справа № 753/3190/25головуючий у суді І інстанції Колесник О.М.
провадження № 22-ц/824/5258/2026 суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Фінагеєв В.О.

П О С Т А Н О В А
Іменем України

18 березня 2026 року м. Київ

Київський апеляційний суд 
у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

Головуючого судді Фінагеєва В.О., 
суддів Кашперської Т.Ц., Яворського М.А.,
за участю секретаря Надточий К.О.,

розглянувши в судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , поданою представником ОСОБА_2 на рішення Дарницького районного суду м. Києва від 21 жовтня 2025 року, ухвалене під головуванням судді Колесник О.М., у м. Києві, повний текст рішення виготовлено 31 жовтня 2025 року, у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна, про визнання договору купівлі-продажу квартири недійсним, -

В С Т А Н О В И В:

У лютому 2025 року  ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом в якому, просив суд визнати договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений 28 січня 2025 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. і зареєстрований у реєстрі за №576, недійсним.
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що він був власником квартири АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом від 08 травня 2018 року. 24 листопада 2021 року між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 був укладений договір позики, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за № 3358. За умовами договору позики ОСОБА_3 позичила ОСОБА_1 1 320 089,60 грн., що еквівалентно 48 640 доларів США. Дана сума повинна була бути повернута позикодавцю 24 листопада 2022 року. Фактично в руки позивач отримав 36 000,00 доларів США, а решта позики пішла на оформлення нотаріально посвідчених угод (договору позики та договору іпотеки) та оплату послуг компанії «UniGroup» (заставне кредитування), яка і знайшла позивачу позикодавця ОСОБА_3 . В забезпечення позики між ОСОБА_1 та ОСОБА_3 24 листопада 2021 року було укладено договір іпотеки, який також був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3359. Однак, у зв`язку з повномасштабним вторгненням РФ на територію України і запровадженням воєнного стану позивач не зміг вчасно виконати умови договору позики, тому звернувся до ОСОБА_3 , з якою 24 жовтня 2022 року уклали договір про внесення змін до договору позики від 24 листопада 2021 року, де в п.1 зазначено, що позивачу було передано в позику позикодавцем 4 106 489,00 грн., що еквівалентно 101 898,00 доларів США, змінено строк повернення позики - до 24 лютого 2028 року. Також було внесено зміни до договору іпотеки. Фактично за договором про внесення змін до договору позики збільшення суми позики не відбулось і вказана в ньому збільшена сума позивачу не передавалась. 15 грудня 2024 року ОСОБА_1 отримав лист від приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. за особистим підписом нотаріуса про вимогу дострокового повернення всієї позики в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку». З метою недопущення продажу квартири позивача ОСОБА_3 , ОСОБА_1 19 грудня 2024 року звернувся до Дарницького районного суду м. Києва з заявою про забезпечення позову до подачі позовної заяви. 23 грудня 2024 року ухвалою Дарницького районного суду м. Києва у справі № 753/25108/24 було заборонено ОСОБА_3 , її представникам, органам та суб`єктам, які здійснюють державну реєстрації речових прав на нерухоме майно до вступу рішення в законну силу по цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_3 , 3-ті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Легкобит С.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гришаєва І.В. про визнання недійсними договорів позики, іпотеки, про внесення змін до договору позики, про внесення змін до договору іпотеки, вчиняти будь-які дії пов`язані з реєстрацією права власності за іншими особами на квартиру АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_1 . 24 грудня 2024 року ОСОБА_1 в приміщенні суду отримав ухвалу про забезпечення позову від 23 грудня 2024 року, однак через масовану хакерську атаку на реєстри Міністерства юстиції України, яка сталась 19 грудня 2024 року, всі реєстри не працювали, що унеможливлювало внесення відомостей у реєстр в частині заборон на вчинення реєстраційних дій відносно його квартири. 31 грудня 2024 року в 10-денний термін ОСОБА_1 подав до суду позовну заяву про визнання договорів позики та іпотеки, а також змін до них недійсними, яка на даний час перебуває в процесі розгляду. Крім того, ОСОБА_1 28 грудня 2024 року направив на адресу приватного нотаріуса Гамаль І.М. та ОСОБА_3 листи, в яких зазначив, що вимога про оплату 87 310,00 доларів США не відповідає дійсному розміру боргу і просив погодити остаточну суму боргу в розмірі 52 000,00 доларів США та надати згоду на продаж спірного майна. Після винесення Дарницьким районним судом м. Києва у справі № 753/25108/24 ухвали про забезпечення позову з 09 січня 2025 року позивач почав вести перемовини з представником ОСОБА_3 - ОСОБА_5 . На оголошення позивача про продаж його квартири відгукнулась ОСОБА_6 , яка мала намір придбати квартиру ОСОБА_1 за 100 000,00 доларів США, і була повідомлена про перебування квартири в іпотеці. 09 січня 2025 року позивач зустрівся з представником заставодержателя ОСОБА_5 , де останній повідомив, що ОСОБА_3 готова надати згоду на продаж квартири, якщо вона отримає від продажу 53 000,00 доларів США. 23 січня 2025 року ОСОБА_1 та ОСОБА_5 узгодили всі деталі продажу спірної квартири і запланували дату підписання договору на 31 січня 2025 року. Однак 29 січня 2025 року ОСОБА_5 повідомив телефоном ріелтора ОСОБА_7 про продаж ОСОБА_3 квартири в порядку ст. 38 Закону України «Про іпотеку», при цьому, відповідач достоменно знала про існування ухвали суду про забезпечення позову. Дізнавшись про продаж квартири, ОСОБА_1 30 січня 2025 року звернувся до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Легкого В.В., який в той же день зареєстрував у державному реєстрі вказану ухвалу. Здійснюючи продаж квартири позивача, ОСОБА_3 порушила умови реалізації іпотечного майна, передбачені ст. 38 Закону України «Про іпотеку», а саме: не дотрималась належного повідомлення іпотекодавця про усунення порушень не виконання умов договору в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку». ОСОБА_3 повинна була через приватного нотаріуса Гамаль І.М. направити позивачу саме свою письмову вимогу про сплату заборгованості за договором позики. Однак 15 грудня 2024 року ОСОБА_1 отримав таку вимогу за підписом самого приватного нотаріуса Гамаль І.М., а не ОСОБА_3 , при цьому Гамаль І.М. у своїй вимозі зазначила суму заборгованості в розмірі 3 649 738,50 грн., а вартість квартири за даними оцінки ТОВ «Центр оцінки захід» складає 3 229 000,00 грн., що свідчить про заниження вартості спірної квартири на 900 000,00 грн., що є порушенням нотаріусом ст.84 Закону України «Про нотаріат». Крім того, документ за підписом Гамаль І.М. має назву повідомлення - вимога, в той час як умовами п. 6.2 договору іпотеки визначається назва документу, який надсилається іпотекодавцю, повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. Таким чином, за відсутності направленої вимоги від ОСОБА_3 остання не набула права на продаж спірної квартири. Також обізнаність ОСОБА_3 про наявність ухвали суду про забезпечення позову на час укладення оскаржуваного договору купівлі-продажу є підставою для визнання його судом недійсним. Крім того, позивач був не згоден з розміром заборгованості за договором позики, що було покладено ним до змісту цивільного позову, тому відсутність безспірності вимог іпотекодержателя унеможливлювала укладення оскаржуваного договору. Всі вказані обставини є підставами для визнання договору купівлі-продажу спірної квартири позивача від 28 січня 2025 року недійсним. 
Рішенням Дарницького районного суду м. Києва від 21 жовтня 2025 року у задоволенні позову ОСОБА_1 відмовлено. 
В апеляційній скарзі  ОСОБА_1 просить скасувати рішення суду першої інстанції,через неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, неправильне застосування норм матеріального права, порушення норм процесуального права та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В обґрунтування доводів апеляційної скарги  ОСОБА_1 посилається на аналогічні обставини викладені ним у позовній заяві та вказує, що судом першої інстанції внаслідок невірного тлумачення та правозастосування правових норм допущено порушення ст. 1, 9, 34, 84 Закону України «Про нотаріат», який містить вичерпний перелік нотаріальних дій, порядок її вчинення і головне містить прямо заборону діяти нотаріусам від свого імені. Суд першої інстанції не надав правової оцінки зібраним у справi доказам. Зокрема, суд не надав правову оцінку показанням свідків ОСОБА_6 , ОСОБА_9 , які повідомили суду, що ОСОБА_3 та її представник ОСОБА_5 були обізнані про забезпечення позову у справі та заборону на вчинення будь-яких реєстраційних дій відносно майна позивача. Суд першої інстанції протиправно відхилив докази у вигляді листування в месенджерах між позивачем та відповідачем, аудіозапису від 09 січня 2025 року, які підтверджують обізнаність відповідача 1 про заборону на вчинення реєстраційних дій.
У відзиві на апеляційну скаргу ОСОБА_3 , вказує, що доводи апеляційної скарги є безпідставними, не мають законодавчого обґрунтування, через що скарга не може бути задоволена, судом першої інстанції правильно встановлено обставини справи та ухвалено рішення з додержанням норм процесуального права та правильним застосуванням норм матеріального права.
Перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу залишити без задоволення, виходячи з наступного. 
Відповідно до ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтвердженими тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) отримав на праві власності квартиру АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право на спадщину за законом, посвідченого 08 травня 2018 року державним нотаріусом Сьомої київської державної нотаріальної контори Конончук Т.В. і зареєстрованого у реєстрі за №2-668 (т.1, а.с. 33). 
В даній квартирі позивач ОСОБА_1 був зареєстрований з 18 травня 2001 року по 31 січня 2025 року (т.1, а.с.96).
24 листопада 2021 року між позикодавцем ОСОБА_3 та позичальником ОСОБА_1 був укладений договір позики, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за №3358 (т.1, а.с.34-37). 
За змістом п. 1 даного договору позикодавець передала, а позичальник прийняв у власність грошові кошти в сумі 1 320 089,60 грн., що еквівалентно сумі 48 640,00 доларів США за курсом продажу доларів США в АТ КБ «ПриватБанк» на день укладення цього договору. Передачу вказаних грошових коштів було здійснено до підписання цього договору. Цим же пунктом позичальник зазначив, що своїм підписом під цим договором він підтверджує факт отримання від позикодавця грошових коштів в сумі 1 320 089,60 грн. 
Як вбачається зі змісту п. 2 договору позики зазначену вище суму грошей позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві в строк до 24 листопада 2022 року включно готівкою або в безготівковому порядку. Сторони домовились про те, що будь-які зміни до договору позики, в тому числі й стосовно строку дії цього договору, вносяться за згодою сторін шляхом підписання договору про внесення змін та доповнень, які підлягають обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Відповідно до п.7 договору позики у разі порушення позичальником умов та строків повернення коштів згідно з графіком повернення, визначеним у п.3 цього договору, позикодавець вправі вимагати повернення позичальником коштів достроково в повному обсязі. 
З метою забезпечення виконання зобов`язань за договором позики від 24 листопада 2021 року між іпотекодержателем ОСОБА_3 та іпотекодавцем ОСОБА_1 24 листопада 2021 року був укладений договір іпотеки, який був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за № 3359 (т.1, а.с.38-43). 
Відповідно до п. 1.1 даного договору іпотеки іпотекодавець передає, а іпотекодержатель приймає в іпотеку нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 . 
Пункт 1.2. договору іпотеки визначає, що за домовленістю сторін заставна вартість предмету іпотеки становить 1 320 089,60 грн. 
24 жовтня 2022 року між позикодавцем ОСОБА_3 та позичальником ОСОБА_1 був укладений договір про внесення змін до Договору позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за № 3358 (т.1, а.с.44-45). 
Пункт 1 договору позики викладено в новій редакції: позичальник прийняв у власність грошові кошти в сумі 4 106 489,40 грн., що еквівалентно сумі 101 898,00 доларів США за курсом продажу доларів США в АТ КБ «ПриватБанк» на день укладення цього договору. Передачу вказаних грошових коштів було здійснено до підписання цього договору. Цим же пунктом позичальник зазначив, що своїм підписом під цим договором він підтверджує факт отримання від позикодавця грошових коштів в сумі 4 106 489,40 грн. 
Пункт 2 договору позики викладено в новій редакції: зазначену вище суму грошей позичальник зобов`язується повернути позикодавцеві в строк до 24 лютого 2028 року включно готівкою або в безготівковому порядку. 
Пункт 10 договору позики викладено в новій редакції: сторони домовилися, що виконання позичальником зобов`язання за цим договором (повернення коштів вказаних в п.1 цього договору) буде забезпечуватися іпотекою квартири АДРЕСА_1 , власником якої є позичальник.
Також, 24 жовтня 2022 року між іпотекодержателем ОСОБА_3 та іпотекодавцем ОСОБА_1 був укладений договір про внесення змін до договору іпотеки, посвідченого 24 листопада 2021 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. і зареєстрований у реєстрі за № 3359 (т.1, а.с.46-47). 
За п.1 вказаного договору про внесення змін п.1 договору іпотеки «Основне зобов`язання» викладено в новій редакції: «Основне зобов`язання» - зобов`язання боржника за договором позики, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Легкобитом С.О. 24 листопада 2021 року і зареєстрованого у реєстрі за № 3358, згідно якого іпотекодержатель надав боржнику грошові кошти у вигляді позики в розмірі 4 106 489,40 грн., що еквівалентно 101 898,00 доларів США, строком до 24 лютого 2028 року.
10 грудня 2024 року іпотекодержатель ОСОБА_3 звернулась до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. з проханням передати іпотекодавцю ОСОБА_1 вимогу про дострокове повернення всієї суми позики за договором позики від 24 листопада 2021 року та договору про внесення змін до договору позики від 24 жовтня 2022 року у зв`язку з порушенням ним п.7 цього договору.
Того ж дня, 10 грудня 2024 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. сформувала, зареєструвала у нотаріальному реєстрі за № 7708 та відправила повідомлення ОСОБА_1 з вимогою ОСОБА_3 в порядку ст.35 Закону України «Про іпотеку» рекомендованим листом зі зворотнім повідомленням (т.1, а.с.48-50; т.2, а.с.120-122). 
28 січня 2025 року після спливу 30-денного терміну для повернення всієї суми позики ОСОБА_1 , ОСОБА_3 продала, а ОСОБА_4 , від імені якого діяв представник за довіреністю ОСОБА_10 , придбав квартиру АДРЕСА_1 , уклавши договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. і зареєстрований у реєстрі за № 576 (т.2, а.с.103-104; 140-142).
28 січня 2025 року о 14:33:08 годин приватний нотаріус Гамаль І.М. зареєструвала вказану нотаріальну дію у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, зазначивши власником квартири АДРЕСА_1 ОСОБА_4 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав (т.2, а.с.162).
Ухвалюючи рішення про відмову у задоволенні позову суд першої інстанції виходив з того, що позивач не надав доказів в розумінні ст.76-80 ЦПК України на підтвердження наявності підстав для визнання оскаржуваного договору купівлі-продажу квартири недійсним, а обраний ним спосіб захисту не є належним за вказаних обставин.
Апеляційний суд погоджується з такимивисновками суду першої інстанції з наступних підстав.
Для приватного права апріорі властивою є така засада, як розумність. Розумність характерна як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і для тлумачення процесуальних норм (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 16 червня 2021 року у справі № 554/4741/19, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року у справі № 520/1185/16-ц, постанову Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року у справі № 209/3085/20).
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє приватне (цивільне) право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту необхідно встановити, які ж приватні (цивільні) права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем і за захистом яких приватних (цивільних) прав (інтересів) позивач звернувся до суду.
Відсутність порушеного, невизнаного або оспореного відповідачем приватного (цивільного) права (інтересу) позивача є самостійною підставою для відмови в позові (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 15 березня 2023 року в справі № 753/8671/21 (провадження № 61-550св22), постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 вересня 2023 року у справі № 582/18/21 (провадження № 61-20968 сво 21)).
Завданням цивільного судочинства є саме ефективний захист порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів. Такий захист можливий за умови, що права, свободи чи інтереси позивача власне порушені, а учасники використовують цивільне судочинство для такого захисту (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 05 вересня 2019 року в справі № 638/2304/17 (провадження № 61-2417сво19)).
Спосіб захисту порушеного права повинен бути таким, що найефективніше захищає або відновляє порушене право позивача, тобто повинен бути належним. Належний спосіб захисту повинен гарантувати особі повне відновлення порушеного права та/або можливість отримання нею відповідного відшкодування (див. пункт 8.54 постанови Великої Палати Верховного Суду від 11 січня 2022 року в справі № 910/10784/16 (провадження № 12-30гс21)).
Приватно-правовими нормами визначене обмежене коло підстав відмови у судовому захисті цивільного права та інтересу особи, зокрема, до них належать: необґрунтованість позовних вимог (встановлена судом відсутність порушеного права або охоронюваного законом інтересу позивача); зловживання матеріальними правами; обрання позивачем неналежного способу захисту його порушеного права/інтересу; сплив позовної давності (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 08 листопада 2023 року в справі № 761/42030/21 (провадження № 61-12101св23), постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 11 грудня 2023 року в справі № 607/20787/19 (провадження № 61-11625сво22)).
Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (стаття 204 ЦК України).
Презумпція правомірності правочину означає те, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що зумовлює набуття, зміну чи припинення породжує, змінює або припиняє цивільних прав та обов`язків, доки ця презумпція не буде спростована. Таким чином, до спростування презумпції правомірності правочину всі права, набуті сторонами за ним, можуть безперешкодно здійснюватися, а створені обов`язки підлягають виконанню. Спростування презумпції правомірності правочину відбувається тоді: коли недійсність правочину прямо встановлена законом (тобто має місце його нікчемність); якщо він визнаний судом недійсним, тобто існує рішення суду, яке набрало законної сили (тобто оспорюваний правочин визнаний судом недійсним) (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 28 липня 2021 року в справі № 759/24061/19 (провадження № 61-8593св21)).
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
Недійсність договору як приватно-правова категорія, покликана не допускати або присікати порушення приватних прав та інтересів або ж їх відновлювати. До правових наслідків недійсності правочину належить те, що він не створює юридичних наслідків. Тобто, правовим наслідком недійсності договору є по своїй суті «нівелювання» правового результату породженого таким договором (тобто вважається, що не відбулося переходу/набуття/зміни/встановлення/припинення прав взагалі) (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду 21 грудня 2021 року в справі № 148/2112/19 (провадження № 61-18061св20)).
В ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного. Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 17 червня 2021 року в справі № 761/12692/17 (провадження № 61-37390свп18)).
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див., зокрема, постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).
Наявність підстав для визнання договору недійсним має встановлюватися судом на момент його укладення. Тобто, недійсність договору має існувати в момент його укладення, а не в результаті невиконання чи неналежного виконання зобов`язань, що виникли на підставі укладеного договору. Невиконання чи неналежне виконання зобов`язань, що виникли на підставі оспорюваного договору, не є підставою для його визнання недійсним (див. постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 22 червня 2020 року в справі № 177/1942/16-ц (провадження № 61-2276св19)).
Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому. Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із приватно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у приватно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства. Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах (див. постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 18 травня 2022 року в справі № 613/1436/17 (провадження № 61-17583св20)).
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент вчинення оспорюваного договору).
Тлумачення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» свідчить, що правовим наслідком невиконання або неналежного виконання іпотекодержателем обов`язку за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір, є відшкодування збитків таким особам, а не недійсність договору купівлі-продажу укладеного іпотекодержателем про продаж предмета іпотеки (див. зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22)).
Отже відсутні підстави до визнання договору недійсним через не повідомлення (не належне на думку позивача повідомлення) його про намір іпотекодержателя укласти договір купівлі продажу предмета іпотеки. Як вірно зазначено судом, вимоги позивача в цій частині містять не належний спосіб захисту (Постанова ВС від 12 травня 2022 року в справі № 756/15123/18).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
Крім того, в постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:
«згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Положення частини першої цієї статті не є перешкодою для реалізації права іпотекодержателя звернутись у будь-який час за захистом своїх порушених прав до суду у встановленому законом порядку (частина друга статті 35 зазначеного Закону).
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки, але не перешкоджає іпотекодержателю звернутися з позовом до боржника про виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання відповідно до частини другої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
Велика Палата Верховного Суду звертає увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
При цьому, метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання. У разі направлення іпотекодержателем іпотекодавцю вимоги про усунення порушення основного зобов`язання відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» з одночасним повідомленням про обраний спосіб задоволення вимог іпотекодержателя відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» (одним документом) слід виходити з пріоритету дотримання саме частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку».
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) зазначено, що:
«відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
Таким чином, у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків».
Кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (частини перша-третя статті 89 ЦПК України).
У справі, що переглядається судом встановлено, що 10 грудня 2024 року іпотекодержатель ОСОБА_3 звернулась до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. з проханням передати іпотекодавцю ОСОБА_1 вимогу про дострокове повернення всієї суми позики за договором позики від 24 листопада 2021 року та договору про внесення змін до договору позики від 24 жовтня 2022 року у зв`язку з порушенням ним п.7 цього договору.
Того ж дня, 10 грудня 2024 року приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. сформувала, зареєструвала у нотаріальному реєстрі за №7708 та відправила повідомлення ОСОБА_1 з вимогою ОСОБА_3 в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» рекомендованим листом зі зворотнім повідомленням. Дане повідомлення містить інформацію про дату звернення ОСОБА_3 до даного приватного нотаріуса, зміст договірних відносин між ОСОБА_3 та ОСОБА_1 , висновок щодо невиконання іпотекодавцем умов договору позики, вимогу про дострокове повернення позивачем всієї суми позики протягом 30 днів з дня отримання цього повідомлення та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги.
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
Верховний Суд у постанові від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19 (провадження № 61-6548св20) зазначив, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
Як вбачається зі змісту договору іпотеки від 24 листопада 2021 року (пункт 5.3), сторони погодили, що у випадках порушення Іпотекодавцем зобов`язань за цим договором та/або Боржником Основного зобов`язання, що забезпечено іпотекою за цим договором, Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю та Боржнику, якщо він є відмінним від Іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення (повідомлення), оформлену відповідно до вимог Закону України «Про іпотеку». У вимозі (повідомленні) зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушених зобов`язань у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на Предмет іпотеки у разі невиконання, порушення строку виконання та/або виконання не в повному обсязі цієї вимоги.
Судами встановлено і підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_3 виконала вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку», належним чином повідомивши іпотекодавця ОСОБА_1 про наявність порушень основного зобов`язання та про намір у разі не усунення цих порушень звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна з іншою особою.
Доводи апеляційної скарги в частині надсилання такого повідомлення не особистого ОСОБА_3 , а від її імені нотаріусом є безпідставними та правового значення не мають. 
Як було зазначено вище,метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу (Постанова ВС від 11 серпня 2021 року у справі № 715/1788/19).
Не дивлячись, що таке повідомлення було направлене не ОСОБА_3 , а від її імені нотаріусом, зазначене ніяким чином не впливає на обсяг прав та обов`язків позивача та не порушує його прав, оскільки головним в даному випадку є досягнення мети такого повідомлення, а саме довести до відома іпотекодавця про наявність порушень основного зобов`язання та про намір у разі не усунення цих порушень звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу іпотечного майна.
Така мета була досягнута, позивач отримав повідомлення та був обізнаний про намір ОСОБА_3 у разі не усунення порушень умов договору позики звернути стягнення на предмет іпотеки.
У справі підтверджено, що іпотекодержатель повідомив іпотекодавця про свій намір продати предмет іпотеки і здійснила такий намір, уклавши договір купівлі-продажу з іншою особою на власний розсуд. Отримавши повідомлення іпотекодержателя, позивач в тридцятиденний термін не вжив необхідних заходів для погашення заборгованості за договором позики, що дало право іпотекодержателю відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку» та умов іпотечного договору від 24 листопада 2021 року за своїм вибором, звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом продажу іпотечного майна на підставі договору купівлі-продажу.
Доводи апеляційної скарги в частині, що позивач був не згоден з розміром заборгованості за договором позики, що було покладено ним до змісту цивільного позову, а відтак і на відсутність безспірності вимог іпотекодержателя, що унеможливлювало укладення оскаржуваного договору, апеляційний суд відхиляє, оскільки  невідповідність реальної вартості реалізованого майна вартості його відчуження не є підставою до визнання недійсним оспорюваного правочину, оскільки за змістом частини шостої статті 38 Закону України «Про іпотеку» ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою між іпотекодавцем і іпотекодержателем або на підставі оцінки майна суб`єктом оціночної діяльності, на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед іншими особами згідно з пріоритетом та розміром їх зареєстрованих прав чи вимог та перед іпотекодавцем в останню чергу за відшкодування різниці між ціною продажу предмета іпотеки та звичайною ціною на нього. (Постанова Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17).
Доводи апеляційної скарги, в частині що позивач не вправі була відчужувати майно в період дії ухвали Дарницького районного суду м. Києва від 23 грудня 2024 року у справі №753/25108/24, апеляційний суд відхиляє, як не обґрунтовані з огляду на наступне.
Відповідно до вимог п. 6 ч. 1 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», підставою для відмови в державній реєстрації прав є наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості, крім випадків, визначених цим Законом.
Разом з тим, 22 лютого 2024 року законодавець п. 7 ч. 4 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» виклав в новій редакції, відповідно до якоївідмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті, не застосовується у разі державної реєстрації права власності на нерухоме майно, об`єкт незавершеного будівництва, майбутній об`єкт нерухомості іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку», за умови що інші обтяження на передане в іпотеку майно зареєстровано після державної реєстрації іпотеки.
Аналогічна позиція міститься у постанові Верховного Суду від 21 серпня 2023 року у справі № 308/7171/20. 
За таких обставин, обтяження іпотечного майна, яке виникло на підставі ухвали суду, постановленої після реєстрації іпотеки, не є підставою до відмови в державній реєстрації правочину, укладеного іпотекодержателем щодо такого майна, навіть у разі обізнаності іпотекодержателя про наявність такого обтяження.
З зазначених підстав апеляційний суд відхиляє доводи апеляційної скарги в частині не надання судом оцінки показам свідків, які, як стверджує позивач, підтверджують обізнаність ОСОБА_3 про наявність ухвали Дарницького районного суду м. Києва від 23 грудня 2024 року про забезпечення позову.
Отже, доводи апеляційної скарги не спростовують висновків суду першої інстанції, обґрунтовано викладених в мотивувальній частині оскаржуваного рішення та не дають підстав для висновку про неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального чи процесуального права, які призвели або могли призвести до неправильного вирішення справи.
З огляду на викладене, апеляційний суд погоджується з висновками суду першої інстанції, судом повно з`ясовані фактичні обставини справи, які мають істотне значення для справи в межах наданих сторонами доказів.
Судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі Руїз Торія проти Іспанії). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх».
Відповідно до ст. 375 ЦПК України, суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
На підставі викладеного, керуючись статтями 367 - 369, 374, 375, 381 - 384 ЦПК України, суд, -
П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , подану представником ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Дарницького районного суду м. Києва від 21 жовтня 2025 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повне судове рішення складено 20 березня 2026 року.

Головуючий Фінагеєв В.О.

Судді Кашперська Т.Ц.

Яворський М.А.