ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 лютого 2026 року м. Херсон
Номер справи: 766/9961/25 
Номер провадження: 22-ц/819/265/26
Херсонський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого (суддя-доповідач) Склярської І.В.,
суддів: Воронцової Л.П., Майданіка В.В.
секретар Андреєва В.В.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м.Херсоні апеляційну скаргу ОСОБА_1 на заочне рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 26 лютого 2024 року (під головуванням судді Радченко Г.А.), у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним,
в с т а н о в и в:
1.Описова частина
Короткий зміст заяви
У листопаді 2023 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним.
Свої позовні вимоги позивач, обґрунтовував тим, що 02.07.1999 року на Товарній Біржі «Ва-Банк» між ним та відповідачами було укладено договір купівлі-продажу житлового будинка, за яким позивач придбав, а відповідачі продали будинок АДРЕСА_1 .
Право власності на придбаний житловий будинок було зареєстроване за позивачем 02.07.1999 року в Херсонському БТІ за № 332 в книзі № 2.
Всі умови за договором були виконані відповідачі отримали грошові кошти за майно, а позивач, - нерухомість у власність. Після отримання грошей, всі свої речі та майно відповідачі забрали та звільнили будинок.
Таким чином, все вищевикладене свідчить про те, що договір купівлі-продажу було укладено з додержанням всіх передбачених законом вимог.
Проте, згодом позивачу стало відомо, що договір купівлі-продажу, укладений на біржі та належним чином зареєстрований, підлягає визнанню дійсним за рішенням суду.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції, ухвали суду першої інстанції
Заочним рішенням Херсонського міського суду Херсонської області від 26 лютого 2024 року позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним залишено без задоволення.
Короткий зміст вимог апеляційних скарг
В апеляційні скарзі ОСОБА_1 , посилаючись на порушення судом матеріального права, просить рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 26 лютого 2024 року скасувати та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити у повному обсязі: визнати дійсним договір купівлі-продажу №2-0772 житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 02.07.1999 року на Товарній Біржі «Ва-Банк».
АРГУМЕНТИ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
В обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив наступне:
- суд першої інстанції помилково застосував до спірних правовідносин виключно ст.227 ЦК УРСР (1963р.), яка вимагала нотаріального посвідчення договорів купівлі-продажу житлового будинку, не застосувавши при цьому статтю 15 Закону України «Про товарну біржу», яка визначала, що угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню. Угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. Отже, укладання та реєстрація договорів на Товарній біржі «Ва-Банк» у 1999 році було правомірним способом набуття права власності та не потребувало додаткового звернення до нотаріуса;
- суд першої інстанції не надав належної оцінки тому факту, що 02.07.1999 року у Херсонському державному бюро технічної інвентаризації за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на спірний будинок на підставі вказаного договору купівлі-продажу;
- відмова в задоволенні позовних вимог призводить до позбавлення позивача права власності на єдине житло. Крім того, судом першої інстанції не враховано, що позивач не має іншого способу захисту своїх прав, оскільки архіви БТІ знаходяться на тимчасово окупованій території України російськими військами, нотаріуси відмовляють у вчиненні дій без підтвердження з БТІ, відповідачі (продавці) проживають на тимчасово окупованій території України, зв`язок з ними втрачено.
До апеляційної скарги позивачем надано наступні докази, які не були подані до суду першої інстанції: заява про державну реєстрацію прав від 14.04.2025 року, рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій від 20 червня 2025 року №79539979, Лист Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області №К-90/0-94/6-25 від 23.04.2025 року, державні акти про право власності на земельну ділянку з кадастровим номером 6522385300:01:001:0572 та на земельну ділянку з кадастровим номером 6522385300:01:001:1407, Лист про наявність технічної інвентаризації, від 15.05.2025 року, Витяг з реєстру будівельної діяльності щодо інформації про технічні інвентаризації Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва, Відомості про реєстрацію документа, сформовані в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва 15.05.2025 року, копія технічного паспорту на житловий будинок АДРЕСА_1 , копія робочого проекту газопостачання житлового будинку АДРЕСА_1 . Разом з тим клопотання про долучення вказаних доказів до матеріалів справи із зазначенням причин неподання їх до суду першої інстанції Коваль М.В. не надав.
(2) Позиція інших учасників
Відзив на апеляційну скаргу не надходив.
2. Мотивувальна частина
ПОЗИЦІЯ АПЕЛЯЦІЙНОГО СУДУ
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах, визначених статтею 367 ЦПК України, апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ дійшов наступного висновку.
Відповідно до частини першої статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
Щодо прийняття доказів, наданих до суду апеляційної інстанції
Відповідно до частин другої-третьої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Застосуванню норм матеріального права передує встановлення обставин у справі та підтвердження їх відповідними доказами. Суд апеляційної інстанції має право досліджувати нові докази, якщо неподання таких доказів до суду першої інстанції зумовлене поважними причинами (поважність причин повинен довести заявник, який подає такі докази). Вказане положення закріплене законодавцем з метою забезпечення змагальності процесу в суді першої інстанції, де сторони повинні надати всі наявні в них докази, і недопущення зловживання стороною своїми правами.
Верховний суд у постанові від 24 липня 2024 року справа № 646/857/18 (провадження № 61-5330 св 24) вказав, що тлумачення положень частини четвертої статті 365, 367 ЦПК України дає Верховному Суду можливість виснувати, що суд апеляційної інстанції, здійснюючи апеляційний розгляд справи, може встановлювати нові обставини, якщо їх наявність підтверджується новими доказами, що мають значення для справи (з урахуванням положень про належність і допустимість доказів), які особа, з доведених нею поважних причин, не мала можливості подати до суду першої інстанції. Разом з тим, вирішуючи питання стосовно прийняття та дослідження нових доказів, як і відмову в їх прийнятті, суд апеляційної інстанції зобов`язаний мотивувати свій висновок у відповідній ухвалі або в ухваленому судовому рішенні. Крім того, у разі надання для дослідження нових доказів, які з поважних причин не були подані до суду першої інстанції, інші особи, які беруть участь у справі, мають право висловити свою думку щодо цих доказів, зокрема, у відзиві на апеляційну скаргу.
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 43 ЦПК України учасники справи мають право подавати докази, яке у взаємозв`язку з положеннями статті 44 цього Кодексу повинно використовуватись добросовісно, а не всупереч завданню судочинства. Отже, учасники справи зобов`язані подава4и усі наявні у них докази в порядку та строки, встановлені законом або судом, не приховувати докази.
Норми ЦПК України надають детальну регламентацію строків подання доказів, що, об`єктивно, мінімізує можливі випадки зловживання правами у сфері доказування.
Зазначена законодавча регламентація відповідає процедурі повного розкриття доказів (discovery). По суті зазначені норми спрямовані на зміщення акценту зі стадії розгляду справи по суті на стадію підготовчого провадження, під час якого і має відбуватися збір процесуального матеріалу і так званий обмін змагальними паперами, що забезпечує розгляд справи у розумні строки. Зазначене свідчить про посилення ролі підготовчого провадження у структурі загального позовного провадження цивільного судочинства в Україні.
Випадки дослідження апеляційним судом нових доказів можуть бути, зокрема, наступними:
1) докази існували на час розгляду справи в суді першої інстанції, але особа, яка їх подає до апеляційного суду, не знала і не могла знати про їх існування;
2) докази існували на час розгляду справи в суді першої інстанції і учасник процесу знав про них, однак з об`єктивних причин (не залежних від нього) не міг надати їх до суду;
3) суд першої інстанції помилково виключив із судового розгляду надані учасником процесу докази, що могли мати значення для справи;
4) суд першої інстанції необґрунтовано відмовив учаснику процесу в дослідженні доказів, що могли мати значення для справи (необґрунтовано відмовив у призначенні експертизи, витребуванні доказів, коли їх подання суду для нього становило певні труднощі тощо).
5) наявні інші поважні причини їх ненадання до суду першої інстанції, де відсутні умисел чи недбалість особи, яка їх подає, або вони не досліджені цим судом внаслідок інших процесуальних порушень.
Зазначене підтверджується численною, сталою й незмінною практикою Верховного Суду (різних юрисдикцій) з цього процесуального питання, яке має важливий вплив на дотримання принципів судочинства: змагальності, диспозитивності, рівності всіх учасників судового процесу, правової визначеності (див.: постанова Касаційного адміністративного суду у складі Верховного Суду від 08 листопада 2023 року у справі № 140/1322/22; постанови Великої Палати Верховного Суду від 15 травня 2019 року у справі № 717/2052/16-ц, провадження № 14-632цс18 (цивільна юрисдикція), від 31 січня 2020 року у справі№ 370/999/16-ц, провадження № 14-709цс19 (цивільна юрисдикція), від 15 вересня 2020 року у справі № 469/1044/17, провадження № 14-317цс19 (цивільна юрисдикція), від 31 серпня 2021 року у справі № 903/1030/19, провадження№ 12-4гс21 (господарська юрисдикція), від 12 жовтня 2021 року у справі № 910/17324/19, провадження № 12-12гс21 (господарська юрисдикція); постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 18 червня2020 року у справі № 909/965/16, від 16 червня 2021 року у справі № 915/2222/19, від 01 липня 2021 року у справі № 46/603 та інші).
Зазначена судова практика є сталою й незмінною і в Касаційному цивільному суді у складі Верховного Суду (див.: постанови від 03 травня 2018 року у справі№ 404/251/17, провадження № 61-13405св18; від 31 липня 2019 року у справі № 753/11963/15-ц, провадження № 61-27369св18, від 14 грудня 2022 року у справі № 521/574/22, провадження № 61-9422св22 та інші).
Колегія суддів зазначає, що позивачем не надано до суду апеляційної інстанції клопотання про приєднання доказів, які не були надані до суду першої інстанції та не вказано об`єктивні причини (не залежних від нього) у зв`язку з якими ОСОБА_1 не міг надати їх до суду. Крім цього, частина доказів, а саме: заява про державну реєстрацію прав від 14.04.2025 року, рішення про відмову в проведенні реєстраційних дій від 20 червня 2025 року №79539979, Лист Головного управління Держгеокадастру у Херсонській області №К-90/0-94/6-25 від 23.04.2025 року, Лист про наявність технічної інвентаризації, від 15.05.2025 року, Відомості про реєстрацію документа, сформовані в Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва 15.05.2025 року не існували на час розгляду справи судом першої інстанції. Отже, суд апеляційної інстанції не приймає надані докази ОСОБА_1 . 
Щодо визнання договору купівлі-продажу дійсним.
Судом встановлено, що 02.07.1999 року на Товарній Біржі «Ва-Банк» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу житлового будинку, за яким позивач придбав, а відповідачі продали будинок АДРЕСА_1 .
Судом першої інстанції встановлено, що право власності на придбаний житловий будинок було зареєстроване за позивачем 02.07.1999 року в Херсонському МБТІ за № 332 в книзі № 2.
Відмовляючи в позовних вимогах суд першої інстанції виходив з того, що у період укладання оспорюваного договору купівлі-продажу існувала колізія у чинному законодавстві, оскільки згідно зі статтями 224, 227ЦК Української РСР договір купівлі-продажу житлових квартир повинен бути нотаріально засвідчений, якщо хоча б одна зі сторін є громадянином, а недотримання даної вимоги тягне недійсність договору. Проте, згідно зі статтею 15 Закону України «Про товарну біржу», біржі мають право вчиняти угоди з будь-якими видами нерухомості і такі угоди не підлягають наступному нотаріальному посвідченню. Положення статті 227ЦК Української РСР спрямовані безпосередньо на встановлення форми договору купівлі-продажу житлового будинку (квартири). Тобто, правові норми, закріплені цією статтею, мають спеціальний характер по відношенню до відповідних договорів, тоді як стаття 15Закону України «Про товарну біржу» закріплює умови, за наявності яких угоду можна вважати біржовою. З цього випливає, що положення статті 15Закону України «Про товарну біржу» по відношенню до угод про відчуження нерухомого майна житлового призначення мають загальний характер. Тобто, закон спеціальний переважає закон загальний. Таким чином, угоди щодо придбання на біржових торгах жилого будинку (квартири) чи його (її) частини вимагають оформлення в нотаріальній формі. Крім того, Матеріали справи не містять доказів того, що відповідачі не бажають посвідчити зазначений договір в нотаріальній конторі, доказів навмисного ухилення її від нотаріального оформлення угоди позивач суду не надав.
Якщо цивільні відносини виникли раніше і регулювалися актом цивільного законодавства, який втратив чинність, новий акт цивільного законодавства застосовується до прав та обов`язків, що виникли з моменту набрання ним чинності (частина третя статті 5 ЦК України).
За загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 травня 2021 року в справі № 671/22/19 (провадження № 61-9511сво19)).
Оскільки спірний договір купівлі-продажу укладений та зареєстрований на товарній біржі «Ва-Банк» 02 липня 1999 року, то при вирішенні спору підлягають застосуванню положення Цивільного кодексу Української РСР 1963 року(далі -ЦК Української РСР),Закон України «Про власність», Закон України «Про товарну біржу».
Нотаріальне посвідчення угод обов`язкове лише у випадках, зазначених у законі. Недодержання в цих випадках нотаріальної форми тягне за собою недійсність угоди з наслідками, передбаченими частиною другою статті 48 цього Кодексу. Якщо одна з сторін повністю або частково виконала угоду, що потребує нотаріального посвідчення, а друга сторона ухиляється від нотаріального оформлення угоди, суд вправі за вимогою сторони, яка виконала угоду, визнати угоду дійсною. В цьому разі наступне нотаріальне оформлення угоди не вимагається (стаття 47 ЦК УРСР).
Недійсною є та угода, що не відповідає вимогам закону, в тому числі ущемлює особисті або майнові права неповнолітніх дітей (частина перша статті 48 ЦК УРСР).
Угода, визнана недійсною, вважається недійсною з моменту її укладення (частина перша статті 59 ЦК УРСР).
Договір купівлі-продажу жилого будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією з сторін є громадянин. Недодержання цієї вимоги тягне недійсність договору (стаття 47 цього Кодексу). Договір купівлі-продажу жилого будинку підлягає реєстрації у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів (стаття 227 ЦК УРСР).
Угоди, зареєстровані на біржі, не підлягають нотаріальному посвідченню (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу», в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин).
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 25 березня 2024 року у справі № 336/6023/20 (провадження № 61-11523сво23) зазначено:
«у статті 227 ЦК УРСР нотаріальне посвідчення угод було обов`язкове лише у випадках укладення договору купівлі-продажу жилого будинку. В ЦК УРСР не передбачалося обов`язку нотаріально посвідчувати договір купівлі-продажу квартири, у тому числі у випадку укладення договору, стороною якого є фізична особа (див., зокрема, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 29 березня 2018 року в справі № 904/4573/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 04 вересня 2019 року в справі № 903/729/16, постанову Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 183/900/17 (провадження № 61-9101св21));
Цивільний кодекс Української РСР не встановлював інституту нікчемності правочину, який запровадили аж у ЦК України, що набрав чинності 1 січня 2004 року. Єдиним механізмом підтвердження недійсності угоди, що існував до появи вказаного інституту, було визнання такої недійсності за рішенням суду (див. пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21));
за загальним правилом, дія актів цивільного законодавства в часі має футороспективний характер, тобто спрямована на майбутнє. У зв`язку з чим законодавець передбачає, що акти цивільного законодавства регулюють відносини, які виникли з дня набрання ними чинності (див. постанову Верховного Суду в складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 24 травня 2021 року в справі № 671/22/19 (провадження № 61-9511сво19));
правочин чи договір з`являються як юридичний факт в момент їх вчинення. Недійсність може «вражати» правочин чи договір, і вона стосується саме моменту його вчинення, а не виконання;
саме на момент вчинення правочин чи договір перевіряються на те чи він відповідає, зокрема, вимогам щодо його дійсності, яка форма встановлена законом щодо правочину чи договору на момент його вчинення. Тому при вирішенні питання щодо кваліфікації правочину чи договору як недійсного має застосовуватися той закон, який був чинний на момент його вчинення; в ЦК УРСР 1963 року не передбачалося конструкції нікчемності правочину чи договору;
правочин чи договір, які вчинялися під час чинності ЦК УРСР 1963 року, могли бути визнанні недійсними на підставі рішення суду; норми ЦК України 2003 року щодо недійсності правочинів не можуть бути застосовані при вирішенні спору про недійсність правочину чи договору, який вчинявся під час чинності ЦК УРСР 1963 року;
на рівні ЦК УРСР 1963 року не передбачалося правила про пріоритетність його норм над нормами інших законів;
у частині другій статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) міститься спеціальна норма щодо положень статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року. Адже статті 47 і 227 ЦК УРСР 1963 року внормовували форму угоди/договору купівлі-продажу жилого будинку, а частина друга статті 15 Закону «Про товарну біржу» регулювала форму цього договору у вужчому розумінні - як укладеного на товарній біржі;
спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин)) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex specialis derogat generali). Прийнята пізніше в часі спеціальна норма (частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин))) має перевагу над загальними (статті 47 та 227 ЦК УРСР 1963 року) нормами (lex posterior derogat priori). Відповідно, укладення договору на товарній біржі унеможливлювало його нотаріальне посвідчення в силу прямої вказівки на це в законі».
Враховуючи викладене вище, приймаючи до уваги, що між сторонами 02 липня 1999 року укладено договору купівлі-продажу будинку, який зареєстровано на Товарній біржі «Ва-Банк» та відповідно до частина друга статті 15 Закону України «Про товарну біржу» (в редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) не підлягав нотаріальному посвідченню, колегія суддів доходить до висновку про необхідність задоволення позовних вимог ОСОБА_1 шляхом визнання дійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна житлового будинку АДРЕСА_1 .
Щодо суті апеляційної скарги
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (п.2ч.1ст.374ЦПК України).
Проаналізувавши зазначені обставини по справі у їх сукупності, апеляційний суд вважає, що рішення суду першої інстанції слід скасувати та ухвалити по справі нове рішення про задоволення позовних вимог.
Керуючись ст. ст. 367, 374,376, 382 ЦПК України, суд
ухвалив:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 - задовольнити.
Заочне рішення Херсонського міського суду Херсонської області від 26 лютого 2024 року скасувати, ухвалити нове, яким позовні вимоги ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання договору купівлі-продажу дійсним задовольнити.
Визнати дійсним договір купівлі-продажу №2-0772 житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , укладений 02.07.1999 року на Товарній Біржі «Ва-Банк» між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , ОСОБА_3 .
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного тексту судового рішення шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції.
Повний текст постанови суду складено 17 лютого 2026 року.

Головуючий І.В. Склярська
Судді: Л.П. Воронцова 
В.В. Майданік