного, керуючись ст.с т. 259, 267, 368, 374, 376, 381-384, 390 ЦПК України, суд,-
П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Гамрецьким Євгеном Олеговичем, задовольнити частково.
Рішення Деснянського районного суду м. Києва від 1 квітня 2025 року скасувати і ухвалити нове судове рішення наступного змісту.
Позовні вимоги ОСОБА_1 задовольнити частково.
Розірвати договір купівлі-продажу майнових прав № 26409/РН-К від 20 жовтня 2021 року, укладений між ПрАТ «Холдингова компанія «Київміськбуд» та ОСОБА_1 .
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь ОСОБА_1 кошти внесені на виконання договору у розмірі 1194152,52 грн. та у рахунок відшкодування моральної шкоди 5000 грн.
Стягнути з Приватного акціонерного товариства «Холдингова компанія «Київміськбуд» на користь держави судовий збір в сумі 29853,80 грн.
В іншій частині позовних вимог відмовити.
Постанова апеляційного суду набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Суддя-доповідач: О.І. Шкоріна 

Судді: Л.Д. Поливач

А.М. Стрижес