ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД СУМСЬКОЇ ОБЛАСТІ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
РІШЕННЯ

19.02.2026	м. Суми	Справа № 920/1187/25	

Господарський суд Сумської області у складі судді Вдовенко Д.В., за участю секретаря судового засідання Шишло Н.С., розглянувши в порядку загального позовного провадження справу № 920/1187/25
за позовом Малого приватного підприємства “Центр естетики та краси “Еліта” (вул. Харківська, буд. 12, м. Суми, 40024)
до відповідача Акціонерного товариства “Сумихімпром” (вул. Харківська, п/в 12, м. Суми, 40003)
про стягнення 2 572 588 грн 00 коп.

представники учасників справи:
від позивача – Жмакіна Н.В.;
від відповідача – Щербина Є.Є.;
УСТАНОВИВ:

Позивач подав позовну заяву, в якій просить суд стягнути з відповідача 2 572 588 грн 00 коп. вартості невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення на першому поверсі у будинку за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 30.
Ухвалою від 20.08.2025 Господарський суд Сумської області прийняв позовну заяву до розгляду та відкрив провадження у справі № 920/1187/25; призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 18.09.2025, 11:00; надав відповідачу п`ятнадцятиденний строк з дня отримання ухвали про відкриття провадження у справі для подання відзиву на позовну заяву; надав позивачу семиденний строк з дня отримання відзиву на позовну заяву для подання відповіді на відзив; надав відповідачу семиденний строк з дня отримання відповіді на відзив для подання заперечення. 
Копія ухвали суду від 20.08.2025 доставлена до електронного відповідача 21.08.2025, що підтверджується довідкою Господарського суду Сумської області. 
01.09.2025 відповідач подав відзив на позовну заяву (вх. № 4132 від 01.09.2025), в якому просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити. Відповідач зазначає, що позивач не заперечує тієї обставини, що з 2008 року по теперішній час нежитлове приміщення, яке він поліпшив для здійснення своєї господарської діяльності, перебуває у нього в користуванні. 31.05.2021 між сторонами укладений договір № 19-7 оренди нежитлового приміщення. Після закінчення строку дії договору з 31.03.2024 позивач продовжив користування орендованим майном, а відповідач проти цього не заперечував. За змістом позовної заяви про порушення прав позивачу стало відомо 27.10.2010, а з позовом останній звернувся до суду лише 15.08.2025, тобто з пропуском строку позовної давності. Позовна заява не містить обґрунтованого розрахунку сум (в тому числі щорічних витрат), що заявляються до стягнення. Згідно з висновком експертів від 07.01.2025 № 1002/1008, у таблиці № 1 приведені обсяги поліпшень приміщення, які були виконані у період з 2008 року по 2018 рік (60 найменувань ремонтних робіт) та у період 2018 року по 2024 рік (улаштування покрівель з направляючих матеріалів у 2 шари, перефарбування стін водоемульсійними сумішами). Отже, строк позовної давності про стягнення грошових коштів за поліпшення, які виконувалися протягом 2008-2018 років сплинув у 2021 році, протягом 2019-2021 років - у 2024 році. У період з 01.01.2021 до 03.12.2024 відповідно до умов договору оренди № 19-7 позивач, як орендар, був зобов`язаний здійснювати поточний ремонт об`єкта оренди за власний кошт. Відповідач на здійснення поліпшень нерухомого майна (реконструкцію, перебудову, капітальний ремонт тощо) згоди позивачу не надавав. Позивач не визначає, які саме поліпшення та на яку суму ним були зроблені у період оренди нерухомого майна з 01.01.2021 до 03.12.2024. На момент укладення договору купівлі – продажу майна від 03.12.2008, можливо позивач і був добросовісним набувачем, однак на дату ухвалення судом рішення у справі № 9/74-09, встановлення обставин нікчемності договору, позивачу було відомо, що він не має законних підстав для користування майном. 
Ухвалою від 03.09.2025 господарський суд задовольнив клопотання представника відповідача (вх. № 4725 від 02.09.2025) про участь у судових засіданнях у справі 920/1187/25 у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду.
17.09.2025 позивач подав клопотання (вх. № 4462 від 18.09.2025), в якому просить суд долучити до матеріалів справи: 1) копію технічного паспорту на громадські приміщення, вбудовані в громадський будинок Центр естетики та краси за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 30, виготовлений КП “Сумське міське бюро технічної інвентаризації” станом на 23.04.2009; 2) копію Звіту про оцінку майна, проведеного ПП “Рейтинг” у 2008 році; 3) копію Звіту про інструментальне обстеження приміщень будівлі по вул. Харківська, 30/1 в м. Суми (шифр 0Б-06-18), виконаного “Головною випробувальною лабораторією в будівництві” ДП ПАТ “Сумбуд” у 2018 році; 4) робочий проект “Реконструкція системи централізованого теплопостачання салону “Еліта” на вул. Харківська, 30/1, м. Суми”, виготовлений ПП “КВАДРО” у 2009 році; 5) копії локальних кошторисів №1, №2, №3 на монтаж систем охоронної сигналізації на об`єкті “МПП “Еліта”. На підставі відповідних документів складений висновок експертів №1002/1008 за результатами експертного будівельно-технічного дослідження від 07.01.2025. 
Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що з 09 год. 52 хв. до 12 год. 05 хв. 18.09.2025 у Сумському районі була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 18.09.2025 не відбулось. 
Ухвалою від 19.09.2025 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 02.10.2025, 12:30; забезпечив участь представнику відповідача у судовому засіданні 02.10.2025 о 12 год. 30 хв. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.
29.09.2025 позивач подав заяву про доповнення підстав позову (вх. № 4638 від 30.09.2025), в якій зазначає, що між сторонами склались правовідносини, за якими нежитлове приміщення перебувало у фактичному володінні позивача до моменту переходу правомочності володіння до відповідача за наслідками набрання законної сили рішенням Господарського суду Сумської області від 03.12.2020 у справі № 920/847/17, яким визнано за ПАТ "Сумихімпром" право власності на нежитлове приміщення. Володіння позивача було законним на підставі рішення Господарського суду Сумської області від 19.02.2009 у справі № 9/74-09 та державної реєстрації права власності позивача на нежитлове приміщення у період з 03.12.2008 по 02.02.2017. Ухвалою Господарського суду Сумської області від 02.10.2017 у справі № 5021/2509/2011 було задоволено позовну заяву МПП “Центр естетики та краси “Еліта” до ПАТ “Сумихімпром” про визнання права власності; визнано право власності за позивачем на нежитлове приміщення (ухвала набрала законної сили у день її проголошення 02.10.2017 і була чинна до її скасування 25.01.2018). Після придбання нежитлового приміщення у власність на підставі договору купівлі-продажу від 03.12.2008 позивачем виконано капітальний ремонт приміщення, проведена реконструкція системи опалення, сантехнічні роботи, електромонтажні роботи та влаштування охоронної сигналізації, ремонт рулонної покрівлі прибудови та перефарбування стін та стелі. Детальний розрахунок ремонтно-будівельних робіт, виконаних за період з 2008 року по 2018 рік на загальну суму 2 274 182,00 грн. наведено у Локальному кошторисі на будівельні роботи №02-002 (додаток 3 до Висновку експертів №1002/1008 від 07.01.2025). Детальний розрахунок ремонтно-будівельних робіт, виконаних за період з 2018 року по 2024 рік на загальну суму 55 070,00 грн. наведено у Локальному кошторисі на будівельні роботи №02-002 (додаток 4 до Висновку експертів №1002/1008 від 07.01.2025). За період користування нежитловим приміщенням на підставі договору оренди від 31.05.2021 позивачем капітальний ремонт без погодження з відповідачем не здійснювався, однак постійно виконується поточний ремонт, про відшкодування витрат за який позивач до відповідача вимог не висуває. Позивач заявляє позовні вимоги на підставі ст. 390, 1212 ЦК України. Позивач зазначає, що обов`язок з повернення невід`ємних поліпшень виник з 31.12.2020. Позивач звернувся до суду з вимогами у межах строку позовної давності. 
30.09.2025 відповідач подав пояснення (вх. № 4658 від 30.09.2025), в якому просить суд у задоволенні позовних вимог відмовити. Відповідач зазначає, що твердження позивача про його правомірне володіння приміщеннями до 03.12.2020 є безпідставним, оскільки рішенням Господарського суду Сумської області від 27.10.2010 у справі № 9/74-09 було встановлено нікчемність договору купівлі – продажу від 03.12.2008. З моменту набрання рішенням суду у справі № 9/74-09 законної сили позивач був зобов`язаний повернути приміщення відповідачу, однак цього не зробив, користувався приміщенням незаконно і на власний ризик робив в ньому невід`ємні поліпшення. Позивач не надав жодних доказів, які б підтверджували, що утримуючи майно, він був змушений зробити реставрацію системи опалення, встановлення охоронної сигналізації, чи провести капітальний ремонт у відповідному обсязі. 
У судовому засіданні 02.10.2025, за участю представників позивача та відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про прийняття до розгляду відповідно до ст. 2, 80, 182 ГПК України: заяви про доповнення підстав позову (вх. № 4638 від 30.09.2025), додаткових пояснень відповідача у справі (вх. № 4658 від 30.09.2025); прийняття до розгляду доказів, поданих разом з клопотанням (вх. № 4462 від 18.09.2025), крім тих доказів, що викладені іноземною мовою та не забезпечені перекладом на українську мову; відкладення підготовчого засідання у справі на 23.10.2025, 15 год. 10 хв., забезпечення участі представнику відповідача у судовому засіданні 23.10.2025 о 15 год. 10 хв. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.
21.10.2025 позивач подав клопотання (вх. № 5070 від 22.10.2025), в якому просить суд долучити до матеріалів справи: копію звіту про оцінку майна, проведеного ПП “Рейтинг” 31.08.2008 (з перекладом на українську мову); копію робочого проєкту “Реконструкція централізованого теплопостачання салону “Еліта” по вул. Харківська, 30/1, м. Суми”, виготовленого ПП “КВАДРО” у 2009 році (з перекладом на українську мову).
Судове засідання 23.10.2025 у справі не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Вдовенко Д.В. на лікарняному з 21.10.2025 до 28.10.2025.
Ухвалою від 29.10.2025 господарський суд призначив підготовче засідання з повідомленням сторін на 13.11.2025, 14:30; забезпечив участь представнику відповідача у судовому засіданні 13.11.2025 о 14 год. 30 хв. у режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.
У судовому засіданні 13.11.2025, за участю представників позивача та відповідача, суд постановив протокольну ухвалу відповідно до ст. 2, 80, 119 ГПК України про поновлення позивачу строку для подання доказів та прийняття доказів, поданих разом з клопотанням (вх. № 5070 від 22.10.2025) до розгляду.
Ухвалою від 13.11.2025 господарський суд закрив підготовче провадження та призначив справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні з повідомленням сторін на 04.12.2025, 14:30; забезпечив участь представнику відповідача у судовому засіданні 04.12.2025 о 14 год. 30 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.
04.12.2025 позивач подав клопотання (вх. № 6253 від 04.12.2025) про долучення до матеріалів справи доказів понесення судових витрат, пов`язаних із залученням перекладача (рахунок від 21.10.2025, акт приймання-передачі виконаних робіт (послуги з перекладу документів) від 21.10.2025, платіжна інструкція від 22.10.2025), а також копії ухвали Господарського суду Сумської області від 02.10.2017 у справі № 5021/2509/2011, на яку позивач посилається у заяві про доповнення підстав позову. 
У зв`язку із нестабільною роботою Підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС (сайт vkz.court.gov.ua) судове засідання 04.12.2025 у справі не відбулось.
Ухвалою від 05.12.2025 господарський суд призначив судове засідання для розгляду справи по суті на 11.12.2025, 14:00; забезпечив участь представнику відповідача у судовому засіданні 11.12.2025 о 14 год. 00 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.
Через загрозу безпеці учасників справи та працівників суду, у зв`язку з тим, що з 13 год. 59 хв. до 14 год. 20 хв. 11.12.2025 у Сумському районі була оголошена повітряна тривога (повідомлення Telegram - каналу, що інформує про повітряну тривогу "Тривога. Сумська область"), судове засідання у справі 11.12.2025 не відбулось.
Ухвалою від 11.12.2025 господарський суд призначив судове засідання для розгляду справи по суті на 25.12.2025, 14:00; забезпечив участь представнику відповідача у судовому засіданні 25.12.2025 о 14 год. 00 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.
Судове засідання 25.12.2025 по справі № 920/1187/25 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Вдовенко Д.В. у відпустці з 24.12.2025 до 25.12.2025.
Ухвалою від 26.12.2025 господарський суд призначив судове засідання для розгляду справи по суті на 15.01.2026, 14:30. У судовому засіданні 15.01.2026, за участю представників позивача та відповідача, суд постановив протокольну ухвалу про оголошення перерви в судовому засіданні з розгляду справи по суті до 03.02.2026 об 11 год. 00 хв., забезпечення участі представнику відповідача у судовому засіданні 03.02.2026 об 11 год. 00 хв. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду за допомогою підсистеми відеоконференцзв`язку ЄСІТС.
26.01.2026 відповідач подав виступ у судових дебатах у письмовій формі (вх. № 412 від 26.01.2026).
Судове засідання 03.02.2026 по справі № 920/1187/25 не відбулось, у зв`язку з перебуванням судді Вдовенко Д.В. на лікарняному. 
Ухвалою від 04.02.2026 господарський суд призначив справу до судового розгляду по суті у судовому засіданні з повідомленням сторін на 19.02.2026, 10:10.
18.02.2026 позивач подав виступ у судових дебатах (тези промови) у письмовій формі (вх. № 850 від 18.02.2026). 
Позивач підтримує позовні вимоги. 
Відповідач просить суд відмовити у задоволенні позову. 
Враховуючи достатність часу, наданого сторонам для подання доказів в обґрунтування своїх позицій по справі, приймаючи до уваги принципи змагальності та диспозитивності господарського процесу, господарський суд, в межах наданих йому повноважень, створив належні умови для реалізації учасниками процесу своїх прав.
Оцінюючи подані докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному розгляді всіх обставин справи в їх сукупності, суд дійшов таких висновків. 
03.12.2008 сторони, за результатами біржових торгів, уклали договір купівлі-продажу нерухомого майна – нежитлових приміщень загальною площею 264,4 кв.м., розташованих на першому поверсі будинку №30 по вул. Харківська у м. Суми.
Майно передане відповідачем позивачу за актом приймання-передачі від 27.01.2009. 
У справі № 9/74-09 Мале приватне підприємство «Центр естетики та краси «Еліта» звернулося до Відкритого акціонерного товариства «Сумихімпром» з позовом про визнання дійсним договору від 03.12.2008, визнання за позивачем права власності на нежилі приміщення.
Рішенням господарського суду Сумської області від 19.02.2009 позов було задоволено, визнано дійсним договір купівлі-продажу майна з моменту його підписання 03.12.2008р., визнано за МПП "Центр естетики та краси "Еліта" право власності на нежилі приміщення загальною площею 264,4 кв.м., розташовані на першому поверсі будинку №30 по вул. Харківська у м. Суми.
На підставі вказаного рішення суду до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 03.04.2009 був внесений запис про право власності позивача на нежитлові приміщення. 
Постановою Вищого господарського суду України від 08.06.2010 скасовано рішення Господарського суду Сумської області від 19.02.2009 у справі № 9/74-09, а справу направлено на новий розгляд до господарського суду Сумської області.
Рішенням господарського суду Сумської області від 27.10.2010 у справі № 9/74-09 у задоволенні позову відмовлено. Вказане рішення залишене без змін постановою Харківського апеляційного господарського суду від 13.12.2010. 
Суд відмовив у задоволенні позову, у зв`язку із не доведенням позивачем факту приналежності йому майна, яке відчужується за спірним договором. Суд встановив, що відповідач без згоди третьої особи – ВАТ «ВіЕйБіБанк» (іпотекожердатель), не мав права відчужувати нерухоме майно обтяжене іпотекою, договір купівлі-продажу майна від 03.12.2008, укладений між позивачем та відповідачем порушує норми Цивільного кодексу України та Закону України «Про іпотеку», є нікчемним. 
02.02.2017 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесений запис про припинення права власності позивача на нежитлові приміщення на підставі рішення суду у справі № 9/74-09.
07.09.2017 позовну заяву МПП «Центр естетики та краси «Еліта» до ПАТ «Сумихімпром» про визнання права власності прийнято до розгляду в межах справи №5021/2509/2011 про банкрутство ПАТ «Сумихімпром».
Ухвалою господарського суду Сумської області від 02.10.2017 в межах справи №5021/2509/2011 про банкрутство ПАТ «Сумихімпром» було задоволено позовну заяву МПП «Центр естетики та краси «Еліта» до ПАТ «Сумихімпром» про визнання права власності; визнано право власності на нежитлове приміщення, секція № 1, загальною площею 264,4 кв. м, яке розташоване на першому поверсі будинку за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 30, за малим приватним підприємством «Центр естетики та краси «Еліта».
Постановою Харківського апеляційного господарського суду від 25.01.2018 скасовано ухвалу господарського суду Сумської області від 02 жовтня 2017 року у справі №5021/2509/2011 та ухвалено нове рішення, яким вирішено у задоволенні позову відмовити.
Постановою від 27 лютого 2019 року у справі № 5021/2509/2011 Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду залишив без змін постанову Харківського апеляційного господарського суду від 25.01.2018 у справі № 5021/2509/2011.
Суди встановили, що на момент укладення між ВАТ "Сумихімпром" (продавець) та МПП "Центр естетики та краси "Еліта" (покупець) договору купівлі-продажу майна від 03.12.2008, нерухоме майно, яке було предметом зазначеного договору, перебувало під забороною відчуження на підставі договору іпотеки від 28.08.2008 (до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна 28.08.2008 був внесений запис про обтяження), тому договір купівлі-продажу майна від 03.12.2008 є недійсними в силу приписів статті 12 Закону України «Про іпотеку».
Рішенням господарського суду Сумської області від 03.12.2020 у справі № 920/847/17 за позовом публічного акціонерного товариства “Сумихімпром” до відповідача малого приватного підприємства “Центр естетики та краси “Еліта” про визнання права власності позов задоволений повністю, за публічним акціонерним товариством «Сумихімпром» визнане право власності на нежитлові приміщення загальною площею 264,4 кв.м, які розташовано на першому поверсі будинку №30 по вулиці Харківська у місті Суми. Суд врахував, що ПАТ «Сумихімпром» подало копію свідоцтва про право власності на житлові приміщення від 25.06.2001, яке посвідчує, що об`єкт - гуртожиток на 1074 місць з готелем та молодіжним центром «Діалог», загальною площею 15073,6 кв.м, розташованих на земельній ділянці площею 9669 кв.м м. Суми на вулиці Харківській, 30, належить ВАТ «Сумихімпром». Свідоцтво видано на підставі рішення Сумської міської ради від 19.06.2001 №340. Судом установлено, а сторонами не заперечувалося, що нежитлові приміщення, які розташовані за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 30, 1-й поверх, загальною площею 264,4 кв.м. є складовою частиною згаданого нерухомого об`єкта, визначеного в свідоцтві про право власності. Враховуючи наявність рішення суду про відмову в задоволенні позовних вимог МПП «Центр естетики та краси «Еліта» про визнання угоди дійсною та права власності на спірне нерухоме майно, наявність рішення органу місцевого самоврядування та свідоцтва про право власності на об`єкт нерухомості, складовою частиною якого є спірні приміщення, державного акту на право постійного користування земельною ділянкою, на якій вони розташовані, технічного паспорту на нежитлові приміщення, у суду не виникло підстав для сумніву і заперечень щодо доведеності позивачем свого права власності на вказаний об`єкт.
Право власності відповідача на нежитлові приміщення зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно 26.01.2021.
Позивач звернувся з позовом за захистом свого права власності на невід`ємні поліпшення нерухомого майна шляхом стягнення з відповідача 2 572 588 грн 00 коп. вартості невід`ємних поліпшень нежитлового приміщення на першому поверсі у будинку за адресою: м. Суми, вул. Харківська, 30, здійснених позивачем у ті періоди, коли за ним було зареєстроване право власності на нежитлові приміщення на підставі рішень суду. 
Позивач зазначає, що виконав капітальний ремонт приміщення, провів реконструкцію системи опалення, сантехнічні роботи, електромонтажні роботи та влаштування охоронної сигналізації, ремонт рулонної покрівлі прибудови та перефарбування стін та стелі. На підтвердження здійснення за рахунок позивача невід`ємних поліпшень позивач надав висновок експертів №1002/1008 Сумського відділення національного наукового центру "Інститут судових експертиз ім. Засл. проф. М.С. Бокаріуса" Міністерства юстиції України від 07.01.2025 за результатами проведення експертного будівельно-технічного дослідження, згідно з яким вартість виконаних ремонтно-будівельних робіт (проведення поліпшень) у нежитловому приміщенні, які були виконані за період з 2008 року до 2024 року станом на дату обстеження 03.12.2024 з урахуванням технічного стану, становить 2 572 588 грн. У період з 2008 року до 2018 року виконувались роботи з капітального ремонту на загальну суму 1 530 565,00 грн., реконструкція системи опалення на загальну суму 175 990,00 грн., сантехнічні роботи на загальну суму 41420,00 грн., електромонтажні роботи на загальну суму 263 495,00 грн., влаштування охоронної сигналізації на загальну суму 20 505,00 грн. У період з 2018 року до 2024 року виконувались роботи з ремонту рулонної покрівлі прибудови та перефарбування стін та стелі, що не відноситься до капітальних робіт. Завдяки таким поліпшенням, як вказує позивач, відбулось збільшення вартості об`єкта, його комерційної привабливості, майбутньої економічної вигоди від об`єкта, а також поліпшення технічного, фізичного, функціонального стану приміщень. 
Позивач в обґрунтування позову вказує на приписи ст. 390, 1212 ЦК. 
Відповідно до ст. 386-388 Цивільного кодексу України власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню. Власник, права якого порушені, має право на відшкодування завданої йому майнової та моральної шкоди.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Стаття 390 ГПК України регулює розрахунки при витребуванні майна із чужого незаконного володіння.
Добросовісний або недобросовісний набувач (володілець) має право вимагати від власника майна відшкодування необхідних витрат на утримання, збереження майна, здійснених ним з часу, з якого власникові належить право на повернення майна або передання доходів (ч. 3).
Добросовісний набувач (володілець) має право залишити собі здійснені ним поліпшення майна, якщо вони можуть бути відокремлені від майна без завдання йому шкоди. Якщо поліпшення не можуть бути відокремлені від майна, добросовісний набувач (володілець) має право на відшкодування здійснених витрат у сумі, на яку збільшилася його вартість (ч. 4).
Відповідно до ст. 1212 Цивільного кодексу України особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Положення цієї глави застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
Набувач зобов`язаний повернути потерпілому безпідставно набуте майно в натурі. У разі неможливості повернути в натурі потерпілому безпідставно набуте майно відшкодовується його вартість, яка визначається на момент розгляду судом справи про повернення майна (ст. 1213 ЦК України).
Предметом регулювання інституту безпідставного отримання чи збереження майна є відносини, які виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна, і які не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Права особи, яка вважає себе власником майна, підлягають захисту шляхом задоволення позову до володільця, з використанням правового механізму, встановленого статтею 1212 ЦК України.
Суд встановив, що договір купівлі-продажу від 03.12.2008 є недійсним в силу закону, що суд встановив у справах № 9/74-09 (судове рішення від 27.10.2010), № 5021/2509/2011 (судове рішення від 25.01.2018). Нерухоме майно у позивача не витребовувалось, останній не довів, що є добросовісним набувачем, враховуючи, що, як встановив суд у зазначених справах, нерухоме майно, яке було предметом договору від 03.12.2008, перебувало під забороною відчуження на підставі договору іпотеки від 28.08.2008, до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно щодо об`єкту нерухомого майна 28.08.2008 був внесений запис про обтяження. 
Щодо реєстрації права власності, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності не має. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права (наприклад, постанови від 07 квітня 2020 року у справі № 916/2791/13, від 23 червня 2020 року у справі № 680/214/16-ц).
Позивач, посилаючись на ст. 390 ЦК України, заявив до стягнення 2 572 588 грн 00 коп. як вартість виконаних ремонтно-будівельних робіт у нежитловому приміщенні у період з 2008 року до 2024 року, а не як витрати у сумі, на яку збільшилася вартість нерухомого майна (ч. 4 ст. 390 ЦК). Позивач не обґрунтував, що виконання робіт було необхідним для утримання, збереження майна (ч. 3 ст. 390 ЦК України). 
Більше того, звертаючись із позовом за захистом свого права власності на невід`ємні поліпшення нерухомого майна, які безпідставно набув відповідач, позивач не довів, що роботи були виконані за його рахунок. Жодної первинної документації, як то договори, акти виконаних робіт, платіжні доручення, банківські виписки, тощо, позивач не подав. 
Висновок судових експертів, на який посилається позивач, не ґрунтується на первинній документації. Судовими експертами не досліджувалось і не вказано за рахунок кого були здійснені зазначені у висновку роботи. 
В основу висновку покладені дані звіту з інструментального обстеження приміщень. Звіт виконаний у 2018 році, обставини виконання робіт за рахунок позивача у звіті не встановлювались, посилань на первинні документи, що свідчать про виконання робіт за замовленням позивача та за його рахунок звіт не містить, як і відомостей про те у який період ті чи інші роботи були виконані. Робочий проект на реконструкцію системи централізованого опалення є проектом, і не свідчить про виконання робіт з реконструкції за рахунок коштів позивача; рахунок-фактура від 12.08.2019 на оплату робіт з охоронної сигналізації та локальні кошториси, не свідчать про виконання робіт за рахунок позивача. 
Також у висновку судових експертів не вказано конкретно дату, місяць, рік виконання конкретних робіт, визначено тільки два загальні періоди з 2008 по 2018 рік та з 2018 року до 03.12.2024. При цьому, з 31.05.2021, як вбачається з матеріалів справи, позивач користується приміщенням (його частиною площею 150 кв.м.) на підставі укладеного між сторонами договору оренди нерухомого майна. 
За цих обставин у сукупності, суд відмовляє у задоволенні позову за його необґрунтованістю, оскільки позивач не підтвердив факт здійснення за його рахунок невід`ємних поліпшень нерухомого майна та, відповідно, підстав для стягнення на свою користь з відповідача 2 572 588 грн 00 коп. 
Оскільки суд відмовляє у задоволенні позову по суті з підстав необґрунтованості позову, питання позовної давності судом не досліджується, так як суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 129 ГПК України витрати позивача по сплаті судового збору покладаються на позивача.
Керуючись ст. 2, 13, 123, 129, 232, 233, 236-238, 240, 241 Господарського процесуального кодексу України, суд
ВИРІШИВ:
1. У задоволенні позову відмовити.

2. Відповідно до ст. 241, 256, 257 ГПК України рішення господарського суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги, якщо апеляційну скаргу не було подано. Апеляційна скарга на рішення суду подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення до Північного апеляційного господарського суду.

Повне рішення складене та підписане суддею 04.03.2026 (у період з 23.02.2026 до 27.02.2026 включно суддя Вдовенко Д.В. перебувала на навчанні). 

Суддя	Д.В. Вдовенко