ХЕРСОНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
Єдиний унікальний номер справи: 650/2912/25
Номер провадження: 22-ц/819/449/26
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И
18 березня 2026 року м. Херсон
Херсонський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого Приходько Л. А.,
суддів: Бездрабко В.О.,
Радченко С.В.,
секретар Андреєва В.В.,
учасники справи:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ»,
відповідач - Товариство з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС»,

розглянувши у порядку спрощеного позовного провадження у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на рішення Великоолександрівського районного суд Херсонської області від 21 січня 2026 року, у складі головуючого судді Хомик І.І., 
В С Т А Н О В И В:

У травні 2025 року ОСОБА_1 , від імені якої діяв адвокат Гончаров М.В., звернулася до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди землі. 
В обґрунтування вимог представник позивача посилався на те, що позивач є власником земельної ділянки площею 4.9061 га., кадастровий номер 6520983700:04:034:0020, яка розташована на території Борозенської (колишня Новокубанська) сільської ради Бериславського району Херсонської області, з цільовим призначенням – для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
23 лютого 2015 року позивач та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклали договір оренди земельної ділянки. Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
28 грудня 2017 року сторони уклали додаткову угоду, залучивши нового орендаря ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», виклавши при цьому договір оренди у новій редакції. Розмір оренди визначено 5.31% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 9313.38 грн. за рік оренди. П.4.4. визначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати. Строк дії договору визначено до 30.11.2025 року.
21 травня 2019 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди землі. Договір укладено строком до 30 листопада 2028 року, орендна плата становить 7.09% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 12 435.38 грн. 
27 січня 2022 року сторони уклали додаткову угоду за якою продовжено строк дії договору до 31 грудня 2028 року та визначено розмір орендної плати 10.00% від нормативної грошової оцінки землі за один рік оренди, що становить 17 393.32 грн. 
Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Серед обов`язків орендаря сторони узгодили обов`язок вчасно сплачувати усі належні платежі за цим договором.
Незважаючи на умови договору ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на момент відчуження не здійснило сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, заборгованість за вказаний період згідно розрахунку складає 82 524.49 грн, з яких 24 870.76 грн заборгованість з орендної плати за 2020-2021 роки, 1 865.21 грн - нарахований річний індекс інфляції на щорічну орендну плату за період 2020-2021 роки, 55788.42 грн. заборгованість з орендної плати із урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі за 2022-2024 роки.
Позивач неодноразово зверталася особисто до підприємства, з питань погашення заборгованості з орендної плати та припинення договору оренди землі, однак до цього часу питання так і не вирішене.
У зв`язку з викладеним, позивач вважає, що допущене відповідачем систематичне невиконання договірних обов`язків, а саме несплата орендної плати протягом кількох бюджетних періодів, ненарахування інфляційних втрат свідчить про істотне порушення умов договорів оренди. 
Посилаючись на систематичну несплату орендної плати, невикористання земельної ділянки за цільовим призначенням та відсутність будь-яких дій з боку відповідача щодо виконання договорів, що свідчать про істотне порушення умов оренди та є підставою для розірвання договору оренди, представник позивача просив суд розірвати договір оренди землі від 23 лютого 2015 року, зі змінами в редакції додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 9804914, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520983700:04:034:0020, загальною площею 4.9061 га, а також витрати, понесені на сплату судового збору в сумі 968,96 грн.
Ухвалою Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 29 липня 2025 року за клопотанням представника позивача залучено до участі у справі у якості співвідповідача ТОВ «ПЕРЕМОГА- ПЛЮС».
Рішенням Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 21 січня 2026 року позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено. 
Розірвано договір оренди землі від 23.02. 2015 року, зі змінами в редакції додаткової угоди від 28 грудня 2017 року, номер запису в Державному реєстрі речових прав про інше речове право 9804914, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», щодо земельної ділянки з кадастровим номером 6520983700:04:034:0020, загальною площею 4.9061 га, з урахуванням переходу права оренди до ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» на підставі договору №1704/25-26 від 17 квітня 2025 року, укладеного між ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» та ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС».
Стягнуто з ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на користь ОСОБА_1 судові витрати по сплаті судового збору в сумі 969,96 грн.
Задовольняючи позовні вимоги суду першої інстанції керувався тим, що відповідач систематично не виконував обов`язок зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, що є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. При цьому суд виходив з того, що в матеріалах справи відсутні докази, що несплата орендної плати за вказаний період була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
Водночас суд визнав, що у 2022 році передані в оренду відповідачу земельні ділянки перебували на тимчасово окупованій території, через що орендар об`єктивно не міг ними користуватися.
12 лютого 2026 року представник ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - Журик А.Л. подав апеляційну скаргу, сформувавши її в системі «Електронний суд», в якій, посилаючись на неповне з`ясування судом фактичних обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просив рішення суду першої інстанції скасувати та ухвалите нове судове рішення про відмову у задоволені позовних вимог у повному обсязі.
Апеляційна скарга мотивована тим, що відповідач не заперечує факту несплати позивачу орендної плати, передбаченої умовами договору, але причиною такої несплати спочатку була неможливість використання земельної ділянки, переданої в оренду, у зв`язку із перебуванням її в межах тимчасово окупованої рф території у 2022 року, а в подальшому через забруднення (можливе забруднення) вибухонебезпечними предметами.
Зазначає, що згідно з Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, затвердженим Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року №376, Борозенська сільська територіальна громада, в межах якої знаходиться спірна земельна ділянка, у період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року була територією України, тимчасово окупованою російською федерацією. З 09 листопада 2022 року Борозенська сільська територіальна громада віднесена до територій, на яких можливим є ведення бойових дій. Внаслідок збройної агресії російської федерації та тимчасової окупації, ТОВ «ЮТС АГРОПРОДУКТ», яке здійснювало діяльність на цій території, було позбавлене можливості здійснювати свою господарську діяльність у повному обсязі та використовувати орендовану земельну ділянку за цільовим призначенням.
Внаслідок бойових дій територія, на якій розташована земельна ділянка, є забрудненою вибухонебезпечними предметами та потребує проведення робіт з розмінування для забезпечення безпечного використання. Відсутність розмінування унеможливлює будь-яку діяльність на земельній ділянці, включаючи сільськогосподарське виробництво, для якого вона орендувалася. У відповідності до ст.11 Закону України «Про протимінну діяльність» після проходження процедури відповідальності щодо очищеної території від операторів притімінної діяльності до місцевих державних адміністрацій, органів місцевого самоврядування, держава, шляхом видачі сертифікатів бере на себе повну відповідальність за відсутність на відповідній території ризиків, пов`язаних із вибухонебезпечними предметами. Повноваження щодо видачі сертифіката покладається на центр протимінної діяльності та центр гуманітарного розмінування. Проте в матеріалах справи відсутні докази проходження такої процедури передачі відповідальності, що свідчить про поважність причин не оброблення орендованої земельної ділянки.
Крім того, апелянт вважає, що слід врахувати особливості оподаткування плати за землю (земельного податку та орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності) в період дії воєнного стану. Відповідно до підпункту 69.14 пункту 69 підрозділу 10 розділу XX Перехідних положень Податкового кодексу України, з 1 березня 2022 року по 31 грудня 2022 року не нараховується та не сплачується плата за землю за земельні ділянки, що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих територіях. Це законодавче положення підтверджує неможливість використання землі на таких територіях та, відповідно, відсутність підстав для нарахування орендної плати в цей період. 
Також апелянт посилається на частину 283-1.2. статті 283-1 Податкового Кодексу України, відповідно до якої період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, на який припадає дата початку обстеження земельної ділянки операторами протимінної діяльності, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.
Для земельних ділянок, що розташовані на територіях, на яких ведуться (велися) активні бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, період, коли земельні ділянки визнаються забрудненими вибухонебезпечними предметами, визначається як період, що починається з першого числа місяця, що настає за місяцем, в якому завершено активні бойові дії або тимчасова окупація на відповідній території (у тому числі коли дата початку обстеження небезпечної території операторами протимінної діяльності настає після дати завершення бойових дій або тимчасової окупації на відповідній території), за умови подання платником плати за землю до органу місцевого самоврядування, військової адміністрації або військово-цивільної адміністрації заяви про потенційне забруднення земельної ділянки вибухонебезпечними предметами та прийняття таким органом місцевого самоврядування, військовою адміністрацією або військово-цивільною адміністрацією рішення про встановлення податкових пільг зі сплати місцевих податків і зборів щодо земельної ділянки, зазначеної у такій заяві, та завершується останнім числом місяця, в якому такі земельні ділянки визнані придатними для використання.
Таким чином апелянт вважає, що з 01 грудня 2022 року територія, на якій знаходиться спірна земельна ділянка, в період 2023-2024 років віднесена до територій, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети, що виключає її безпечене використання Товариством.
Посилаючись на дані Інтерактивної карти ДСНС на її офіційному сайті за посиланням Розмінування України (https://mine.dsns.gov.ua/) апелянт зазначив, що територія, до якої входить належна позивачу земельна ділянка, є місцем, де виявлені або ймовірно знаходяться вибухонебезпечні предмети.
Товариство не відмовляється від своїх зобов`язань, але наголошує на неможливості їх виконання у період тимчасової окупації, ліквідації її наслідків та до моменту повного розмінування земельної ділянки, що унеможливлює безпечне ведення господарської діяльності.
Товариство зазначило, що суд неправильно застосував норми матеріального права, не врахувавши положення частини шостої статті 762 ЦК України та правові висновки Верховного Суду, в яких вказано, що перебування земельних ділянок у зоні бойових дій чи тимчасовій окупації підтверджує неможливість їх використання і звільняє орендаря від обов`язку виплати орендної плати.
Крім того, апелянт вказав, що в ході розгляду справи суд першої інстанції допустив істотні процесуальні порушення. Зазначає, що судом першої інстанції, при ухваленні судового рішення, надано більшу перевагу доказам сторони позивача, залишивши поза увагою пояснення відповідача.
Також звертає увагку, що подану ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» заяву про відвід судді судом першої інстанції розглянуто з порушенням порядку розгляду такого клопотання, внаслідок чого справу розглянуто неповноважним складом суду.
Правом на подання відзиву позивач не скаристалася.
Будучи належним чином повідомленими про дату, час та місце розгляду справи учасники справи у судове засідання не з`явилися, причини неявки суду не повідомили.
Згідно з вимогами частини другої статті 372 ЦПК України неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час та місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Отже, зі змісту вказаної норми права вбачається, що явка до апеляційного суду належним чином повідомленого учасника справи не є обов`язковою. З врахуванням конкретної ситуації по справі, вирішення питання про розгляд справи або відкладення розгляду справи віднесено до дискреційних повноважень апеляційного суду.
З огляду на вказане та враховуючи передбачені чинним процесуальним законодавством строки розгляду справи, баланс інтересів учасників справи у якнайшвидшому розгляді справи, обізнаність учасників справи про дату, час та місце розгляду справи, створення апеляційним судом під час розгляду даної справи умов для реалізації її учасниками принципу змагальності сторін, достатньої наявності у справі матеріалів для її розгляду, колегія суддів вважає можливим розглянути справу за відсутності учасників справи.
Відповідно до частини першої, другої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Заслухавши доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, в межах доводів апеляційних скарг та вимог, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню з наступних підстав.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Як вбачається зі змісту позовних вимог, позивачка звернулася до суду з позовом до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» про розірвання договору оренди земельної посилаючись на те, що відповідач (орендар) не виконав обов`язок зі сплати орендної плати за 2022-2024 роки, що є підставою для його розірвання.
Судом встановлено та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки з кадастровим № 6520983700:04:034:0020 загальною площею 4.9081 га. Дана обставина підтверджується Свідоцтвом про право власності на нерухоме майно від 23 лютого 2015 року серії НОМЕР_1 . Право власності зареєстроване у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 581424965209, номер запису про право власності 8829021.
23 лютого 2015 року позивач та ПП «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» уклали договір оренди земельної ділянки. Право оренди зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
28 грудня 2017 року сторони уклали додаткову угоду, залучивши нового орендаря ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», виклавши при цьому договір оренди у новій редакції. Розмір оренди визначено 5.31% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 9313.38 грн. за рік оренди. П.4.4. визначено, що обчислення розміру орендної плати здійснюється з урахуванням індексації на рік виплати. Строк дії договору визначено до 30 листопада 2025 року.
21 травня 2019 року сторони уклали додаткову угоду до договору оренди землі. Договір укладено строком до 30 листопада 2028 року, орендна плата становить 7.09% від нормативної грошової оцінки землі, що становить 12 435.38 грн. 
27 січня 2022 року сторони уклали додаткову угоду за якою продовжено строк дії договору до 31 грудня 2028 року та визначено розмір орендної плати 10.00% від нормативної грошової оцінки землі за один рік оренди, що становить 17393.32 грн. 
Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Серед обов`язків орендаря сторони узгодили обов`язок вчасно сплачувати усі належні платежі за цим договором.
Незважаючи на умови договору ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» на момент відчуження не здійснило сплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки, заборгованість за вказаний період згідно розрахунку складає 82 524.49 грн., з яких 24 870.76 грн заборгованість з орендної плати за 2020 -2021 роки, 18 65.21 грн. - нарахований річний індекс інфляції на щорічну орендну плату за період 2020-2021 роки, 55 788.42 грн. заборгованість з орендної плати із урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки землі за 2022-2024 роки
У подальшому ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» 17 квітня 2025 року уклав з ТОВ «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» договір №1704/25-26 про відчуження права оренди спірної земельної ділянки.
Задовольняючи позовні вимоги, суд першої інстанції виходив з того, що відповідачем не доведено існування форс-мажорних обставин, які б перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2023-2024 роки, а тому підстави для звільнення його від виплати орендної плати відсутні. Систематичне не виконання орендарем обов`язку зі сплати орендної плати за 2023 та 2024 роки, є істотним порушенням договору відповідно до статті 32 Закону України «Про оренду землі» та статті 651 ЦК України. При цьому матеріали справи не містять доказів, що несплата була спричинена форс-мажорними обставинами або іншими незалежними від відповідача причинами, які б унеможливлювали виконання його зобов`язань.
Водночас суд визнав, що у 2022 році передана в оренду відповідачу земельна ділянка перебувала на тимчасово окупованій території, через що орендар об`єктивно не міг нею користуватися, а тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати земельну ділянку за цільовим призначенням та отримати дохід від господарської діяльності в 2022 році, та як наслідок здійснити виплату орендної плати за 2022рік.
Колегія суддів не в повній мірі погоджується з вказаним висновком суду першої інстанції.
Відповідно до частини другої статті792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом.
Правилами частини першої статті2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
Договір оренди землі, відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі», це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Згідно з частиною першою статті15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець, відповідно до абзацу п`ятого частини першоїстатті 24 Закону України «Про оренду землі», має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт.
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Відповідно до частини 2 статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату» орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
У справі, що переглядається, суд першої інстанції встановив, що ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» систематично протягом 2023-2024 років не виплачувало позивачці орендну плату у строки, визначені умовами укладеного між ними договору та додатковими угодами про оренду землі, що відповідно до наведених норм права є підставою для розірвання договору оренди відповідно до пункту «д» частини першої статті141 ЗК України.
Відповідно висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі№ 918/391/23 (провадження № 12-19гс24) підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Відповідач факт невиплати орендної плати за 2022, 2023 та 2024 роки не заперечує, посилаючись на те, що заборгованість по орендній платі за вказаний період виникла виключно з обставин, пов`язаних з військовою агресією рф проти України, що стало підставою для введення військового стану з 24 лютого 2022 року та окупацією Херсонської області, а в подальшому привело до забруднення земельних ділянок вибухонебезпечними предметами.
Статтею 617 Цивільного кодексу України передбачено можливість звільнення від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо сторона договору доведе, що таке порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили (форс-мажору).
Частиною 2 статті 14-1 Закону України «Про торгово-промислові палати в Україні» визначено, що форс-мажорними обставинами (обставинами непереборної сили) є надзвичайні та невідворотні обставини, що об`єктивно унеможливлюють виконання зобов`язань, передбачених умовами договору, зокрема, загальна військова мобілізація, військові дії, оголошена та неоголошена війна, тощо.
У зв`язку із запровадження на території України УказомПрезидента України № 64 від 24 лютого 2022 року воєнного стану, Торгово-промисловою палатою України (далі - ТПП) було оприлюднено лист № 2024/02.0-7.1 від 28 лютого 2022 року, яким повідомлено, що військова агресія Російської Федерації проти України є форс-мажорною обставиною (обставиною непереборної сили). Це означає, що введення воєнного стану на території України є форс-мажором та є підставою для звільнення від відповідальності за порушення договору, але тільки в тому випадку, якщо саме ця обставина стала підставою для невиконання договірних зобов`язань.
У постанові Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 14 червня 2022 року в справі № 922/2394/21 зазначено, що: «статтею 617 ЦК України передбачено, що особа, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності за порушення зобов`язання, якщо вона доведе, що це порушення сталося внаслідок випадку або непереборної сили. Так, форс-мажорні обставини не мають преюдиційного характеру, і при їх виникненні сторона, яка посилається на них як на підставу неможливості належного виконання зобов`язання, повинна довести їх наявність не тільки самих по собі, але і те, що вони були форс-мажорними саме для даного конкретного випадку. Таких висновків дотримується Верховний Суд у постанові від 16 липня 2019 року у справі №917/1053/18 та у постанові від 09 листопада 2021 у справі №913/20/21».
Отже, орендар повинен довести факт, що він опинився в ситуації неможливості виконання договірних зобов`язань, або ж виконання договірних зобов`язань внаслідок військової агресії було практично неможливим (через активні воєнні дії, тимчасову окупацію засміченням вибухонебезпечними предметами земельної ділянки, що є предметом договору), це допоможе уникнути відповідальності за порушення договірних зобов`язань.
Відповідно до частини 1 статті 614 ЦК України особа, яка порушила зобов`язання, несе відповідальність за наявності її вини (умислу або необережності), якщо інше не встановлено договором або законом. Особа є невинуватою, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання зобов`язання.
Відповідно до системного аналізу глави58 ЦК України оренда земельної ділянки є різновидом найму майна, а тому загальні положення про найм (оренду) застосовуються до регулювання відносин з найму (оренди) земельної ділянки, якщо інші правила не передбачено спеціальним Законом. Положення ЗаконуУкраїни «Про оренду землі» не забороняють застосування до відносин з оренди землі наведених загальних положень, викладених у статті762 ЦК України (постанова Верховного Суду від 23 грудня 2019 року у справі № 399/935/16-ц (провадження № 61-304св17)).
Згідно з положеннями частини шостої статті762 ЦК України наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.
У пунктах 6.8-6.10 постанови Великої Палати Верховного Суду від 08 травня 2018 року у справі № 910/7495/16 (провадження № 12-37гс18) зазначено, що норма частини шостої статті 762 ЦК України визначає в якості підстави звільнення від зобов`язання сплатити орендну плату об`єктивну безпосередню неможливість використовувати передане у найм майно (бути допущеним до приміщення, знаходитись у ньому, зберігати у приміщенні речі тощо) через обставини, за які орендар не відповідає.
Обставини, зазначені у нормі частини шостої статті 762 ЦК України, повністю не охоплюються поняттям форс-мажорних обставин, адже на відміну від останніх, ознаками яких є їх об`єктивна та абсолютна дія, а також непередбачуваність, перші можуть бути спричинені, зокрема, й безпосередньо вольовою дією орендодавця, тобто обставини згідно з частиною шостою статті 762 ЦК України можуть включати обставини непереборної сили та випадку, втім не обмежуються ними.
Велика Палата Верховного Суду зазначила, що відсутність у частині шостій статті 762 ЦК України вичерпного переліку обставин, які унеможливлюють використання орендарем майна, підстав виникнення таких обставин, засобів їх підтвердження свідчить про те, що підставою для застосування цієї норми є встановлення факту неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин на загальних підставах, визначених процесуальним законодавством.
Спірна земельна ділянка розташована на території Борозенської (колишня Новокубанська) сільської ради Бериславського району Херсонської області та у період з 03 березня 2022 року по 09 листопада 2022 року перебувала під тимчасово окупацією рф, а з 09 листопада 2022 року Борозенська сільська рада Бериславського району Херсонської області віднесена до території можливих бойових дій, що підтверджується наказом Міністерства з питань реінтеграції тимчасово окупованих територій України від 22 грудня 2022 року № 309, яким було затверджено Перелік територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих Російською Федерацією, а також Переліком територій, на яких ведуться (велися) бойові дії або тимчасово окупованих російською федерацією, який затверджено наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376, який є чинним.
Згідно правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17 (провадження № 14-53цс21) у кожному конкретному випадку істотність порушення договору треба оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон розкриває за допомогою іншого оціночного поняття «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору». Тобто, критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданої цим порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір.
З огляду на викладене, апеляційний суд приходить висновку, що належними, достатніми та допустимими доказами відповідачем доведено факт неможливості використання орендарем майна з незалежних від нього причин, а саме існування форс-мажорних обставин, які перешкоджали йому виконати передбачений договором сторін обов`язок з виплати позивачу орендної плати за 2022 рік, оскільки земельна ділянка, що розташована на території Борозенської (колишня Новокубанська) сільської ради Бериславського району Херсонської області в період з березня 2022 року по листопад 2022 року перебувала під тимчасовою окупацією, тому в 2022 році орендар значною мірою був позбавлений можливості використовувати спірну земельну ділянку для отримання доходів в 2022 році.
За таких обставин колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції щодо відсутності вини відповідача у невиконанні обов`язку щодо виплати орендної плати за 2022 рік за договором оренди земельної ділянки та неврахування даного періоду під час встановлення систематичності невиконання своїх обов`язків по сплаті орендної плати товариством у цей період.
Колегія суддів звертає увагу на постанову Верховного Суду від 21.01.2026 року у справі № 650/3776/24 про залишення без змін постанови суду апеляційної інстанції від 09 квітня 2025 року, якою було скасовано рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 30 січня 2025 року й ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову про розірвання договору оренди землі та стягнення заборгованості з орендної плати через звільнення відповідача від відповідальності за несплату орендної плати у 2022, 2023 роках внаслідок наявності обставин непереборної сили, які унеможливили виконання відповідачем зобов`язань за договором оренди. При цьому колегія суддів не встановила подібність правовідносин у цій справі та справі № 650/3776/24.
Обґрунтовуючи свої заперечення щодо неможливості виплати орендної плати за 2023, 2024 роки відповідач посилається на наявність обставин непереборної сили, за які він не відповідає, що унеможливлює розірвання договору оренди землі на підставі систематичної несплати орендної плати за цей період, зокрема не можливості використання орендованих земельних ділянок позивача через її потенційне замінування та існування загрози загроза для життя і здоров`я працівників при обробітку земельної ділянки.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Спірна земельна ділянка не знаходилась на території введення активних бойових дій у період з 2023 по 2024 року, що підтверджено Наказом Міністерства розвитку громад та територій України 28 лютого 2025 року№ 376.
Наданий відповідачем витяг з Єдиного реєстру досудових розслідувань № 42022232090000075 від 12 квітня 2022 року за ч.1ст.438 КК України підтверджує факт попереднього виявлення органом досудового розслідування обставин щодо протиправного заволодіння 09 квітня 2022 року невстановленими особами у військовій формі з бази ТОВ "ЮТС-Агропродукт", яка розташована у с. Новорайск Бериславського району Херсонської області, автомобілем КАМАЗ держ. номер НОМЕР_2 та трьома дронами для проведення с/г робіт вартістю 1,5 млн. грн, проте не підтверджує факт неможливості використання земельної ділянки. Посилання апелянта на факт проникнення військовими рф до ТОВ «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» за адресою Херсонська область, Бериславський район, селище Новорайськ, вул. Промислова, 3, у зв`язку з чим представники підприємства позбавлені доступу до підприємства та належного майна підприємству, захоплення належних підприємству на праві власності 11 мультикоптерів DJL Argas (СЕ) також не надають підстав вважати цю обставину такою, що унеможливила використання об`єкту оренди.
Лист ТПП України від 28 лютого 2022 року, який наданий відповідачем, є загальним офіційним документом та не містить ідентифікуючих ознак конкретного Договору, виконання якого стало неможливим через наявність зазначених обставин.
Той факт, що Торгово-промислова палата України засвідчила форс-мажорні обставини - військову агресію російської федерації проти України, сам по собі не є підставою для звільнення або зменшення відповідальності за невиконання/неналежне виконання договірних зобов`язань. Отже лист Торгово-промислової палати України не можна вважати сертифікатом у розумінні статті14-1 Закону України Про торгово-промислові палати в Україні.
Посилання представника Товариства на розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 26 березня 2025 року № 96; розпорядження начальника Борозенської сільської військової адміністрації Бериславського району Херсонської області від 02 лютого 2024 року № 30; розпорядження начальника Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 27 січня 2025 року № 27; розпорядження начальника Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 14 листопада 2024 року № 533; розпорядження начальника Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 14 листопада 2024 року № 534; розпорядження начальника Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 21 листопада 2023 року № 238; розпорядження начальника Борозенської сільської ради Бериславського району Херсонської області від 21 листопада 2023 року № 239, якими надано пільги зі сплати місцевих податків та зборів за період з 09 листопада 2022 року по 31 березня 2025 року свідчать про надання пільг зі сплати місцевих податків та зборів, а не звільнення відповідача від сплати орендної плати орендодавцям.
Посилання представника Товариства в апеляційній скарзі на норми Податкового Кодексу України, якими надано пільги зі сплати за землю (земельний податок та орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності) за земельні ділянки (земельні частки (паї), що розташовані на територіях активних бойових дій або на тимчасово окупованих російською федерацією територіях України, та перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, фізичних осіб, та за період з 01 березня 2022 року до 31 грудня 2022 року - в частині земельних ділянок, що перебувають у власності або користуванні, у тому числі на умовах оренди, юридичних осіб та фізичних осіб - підприємців, не є тією нормрю закону, яка звільняє відповідача від сплати орендної плати за весь період несплати.
Разом з тим, в матеріалах справи наявний Акт №15п від 12 жовтня 2024 року виконаних робіт з очищення місцевості (акваторії, об`єкта) від вибухонебезпечних предметів (розшук, піднімання, знешкодження та (або) знищення виявлених вибухонебезпечних предметів, який з урахуванням супровідного до нього листа ( а.с.23) про належність земельної ділянки позивачки до цього акту, свідчить що на перевіреній земельній ділянці площею 160,14 га ( до якої входять земельна ділянка ОСОБА_1 ) виявлені та знищені вибухово- небезпечні предмети, а розмінування проводилося в період з 13 вересня по 12 жовтня 2024року ( а.с. 23-24). 
Таким чином, наведений вище акт у сукупності з данними інтерактивної мапи територій, які потенційно можуть бути забруднені вибухонебезпечними предметами, на думку колегії суддів, достовірно свідчить про неможливість використання земельної ділянки позивачки до часу її перевірки на ВНП та розмінування, яке здійснюється відповідно до вимог закону України «Про протимінну діяльність в Україні» уповноваженими на те органами, тобто об`єкт оренди не міг використовуватися за призначенням.
Враховуючи викладене, несплата орендної плати за період 2022-2024 роки була викликана обставинами, за які ТОВ «ЮТС –АГРОПРОДУКТ», в силу вимог частини шостої статті 762 ЦК України, не відповідає .
Отже, наведені доводи апеляційної скарги в цій частині є обґрунтованими та прийнятними.
Суд першої інстанції не надав належної оцінки доказам у справі: акту №15 п від 12 жовтня 2024 року, інформація у якому свідчить про наявність ВНП на площі до якої входять земельна ділянка позивачки, а тому дійшов помилкового висновку про наявність підстав для задоволення позову.
Посилання в апеляційній скарзі на порушення судом першої інстанції норм процесуального права не знайшли свого підтвердження під час розгляду справи.
Доводи апеляційної скарги про розгляд справи неповноважним складом суду, а саме суддею Хомик І.І., якій було заявлено відвід і який було вирішено з порушеннями вимог процесуального законодавства, колегія суддів вважає такі доводи неприйнятними з огляду на те, що відвід судді було вирішено судом першої інстанції в порядку, визначеному статтею 44 ЦПК України. За змістом частини третьої зазначеної статті, якщо подання скарги, заяви, клопотання визнається зловживанням процесуальними правами, суд з урахуванням обставин справи має право залишити без розгляду або повернути скаргу, заяву, клопотання.
Крім того, за положеннями пункту 2 частини третьої статті 376 ЦПК України, підставою для скасування рішення суду першої інстанції являється виключно та обставина, що підстави відводу судді першої інстанції визнано судом апеляційної інстанції обґрунтованими, тоді як вбачається зі змісту заяви про відвід судді, вона грунтується виключно процесуальними діями судді в інших справах, що за вимогами статті 26 ЦПК України не може бути підставою для відводу суду.
Оскільки у цій справі апеляційним судом не встановлено обставин, що свідчать про упередженість або необ`єктивність суду першої інстанції у розгляді справи, колегія суддів дійшла висновку про необґрунтованість відповідних доводів відповідача.
Суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення (пункт 2 частини першої статті 374 ЦПК України). Відповідно до частини першої статті 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Невідповідність висновків суду першої інстанції обставинам справи є підставою для скасування рішення суду першої інстанції та ухвалення нового рішення про відмову у задоволенні позовних вимог.
Відповідно до частини 13 статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Крім того апеляційний суд вирішує питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи в суді апеляційної інстанції (пункт 4 частини першої статті 382 ЦПК України).
Згідно із частиною першою статті 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
У зв`язку з переглядом справи в апеляційному порядку скаржник поніс витрати на сплату судового збору, сплативши його у розмірі 1 162,75 грн., які підлягають стягненню з позивача на користь особи, яка подала апеляційну скаргу.

Керуючись ст. ст. 367, 374,376, 382 ЦПК України, суд

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу представника Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» - Журика Андрія Леонідовича задовольнити.
Рішення Великоолександрівського районного суду Херсонської області від 21 січня 2026 року скасувати.
Ухвалити нове судове рішення, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ», Товариства з обмеженою відповідальністю «ПЕРЕМОГА-ПЛЮС» про розірвання договору оренди землі відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «ЮТС-АГРОПРОДУКТ» судовий збір за подання апеляційної скарги в розмірі 1 162,75 грн.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її ухвалення, але може бути оскаржена до Верховного Суду шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до суду касаційної інстанції протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови суду складено 20 березня 2026 року.

Головуючий: Л.А. Приходько

Судді: В.О.Бездрабко 

С.В.Радченко