ПІВНІЧНО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
33601 , м. Рівне, вул. Яворницького, 59

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
24 березня 2026 року   Справа № 906/1166/25 

Північно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуюча суддя Романюк Ю.Г., суддя Миханюк М.В. ,  суддя Крейбух О.Г. 

секретар судового засідання Порєчна Т.Г. 

за участю представників:
позивача: Май М.Л. (в режимі відеоконференції)
відповідача: Глухенький О.С. (в режимі відеоконференції)

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області, ухвалене 03.12.2025 суддею Кравець С.Г. у м. Житомир (повний текст рішення складено 15.12.2025) 
у справі № 906/1166/25
за позовом Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Допомога"
про розірвання договору оренди

ВСТАНОВИВ:

Короткий зміст рішення суду першої інстанції; процесуальні дії у справі:
Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради звернувся до Господарського суду Житомирської області з позовом до ТзОВ "Допомога" у якому просив суд достроково розірвати договір оренди комунального майна, розміщеного за адресою: 13300, Житомирська область, місто Бердичів, вулиця Максима Залізняка, 18/3 від 03.10.2017, зареєстрованого у реєстрі за № 4351 (зі змінами).
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 03.12.2025 у задоволенні позову відмовлено. Останнє мотивоване недоведеністю позивачем належними, допустимими та достатніми доказами наявності істотного порушення відповідачем умов договору оренди, як підстав для його розірвання.
Не погоджуючись зі вказаним рішенням суду першої інстанції, позивач звернувся з апеляційною скаргою, в якій просить останнє скасувати та ухвалити нове про задоволення позовних вимог у повному обсязі, а також стягнути з відповідача судові витрати, понесені у судах першої та апеляційної інстанції.
Апеляційна скарга сформована у підсистемі "Електронний суд" 26.12.2025. 
Згідно з протоколом автоматизованого розподілу від 29.12.2025, для розгляду справи № 906/1166/25 визначено колегію суддів у складі: головуючий суддя Юрчук М.І., суддя Крейбух О.Г., суддя Миханюк М.В.
Листом від 02.01.2026 справу витребувано із Господарського суду Житомирської області.
27.01.2026 матеріали справи надійшли до Північно-західного апеляційного господарського суду.
У зв`язку з відкриттям листка тимчасової непрацездатності головуючого судді Юрчука М.І. з 26.01.2026 по 04.02.2026 (включно), проведено повторний автоматизований розподіл судової справи між суддями, протокол від 28.01.2026, яким визначено для розгляду справи № 906/1166/25 колегію суддів у складі: головуюча суддя Романюк Ю.Г., суддя Миханюк М.В., суддя Крейбух О.Г.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 02.02.2026, серед іншого, апеляційну скаргу Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 03.12.2025 у справі № 906/1166/25 - залишено без руху.
Ухвалою Північно-західного апеляційного господарського суду від 16.02.2026, серед іншого, відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради на рішення Господарського суду Житомирської області від 03.12.2025 у справі № 906/1166/25.

Узагальнений виклад доводів апеляційної скарги та заперечень учасників справи:
Департамент у апеляційній скарзі зазначає, що оскаржуване рішення є незаконним та підлягає скасуванню у зв`язку з неправильним застосуванням судом норм матеріального права і порушенням норм процесуального права.
При цьому скаржник не погоджується з висновками суду першої інстанції про відсутність істотного порушення договору та недоведеність негативних наслідків для орендодавця. На думку апелянта, такі висновки є помилковими, оскільки суд неправильно витлумачив поняття істотного порушення договору та безпідставно пов`язав можливість його розірвання з доведенням реальних збитків чи шкоди.
Позивач зазначає, що встановлені звітом про здійснення періодичного контролю порушення мають не одноразовий, а системний і триваючий характер, охоплюють низку істотних обов`язків орендаря, зокрема щодо страхування об`єкта оренди, дотримання цільового використання, належного утримання майна, погодження будівельних робіт та усунення виявлених порушень, а тому у своїй сукупності свідчать про істотне порушення договору та наявність правових підстав для його дострокового розірвання.
Крім того, апелянт вказує, що суд першої інстанції безпідставно відхилив звіт про здійснення періодичного контролю як належний доказ, не врахував його підписання представником орендаря, не надав оцінки кожному з встановлених порушень та їх сукупності, а також не застосував положення спеціального законодавства, яке регулює оренду державного та комунального майна. 
Також скаржник наголошує, що суд не врахував публічно-правову природу спірних правовідносин, інтереси територіальної громади та особливий правовий режим комунального майна, що призвело до формального підходу в оцінці доказів, порушення норм процесуального права та ухвалення незаконного рішення.
Відповідач правом на подання письмового відзиву на апеляційну скаргу не скористався.

У судовому засіданні представник позивача доводи апеляційної скарги підтримав та просив її задовольнити, а рішення суду першої інстанції - скасувати.
Представник відповідача у судовому засіданні заперечив проти доводів апеляційної скарги, підтримавши позицію, викладену ним відзиві на позовну заяву, наполягаючи на тому, що рішення суду першої інстанції є законним та обґрунтованим, і просив залишити його без змін.
Заслухавши суддю-доповідачку, присутніх представників сторін, обговоривши доводи апеляційної скарги та доводи/заперечення учасників провадження, дослідивши наявні в матеріалах справи докази, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті оскаржуваного рішення, з урахуванням повноважень, визначених статтею 269 Господарського процесуального кодексу України, колегією суддів апеляційного господарського суду встановлено наступні обставини та відповідні їм правовідносини.

Обставини справи, встановлені судами:
03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області (орендодавець/позивач), та ТзОВ "Допомога" (орендар/відповідач) укладено договір оренди комунального майна.
У матеріалах справи міститься поверховий план будівлі літера "А", що розташована за адресою: вул. Воровського (після переіменування - Максима Залізняка), №18/3, м. Бердичів станом на 23.11.2011.
Згідно з п.1.1 договору, орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішення виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 № 26, в строкове платне користування комунальне майно - нежитлові приміщення бані з котельнею площею 1128,0 кв.м., та інше окреме індивідуально визначене майно: моноблочний насос Ir Saer 40-160 - 1 шт., насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт., розміщене за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітами про незалежну оцінку з урахуванням актуалізації: нежитлові приміщення - 1 466 870 грн без ПДВ (станом на 18.05.2017), інше окреме індивідуально визначене майно - 59 885 грн без ПДВ (станом на 20.06.2017).
Також п.1.2 договору передбачено, що майно передається в оренду за цільовим призначенням: приміщення лазні - 868,0 кв.м.; кафе з продажем товарів підакцизної групи - 240,0 кв.м.; перукарня - 20,0 кв.м.; інше окреме індивідуально визначене майно - за призначенням.
Договір укладено строком на п`ять років, з 03.10.2017 по 03.10.2022 (п.11.1 договору).
Водночас, 03.10.2017 стторонами підписано акти приймання-передачі нежитлового приміщення бані з котельнею, площею 1128,0 кв.м. за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 та іншого окремого індивідуально визначеного майна: моноблочний Насос IrSaer 40-160 - 1 шт.; насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт.
Крім того, рішенням Виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 10.11.2017 №377 надано дозвіл ТзОВ "Допомога" на проведення капітального ремонту орендованих приміщень за власний рахунок та погоджено кошторисну документацію на суму 900 534,39 грн без ПДВ, з встановленим терміном завершення ремонту - до 31.12.2018.
Далі, 01.12.2017 укладено договір про внесення змін до договору оренди комунального майна, яким пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" викладено у новій редакції. 
Відповідно до оновленого пункту 1.1 Орендодавець передає, а орендар приймає, відповідно до рішень виконавчого комітету Бердичівської міської ради від 26.01.2017 №26 та від 28.11.2017 № 402 в строкове платне користування нерухоме майно - нежитлові приміщення бані з котельнею, площею 1128,0кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт., розміщений за адресою: 13300, Житомирська обл., м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3, вартість якого визначена згідно зі звітом про незалежну оцінку з врахуванням актуалізації: нежитлових приміщень бані з котельнею станом на 18.05.2017 становить 1 466 870 грн (без ПДВ); іншого окремого індивідуально визначеного майна станом на 20.06.2017 становить 10 225 грн (без ПДВ).
Одночасно 01.12.2017 підписано відповідний акт приймання-передачі іншого окремого індивідуально визначеного майна, згідно якого орендар передав орендодавцю: моноблочний насос Ir Saer 40-160 - 1 шт.; касовий апарат "Міні-400ME" - 1 шт., шафи дерев`яні банні (подвійні) - 35 шт., лавки дерев`яні банні - 12 шт., тазики пластмасові - 80 шт. ринковою вартістю згідно зі звітом про незалежну оцінку - 49 660,00грн (без ПДВ) з врахуванням актуалізації цього звіту станом на 20.06.2017.
Пізніше, 19.03.2018 рішенням Бердичівської міської ради № 63 надано дозвіл ТзОВ "Допомога" на передачу частини приміщень бані в суборенду ФОП Глухенькому О.С. орендовані приміщення бані, площею 200,0 кв.м. за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3 для розміщення лазні з врахуванням умов на право оренди - нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна.
У свою чергу, 03.06.2021 рішенням Бердичівської міської ради № 222 затверджено перелік об`єктів комунальної власності, що підлягають приватизації у 2021 році, до якого включено приміщення бані з котельнею загальною площею 1128,0 кв.м., орендар - ТзОВ "Допомога".
Пунктом 2 вказаного рішення Бердичівська міська рада вирішила вважати виконання орендарем, зазначеним у розділі 1 додатку до цього рішення умов договору та здійснення невід`ємних поліпшень орендованого майна, згідно з договором оренди комунального майна від 03.10.2017 № 4351, достатніми та такими, що надають право на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.
В результаті, у 2021 році ТзОВ "Допомога" звернулося до Господарського суду Житомирської області з позовом до Бердичівської міської ради та Управління економічного розвитку Бердичівської міської ради з вимогами: визнати недійсним п.5.34 розділу 5 договору оренди від 03.10.2017 та зобов`язати надати дозвіл на приватизацію об`єкта оренди шляхом викупу.
Рішенням Господарського суду Житомирської області від 27.06.2022, яке набрало законної сили 22.07.2022, у справі № 906/1220/21 позов задоволено частково: п.5.34 договору визнано недійсним, в іншій частині - відмовлено. Встановлено, що орендар виконав умови договору та здійснив невід`ємні поліпшення майна, що надає право на приватизацію шляхом викупу.
В подальшому, 14.09.2022 виконавчим комітетом Бердичівської міської ради прийнято рішення № 244 "Про продовження договору оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади без проведення аукціону на підставі, зокрема, абз. 2 ч.2 ст.18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та заяви ТОВ "Допомога" від 02.09.2022 щодо продовження договору оренди , яким вирішено продовжити договір оренди майна комунальної власності Бердичівської міської територіальної громади, що продовжується вперше, терміном на 5 років з дати його закінчення, без проведення аукціону.
08.10.2024 наказом Управління економічного розвитку утворено комісію з контролю за використанням комунального майна, 25.11.2024 наказом № 01-03/86 затверджено план-графік контролю, яким Комісії з контролю за використанням комунального майна, переданого в оренду, здійснювати періодичний самоврядний контроль за використанням майна територіальної громади, переданого в оренду відповідно до плану-графіку.
Під час періодичного контролю, проведеного 26.03.2025 представниками орендодавця та балансоутримувача у присутності керівника ТзОВ "Допомога", 26.03.2025 здійснено заходи періодичного контролю, за результати якого складено звіт від 26.03.2025, у якому зазначено: 1. Цільове використання майна: приміщення лазні, площа (прочерк) кв.м.; розміщення кафе, що здійснює продаж товарів підакцизної групи, площа 240,0 кв.м.; розміщення перукарні, площа 20,0 кв.м.; інше окреме індивідуально визначене майно за призначенням - відсутнє майно. Використовується не за цільовим призначенням для розміщення приміщень служб охорони ПП "Сокіл" та ТзОВ "Допомога". 2. Технічний стан об`єкта оренди - задовільний. 3. Наявність або відсутність суборенди - наявна суборенда. 4. Виконання інших умов оренди: (прочерк).
За наслідками контролю виявлено порушення умов виконання договору оренди та використання орендованого майна:
1. Не застраховано об`єкт протягом місяця після укладення договору, не поновлено договір страхування таким чином, щоб увесь строк об`єкт було застраховано (19.01.2021 по 06.04.2021; 07.01.2022 по 25.02.2022; 26.08.2022 по 08.08.2024). Протягом дії строку договору оренди об`єкт застраховано не на всю вартість (п.5.16 договору).
2. Не вирішено питання користування земельною ділянкою (п.5.17 договору).
3. Не сплачується плата за користування земельною ділянкою (п.5.6 договору).
4. Об`єкт не використовується за призначенням (лазня площею 868,0 кв.м.). Частина площі лазні використовується для розміщення офісних приміщень ПП "Сокіл" та ТОВ "Допомога" під службу охорони (п.п. 5.1, 5.29 договору).
5. Облаштовано окремий вхід у приміщення лазні без дозволу орендодавця (п.5.11 договору).
6. Розпочато капітальний ремонт кафе без дозволу орендодавця (п.5.11 договору).
7. Не проведено необхідний ремонт фасаду, приміщення та не приведено у належний вигляд закріплену за орендарем територію (п.5.9 договору).
8. Відсутній насос NSCE32-200/40 Lowara - 1 шт. (п.5.3 договору).
При цьому в примітках зазначено, що орендар має усунути порушення протягом 30 днів від отримання звіту відповідно до Положення про управління комунальним майном.
Звіт підписано представниками Управління економічного розвитку та керівником ТзОВ "Допомога" із зауваженням про часткову незгоду з висновками.
В підсумку, позивач у позові посилається на невиконання орендарем протягом 30 днів усунення виявлених порушень та звернувся до господарського суду з вимогою про розірвання договору оренди.

Аналізуючи встановлені обставини справи та переглядаючи спірні правовідносини, суд апеляційної інстанції керувався наступними нормами права з урахуванням фактичних обставин справи.
Відповідно до ч. 1 ст. 15 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа також має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Частиною 2 статті 4 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) визначено, що юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
У статті 11 ЦК України визначено, що цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки (частина 1). Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини (пункт 1 частини 2).
За змістом положень статей 626, 627, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості. Зміст договору становлять умови визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частина 1).
Положення статті 525 ЦК України встановлюють загальне правило щодо заборони односторонньої відмови від зобов`язання або односторонньої зміни його умов, що кореспондується з вимогами статті 629 ЦК України щодо обов`язковості договору для виконання сторонами.
Правовідносини, що виникли між сторонами підлягають регулюванню нормами глави 58 Цивільного кодексу України, а також приписами Закону України "Про оренду державного та комунального майна".
Відповідно до положень статті 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди). Особливості найму (оренди) державного і комунального майна встановлюються Законом України "Про оренду державного та комунального майна".
Частиною 1 ст.763 ЦК України встановлене загальне правило, за яким договір найму укладається на строк, встановлений договором.
Згідно з ч. 1 ст. 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", договір оренди припиняється у разі: закінчення строку, на який його укладено; укладення з орендарем договору концесії такого майна; приватизації об`єкта оренди орендарем (за участю орендаря); припинення юридичної особи - орендаря або юридичної особи - орендодавця (за відсутності правонаступника); смерті фізичної особи - орендаря; визнання орендаря банкрутом; знищення об`єкта оренди або значне пошкодження об`єкта оренди.
Керуючись ч. 2 ст.24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" Договір оренди може бути достроково припинений за згодою сторін. Договір оренди може бути достроково припинений за рішенням суду та з інших підстав, передбачених цим Законом або договором.
Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, згідно статті 783 ЦК України, якщо: наймач володіє та/або користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у володіння та/або користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
Вищезазначена стаття кореспондується зі статтею 773 ЦК України, яка встановлює, що наймач зобов`язаний користуватися річчю відповідно до її призначення та умов договору. Якщо наймач володіє та/або користується річчю, переданою йому у найм, не за її призначенням або з порушенням умов договору найму, наймодавець має право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків. Наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця.
При цьому, також повинні враховуватися приписи ст.651 ЦК України, які є загальними для розірвання договору .
Згідно із частинами 1, 2 статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною 2 статті 651 ЦК України передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Отже, за змістом частини 2 статті 651 ЦК України, крім істотного порушення договору стороною такого договору, іншими підставами для зміни або розірвання договору в судовому порядку, є, зокрема, випадки, встановлені договором або законом, і в разі настання таких випадків сторона договору може звернутися до суду з позовом про зміну чи розірвання договірних правовідносин.

Доводи, за якими суд апеляційної інстанції надавав оцінку висновкам суду першої інстанції; мотиви прийняття або відхилення аргументів учасників справи:
Колегія суддів, дослідивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги та правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшла таких висновків.
Щодо доводів апелянта про наявність істотного порушення договору колегія суддів зазначає таке.
Судами встановлено, що 03.10.2017 між Відділом комунальної власності та земельних відносин Бердичівської міської ради, правонаступником якого є Департамент економічного розвитку Бердичівської міської ради Житомирської області та ТзОВ "Допомога" укладено договір оренди комунального майна від 03.10.2017, на підставі якого (з урахуванням договору від 01.12.2017 про внесення змін до договору оренди комунального майна), відповідачу передано в оренду нежитлові приміщення бані з котельнею загальною площею 1128,0 кв.м. та інше окреме індивідуально визначене майно - насос NSCE32-200/40 Lowara у кількості 1 шт.
Відтак відповідач з 03.10.2017 і до теперішнього часу користується об`єктами оренди, що знаходяться за адресою: м. Бердичів, вул. Максима Залізняка, 18/3.
Пунктом 8.5 договору оренди комунального майна від 03.10.2017, передбачено право орендодавця вимагати розірвання договору оренди, якщо: орендар користується об`єктом всупереч цьому договору або призначенню об`єкта; орендар без дозволу орендодавця передав об`єкт у користування іншій особі; орендар своїми недбалими діями створює загрозу пошкодженню об`єкта; орендар не приступив до проведення капітального ремонту об`єкта, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на орендаря.
Згідно п.8.7 договору, у разі невиконання орендарем однієї із умов на право оренди комунального майна-нежитлових приміщень бані з котельнею та іншого окремого індивідуально визначеного майна, що знаходиться по вул. Максима Залізняка, №18/3, зазначених у пунктах 5.5, 5.16, 5.17, 5.26, 5.27, 5.28, 5.29, 5.30, 5.31, 5.32, 5.33, 5.34 орендодавець має право на дострокове розірвання договору оренди після письмового повідомлення орендаря про прийняте рішення.
Як на підстави істотності порушення для розірвання договору позивач зазначає, що відповідачем: не застраховано об`єкт протягом місяця після укладення договору; не поновлено договір страхування таким чином, щоб увесь строк оренди об`єкт було застраховано; протягом строку дії договору об`єкт застраховано не на всю вартість; не вирішено питання користування земельною ділянкою; об`єкт не використовується за призначенням; частина лазні використовується для розміщення офісних приміщень ПП "Сокіл" та ТзОВ "Допомога" під службу охорони; облаштовано окремий вхід у лазню без дозволу орендодавця; розпочато капітальний ремонт кафе без дозволу орендодавця; не проведено ремонт фасаду приміщення; не приведено у належний вигляд закріплену за орендарем територію; відсутній насос NSСЕ32-200/40 Lowara - 1шт.
Судом першої інстанції надано належну оцінку всім наявним доказам, детально розглянуто та надано оцінку кожному доводу позивача, сукупність яких, за його позицією, підтверджує істотність порушення умов договору, а також встановлено, що виявлені порушення носили поодинокий або тимчасовий характер і не створювали реальної загрози для майна та прав орендодавця.
Колегія суддів апеляційної інстанції погоджується з вищезазначеними висновками з огляду на таке.
Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожним із правом на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин. Зазначеної вище позиції дотримується Велика Палата Верховного Суду, яка викладена в постанові від 08.09.2020 у справі № 920/418/19.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. 
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Судом першої інстанції правильно зазначено, що оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Це (друге) оціночне поняття значно звужує сферу огляду суду. Істотність порушення визначається виключно за об`єктивними обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору. В такому випадку вина (як суб`єктивний чинник) сторони, що припустилася порушення договору, не має будь-якого значення і для оцінки порушення як істотного, і для виникнення права вимагати розірвання договору на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
Тому, в кожному конкретному випадку питання про істотність порушення договору повинно вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення для правильного вирішення спору. Подібні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 07.05.2024 у справі № 916/326/23, від 30.10.2024 у справі № 916/19/24, від 30.04.2024 у справі № 903/775/23.
Отже, для встановлення наявності підстав розірвання спірного договору необхідно визначити, чи були допущені відповідачем саме істотні порушення умов такого договору, чи наявна шкода і (якщо наявна) який її розмір внаслідок дій/бездіяльності відповідача, а також співвіднести очікуваний результат орендодавця від укладеного договору та фактичні наслідки неналежного його виконання. При цьому істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. 
Варто зауважити на тому, що Департамент має право як вимагати розірвання договору з підстав, наведених у п.8.5 вищезазначеного договору оренди, так і достроково розірвати договір після направлення письмового повідомлення про прийняте рішення.
Однак, як вбачається з матеріалів справи та вірно встановлено судом першої інстанції, письмового повідомлення позивача про прийняте рішення щодо дострокового розірвання договору від 03.10.2017 матеріали даної справи не містять. 
Також апеляційний суд звертає увагу, що в контексті тверджень апелянта про системний характер порушень відповідачем умов договору, слід враховувати позицію, яка відображена у пункті 7 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20.11.2024 у справі № 918/391/23. За змістом якої, зокрема, під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. 
Судова практика у розумінні поняття "систематичність" у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня2024 року у справі № 629/2698/23; Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Тому, беручи за основу наявні у матеріалах справи докази, зокрема відомості, які зазначені позивачем у звіті від 26.03.2025, можна дійти обгрунтованого висновку, що такі порушення не носили характеру систематичних.
У свою чергу, пункт 5 частини третьої статті 162 ГПК України покладає саме на позивача обов`язок у позовній заяві викласти обставини, якими він обґрунтовує свої вимоги, зазначити докази, що підтверджують вказані обставини, а також вказати правові підстави позову. Тобто саме на позивача покладено обов`язок у позовній заяві викласти обставини, якими він обґрунтовує свої вимоги, навести докази, що підтверджують вказані обставини, а також вказати правові підстави позову, а суд, зберігаючи об`єктивність та неупередженість, при розгляді справи повинен надати правильну правову кваліфікацію відносинам сторін, виходячи з фактів, установлених під час розгляду справи, і вирішити спір відповідно до норм матеріального і процесуального права, що підлягають застосуванню у конкретному випадку.
У частині третій статті 2 ГПК України встановлено, що однією з основних засад (принципів) господарського судочинства визначено принцип змагальності сторін, сутність якого розкрита у статті 13 цього Кодексу. 
Відповідно до статті 13 ГПК України учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених цим Кодексом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених законом. Кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних з вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Згідно зі статтями 76, 77 ГПК України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування.
Колегія суддів звертає увагу, що відповідно до статті 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи, останній не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує.
Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18, від 18.11.2019 у справі № 902/761/18, від 04.12.2019 у справі № 917/2101/17).
Аналогічний стандарт доказування застосовано Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц (провадження № 14-400цс19). 
Виходячи з наведеного, суд апеляційної інстанції погоджується з висновками суду першої інстанції про те, що встановлені порушення носили поодинокий або тимчасовий характер та не створювали реальної загрози для майна і прав орендодавця, а тому підстав для визнання їх істотними немає, у зв`язку з чим відповідні доводи апелянта відхиляються.
Щодо доводів скаржника про публічно-правову природу спірних правовідносин та необхідність особливої оцінки інтересів територіальної громади суд апеляційної інстанції зазначає таке.
Посилання позивача на необхідність пріоритетного врахування публічного інтересу не спростовують правильності висновків суду першої інстанції, оскільки останній дослідив обставини справи саме крізь призму критеріїв істотності порушення договору. 
Як встановлено судами, позивач не довів, що внаслідок дій відповідача він значною мірою позбавлений того, на що розраховував при укладенні договору, а виявлені порушення не мають систематичного характеру та не свідчать про істотне порушення договору.
При цьому судом враховано, що відповідач протягом усього строку дії договору належним чином виконував основні зобов`язання, зокрема щодо сплати орендної плати, здійснював утримання та ремонт об`єкта, а також що між сторонами існують правовідносини щодо приватизації об`єкта оренди, які породжують у відповідача правомірні очікування на набуття права власності. 
За таких обставин, розірвання договору не може розглядатися як захід, що відповідає принципу справедливого балансу інтересів сторін та територіальної громади.
Наявність публічно-правового елементу не зобов`язує суд автоматично визнавати порушення істотними, якщо вони не мають системного характеру та не впливають на виконання основних обов`язків орендаря.
Оскільки у цій справі не підтверджено, що використання об`єкта оренди відповідачем спричинило негативні наслідки для такого майна або створило реальну загрозу його втрати чи пошкодження, таким чином, доводи апелянта про публічно-правову природу спірних правовідносин та необхідність надання пріоритету інтересам територіальної громади не спростовують висновків суду першої інстанції, а зводяться до переоцінки обставин справи, що вже були предметом належної правової оцінки.

Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги:
За змістом статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Європейський суд з прав людини неодноразово наголошував, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення. Проте, якщо подання сторони є вирішальним для результату проваджень, воно вимагає конкретної та прямої відповіді ("Руїс Торіха проти Іспанії").
Згідно з ч.1 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Відповідно до п.1 ч.1 ст. 275 ГПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно з ч.1 ст. 276 ГПК України України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Так, за результатами апеляційного перегляду справи колегія суддів виснує, що місцевим господарським судом було повно, всебічно та об`єктивно з`ясовано обставини, які мають значення для справи, а також правильно застосовано норми матеріального і процесуального права, у зв`язку з чим правові підстави для зміни чи скасування оскаржуваного у цій справі рішення суду першої інстанції - відсутні. Оскільки доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків місцевого господарського суду, апеляційна скарга задоволенню не підлягає.
На підставі вищезазначеного судова колегія дійшла висновку, що рішення Господарського суду Житомирської області від 03.12.2025 у справі № 906/1166/25 є законним та обґрунтованим, а тому його слід залишити без змін, а апеляційну скаргу Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради - без задоволення.

Розподіл судових витрат:
У зв`язку із відмовою в задоволенні апеляційної скарги судові витрати, пов`язані з розглядом справи у суді апеляційної інстанції, у відповідності до ст. 129 ГПК України, покладаються на апелянта.

Керуючись ст.ст. 269, 270, 273, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Апеляційну скаргу Департаменту економічного розвитку Бердичівської міської ради - залишити без задоволення. 
2. Рішення Господарського суду Житомирської області від 3 грудня 2025 року у справі № 906/1166/25 - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду у порядку та строк, передбачений ст. 286-291 Господарського процесуального кодексу України.
Справу № 906/1166/25 повернути до Господарського суду Житомирської області.

Повний текст постанови складено "30" березня 2026 р.

Головуюча суддя Романюк Ю.Г. 

Суддя   Миханюк М.В. 

Суддя   Крейбух О.Г.