КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

13 квітня 2026 року м. Київ

Унікальний номер справи № 369/12937/24
Апеляційне провадження № 22-ц/824/7438/2026

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: головуючого - Левенця Б.Б.,
суддів - Євграфової Є.П., Саліхова В.В.,
розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами (у письмовому провадженні) апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 грудня 2025 року, під головуванням судді Пінкевич Н.С., у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗУБР КАПІТАЛ» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по оплаті послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території, -

в с т а н о в и в :

У серпні 2024 року представник ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» - Юхименко Ю.Ю. звернувся до суду з вказаним позовом, в якому, враховуючи заяву про збільшення розміру позовних вимог від 28 серпня 2025 року, просив стягнути з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» заборгованість по оплаті житлово-комунальних послуг (послуги з управління, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території) по квартирі, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року у розмірі 27 756, 54 грн; та за період з 15 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року у розмірі 55 303, 96 грн; судові витрати, пов`язані з розглядом справи, а саме судовий збір у розмірі 2 442, 40 грн і витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 4 000, 00 грн покласти на відповідача (а.с. 1-3, 70-77).
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що ОСББ «СІНЕМА ХАУС» здійснює обслуговування, утримання та експлуатацію будинку АДРЕСА_2 . ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_3 у вказаному будинку. Внаслідок неналежного виконання відповідачем зобов`язань з оплати споживачем житлово-комунальних послуг за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року утворилася заборгованість у розмірі 27 756, 54 грн, а за період з 15 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року у розмірі 55 303, 96 грн.
Водночас 15 квітня 2024 року та 01 серпня 2025 року між ОСББ «СІНЕМА ХАУС» та ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» було укладено договори про надання послуг з факторингу № 15/04.24, № 01/08.25, відповідно до якого ОСББ зобов`язався за плату відступити позивачеві право грошової вимоги, що виникло на підставі частини першої статті 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до боржників, визначених у додатку № 1 до цього договору, зокрема щодо відповідача ОСОБА_1 (а.с. 1-3, 70-77).
У відзиві на позовну заяву відповідач вказав, що фактично не отримував і не користувався житлово-комунальними послугами у будинку АДРЕСА_2 . Власником квартири АДРЕСА_3 у вказаному будинку став 19 січня 2024 року, що підтверджується наданою позивачем інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Тому стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги за період з 01 вересня 2023 року по 19 січня 2024 року є необґрунтованим та безпідставним, оскільки у вказаний період взагалі не був власником квартири (а.с. 37-40).
Також відповідач вказав, що у квартирі фактично не проживає, оскільки вона не придатна до проживання, потребує встановлення сантехніки, проводки та інших ремонтних робіт.
З 17 квітня 2023 року по теперішній час, як вказав відповідач, він зареєстрований та фактично проживає за адресою: АДРЕСА_4 , тому не отримує житлово-комунальні послуги, не користується ними.
Також відповідач наголосив, що не укладав ніякого договору із ОСББ «Сінема Хаус» про сплату за житлово-комунальні послуги та воно не зверталося до нього із пропозицією про укладення такого чи будь-якого іншого договору.
Вказав, що позивач не подав та у матеріалах справи відсутні належні, допустимі і достовірні докази: первинні документи, які б підтверджували встановлення конкретного розміру за конкретними видами житлово-комунальних послуг; відсутні документи, які б підтверджували фактичне надання та фактичне споживання ОСОБА_1 цих житлово-комунальних послуг; відсутні докази, які б підтверджували факт пред`явлення для оплати цих наданих житлово-комунальних послуг, зокрема, рахунки та квитанції, на які здійснюються посилання в акті звіряння взаємних розрахунків за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року.
Окрім цього, зазначив відповідач у відзиві, що повідомлення про заміну кредитора на підставі цього договору було направлено на адреси, де він не проживає, у зв`язку із чим він їх не отримав. Просив відмовити у задоволенні позову (а.с. 37-40).
У відповіді на відзив представник позивача вказав, що оскільки відповідач є власником квартири, то закон покладає на нього обов`язок оплати житлово-комунальних послуг навіть за умови не споживання таких послуг. Розрахунок, наданий позивачем на підтвердження наявності заборгованості відповідачем не спростовано, та доказів на підтвердження належної оплати за надані послуги у розпорядження суду не надано. ОСББ «Сінема Хаус» було вчинено дії на користь відповідача - надано послуги, тому договір про надання послуг, письмова форма якого законодавством не вимагається, вважається укладеним з моменту отримання відповідачем таких послуг. Усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Відтак до правовідносин сторін застосовуються положення про уніфікований публічний договір про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, який затверджено постановою КМУ від 20 травня 2009 року № 529 (а.с. 44-48).
Зазначив, що відповідач у встановленому законом порядку не відмовлявся від надання послуг, не надав суду належних, допустимих, достатніх та достовірних доказів на підтвердження того, що послуги не були надані чи надані неналежним чином (звернення з претензіями, скаргами). У матеріалах справи відсутні оформлені належним чином акти-претензії відповідача щодо ненадання або неякісного надання житлово-комунальних послуг.
Також представник позивача вказав, що право володіння, користування та розпорядження квартирою відповідач набув ще 10 лютого 2022 року на підставі договору купівлі-продажу майнових прав № Г/02-КВ/309-МП, укладеного ТОВ «Голдфіш» та ОСОБА_1 . Втім реєстрація права власності здійснена лише 19 січня 2024 року, оскільки повна фактична оплата вартості квартири виплачена відповідачем лише 03 листопада 2023 року. 
Окрім цього, передати можливо лише дійсне право вимоги, тобто таке, що виникає із зобов`язання, яке не припинилося на момент передачі прав новому кредитору, та умов правочину, які не є нікчемними та не визнані судом недійсними. Договір про надання послуг з факторингу № 15/04.24 не визнаний недійсним та не скасований у судовому порядку.
На підтвердження заборгованості відповідача позивач як кредитор надав до суду у повному обсязі докази наявності боргу, зокрема належним чином оформлений акт взаємних розрахунків, договір про надання послуг з факторингу № 15/04.24, Реєстр боржників, права вимоги до яких відступаються, сума та підстава заборгованості, який є невід`ємним додатком № 1 до договору про надання фінансових послуг факторингу № 15/04.24 від 15 квітня 2024 року. Вказані документи є належними доказами на підтвердження наявності заборгованості. Відповідач вказаний розрахунок не спростував та власного не надав (а.с. 44-48).
У запереченнях на відповідь позивача відповідач свою позицію мотивував обставинами, на які посилався у відзиві (а.с. 58-61).
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 грудня 2025 року позов ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по оплаті послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території - задоволено частково. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» заборгованість по оплаті житлово-комунальних послуг (послуги з управління, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року) - у розмірі 27 756, 54 грн. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» заборгованість по оплаті житлово-комунальних послуг (послуги з управління, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території за період з 16 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року) - у розмірі 55 303, 96 грн. Стягнуто з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» витрати на професійну правову допомогу у розмірі 3 000, 00 грн та судовий збір у розмірі 2 442, 40 грн. У задоволенні решти позовних вимог відмовлено (а.с. 102-108).
Задовольняючи позовні вимоги частково, районний суд виходив з того, що відповідачу надавались послуги з управління будинком, тому із ОСОБА_1 підлягає стягненню на користь ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» заборгованість по оплаті за послуги управління багатоквартирним будинком як за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року у розмірі 27 756, 54 грн, так і за період з 16 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року у розмірі 55 303, 96 грн, а витрати на професійну правничу допомогу у розмірі 3 000, 00 грн, що є обґрунтованим і пропорційним до предмета спору та виконаної адвокатом роботи у справі.

Не погодившись з рішенням районного суду, 14 січня 2026 року ОСОБА_1 звернувся із апеляційною скаргою, в якій просив скасувати рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 грудня 2025 року та ухвалити нове рішення, яким повністю відмовити у задоволенні позовних вимог про стягнення з нього на користь ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» заборгованості по оплаті житлово-комунальних послуг (послуги з управління, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території) за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року у розмірі 27 756, 54 грн та за період з 16 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року у розмірі 55 303, 96 грн, а також судових витрат у справі (а.с. 115-120).
В обґрунтування апеляційної скарги зазначив, що фактично не отримував і не користувався житлово-комунальними послугами у будинку АДРЕСА_2 . Так з 17 квітня 2023 року і по теперішній час він зареєстрований та фактично проживає за адресою: АДРЕСА_4 . Отже у придбаній квартирі ОСОБА_1 не проживає, оскільки вона не придатна до проживання. У зв`язку із цим, у матеріалах справи відсутні докази (документи), які б підтверджували надання йому житлово-комунальних послуг. 
Також апелянт вказав, що у матеріалах справи відсутні копії розрахунків, квитанцій, актів про надані послуги тощо, які є первинними документами, що підтверджували б розмір заявленої до стягнення заборгованості, а також відсутні докази направлення та/або отримання ним цих рахунків, квитанцій, актів про надані послуги.
Апелянт наголошував, що власником квартири АДРЕСА_3 у вказаному будинку він став 19 січня 2024 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, що міститься у матеріалах справи. Тому вважає, що стягнення з нього заборгованості за житлово-комунальні послуги за період з 01 вересня 2023 року по 19 січня 2024 року є необґрунтованим та безпідставним.
Також зазначив, що він з ОСББ «Сінема Хаус» не укладав ніякого договору про сплату за житлово-комунальних послуг та останнє не зверталося до нього з такою пропозицією. У матеріалах справи відсутні докази фактичного користування ОСОБА_1 житлово-комунальних послуг, а також відсутні рішення загальних зборів ОСББ «Сінема Хаус» про встановлення розміру плати за послуги з утримання будинку і спору та прибудинкових територій, які (вид послуги та розмір плати) вказані в актах звіряння взаємних розрахунків за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року та за період з 15 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року. Апелянт зауважував, що неподання таких доказів позбавляє апелянта можливості подати контррозрахунок заборгованості.
Відповідач в апеляційній скарзі вказав, що позивач не подав та у матеріалах справи відсутні належні, допустимі і достовірні докази: первинні документи, які б підтверджували встановлення конкретного розміру за конкретними видами житлово-комунальних послуг; відсутні документи, які б підтверджували фактичне надання та фактичне споживання ОСОБА_1 цих житлово-комунальних послуг; відсутні докази, які б підтверджували факт пред`явлення для оплати цих наданих житлово-комунальних послуг, зокрема, рахунки та квитанції на які здійснюються посилання в акті звіряння взаємних розрахунків за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року.
Окрім цього апелянт зазначив, що повідомлення про заміну кредитора на підставі цього договору було направлено на адреси, де він не проживає, у зв`язку із чим він їх не отримав (а.с. 115-120).
Представник позивача ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» - Юхименко Ю.Ю. у відзиві на апеляційну скаргу просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення без змін (а.с. 141-148).

Відповідно до частини першої ст. 369 ЦПК України апеляційні скарги на рішення суду у справах з ціною позову менше тридцяти розмірів прожиткового мінімуму для працездатних осіб, крім тих, які не підлягають розгляду у порядку спрощеного позовного провадження, розглядаються судом апеляційної інстанції без повідомлення учасників справи.
Згідно з частиною тринадцятою ст. 7 ЦПК України розгляд справи здійснюється у порядку письмового провадження за наявними у справі матеріалами, якщо цим Кодексом не передбачено повідомлення учасників справи. У такому випадку судове засідання не проводиться.
Враховуючи вказане, розгляд справи здійснюється без виклику сторін у порядку письмового провадження.

Розглянувши матеріали позовної заяви, заслухавши доповідача, обговоривши доводи скарги, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню частково, з наступних підстав.

З матеріалів справи апеляційний суд встановив, що 10 лютого 2022 року між ТОВ «Голдфіш» та АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інтерстеллар», від імені, в інтересах та за рахунок якого на підставі договору № 26/10-2018 року про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 26 жовтня 2018 року діє ТОВ «Компанія з управління активами «Портофін», що діє на підставі ліцензії, виданої Рішення НКЦПФР № 475 від 27 червня 2017 року, на провадження професійної діяльності на ринках капіталу - діяльності з управління активами інституційних інвесторів (діяльність з упралвіння активами), укладено договір купівлі-продажу майнових прав № Г/02-КВ/309-МП, згідно з пунктом 1.1. якого за цим договором продавець (ТОВ «Голдфіш») продає, а покупець (АТ «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Інтерстеллар») придбаває майнові права на квартиру під будівельним АДРЕСА_5 на 3 поверсі у 2 секції житлового будинку у складі проекту будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_2 на умовах та у порядку, що визначені у цьому договорі (а.с. 51-53).
Згідно з пунктом 1.2. цього договору, під «майновими правами на квартиру» сторони розуміють право набути у власність квартири, що будуть створені в об`єкті будівництва «Багатоквартирний житловий будинок на земельній ділянці (3222486200:02:002:5214) за адресою: АДРЕСА_2 . 
Згідно з пунктом 1.5. договору купівлі-продажу майнових прав № Г/02-КВ/309-МП від 10 лютого 2022 року, продавець зобов`язаний передати покупцеві майнові права на квартиру, а покупець прийняти її у порядку та на умовах, передбачених цим договором. Передача та приймання майнових прав на квартиру здійснюється сторонами за актом приймання-передачі майнових прав на квартиру після отримання продавцем документу про готовність об`єкту будівництва до експлуатації, але не раніше повної оплати покупцем вартості майнових прав на квартиру (а.с. 51-53).
02 листопада 2023 року ТОВ «Голдфіш» та ОСОБА_1 укладено додаткову угоду до договору купівлі-продажу майнових прав № Г/02-КВ/309-МП від 10 лютого 2022 року, згідно з пунктом 3 якої у зв`язку з проведенням технічної інвентаризації квартири, що підтверджується даними технічного паспорту, виготовленого ТОВ «ІНМ» 03 лютого 2023 року, та на виконання вимог ч. 1 ст. 654 ЦК України, сторони погодили внести зміни та викласти п.п. 1.1., 1.4. розділу 1 договору у наступній редакції: «1.1. За цим договором продавець продає, а покупець придбаває майнові права на квартиру АДРЕСА_6 (а.с. 50).
03 листопада 2023 року відповідач здійснив у повному обсязі оплату вартості майнових прав на квартиру відповідно до договору купівлі-продажу майнових прав № Г/02-КВ/309-МП від 10 лютого 2022 року (а.с. 54).
Відповідно до акту приймання-передачі квартири від 03 листопада 2023 року за договором купівлі-продажу майнових прав № Г/02-КВ/309-МП від 10 лютого 2022 року продавець передав, а покупець прийняв квартиру АДРЕСА_2 (а.с. 55).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 388039435, сформованої 24 липня 2024 року, 10:33:44, право власності на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_8 належить ОСОБА_1 (а.с. 7).
Згідно з актом звіряння взаємних розрахунків за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року між виконавцем ОСББ «Сінема Хаус» та отримувачем ОСОБА_1 , котрий не містить підпису останнього, заборгованість становить 27 756, 54 грн, з яких за послуги утримання будинку та прибудинкової території - 16 056, 11 грн, вивезення ТПВ - 282, 38 грн, внески до резервного фонду - 4 550, 14 грн, внески до ремонтного фонду - 4 550, 14 грн, опалення - 2 317, 77 грн (а.с. 93). 
Згідно з актом звіряння взаємних розрахунків за період з 16 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року між виконавцем ОСББ «Сінема Хаус» та отримувачем ОСОБА_1 , котрий не містить підпису останнього, заборгованість становить 55 303, 96 грн, з яких за послуги утримання будинку та прибудинкової території - 32 212, 22 грн, вивезення ТПВ - 605, 10 грн, внески до резервного фонду - 8 772, 55 грн, внески до ремонтного фонду - 9 139, 09 грн, опалення - 1 525, 00 грн, донарахування до мінімального споживання тепла - 3 050, 00 грн (а.с. 94).
Згідно з пунктом 1.1. договору про надання послуг з факторингу № 15/04.24 від 15 квітня 2024 року, укладеного ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» та ОСББ «Сінема Хаус» в особі Голови правління - Батуліна Т.І., що діє на підставі Статуту з іншої сторони, за цим договором Фактор зобов`язується передати грошові кошти у сумі 2 100 000, 00 грн у розпорядження клієнта за плату, а клієнт зобов`язується відступити Факторові своє право грошової вимоги, що виникло на підставі частини першої статті 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року до боржників визначених у додатку № 1 до даного договору у сумі, що сукупно становить 2 514 887, 76 грн (а.с. 8-10).
Відповідно до пункту 93 Реєстру боржників, право вимоги до яких відступаються, сума та підстава заборгованості до договору про надання послуг з факторингу № 15/04.24 від 15 квітня 2024 року, ОСОБА_1 є боржником перед ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» на суму 27 756, 54 грн за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року на підставі частини першої статті 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (а.с. 13 зворот).
15 квітня 2024 року ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» направив ОСОБА_1 повідомлення про заміну кредитора з вимогою про погашення боргу у розмірі 27 756, 54 грн за адресами: АДРЕСА_9 (гурт.) та АДРЕСА_1 (а.с. 13-15).
Згідно з пунктом 1.1. договору про надання послуг з факторингу № 01/08.25 від 01 серпня 2025 року, укладеного ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» та ОСББ «Сінема Хаус» в особі Голови правління - Кочубей Н.В., що діє на підставі Статуту з іншої сторони, за цим договором Фактор зобов`язується передати грошові кошти у сумі 160 000, 00 грн у розпорядження клієнта за плату, а клієнт зобов`язується відступити Факторові своє право грошової вимоги, що виникло на підставі частини першої статті 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до боржників визначених у додатку № 1 до даного договору у сумі, що сукупно становить 199 022, 37 грн (а.с. 79).
Відповідно до пункту 6 Реєстру боржників, право вимоги до яких відступаються, сума та підстава заборгованості до договору про надання послуг з факторингу № 01/08.25 від 01 серпня 2025 року, ОСОБА_1 є боржником перед ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» на суму 55 303, 00 грн за період з 15 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року на підставі частини першої статті 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» (а.с. 80 зворот).
18 серпня 2025 року ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» направив ОСОБА_1 повідомлення про заміну кредитора з вимогою про погашення боргу у розмірі 55 303, 96 грн (а.с. 81-82).

Відповідно до пункту 1 частини другої ст. 11 ЦК України, підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є договори.
За загальним правилом статей 15, 16 ЦК України, кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу має право звернутися до суду, який може захистити цивільне право або інтерес в один із способів, визначених частиною першою ст. 16 ЦК України, або й іншим способом, що встановлений договором або законом. 
Правовідносини між сторонами регулюються, зокрема, нормами Цивільного кодексу України, Закону України «Про житлово-комунальні послуги», Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Згідно з приписами ст. 322 ЦК України, власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом.
З матеріалів справи встановлено, що відповідач ОСОБА_1 є власником квартири АДРЕСА_8 . Право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна ОСОБА_1 набув 03 листопада 2023 року, згідно актом приймання-передачі квартири від 03 листопада 2023 року за договором купівлі-продажу майнових прав № Г/02-КВ/309-МП від 10 лютого 2022 року (а.с. 55).
Реєстрацію свого права власності на квартиру АДРЕСА_8 , ОСОБА_1 здійснив 19 січня 2024 року, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 388039435, сформованої 24 липня 2024 року, 10:33:44 (а.с. 7).
Державна реєстрація прав не є підставою набуття права власності, а лише засвідчує вже набуте особою право власності, що унеможливлює ототожнення факту набуття права власності з фактом його державної реєстрації (постанова КГС ВС від 24 січня 2020 року № 910/10987/18).
Відповідно посилання апелянта на те, що право власності на квартиру АДРЕСА_8 ним набуто 19 січня 2024 року з моменту державної реєстрації є безпідставними.
Згідно з положеннями абзацу 3 ст. 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», який визначає правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку, об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
Відповідно до абзацу четвертого статті 4 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
У відповідності до частини другої статті 389 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Пунктом 5 частини першої ст. 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» визначено, що житлово-комунальні послуги - це результат господарської діяльності, спрямованої на забезпечення умов проживання та/або перебування осіб у житлових і нежитлових приміщеннях, будинках і спорудах, комплексах будинків і споруд відповідно до нормативів, норм, стандартів, порядків і правил, що здійснюється на підставі відповідних договорів про надання житлово-комунальних послуг.
Згідно з пунктами 6 і 13 частини першої статті 1 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» індивідуальний споживач - фізична або юридична особа, яка є власником (співвласником) нерухомого майна, або за згодою власника інша особа, яка користується об`єктом нерухомого майна і отримує житлово-комунальну послугу для власних потреб (споживач житлово-комунальних послуг) та з якою або від імені якої укладено відповідний договір про надання житлово-комунальної послуги.
За пунктом 12 частини першої статті вказаного Закону, послуга з управління багатоквартирним будинком - результат господарської діяльності суб`єктів господарювання, спрямованої на забезпечення належних умов проживання і задоволення господарсько-побутових потреб мешканців будинку шляхом утримання і ремонту спільного майна багатоквартирного будинку та його прибудинкової території відповідно до умов договору.
Як передбачено пунктом 1 частини першої статті 5 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» до житлово-комунальних послуг належить житлова послуга - послуга з управління багатоквартирним будинком, яка включає: забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо прибудинкова територія, за даними Державного земельного кадастру, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства, виконання санітарно-технічних робіт, обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем), утримання ліфтів тощо; купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку; поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку; інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку. 
Згідно з частиною першою статті 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» споживач здійснює оплату за спожиті житлово-комунальні послуги щомісяця, якщо інший порядок та строки не визначені відповідним договором.
Надання комунальних послуг та надання послуги з управління багатоквартирним будинком здійснюються безперервно, крім часу перерв на: 1) проведення ремонтних і профілактичних робіт згідно з будівельними нормами і правилами, правилами технічної експлуатації і користування, положеннями про проведення поточного і капітального ремонтів та іншими нормативно-правовими актами; 2) міжопалювальний період для мереж (систем) опалення (теплопостачання) виходячи з кліматичних умов згідно з нормативно-правовими актами; 3) ліквідацію наслідків аварії (частина перша статті 16 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
Виходячи зі змісту статті 526 ЦК України, цивільне законодавство містить загальні умови виконання зобов`язання, що полягають у його виконанні належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Це правило є універсальним і підлягає застосуванню як до виконання договірних, так і недоговірних зобов`язань. Недотримання умов виконання призводить до порушення зобов`язання.
При розгляді такої категорії спорів слід враховувати правовий висновок, викладений у постанові від 20 квітня 2016 року Верховного Суду України при розгляді справи № 6-2951цс15, предметом якої був спір про стягнення боргу за надані комунальні послуги, відповідно до якого, хоча у частині першій статті 19 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» зазначено, що відносини між учасниками відносин у сфері житлово-комунальних послуг здійснюються виключно на договірних засадах, проте відповідно до пункту 1 частини першої статті 20 цього Закону споживач має право, зокрема, одержувати вчасно та відповідної якості житлово-комунальні послуги згідно із законодавством та умовами договору на надання житлово-комунальних послуг. Такому праву прямо відповідає визначений пунктом 5 частини третьої статті 20 вказаного Закону обов`язок споживача оплачувати житлово-комунальні послуги у строки, встановлені договором або законом. Таким чином, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов`язані оплатити житлово-комунальні послуги, якщо вони фактично користувалися ними.
Аналогічний правовий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 07 липня 2020 року у справі № 712/8916/17, де Велика Палата погодилася з висновками судів першої й апеляційної інстанцій про те, що у сторін спору є фактичні договірні відносини щодо надання відповідних житлово-комунальних послуг, а відсутність укладеного письмового договору не звільняє відповідача від обов`язку оплати за надані такі послуги та не знайшла підстав для відступу від висновку Верховного Суду України у постанові від 20 квітня 2016 року при розгляді справи № 6-2951цс15 (пункти 19-20).
Такі ж висновки викладені у постановах Верховного Суду від 26 вересня 2018 року у справі № 750/12850/16-ц та від 06 листопада 2019 року у справі № 642/2858/16 щодо обов`язковості сплати комунальних послуг незалежно від наявності договору.
Отже, згідно із зазначеними нормами закону споживачі зобов`язані сплачувати житлово-комунальні послуги, якими вони фактично користувалися. При цьому, наявність чи відсутність договору про надання житлово-комунальних послуг сама по собі не може бути підставою для звільнення споживача від оплати послуг у повному обсязі.
Під час розгляду справи про стягнення заборгованості за житлово-комунальні послуги визначальним є встановлення факту надання обслуговуючою організацією (позивачем) житлово-комунальних послуг особам, які є їх споживачами (відповідачу), правильність нарахування заборгованості за житлово-комунальні послуги та обґрунтованість їх розміру.
Наявність відносин між сторонами, отже і виникнення цивільних прав та обов`язків, підтверджується діями сторін: постачальник надає послуги з централізованого опалення та постачання гарячої води, надсилає споживачу платіжні документи (рахунки) на оплату спожитої енергії, а споживач отримує послуги та має здійснювати оплату виставлених рахунків.
Так, судом встановлено, що ОСББ «СІНЕМА ХАУС» виконує свої зобов`язання, зокрема, щодо надання житлово-комунальних послуг - управління багатоквартирним будинком АДРЕСА_2 , де розміщена квартира АДРЕСА_3 , що є власністю відповідача ОСОБА_1 (а.с. 7, 50-54).
На підставі укладених договорів про надання послуг з факторингу № 15/04.24 від 15 квітня 2024 року та № 01/08.25 від 01 серпня 2025 року, укладених ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» та ОСББ «Сінема Хаус», фактор зобов`язується передати грошові кошти у розпорядження клієнта за плату, а клієнт зобов`язується відступити факторові своє право грошової вимоги, що виникло на підставі частини першої статті 9 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» за період з 01 вересня 2023 року по 15 квітня 2024 року та з 15 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року до боржників, визначених у додатку № 1 до цих договорів, зокрема, до ОСОБА_1 , котрий включений у реєстр боржників (а.с. 8-10, 13 зворот, 79, 80 зворот).
За договором факторингу (фінансування під відступлення права грошової вимоги) одна сторона (фактор) передає або зобов`язується передати грошові кошти в розпорядження другої сторони (клієнта) за плату (у будь-який передбачений договором спосіб), а клієнт відступає або зобов`язується відступити факторові своє право грошової вимоги (боржника), як передбачено частиною першою ст. 1077 Цивільного кодексу України.
Згідно з приписами статті 512 Цивільного кодексу України передбачено, що однією з підстав заміни кредитора у зобов'язанні іншою особою є передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
До нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом, що визначено ст. 514 Цивільного кодексу України.
Отже, згідно з договорами про надання послуг з факторингу № 15/04.24 від 15 квітня 2024 року та № 01/08.25 від 01 серпня 2025 року, укладених ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» та ОСББ «Сінема Хаус», до ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ» від ОСББ «Сінема Хаус» перейшло право грошової вимоги до боржника по сплаті за надані послуги з управління багатоквартирним будинком - ОСОБА_1 .
Суд першої інстанції правильно встановив, що доказів нікчемності укладених договорів про надання послуг з факторингу або їх недійсності відповідач суду не надав, як і доказів того, що ним здійснювались платежі щодо оплати за житлово-комунальні послуги на рахунок первісного кредитора.
Таким чином, право вимоги до відповідача щодо стягнення заборгованості з оплати житлово-комунальних послуг по квартирі АДРЕСА_8 , наразі належить позивачеві ТОВ «ЗУБР КАПІТАЛ».
Враховуючи, що відповідач є власником квартири АДРЕСА_8 , районний суд дійшов правильного висновку, з яким погодився суд апеляційної інстанції, що ОСОБА_1 отримує житлово-комунальні послуги (послуги з управління, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території) за вказаною адресою та є їх споживачем.
Разом з тим, з огляду на встановлені обставини, що ОСОБА_1 набув право власності на квартиру АДРЕСА_8 , 03 листопада 2023 року, необґрунтованим є висновок районного суду про стягнення з нього заборгованості за період з 01 вересня 2023 року. 
Об`єктивних доказів того, що відповідач ОСОБА_1 набув права власності та (або) майнових прав на вказану квартиру раніше вищевказаної дати до суду позивачем не надано і судом таких не встановлено. 
Таким чином, з ОСОБА_1 підлягає стягненню нарахована заборгованість за період з 03 листопада 2023 року по 15 квітня 2024 року та з 16 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року.
Обов`язок споживача оплатити послуги кореспондує з обов`язком виконавця надати обґрунтований розрахунок, що базується на належних первинних документах.
Колегія суддів зауважує, що розрахунки заборгованості, надані стороною позивача у актах звіряння взаємних розрахунків (а.с. 93, 94) містять підпис відповідальної особи, інформацію про картку особового рахунку та оборотно-сальдову відомість, які дозволяють перевірити щомісячні нарахування, деталізацію по видам послуг, які включає у себе послуга з управління багатоквартирним будинком, та нараховані суми заборгованості, зокрема: з 03 листопада 2023 року по 15 квітня 2024 року - утримання будинку та прибудинкової території - 11 468, 65 грн, вивезення ТПВ - 201, 70 грн, внески до резервного фонду - 3 250, 10 грн, внески до ремонтного фонду - 3 250, 10 грн, опалення - 2 317, 77 грн (а.с. 93), з 16 квітня 2024 року по 30 червня 2025 року - послуги утримання будинку та прибудинкової території - 32 212, 22 грн, вивезення ТПВ - 605, 10 грн, внески до резервного фонду - 8 772, 55 грн, внески до ремонтного фонду - 9 139, 09 грн, опалення - 1 525, 00 грн, донарахування до мінімального споживання тепла - 3 050, 00 грн (а.с. 94).
Аналіз наданого позивачем розрахунку заборгованості дає підстави для висновку про його достовірність.
Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Перевіряючи законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла висновку, що рішення суду підлягає скасуванню з ухваленням нового про часткове задоволення позовних вимог.

Щодо судових витрат.

Згідно з частиною тринадцятою ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог (частина перша статті 141 ЦПК України).
Суд апеляційної інстанції звертає увагу, що апеляційна скарга на рішення суду від 16 грудня 2025 року не містить доводів щодо розподілу витрат на професійну правову допомогу, тому змінює розподіл судових витрат на підставі частини першої статті 141 ЦПК України.
Враховуючи часткове задоволення позовних вимог, з відповідача на користь позивача пропорційно до частини задоволених вимог (91,24 %) підлягає стягненню судовий збір за розгляд справи районним судом у розмірі 2 228, 44 грн (а.с. 22) та 2 758, 20 грн - витрат позивача на професійну правничу допомогу (а.с. 4, 12, 16-21, 82 зворот-85).
Зважаючи й на те, що апеляційну скаргу задоволено частково, з позивача на користь апелянта слід стягнути судовий збір за розгляд справи апеляційним судом у розмірі 397, 87 грн (8, 76 %), сплата якого підтверджується доказами у справі (а.с. 131).

З огляду на положення частини третьої статті 389 ЦПК України судові рішення у малозначних справах касаційному оскарженню не підлягають, крім випадків, передбачених пунктом 2 частини третьої статті 389 ЦПК України.

Керуючись ст.ст. 367, 374-376, 381-384 ЦПК України,-

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити частково.
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 16 грудня 2025 року - скасувати та ухвалити нове.
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗУБР КАПІТАЛ» до ОСОБА_1 про стягнення заборгованості по оплаті послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкової території - задовольнити частково.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗУБР КАПІТАЛ» (код ЄДРПОУ 42885898) заборгованість по оплаті житлово-комунальних послуг (послуги з управління, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території) у розмірі 75 792, 28 грн.
Стягнути з ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗУБР КАПІТАЛ» (код ЄДРПОУ 42885898) 2 228, 40 грн судового збору та 2 758, 20 грн витрат, понесених на професійну правничу допомогу у районному суді.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ЗУБР КАПІТАЛ» (код ЄДРПОУ 42885898) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) 397, 87 грн судового збору, понесених при розгляді справи в апеляційному суді.
Постанова набирає законної сили негайно з дня її ухвалення і оскарженню в касаційному порядку до Верховного Суду не підлягає, крім випадків, передбачених пунктом 2 частини третьої статті 389 ЦПК України.

Судді Київського апеляційного суду: Б.Б. Левенець

Є.П. Євграфова

В.В. Саліхов