Справа № 490/224/26
н\п 2/490/1814/2026

Центральний районний суд м. Миколаєва

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 квітня 2026 року    м. Миколаїв

Центральний районний суд м. Миколаєва у складі головуючого судді Саламатіна О.В., за участю секретаря судового засідання Рябой Д.В., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Універсальна товарна біржа "Фенікс", про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним,

ВСТАНОВИВ:

13.01.2026 року ОСОБА_1 , від імені та в інтересах якої діє її представниця – адвокат Яковлева І.О., звернулася до Центрального районного суду м. Миколаєва з позовною заявою до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Універсальна товарна біржа "Фенікс", про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним.
Позов мотивований тим, що 08.09.2000 року ОСОБА_1 уклала договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 з ОСОБА_2 , яка діяла від імені власника ОСОБА_3 та ОСОБА_4 . Так, зазначений договір був зареєстрований 08.09.2000 року під реєстраційним номером 072 Універсальною товарною біржою «Фенікс». Даний договір був зареєстрований у ММБТІ 18.09.2000 року під № 8511. 
Сторона позивачки зазначає, що всі умови договору сторонами були дотримані. При цьому, позивачка, отримавши спірний будинок у власність, отримала у власність земельну ділянку АДРЕСА_1 , про що свідчить державний акт на право приватної власності від 24.09.2002 року.
Представниця позивачки вказує, що при укладенні договору, умови, передбачені ст. 224 ЦК України, сторонами по договору купівлі-продажу виконані в повному обсязі, а саме відповідач передала позивачці частину житлового будинку у власність, а остання прийняла її та виплатила відповідачу обумовлену суму грошей. Тобто обов`язки за договором купівлі - продажу позивачкою виконані в повному обсязі, претензій з боку відповідача не надходили, але від нотаріального посвідчення цього договору відповідач відмовляється.
За такого, представниця позивачки стверджує, що усунути суперечки Закону та визнати договір купівлі-продажу нерухомого майна дійсним, можливо тільки в судовому порядку, в зв`язку з чим ОСОБА_1 вимушена звернутися до суду за захистом своїх прав.
Отже, враховуючи вищевказане, сторона позивачки просить суд визнати договір купівлі-продажу житлового будинку АДРЕСА_1 , зареєстрованого 08.09.2000 року Універсальною товарною біржою «Фенікс» реєстраційний № 072, укладеного між ОСОБА_1 , з одного боку і відповідачами – ОСОБА_2 , яка діяла від імені ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , з іншого боку, дійсним.
Згідно протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 14.01.2026 року головуючим суддею по даній справі визначено суддю Саламатіна О.В.
14.01.2026 року матеріали справи передано для розгляду судді.
Ухвалою судді Центрального районного суду міста Миколаєва Саламатіна О.В. від 11.02.2026 року справу прийнято до провадження та постановлено розгляд справи здійснювати за правилами спрощеного позовного провадження з повідомленням (викликом) сторін, призначено судове засідання для розгляду справи по суті на 24.03.2026 року на 11:00 год.
24.03.2026 року судове засідання відкладено на 23.04.2026 року, в зв`язку з неявкою сторін.
24.03.2026 року представниця позивачки подала до суду заяву про розгляд справи без участі позивачки та її представниці, позов підтримує та просить задовольнити.
Сторони в судове засідання 23.04.2026 року не з`явилися.
Якщо представники сторін чи інших учасників судового процесу не з`явилися в судове засідання, а суд вважає, що наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, не відкладаючи розгляду справи, він може вирішити спір по суті. Основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні представників сторін, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні (Постанова ВС від 24.10.2024 у справі №752/8103/13-ц).
За такого, суд вважає, що підстав для відкладення розгляду справи немає, оскільки наявних у справі матеріалів достатньо для розгляду справи та ухвалення рішення, адже основною умовою відкладення розгляду справи є не відсутність у судовому засіданні учасників справи, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні. За таких обставин, суд вважає за можливе розглянути справу за відсутності сторін на підставі наявних у справі письмових доказів, що відповідає приписам ст. 223 ЦПК України.
Згідно ч. 2 ст. 247 ЦПК України, фіксування судового засідання технічним засобом здійснює секретар судового засідання. У разі неявки в судове засідання всіх учасників справи чи в разі якщо відповідно до положень цього Кодексу розгляд справи здійснюється судом за відсутності учасників справи, фіксування судового процесу за допомогою звукозаписувального технічного засобу не здійснюється.
Суд, дослідивши та перевіривши всі аргументи сторін викладені ними в документах по суті справи та докази в їх сукупності, встановив такі факти та відповідні їм правовідносини.
Судом встановлено, що 08.09.2000 року між  ОСОБА_1 ,як покупцем, та ОСОБА_4 і  ОСОБА_2 , яка діяла від імені ОСОБА_3 на підставі Доручення, виданого приватним нотаріусом Одеського МНО Євсєєвою Л.А. 31.07.2000 р. р.№4406, як продавцями, на Універсальній товарній біржі «Фенікс» укладено Договір №072 купівлі-продажу житлового будинку.
Згідно умов вказаного договору ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , яка діяла від імені ОСОБА_3 на підтаві доручення, продали, а ОСОБА_1 придбала цілий житловий будинок з відповідними господарськими і побутовими будовами і спорудами, який знаходиться за адресою:  АДРЕСА_1 . За вказаною адресою на земельній ділянці площею 541 кв.м. розташовані: кам`яний житловий будинок А, житловою площею 34,6 кв.м., вбиральня Д, літня кухня - 15913 (п`ятнадцять споруд тисяч дев`ятьсот тринадцять) гривень, Б, навіс - б, огорожа - 4,5, споруди 2,1. 
Вказаний Договір №072 купівлі-продажу зареєстровано у Миколаївському МБТІ 18.09.2000 року за реєстр. №8511.
Вказаний вище житловий будинок належав ОСОБА_3 – 29/50 на підставі Свідоцтва про право на спадщину за заповітом, виданого Першою Миколаївською державною нотаріальною конторою 08.06.1999 р. р.№6-971 та ОСОБА_4 – 21/50 на підставі Договору дарування, виданого Четвертою Миколаївською державною нотаріальною конторою 08.07.1977 р. р.№1021, зареєстрованого в Миколаївському БТІ 23.07.1977 р.
За домовленістю сторін будинок проданий за 2000,00 гривень.
Тобто, усі умови договору купівлі-продажу сторонами виконано повністю.
Рішенням Миколаївської міської Ради народних депутатів від 07.06.02 р. №2/15 передано ОСОБА_1 у приватну власність земельну ділянку площею 0, 1000 га, яка розташована по АДРЕСА_1 для будівництва та обслуговування індивідуального житлового будинку і господарських споруд, що підтверджується копією Державного акту на право приватної власності на землю Серія МК №11230. 
Згідно ст. 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Відповідно до ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Статтею 328 ЦК України, встановлено, що право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до статті 392 ЦК України, власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
Згідно зі ст. 58 Конституції України, закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом`якшують або скасовують відповідальність особи.
Пунктом 2 Постанови Пленуму Верховного Суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» №9 від 06.11.2009 року встановлено, що відповідність чи невідповідність правочину вимогам законодавства має оцінюватися судом відповідно до законодавства, яке діяло на момент вчинення правочину.
На момент переходу права власності правовідносини підлягали регулюванню за нормами ЦК УРСР.
Згідно зі ст. 153 ЦК України (в редакції 1963 року), який діяв на момент укладення правочину та підлягає застосуванню до спірних правовідносин, договір є укладеним, якщо сторонами досягнуто згоди за всіма істотними умовами. Істотними є ті умови договору, які визнані такими за законом або необхідні для договорів даного виду, а також всі ті умови, щодо яких за заявою однієї з сторін повинно бути досягнуто згоди.
Відповідно до ст. 224 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) за договором купівлі-продажу продавець зобов`язується передати майно у власність покупцеві, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього певну грошову суму.
Відповідно до ст. 227 ЦК УРСР (в редакції 1963 року), що діяв на час укладення договору купівлі-продажу від 08.09.2000 року, договір купівлі-продажу №072 житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу).
Відповідно до ст. 47 ЦК УРСР (в редакції 1963 року) нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими ч. 2 ст. 48 цього Кодексу.
Якщо одна зі сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається.
Зі змісту Договору №072 купівлі-продажу житлового будинку від 08.09.2000 року вбачається, що даний договір укладений у відповідності до вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», зареєстрований на Універсальній товарній біржі «Фенікс», подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає. У відповідності до вимог ст. 227 ЦК України підлягає реєстрації в БТІ міста Миколаєва.
Відповідно до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» в редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу, біржовою операцією визнається угода, що відповідає сукупності зазначених нижче умов: а) якщо вона являє собою купівлю-продаж, поставку та обмін товарів, допущених до обігу на товарній біржі; б) якщо її учасниками є члени біржі; в) якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню.
Зміст біржової угоди (за винятком найменування товару, кількості, ціни, місця і строку виконання) не підлягає розголошенню. Цю інформацію може бути надано тільки на письмову вимогу судам, органам прокуратури, служби безпеки, внутрішніх справ, арбітражному суду та аудиторським організаціям у випадках, передбачених законодавством України.
Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі.
При цьому, здійснивши державну реєстрацію 18.09.2000 року в реєстровій книзі за реєстровим номером 8511 в КП «ММБТІ» права власності на житловий будинок АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 , на підставі Договору №072 купівлі-продажу житлового будинку, укладеного 08.09.2000 року на Універсальній товарній біржі «Фенікс», держава цим самим визнала право власності ОСОБА_1 на спірний житловий будинок, як таке, що виникло на не заборонених законом підставах.
Закон України «Про товарну біржу» в редакції, діючий на час укладення договору купівлі-продажу, дозволяв членам біржі проводити біржову операцію з купівлі-продажу товарів, допущених до обігу на товарній біржі, якщо її учасниками є члени біржи та якщо вона подана до реєстрації та зареєстрована на біржі не пізніше наступного за здійсненням угоди дня. В такому випадку біржовий договір подальшому нотаріальному посвідченню не підлягав, проте набувача нерухомості це не звільняло від здійснення реєстрації договору, за яким набуто право власності на нерухоме майно в органах БТІ, що на той час виконували функції органу державної реєстрації об`єктів нерухомості.
При цьому чіткої регламентації механізму допуску товарів до обігу на товарній біржі на той час не існувало. Необхідні зміни до ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», що дозволяли відмежувати об`єкти нерухомості від біржових операцій були внесені лише у 2003 році.
У редакції, що діяла на час укладення договору купівлі-продажу спірного будинку у 2000 році, в самому Законі України «Про товарну біржу» не передбачалися правові наслідки у вигляді недійсності договору, укладеного та зареєстрованого на біржі, у разі порушення вимог, встановлених ст. 15 цього Закону до біржової операції, як щодо допуску товарів до обігу на біржі, так і щодо прийняття у члени біржи. Біржові операції дозволяється здійснювати тільки членам біржі або брокерам.
Тому в цьому контексті немає підстав для визнання нікчемним Договір №072 купівлі-продажу житлового будинку від 08.09.2000 року за яким ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , яка діяла від імені ОСОБА_3 на підставі доручення, продали, а ОСОБА_1 купила житловий будинок АДРЕСА_1 , зареєстрований Універсальною товарною біржею «Фенікс» у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №072 від 08.09.2000 року.
Водночас зазначений договір купівлі-продажу у встановленому законом порядку недійсним, як оспорюваний, в частині невідповідності вимогам Закону України «Про товарну біржу», не визнавався.
З огляду на викладене, оскільки сторони домовилися щодо всіх істотних умов договору купівлі-продажу та така домовленість підтверджується письмовими доказами, повністю виконали умови угоди, яку не було нотаріально засвідчено з посиланням на ст. 15 Закону України «Про товарну біржу», є підстави для визнання дійсним Договору №072 купівлі-продажу житлового будинку від 08.09.2000 року за яким ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , яка діяла від імені ОСОБА_3 на підставі доручення, продали, а ОСОБА_1 купила житловий будинок АДРЕСА_1 , який зареєстрований Універсальною товарною біржею «Фенікс» у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №072 від 08.09.2000 року, а за такого позов є доведеним та підлягає задоволенню.
На підставі викладеного та керуючись статтями 10, 11, 12, 258, 259, 263-265, ЦПК України,суд,
УХВАЛИВ:

Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору: Універсальна товарна біржа "Фенікс", про визнання договору купівлі-продажу нерухомого майна дійсним – задовольнити.
Визнати дійсним Договір №072 купівлі-продажу житлового будинку від 08.09.2000 року за яким ОСОБА_4  та ОСОБА_2 , яка діяла від імені ОСОБА_3  на підставі Доручення, виданого приватним нотаріусом Одеського МНО Євсєєвою Л.А. 31.07.2000 р. р.№4406, продали, а ОСОБА_1  купила житловий будинок АДРЕСА_1 , який зареєстрований Універсальною товарною біржею «Фенікс» у журналі реєстрації біржових угод з нерухомістю за №072 від 08.09.2000 року та у якості правовстановлюючого документу на об`єкт нерухомості Комунальним підприємством Миколаївської міської ради «Миколаївське міжміське бюро технічної інвентаризації» 18.09.2000 року в реєстровій книзі за реєстровим номером 8511.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду повністю або частково.
Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом тридцяти днів з дня виготовлення повного тексту безпосередньо до Миколаївського апеляційного суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасник справи, якому повне рішення не було вручено у день його проголошення або складення, має право на поновлення пропущеного строку на апеляційне оскарження, якщо апеляційна скарга подана протягом тридцяти днів з дня вручення йому повного рішення суду.
З інформацією щодо тексту судового рішення учасники справи можуть ознайомитися за веб-адресою Єдиного державного реєстру судових рішень: http://www.reyestr.court.gov.ua.

Суддя Саламатін О.В.