ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18 лютого 2026 року 
м. Київ

справа № 757/58683/23
провадження № 61-9218св25

Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: головуючого - Крата В. І.,
суддів: Гудими Д. А., Дундар І. О., Краснощокова Є. В. (суддя-доповідач),Пархоменка П. І.,

учасники справи:
позивач ? ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , Публічне акціонерне товариство «Всеукраїнський акціонерний банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк», Товариство з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал», 
третя особа ? приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Бурлак Олександра Володимирівна,

розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал», подану адвокатом Бурдюг Тетяною Вікторівною, на рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 квітня 2025 року у складі судді Вовка С. В. та постанову Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року у складі колегії суддів: Слюсар Т. А., Голуб С. А., Таргоній Д. О.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У грудні 2023 року ОСОБА_1 звернулася у суд із позовом до ОСОБА_2 , ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк» (в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «Всеукраїнський акціонерний банк»), ТОВ «Вердикт Капітал» про визнання договору іпотеки недійсним, визнання іпотеки та обтяження припиненими, скасування рішення про державну реєстрацію іпотеки та обтяження, скасування державної реєстрації іпотеки та обтяження.
Позов обґрунтовано тим, що їй на праві власності належить квартира АДРЕСА_1 , що підтверджується: свідоцтвом про право власності на квартиру від 07 липня 2003 року, зареєстрованим у реєстрі за № 1287; довідкою КВ-2021 № 14877 від 29 квітня 2021 року КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації»; інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 18 грудня 2023 року. У вказаній квартирі вона проживає разом зі своїм неповнолітнім сином - ОСОБА_3 
07 квітня 2021 року при зверненні до приватного нотаріуса для вчинення нотаріальних дій їй стало відомо, що на належну її квартиру приватним виконавцем Білоконем М. В. 29 березня 2021 року було накладено арешт у виконавчому провадженні № НОМЕР_1, відкритому на підставі заочного рішення Печерського районного суду м. Києва від 10 грудня 2020 року у справі № 757/51060/18-ц. В провадженні Печерського районного суду м. Києва перебувала справа № 757/51060/18-ц за позовом ПАТ «ВіЕйБі Банк», ТОВ «Вердикт Капітал» до ОСОБА_2 про звернення стягнення на предмет іпотеки. Предметом такого стягнення виявилася її квартира, тож вона була залучена до розгляду справи в якості співвідповідача. Як виявилося, ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ТОВ «Вердикт Капітал» уклали договір про відступлення прав вимог за іпотечними договорами, посвідчений 28 листопада 2019 приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С. С. та зареєстрований за реєстровим № 12541. У такий спосіб їй стало відомо, що її квартира була обтяжена іпотекою та забороною на відчуження нерухомого майна відповідно до договору іпотеки, серія та номер: 916, від 30 квітня 2004 року, укладеного між ОСОБА_2 та ВАТ «ВіЕйБі Банк», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тесленком А. О.
Квартиру вона придбала на прилюдних торгах, а за кошти, сплачені нею, було погашено заборгованість ОСОБА_2 у сумі 40 057,00 дол. США перед АКБ «Правекс-Банк», з яким останній укладав кредитний договір від 01 березня 2000 року та договір застави, предметом якого була квартира АДРЕСА_1 . Надалі ОСОБА_2 неодноразово оскаржував дії ВДВС Печерського РУЮ у м. Києві, проте його скарги залишено без задоволення.
Також ОСОБА_4 та члени його родини відмовились добровільно звільнити квартиру, тому вона була вимушена звертатись до суду позовною заявою про їх виселення та зобов`язання не чинити їй перешкоди у користуванні квартирою. У свою чергу ОСОБА_2 подав до суду зустрічну позовну заяву про визнання недійсними прилюдних торгів. Справа розглядалась судами неодноразово, рішенням Печерського районного суду міста Києва від 12 липня 2007 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 13 березня 2008 року та ухвалою Верховного Суду України від 02 червня 2008 року, її позов задоволено, виселено ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , ОСОБА_6 з квартири, зобов`язано останніх не чинити їй перешкоди у користуванні вказаною квартирою, а у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання прилюдних торгів недійсними відмовлено.
У свою чергу, 21 квітня 2004 року ОСОБА_2 отримав довідку-характеристику Київського міського бюро інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна № 837255, відповідно до якої спірна квартира зареєстрована в бюро інвентаризації за ним за реєстровим номером 5484. 29 квітня 2004 року ОСОБА_2 уклав з ПАТ «ВіЕйБі Банк» кредитний договір № 84, а 30 квітня 2004 року - договір іпотеки, предметом якої визначено спірну квартиру. Таким чином, ОСОБА_2 та банк порушили її законні права та інтереси, про що їй стало відомо значно пізніше.
З матеріалів справи № 757/51060/18-ц вона дізналась, що у жовтні 2018 року ПАТ «ВіЕйБі Банк» в особі уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб звернулося до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки та заочним рішення Печерського районного суду м. Києві в рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором від 29 квітня 2004 року у розмірі 2 025 556,77 грн звернуто стягнення на спірну квартиру. Після скасування вказаного судового рішення її було залучено до участі у справі як співвідповідача.
Після чого вона звернулась з відповідною заявою про злочин щодо можливого вчинення кримінальних правопорушень, передбачених статтями 190, 358 КК України. 03 жовтня 2022 року ОСОБА_2 було повідомлено про підозру у вчиненні кримінального правопорушення, передбаченого частиною четвертою статті 190 КК України. Наразі ОСОБА_2 оголошено в розшук. 
Разом з тим, рішенням Печерського районного суду м. Києва від 24 серпня 2023 року у справі № 757/51060/18-ц позов ТОВ «Вердикт Капітал» до ОСОБА_2 та неї задоволено та у рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором від 29 квітня 2004 року звернено стягнення на квартиру, яка є її власністю, шляхом продажу на прилюдних торгах у процедурі виконавчого провадження.
Належна їй квартира передана в іпотеку незаконно, оскільки станом на 30 квітня 2004 року - момент відчуження квартири ? була накладена заборона відчуження, за даними реєстрових книг КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» у квітні 2004 року ОСОБА_2 до них не звертався та реєстрація права власності за ним на квартиру не проводилась. Крім того, у порушення вимог чинного законодавства на момент укладення договору застави від 01 березня 2000 року, ОСОБА_2 не звертався до АКБ «Правекс-Банк» за згодою та/або з попередженням щодо укладення договору іпотеки. При цьому, у пункту 1.6 договору застави від 01 березня 2000 року зазначено, що заставодавець не має права відчужувати предмет застави або заставляти його іншим особам, прописувати інших осіб. 
Також ОСОБА_2 ввів в оману ПАТ «ВіЕйБі Банк», гарантуючи, що предмет іпотеки не є предметом іпотеки за іншими зобов`язаннями, не переданий третім особам тощо. У свою чергу, ПАТ «ВіЕйБі Банк» та нотаріус не перевірили наявність заборони ОСОБА_2 на відчуження квартири та державної реєстрації права власності на квартиру за нею.
Вважає, що при підписанні договору іпотеки ОСОБА_2 діяв очевидно недобросовісно та на шкоду (на зло) як АКБ «Правекс-Банк», так і їй. Наведене є самостійною підставою вважати договір іпотеки недійсним з огляду на його фраудаторність.
ОСОБА_1 просила суд:
визнати договір іпотеки від 30 квітня 2004 року, укладений між ОСОБА_2 та ВАТ «ВіЕйБі», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тесленком А. О., недійсним;
визнати іпотеку квартири у АДРЕСА_1 , зареєстровану на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В. про державну реєстрацію іпотеки, індексний номер 58832394 від 18 червня 2021 року, припиненою;
визнати обтяження (заборону на нерухоме майно) квартири АДРЕСА_1 (номер запису про обтяження: 42578910), зареєстроване на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В. про державну реєстрацію іпотеки, індексний номер 58832394 від 18 червня 2021 року, припиненим;
скасувати рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень щодо квартири у АДРЕСА_1 , індексний номер 58832394 від 18 червня 2021 року;
скасувати державну реєстрації іпотеки квартири у АДРЕСА_1 (номер запису про іпотеку: 42579087), зареєстровану приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В.;
скасувати державну реєстрацію обтяження (заборони на нерухоме майно) квартири у АДРЕСА_1 (номер запису про обтяження: 42578910), зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В.
Короткий зміст судових рішень
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 09 квітня 2024 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року, позов задоволено.
Визнано договір іпотеки, серія та номер: 916, від 30 квітня 2004 року, укладений між ОСОБА_2 та ВАТ «ВіЕйБі», посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тесленком А. О., недійсним.
Визнано іпотеку квартири за адресою: АДРЕСА_2 (номер запису про іпотеку: 42579087), зареєстровану на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В. про державну реєстрацію іпотеки, індексний номер: 58832394 від 18 червня 2021 року, припиненою.
Визнано обтяження (заборону на нерухоме майно) квартири за адресою: АДРЕСА_2 (номер запису про обтяження: 42578910), зареєстроване на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В. про державну реєстрацію іпотеки, індексний номер: 58832394 від 18 червня 2021 року, припиненим.
Скасовано рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно квартири за адресою: АДРЕСА_2 (індексний номер: 58832394 від 18 червня 2021 року).
Скасовано державну реєстрацію іпотеки квартири за адресою: АДРЕСА_2 (номер запису про іпотеку: 42579087), зареєстровану приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В.
Скасовано державну реєстрацію обтяження (заборони на нерухоме майно) квартири за адресою: АДРЕСА_2 (номер запису про обтяження: 42578910), зареєстрованого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В.
Стягнуто з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2 147, 20 грн.
Стягнуто з ПАТ «ВіЕйБі» (в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «ВіЕйБі») на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2 147,20 грн.
Стягнути з ТОВ «Вердикт Капітал» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 2 147,20 грн.
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що 30 квітня 2004 року між ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ОСОБА_2 було укладено договір іпотеки. Однак враховуючи встановлені обставини станом на 30 квітня 2004 року реєстрація права власності на спірну квартиру залишалася за позивачем на підставі свідоцтва про власності від 07 липня 2003 року, зареєстрованого в реєстрі за № 1287. 
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним. Предмет іпотеки може бути переданий в наступну іпотеку за згодою попередніх іпотекодержателів, якщо інше не встановлено попереднім іпотечним договором.  ОСОБА_2 не звертався за згодою та/або із попередженням до АКБ «Правекс-Банк» щодо укладення договору іпотеки, про що свідчить, зокрема, те, що АКБ «Правекс-Банк» дізнався про порушення своїх прав як кредитора та заставодержателя у справі № 22-1830 за рішенням Апеляційного суду м. Києва від 31 червня 2004 року в червні 2006 року та подав касаційну скаргу до Верховного Суду Україну. ОСОБА_2 станом на дату підписання кредитного договору № 74 від 29 квітня 2004 року та договору іпотеки № 916 від 30 квітня 2004 року був обізнаний про наявність у нього заборгованості за договором на обслуговування за кредитною банківською платіжною карткою № 5-047/00ф від 01 березня 2000 року перед АКБ «Правекс-Банк», про наявність у нього заборони на відчуження квартири, зареєстрованої в реєстрі для реєстрації заборон 01 березня 2000 року за № 1з-29, а також про наявність триваючого спору про право на квартиру з позивачем. Отже, ОСОБА_2 при підписанні договору іпотеки від 30 квітня 2004 року повідомив ПАТ «ВіЕйБі Банк» неправдиві відомості, гарантувавши, що відповідно до пункту 2.2 цього договору, предмет іпотеки не є предметом іпотеки за іншими зобов`язаннями, не переданий третім особам у користування, в тому числі в найм, оренду, лізинг чи на підставі будь-якого іншого правочину, не проданий, не подарований, у спорі та під арештом не перебуває, не знаходиться у спільній власності, податковій заставі, та не є часткою, паєм. У свою чергу, ПАТ «ВіЕйБі Банк» при підписанні оспорюваного договору іпотеки не перевірив заборони ОСОБА_2 на відчуження квартири та реєстрацію права власності на спірну квартиру, що свідчить про недобросовісність самого ПАТ «ВіЕйБі Банк». За вказаних обставин, ОСОБА_2 не мав права передавати квартиру в іпотеку, а сам договір іпотеки від 30 квітня 2004 року при його підписанні та посвідченні не відповідав приписам діючого законодавства. Натомість ПАТ «ВіЕйБі Банк» мав перевірити можливість укладення такого правочину. Під час розгляду справи ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ТОВ «Вердикт Капітал» не навели обґрунтованих доводів щодо своєї добросовісності при укладенні оспорюваного договору іпотеки та придбанні права вимоги на предмет іпотеки відповідно. 
Таким чином, суд погоджується із доводами позивача про те, що договір іпотеки від 30 квітня 2004 було укладено з порушеннями чинного на момент його укладення законодавства, а крім того, має ознаки фраудаторності.
У розумінні положень частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. Окремих заперечень щодо вказаних позовних вимог відповідачі не надавали. Тож позовні вимоги про визнання іпотеки та обтяження на квартиру припиненими, скасування рішення про державну реєстрацію іпотеки та обтяження на квартиру, скасування державної реєстрації іпотеки та обтяження на квартиру підлягають задоволенню.
ПАТ «ВіЕйБі Банк» під час розгляду справи зробив заяву про застосування наслідків спливу строків позовної давності у справі, з огляду на тривалий проміж часу (19 років) між укладенням спірного правочину та його оскарженням. Однак таку заяву необхідно критично сприйняти, оскільки було встановлено, що позивач дізналася про порушення її прав тільки в 2021 році після отримання інформації про накладення на квартиру позивача арешту у виконавчому провадженні № НОМЕР_1, відкритому на підставі заочного рішення Печерського районного суду м. Києва від 10 грудня 2020 року у справі № 757/51060/18-ц.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції та зазначив, що  ОСОБА_2 не мав права передавати квартиру в іпотеку з урахуванням встановлених обставин, а тому договір іпотеки від 30 квітня 2004 року є незаконним та підлягає визнанню недійсним. Відповідно позовні вимоги про визнання іпотеки та обтяження на квартиру припиненими, скасування рішення про державну реєстрацію іпотеки та обтяження на квартиру, скасування державної реєстрації іпотеки та обтяження на квартиру також обґрунтовано задоволено районним судом.
Аргументи учасників справи
18 липня 2025 року ТОВ «Вердикт Капітал» через підсистему «Електронний суд» подало до Верховного Суду касаційну скаргу, у якій просило оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову у задоволені позову.
Касаційну скаргу мотивовано тим, що перед укладенням договору іпотеки було здійснено перевірку належності права власності на предмет іпотеки ОСОБА_2 та встановлено, що предмет іпотеки належить ОСОБА_2 на підставі договору дарування від 11 листопада 1999 року. Також ОСОБА_2 на підтвердження свого права власності на нерухоме майно надав ВАТ «ВіЕйБі Банк» довідку-характеристику, видану Київським міським бюро технічної інвентаризації та реєстрації права власності на об`єкти нерухомого майна 21 квітня 2004 року № 837255. Також було здійснено реєстрацію предмету іпотеки, внесено відповідні записи про обтяження, а у зв`язку з укладення між банком та товариством договору відступлення права вимоги, перенесено записи про державну реєстрацію іпотеки. Жодних претензій та звернень з приводу вказаної державної реєстрації чи будь-яких інших прав на спірну квартиру до 2021 року не виникало. 
Крім того, рішенням Апеляційного суду м. Києва від 31 березня 2004 року, з урахуванням додаткового рішення від 23 квітня 2004 року, прилюдні торги, на яких ОСОБА_1 придбала спірну квартиру, визнано недійсними та спірну квартиру залишено у власності ОСОБА_2 . Отже, ОСОБА_2 станом на квітень 2004 року був власником спірної квартири.
Суд першої інстанції посилався на лист КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 15 листопада 2023 року, проте залишив поза увагою, що в цьому ж листі підтверджено, що Київське міське бюро технічної інвентаризації дійсно надавало довідку-характеристику № 823255 від 21 квітня 2004 року ОСОБА_2 для оформлення договору застави. У вказаній довідці підтверджено факт права власності спірної квартири станом на 21 квітня 2004 року саме ОСОБА_2 . Суд не врахував, що оскільки до 01 січня 2013 року реєстрацію права власності здійснювали органи БТІ, то інформацію щодо права власності на нерухоме майно можна було отримати у них. 
У зв`язку із скасуванням свідоцтва про право власності від 07 липня 2003 року, виданого ОСОБА_1 , підстави набуття права власності ОСОБА_2 на квартиру не змінилися, а тому нової реєстрації права власності за ним та необхідністю звернення з такою заявою не передбачалося. Проте суди зазначені обставини дослідили поверхнево та однобічно, питання набуття та реєстрації, а також скасування права власності на момент укладення оспорюваного іпотечного договору не досліджували.
Щодо тверджень судів про те, що станом на 30 квітня 2004 року спірна квартира перебувала в заставі АКБ «Правекс Банк», а на відчуження була накладена заборона, зареєстрована в реєстрі для реєстрації заборон 01 березня 2000 року за № 1з-29, то такі є безпідставними, нічим не підтверджуються. З доданої позивачем до позовної заяви інформаційної довідки вбачається, що записів про державну реєстрацію заборон на спірну квартиру станом на 30 квітня 2004 року не було. Разом з тим, запис про обтяження від 30 квітня 2004 року було внесено у відповідний реєстр саме відповідно до оскарженого іпотечного договору. Крім того, за наявності б заборони на відчуження від АКБ «Правекс Банк», така б заборона також була б наявна в реєстрі заборон і при посвідченні оспорюваного договору іпотеки нотаріус би її бачив. 
Оскільки в момент вчинення договору іпотеки іпотекодавець був власником, заборон на відчуження квартири в Реєстрі заборон не існувало, а підстави недійсності мають існувати в момент вчинення правочину, то підстав для визнання такого правочину недійсним немає.
Безпідставними є доводи позивача щодо фраудаторності іпотечного договору, оскільки на момент укладення іпотечного договору, рішенням суду було підтверджено право власності ОСОБА_2 на квартиру, що стала предметом іпотеки, а позовів АКБ «Правекс Банк» про стягнення заборгованості не існувало.
Перехід права власності на предмет іпотеки до іншої особи не впливає на дійсність кредитного договору № 74 та/чи договору іпотеки № 916, а також на дійсність зобов`язань, що випливають із вказаних договорів.
У ОСОБА_1 була можливість з 2008 року знати про обтяження її майна іпотекою, але з незрозумілих причин вона навіть не реєструвала своє право власності у відповідному реєстрі. Як вбачається з інформації з Державних реєстрів записи про обтяженні та про іпотеку ПАТ «ВіЕйБі Банк», а згодом ТОВ «Вердикт Капітал», існували весь час з моменту укладення оспорюваного іпотечного договору, однак жодних претензій з боку позивача не виникало до того моменту, поки судом не було звернено стягнення на предмет іпотеки - квартиру, що належить ОСОБА_1 .
Позивачем було пропущено позовну давність, про що заявляв ПАТ «ВіЕйБі Банк», оскільки ОСОБА_1 з 2008 року (або ж взагалі з 2003 року) могла дізнатися про існування оспорюваного договору іпотеки, а тому суд першої інстанції мав би застосувати в цій справі наслідки спливу позовної давності.
02 вересня та 05 вересня 2025 року представники ОСОБА_1 - адвокат Столяренко С. М. та адвокат Невмержицький С. І. подали до Верховного Суду відзиви на касаційну скаргу, у яких просили суд у задоволенні касаційної скарги відмовити, а оскаржені судові рішення залишити без змін.
Відзиви мотивовано тим, що ОСОБА_1 стала власником квартири, про що свідчить свідоцтво про право власності від 07 липня 2003 року, зареєстроване в реєстрі за № 1287. Вказана квартира зареєстрована за ОСОБА_1 у реєстровій книзі № д.1140-95 за реєстровим № 5484 від 08 липня 2003 року. Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 12 липня 2007 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 13 березня 2008 року та ухвалою Верховного Суду України від 02 червня 2008 року, позовну заяву ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 про виселення без надання іншого житлового приміщення та зобов`язання не чинити перешкод в користуванні квартирою задоволено, а у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсними свідоцтва про право власності на квартиру і акта про продаж на прилюдних торгах відмовлено. Цими судовими рішеннями встановлено законність права власності ОСОБА_1 на квартиру з липня 2003 року. ОСОБА_2 підозрюється у заволодінні чужим майном шляхом обману (шахрайство) в особливо великих розмірах. Наразі ОСОБА_2 оголошено в розшук. 
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 24 серпня 2023 року у справі № 757/51060/18-ц позов ТОВ «Вердикт Капітал» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено. У рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 74 від 29 квітня 2004 року в розмірі 2 025 556,77 грн звернено стягнення на нерухоме майно, яке є власністю ОСОБА_1 та предметом договору іпотеки від 30 квітня 2004 року, шляхом продажу на прилюдних торгах у процедурі виконавчого провадження. Не погоджуючись з вказаним рішенням ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу та постановою Київського апеляційного суду від 14 березня 2024 року, залишеною без змін постановою Верховного Суду від 31 жовтня 2024 року, рішення Печерського районного суду м. Києва від 24 серпня 2023 року скасовано, ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову ТОВ «Вердикт Капітал».
Станом на момент реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_1 ця квартира не була обтяжена іпотекою та набута нею у власність на прилюдних торгах в межах виконавчого провадження з виконання виконавчого напису, згідно з яким в рахунок погашення боргу перед стягувачем АКБ «Правекс-Банк» підлягало стягненню з ОСОБА_2 сума боргу у розмірі 40 000,00 дол. США за рахунок заставленого майна - квартири. Крім того, згідно з листом КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 15 листопада 2023 року № 062/14-14923 ОСОБА_2 у квітні 2004 року до КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» щодо реєстрації або підтвердження його права власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_2 не звертався. За даними реєстрових книг Бюро, у квітні 2004 року реєстрація права власності за ОСОБА_2 на спірний об`єкт нерухомого майна не проводилась. Отже, станом на час укладення ОСОБА_2 кредитного договору № 74 від 29 квітня 2004 року та іпотечного договору № 916 від 30 квітня 2004 року останній не був власником спірної квартири.
Посилання ТОВ «Вердикт Капітал» на довідку-характеристику, видану ОСОБА_2 . КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» 21 квітня 2004 року, є необґрунтованими, з огляду на те, що матеріали справи не містять жодних доказів того, що ВАТ «ВіЕйБі Банк» станом на час укладення кредитного договору та договору іпотеки було перевірено належність на праві власності спірної квартири ОСОБА_2 .
Предметом іпотеки може бути лише майно, яке належить іпотекодавцю на праві власності; момент набуття права власності на нерухоме майно, в тому числі і квартиру, відповідно до норм законодавства, чинного на момент укладення договорів, настає після проведення державної реєстрації права власності; на момент укладення договору іпотеки ОСОБА_2 не був власником майна. Верховний Суд у справі № 757/51060/18-ц встановив, що передане ОСОБА_2 в іпотеку ПАТ «ВіЕйБі Банк» нерухоме майно не відповідало вимогам частини першої статті 5 Закону України «Про іпотеку», відсутні підстави для висновку, що набувач ОСОБА_1 набула статус іпотекодавця і має всі його права та несе всі обов`язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття нею права власності на предмет іпотеки. Вказані обставити є преюдиційними.
Суд першої інстанції обґрунтовано не задовольнив заяву про застосування спливу позовної давності. Договір іпотеки було укладено 30 квітня 2004 року, а зареєстровано тільки 18 червня 2021 року. У 2018 році ТОВ «Вердикт Капітал», намагаючись звернути стягнення на предмет іпотеки у 2018 році, само ж зазначає про чинність договору іпотеки, що свідчить про триваюче порушення прав позивача.
10 листопада 2025 року ТОВ «Вердикт Капітал» подало до Верховного Суду письмові пояснення, які мотивовано тим, що іпотечний договір посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Левицьким Р. В., що свідчить про проведену перевірку належності квартири саме ОСОБА_2 на момент укладення ним договору іпотеки. Доводи позивача, що довідку-характеристику від 21 квітня 2004 року ОСОБА_2 можливо отримав незаконно є безпідставними та є просто припущенням.
Додатковим рішенням Апеляційного суду м. Києва від 23 квітня 2004 року, зокрема, квартиру залишено у власності ОСОБА_2 . А отже станом на квітень 2004 року (на момент укладення кредитного договору № 74 та договору іпотеки № 916) він був власником квартири та користувався усіма правами та обов`язками власника нерухомого майна, в тому числі правом на передачу зазначеного нерухомого майна в іпотеку для забезпечення виконання своїх зобов`язань. У даному випадку спірне нерухоме майно було обтяжено іпотекою у встановленому законодавством порядку.
Межі та підстави касаційного перегляду, рух справи
Ухвалою Верховного Суду від 05 серпня 2025 року відкрито касаційне провадження у справі. 
В ухвалі вказано, що наведені у касаційній скарзі доводи містять підставу, передбачену пунктами 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України для відкриття касаційного провадження (суд апеляційної інстанції в оскарженому судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постановах Верховного Суду та Великої Палати Верховного Суду: від 16 травня 2018 року у справі № 449/1154/14, від 11 листопада 2019 року у справі № 756/15538/15-ц, від 16 жовтня 2020 року у справі № 922/1995/17, від 24 червня 2020 року у справі № 904/9896/17, від 05 травня 2020 року у справі № 161/6253/15-ц, від 11 серпня 2021 року у справі № 523/7609/17, від 22 травня 2019 року у справі 
№ 234/3341/15-ц, суд не дослідив зібрані у справі докази - пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України).
Ухвалою Верховного Суду від 07 січня 2026 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи
Суди встановили, що 01 березня 2000 року між ОСОБА_2 та АКБ «Правекс-Банк» укладено договір на обслуговування за кредитною банківською платіжною карткою № 5-047/00ф та для забезпечення виконання вказаного договору укладено договір застави, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Чернокур О. М.
Згідно з умовами вказаного договору застави ОСОБА_2 передав у заставу АКБ «Правекс-Банк» належне йому на праві власності майно - 4-кімнатну квартиру АДРЕСА_1 , зареєстровану в Бюро технічної інвентаризації м. Києва 16 листопада 1999 року в реєстровій книзі № 60-213 за реєстровим номером № 5484. На відчуження квартири була накладена заборона, зареєстрована в реєстрі для реєстрації заборон 01 березня 2000 року за № 1з-29.
Відповідно до пункту 1.6 договору застави № 5-047/00Ф від 01 березня 2000 року заставодавець не має права відчужувати предмет застави або заставляти його іншим особам, прописувати інших осіб.
За вказаним договором у ОСОБА_2 виникла заборгованість перед АКБ «Правекс-Банк». За виконавчим написом приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Федоришин О. П. від 06 листопада 2001 року, зареєстрованого в реєстрі за № 8378, з ОСОБА_2 було запропоновано стягнути на користь АКБ «Правекс-Банк» суму такої заборгованості за рахунок заставленого майна.
04 липня 2003 року спеціалізованою організацією ВКФ «3 КОМ» було проведено прилюдні торги щодо реалізації 4-кімнатної квартири АДРЕСА_1 . Вказані прилюдні торги були проведені на підставі договору № 2-30 про реалізацію нерухомого майна, укладеного 24 лютого 2003 року між ВКФ «3 КОМ» та відділом ДВС Печерського РУЮ у м. Києві.
Переможцем на вказаних торгах стала ОСОБА_1 .
За кошти, сплачені позивачем на торгах, було погашено 40 057,00 дол. США боргу перед АКБ «Правекс- Банк», а також сплачено кошти спеціалізованій організації за проведені торги.
Рішенням Голосіївського районного суду м. Києва від 04 липня 2003 року скаргу ОСОБА_2 на дії ВДВС Печерського РУЮ в м. Києві залишено без задоволення.
ОСОБА_1 стала власником квартири, про що свідчить свідоцтво про право власності від 07 липня 2003 року, зареєстроване в реєстрі за № 1287. Спірна квартира зареєстрована на праві приватної власності за позивачем у реєстровій книзі № д.1140-95 за реєстровим № 5484 від 08 липня 2003 року.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 25 листопада 2003 року у справі № 2-3635/03, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 18 березня 2004 року, скаргу ОСОБА_2 на дії ВДВС Печерського РУЮ в м. Києві залишено без задоволення.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 31 грудня 2003 року у справі № 2-3157-2003 позов ОСОБА_1 про виселення без надання іншого житлового приміщення та про зобов`язання не чинити перешкод у здійсненні права власності задоволено. ОСОБА_7 , ОСОБА_5 , ОСОБА_8 з квартири АДРЕСА_1 без надання іншого жилого приміщення та зобов`язано їх не чинити перешкод ОСОБА_1 в користуванні цією квартирою. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 до ВДВС Печерського РУЮ м. Києва, ВКФ «3КОМ», ОСОБА_1 про визнання недійсними прилюдних торгів відмовлено.
Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 31 березня 2004 року у справі № 2-3157-2003 апеляційну скаргу ОСОБА_2 та ОСОБА_5 задоволено, рішення Печерського районного суду м. Києва від 31 грудня 2003 року скасовано та ухвалено нове рішення, яким у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. Визнано недійсними прилюдні торги квартири АДРЕСА_1 , проведені ВКФ «3КОМ» 18 березня 2003 року. Визнано недійсними акт про продаж на прилюдних торгах квартири від 04 липня 2003 року, свідоцтво про право власності від 07 липня 2003 року на квартиру та повернуто сторони в первинний стан.
Додатковим рішенням Апеляційного суду м. Києва від 23 квітня 2004 року заяву ОСОБА_1 про ухвалення додаткового рішення задоволено. Стягнено на користь ОСОБА_1 з ТОВ ВКФ «3КОМ» 21 300,00 грн; з ВДВС Печерського РУЮ у м. Києві - 191 124,00 грн; АКБ «Правекс-Банк» - 213 575,00 грн.
29 квітня 2004 року між ОСОБА_2 та ВАТ «ВіЕйБі Банк» було укладено кредитний договір № 74, відповідно до якого ОСОБА_2 надано кредит в розмірі 60 000,00 дол. США.
З метою забезпечення виконання умов кредитного договору № 74 від 29 квітня 2004 року між ОСОБА_2 та ВАТ «ВіЕйБі Банк» укладено договір іпотеки від 30 квітня 2004 року, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тесленко А. О., зареєстрований в реєстрі за № 916. Предметом іпотеки є квартира АДРЕСА_1 , загальною площею 114,40 кв. м, житловою площею 73,00 кв. м.
Згідно з пунктом 2.2 вказаного договору квартира не є предметом іпотеки за іншими зобов`язаннями, не переданий третім особам у користування, в тому числі в найм, оренду, лізинг чи на підставі будь-якого іншого правочину, не проданий, не подарований, у спорі та під арештом не перебуває, не знаходиться у спільній власності, податковій заставі, та не є часткою, паєм.
Ухвалою Верховного Суду України від 03 жовтня 2006 року касаційну скаргу АКБ «Правекс-Банк» задоволено, рішення Печерського районного суду м. Києва від 31 грудня 2003 року, рішення Апеляційного суду м. Києва від 31 березня 2004 року і додаткове рішення Апеляційного суду м. Києва від 23 квітня 2004 року скасовано і справу № 2-3157-2003 направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 12 липня 2007 року у справі № 2-364/07, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 13 березня 2008 року та ухвалою Верховного Суду України від 02 червня 2008 року, позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 ОСОБА_8 про виселення без надання іншого житлового приміщення та зобов`язання не чинити перешкод в користуванні квартирою задоволено. У задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання недійсними прилюдних торгів, визнання недійсними свідоцтва про право власності на квартиру і акту про продаж на прилюдних торгах відмовлено.
У жовтні 2018 року ПАТ «ВіЕйБі Банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ «ВіЕйБі Банк» Славкіної М. А. звернулося до Печерського районного суду м. Києва з позовною заявою про звернення стягнення на предмет іпотеки - спірну квартиру.
Ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 02 грудня 2021 року ОСОБА_1 залучено як співвідповідача у наведеній справі.
Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 24 серпня 2023 року у справі № 757/51060/18-ц позов ТОВ «Вердикт Капітал» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено. У рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 74 від 29 квітня 2004 року в розмірі 2 025 556,77 грн звернено стягнення на квартиру, яка є предметом договору іпотеки від 30 квітня 2004 року, шляхом продажу на прилюдних торгах у процедурі виконавчого провадження за початковою ціною продажу, визначеною на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності.
Постановою Київського апеляційного суду від 14 березня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, скасовано рішення Печерського районного суду м. Києва від 24 серпня 2023 року та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову.
09 квітня 2021 року в Єдиному реєстрі досудових розслідувань за заявою ОСОБА_1 зареєстроване кримінальне провадження № 12021100060000596 щодо можливого вчинення кримінальних правопорушень, передбачених статями 190, 358 КК України.
03 жовтня 2022 року ОСОБА_2 було повідомлено про підозру у вчиненні кримінального правопорушення, передбаченого частиною четвертою статті 190 КК України.
Відповідно до листа КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 15 листопада 2023 року № 062/14 - 14923 (И-2023) ОСОБА_2 у квітні 2004 року до КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» щодо реєстрації або підтвердження його права власності на квартиру не звертався; за даними реєстрових книг Бюро, у квітні 2004 року реєстрація права власності за ОСОБА_2 на об`єкт нерухомого майна за адресою: АДРЕСА_2 не проводилась.
Позиція Верховного Суду
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина першої статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження 
№ 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи. Закладом є застава рухомого майна, що передається у володіння заставодержателя або за його наказом - у володіння третій особі. Правила про іпотеку землі та інші окремі види застав встановлюються законом (стаття 575 ЦК України в редакції, чинній на момент вчинення оспорюваного договору іпотеки).
Заставодавцем може бути власник речі або особа, якій належить майнове право, а також особа, якій власник речі або особа, якій належить майнове право, передали річ або майнове право з правом їх застави (частина друга статті 583 ЦК України).
Іпотекодавець - особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель (абзац 6 статті 1 Закону України «Про іпотеку»).
У частині першій статті 5 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на момент вчинення оспорюваного договору іпотеки) передбачено, що предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом. 
Іпотека є правом на чужу річ (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц).
В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного (див, зокрема, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22).
Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним» (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 09 січня 2019 року у справі № 759/2328/16 (провадження № 61-5800зпв18)). 
Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків. Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину. Суд констатує нікчемність правочину у межах розгляду конкретної справи та застосовує наслідки недійсності нікчемного правочину. Схожі висновки наведені у постановах Великої Палати Верховного Суду від 10 квітня 2019 року у справі № 463/5896/14-ц (провадження № 14-90цс19), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18), від 16 квітня 2025 року у справі № 924/971/23 (провадження № 12-25гс24). 
Нікчемний правочин (частина друга статті 215 ЦК України) є недійсним вже в момент свого вчинення (ab initio), і незалежно від волі будь-якої особи, автоматично (ipso iure). Нікчемність правочину має абсолютний ефект, оскільки діє щодо всіх (erga omnes). Нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, тобто, не зумовлює переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав ні для кого. Саме тому посилатися на нікчемність правочину може будь-хто. Суд, якщо виявить нікчемність правочину, має її враховувати за власною ініціативою в силу свого положення (ex officio), навіть якщо жодна із заінтересованих осіб цього не вимагає (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 лютого 2023 у справі № 359/12165/14-ц, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 13 березня 2023 року в справі № 398/1796/20 (провадження № 61-432сво22)).
Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону України «Про іпотеку»).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19, постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 19 лютого 2024 року у справі № 567/3/22 (провадження № 61-5252сво23)).
Відповідно до статті 4 Закону України «Про іпотеку» обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
За змістом пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація права власності та інших речових прав проводиться на підставі судового рішення, що набрало законної сили, щодо набуття, зміни або припинення права власності та інших речових прав на нерухоме майно.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У постанові від 10 квітня 2024 року у справі № 496/1059/18 (провадження 
№ 14-209цс21) Велика Палата Верховного Суду зробила такий висновок: «застосовуючи в контексті спірних правовідносин норми статті 391 Цивільного кодексу України та статті 26 Закону України від 01.07.2004 № 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Велика Палата Верховного Суду дійшла висновку про те, що для ефективного захисту прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до Реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах, має застосовуватись негаторний позов про усунення перешкод у здійсненні власником права розпорядження своїм майном (стаття 391 ЦК України) з яким власник може звернутись, зокрема, шляхом пред`явлення вимоги про скасування державної реєстрації права іпотеки зазначеної особи. При цьому оспорювання ланцюга договорів, інших правочинів щодо спірного нерухомого майна або документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію права іпотеки за відповідачем, не є ефективним способом захисту прав власника від описаного вище порушення».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 501/1703/16-ц (провадження № 14-138цс19) вказано, що «згідно з частиною третьою статті 9 Закону № 898-ІV іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя, зокрема передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним (частина третя статті 12 Закону № 898-ІV). У матеріалах справи відсутні будь-які докази, які б підтверджували надання іпотекодержателем майна на момент укладення договору згоди на передачу в оренду предмета іпотеки. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого не майнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема припинення дії, яка порушує право (частина 1, пункт 3 частини другої статті 16 ЦК України). За таких обставин суди дійшли обґрунтованого висновку про те, що договір оренди № 7 від 31 січня 2015 року є недійсним, оскільки його недійсність встановлена законом, та відповідно до положень статті 215 ЦК України - нікчемним».
Обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом (частина п`ята статті 82 ЦПК України).
Преюдиціальність - обов`язковість фактів, установлених судовим рішенням, що набрало законної сили в одній справі для суду при розгляді інших справ. Преюдиціально встановлені факти не підлягають доказуванню, оскільки їх з істинністю вже встановлено у рішенні і немає необхідності встановлювати їх знову, тобто піддавати сумніву істинність і стабільність судового акта, який вступив в законну силу. Суть преюдиції полягає в неприпустимості повторного розгляду судом одного й того ж питання між тими ж сторонами. У випадку преюдиціального установлення певних обставин особам, які беруть участь у справі (за умови, що вони брали участь у справі при винесенні преюдиціального рішення), не доводиться витрачати час на збирання, витребування і подання доказів, а суду - на їх дослідження і оцінку. Преюдиціальне значення мають лише рішення зі справи, в якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини. Преюдицію утворюють виключно лише ті обставини, які безпосередньо досліджувалися і встановлювалися судом, що знайшло відображення в мотивувальній частині судового акта (див. постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2018 року в справі № 753/11000/14-ц (провадження № 61-11сво17)).
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд (частина перша, третя статті 13 ЦПК України).
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, кожна сторона повинна довести ті обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частини перша, третя статті 12, частини перша, п`ята, шоста статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
Визначення відповідачів, предмета і підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача (див. висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений в постанові від 17 квітня 2018 року у справі № 523/9076/16-ц, провадження № 14-61цс18, пункти 40, 41).
Пред`явлення позову до неналежного відповідача (неналежного складу відповідачів) є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 жовтня 2023 року в справі № 300/808/19, від 07 грудня 2023 року в справі № 363/2300/20, від 13 грудня 2023 року в справі № 753/8710/21).
У справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись всі сторони правочину, а тому належними відповідачами є сторони оспорюваного договору, а не одна із них (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 вересня 2021 року в справі № 570/1533/20).
Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано (див., зокрема, постанову Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі № 823/2042/16 (провадження № 11-377апп18)).
Відповідно до частини третьої статті 6 Закону України «Про доступ до судових рішень» суд при здійсненні судочинства може використовувати лише текст судового рішення, який опубліковано офіційно або внесений до Реєстру.
У справі, що переглядається:
суди встановили, що: спірна квартира належала  ОСОБА_2 , право власності на яку було зареєстровано в БТІ м. Києва 16 листопада 1999 року в реєстровій книзі № 60-213 за реєстровим номером № 5484. ОСОБА_2 01 березня 2000 року передав квартиру в заставу за кредитними зобов`язаннями перед АКБ «Правекс-Банк». На відчуження квартири була накладена заборона, зареєстрована в реєстрі для реєстрації заборон 01 березня 2000 року за № 1з-29. Відповідно до пункту 1.6 договору застави № 5-047/00Ф від 01 березня 2000 року заставодавець не має права відчужувати предмет застави або заставляти його іншим особам, прописувати інших осіб. За виконавчим написом приватного нотаріуса від 06 листопада 2001 року з ОСОБА_2 стягнуто на користь АКБ «Правекс-Банк» 40 057,00 дол. США кредитної заборгованості за рахунок заставленого майна, на виконання якого за дорученням відділу ДВС Печерського РУЮ у м. Києві 04 липня 2003 року проведено прилюдні торги щодо реалізації квартири. Переможцем на вказаних торгах стала ОСОБА_1 та власником квартири на підставі свідоцтва про право власності від 07 липня 2003 року. Спірна квартира зареєстрована на праві приватної власності за нею БТІ м. Києва у реєстровій книзі № д.1140-95 за реєстровим № 5484 від 08 липня 2003 року (т. 1, а. с. 21, 22). Рішенням Апеляційного суду м. Києва від 31 березня 2004 року у справі № 2-3157-2003 апеляційну скаргу ОСОБА_2 та ОСОБА_5 задоволено та ухвалено рішення, яким визнано недійсними вказані прилюдні торги від 18 березня 2003 року, акт про продаж на прилюдних торгах квартири від 04 липня 2003 року та свідоцтво про право власності від 07 липня 2003 року на квартиру, повернуто сторони в первинний стан. 29 квітня 2004 року між ОСОБА_2 та ВАТ «ВіЕйБі Банк» було укладено кредитний договір № 74 та 30 квітня 2004 року оспорюваний договір іпотеки квартири. ТОВ «Вердикт Капітал» вказувало, що ОСОБА_2 на підтвердження свого права власності на квартиру на момент укладення оспорюваного договору надано ПАТ «ВіЕйБі Банк» довідку-характеристику № 837255 від 21 квітня 2004 року Київським МБТІ (т. 2, а. с. 118). Відповідно до листа КП Київської міської ради «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 15 листопада 2023 року № 062/14 - 14923 (И-2023) ОСОБА_2 у квітні 2004 року до БТІ щодо реєстрації або підтвердження його права власності на квартиру не звертався, за даними реєстрових книг у квітні 2004 року реєстрація права власності за ОСОБА_2 на квартиру не проводилась (т. 1, а. с. 138). Ухвалою Верховного Суду України від 03 жовтня 2006 року рішення Апеляційного суду м. Києва від 31 березня 2004 року було скасовано і справу № 2-3157-2003 направлено на новий розгляд. Рішенням Печерського районного суду м. Києва від 12 липня 2007 року у справі № 2-364/07, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 13 березня 2008 року та ухвалою Верховного Суду України від 02 червня 2008 року, позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_5 ОСОБА_8 про виселення без надання іншого житлового приміщення задоволено, а у задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 про визнання недійсними прилюдних торгів відмовлено;
аналіз Єдиного державного реєстру судових рішень свідчить, що рішенням Печерського районного суду м. Києва від 24 серпня 2023 року у справі № 757/51060/18-ц позов ТОВ «Вердикт Капітал» до ОСОБА_2 , ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки задоволено. У рахунок часткового погашення заборгованості ОСОБА_2 за кредитним договором № 74 від 29 квітня 2004 року в розмірі 2 025 556,77 грн звернено стягнення на квартиру, яка є предметом договору іпотеки від 30 квітня 2004 року, шляхом продажу на прилюдних торгах у процедурі виконавчого провадження. ОСОБА_1 залучено як співвідповідача у наведеній справі ухвалою Печерського районного суду м. Києва від 02 грудня 2021 року. Постановою Київського апеляційного суду від 14 березня 2024 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено, скасовано рішення Печерського районного суду м. Києва від 24 серпня 2023 року та ухвалено нове рішення про відмову у задоволенні позову. Суди у наведеній справі, зокрема встановили, що заочним рішенням Печерського районного суду міста Києва від 16 лютого 2016 року у справі №757/29347/15-ц стягнуто з ОСОБА_2 на користь ПАТ «ВіЕйБі Банк» заборгованість за кредитним договором від 29 квітня 2004 року № 74 у розмірі 2 025 556,77 грн. 28 листопада 2019 року між ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ТОВ «Вердикт Капітал» укладений договір про відступлення прав вимоги за іпотечним договором, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С. С., зареєстрований за реєстровим номером №12541 - перенесено записи про державну реєстрацію іпотеки з Державного реєстру іпотек до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та змінено іпотекодержателя за договором іпотеки від 30 квітня 2004 року, а саме: перенесено реєстраційний номер іпотеки 2433887 та присвоєно номер запису про іпотеку: 34399481 (підстава - рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 49951951 від 30 листопада 2019 року); іпотекодавець - ОСОБА_2 ; іпотекодержатель - ПАТ «ВіЕйБі Банк» змінено на ТОВ «Вердикт Капітал». Унаведеній справі суди виходили з того, що за встановлених обставин цієї справи на момент укладення договору іпотеки від 30 квітня 2004 року ОСОБА_2 не був власником майна, переданого в іпотеку, оскільки 18 березня 2003 року ОСОБА_1 придбала на прилюдних торгах спірну квартиру та 08 липня 2003 року зареєструвала за собою право власності на неї, незважаючи на те, що рішенням Апеляційного суду міста Києва від 31 березня 2004 року визнано недійсним прилюдні торги та правовстановлюючі документи, видані ОСОБА_1 на спірну квартиру, а судом повернуто сторони у попереднє становище. Тому відсутні підстави для висновку, що набувач ОСОБА_1 набула статусу іпотекодавця і має всі його права та несе всі його обов`язки за іпотечним договором в обсязі та на умовах, що існували до набуття нею права власності на предмет іпотеки;
суди проаналізували зібрані у справі докази в їх сукупності, а також урахували преюдиційне значення постанови Київського апеляційного суду від 14 березня 2024 року у справі № 757/51060/18-ц, тому обґрунтовано вважали, що договір іпотеки від 30 квітня 2004 року укладений з порушеннями чинного на момент його укладення законодавства, зокрема і у зв`язку з тим, що ОСОБА_2 не звертався за згодою до АКБ «Правекс-Банк» щодо укладення договору іпотеки, про що свідчить, зокрема те, що АКБ «Правекс-Банк» дізнався про порушення своїх прав як кредитора та заставодержателя у справі № 22-1830 за рішенням Апеляційного суду м. Києва від 31 червня 2004 року в червні 2006 року та подав касаційну скаргу до Верховного Суду Україну. ОСОБА_2 станом на дату підписання кредитного договору № 74 від 29 квітня 2004 року та договору іпотеки № 916 від 30 квітня 2004 року мав заборгованість за договором на обслуговування за кредитною банківською платіжною карткою № 5-047/00ф від 01 березня 2000 року перед АКБ «Правекс-Банк», була наявна заборона на відчуження квартири, зареєстрована в реєстрі для реєстрації заборон 01 березня 2000 року за № 1з-29, а між ним та ОСОБА_1 існував судовий спір про право власності на спірну квартиру, який був вирішений остаточно ухвалою Апеляційного суду м. Києва від 13 березня 2008 року, якою залишене без змін рішення Печерського районного суду м. Києва від 12 липня 2007 року у справі № 2-364/07 про відмову у задоволенні позову ОСОБА_2 про визнання недійсними прилюдних торгів. ПАТ «ВіЕйБі Банк» при підписанні оспорюваного договору іпотеки не перевірив обставини заборони ОСОБА_2 на відчуження квартири за іншим договором застави та реєстрацію права власності на спірну квартиру за іншою особою;
проте суди не врахували, що на рівні частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» передбачено нікчемність правочину щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна без згоди іпотекодержателя. Визнання недійсним нікчемного правочину не є належним способом захисту права чи інтересу. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину;
тому суди зробили помилковий висновок про задоволення позовної вимоги про визнання недійсним договору іпотеки від 30 квітня 2004 року, укладеного між ОСОБА_2 та ВАТ «ВіЕйБі», який за встановлених обставин цієїсправи є нікчемним;
проте як наслідок недійсності (нікчемності) вказаного договору суди правильно задовольнили вимоги про скасування державної реєстрації іпотеки квартири (номер запису: 42579087) та обтяження квартири (заборони на нерухоме майно, номер запису про обтяження: 42578910) (іпотекодавець - ОСОБА_2 , іпотекодержатель - ПАТ «ВіЕйБі Банк»), вчинену на підставі рішення приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Бурлак О. В. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 18 червня 2021 року, що забезпечує ефективний захист прав володіючого власника нерухомого майна, щодо якого до реєстру незаконно внесено запис про право іпотеки іншої особи, з якою власник не перебував у зобов`язальних відносинах;
за пред`явлення вказаних належних вимог та враховуючи, що нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто не «породжує» цивільних прав та обов`язків, немає потреби заявляти ще і вимоги про визнання іпотеки та обтяжень припиненими, а також оспорювати окремо рішення державного реєстратора, на підставі яких проведено державну реєстрацію права іпотеки та обтяження на користь відповідача, які не є ефективним способом захисту прав власника в цій справі;
тому в цій частині позовних вимог судам належало відмовити у зв`язку з обранням позивачем неналежного способу захисту своїх прав;
суди не врахували, що у справі за позовом заінтересованої особи про визнання недійсним договору як відповідачі мають залучатись сторони оспорюваного договору. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано. 28 листопада 2019 року між ПАТ «ВіЕйБі Банк» та ТОВ «Вердикт Капітал» укладений договір про відступлення прав вимоги за оспорюваним іпотечним договором, а до державних реєстрів речових прав та обтяжень внесені відомості про державну реєстрацію іпотеки за ТОВ «Вердикт Капітал».Тому сторонами оспорюваного договору іпотеки на час розгляду справи є ОСОБА_2 та ТОВ «Вердикт Капітал» (правонаступникПАТ «ВіЕйБі Банк»). Інші позовні вимоги ОСОБА_1 стосуються припинення іпотеки та обтяжень, скасування державної реєстрації цих прав та обтяжень, вчинених у державних реєстрах на користь виключно ТОВ «Вердикт Капітал». Тому ПАТ «ВіЕйБі Банк» є неналежним відповідачем за позовними вимогами ОСОБА_1 , у зв`язку з чим у їх задоволенні до ПАТ «ВіЕйБі Банк» суди мали відмовити із цієї підстави;
суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, також вказав, що оспорюваний договір є фраудаторним. Проте судами не встановлено необхідних обставини, які б давали підстави для такої кваліфікації оспорюваного правочину у спорі за позовом власника спірної квартири;
суди правильно не застосували наслідки спливу позовної давності за заявою ПАТ «ВіЕйБі Банк», проте не врахували, що ПАТ «ВіЕйБі Банк» за заявленими вимогами є неналежним відповідачем і ніяких вимог до нього в цій справі фактично не пред`явлено, а ТОВ «Вердикт Капітал» та  ОСОБА_2 про сплив позовної давності не заявляли;
тому оскаржені судові рішення належить також змінити в мотивувальній частині.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги,з урахуванням меж касаційного перегляду, дають підстави для висновку, що оскаржені судові рішення частково ухвалені без додержання норм матеріального права та з порушенням нормпроцесуального права. У зв`язку з наведеним касаційну скаргу належить задовольнити частково, оскаржені судові рішення в частині задоволених позовних вимог про визнання договору іпотеки недійсним, припиненими іпотеки та обтяження, скасування рішення приватного нотаріуса, позовних вимог до ПАТ «ВіЕйБі Банк» - скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову, в іншій частині - змінити в мотивувальній частині.
Щодо розподілу судових витрат
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді касаційної інстанції.
За подачу апеляційної скарги ТОВ «Вердикт Капітал» сплатив судовий збір в сумі 9 662,40 грн, касаційної скарги - 10 306,56 грн (за шість вимог немайнового характеру). За результатами касаційного перегляду встановлено підстави для скасування судових рішень в частині задоволених чотирьох вимог немайнового характеру до ТОВ «Вердикт Капітал» та ухвалення в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні позову, тому з ОСОБА_1 на користь ТОВ «Вердикт Капітал» слід стягнути судовий збір у розмірі 13 312,72 грн (6 871,12 + 6 441,60).
Керуючись статтями 141, 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
УХВАЛИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал» задовольнити частково.
Рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 квітня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року в частині задоволених позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал» про визнання договору іпотеки недійсним, визнання припиненими іпотеки та обтяження (заборони на нерухоме майно) квартири, скасування рішення приватного нотаріуса, позовних вимог ОСОБА_1 до Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк» в особі Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію Публічного акціонерного товариства «Всеукраїнський акціонерний банк»скасувати і ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову.
В іншій частині рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 квітня 2025 року та постанову Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року змінити, виклавши їх мотивувальні частинив редакції цієї постанови.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Вердикт Капітал» судові витрати на сплату судового збору в розмірі 13 312,72 грн.
З моменту ухвалення постанови суду касаційної інстанції рішення Печерського районного суду міста Києва від 09 квітня 2025 року та постанова Київського апеляційного суду від 11 червня 2025 року в скасованих частинах втрачають законну силу та подальшому виконанню не підлягають.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її ухвалення, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий В. І. Крат

Судді: Д. А. Гудима

І. О. Дундар

Є. В. Краснощоков

П. І. Пархоменко