КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
вул. Солом`янська, 2-а, м. Київ, 03110
e-mail: inbox@kia.court.gov.ua

Унікальний номер справи 752/11404/20 Апеляційне провадження № 22-ц/824/5791/2026	Головуючий у суді першої інстанції - Плахотнюк К.Г. Доповідач у суді апеляційної інстанції - Оніщук М.І.	

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

16 квітня 2026 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі:
суддя-доповідач Оніщук М.І.,
судді Шебуєва В.А., Кафідова О.В.,
секретар Цалко Д.М.,
за участю:
прокурора Винника О.О.,
представника Київської 
міської ради Савченко Т.А., 
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року у справі за позовом першого заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва в інтересах Київської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Магазин 1 - Плюс", державного реєстратора комунального підприємства "Реєстраційне бюро" Федорчука Володимира Віталійовича, ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Джуринська Людмила Володимирівна, про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу, 

В С Т А Н О В И В:

У червні 2020 року перший заступник керівника Голосіївської окружної прокуратури м. Києва, діючи в інтересах Київської міської ради, звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю «Магазин 1-Плюс», державного реєстратора Комунального підприємства «Результат» Синявського В.В., державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційне бюро» Федорчука В.В., ОСОБА_1 , Кадькаленко М. С. та просив:
- скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення № 1/2 за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену державним реєстратором КП «Результат» Синявським В.В. (запис про право власності № 32265115 від 03 липня 2019 року) на підставі рішення № 47640373 від 05 липня 2019 року;
- скасувати державну реєстрацію права власності ТОВ «Магазин 1-Плюс» на нежитлове приміщення АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. (запис про право власності № 32995452 від 27 серпня 2019 року) на підставі рішення № 48430449 від 29 серпня 2019 року;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений 24 вересня 2020 року між ТОВ «Магазин 1-Плюс» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 щодо нежитлового приміщення № 57а загальною площею 445,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Джуринською Л.В., зареєстрований в реєстрі за № 2002;
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на частки нежитлового приміщення АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Джуринською Л.В. (запис про право власності № 38350364 від 24 вересня 2020 року) на підставі рішення № 54243107 від 24 вересня 2020 року;
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на частки нежитлового приміщення АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Джуринською Л.В. (запис про право власності № 38350435 від 24 вересня 2020 року) на підставі рішення № 54243107 від 24 вересня 2020 року.
Позовні вимоги обгрунтовано тим, що рішенням Київської міської ради від 02 грудня 2010 року № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» затверджено перелік об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва. 
Згідно з переліком об`єктів, наведених у додатку № 1 до вказаного рішення, до комунальної власності територіальної громади міста Києва віднесено житловий будинок на АДРЕСА_1 разом із вбудованими нежитловими приміщеннями.
Актом прийому-передачі від 31 травня 2015 року КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району міста Києва» передано на баланс без проведення поточної технічної інвентаризації нежилі приміщення площею 891,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Відтак, вищевказані нежитлові приміщення є комунальною власністю та належать територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 04 червня 2019 року у справі № 752/4549/18, яке набрало законної сили, витребувано у ОСОБА_4 нежитлове приміщення № 9 (група приміщень з 1 по 29) площею 575 кв. м на АДРЕСА_1 на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, оскільки спірний об`єкт нерухомості вибув з володіння територіальної громади міста Києва поза її волею.
На виконання вказаного рішення суду 06 травня 2020 року відомості про реєстрацію права власності на вказаний об`єкт нерухомості за територіальною громадою міста Києва внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
З метою проведення поточної технічної інвентаризації вказаного об`єкта нерухомості на замовлення КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» 21 лютого 2020 року виготовлено технічний паспорт на групу нежитлових приміщень № 57а на АДРЕСА_1 загальною площею 445,7 кв. м.
Однак, Голосіївською районною в місті Києві державною адміністрацією під час здійснення організаційно-правових дій щодо виконання рішення Голосіївського районного суду від 04 червня 2019 року у справі № 752/4549/18 встановлено, що на сайті olx.ua розміщено оголошення щодо продажу нежитлового приміщення площею 450 кв. м за вищевказаною адресою, яке згідно розміщених на сайті фотографій відповідає приміщенням комунальної власності.
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державним реєстратором КП «Результат» Синявським В.В. на підставі інвестиційного договору № 17 від 12 березня 2001 року, виданого Комунальним підприємством житлового господарства Московського району міста Києва, та акту приймання-передачі від 08 серпня 2001 року внесено відомості про реєстрацію права власності за ОСОБА_2 на нежитлові приміщення № 1/2 на АДРЕСА_1 загальною площею 296,1 кв. м.
У подальшому право власності на вказані нежитлові приміщення зареєстровано державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. за ТОВ «Магазин 1-ПЛЮС» на підставі рішення загальних зборів учасників № 1 від 19 серпня 2019 року.
Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно загальна площа нежитлових приміщень № 1/2 на АДРЕСА_1 10 вересня 2019 року змінена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовською М.А. з 296,1 кв. м на 445,7 кв. м на підставі довідки від 04 вересня 2019 року та технічного паспорту № 2019-145 від 04 вересня 2019 року, виданого ТОВ «БТІ-Єврофасп».
16 березня 2020 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко О. А. змінила адресу вказаного об`єкта нерухомого майна, а саме нежитлові приміщення № 1/2 на АДРЕСА_1 змінено на нежитлові приміщення АДРЕСА_1 .
24 вересня 2020 року ТОВ «Магазин 1-ПЛЮС» як продавець та ОСОБА_1 , і ОСОБА_3 як покупці уклали нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу, за умовами якого кожен з покупців набув право власності на нежитлового приміщення загальною площею 445,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до пункту 1.2. зазначеного договору предмет договору належить продавцю на праві власності на підставі рішення загальних зборів учасників ТОВ «Магазин 1-ПЛЮС» № 1 від 19 серпня 2019 року; довідки, виданої 17 грудня 2019 року ТОВ «БТ1-ЄВРОФАСП». Право власності зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В.
Разом з тим, як вказував позивач, зазначена реєстрація права власності на нежитлові приміщення комунальної власності є незаконною, порушує інтереси територіальної громади міста Києва, а також інтереси держави.
Так, згідно інформації Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації, в складі фондів «Фонд приватизації комунального майна Московського району м. Києва» за 1994 - 2001 роки та «Фонд приватизації комунального майна Голосіївського району м. Києва» за 2001 - 2010 роки, які знаходяться на зберіганні в архівному відділі Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації, немає на зберіганні інвестиційного договору від 12 березня 2001 року, укладеного між Комунальним підприємством житлового господарства Московського району міста Києва та ОСОБА_2 щодо нежитлових приміщень № 1/2 на АДРЕСА_1 площею 445,7 кв. м та/або 296,1 кв. м.
Спірне нежитлове приміщення № 57а загальною площею 445,7 кв.м є комунальною власністю, належить територіальній громаді міста Києва в особі Київської міської ради, в установленому порядку приватизаційної процедури не відчужувалося, право власності територіальної громади міста Києва на вказане майно не припинялося.
Оскільки вказаний інвестиційний договір № 17 від 12 березня 2001 року, нібито укладений між Комунальним підприємством житлового господарства Московського району міста Києва та ОСОБА_2 , ніколи не існував, тобто є нікчемним в силу частин першої, другої статті 228 ЦК України, належним способом захисту прав територіальної громади у даному випадку є скасування державної реєстрації права.
Відповідно до наданої балансоутримувачем спірного майна інформації, в будинку АДРЕСА_1 загальна площа нежитлових приміщень становить 891,5 кв. м, з яких 423 кв. м перебуває в приватній власності, а решта (545,00 кв. м) - в комунальній власності на підставі рішення суду про витребування майна. Жодних інших нежитлових приміщень в будинку по вказаній адресі не існує, тому фактично незаконна реєстрація права власності спрямована на відчуження комунальної власності територіальної громади міста Києва.
З урахуванням наведеного, перший заступник керівника Голосіївської окружної прокуратури м. Києва просив позов задовольнити.
Рішенням Голосіївського районного суду міста Києва від 15 серпня 2022 року, з урахуванням ухвали Голосіївського районного суду міста Києва від 16 січня 2023 року про виправлення описки, позовні вимоги першого заступника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва в інтересах Київської міської ради задоволено.
Скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення № 1/2, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену державним реєстратором КП «Результат» Синявським В.В. (запис про право власності № 32265115 від 03 липня 2019 року) на підставі рішення № 47640373 від 05 липня 2019 року.
Скасовано державну реєстрацію права власності ТОВ «Магазин 1-Плюс» на нежитлове приміщення № 57а, за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В.В. (запис про право власності № 32995452 від 27 серпня 2019 року) на підставі рішення № 48430449 від 29 серпня 2019 року.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, укладений 24 вересня 2020 року між ТОВ «Магазин 1-Плюс» та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 щодо нежитлового приміщення загальною площею 445,7 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 , посвідчений приватним нотаріусом КМНО Джуринською Л.В., зареєстрований в реєстрі за № 2002.
Скасовано державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_1 на частки нежитлового приміщення АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену приватним нотаріусом КМНО Джуринською Л.В. (запис про право власності № 38350364 від 24 вересня 2020 року) на підставі рішення № 54243107 від 24 вересня 2020 року.
Скасовано державну реєстрацію права приватної власності ОСОБА_3 на частки нежитлового приміщення АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1865618280000), проведену приватним нотаріусом КМНО Джуринською Л.В. (запис про право власності № 38350435 від 24 вересня 2020 року) на підставі рішення № 54243107 від 24 вересня 2020 року.
Стягнуто з ОСОБА_2 , ТОВ «Магазин 1-Плюс», ОСОБА_1 , ОСОБА_3 на користь Голосіївської окружної прокуратури м. Києва понесені судові витрати по сплаті судового збору в розмірі по 2 890, 25 грн. з кожного (т. 2, а.с. 201-214, 216-218).
В апеляційній скарзі, відповідач ОСОБА_1 , посилаючись на порушення норм процесуального та матеріального права, неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи, невідповідність висновків суду фактичним обставинам справи, недоведеність обставин справи, що мають значення для справи, які суд вважав встановленими, просить рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
В обгрунтування апеляційної скарги вказує, що судом не прийнято до уваги те, що згідно ст. 4 Закону України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності» в залежності від виду об`єкту їх передача з державної у комунальну власність здійснюється за рішенням Кабінету Міністрів України чи органів, уповноважених управляти державним майном, самоврядних організацій.
Згідно ч. 5, 6 ст. 7 Закону України «Про передачу об`єктів права державної та комунальної власності» передача об`єктів з державної у комунальну власність оформляється актом приймання-передачі, який підписується головою і членами комісії. Форма акта приймання-передачі затверджується Кабінетом Міністрів України. Право власності на об`єкт передачі виникає з дати підписання акта приймання-передачі, а у випадках, передбачених законом, - з дня державної реєстрації такого права.
Однак, Державний реєстр речових прав не містить інформації щодо наявності прав власності територіальної громади міста Києва на нежитлові приміщення за адресою АДРЕСА_1 на підставі акту приймання-передачі. 
Єдині наявні за цією адресою права володіння комунальної власності є дані щодо витребуваного майна у ОСОБА_4 (нежитлове приміщення № 9 площею 575 кв.м.), що внесено на підставі рішення суду по справі №752/4549/18.
При цьому, апелянт вважає, що відсутність у КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» інформації щодо інвестиційного договору та акту приймання-передачі від 08 серпня 2001 року не свідчить про не існування таких документів, а лише засвідчує відсутність таких документів у КП.
Крім іншого, ОСОБА_1 зазначає, що до матеріалів справи долучена постанова про закриття кримінального провадження № 42017101010000261 від 07 листопада 2017 року, якою встановлено відсутність порушень щодо реєстрації права власності на спірні нежитлові приміщення по АДРЕСА_1 , а інвестиційний договір від 12 березня 2001 року та акт приймання-передачі від 08 серпня 2001 року дійсно були укладені і підтвердити чи спростувати їх законність не представилось можливим.
ОСОБА_1 також наголошує, що вона є добросовісним набувачем, оскільки на момент купівлі-продажу спірних нежитлових приміщень ОСОБА_2 був законним власником таких приміщень, його право власності було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, а будь-які заходи забезпечення щодо спірного майна позивачем не вживались.
Отже, враховуючи можливу обачність та спроможність фізичної особи самостійно дізнатися інформації про нерухоме майно при його придбанні, а також з огляду відсутності жодних заборон в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, апелянт не знав та не міг знати про наявність спірних відносин щодо придбаного спірного нежитлового приміщення.
Крім того, ОСОБА_1 вважає, що прокурором обрано невірний спосіб захисту його порушеного права, оскільки, якщо на думку позивача майно вибуло з володіння держави поза волею власника, він мав би звернутись до суду із позовом про витребування майна з чужого незаконного володіння (т. 3, а.с. 1-5).
Постановою Київського апеляційного суду від 29.11.2023 апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено. Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15.08.2022 скасовано та ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову. Стягнуто з Голосіївської окружної прокуратури міста Києва на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати (т. 3, а.с. 180-203).
Постановою Верховного Суду від 26.11.2025 касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задоволено частково. Постанову Київського апеляційного суду від 29.11.2023 в частині вирішення позовних вимог першого заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури м. Києва в інтересах Київської міської ради до ОСОБА_2 , ТОВ "Магазин 1-Плюс", ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу скасовано, справу в цій частині направлено на новий розгляд (т. 5, а.с. 93-103).
Прокурор та представник Київської міської ради у судовому засіданні щодо задоволення апеляційної скарги заперечували та просили залишити її без задоволення.
Інші учасники справи у судове засідання не з'явилися, про час та місце розгляду справи повідомлені належним чином. Від третьої особи приватного нотаріуса КМНО Джуринської Л.В. надійшла заява про розгляд справи за її відсутністю. 
Від відповідачки ОСОБА_1 повторно надійшла заява про відкладення розгляду справи. Разом з тим, з огляду на відсутність доказів поважності неможливості взяти участь у судовому засіданні, а також повторність клопотання, суд не вбачає підстав для його задоволення.
Разом з тим, враховуючи положення ч.2 ст. 372 ЦПК України, а також вимоги ст. 371 ЦПК України щодо строку розгляду апеляційної скарги, судом апеляційної інстанції визнано за можливе розглянути справу за відсутності учасників справи, які не з`явилися у судове засідання, оскільки їх неявка не перешкоджає апеляційному розгляду справи.
Рішення суду першої інстанції переглядається в частині вирішення позовних вимог першого заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури м. Києва в інтересах Київської міської ради до ОСОБА_2 , ТОВ "Магазин 1-Плюс", ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Заслухавши доповідь судді, вислухавши пояснення учасників судового розгляду, вивчивши та дослідивши матеріали справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, виходячи з наступних підстав.
Як встановлено судом першої інстанції та вбачається з матеріалів справи, рішенням Київської міської ради від 02 грудня 2010 року № 284/5096 «Про питання комунальної власності територіальної громади міста Києва» затверджено перелік об`єктів права комунальної власності територіальної громади міста Києва.
Відповідно до додатку № 1 до цього рішення до комунальної власності територіальної громади м. Києва віднесено житловий будинок на АДРЕСА_1 разом із вбудованими нежитловими приміщеннями.
Розпорядженням виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації) від 10 грудня 2010 року № 1112 «Про питання організації управління районами в місті Києві» до сфери управління Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації передано всі житлові будинки комунальної власності, що знаходяться в Голосіївському районі, в тому числі і житловий будинок на АДРЕСА_1 разом із вбудованими нежитловими приміщеннями.
На підставі рішення Київської міської ради від 09 грудня 2014 року № 270/270 «Про удосконалення структури управління житлово-комунальним господарством міста Києва» та розпорядження Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації від 19 лютого 2015 року № 95 «Про організаційно-правові заходи реорганізації комунального підприємства Голосіївського району в м. Києві «Розрахунковий центр «Голосієво», балансоутримувачем комунального майна територіальної громади міста Києва, переданого до сфери управління Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації, є Комунальне підприємство «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району міста Києва» (далі - КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району міста Києва»).
Актом прийому-передачі від 31 травня 2015 року КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району міста Києва» передано на баланс без проведення поточної технічної інвентаризації нежилі приміщення площею 891,5 кв. м на АДРЕСА_1 .
Нежитлове приміщення № 1 на І поверсі загальною площею 276,5 кв. м належить на праві приватної власності ТОВ «Магазин № 497» на підставі договору купівлі-продажу від 28 червня 1996 року, а нежитлове приміщення № 2 на І поверсі загальною площею 146,5 кв. м належить на праві приватної власності ОСОБА_5 , що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. З власниками зазначених нежитлових приміщень укладені договори про надання послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 04 червня 2019 року у справі № 752/4549/18, яке набрало законної сили, витребувано у ОСОБА_4 нежитлове приміщення № 9 (група приміщень з 1 по 29) площею 575 кв. м на АДРЕСА_1 на користь територіальної громади міста Києва в особі Київської міської ради, оскільки спірний об`єкт нерухомості вибув з володіння територіальної громади міста Києва поза його волею.
На виконання вказаного рішення суду 06 травня 2020 року відповідні відомості про реєстрацію права власності на вказаний об`єкт нерухомості за територіальною громадою м. Києва внесено до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
З метою проведення поточної технічної інвентаризації вказаного об`єкта нерухомості на замовлення КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» 21 лютого 2020 року виготовлено технічний паспорт на групу нежитлових приміщень № 57-а на АДРЕСА_1 загальною площею 445,7 кв. м.
Голосіївською районною в місті Києві державною адміністрацією під час здійснення організаційно-правових дій щодо виконання рішення Голосіївського районного суду від 04 червня 2019 року у справі № 752/4549/18 встановлено, що на сайті olx.ua розміщено оголошення щодо продажу за вищевказаною адресою нежитлового приміщення площею 450 кв. м, яке згідно розміщених на сайті фото відповідає приміщенням комунальної власності.
За даними Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, державним реєстратором КП «Результат» Синявським В. В. на підставі інвестиційного договору № 17 від 12 березня 2001 року, виданого Комунальним підприємством житлового господарства Московського району міста Києва, та акту приймання-передачі від 08 серпня 2001 року внесено відомості про реєстрацію права власності на нежитлові приміщення № 1/2 на АДРЕСА_1 загальною площею 296,1 кв. м за ОСОБА_2 .
У подальшому право власності на вказані нежитлові приміщення зареєстровано державним реєстратором КП «Реєстраційне бюро» Федорчуком В. В. за ТОВ «Магазин 1-ПЛЮС» на підставі рішення загальних зборів учасників товариства № 1 від 19 серпня 2019 року.
Згідно відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно загальна площа нежитлових приміщень № 1/2 на АДРЕСА_1 10 вересня 2019 року змінена приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Разумовською М. А. з 296,1 кв. м на 445,7 кв. м на підставі довідки від 04 вересня 2019 року та технічного паспорту № 2019- 145 від 04 вересня 2019 року, виданого ТОВ «БТІ-Єврофасп».
16 березня 2020 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Василенко О. А. змінила адресу вказаного об`єкта нерухомого майна - з нежитлові приміщення № 1/2 на АДРЕСА_1 на нежитлові приміщення АДРЕСА_1 .
24 вересня 2020 року ТОВ «Магазин 1-ПЛЮС» як продавець уклало з ОСОБА_1 і ОСОБА_3 договір купівлі-продажу нежитлового приміщення № 57-а на АДРЕСА_1 загальною площею 445,7 кв. м.
Відповідно до інформації Департаменту комунальної власності м. Києва виконавчого органу Київської міської ради (КМДА) будинок АДРЕСА_1 переданий до комунальної власності та знаходиться на балансі КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва». Інформація про прийняті рішення/розпорядження щодо приватизації нежитлових приміщень за вказаною адресою, в тому числі укладення інвестиційних договорів, в Департаменті відсутня, та, відповідно, Департамент їх не здійснював (лист № 062/06/08-10714 від 12 грудня 2019 року).
Відповідно до листа Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації №100-19505 від 19 грудня 2918 року в складі фондів «Фонд приватизації комунального майна Московського району м. Києва» за 1994 - 2001 роки та «Фонд приватизації комунального майна Голосіївського району м. Києва» за 2001 - 2010 роки, які знаходяться на зберіганні в архівному відділі Голосіївської районної в місті Києві державної адміністрації, немає на зберіганні інвестиційного договору від 12 березня 2001 року, укладеного між Комунальним підприємством житлового господарства Московського району міста Києва та ОСОБА_2 щодо нежитлових приміщень № 1/2 на АДРЕСА_1 площею 445,7 кв. м та/або 296,1 кв. м, а також акту приймання-передавання інвестиційного договору б/н від 08 серпня 2001 року.
Згідно з інформацією КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» нежитлові приміщення № 9 (група приміщень з 1 по 29) площею 575 кв. м на АДРЕСА_1 зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за територіальною громадою м. Києва в особі Київської міської ради на виконання рішення суду (лист № 431/1656 від 18 травня 2020 року).
Відповідно до листа КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду Голосіївського району м. Києва» № 431-3529 від 08 жовтня 2020 року на ім`я ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , в житловому будинку на АДРЕСА_1 розташовані наступні нежитлові приміщення: № 2 на I поверсі загальною площею 146,5 кв. м, що належить на праві власності фізичній особі згідно договору купівлі-продажу від 22 листопада 1999 року; нежитлові приміщення I поверху загальною площею 276, 5 кв. м, що належать на праві власності ТОВ «Магазин № 497» згідно договору купівлі-продажу від 28 червня 1996 року; нежитлові приміщення № 9 (група приміщень з 1 по 29), які рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 04 червня 2019 року у справі № 752/4549/18 витребувано у ОСОБА_4 та повернуто у комунальну власність.
Також у листі зазначено, що в ході розгляду документів з'ясувалась ідентичність приміщень приватної та комунальної власності.
Звертаючись з позовом до суду, прокурор, як на підставу для його задоволення, посилався на те, що нежитлове приміщення № 57а загальною площею 445,7 кв.м. за адресою: АДРЕСА_1 , є комунальною власністю, в установленому законом порядку приватизаційної процедури не відчужувалося, а отже ОСОБА_2 незаконно набув на нього права власності та не був наділений правом на його відчуження на користь третіх осіб.
Так, відповідно до положень ст.ст. 14, 92 Конституції України держава забезпечує захист прав усіх суб`єктів права власності; правовий режим власності визначається виключно законами України.
Статтею 328 ЦК України встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Виключно власникові належить право володіння, користування та розпорядження своїм майном (ст. 317 ЦК України).
Згідно з положеннями ст. 143 Конституції України територіальні громади безпосередньо або через утворені ними органи місцевого самоврядування управляють майном, що є у комунальній власності.
Статтею 321 ЦК України передбачено, що право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом. Примусове відчуження об`єктів права власності може бути застосоване лише як виняток з мотивів суспільної необхідності на підставі і в порядку, встановлених законом, та за умови попереднього та повного відшкодування їх вартості, крім випадків, встановлених частиною другою статті 353 цього Кодексу.
Разом з тим, ст. ст.1, 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» (станом на 2001 року, час укладення інвестиційного договору) передбачають, що приватизація державного майна (далі - приватизація) - це відчуження майна, що перебуває у державній власності, на користь фізичних та юридичних осіб, які можуть бути покупцями відповідно до цього Закону, з метою підвищення соціально-економічної ефективності виробництва та залучення коштів на структурну перебудову економіки України. Законодавство України про приватизацію складається з цього Закону, інших законів України з питань приватизації.
За приписами ч. 4 ст. 3 Закону України «Про приватизацію державного майна» відчуження майна, що є у комунальній власності, регулюється положеннями цього Закону, інших законів з питань приватизації і здійснюється органами місцевого самоврядування.
Згідно з вимогами ч. 2 ст. 1 Закону України «Про приватизацію невеликих державних підприємств (малу приватизацію)» відповідно до цього Закону можуть приватизуватися підприємства, якщо вони відповідають вимогам ч. 1 ст. 2 цього Закону.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 вказаного Закону об`єктом малої приватизації, зокрема, є окреме індивідуально визначене майно.
Частиною 1 Державної програми приватизації на 2000-2002 визначено основні цілі, пріоритети, завдання та способи приватизації державного майна, майна, що належить Автономній Республіці Крим, та відчуження комунального майна, групи об`єктів, які підлягають приватизації, орієнтовані завдання щодо обсягів приватизації державного майна та надходження коштів від приватизації до Державного бюджету України та відповідні заходи щодо виконання цієї Програми.
З урахуванням викладеного, відчуження комунального майна повинно було відбуватися в рамках приватизаційної процедури у порядку, визначеному вказаними законодавчими актами та у спосіб, передбачений Державною програмою приватизації.
Разом з цим, як вірно встановлено судом першої інстанції, у даному випадку право власності територіальної громади перейшло до відповідача ОСОБА_2 поза межами встановленої законодавством приватизаційної процедури.
У свою чергу, відповідно до ч. 5 ст. 203 ЦК України, правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Також, згідно з ч. 2 ст. 215 ЦК України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Відповідно до ч. 1 ст. 228 ЦК України, правочин вважається таким, що порушує публічний порядок, якщо він був спрямований на порушення конституційних прав і свобод людини і громадянина, знищення, пошкодження майна фізичної або юридичної особи, держави, Автономної Республіки Крим, територіальної громади, незаконне заволодіння ним.
Частиною 2 ст. 228 ЦК України передбачено, що правочин, який порушує публічний порядок, є нікчемним.
Згідно із п. 18 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» від 6 листопада 2009 р. № 9 такими є правочини, що посягають на суспільні, економічні та соціальні основи держави, зокрема правочини спрямовані на використання всупереч закону комунальної, державної або приватної власності.
Оскільки нікчемний правочин є недійсним у силу закону, то визнавати його недійсним повторно недоцільно. 
Вказана правова позиція викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 4 червня 2019 року у справі № 916/3156/17, постанова Верховного Суду від 29 квітня 2020 року у справі № 754/4108/18
Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» загальними засадами державної реєстрації прав є, серед іншого, гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження.
За ч. 8 ст.18 Закону державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим/отриманим документам.
Згідно з ч. 1 ст. 22 Закону документи, що подаються для державної реєстрації прав, повинні відповідати вимогам, встановленим цим Законом та іншими нормативно-правовими актами.
Частиною 1 статті 27 Закону передбачено, що державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться, серед іншого, на підставі укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката.
Згідно зі ст. 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону.
Відповідно до статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з частиною другою статті 3 Закону № 1952-IV речові права на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають, змінюються та припиняються з моменту такої реєстрації.
Процедура внесення державним реєстратором відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно регламентована Законом № 1952-IV. За загальним правилом, у разі скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, що мало наслідком державну реєстрацію набуття речових прав чи їх обтяжень, державний реєстратор повинен керуватися нормами Закону № 1952-IV, чинними на момент вчинення ним дій на підставі такого судового рішення.
Абзацом другим частини третьої статті 26 Закону № 1952-IV у чинній редакції передбачено, зокрема, що у разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення відповідні права чи обтяження припиняються.
За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону № 1952-IV у чинній редакції, державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 21 грудня 2022 року у справі № 914/2350/18 (914/608/20) (провадження № 12-83гс21) дійшла висновку, що скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно є правомірним способом захисту, оскільки державний реєстратор одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно проводить державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.
Задоволення вимоги про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію права власності може призвести до відновлення порушених прав особи без застосування додаткових способів захисту, таких як поновлення права власності (за умови, якщо суд, задовольнивши таку позовну вимогу, вирішить тим самим спір про право, наявний між сторонами).
Скасування державної реєстрації права власності на нерухоме майно за відповідачем на підставі судового рішення усуває для позивача перешкоди у здійсненні ним правомочності розпоряджатись своїм нерухомим майном.
Такі висновки викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18 (провадження № 14-209цс21).
Таким чином, встановивши, що Київська міська рада, як дійсний власник майна, рішень про відчуження спірного нерухомого майна не приймала, не було її волевиявлення на відчуження нерухоме майно по АДРЕСА_1 загальною площею 445,7 кв. м. та Київська міська рада не є стороною правочинів щодо відчуження майна, будь-які інші особи, у тому числі відповідачі, у встановленому чинним законодавством порядку право власності на вказане комунальне майно не набули, а майно вибуло поза волею дійсного власника та розпорядника вказаного майна, суд першої інстанції дійшов обгрунтованого висновку про задоволення позовних вимог до ОСОБА_2 , ТОВ "Магазин 1-Плюс", ОСОБА_1 , ОСОБА_3 про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу.
Щодо доводів апелянта про недопустимість несправедливого балансу у випадку втручання на мирне володіння майна, слід зазначити наступне.
Відповідно до ст. 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, кожна фізична та юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Також, метою ст. 1 Першого протоколу до Конвенції є попередження самовільного захвату, конфіскації, експропріації власності та інших порушень права безперешкодного користування своїм майном. Згідно загального правила, особа може бути позбавлена права власності лише в інтересах суспільства на умовах, передбачених законом та загальними принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи права власності має бути дотримана справедлива рівновага інтересів суспільства і прав власника, про що постійно зазначає Європейський суд з прав людини у своїх рішеннях.
Таким чином, особу може бути позбавлено її власності лише в інтересах суспільства, на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права, а при вирішенні питання про можливість позбавлення особи власності мусить бути дотримано справедливої рівноваги між інтересами суспільства та правами власника.
Предметом безпосереднього регулювання статті 1 Першого протоколу Конвенції є втручання держави у право на мирне володіння майном, зокрема, й позбавлення права власності на майно шляхом його витребування на користь держави.
Перший протокол Конвенції ратифікований Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР і з огляду на приписи ч. 1 ст. 9 Конституції України, Закону України «Про міжнародні договори України» застосовується національними судами України як частина національного законодавства.
При цьому, розуміння змісту норм Конвенції та Першого протоколу Конвенції, їх практичне застосування відбувається через практику (рішення) Європейського суду з прав людини, яка згідно зі ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини» застосовується українськими судами як джерело права.
У практиці Європейського суду з прав людини (серед інших, зокрема, рішення у справах «Спорронг і Льоннрот проти Швеції» від 23 вересня 1982 року, «Джеймс та інші проти Сполученого Королівства» від 21 лютого 1986 року, «Щокін проти України» від 14 жовтня 2010 року, «Колишній король Греції та інші проти Греції» від 23 листопада 2000 року та інші) напрацьовані три критерії, що їх слід оцінювати з тим, щоб зробити висновок, чи відповідає певний захід втручання у прав власності принципу правомірного і допустимого втручання, сумісного з гарантіями ст. 1 Першого протоколу Конвенції, а саме: втручання має бути законним, відповідати суспільним інтересам та бути пропорційним переслідуваним цілям.
Крім того, вирішуючи питання про справедливу рівновагу між інтересами суспільства і конкретної особи, Європейський суд з прав людини у своєму рішенні у справі «Тригубенко проти України» від 02.11.2004 року категорично ствердив, що «правильне застосування законодавства незаперечно становить «суспільний інтерес».
Колегія суддів зазначає, що правовідносини, пов`язані з вибуттям нерухомого майна з комунальної власності, становлять "суспільний", "публічний" інтерес, а незаконність вибуття майна з власності територіальної громади цьому суспільному інтересу не відповідає.
У свою чергу, звернення прокурора з позовом до суду спрямоване на задоволення суспільної потреби у відновленні законності при вирішенні суспільно значимого питання про повернення у власність територіальної громади комунального майна, яка незаконно вибула з власності територіальної громади.
Таким чином, з огляду на характер спірних правовідносин, не вбачається невідповідності втручання держави у право власності відповідачки критеріям правомірного втручання у право особи на мирне володіння майно.
Крім того, одним із елементів дотримання принципу «справедливого балансу» між «суспільними» і «приватними» інтересами при втручанні у право на мирне володіння майном є надання справедливої та обґрунтованої компенсації.
Так, встановленим є, що відповідачка набула право власності на спірне майно на підставі правочину від 24.09.2020.
Отже, відповідачка не позбавлена можливості відновити своє право на підставі ст. 661 ЦК України, відповідно до якої у разі вилучення за рішенням суду товару у покупця на користь третьої особи на підставах, що виникли до продажу товару, продавець має відшкодувати покупцеві завдані йому збитки, якщо покупець не знав або не міг знати про наявність цих підстав.
Посилання апелянта на обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав колегія суддів відхиляє, адже, як вже зазначалося вище, скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на нерухоме майно є правомірним способом захисту, оскільки державний реєстратор одночасно з державною реєстрацією припинення права власності відповідача на відповідне нерухоме майно проводить державну реєстрацію набуття права власності на спірне нерухоме майно за позивачем.
При цьому, слід зазначити, що з матеріалів справи вбачається, що спірне приміщення вже було витребуване у ОСОБА_4 на користь територіального громади міста Києва в особі Київської міської ради на підставі рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 04.06.2019 у справі № 752/4549/18.
Разом з тим, на фактичне вибуття спірного об'єкта нерухомого майна позивач не посилався та, як встановлено судом, Київська міська рада володіє вказаною нерухомістю, однак на сьогодні існує спірна державна реєстрація на цей об'єкт нерухомого майна за іншими особами.
Тобто, Київська міська рада є власником нерухомого майна, який прагне усунути перешкоди в здійсненні правомочності самостійно розпоряджатись (користуватись) своїм нерухомим майном, отже заявлений позов спрямований на усунення цих перешкод.
Таким чином, ухвалюючи рішення, суд першої інстанції повно та всебічно розглянув справу, надав всім доводам сторін належну правову оцінку, оцінив належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності та постановив законне та правильне по суті рішення. При апеляційному розгляді справи порушень норм матеріального і процесуального права, які є підставою для скасування рішення, в справі не виявлено.
Доводи апеляційної скарги в їх сукупності висновків суду не спростовують, а отже не дають підстав для висновку про порушення судом норм матеріального та процесуального закону.
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
З огляду вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку про залишення апеляційної скарги без задоволення, а рішення суду без змін.
Також слід зазначити, що у зв`язку із залишенням апеляційної скарги без задоволення понесені відповідачкою судові витрати (судовий збір за подання апеляційної скарги) відшкодуванню не підлягають.
Враховуючи викладене, керуючись ст.ст. 268, 367, 368, 372, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 на рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року в частині вирішення позовних вимог першого заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва в інтересах Київської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Магазин 1 - Плюс", ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу - залишити без задоволення.
Рішення Голосіївського районного суду м. Києва від 15 серпня 2022 року в частині вирішення позовних вимог першого заступника керівника Голосіївської окружної прокуратури міста Києва в інтересах Київської міської ради до ОСОБА_2 , Товариства з обмеженою відповідальністю "Магазин 1 - Плюс", ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , про скасування державної реєстрації права власності, визнання недійсним договору купівлі-продажу - залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту може бути оскаржена до Верховного Суду.
Повний текст постанови складений 23 квітня 2026 року.

Суддя-доповідач М.І. Оніщук

Судді В.А. Шебуєва

О.В. Кафідова