Номер провадження: 22-ц/813/687/26 
Справа № 508/249/24
Головуючий у першій інстанції Римар І. А.
Доповідач Коновалова В. А.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
Іменем України
12.03.2026 року м. Одеса
Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого - Коновалової В.А.,
суддів: Назарової М. В., Карташова О. Ю.,
за участю секретаря судового засідання Юцикова Д.Є.,
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі судових засідань Одеського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження справу
за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 , 
на рішення Березівського районного суду Одеської області від 08 липня 2024 року, ухвалене судом у складі судді Римаря І. А., 
за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності,
в с т а н о в и в:
Короткий зміст позовних вимог
У березні 2024 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу 3/4 частин житлового будинку, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 дійсним та визнання права власності на вищезазначений житловий будинок.
В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначила, що ІНФОРМАЦІЯ_1 померла її мати ОСОБА_3 , якій на праві власності належала 1/2 частина житлового будинку з частиною господарських будівель, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 . ОСОБА_1 18.04.2008 року отримала свідоцтво про право на спадщину після смерті матері на 1/2 частину вказаного житлового будинку. Іншу частину спадкового майна успадкував чоловік матері ОСОБА_4 , з яким матір перебувала у шлюбі, та після смерті якого спадщину прийняв його син ОСОБА_2 , відповідач по справі. Син померлого вищевказаним будинком не користувався, тому погодився продати його позивачу. 20.12.2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу 3/4 частини житлового будинку з господарськими спорудами за адресою: АДРЕСА_1 , при цьому між сторонами досягнуто усіх умов договору та вартість належної ОСОБА_2 частки. В той же день позивач передала йому грошові кошти за будинок – 36 750,00 грн, а він передав їй ключі від будинку, що свідчило про виконання умов договору. Вказаний договір сторони нотаріально не посвідчували, оскільки нотаріус був відсутній, а наступного дня ОСОБА_2 не зміг прибути до нотаріуса, а пізніше - взагалі відмовився з`явитися до нотаріуса. У зв`язку з вищевикладеним, на підставі ч. 2 ст.220 Цивільного кодексу України просить суд позов задовольнити.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Березівський районний суд Одеської області рішенням від 08 липня 2024 року позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності залишив без задоволення.
Суд першої інстанції виходив із того, що для визнання договору дійсним у судовому порядку є недостатнім надання позивачем пояснень з приводу домовленості щодо всіх істотних умов договору, а відповідно до ч. 2 ст. 220 ЦК України такі обставини мають бути підтверджені письмовими доказами, в тому числі щодо відмови сторін від нотаріального посвідчення укладеного договору. До того ж необхідним є встановлення обставин дотримання сторонами вимог, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачених чч. 1-3, 5, 6 ст. 203 ЦК України, оскільки їх недотримання визначено ст. 215 цього Кодексу в якості підстав недійсності правочину. Суд вказав, що договір купівлі-продажу та розписка від 20.12.2009 року не містять будь-яких умов купівлі-продажу будинку, а сам текст містить лише інформацію про те, що ОСОБА_2 передає за грошову суму у власність ОСОБА_1 3/4 частини житлового будинку, при цьому вказуючи у самому договорі, що він в подальшому буде посвідчений у нотаріуса. Вказаний договір підписаний, проте умов щодо його нотаріального посвідчення не виконано. Також позивач, звертаючись з позовом по визнання права власності на будинок, не зазначила правового статусу земельної ділянки, на якій він розташований. Крім того, однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину. Однак, ОСОБА_1 не надала суду доказів, які б підтверджували ухилення ОСОБА_2 від нотаріального посвідчення спірного договору купівлі-продажу.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 просить скасувати рішення Березівського районного суду Одеської області від 08 липня 2024 року, та ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог, посилаючись на неповне з`ясування обставин справи, що мають значення для справи, порушення судом норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.

АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
(1) Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
Апеляційна скарга мотивована тим, що суд вважав, що між сторонами не досягнуто усіх істотних умов договору, однак вказане спростовується наступним. Так, сторони визначили ціну договору, те, що передача майна у власність та подальше оформлення договору купівлі-продажу відбудеться в нотаріальній конторі. ОСОБА_1 сплатила ОСОБА_2 обумовлену вартість належної йому частки вказаного будинку, що становить 36 750,00 грн, що підтверджується розпискою, виданою особисто продавцем. Після виконання зобов`язань, як продавця, ОСОБА_2 передав позивачу ключі від квартири. ОСОБА_2 зобов`язався підготувати усі необхідні документи для нотаріального оформлення договору купівлі-продажу майна, проте цього не зробив і відмовляється зробити. На неодноразові усні звернення до відповідача із вимогою щодо нотаріального оформлення фактично купленого будинку відповідач, який зловживає спиртними напоями, посилається на стан здоров`я та військовий стан, відповідає відмовою, у зв`язку з чим подальше укладання договору купівлі-продажу у нотаріуса не відбулося і відбутися не може. Суд не врахував, що позивач 23 роки володіє будинком, доглядає за ним, здійснює усі необхідні ремонтні роботи, обробляє прибудинкову територію, ніхто не звертається до неї з вимогою повернення житлового будинку або ж визнання недійсним письмового договору купівлі-продажу, укладеного між сторонами. Окрім того, ОСОБА_2 визнав її позов та не заперечував проти його задоволення, на що суд не звернув увагу та не застосував приписи ч. 4 ст. 206 ЦПК України.

(2) Позиція інших учасників справи
Ухвалою Одеського апеляційного суду від 14.04.2025 року  ОСОБА_2 роз`яснювалось право подання до апеляційного суду відзиву на апеляційну скаргу відповідності до положень ст. 360 ЦПК України. 
Копію ухвали про відкриття провадження від 14.04.2025 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 надсилались засобами поштового зв`язку та сторони їх отримали, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень, повернуті на адресу суду. 
03.06.2025 до суду надійшла заява ОСОБА_2 з проханням розглянути справу за позовом за його відсутності. Також відповідач зазначив, що не заперечує проти задоволення позову та апеляційної скарги.
24.02.2026 до суду надійшла заява ОСОБА_1 , у якій скаржник вказує, що апеляційну скаргу підтримує та просить розглянути справу за її відсутності.
Сторони процесу про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, шляхом отримання судових повісток, що надсилались засобами поштового зв`язку, що підтверджується рекомендованими повідомленнями про вручення поштових відправлень, повернуті на адресу суду. 
З огляду на положення частини другої статті 372 ЦПК України, згідно якою неявка сторін або інших осіб, які беруть участь у справі, належним чином повідомлених про час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи, та зважаючи на межі розгляду справи в суді апеляційної інстанції, колегія суддів вважає можливим розгляд справи проводити за відсутності учасників справи.

ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Заслухавши доповідь судді-доповідача, дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів апеляційного суду приходить до наступного.
Відповідно до ч. ч. 1, 2 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Згідно ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Ухвалюючи рішення суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу та розписка від 20.12.2009 року не містять будь-яких умов купівлі-продажу будинку, а сам текст містить лише інформацію про те, що ОСОБА_2 передає за грошову суму у власність ОСОБА_1 3/4 частини житлового будинку, при цьому вказуючи у самому договорі, що він в подальшому буде посвідчений у нотаріуса, однак умов щодо його нотаріального посвідчення не виконано.
Проаналізувавши встановлені судом першої інстанції обставини у справі колегія суддів вважає за необхідне зазначити наступне. 
Як вбачається з матеріалів справи, ІНФОРМАЦІЯ_1 померла ОСОБА_3 , що підтверджується свідоцтвом про смерть, виданим Відділом реєстрації актів цивільного стану Березівського районного управління юстиції в Одеській області 14.08.2007.
Згідно свідоцтва про право на спадщину за законом від 30.01.2008 року, спадкоємцем майна ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , є в 1/2 частці її чоловік – ОСОБА_4 . Спадкове майно, на яке в 1/2 частці видано це свідоцтво ОСОБА_4 складається з 1/2 частини житлового будинку з відповідною частиною господарчих будівель, що розташований під АДРЕСА_1 .
Відповідно до свідоцтва про право на спадщину за законом від 18.04.2008 року, спадкоємцем 1/2 частини майна ОСОБА_3 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_1 , є її дочка – ОСОБА_1 . Спадкове майно, на яке в зазначеній частці видано це свідоцтво ОСОБА_1 складається з 1/2 частини житлового будинку з відповідною частиною господарських будівель, що розташований під АДРЕСА_1 .
Згідно інформаційної довідки №291209061 від 18.12.2021 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, будинок АДРЕСА_1 , загальною площею 74.0 кв.м, житловою площею 44.0 кв.м, належить на праві приватної спільної часткової власності ОСОБА_1 – 1/4 частка власності та ОСОБА_2 – 3/4 частки власності.
Стороною позивача до позовної заяви додано договір купівлі-продажу житлового будинку від 20.12.2009 року, згідно якого ОСОБА_2 передає, а ОСОБА_1 приймає у власність 3/4 частини житлового будинку АДРЕСА_1 та сплачує ОСОБА_2 гроші у розмірі, визначеному цим договором. ОСОБА_1 сплачує ОСОБА_2 кошти в сумі 36 750, 00 грн. Обов`язок ОСОБА_2 передати 3/4 частини будинку вважається виконаним у момент передачі ОСОБА_1 ключі від будинку. Договір в подальшому буде посвідчено у нотаріуса.
Відповідно до статті 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Об`єктом захисту є порушене, невизнане або оспорюване право чи цивільний інтерес. Порушення права пов`язане з позбавленням його володільця можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. При оспорюванні або невизнанні права виникає невизначеність у праві, спричинена поведінкою іншої особи. 
Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 16 ЦК України). 
Таким чином, порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного права є підставою для звернення особи за захистом цього права із застосуванням відповідного способу захисту. 
Відповідно до частини першої статті 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів.
Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти.
Поняття та види правочинів визначені змістом статті 202 ЦК України.
Відповідно до частини першої, другої та четвертої статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму. 
Статтею 657 ЦК України передбачено, що договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі. 
Відповідно до статті 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається. 
Однією з умов визнання правочину дійсним в судовому порядку є встановлення судом факту безповоротного ухилення однієї із сторін від нотаріального посвідчення правочину та втрата стороною можливості з будь-яких причин нотаріально посвідчити правочин. 
При розгляді справи про визнання правочину дійсним суд повинен з`ясувати, чому правочин не був нотаріально посвідчений, чи дійсно сторона ухилилася від його посвідчення та чи втрачена така можливість. 
При цьому саме по собі небажання сторони нотаріально посвідчувати договір, її ухилення від такого посвідчення з причин відсутності коштів на сплату необхідних платежів та податків під час такого посвідчення не може бути підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. 
Подібні висновки містяться в постановах Верховного Суду від 04 березня 2019 року у справі №665/2266/16-ц, від 30 жовтня 2019 року у справі №140/2001/17, від 22 лютого 2021 року у справі №545/440/18, від 21 квітня 2023 року у справі №469/159/13-ц. 
Згідно з частинами першою-третьою статті 12, частинами першою п`ятою, шостою статті 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях. 
Відповідно до статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів). 
У постанові Верховного Суду від 18 серпня 2021 року у справі №305/1468/16-ц зазначено, що визнання дійсним договору (конвалідація) на підставі частини другої статті 220 ЦК України допускається тільки для нікчемних правочинів (тобто для яких недотримання письмової форми пов`язується саме з відсутністю нотаріального посвідчення і це зумовлює їх нікчемність). 
Згідно з частиною другою статті 220 ЦК України конвалідація можлива за наявності таких умов: досягнення між сторонами згоди щодо усіх істотних умов договору; наявність письмових доказів досягнення домовленості щодо всіх істотних умов договору; повне або часткове виконання договору; ухилення однією зі сторін від його нотаріального посвідчення. 
Так, обґрунтовуючи вимоги про визнання дійсним договору купівлі-продажу 3/4 частин житлового будинку АДРЕСА_1 , укладеного 20.12.2009 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , позивач послалась на те, що ОСОБА_2 в той же день отримав грошові кошти за 3/4 належні йому частки будинку у розмірі 36 750,00 грн, розмір яких був узгоджений, проте вказаний договір був нотаріально не посвідчений через відсутність нотаріуса, а в подальшому – через відмову ОСОБА_2 з`явитися до нотаріуса.
Колегія суддів звертає увагу на те, що сторонами не доведено обставин, які б свідчили про факт безповоротного ухилення відповідача від нотаріального посвідчення правочину та втрату ним можливості з будь-яких причин його нотаріально посвідчити. Відповідно правильним є висновок суду першої інстанції про те, що стороною позивача не доведено ухилення сторони відповідача від нотаріального посвідчення правочину, а саме лише небажання, відсутність можливості, хвороба (що не підтверджено жодними належними та допустимими доказами), відсутність документів, як зазначає ОСОБА_2 у своїх заявах, поданих до суду, не є проявом ухилення від посвідчення правочину та обставиною, яка підтверджує втрату такої можливості, а відтак і підставою для застосування частини другої статті 220 ЦК України. 
Більше того, Верховний Суд у постанові від 07 червня 2023 року у справі №947/15160/22 дійшов висновку, про те, що навіть тимчасові обмеження щодо здійснення нотаріальних дій за заявами особи, пов`язаної з державою-агресором, не свідчать про ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору, а отже і не свідчать про наявність підстав для визнання такого договору дійсним відповідно до приписів частини другої статті 220 ЦК України. 
Також колегія суддів звертає увагу на тому, що на підтвердження договору купівлі-продажу 3/4 частки вищезазначеного будинку, позивачем було надано розписку, датовану 20.12.2009 року, згідно якої ОСОБА_2 отримав від ОСОБА_1 гроші в сумі 36 750, 00 грн в рахунок вартості 3/4 частини житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 за договором купівлі-продажу належної йому частки даного будинку. 
Однак ця розписка не є договором купівлі-продажу, оскільки не містить істотних умов, що притаманні такому договору. Більше того, домовленості, про які стверджує позивач, мали місце до введення в Україні воєнного стану, а отже будь-які обмеження пов`язані із воєнним станом не впливали на можливість сторін укласти нотаріально посвідчений договір купівлі-продажу нерухомого майна у 2009 році. 
Такі висновки кореспондуються із правовими висновками, що містяться у постанові Верховного Суду від 29 вересня 2025 року у справі №142/681/23. 
Відтак, спірний договір купівлі-продажу вищезазначених 3/4 частки будинку, є нікчемним з огляду на недотримання вимог чинного на момент його укладення законодавства щодо нотаріального посвідчення договору. 
З урахуванням встановлених обставин справи, суд першої інстанцій дійшов правильного висновку про відсутність правових підстав для задоволення позовних вимог про визнання договору дійсним у судовому порядку. 
Доводи апеляційної скарги про те, що місцевий суд не врахував визнання позову відповідачем, колегія суддів відхиляє, оскільки у постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 вересня 2020 року в справі №572/2515/15-ц вказано, що суди не вправі покласти в основу свого рішення лише факт визнання позову відповідачем, не дослідивши при цьому обставини справи. Тобто повинно мати місце не лише визнання позову, а й законні підстави для задоволення позову. Інші доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують. 
Доводи апеляційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.

Щодо суті апеляційної скарги 
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням вимог матеріального та процесуального права.
За встановлених обставин, колегія суддів вважає, що рішення суду першої інстанції ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи апеляційної скарги не дають колегії суддів підстав для його скасування, тому відповідно до ст. 375 ЦПК України апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Щодо судових витрат
Оскільки апеляційна скарга залишена без задоволення, то судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді апеляційної інстанції покладаються на скаржника.
Керуючись ст. 367, п. 1 ч. 1 ст. 374, ст. ст. 375, 384 ЦПК України, Одеський апеляційний суд у складі колегії суддів, 
у х в а л и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 залишити без задоволення. 
Рішення Березівського районного суду Одеської області від 08 липня 2024 залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, але може бути оскаржена у касаційному порядку шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного тексту постанови.
Повний текст постанови складено 12.03.2026 року.

Головуючий В.А. Коновалова

Судді Назарова М. В.

Карташов О. Ю.