РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
10.02.2026
Справа № 522/18060/25
Провадження № 2/522/249/26
Приморський районний суд м. Одеси у складі головуючого - судді Ярема Х.С., сторони - не з`явились, розглянув справу за позовом ОСОБА_1 до Одеської міської ради, третя особа ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу дійсним та визнання права власності на нерухоме майно.

ВСТАНОВИВ:
11.08.2025 ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до Одеської міської ради.
Позивач просить суд: 
- визнати дійсним договір купівлі-продажу від 04.12.2001 № 27827; 
- визнати за ОСОБА_1 право власності на 138/1000 частин квартири за адресою: АДРЕСА_1 .
08.09.2025 відкрито загальне позовне провадження, залучено третю особу.
25.11.2025 закрито підготовче провадження.
Позивач пояснює, що вона, в свої інтересах та в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_2 , 04.12.2001 купили в рівних частках у ОСОБА_3 , яка діяла від себе та в інтересах неповнолітньої доньки ОСОБА_4 , та ОСОБА_5 на Одеській товарній біржі 276/1000 частин коридору, жилу кімнату площею 22,1 кв.м. та санузла, які складають 276/1000 частин квартири в АДРЕСА_1 . Право власності на квартиру зареєстровано в Одеському МБТІ. Наразі вчинити будь-які дії з належною позивачеві 138/1000 часткою квартири неможливо, оскільки договір купівлі-продажу не був нотаріально посвідчений.
Судом встановлено такі обставини справи.
04.12.2001 на Одеській товарній біржі укладено Договір купівлі-продажу нерухомого майна №27027, за яким ОСОБА_1 , яка є членом біржі, діючи від себе та в інтересах неповнолітнього сина ОСОБА_2 ( ІНФОРМАЦІЯ_1 ) купила у ОСОБА_3 , яка є членом біржі, та яка діяла від себе та в інтересах ОСОБА_5 за довіреністю, неповнолітньої ОСОБА_4 ( ІНФОРМАЦІЯ_2 ), яка діяла самостійно зі згоди матері ОСОБА_3 , 276/1000 частин коридору, жилу кімнату площею 22,1 кв.м. та санузла, які складають 276/1000 частин квартири за адресою: АДРЕСА_1 . 
Зазначена частка квартири належала продавцям на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна № 98/0039 від 16.02.1998 (п.3 Договору). 
Продаж вчинено за 3 369 грн., які отримані продавцями до підписання даного договору (п.5 Договору). 
В п. 8 Договору зазначено, що відповідно до ст. 227 ЦК України даний договір підлягає реєстрації в МБТІ м. Одеси. 
В договорі зазначено, що він на виконання вимог ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» зареєстрований на товарній біржі в «Журналі реєстрації біржових операції з нерухомістю» 04.12.2001 за №27827. В договорі зазначено, що він подальшому нотаріальному посвідченню не підлягає.
Договір зареєстровано у КП «ОМБТІ та РОН» 02.01.2002 на ім`я ОСОБА_6 та ОСОБА_2 , підстава реєстрації – договір купівлі-продажу нерухомого майна №27827 від 04.12.2001.
З листа КП «ОМБТІ та РОН» від 29.10.2025 № 5142/03.01-07 вбачається, що за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема, за ОСОБА_6 та ОСОБА_2 без визначення розміру часток та форми власності, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №27827 від 04.12.2001 зареєстровано право власності на 276/1000 часток квартири.
Висновки суду.
Предметом спору є визнання дійсним договору купівлі-продажу квартири, що не був нотаріально посвідченим, а його підставами - ухилення продавців від посвідчення договору та визнання права власності за позивачем на її частку придбаної квартири.
Позивач посилається на те, що сторонами договору було досягнуто згоди за усіма істотними умовами договору, гроші за придбання квартири покупець передала продавцеві до підписання договору, відбулася передача майна і вона з сином фактично вступили у володіння квартирою, та набули право власності на частку квартири. Але наразі вчинити будь-які дії зі своєю часткою вона не може через відсутність нотаріального посвідчення договору.
Щодо дійсності договору.
У вирішенні спору про визнання біржових угод дійсними, суд виходить в висновків Об?єнаної палати Верховного Суду (постанова від 25.03.2024 справа №336/6023/20), який переглядав зазначену категорію справ та вирішив відступити від висновку щодо норм ЦК УРСР 1963 року у подібних правовідносинах, сформулювавши новий висновок:
“За загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності.
Правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може «вражати» правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання;
саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на те чи він відповідає, зокрема, вимогам щодо його дійсності, яка форма встановлена законом щодо правочину чи договору на момент його вчинення. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення; в ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору;
правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;
на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;
у частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;
спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (ст. 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (ч. 2 ст. 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами. Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі ”.
Отже, укладення договору купівлі-продажу квартири на товарній біржі не потребувало нотаріального посвідчення.
Відтак договір купівлі-продажу №27827 від 04.12.2001 на товарній біржі 276/1000 частин квартири за адресою: АДРЕСА_1 про визнання якого дійсним позивач власне звернулась до суду з цим позовом, є дійсним в силу закону та не потребує визнання його ще раз дійсним в судовому порядку.
Щодо визнання права власності.
Згідно з ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.
Згідно з ч.4 ст. 334 ЦК України права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають з дня такої реєстрації відповідно до закону.
Згідно зі ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Згідно з ст. 355 ЦК України, майно, що є у власності двох або більше осіб (співвласників), належить їм на праві спільної власності (спільне майно). Майно може належати особам на праві спільної часткової або на праві спільної сумісної власності. Право спільної власності виникає з підстав, не заборонених законом. Спільна власність вважається частковою, якщо договором або законом не встановлена спільна сумісна власність на майно.
За змістом ст. 368 ЦК України спільна власність двох або більше осіб без визначення часток кожного з них у праві власності є спільною сумісною власністю. Суб`єктами права спільної сумісної власності можуть бути фізичні особи, юридичні особи, а також держава, територіальні громади, якщо інше не встановлено законом.
Згідно з ч.1, 2 ст. 372 ЦК України майно, що є у спільній сумісній власності, може бути поділене між співвласниками за домовленістю між ними, крім випадків, установлених законом. У разі поділу майна, що є у спільній сумісній власності, вважається, що частки співвласників у праві спільної сумісної власності є рівними, якщо інше не встановлено домовленістю між ними або законом. За рішенням суду частка співвласника може бути збільшена або зменшена з урахуванням обставин, які мають істотне значення. 
Згідно з ст. 392 ЦК України власник майна може пред`явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності.
З листа КП «ОМБТІ та РОН» від 29.10.2025 № 5142/03.01-07 вбачається, що за адресою: АДРЕСА_1 , зокрема, за ОСОБА_1 та ОСОБА_2 без визначення розміру часток та форми власності, на підставі договору купівлі-продажу нерухомого майна №27827 від 04.12.2001 зареєстровано право власності на 276/1000 часток квартири.
В зв`язку з цим 276/1000 часток квартири за адресою: АДРЕСА_1 перебувають у спільні сумісній власності ОСОБА_1 та ОСОБА_2 . Отже, ОСОБА_1 у випадку відсутності домовленості між співвласниками може вимагати визнання за нею права власності на 1/2 частку спільного майна.
Щодо належності відповідача.
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу, що поняття «сторона у спорі» може не бути тотожним за змістом поняттю «сторона у процесі»: сторонами в процесі є такі її учасники, як позивач і відповідач; тоді як сторонами у спорі є належний позивач і той належний відповідач, до якого звернута чи має бути звернута відповідна матеріально-правова вимога позивача. Такі висновки сформульовані у постановах від 14.11.2018 у справі № 183/1617/16; від 29.05.2019 у справі № 367/2022/15-ц; від 07.07.2020 у справі № 712/8916/17; від 09.02.2021 у справі № 635/4741/17. 
Отже, належним відповідачем є особа, яка є суб`єктом матеріального правовідношення, тобто особа, за рахунок якої можливо задовольнити позовні вимоги, захистивши порушене право чи інтерес позивача (див. пункт 8.10. постанови Великої Палати Верховного Суду від 05.07.2023 у справі № 910/15792/20).
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача (висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений в постанові від 17.04.2018 у справі № 523/9076/16-ц).
Якщо позивач не заявляє клопотання про залучення інших співвідповідачів у справах, в яких наявна обов`язкова співучасть, тобто коли неможливо вирішити питання про обов`язки відповідача, одночасно не вирішивши питання про обов`язки особи, не залученої до участі у справі як співвідповідача, суд відмовляє у задоволенні позову (постанова Верховного Суду від 26.01.2022 в справі № 457/726/17).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (постанова Верховного Суду від 11.12.2019 у справі № 555/1289/14-ц; від 08.07.2020 у справі № 200/5153/15-ц; 08.07.2021 у справі №264/632/19; від 26.09.2023 у cправі № 910/2392/22).
Відповідачем у позові про визнання права власності є будь-яка особа, яка сумнівається у належності майна позивачеві, або не визнає за ним права здійснювати правомочності власника, або така особа, що має до майна власний інтерес.
За обставинами справи позивач посилається на те, що особи, які сумніваються у належності майна позивачеві, або не визнають за ним права здійснювати правомочності власника, відсутні, а фактичне звернення позивача до суду обумовлено лише неможливістю вчинення правочину з майном через встановлену законом необхідність нотаріального посвідчення договору купівлі-продажу нерухомого майна.
Отже, відповідачами у даній справі можуть бути лише ті особи, які мають чи можуть мати до майна власний інтерес.
Оскільки спірна частка квартири придбана позивачем за договором купівлі-продажу, то особами, які мають до придбаного позивачем майна власний інтерес є контрагенти покупця (продавці за договором купівлі-продажу, тобто продавці ОСОБА_3 , ОСОБА_4 та ОСОБА_5 ). Також особою, яка має власний до придбаного майна є інший співвласник придбаного майна – ОСОБА_2 .
Позивач не залучила їх як співвідповідачів, а пред`явлення позову до неналежного відповідача є самостійною та безумовною підставою для відмови в позові незалежно від доводів учасників справи, стадії її розгляду або залучення такої особи до участі у справі як третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
В зв`язку з цим суд відмовляє у задоволенні позову ОСОБА_1 . 
Керуючись ст. ст. 141, 263-265 ЦПК України,

ВИРІШИВ:

В задоволенні позову ОСОБА_1  – відмовити.
Рішення суду може бути оскаржене до апеляційного суду шляхом подання апеляційної скарги протягом тридцяти днів з дня його проголошення. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.

Рішення складено 25.02.2026.

Суддя Ярема Х.С.