ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 551/914/25  Номер провадження 22-ц/814/1814/26	Головуючий у 1-й інстанції Сиволап Д. С.  Доповідач ап. інст. Дорош А. І.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 квітня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
Головуючого - судді - доповідача Дорош А. І.
Суддів: Лобова О. А., Триголова В. М.
при секретарі: Коротун І. В.
учасники справи:
представник відповідача - адвокат Лубенець В.Ю.

переглянув у судовому засіданні в м. Полтава цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» 

на рішення Шишацького районного суду Полтавської області від 10 грудня 2025 року, ухвалене суддею Сиволап Д. С., повний текст рішення складено - 11 грудня 2025 року

у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ім. Довженка» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди, визнання відсутнім та припинення права оренди земельної ділянки, -

В С Т А Н О В И В:

18.09.2025 ТОВ «Райз Північ» звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ТОВ «Агрофірма Ім. Довженка» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди, визнання відсутнім та припинення права оренди земельної ділянки, в якому просило суд: - визнати укладеною додаткову угоду №БН від 13.05.2025 до договору оренди землі №б/н від 15.06.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» та ОСОБА_1 в редакції:
ДОДАТКОВА УГОДА № ___
до договору оренди землі №б/н від 15.06.2018
с.КовердинаБалка 13 травня 2025 
Орендар: Товариство з обмеженою відповідальністю «Райз Північ», в особі директора Фесенка Олександра Миколайовича, що діє на підставі Статуту, з однієї сторони, та Орендодавець: ОСОБА_1 , громадянин(ка) України, паспорт громадянина України НОМЕР_1 , виданий Шишацьким РВ УМВС України в Полтавській області 29.02.1996, РНОКПП НОМЕР_2 , зареєстроване місце проживання за адресою:, Полтавська область, Миргородський р-н с. Великий Перевіз, з іншої сторони, (разом поіменовані «Сторони», а кожен окремо - «Сторона»), уклали даний додатковий договір (надалі - договір) до договору оренди землі №б/н від 15.06.2018 (надалі - договір оренди), укладеного щодо оренди земельної ділянки з кадастровим номером 5325780803:03:001:0077, площею 0.5799 га, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 (надалі - земельна ділянка), номер запису про інше речове право: 32319490 про наступне:
1.Сторони домовилися:
1.1. Доповнити розділ . «Строк дії Договору»: «п.8. даний договір поновлюється на той самий строк і на тих самих умовах. Жодних заяв, заперечень щодо не поновлення цього договору сторони не мають та ними не направлялися.»
1.2. Доповнити розділ «Умови використання земельної ділянки»: «п.21. Поновлення договору оренди. Договір вважається поновленим на той самий строк і на тих самих умовах в разі відсутності заяви однієї зі сторін цього договору про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення договору. Вчинення інших дій сторонами договору для його поновлення не вимагається. Сторона даного договору, яка бажає скористатися правом відмови від поновлення цього договору, подає до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно заяву про виключення з цього реєстру відомостей про поновлення договору не пізніше, ніж за 1 (один) місяць (якщо інший більший строк, не буде передбачений законодавством) до дати закінчення строку дії договору, з одночасним відправленням іншій стороні за договором повідомлення про подання заяви про виключення з ДРРПНМ відомостей про поновлення договору.»
1.3. Доповнити розділ «Прикінцеві положення» положеннями наступного змісту: «п.44. сторони домовилися, що для комунікації з приводу виконання умов договору, орендар використовує усі можливі засоби зв`язку, в тому числі: - направлення рекомендованих листів з повідомленнями на адресу орендодавця, вказану у реквізитах даного договору; - повідомлення орендодавця за номером телефону, вказаним ним у цьому договорі (усно, текстові/голосові повідомлення у будь-який доступний спосіб); - направлення листів/повідомлень на адресу електронної пошти орендодавця. При цьому, офіційною адресою електронної пошти орендодавця є: email:_________________________________________________________________; офіційною електронною адресою електронної пошти орендаря є: email:_______________________________________. Сторони погодилися, що у випадку відсутності зв`язку з орендодавцем та неможливістю повідомити його про виконання даного договору способами, зазначеними у цьому пункті договору, орендар має право публікувати інформацію, оголошення та ін. повідомлення щодо виконання даного договору на своєму сайті: https://www.ulf.com.ua та такий спосіб повідомлення орендодавця вважається достатнім.»
2. Інші положення договору оренди залишаються без змін.
3. Ця додаткова угода набирає чинності з дня її підписання сторонами і є невід`ємною частиною договору оренди.
4. Ця додаткова угода складена в двох однакових примірниках, по одному примірнику для кожної зі сторін.
Підписи Сторін
Орендодавець:
П.І.П. ОСОБА_1 
Паспорт: серія НОМЕР_1 
Виданий Шишацьким РВ УМВС України в
Полтавській області 29.02.1996 
Місце проживання Полтавська область,
Миргородський р-н
с. Великий Перевіз
РНОКПП НОМЕР_2 
Банківський рахунок: НОМЕР_3 
Банк:ПриватБанк КБ ПАТ
МФО
Тел: +380 (50) 404-57-89
e-mail:__________________________________________
_________________________/ОСОБА_1./
Орендар:
Найменування:ТОВ «Райз Північ» 
Місцезнаходження: 42304 Сумська обл. Сумський р-н
смт Степанівка вул. Заводська, 4
Код ЄДРПОУ 34264631
МФО 337568
________________________________ / ОСОБА_3 /
м.п.

-визнати відсутнім та припинити у Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ім. Довженка» права оренди земельної ділянки площею 0,5799 га, кадастровий номер 5325780803:03:001:0077, розташованої на території Полтавської області Миргордського району, село Великий Перевіз, номер запису про інше речове право: 60923706; стягнути з відповідачів на користь позивача судові витрати.

Позовні вимоги мотивовані тим, що у 2018 ТОВ «Райз Північ» уклало з ОСОБА_1 договір оренди землі №б/н від 15.06.2018, на підставі якого набуло право оренди земельної ділянки площею 0,5799 га, кадастровий номер 5325780803:03:001:0077, яка розташована за адресою: Полтавська область Миргордський р-н, село Великий Перевіз. Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди вказаної земельної ділянки, проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 32319490. Відповідно до п. 8 вищезазначеного договору оренди землі, договір укладено строком на 7 років, тобто до 15.06.2025. Після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. Відповідно до п. 8 вищезазначеного договору оренди землі орендар земельної ділянки після закінчення строку договору оренди має переважне право поновлення його на новий строк. Маючи намір реалізувати переважне право на поновлення договору оренди землі, ТОВ «Райз Північ» надіслало ОСОБА_1 лист-повідомлення від 13.05.2025 про намір продовжити дію договору оренди землі, який відповідач отримав 23.05.2025. Таким чином, до закінчення строку дії договору оренди позивач як добросовісний орендар, маючи законні сподівання на продовження дії договору оренди землі на новий строк, у встановленому порядку звернувся до орендодавця з метою реалізації переважного права на поновлення договору, яке йому гарантоване умовами договору та положеннями вказаної норми права та запропонував підписати додаткову угоду. Відповідач зобов`язаний був протягом місяця розглянути на предмет відповідності вимогам закону, узгодити, за необхідності, істотні умови договору, а за відсутності заперечень прийняти рішення про поновлення договору оренди землі, укласти з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. Проте, будь-якої відповіді на вищевказаний лист відповідач не надав, тобто не скористався правами, передбаченими ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі», а саме у місячний строк з моменту отримання листа-повідомлення не заперечив проти продовження договору на новий строк. При цьому позивач (орендар) належно виконував свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором та законом строк повідомив орендодавця про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди на новий строк та надав проєкт додаткової угоди. Зазначена земельна ділянка перебувала в оренді позивача і не вибувала з його користування протягом строку дії договору оренди землі. Позивач продовжує користуватися земельною ділянкою, а ОСОБА_1 , у відповідь на отриманий проект додаткової угоди, не надіслав повідомлення про заперечення на пропоновані умови або зустрічну пропозицію, що вказує на існування правових підстав для визнання додаткової угоди укладеною. Отже, позивач вважає поновленим договір оренди землі на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі», а тому наявні підстави для визнання укладеною додаткової угоди про поновлення строку його дії в судовому порядку. Разом з тим, відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, право оренди вказаної земельної ділянки, яка знаходиться за адресою: Полтавська область Миргордський р-н, село Великий Перевіз проведено державну реєстрацію іншого речового права: номер запису 60923706. Таким чином, позивач дізнався про те, що відповідач уклав договір оренди земельної ділянки, яка знаходилась в оренді у позивача, з ТОВ «Агрофірма Ім. Довженка». Запропонована позивачем до укладення з відповідачем у судовому порядку додаткова угода стосується як внесення змін до договору оренди земельної ділянки (зі всіма змінами та доповненнями до нього чинними на момент його поновлення), так і поновлення цього договору на новий строк. Відмовивши в укладенні цієї додаткової угоди, відповідач порушив права позивача на укладення додаткової угоди у формі єдиного письмового документу, як про внесення законних змін до договору оренди землі (зі всіма змінами та доповненнями до нього чинними на момент його поновлення), так і про його поновлення на новий строк. Отже, з урахуванням того, що ТОВ «Райз Північ» належно виконувало свої обов`язки за договором оренди, в установлений договором строк повідомило орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладення договору оренди на новий строк, воно має право на поновлення договору на підставі статті 33 Закону України «Про оренду землі».

Рішенням Шишацького районного суду Полтавської області від 10 грудня 2025 року у задоволенні позовних вимог Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» до ОСОБА_1 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма «імені Довженка» про визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди, визнання відсутнім та припинення права оренди земельної ділянки - відмовлено.

Рішення суду першої інстанції мотивоване тим, що орендар ТОВ «Райз Північ» не виконав вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та втратив переважне право на поновлення на новий строк договору оренди землі, укладеного ним 15.06.2018 з ОСОБА_1 . При цьому суд першої інстанції звернув увагу, що користуючись своїми правами щодо здійснення права власності на власний розсуд та положеннями про свободу договору, передбаченими ст.ст. 319, 627 ЦК України, ОСОБА_1 протягом двомісячного строку, що залишався до закінчення дії договору, чітко висловив свою позицію про небажання продовжувати орендні відносини з ТОВ «Райз Північ». Так, 05.05.2025 ним було надіслано керівнику ТОВ «Райз Північ» лист про небажання продовжувати дію договору оренди землі після закінчення його строку та прохання повернути його земельну ділянку. Доводи представника позивача про те, що відповідач ОСОБА_1 не надав доказів надсилання даного листа ТОВ «Райз Північ», не заслуговують на уваг, т.я. представник позивача не висловлював заперечень, що такий лист орендодавця був отриманий орендарем. Крім того, до листа відповідачем ОСОБА_1 надано опис вкладення до поштового відправлення (форма 107), адресованого ТОВ «Райз Північ», адреса: Сумська область Сумський район, с. Степанівка, вул. Заводська, 4, в якому зазначено чотири найменування документів вкладення (заява, витяг, паспорт, індифік. код) та який скріплено штампом об`єкту поштового зв`язку зі зазначенням дати 06.05.2025.Отже, за відсутності квитанції чи накладної, належним чином заповнений та засвічений об`єктом поштового зв`язку опис вкладення поштового відправлення є належним доказом направлення такого відправлення адресату. Доводи представника позивача про те, що у вказаному листі ОСОБА_1 вказав, що просить повернути земельну ділянку для самостійного обробітку, однак невдовзі уклав договір оренди землі з ТОВ «Агрофірма Ім. Довженка», на висновки суду першої інстанції не впливають, оскільки ОСОБА_1 як власник даної земельної ділянки має право розпоряджатися своїм правом власності щодо неї на власний розсуд (ст. 319 ЦК України). За таких обставин суд першої інстанції не знайшов підстав для задоволення позовних вимог та вважав необхідним відмовити у їх задоволенні.

В апеляційній скарзі ТОВ «Райз Північ», посилаючись на порушення судом першої інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просить рішення суду першої інстанції скасувати і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.

Апеляційна скарга мотивована тим, щофакт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі з огляду на закон, а саме частину 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», і саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором. Висновок суду першої інстанції про те, що ОСОБА_1 скористався своїм правом орендодавця і завчасно відмовився від продовження договору оренди землі, не ґрунтується на нормах Закону України «Про оренду землі». Суд першої інстанції застосував принцип Contra proferentem (лат. Verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Виходячи з даного принципу та приписів абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», статті 33 вказаного Закону у редакції, яка діяла на момент укладання спірного договору оренди землі, суд першої інстанції дійшов до висновку, що ОСОБА_1 правильно керувався п. 19 спірного договору та добросовісно розраховував на те, що орендар зобов`язаний повідомити його про намір продовження дії договору саме за два місяці до спливу його строку, тобто не пізніше ніж 15.04.2025. На переконання позивача, судом першої інстанції не враховано норми ст. 204 ЦК України щодо презумпції правомірності правочину та висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23, яка звертала увагу на необхідність застосування принципу «збереження договору» (preservation of contract). Таким чином, дії позивача на основі п. 8 договору є правомірними, а отже вищенаведені висновки суду першої інстанції є хибними. ТОВ «Райз Північ» як орендар має переважне право перед іншими особами на продовження орендних правовідносин. Суть переважного права полягає у наданні орендареві пріоритету на орендовану ним земельну ділянку перед іншими особами, але на рівних з ними умовах, запропонованих орендодавцем. Позивач дотримався вимог законодавства, які регламентують його поведінку, необхідну для отримання відповідного рішення уповноваженого органу, відтак позивач може вважатись таким, що набув право «правомірного очікування», натомість орендодавець (в порушення чіткої процедури визначеної Законом) знехтував своїм обов`язком добросовісно провести переговори, не пропонуючи жодних умов орендарю. У вересні 2025 земельна ділянка все ще перебувала у користування позивача, а отже наявні всі підстави для застосування положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ч. 1 ст. 764 ЦК України за принципом «мовчазної згоди», оскільки судом встановлено відсутність заперечень ОСОБА_1 в цей період. Крім того, зазначається, що на земельній ділянці були наявні посіви с/г культур, а отже позивач не повертав земельну ділянку ОСОБА_1 , а продовжував нею користуватися у відповідності до умов договору оренди землі. Неможливо фактично та юридично передати майно, яким особа не могла на момент такої передачі фактично та юридично володіти й розпоряджатися. У листі, який додано до відзиву на позов, ОСОБА_1 стверджував, що після закінчення діючого договору оренди землі не має наміру та не буде подовжувати (заключати) договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Райз Північ» щодо користування даною земельною ділянкою, оскільки має намір самостійно обробляти свою земельну ділянку. Разом із тим, як вбачається із матеріалів справи, надзвичайно швидко, всього за декілька днів дана позиція була змінена та був укладений договір оренди між відповідачами, що доводить наявність завчасно прихованого наміру та недобросовісну поведінку ОСОБА_1 , які були направлені на створення штучних перешкод у реалізації переважного права позивачем, оскільки у випадку самообробітку земельної ділянки власником втрачається переважне право орендаря на поновлення договору, яке існує тільки у випадку наявності орендних відносин за участі інших осіб. Отже, фактично наведені дії відбулися з метою перешкоджання поновленню договору оренди з первісним орендарем за будь-яких умов. Дії ОСОБА_1 свідчать виключно не про намір розпорядитися земельною ділянкою, яка перебуває у її власності, а фактично має місце зловживання правом та створення штучних перешкод з метою завдання шкоди позивачу, що є порушенням вимог ст. 17 Конвенції, ст. 1 Протоколу до Конвенції, ст. 41 Конституції України, ст.ст. 13, 319 ЦК України та ст. 33 ЗУ «Про оренду землі».

Відзиви на апеляційну скаргу не надходили.

У судове засідання апеляційного суду 06.04.2026 не з`явилися інші учасники процесу, вони належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи шляхом направлення 05.03.2026 судових повісток про виклик до суду у цивільній справі на електронні адреси у порядку ч. 6 ст. 128 ЦПК України та поштою (а.с. 163-166), які були доставлені до електронних кабінетів та поштовим зв`язком. При цьому, колегія суддів враховує, що електронний варіант ухвали Полтавського апеляційного суду від 03.03.2026 (про призначення справи до апеляційного розгляду на 06.04.2026 о 10-20 год) розміщено в мережі Інтернет за адресою: https://reyestr.court.gov.ua/ та відповідно оприлюднено.06.04.2026 до апеляційного суду через систему «Електронний суд» надішла заява позивача про рогляд справи у його відсутність. Згідно ч. 2 ст. 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.

Апеляційна скарга не підлягає задоволенню, виходячи з наступного.

Відповідно до ч. 3 ст. 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до ч. 1. ст. 352 ЦПК України учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.

Згідно встановлених судом першої інстанції обставин вбачається, що ОСОБА_1 на праві приватної власності належить земельна ділянка для ведення особистого селянського господарства, площею 0,5799 га, з кадастровим номером 5325780803:03:001:0077, яка розташована в АДРЕСА_1 (а.с. 11, 17-18).

15.06.2018 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «Райз Північ» укладено договір оренди землі б/н, за умовами якого орендодавець передав в оренду орендарю вищевказану земельну ділянку площею 0,5799 га. Орендна плата складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Строк дії договору становить 7 років, тобто до 15.06.2025 (а.с. 14-16).

Наявність вищевказаних договірних відносин між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз Північ» сторонами не оспорюється.

Відповідач ОСОБА_1 не вказував на те, що орендар ТОВ «Райз Північ» неналежно виконував свої обов`язки за умовами договору.

Позивачем надані докази своєчасної та повної виплати ним орендної плати за умовами договору (а.с. 22-24).

13.05.2025 позивачем на адресу проживання ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення «Про намір продовжити дію договору оренди землі б/н від 15.06.2018, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення прав землекористувача» з проханням підписати додані до данного листа два примірники угоди на продовження дії договору оренди земельної ділянки б/н від 15.06.2018 (а.с. 19, 21).

Відповідно до поштового повідомлення, даний лист ОСОБА_1 отримав 23.05.2025 (а.с. 20 зворот).

Відповіді на даний лист ОСОБА_1 не надав, надіслані йому два примірники додаткової угоди не підписав, натомість після закінчення строку укладеного ним з позивачем договору оренди звернувся до державного реєстратора для реєстрації припинення іншого речового права.

07.07.2025 до Державного реєстру речових прав внесено запис про припинення іншого речового права, а саме права оренди ТОВ «Райз Північ» належної ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровим номером 5325780803:03:001:0077. Підстава п. 37 договору оренди, за яким дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (а.с. 65).

08.07.2025 орендодавець ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з кадастровим номером 5325780803:03:001:0077 з ТОВ «Агрофірма Ім. Довженка» зі строком дії до 31.12.2032 (а.с. 17-18).

Разом з тим, у договорі оренди землі від 15.06.2018, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз Північ», маються розбіжності щодо строків, в які орендар має повідомити орендодавця про намір поновити договір оренди на новий строк.

Так, у п. 8 розділу «строк дії договору» вказано, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Разом з тим, у п.19 розділу «інші умови передачі земельної ділянки в оренду» договору вказано що орендар, який має право скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, має повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 2 місяці до спливу строку договору оренди землі. 

У суді першої інстанції як представник позивача, так і відповідач ОСОБА_1 пояснили, що текст договору оренди земельної ділянки від 15.06.2018 був підготовлений орендарем ТОВ «Райз Північ».

Як встановив суд першої інстанції, зміст даного договору оренди землі повинен тлумачитись проти орендаря (позивача), а за наявності суперечностей у пунктах 8 та 19 даного договору щодо строку, протягом якого орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладання договору на новий строк, перевагу має саме пункт 19 договору як найбільш сприятливий для сторони, яка не займалася розробкою умов договору.

Отже, виходячи з даного принципу та приписів абзацу 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі», статті 33 вказаного Закону (у редакції, що діяла на момент укладання спірного договору оренди землі), суд першої інстанції прийшов до висновку, що відповідач ОСОБА_1 правильно керувався п. 19 спірного договору та добросовісно розраховував на те, що орендар зобов`язаний повідомити його про намір продовження дії договору саме за два місяці до спливу його строку, тобто не пізніше ніж 15.04.2025.

Однак орендар ТОВ «Райз Північ» даного договірного обов`язку не виконав та про свій намір поновлення договору оренди землі на новий строк повідомив орендодавця ОСОБА_1 лише 23.05.2025 (дата отримання листа-повідомлення згідно поштового повідомлення), тобто навіть менше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, визначеного законом (15.06.2025).

За таких обставин суд першої інстанції встановив, що орендар ТОВ «Райз Північ» не виконав вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та втратив переважне право на поновлення на новий строк договору оренди землі, укладеного ним 15.06.2018 з ОСОБА_1 .

Норми права, які застосував суд першої інстанції при вирішенні спору.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (далі Закон №161-XIV).

Орендодавцями земельних ділянок є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи. Орендарями земельних ділянок є юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди належить право володіння і користування земель (ч.1 ст. 4, ч.1 ст. 5 Закону №161-XIV).

Відповідно до ст. 13 вказаного Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

Згідно зі ст. 15 Закону № 161-XIV істотними умовами договору оренди землі є:
- об`єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
- дата укладення та строк дії договору оренди;
- орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

За згодою сторін у договорі оренди землі можуть зазначатися інші умови.

16.01.2020 набрав чинності Закон України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», яким були внесені зміни до Закону України «Про оренду землі», зокрема в новій редакції викладено статтю 33 даного Закону в наслідок чого відбулась заміна правової категорії «поновлення договору оренди землі» на «переважне право орендаря на укладання договору оренди землі на новий строк».

Відповідно до абз. 4 Розділ IX Перехідні положення Закону України «Про оренду землі» правила, визначені статтею 126-1 Земельного кодексу України щодо поновлення договорів оренди землі, поширюються на договори оренди землі, укладені або змінені після набрання чинності Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», а поновлення договорів оренди землі, укладених до набрання чинності зазначеним Законом, здійснюється на умовах, визначених такими договорами, за правилами, чинними на момент їх укладення.

На момент укладання спірного договору оренди землі стаття 33 Закону №161-XIV існувала в нижче наведеній редакції.

«По закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі).

Орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, встановлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі. У разі смерті орендодавця до спливу строку дії договору оренди землі орендар, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, зобов`язаний повідомити про це спадкоємця земельної ділянки протягом місяця з дня, коли йому стало відомо про перехід права власності на земельну ділянку.

До листа-повідомлення про поновлення договору оренди землі орендар додає проект додаткової угоди.
При поновленні договору оренди землі його умови можуть бути змінені за згодою сторін. У разі недосягнення домовленості щодо орендної плати та інших істотних умов договору переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.

Орендодавець у місячний термін розглядає надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, перевіряє його на відповідність вимогам закону, узгоджує з орендарем (за необхідності) істотні умови договору і, за відсутності заперечень, приймає рішення про поновлення договору оренди землі (щодо земель державної та комунальної власності), укладає з орендарем додаткову угоду про поновлення договору оренди землі. За наявності заперечень орендодавця щодо поновлення договору оренди землі орендарю направляється лист-повідомлення про прийняте орендодавцем рішення».

Тобто дана норма покладає на орендаря обов`язок повідомити орендодавця про свій намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк у строк, встановлений цим договором, а в якості присічного встановлює строк в один місяць.

Абз. 4 Перехідних положень Закону України «Про оренду землі» визначає, що поновлення договорів оренди землі, укладених до 16.01.2020 здійснюється на умовах та в строк, визначених такими договорами.

У постанові від 18.04.2018 (справа №53/11000/14-ц ) Об`єднана Палата Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду виклала наступний висновок про застосування норми права: у разі, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem.

Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. При цьому це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою.

Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (no individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the diminant sinfluence of the party).

Відповідно до п. 17 Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05.03.2009 №270 внутрішні поштові відправлення з оголошеною цінністю можуть прийматися для пересилання з описом вкладення та/або з післяплатою, згідно з тарифами оператора поштового зв`язку.

Послуга опису вкладення до поштового відправлення полягає в підтвердженні у визначеному оператором поштового зв`язку порядку відповідно до технологічного процесу здійснення такої операції вмісту вкладення до поштового відправлення із зазначенням індивідуальних ознак відповідного вкладення (конкретний вид, кількість тощо), що відрізняє його від інших речей.

Апеляційний суд у складі колегії суддів погоджується з таким висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Предметом даного позову є: - визнати укладеною додаткову угоду №б/н від 13.05.2025 до договору оренди землі №б/н від 15.06.2018 між Товариством з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» та ОСОБА_1 у відповідній редакції; - визнати відсутнім та припинити у Товариства з обмеженою відповідальністю «Агрофірма Ім. Довженка» право оренди земельної ділянки, площею 0,5799 га, кадастровий номер 5325780803:03:001:0077, розташованої на території Полтавської області Миргордського району, село Великий Перевіз, номер запису про інше речове право: 60923706.

Розглядаючи цей спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне та обґрунтоване рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.

Як правильно встановлено судом першої інстанції та не заперечується сторонами, ОСОБА_1 на праві приватної власності є власником земельної ділянки з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства, площею 0,5799 га, кадастровий номер 5325780803:03:001:0077, яка розташована в АДРЕСА_1 (а.с. 11, 17-18).

15.06.2018 між орендодавцем ОСОБА_1 та орендарем ТОВ «Райз Північ» укладено договір оренди землі №б/н, за умовами якого орендодавець передав в оренду орендарю вищевказану земельну ділянку, площею 0,5799 га. Орендна плата складає 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. Строк дії договору становить 7 років, тобто до 15.06.2025 (а.с. 14-16). 

05.05.2025 ОСОБА_1 було надіслано керівнику ТОВ «Райз Північ» лист про небажання продовжувати дію договору оренди землі після закінчення його строку та прохання повернути його земельну ділянку (а.с. 73).

13.05.2025 позивачем ТОВ «Райз Північ» на адресу проживання ОСОБА_1 направлено лист-повідомлення «Про намір продовжити дію договору оренди землі б/н від 15.06.2018, вжиття власником землі заходів для забезпечення виконання вимог ст. 33 ЗУ «Про оренду землі» та недопущення порушення прав землекористувача» з проханням підписати додані до данного листа два примірники угоди на продовження дії договору оренди земельної ділянки б/н від 15.06.2018 (а.с. 19, 21).

Відповідно до поштового повідомлення, даний лист ОСОБА_1 отримав 23.05.2025 (а.с. 20 зворот).

Відповіді на даний лист ОСОБА_1 не надав, надіслані йому два примірники додаткової угоди не підписав, натомість після закінчення строку укладеного ним з позивачем договору оренди звернувся до державного реєстратора для реєстрації припинення іншого речового права.

07.07.2025 до Державного реєстру речових прав внесено запис про припинення іншого речового права, а саме права оренди ТОВ «Райз Північ» належної ОСОБА_1 земельної ділянки з кадастровим номером 5325780803:03:001:0077. Підстава п. 37 договору оренди, за яким дія договору припиняється у разі закінчення строку, на який його було укладено (а.с. 65).
08.07.2025 орендодавець ОСОБА_1 уклав договір оренди належної йому земельної ділянки з кадастровим номером 5325780803:03:001:0077 з ТОВ «Агрофірма Ім. Довженка» на строк до 31.12.2032 (а.с. 17-18).

У договорі оренди землі від 15.06.2018, укладеному між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз Північ», маються розбіжності щодо строків, в які орендар має повідомити орендодавця про намір поновити договір оренди на новий строк.

Так, у п. 8 розділу «строк дії договору» вказано, що після закінчення строку дії договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити орендодавця про намір продовжити його дію.

Разом з тим у п.19 розділу «інші умови передачі земельної ділянки в оренду» договору вказано що орендар, який має право скористатись переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк, має повідомити про це орендодавця не пізніше ніж за 2 місяці до спливу строку договору оренди землі. 

Текст договору оренди земельної ділянки від 15.06.2018 був підготовлений орендарем ТОВ «Райз Північ», тому його зміст повинен тлумачитися проти орендаря (позивача), а за наявності суперечностей у пунктах 8 та 19 даного договору щодо строку, протягом якого орендар має повідомити орендодавця про намір скористатись переважним правом на укладання договору на новий строк, перевагу має саме пункт 19 договору як найбільш сприятливий для сторони, яка не займалася розробкою умов договору.

Як правильно встановив суд першої інстанції і з цим погоджується колегія суддів апеляційного суду, що у даному випадку відповідач ОСОБА_1 правильно керувався п. 19 спірного договору та добросовісно розраховував на те, що орендар ТОВ «Райз Північ» зобов`язаний повідомити його по намір продовження дії договору саме за два місяці до спливу його строку, тобто не пізніше ніж 15.04.2025.

Проте, орендар ТОВ «Райз Північ» даного договірного обов`язку не виконав та про свій намір поновлення договору оренди землі на новий строк повідомив орендодавця ОСОБА_1 лише 23.05.2025 (дата отримання листа-повідомлення згідно поштового повідомлення), тобто навіть менше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору, визначеного законом (15.06.2025).

За таких обставин орендар ТОВ «Райз Північ» не виконав вимог ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та втратив переважне право на поновлення на новий строк договору оренди землі, укладеного ним 15.06.2018 з ОСОБА_1 .

З урахуванням встановлених фактичних обставин справи, колегія суддів апеляційного суду вважає, що суд першої інстанції дійшов правильного висновку про те, що позов є недоведеним та задоволенню не підлягає.

Доводи апеляційної скарги про те, щофакт порушення орендодавцем місячного терміну для направлення орендареві листа-повідомлення про прийняте ним рішення у відповідь на вчасно надісланий орендарем лист-повідомлення з проектом додаткової угоди, дає орендареві підстави розраховувати на можливість поновлення договору оренди землі з огляду на закон, а саме частину 6 статті 33 Закону України «Про оренду землі», і саме у такому випадку відсутність листа-повідомлення орендодавця про заперечення у поновленні договору оренди землі можна кваліфікувати як «мовчазну згоду» орендодавця на поновлення договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, то ці доводи не заслуговують на увагу з огляду на встановлені судом фактичні обставини справи та положень п.19 договору оренди землі, який позивач тлумачить на власний розсуд.

Доводи апеляційної скарги про те, що висновок суду першої інстанції, що ОСОБА_1 скористався своїм правом орендодавця і завчасно відмовився від продовження договору оренди землі, не ґрунтується на нормах Закону України «Про оренду землі», то ці доводи також не заслуговують на увагу, оскільки у даному випадку мають значення дії, вчинені орендарем ТОВ «Райз Північ», для поновлення дії договору оренди землі на підставі договору від 15.06.2018.

Доводи апеляційної скарги про те, що судом першої інстанції не враховано норми ст. 204 ЦК України щодо презумпції правомірності правочину та висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постанові від 20.11.2024 у справі №918/391/23, яка звертала увагу на необхідність застосування принципу «збереження договору» (preservation of contract), тому дії позивача на основі п. 8 договору є правомірними, а висновки суду першої інстанції є хибними, то ці доводи також не заслуговують на увагу, оскільки у справі №918/391/23 прокурор в інтересах держави в особі ради звернувся до суду з позовом про розірвання договорів оренди земельних ділянок на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України та частини другої статті 651 ЦК України з огляду на систематичну несплату орендарем плати за землю, що, на думку прокурора, є істотним порушенням умов договорів оренди, тобто справи є відмінними за предметом позову.

Доводи апеляційної скарги про те, що у вересні 2025 земельна ділянка все ще перебувала у користування позивача, а отже наявні всі підстави для застосування положень ч. 6 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ч. 1 ст. 764 ЦК України за принципом «мовчазної згоди», оскільки судом встановлено відсутність заперечень ОСОБА_1 в цей період, то ці доводи відхиляються колегією суддів, оскільки 05.05.2025 орендодавець ОСОБА_1 заявив ТОВ «Райз Північ» про небажання проджовжувати дію договору оренди землі та про повернення йому земельної ділянки, а 08.08.2025 уклав договір оренди землі з іншою юридичною особою.

Доводи апеляційної скарги про те, що на земельній ділянці були наявні посіви с/г культур, а отже позивач не повертав земельну ділянку ОСОБА_1 , а продовжував нею користуватися у відповідності до умов договору оренди землі, що неможливо фактично та юридично передати майно, яким особа не могла на момент такої передачі фактично та юридично володіти й розпоряджатися, то ці доводи не впливають на законність і обгрунтованість рішення суду першої інстанції, оскільки наявність посівів можливо і пов`язане із сезонним обробітком землі, але ж волевиявлення власника земельної ділянки ОСОБА_1 вбачається із вчинених ним реєстраційних діях та правочині щодо земельної ділянки.

Доводи апеляційної скарги про те, що ОСОБА_1 стверджував, що після закінчення діючого договору оренди землі не має наміру та не буде подовжувати (заключати) договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Райз Північ» щодо користування даною земельною ділянкою, оскільки має намір самостійно обробляти свою земельну ділянку, проте вбачається, що дана позиція ним була змінена та був укладений договір оренди між відповідачами, що доводить наявність завчасно прихованого наміру та недобросовісну поведінку ОСОБА_1 , які були направлені на створення штучних перешкод у реалізації переважного права позивачем, оскільки у випадку самообробітку земельної ділянки власником втрачається переважне право орендаря на поновлення договору, яке існує тільки у випадку наявності орендних відносин за участі інших осіб, то ці доводи також не заслуговують на увагу, оскільки є припущеннями позивача, власник земельної ділянки після закінчення строку дії договору має право самостійного розпорядження земельною ділянкою. 

Інші доводи апеляційної скарги також не заслуговують на увагу та не дають підстав для скасування судового рішення, оскільки наведені в апеляційній скарзі доводи були предметом дослідження у суді першої інстанції із наданням відповідної правової оцінки усім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах чинного законодавства України, з якою погоджується суд апеляційної інстанції. 

З врахуванням викладеного, колегія суддів приходить до висновку, що рішення суду першої інстанції відповідає вимогам матеріального та процесуального закону. Підстав для його скасування з мотивів, викладених в апеляційній скарзі, колегія не знаходить.

Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення від 10.02.2010 у справі «Серявін та інші проти України» (Seryavinandothersv. Ukraine, №4909/04, § 58).

Відповідно до ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.

Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, так як рішення суду першої інстанції ухвалене з додержанням норм матеріального та процесуального права.

З підстав вищевказаного, апеляційний суд у складі колегії суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу - без задоволення, а рішення суду - без змін, оскільки доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують. 

Керуючись ст. ст. 367 ч.1, 2, 368 ч.1, 374 ч.1 п.1, 375 ч.1, 381 - 384 ЦПК України, Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ, - 

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз Північ» - залишити без задоволення.

Рішення Шишацького районного суду Полтавської області від 10 грудня 2025 року - залишити без змін.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення. Касаційна скарга на неї подається протягом тридцяти днів з дня її проголошення. Якщо в судовому засіданні було проголошено лише скорочене (вступну та резолютивну частини) судове рішення, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення. 

Повний текст постанови складено 06 квітня 2026 року.

СУДДІ: А. І. Дорош О. А. Лобов В. М. Триголов