КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

Апеляційне провадження: Доповідач - Кафідова О.В.
№ 22-ц/824/3725/2026 

П О С Т А Н О В А

І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

м. Київ Справа № 753/19278/24

09 квітня 2026 року Київський апеляційний суд у складі колегії суддів Судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого судді - Кафідової О.В.
суддів - Оніщука М.І.
- Шебуєвої В.А.
при секретарі - Можарівській М.І.

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою представника ОСОБА_1 - адвоката Опанасюка Сергія Павловича на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 06 жовтня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Якусика О.В. у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал», ОСОБА_2 про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, витребування майна з чужого незаконного володіння,

в с т а н о в и в:

У жовтні 2024 року ОСОБА_1 звернулась до суду з вищезазначеним позовом, у якому просила:
- визнати протиправним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 41903994 від 05.07.2018 року, прийняте державним реєстратором Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вітько Маріанною Мирсаєтівною щодо державної реєстрації права власності за Товариством з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Фінтайм Капітал» (далі - ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал») на групу нежилих приміщень №1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1590770580000); 
- витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 на користь ОСОБА_1 групу нежилих приміщень №1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1590770580000).
В обґрунтування заявлених вимог позивач зазначає, що була власником групи нежилих приміщень №1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1590770580000).
24 жовтня 2008 року між нею та АКБ «Правекс Банк» було укладено договір іпотеки №575-006/08Р, відповідно до якого вона передала в іпотеку банку належне їй майно, а саме: групу нежилих приміщення № 1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . Даний договір було укладено в якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором №575-006/08Р від 24.10.2008 року.
Внаслідок укладення договору про відступлення прав вимоги за іпотечними договорами від 13.03.2018 року, ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» набуло прав іпотекодержателя за договором іпотеки №575- 006/08Р від 24.10.2008 року.
26.06.2018 року між TOB «ФК «Фінтайм Капітал» (первісний кредитор) та ОСОБА_4 (новий кредитор) укладено договір про відступлення права вимоги №2606/18, за змістом якого ОСОБА_4 відступлено право грошової вимоги, що належить TOB «ФК «Фінтайм Капітал» на підставі договору купівлі-продажу №13032018/3 від 13.03.2018 року.
Як вбачається зі змісту Договору про відступлення права вимоги №2606/18 від 26.06.2018 року та Акту приймання-передачі прав до цього договору ТОВ ФК «Фінтайм Капітал» одночасно відступило на користь ОСОБА_4 права вимоги як за Договором про відкриття кредитної лінії №575-005/08Ф від 24.10.2008 року, так і за кредитним договором №575-006/08Р від 24.10.2008 року, виконання зобов`язань по якому забезпечено іпотекою групи нежилих приміщень №1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв.м., що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» скористалося своїм правом на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі застереження в іпотечному договорі, зареєструвавши 03 липня 2018 року за собою право власності на предмет іпотеки - групу нежитлових приміщень №1-2 кафе піцерія (в літ А) загальною площею 112,50 м.кв., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
Вищевказана дія оформлена рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 41903994 від 05.07.2018 року, прийнятим державним реєстратором Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вітько Маріанною Мирсаєтівною.
Згідно договору купівлі-продажу від 23.07.2018 року ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» продало, а ТОВ «ПФМ Акцент» придбало вищевказане приміщення у свою власність.
01.08.2018 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В за реєстром №3003, ТОВ «ПФМ Акцент» відчужило вищевказане приміщення на користь ОСОБА_2 .
Вважає, що станом на момент звернення стягнення ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» на іпотечне приміщення 03.07.2018 року та на момент його наступного продажу на користь ТОВ «ПФМ Акцент» 23.07.2018 року, ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» не було діючим кредитором у зобов`язанні.
Зазначає, що «ФК «Фінтайм Капітал» не подавалася державному реєстратору погоджена з боржником ОСОБА_1 експертна оцінка ринкової вартості іпотечного приміщення як ціни набуття права власності на нього.
Згідно з відомостями, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, станом на дату звернення позивача до суду з цим позовом власником спірного приміщення є ОСОБА_2 .
З огляду на викладене, позивач просила позов задовольнити.
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 06 жовтня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що за обставинами цієї справи і це підтверджено судовими рішення у справі № 753/21023/18 ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» здійснив оцінку ринкової вартості предмета іпотеки на момент набуття права власності і звіт про оцінку від 18 травня 2018 року № FS01-180518-008 виготовлено у відповідності до вимог Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». У вказаному звіті зазначено термін його дії - 6 місяців, тобто, на момент вчинення реєстраційної дії звіт був чинним. 
За наслідками перегляду судових рішень у справі № 753/21023/18 Верховний Суд дійшов висновку про те, що реєстрацію нерухомого майна державний реєстратор Київської філії КП «Реєстрація нерухомості» Вітько М. В. провела відповідно до положень частини третьої статті 13 та 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
За таких обставин, суд дійшов висновку, що позовні вимоги не підлягають задоволенню.
Не погоджуючись з таким рішенням суду першої інстанції, 23 жовтня 2025 року представник ОСОБА_1 - адвокат Опанасюк С. П. подав апеляційну скаргу, в якій просить скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги заявник вказує на те, суд першої інстанції ухилився від розгляду спору та дослідження істотних обставин справи, на які посилався позивач, натомість виклавши у оскаржуваному рішенні скопійовані тези заперечень відповідача-2 та вибіркове цитування норм законодавства без висновків про можливість їх застосування у спірних правовідносинах. Як наслідок, всі наведені позивачем аргументи залишилися не спростованими судом першої інстанції.
В оскаржуваному рішенні суду відсутнє обґрунтування чому рішення у справі №296/10422/18 (про те, що ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» не було кредитором у зв`язку з відступленням прав вимоги фізичній особі ОСОБА_4 ) є висновками, а рішення у справі №753/21023/18 (з протилежним твердженням) є преюдиційними обставинами.
В одній справі суди дійшли до висновку, що ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» було кредитором станом на липень 2018 року, в іншій справи суди виснували, що ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» таким кредитором не було в той момент. 
На думку заявника, такі взаємовиключні обставини зумовлюють обов`язок суду в даній справі самостійно дослідити доказову базу та надати власну оцінку спірним правовідносинам. 
Суд першої інстанції не дослідив наданого з позовом Договору про відступлення права вимоги №2606/18 від 26.06.2018 року та Акту приймання-передачі прав до цього договору, зміст якого дозволив би встановити фактичні обставини і беззаперечно з`ясувати особу діючого кредитора станом на дату оскаржуваних реєстраційних дій. 
Однак в умовах суперечливих тверджень в рішеннях у справах №296/10422/18 і №753/21023/18 суд першої інстанції ухилився від мотивованого спростування доводів позивача і не вказав чому рішення одного суду має перевагу над іншим.
У справі №753/19278/24 позивачем надані конкретні докази, які вичерпно підтверджують заявлені позовні вимоги.
Так, у поданій разом з позовом інформаційній довідці №397079428 від 30.09.2024 року зазначений перелік документів, на підставі яких здійснювалась оскаржувана реєстраційна дія (оскаржуване рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41903994 від 05.07.2018 року), а саме: договір про відступлення права вимоги за іпотечними договорами, серія та номер: 426, 427, виданий 26.05.2017, видавник: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Черленюх Л. В., договір іпотеки №575-006/08Р зі змінами, серія та номер: 6511, виданий 24.10.2008, видавник: приватний нотаріус КМНО Антипова І. В.; договір відступлення прав вимоги за іпотечними договорами, серія та номер: 374, виданий 13.03.2018, видавник: приватний нотаріус КМНО Шевченко І. Л. 
Долучений до справи за клопотанням позивача від 01.07.2025 року внутрішній опис документів реєстраційної справи №1590770580000 щодо спірного об`єкта нерухомості - групи нежилих приміщень №1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 - також підтверджує відсутність у реєстраційній справі відомостей про вартість предмета іпотеки, що визначена на момент такого набуття. 
У свою чергу, відповідачем ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» не надано суду жодних доказів як про інформування позивачки про вартість іпотечного майна, так і про надання такої експертної оцінки державному реєстратору Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вітько М. М. для прийняття оскаржуваного рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень №41903994 від 05.07.2018 року. 
Як наслідок, суд першої інстанції без дослідження всіх істотних обставин справи, з порушенням матеріального та процесуального права, ухвалив рішення, яким неправильно вирішив спір.
У грудні 2025 року представник ОСОБА_2 - адвокат Остащенко О. М. подала відзив на апеляційну скаргу, в якому просила її відхилити, а рішення суду першої інстанції залишити без змін.
В судове засідання з`явились ОСОБА_1 та її представник Опанасюк С.П., які підтримали доводи апеляційної скарги та просили її задовольнити. 
Представник ОСОБА_2 адвокат Остащенко О.М. проти задоволення апеляційної скарги заперечувала. 
Заслухавши доповідь судді-доповідача, вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволенню, з таких підстав.
Відповідно до вимог ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції вказаним вимогам закону відповідає.
Як встановлено судом та вбачається з матеріалів справи, що ОСОБА_1 була власником групи нежилих приміщень №1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1590770580000). 
24 жовтня 2008 року між ОСОБА_1 та АКБ «Правекс Банк», з метою забезпечення виконання ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором № 575-006/08Р від 24 жовтня 2008 року було укладено договір іпотеки № 575-006/08Р, відповідно до якого остання передала в іпотеку банку належне їй майно, а саме: групу нежилих приміщень № 1-2 кафе піцерія (літ. А),загальною площею 112,5 кв. м, що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Внаслідок укладання договору відступлення прав вимоги за іпотечними договорами від 13 березня 2018 року, ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» набуло права іпотекодержателя за договором іпотеки №575-006/08Р від 24 жовтня 2008 року. 
26 червня 2018 року між TOB «ФК «Фінтайм Капітал» (первісний кредитор) та ОСОБА_4 (новий кредитор) укладено договір про відступлення права вимоги № 2606/18, за змістом якого ОСОБА_4 відступлено право грошової вимоги, що належить TOB «ФК «Фінтайм Капітал» на підставі договору купівлі-продажу №13032018/3 від 13 березня 2018 року. 
Як вбачається зі змісту Договору про відступлення права вимоги № 2606/18 від 26 червня 2018 року та Акту приймання-передачі прав до цього договору ТОВ ФК «Фінтайм Капітал» одночасно відступило на користь ОСОБА_4 права вимоги як за договором про відкриття кредитної лінії № 575-005/08Ф від 24 жовтня 2008 року, так і за кредитним договором № 575-006/08Р від 24 жовтня 2008 року, виконання зобов`язань по якому забезпечено іпотекою групи нежилих приміщень №1-2 кафе піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . 
ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» скористалося своїм правом на звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку на підставі застереження в іпотечному договорі, зареєструвавши 03 липня 2018 року за собою право власності на предмет іпотеки - групу нежитлових приміщень № 1-2 кафе піцерія (в літ А) загальною площею 112,50 кв. м, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 . 
Вищевказана дія оформлена рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень індексний номер 41903994 від 05 липня 2018 року, прийнятим державним реєстратором Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вітько М. М.
За договором купівлі-продажу від 23 липня 2018 року ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» продало, а ТОВ «ПФМ Акцент» придбало вищевказане приміщення у свою власність, а 01 серпня 2018 року на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В за реєстровим №3003, ТОВ «ПФМ Акцент» відчужило вищевказане приміщення на користь ОСОБА_2 .
Згідно з відомостями, що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, станом на дату звернення позивача до суду з цим позовом ОСОБА_2 є власником спірного приміщення.
Звертаючись до суду з вказаним позовом позивач посилається на те, що Господарським судом Житомирської області розглядалась справа № 296/10422/18 за позовом ТОВ «Фірма Поліські Зорі» до державного реєстратора Житомирської обласної філії Комунального підприємства «Центр державно реєстрації» Житомирської області Яцюти Андрія Владиславовича, ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал», ТОВ «Фінансова взаємодопомога», за участю у справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача - ОСОБА_1 , про визнання протиправним та скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень та витребування майна. 
Рішенням господарського суду Житомирської області від 26 вересня 2023 року у справі № 296/10422/18, залишеним без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду, з-поміж іншого встановлено, що: - ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» не надало доказів наявності у нього права вимоги за кредитним договором № 575-005/08Ф від 24 жовтня 2008 року до боржника та іпотекодержателя як було заявлено у вимозі до них щодо усунення порушень. ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» не довело своє право на зазначену у вимозі чи іншу суму, а відтак своє право на набуття права власності на спірне нерухоме майно. Станом на дату вчинення реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» на предмет іпотеки ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» не було кредитором за кредитним договором №575-005/08Ф від 24 жовтня 2008 року і не володіло правом вимоги за ним, оскільки ще раніше - 26 червня 2018 року продало право вимоги за зазначеними зобов`язаннями іншій особі фізичній особі ОСОБА_4 , а отже не довело своє право на зазначену у вимозі чи іншу суму, а відтак своє право на набуття права власності на спірне нерухоме майно. 
Такі обставини підтвердив Касаційний господарський суд Верховного Суду у постанові від 15 травня 2024 року, винесеній за результатами перегляду вищенаведених судових рішень.
Позивач зазначає, що зі змісту Договору про відступлення права вимоги № 2606/18 від 26 червня 2018 року та Акту приймання-передачі прав до цього договору слідує, що ТОВ ФК «Фінтайм Капітал» одночасно відступило на користь ОСОБА_4 права вимоги як за Договором про відкриття кредитної лінії № 575-005/08Ф від 24 жовтня 2008 року, так і за кредитним договором № 575-006/08Р від 24 жовтня 2008 року, забезпеченим договором іпотеки № 575-006/08Р від 24 жовтня 2008 року
Згідно з частиною першою статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За змістом частини першої статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону).
Можливість і порядок звернення стягнення на предмет іпотеки передбачені, зокрема, статтями 35-37 Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України (тут і надалі, у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
За змістом статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Згідно із статтею 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Право власності іпотекодержателя на предмет іпотеки виникає з моменту державної реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя чи відповідного застереження в іпотечному договорі.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Відповідно до частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Згідно з частиною першою статті 11 вказаного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Відповідно до частини першої статті 18 Закону (тут і надалі у редакції, чинній на час вчинення реєстраційних дій) державна реєстрація прав проводиться в такому порядку: 1) прийняття/отримання документів для державної реєстрації прав, формування та реєстрація заяви в базі даних заяв; 2) виготовлення електронних копій документів, поданих для державної реєстрації прав, шляхом сканування (у разі подання документів у паперовій формі) та їх розміщення у Державному реєстрі прав; 3) встановлення черговості розгляду заяв, зареєстрованих у базі даних заяв; 4) перевірка документів на наявність підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав та прийняття відповідних рішень; 5) прийняття рішення про державну реєстрацію прав (у разі відсутності підстав для зупинення розгляду заяви, зупинення державної реєстрації прав, відмови у проведенні державної реєстрації прав); 6) відкриття розділу в Державному реєстрі прав та/або внесення до відкритого розділу або спеціального розділу Державного реєстру прав відповідних відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, про об`єкти та суб`єктів цих прав.
Згідно з частиною першою статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» за результатом розгляду документів, поданих для державної реєстрації прав, державний реєстратор на підставі прийнятого ним рішення про державну реєстрацію прав вносить відомості про речові права, обтяження речових прав до Державного реєстру прав.
На кожний об`єкт нерухомого майна під час проведення державної реєстрації права власності на нього вперше у Державному реєстрі прав відкривається новий розділ та формується реєстраційна справа, присвоюється реєстраційний номер об`єкту нерухомого майна (частина друга статті 13 Закону).
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Поряду № 1127 для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, подається, зокрема, документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора, у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Відповідно до статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Частиною четвертою статті 82 ЦПК України встановлено, що обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. 
Преюдиційно встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх істинність вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. У випадку преюдиційного установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиційного рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Преюдиційне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові від 03 липня 2018 року у справі № 917/1345/17 зазначала, що преюдиційне значення у справі надається обставинам, встановленим судовими рішеннями, а не правовій оцінці таких обставин, здійсненій іншим судом. Преюдицію утворюють виключно ті обставини, які безпосередньо досліджувались і встановлювались судом, що знайшло своє відображення у мотивувальній частині судового рішення.
Так, рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 24 листопада 2020 року у справі № 753/21023/18 у задоволенні позову ОСОБА_1 до Державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вітько М.М., ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал», треті особи: АТ «Правекс Банк», ТОВ «ПФМ Акцент», ОСОБА_2 про визнання протиправними дій державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вітько М. М. щодо реєстрації за ТОВ «Фінансова компанія «Фінтайм капітал» права власності на групу нежилих приміщень № 1-2 кафе Піцерія (літ. А),загальна площа 112,5 кв.м., що знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 та скасування відповідного рішення державного реєстратора Київської філії Комунального підприємства «Реєстрація нерухомості» Вітько М. М., індексний номер: 41903994 від 05 липня 2018 року, відмовлено.
Постановою Київського апеляційного суду від 24 березня 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишено без задоволення. Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 24 листопада 2020 року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 10 листопада 2021 року рішення Дарницького районного суду міста Києва від 24 листопада 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 24 березня 2021 року залишено без змін.
Судовими рішеннями в справі № 753/21023/18 встановлені наступні обставини.
«Станом на 03 липня 2018 року, дату вчинення реєстраційної дії державним реєстратором Вітько М.М. щодо державної реєстрації права власності за ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» на предмет іпотеки, ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» було кредитором за кредитним договором від 24 жовтня 2008 року № 575-006/08Р та володіло правом вимоги за ним».
« ОСОБА_1 порушила умови кредитного договору № 575-006/08Р у зв`язку з чим, ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» 19 березня 2018 року через приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гембарську С.І. направило на адресу ОСОБА_1 вимогу про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору, в якій ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» визначило зміст порушених зобов`язань, суму боргу за кредитним договором № 575-006/08Р, у розмірі 471 267,02 дол. США станом на 19 березня 2018 року, яка була вручена позивачці 30 березня 2018 року».
«Документи, на підставі яких реєстратором приймалося рішення про державну реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал», відповідали пункту 61 Порядку № 1127 та статтям 18, 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», ОСОБА_1 отримала нотаріально посвідчену заяву про усунення порушень зобов`язання, а отже, державна реєстрація права власності на предмет іпотеки з ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» була проведена відповідно до норм чинного законодавства».
«Приватним нотаріусом Гембарською С. І. у свідоцтві про передачу заяви засвідчено факт передання позивачу зазначеної вимоги та звіту про оцінку майна суб`єкта оціночної діяльності ТОВ «Пальчинськая і Партнери» від 18 травня 2018 року, яким визначено ринкову вартість предмета іпотеки - групи нежилих приміщення № 1-2 кафе Піцерія (літ. А), загальною площею 112,5 кв. м, що знаходяться за адресою:  АДРЕСА_1 , в розмірі 1 500 000,00 грн. Вимога була вручена позивачу 30 березня 2018 pоку, про що зроблено відмітку кур`єром ТОВ «Експрес Мото Україна`у накладній № 6688-28188».
«Доводи касаційної скарги про те, що ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» на час вчинення реєстраційної дії не мало права вимоги, оскільки відступило таке право фізичній особі  ОСОБА_4 , не заслуговують на увагу, оскільки 13 березня 2018 року ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал» набуло право вимоги до позивача за кредитним договором у сумі 471 267,02 дол. США та право вимоги за договором іпотеки, ТОВ «ФК «Фінтайм Капітал», маючи заборгованість у сумі 471 267,02 дол. США відступило 26 червня 2018 року ОСОБА_4 лише в частині 411 267,02 дол. США, залишивши собі право вимоги за кредитним договором в частині 60 000,00 дол. США та право вимоги за договором іпотеки. Доказів, що ОСОБА_4 здійснив оплату за договором уступки, суду не надано».
Отже, з урахуванням встановлених рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 24 листопада 2020 року у справі № 753/21023/18, яке набрало законної сили, обставин, суд першої інстанції дійшов висновку про відмову в задоволенні заявлених позовних вимог.
Колегія суддів з таким висновком суду першої інстанції погоджується та вважає, що такий відповідає нормам матеріального та процесуального права.
Що стосується доводів заявника про не врахування судом висновків встановлених в рішенніГосподарського суду Житомирської області від 26.09.2023 року в справі № 296/10422/18, то такі не заслуговують на увагу, оскільки обставини встановлені в цій справі не є преюдиційними для справи, яка переглядається з огляду на різний суб`єктний склад зазначених справ.
Доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції. Судом першої інстанції повно встановлено обставини, що мають значення для справи, висновки суду відповідають наявним у матеріалах справах доказам.
Згідно з пунктом 1 частиною першою статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Відповідно до частин першої статті 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити апеляційну скаргу без задоволення, а рішення Дарницького районного суду м. Києва від 06 жовтня 2025 року - без змін, оскільки підстави для скасування судового рішення відсутні.
Керуючись статтями 268, 367, 374, 375, 381-384, 389 ЦПК України, суд,-
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу представника  ОСОБА_1 - адвоката Опанасюка Сергія Павловича залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 06 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення та може бути оскаржена
в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 30 днів з дня складення повної постанови шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.

Повний текст постанови складено 13 квітня 2026 року

Головуючий Судді