Справа № 523/7725/21
Провадження №2/523/1312/26
Р І Ш Е Н Н Я
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"06" березня 2026 р. м.Одеса
Пересипський районний суд м. Одеси у складі
головуючої судді - Середи І.В.,
за участю секретаря – Ячменьової Д.В.,
представника правонаступника позивача – Прокопішиної К.В.,
представника відповідача - Землякова О.А.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду № 9 в м. Одесі цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , правонаступник ОСОБА_2 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 Фінанс» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Він Фінанс» про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності,

УСТАНОВИВ:
Описова частина
Короткий зміст позовних вимог та аргументів сторін
26 квітня 2021 року ОСОБА_1 , в інтересах якого діяв адвокат Коток А.М., звернувся до суду з позовною заявою до ТОВ «2х2 Фінанс» та ТОВ «Довіра та Гарантія» про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , за № 737 від 24 лютого 2021 року, укладеного між відповідачами, а також про припинення права власності ТОВ «2х2 Фінанс» на вищевказану квартиру.
В обґрунтування позовних вимог позивач вказував на те, що 15 січня 2008 року він уклав з ВАТ КБ «Надра» кредитний договір у іноземній валюті, на забезпечення виконання якого сторони уклали іпотечний договір, предметом якого стала квартира за адресою: АДРЕСА_1 . Рішенням суду від 09 грудня 2014 року за позовом ВАТ КБ «Надра» стягнуто з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 заборгованість за кредитним договором у розмірі 204911,48 доларів США, що еквівалентно 2386533,53 грн. У зв`язку з відступленням права вимоги за кредитним договором ухвалою суду від 07 грудня 2020 року замінено стягувача у виконавчому провадженні з примусового виконання рішення суду з ПАТ КБ «Надра» на його правонаступника ТОВ «ФК «Довіра та гарантія». За відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно власником іпотечної квартири з 24 лютого 2021 року є ТОВ «2x2 Фінанс» на підставі договору купівлі- продажу № 737 від 24 лютого 2021 року. Вказана квартира є єдиним і постійним місцем проживання позивача та його дружини, та на неї поширюється дія Закону України №1304-VІІ від 03 червня 2014 року «Про мораторій на стягнення майна громадянк України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким встановлені певні обмеження щодо порядку примусового стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна, яке предметом іпотеки згідно із ст.5 Закону України «Про іпотеку».

09 червня 2021 року відповідач ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» надав суду відзив на позов, в якому просив відмовити у задоволенні позову з огляду на таке.
Застереження, яке міститься у іпотечному договорі, не вимагає повідомлення іпотекодавця про задоволення кредитором своїх вимог у позасудовий спосіб, але незважаючи на це, ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» повідомила боржника цінним листом про відступлення права вимоги та іпотечні вимоги у порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку». Отже, ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» у законний спосіб з дотриманням вимог договору іпотеки задовольнила свої вимоги як кредитора та іпотекодержателя шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Рішення суду від 09.12.2024 року про стягнення заборгованості боржником не виконувалося.
Посилання позивача на застосування положень Закону України № 1304-VII від 03 червня 2014 року відповідач вважає недоречним, оскільки з 06 лютого 2015 року Фондом гарантування вкладів фізичних осіб введена тимчасова адміністрація, а станом на 05 червня 2015 року розпочата процедура ліквідації ПАТ КБ «Надра», а тому дія підпункту 3 пункту 1 вказаного Закону не поширюється на банки, щодо яких здійснюються процедури виведення з ринку відповідно до Закону України «Про систему гарантування вкладів фізичних осіб» у частині відступлення (відчуження) на користь (у власність) іншої особи (інших осіб) своїх прав вимоги до позичальників за кредитами, забезпеченням за якими виступає майно/майнові права, зазначені у підпункті 1 пункту 1 цього Закону. Після відступлення (відчуження) на користь (у власність) іншої особи (інших осіб) банком, щодо якого здійснюється процедура виведення з ринку відповідно до Закону України "Про систему гарантування вкладів фізичних осіб" прав вимоги до позичальників за кредитами, забезпеченням за якими виступає майно/майнові права, зазначені у підпункті 1 пункту 1 цього Закону, дія пункту 1 цього Закону поширюється також на особу, що придбала (прийняла, отримала) таке право вимоги. 
На момент укладення договору про відступлення права вимоги дія кредитного договору не була припинена, оскільки він не був виконаний належним чином, а тому договір іпотеки продовжував діяти.
Відповідач зазначає, що при виборі способу звернення стягнення на предмет іпотеки визначальними є умови іпотечного договору, який передбачав спосіб позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки на вибір іпотекодержателя.
Відповідно до Постанови Верховного Суду від 16 грудня 2019 року у справі 607/4911/16-ц звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя не може вважатися примусовим стягненням (відчуженням без згоди власника), оскільки таке право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки виникло на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя, згоду на яке надано іпотекодавцем шляхом підписання відповідного договору.
Схожий висновок міститься у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц (провадження № 14-203цс19), у якій зазначено, що продаж іпотекодержателем предмета іпотеки третій особі відповідно до статей 36, 38 цього Закону та згідно з умовами іпотечного застереження, визначеного у договорі іпотеки, є способом позасудового врегулювання, який здійснюється за згодою сторін без звернення до суду.
За таких обставин, положення Закону України від 03 червня 2014 року № 1304-VII «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» не поширюються на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку» на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідного застереження в іпотечному договорі).
Отже, ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» вважає, що правомірно та відповідно до вимог чинного законодавства задовольнила свої вимоги іпотекодержателя шляхом використання положень ст.38 Закону України «Про іпотеку» поза дією мораторію, а тому ТОВ «2х2 Фінанс» є добросовісним набувачем спірної квартири, оскільки вона була відчужена у законний спосіб, до моменту її продажу зобов`язання за основним договором було невиконаним, юридичний її власник до моменту укладення договору-купівлі продажу був ОСОБА_1 , який є також стороною іпотечного договору.

18 червня 2021 року у відповіді на відзив позивач зазначив, що процедура відступлення права вимоги, правомірність якої доводить відповідач у відзиві, не є предметом спору. Позиція позивача полягає у тому, що під час здійснення державної реєстрації прав та прийняття оскаржуваного рішення приватним нотаріусом не були взяті до уваги норми Закону України № 1304-VII від 03 червня 2014 року. Позивач не надавав згоду на примусове стягнення (відчуження) нерухомого майна, при вчиненні дій з реєстрації права власності об`єктів нерухомої власності на підставі договору іпотеки приватний нотаріус мала певні обмеження щодо застосування норм Закону України № 1952-ІV, оскільки іпотечне застереження передбачає можливість у разі невиконання або неналежного виконання зобов`язань за кредитним договором переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в майбутньому у разі настання чітко визначених обставин, що не може розцінюватись як згода іпотекодавця на відчуження майна.
Закон № 898-IV вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним із шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону № 1304-VII право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон № 1304-VІІ ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Такий висновок зробив Верховний суд у своїх постановах від 19 травня 2020 року у справі № 644/3116/18 та від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а.
Тому позивач вважає, що реєстрація приватним нотаріусом права приватної власності за ТОВ «2х2 Фінанс» здійснена з порушенням чинного законодавства, у зв`язку з чим просить задовольнити заявлені вимоги.
11 лютого 2025 року відповідач ТОВ «2х2 Фінанс» через підсистему ЄСІТС «Електронний суд» надав додаткові пояснення щодо добросовісності набуття ним права власності, в яких зазначив, що ТОВ «2х2 Фінанс» набуло спірну квартиру на підставі договору купівлі-продажу № 737 від 24 лютого 2021 року. Перед укладанням вказаної угоди відповідач перевірив правовий статус нерухомості, відсутність судових обтяжень, відсутність спроб позивача викупити майно. ТОВ «2х2 Фінанс» повністю виконало свої зобов`язання перед продавцем, вартість квартири відповідала ринковій вартості на момент її продажу. 
Позивач недовів будь-яких порушень при зверненні стягнення на предмет іпотеки, які б вплинули на правомірність набуття відповідачем права власності. Стягнення на предмет іпотеки було здійснено відповідно до норм ст. 33-39 Закону України «Про іпотеку», а договір купівлі-продажу укладено на підставі відповідних положень законодавства. Іпотекодержатель не порушив процедуру повідомлення іпотекодавця або інших осіб, які мали зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки.
Крім того, відсутність повідомлення боржника не є підставою для визнання договору недійсним, що підтверджується судовою практикою Верховного Суду (справи № 916/1415/19, № 925/642/19, № 200/606/18, № 359/3373/16-ц). Відповідно до ст. 38 Закону України «Про іпотеку» боржник має право лише на відшкодування збитків, а не на визнання угоди недійсною, проте позивач не надав доказів наявності таких збитків і не скористався альтернативними способами захисту своїх прав, зокрема звернення з вимогою про компенсацію або оскарження процедури стягнення.
Отже, враховуючи підстави позову, відповідач ТОВ «2х2 Фінанс» вважає, що обраний позивачем спосіб захисту не є належним для застосування до спірних правовідносин, що є самостійною підставою для відмови у позові. 
16 грудня 2025 року відповідач ТОВ «Він Фінанс» через підсистему ЄСІТС «Електронний суд» надіслав додаткові пояснення щодо направлення іпотекодержателем – ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» позивачеві письмової вимоги про усунення порушень кредитного зобов`язання відповідно до ст. 35 Закону України «Про іпотеку» за адресою, зазначеною в кредитному та іпотечному договорах, про що у матеріалах нотаріальної справи є відповідні докази. Неотримання вимоги з причин, що залежать від адресата (неявка за повідомленням, відмова від отримання, закінчення строку зберігання) не може створювати негативних правових наслідків для іпотекодержателя.
Після направлення вимоги іпотекодержатель дотримався передбаченої законом процедури, зокрема зафіксував наявність простроченої заборгованості за кредитним договором; провів оцінку предмета іпотеки; реалізував предмет іпотеки відповідно до застереження, передбаченого іпотечним договором, та ст. 38 Закону України «Про іпотеку».
Нотаріусу відповідач надав повний пакет документів, зокрема: письмову вимогу іпотекодержателя про усунення порушень; докази її направлення боржнику за адресою, визначеною договором; документи, що підтверджують наявність та розмір заборгованості; іпотечний договір із застереженням про позасудове задоволення вимог; звіт про оцінку предмета іпотеки; установчі та правовстановлюючі документи.
Рух справи в суді
27 квітня 2021 року відкрито провадження у справі та визначено її розгляд за правилами загального позовного провадження.
11 травня 2022 року закрито підготовче провадження та призначено розгляд справи по суті.
14 листопада 2022 року судом витребувано від приватного нотаріуса Бежана А.В. копію спадкової справи.
29 листопада 2022 року до суду надійшла копія спадкової справи.
У зв`язку зі смертю позивача ОСОБА_3 до участі у справі 16 січня 2023 року залучено його правонаступника – ОСОБА_2 .

У ході розгляду справи 25 липня 2024 року відповідач ТОВ «Довіра та Гарантія» змінив своє найменування на ТОВ «Він Фінанс».
В судовому засіданні представниця правонаступника позивача позов підтримала та просила його задовольнити.
Представник відповідача ТОВ "Він Фінанс" заперечував проти задоволення позову з підстав зазначених у відзиві.
Представник відповідача ТОВ «2х2 Фінанс» звернувся до суду з заявою про розгляд справи в його відсутності та просив відмовити в задоволенні позову.
Згідно з вимогами ч.5 ст.268 ЦПК України датою ухвалення рішення є дата його проголошення (незалежно від того, яке рішення проголошено - повне чи скорочене). Датою ухвалення рішення, ухваленого за відсутності учасників справи, є дата складення повного судового рішення.

Мотивувальна частина
Фактичні обставини справи встановлені судом та норми, що підлягають застосуванню.

Дослідивши матеріали справи, заслухавши представницю правонаступника позивача, суд дійшов висновку, що позов підлягає задоволенню з огляду на таке.
Судом було встановлено наступні факти і відповідні їм правовідносини.
15 січня 2008 року ОСОБА_1 уклав з Відкритим акціонерним товариством комерційний банк «Надра» кредитний договір № ОД14/01/2008/840-К/457, за яким банк надав йому кредит в сумі 114199,24 доларів США зі сплатою процентів у порядку та розмірах, встановлених у кредитному договорі, у свою чергу ОСОБА_1 зобов`язався повернути ці грошові кошти у строк до 14 січня 2033 року, здійснюючи погашення заборгованості та сплачуючи проценти за користування кредитними ресурсами у валюті кредиту. 
З метою забезпечення виконання кредитних зобов`язань між банком та позичальником був укладений іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Скопелідіс Т.Г. за № 83 від 03 лютого 2009 року, відповідно до умов якого іпотекодавець передає в іпотеку нерухоме майно - квартиру за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить йому на підставі свідоцтва про власності на квартиру серії НОМЕР_1 , виданого 26 листопада 2008 року виконавчим комітетом Одеської міської ради. Предметом іпотеки забезпечені всі зобов`язання позичальника перед іпотекодержателем по сплаті будь-яких сум, що виникають з кредитного договору, який забезпечений іпотекою згідно з договором іпотеки. 
Відомості про іпотеку внесені до Державного реєстру іпотек, на відчуження нерухомого майна накладено заборону.
У подальшому сторони уклали додаткові угоди до кредитного договору.
У зв`язку з невиконанням позичальником кредитних зобов`язань Пересипський (Суворовський) районний суд м. Одеси у справі № 523/9453/14-ц задовольнив позовну заяву ПАТ КБ «Надра» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про стягнення кредитної заборгованості та стягнув у солідарному порядку з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Надра» заборгованість за кредитним договором № ОД14/01/2008/840-К/457 від 15 січня 2008 року яка складала станом на 14 травня 2014 року - 204911,48 доларів США, що по курсу НБУ на час здійснення розрахунку становило 2386533,53 грн, з яких: 1302761,16 грн - заборгованість за кредитом, 839016,26 грн - заборгованість за відсотками, 111752,23 грн - пеня за прострочення сплати кредиту та 133003,88 грн - штраф за порушення виконання умов договору, а також в рівних частинах судовий збір у розмірі 3654 грн. 
08 квітня 2020 року ПАТ «КБ «Надра» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» уклали договір № GL3N016222 про відступлення прав вимоги, відповідно до якого новий кредитор отримав право вимоги за кредитним договором № ОД14/01/2008/840-К/457 від 15 січня 2008 року та договором поруки від 15 січня 2008 року, укладеного між ПАТ «КБ «Надра» та ОСОБА_1 та ОСОБА_2 
21 грудня 2020 року за заявою ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» суд замінив стягувача щодо примусового виконання рішення Пересипського (Суворовського) районного суду м. Одеси від 09 грудня 2014 року у справі № 523/9453/14-ц з ПАТ «Комерційний Банк «Надра» на ТОВ «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія».
Одеський апеляційний суд 19 жовтня 2023 року заочне рішення Пересипського (Суворовського) районного суду м. Одеси від 09 грудня 2014 року в частині стягнення заборгованості з поручителя за кредитним договором скасував й ухвалив в цій частині нове судове рішення, яким у задоволенні позову Публічного акціонерного товариства «Комерційний банк «Надра» до ОСОБА_2 про стягнення заборгованості за кредитним договором відмовив.
Як вбачається з наданих відповідачем доказів вимога №142/GL3N016222 від 16.09.2020 р про усунення порушення в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку» за вказаним кредитним договором була відправлена послугами АТ «Укрпошта» 01.10.2020 р на адресу : АДРЕСА_2 і 13 жовтня 2020 року вручена.
Суд звертає увагу на те, що текст вказаної вимоги не був наданий до суду і в матеріалах нотаріальної справи також його немає.
Також надано текст вимоги №142/GL3N016222 від 25.09.2020 р про усунення порушення в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку», відомостей про отримання не надано.
Як видно з матеріалів нотаріальної справи ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» у своїй вимозі від 25.10.2020 р. про усунення порушення у порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» повідомляла ОСОБА_1 про відступлення права вимоги, про наявність та розмір заборгованості станом на 23 жовтня 2020 року, про необхідність виконання зобов`язань та про наслідки, передбачені умовами іпотечного договору та Законом України «Про іпотеку».
Вимога №142/GL3N016222 від 25.10.2020 р направлялася позивачеві за адресою: АДРЕСА_3 цінним листом з описом вкладення, проте адресату не вручена , повернута через закінчення строку зберігання.
Слід звернути увагу на те, що вимога у всіх випадках містить один номер, але різні дати, а адреса за останньою відправкою не відповідає дійсній адресі проживання іпотекодавця ОСОБА_1 , тоді як в договорі іпотеки зазначена повна адреса предмета іпотеки.
У подальшому ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» отримала звіт про оцінку вартості чотирьохкімнатної квартири АДРЕСА_4 , яка станом на 15 лютого 2021 року складала 523467 грн, що еквівалентно 18799 доларів США.
24 лютого 2021 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» продало ТОВ «2Х2 Фінанс» квартиру АДРЕСА_5 , яка належала ОСОБА_1 . Договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрований у реєстрі № 437.
24 лютого 2021 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д.В. зареєструвала право власності на спірну квартиру за покупцем ТОВ «2Х2 Фінанс» за №40712850 на підставі вищевказаного договору купівлі-продажу.
Як слідує з умов іпотечного договору сторони домовилися в пункті 5.3, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувається на підставі :
- рішення суду;
-виконавчого напису нотаріуса; 
-домовленості сторін на передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; 
-права іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку» 
Відповідно до пункту 5.3 вказаного договору іпотекодержатель набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки, в тому числі право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених у Законі України від 05 червня 2003 року № 898-IV«Про іпотеку».
Право власності за ТОВ «2Х2 Фінанс» зареєстровано з урахуванням вимог ст.38 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до вимог статті 1 цього Закону іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).
За приписами частини першої статті 35 Закону у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення 
вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. 
Згідно з нормами ст.36 Закону сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним 
договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог 
іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати :
передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; 
право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону. 
Після завершення позасудового врегулювання будь-які наступні вимоги іпотекодержателя щодо виконання боржником основного зобов`язання є недійсними. 

Згідно з вимогами ст.38 Закону, в редакції на час укладення іпотечного договору , якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір 
укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків. 
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Разом з тим відповідно до пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок), для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Згідно з пунктом 5.3 договору іпотеки, який кореспондується зі статтею 35 Закону України «Про іпотеку», у випадку порушення кредитного договору позичальником або цього договору іпотекодавцем іпотекодержатель направляє іпотекодавцю і позичальнику письмову вимогу про усунення порушення. Якщо протягом тридцятиденного строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі почати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору.
З наведеного слідує, що згідно з умовами іпотечного договору підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором, а також наявність доказів отримання іпотекодавцем письмової вимоги та дотримання строку, зазначеного в ньому.
Аналогічні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19) 
Як установлено судом позивачу було направлено повідомлення про усунення порушень однак не вручено.
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ,підпунктом 1 пункту 1 якого передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
Пунктом 4 «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону № 898-IV звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону № 898-IV).
Отже, Закон № 898-IV прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Необхідно звернути увагу на те, що Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у справі №644/3116/18 ухвалою від 11 березня 2020 року передала справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду з підстав, передбачених частинами четвертою та п`ятою статті 403 ЦПК України, оскільки вважала за необхідне відступити від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19), а також оскільки справа містить виключну правову проблему, яка полягає у формуванні єдиної судової практики застосування положень Закону № 1304-VII у спорах щодо звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку. Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду зазначила, що різний підхід до вирішення аналогічних справ за подібних правовідносин одночасно об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду (постанова від 09 грудня 2019 року у справі № 464/8589/15-ц (провадження № 61-10874сво18) і Великою Палатою Верховного Суду (від 20 листопада 2019 року у справі № 802/1340/18-а (провадження № 11-474апп19)) не може сприяти динамічному розвитку судової практики та забезпечити розумну передбачуваність судових рішень. 
Вирішуючи вказану справу Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 19 травня 2020 року справа №644/3116/18, виснувала, що підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому, до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Тобто, судом встановлено, що всупереч дії мораторію іпотекодержатель здійснив відчудження іпотечного майна за договором купівлі –продажу без згоди власника майна.
Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
За змістом ст.ст. 316, 317 Цивільного кодексу України (надалі ЦК України) правом власності є право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном.
Право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні. Особа може бути позбавлена права власності або обмежена у його здійсненні лише у випадках і в порядку, встановлених законом (ст. 321 ЦК України).
Відповідно до ст. 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Згідно з нормами ч.1 ст.203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Відповідно до ч.1 ст.215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Враховуючи встановлені обставини та вказані норми, суд дійшов висновку, що договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5 , яка належала ОСОБА_1 , укладений 24 лютого 2021 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», який є іпотекодеодержателем, та ТОВ «2Х2 Фінанс» і посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрований у реєстрі №437, є недійсним.
Відповідно до ч. 1ст. 37 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»рішення, дії або бездіяльність державного реєстратора, суб`єкта державної реєстрації прав можуть бути оскаржені до Міністерства юстиції України, його територіальних органів або до суду.
Відповідно до частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Отже, враховуючи те, що права позивача були порушені тому вони підлягають відновленню, оскільки договір-купівлі-продажу є незаконним право власності ТОВ «2Х2 Фінанс» на квартиру підлягає припиненню у спосіб визначений законом, про що вноситься запис про скасування державної реєстрації прав.
Відповідно до вимог ст.141 ЦПК України з відповідачів на користь позивача підлягає стягненню в рівних частинах судовий збір у розмірі 2270 грн.
Керуючись ст.ст. 12,13, 76, 81, 89, 95,141,258-259, 263-265, 268, 273, 354,355 ЦПК України, -
ВИРІШИВ:
Позов ОСОБА_1 , правонаступник ОСОБА_2 , до Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 Фінанс» та Товариства з обмеженою відповідальністю «Він Фінанс» про визнання недійсним договору купівлі-продажу та припинення права власності задовольнити.
Визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_5 , укладений 24 лютого 2021 року між Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансовп компанія «Довіра та Гарантія» та Товариством з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» і посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д.В. та зареєстрований у реєстрі №437.
Припинити право власності Товариства з обмеженою відповідальністю «2Х2 Фінанс» квартири АДРЕСА_5 скасувавши запис про державну реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_6 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна:2298837551101).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «2х2 Фінанс» (ЄДРПОУ 38618785) та Товариства з обмеженою відповідальністю «Він Фінанс»(ЄДРПОУ 38750239) у рівних частинах на користь ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 ) судовий збір у розмірі 2270 грн.
Рішення суду може бути оскаржено в апеляційному порядку до Одеського апеляційного суду протягом 30 днів з дня його складення.

Суддя 

Повне рішення складено 16 березня 2026 року