справа № 362/7501/25
провадження № 2/362/1216/26

Р І Ш Е Н Н Я
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
10.04.26 року

Васильківський міськрайонний суд Київської області у складі:
головуючого – судді Поповича О.В.,
за участю:
секретаря судового засідання Кострубіцької Т.М.,
представника відповідача – адвоката Забродця С.В.,
розглянув у відкритому судовому засіданні в місті Василькові за правилами спрощеного позовного провадження цивільну справу 
за позовом ОСОБА_1 
до Приватного підприємства «Агрофірма «Данилівська» 
про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати та розірвання договору оренди земельної ділянки.

Суд установив:
Суть спору. Процедура
ОСОБА_1 (надалі також ОСОБА_1 , позивач) звернулася до суду з позовом до Приватного підприємства «Агрофірма «Данилівська» (надалі також ПП «Агрофірма «Данилівська», відповідач), у якому просить стягнути з відповідача заборгованість зі сплати орендної плати у розмірі 35 000,00 грн. і розірвати договір оренди землі № 166 від 05 квітня 2024 року, укладений між позивачем і відповідачем щодо земельної ділянки сільськогосподарського призначення загальною площею 2.8637 га з кадастровим номером 3221482000:05:014:0032, право оренди на яку зареєстровано 13 червня 2024 року державним реєстратором Гребінківської селищної ради Київської області Яремко Мариною Василівною, номер запису про інше речове право 55441700.
Позов обґрунтований тим, що відповідач не виконує свої зобов`язання за договором оренди, у зв`язку із чим у останнього виникла заборгованість за період з 05 квітня 2024 року по 05 вересня 2024 року у розмірі 35 000 грн. Ця обставина, на думку позивача, є підставою для розірвання договору оренди земельної ділянки.
Відповідач позов не визнав. Представник відповідача подав відзив на позовну заяву, у якому послався на те, що відповідач двічі виплатив позивачці орендну плату за 2024 рік у грошовій формі, що підтверджується відомостями № 1 та № 2 в сумі 5 635 грн. і 1 365 грн., натомість позивач не наводить жодних розрахунків розміру заборгованості з виплати орендної плати (35 000 грн.), як і не обґрунтовує саме такий розмір заборгованості за неповний рік користування земельною ділянкою. Окрім того, зазначає, що за умовами Договору період виплати орендної плати складає один рік, тому протягом одного календарного року (2024-го) систематична невиплата орендної плати не може мати місця. 
У судовому засіданні представник відповідача підтримав свою позицію. При цьому представник відповідача в судовому засіданні пояснив, що відповідач виплатив позивачці орендну плату за 2024 рік у сумі 7000,00 грн. Своєю чергою, на думку представника відповідача, у договорі оренди землі передбачено, що орендна плата сплачується в сумі 7000,00 грн. за рік, а не за місяць, як помилково розтлумачила умови договору позивачка. Такий підхід, за поясненнями представника відповідача, відповідає усталеним традиціям ділового обороту у сфері оренди землі. Крім того, представник відповідача зазначив, що аналогічний підхід до визначення сплати за оренду землі застосований при укладенні багатьох договорів оренди землі між ПП «Агрофірма «Данилівська» та фізичними особами, жодних спірних ситуацій із іншими орендодавцями не виникало.
Позивач правом на подання відповіді за відзив не скористалась.
Позивач і представник позивача до суду не прибули, про місце, дату й час судового засідання повідомлені належним чином. Представник позивача подала заяву про розгляд справи у відсутність позивача.
Встановлені судом фактичні обставини та їх оцінка
З матеріалів справи вбачається, що позивач є власницею земельної ділянки кадастровий номер 3221482000:05:014:0032, площею – 2.8637 га, що підтверджується Витягом з Державного реєстру речових прав № 370250941 від 18 березня 2024 року.
05 квітня 2024 року між позивачем та ПП «Агрофірма «Данилівська» укладено Договір оренди земельної ділянки № 166 (надалі – Договір). 
За змістом пункту 4 нормативно-грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 57399,34 грн.
Відповідно до пункту 7 Договору такий договір укладено строком на 7 (сім) років.
Згідно з пунктом 8 Договору розмір орендної плати становить 7 000,00 грн., що становить 12,19% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки.
Відповідно до пункту 11 Договору розмір орендної плати переглядається 1 раз на рік.
За змістом наданих відповідачем відомостей про виплату грошей №№ 1, 2 за 2024 рік (а.с. 67-68) позивачці виплачено орендну плату за землю в розмірі 5 635 грн. і 1 365 грн. відповідно, в сумі 7000,00 грн.
Зазначені обставини позивач не заперечила.
Нормативно-правове регулювання та висновки суду
Щодо вимог про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати
Відповідно до статті 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
За приписами статті 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Згідно зі статтею 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до статі 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Особа, яка відповідно до закону може бути орендодавцем земельної ділянки, може встановити вимогу нотаріального посвідчення договору оренди землі та скасувати таку вимогу. Встановлення (скасування) вимоги є одностороннім правочином, що підлягає нотаріальному посвідченню. Така вимога є обтяженням речових прав на земельну ділянку та підлягає державній реєстрації в порядку, визначеному законом.
Типовий договір оренди землі та типовий договір оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом затверджуються Кабінетом Міністрів України.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
За приписами частини другої статті 410 Цивільного кодексу України землекористувач зобов`язаний вносити плату за користування земельною ділянкою, а також інші платежі, встановлені законом.
Частиною першою статті 526 Цивільного кодексу України регламентовано, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Ключовим у контексті спірних правовідносин є те, що сторони по-різному тлумачать пункт 8 Договору щодо періодичності сплати орендної плати в розмірі 7000,00 грн., а відтак завданням суду у розглядуваній справі передусім є встановлення дійсного змісту цього пункту договору.
Пункт 8 Договору викладено таким чином: «Орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі 7000,00 сім тисяч грн., що становить на дату підписання договору 12,19% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки».
Тобто, у договорі не конкретизовано період (рік чи місяць), за який вноситься зазначена орендна плата.
Частинами першою, другою статті 89 ЦПК України визначено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Верховний Суд у постановах від 07 липня 2021 року у справі № 420/370/19, від 02 жовтня 2018 року у справі № 910/18036/17, від 23 жовтня 2019 року у справі № 917/1307/18, від 18 листопада 2019 року у справі № 902/761/18, від 04 грудня 2019 року у справі № 917/2101/17, від 11 лютого 2022 року у справі № 947/22756/19 та інших неодноразово наголошував на необхідності застосування категорії стандартів доказування та зазначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Зазначений принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний.
Такий підхід узгоджується з судовою практикою Європейського суду з прав людини, який у Рішенні від 23 серпня 2016 року у справі «Дж. К.» та інші проти Швеції» зазначив, що «у країнах загального права у кримінальних справах діє стандарт доказування «поза розумним сумнівом» («beyond reasonable doubt»). Натомість у цивільних справах закон не вимагає такого високого стандарту; скоріше цивільна справа повинна бути вирішена з урахуванням «балансу вірогідностей». Суд повинен вирішити, чи існує вірогідність того, що на підставі наданих доказів, а також правдивості тверджень заявника вимога цього заявника заслуговує довіри».
Вирішуючи існуючий між сторонами спір, суд звертає увагу на правовий висновок, сформульований у постанові Верховного Суду від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18, який зводиться до того, що договір як універсальний регулятор приватних відносин покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків. З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду в постанові від 05 грудня 2022 року у справі № 753/8945/19 виснував, що тлумачення правочину - це з`ясування змісту дійсного одностороннього правочину чи договору (двостороннього або багатостороннього правочину), з тексту якого неможливо встановити справжню волю сторони (сторін). З урахуванням принципу тлумачення favor contractus (тлумачення договору на користь дійсності) сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
Відповідно до частини першої статті 637 Цивільного кодексу України тлумачення умов договору здійснюється відповідно до статті 213 цього Кодексу. У частинах другій третій статті 213 Цивільного кодексу України визначаються загальні способи, що застосовуватимуться при тлумаченні, які втілюються в трьох рівнях тлумачення.
Перший рівень тлумачення здійснюється за допомогою однакових для всього змісту правочину значень слів і понять, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів.
Другим рівнем тлумачення (у разі, якщо за першого підходу не вдалося витлумачити зміст правочину) є порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, а також з чого вони виходили при його виконанні.
Третім рівнем тлумачення (при без результативності перших двох) є врахування: (а) мети правочину, (б) змісту попередніх переговорів, (в) усталеної практики відносин між сторонами (якщо сторони перебували раніш в правовідносинах між собою), (г) звичаїв ділового обороту; (ґ) подальшої поведінки сторін; (д) тексту типового договору; (е) інших обставин, що мають істотне значення.
Такий правовий висновок викладений у постанові Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі № 753/11000/14-ц.
На переконання суду, із буквального значення слів і понять, вжитих у Договорі, а також загальноприйнятих у відповідній сфері відносин значення термінів (перший рівень тлумачення), неможливо встановити справжню волю сторін в аспекті визначення ними форми та розміру орендної плати.
У той же час, здійснюючи тлумачення означених умов Договору за другим і третім рівнем шляхом порівняння різних частин правочину як між собою, так і зі змістом правочину в цілому, а також з намірами сторін, які вони виражали при вчиненні правочину, враховуючи звичаї ділового обороту у відносинах оренди землі, а також проаналізувавши текст Типового договору оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03 березня 2004 року № 220, суд дійшов висновку, що пункт 8 Договору належить тлумачити як:
«Орендна плата вноситься Орендарем у формі та розмірі 7000,00 (сім тисяч) гривень за рік, що становить на дату підписання договору 12,19% від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки».
У цьому аспекті крізь призму частини дев`ятої статті 10 ЦПК України доречно звернутись і до спеціального нормативного регулювання оренди землі державної та комунальної власності. 
Так, згідно з підпунктом 14.1.136 пункту 14.1 статті 14 Податкового кодексу України орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності обов`язковий платіж, що його орендар вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою.
Пунктом 288.4 статті 288 Податкового кодексу України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
За приписами підпункту 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Наведене додатково підтверджує вищевикладені висновки суду щодо застосування за звичаями ділового обороту пропорції річної суми орендної плати до нормативної грошової оцінки землі.
Форма внесення орендної плати й інші умови Договору не є спірними у цій справі.
Отже, аргументи позивача про наявність у відповідача обов`язку сплати орендної плати за Договором, виходячи з тлумачення його пункту 8 саме про щомісячну орендну плату в розмірі 7000,00 грн. і, як наслідок, утворення заявленої до стягнення заборгованості, є безпідставними.
Враховуючи викладене та те, що стороною позивача не заперечується факт отримання від відповідача грошових коштів у сумі 7000,00 грн. у якості орендної плати за Договором за 2024 рік, суд дійшов висновку про відсутність підстав для задоволення позовної вимоги про стягнення заборгованості зі сплати орендної плати.
Щодо вимог про розірвання Договору
Відповідно до статті 629 Цивільного кодексу України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
За приписами частини першої статті 610 Цивільного кодексу України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання)
Згідно з частиною першою статті 612 Цивільного кодексу України боржник вважається таким, що прострочив, якщо він не приступив до виконання зобов`язання або не виконав його у строк, встановлений договором або законом.
Пунктом 1 частини першої статті 611 Цивільного кодексу України передбачено, що у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема: припинення зобов`язання внаслідок односторонньої відмови від зобов`язання, якщо це встановлено договором або законом, або розірвання договору.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
У пункті «д» частини першої статті 141 Земельного кодексу України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини другої статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
За усталеною судовою практикою, у кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 Цивільного кодексу України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 Цивільного кодексу України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
У справі, що розглядається, суд констатує недоведеність фактів несплати орендарем орендної плати згідно з Договором за 2024 рік. Інших порушень умов Договору, які б можна було б кваліфікувати як підставу для його розірвання, позивач не доводив.
Із цього суд висновує відсутність правових підстав для розірвання Договору.
Отже, в цій частині позовні вимоги також є безпідставними.
Таким чином, у позові належить відмовити.
У силу статті 141 ЦПК України судові витрати покладаються на позивача.
Керуючись статтями 141, 263-265 ЦПК України, суд
ухвалив:
відмовити у задоволенні позову повністю.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано. У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду. Рішення може бути оскаржено до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 
Учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 ; РНОКПП НОМЕР_1 );
відповідач – Приватне підприємство «Агрофірма «Данилівська» (08618, Київська область, Фастівський район, с. Данилівка; ідентифікаційний код 19415169).
Дата складення повного судового рішення: 10 квітня 2026 року.

Суддя         О.В. Попович