Єдиний унікальний номер справи № 363/1271/24
Провадження № 22-ц/824/2591/2026

П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

29 січня 2026 року місто Київ

Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого судді Журби С.О., 
суддів Писаної Т.О., Приходька К.П., 
за участю секретаря Павлової В.В.,

розглянувши справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 на рішення Вишгородського районного суду Київської області від 15 серпня 2025 року у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання меморандуму недійсним,
В С Т А Н О В И В :

14 березня 2024 року позивач звернувся до Вишгородського районного суду Київської області з вказаним позовом до відповідача. 
На обґрунтування позовних вимог зазначено, що 14 вересня 2021 року позивач придбала на підставі договору купівлі-продажу земельну ділянку, загальної площею 0,1621 га, за адресою: Київська область, Вишгородський район, село Лебедівка, кадастровий номер 32201884000:34:008:6116. Продавцем за цим договором виступало Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЕКРСПРЕС-КАПІТАЛ» в інтересах та за рахунок якого, на підставі Договору № 2020/ ЕК-УА про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 06.10.2020р. діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Атлантіс Капітал». Договір був посвідчений 14 вересня 2021р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С.С. та зареєстровано в реєстрі № 6455. Цільове призначення земельної ділянки -колективне садівництво. На підставі вищезазначеного, позивач володіє на праві приватної власності земельною ділянкою (кадастровий номер 32201884000:34:008:6116). При цьому, позивач не був повідомлений про наявність та характер прав та інтересів третіх осіб на цю земельну ділянку.
В подальшому, 12 листопада 2021 року у простій письмовій формі був укладений меморандум № F2. 20 між позивачем та ОСОБА_2 . Предметом даного меморандуму являється те, що позивач повідомлена та приймає наступні умови користування та розпорядження земельною ділянкою (кадастровий номер 3221884000:34:008:6116): розпочати будівництво будинку на земельній ділянці не пізніше протягом 1 (одного) року з моменту підписання Договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14.09.2021, кадастровий номер 3221884000:34:008:6116; на земельній ділянці розмістити лише один основний будинок та один гостьовий будинок, при цьому загальна площа приміщень забудови гостьового будинку не може перевищувати 30% загальної площі приміщень основного будинку, поверховість гостьового будинку - не вище двох поверхів; завершити будівництво у строк не більше як за 2,5 роки з моменту підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14.09.2021. Завершення будівництва в розумінні цього Меморандуму: зовнішній вигляд будинку повністю відповідає альбому стилю для району Forest; побудована коробка будинку; наявність завершеної ззовні покрівлі; встановлені вікна, вхідні вхідні двері у будинку; здійсненний мінімальний благоустрій земельної ділянки.
При цьому, в забезпечення виконання вищезазначених пунктів, позивач передав відповідачу 50 000 доларів США в день підписання меморандуму.
Позивач вважає, що меморандум № F2. 20 від 12.11.21р. підлягає визнанню його недійсним в силу того, що зміст останнього суперечить Цивільному Кодексу України та іншим актам цивільного законодавства. У меморандумі від № F2. 20 від 12.11.2021., передбачено: зобов`язання позивача збудувати 2 будинки на земельній ділянці позивача в строк, що не перевищує 2,5 роки, в противному випадку, грошові кошти у сумі 50 000 доларів США, що передані відповідачу як забезпечення виконання зобов`язань позивачем, не підлягають поверненню та залишаються у власності відповідача, без зазначення, які саме будинки повинні бути збудовані. При цьому позивач зауважує, що вона придбала земельну ділянку, цільове призначення якої: колективне садівництво, а земельні ділянки для садівництва відносяться до земель сільськогосподарського призначення. Крім того, сам Договір купівлі-продажу від 14 вересня 2021 року зазначеної земельної ділянки не має посилань на зобов`язання позивача користуватись земельною ділянкою певним чином або посилання на меморандум № F2. 20 від 12.11.21р. При підписанні меморандуму № F2. 20 від 12.11.21р. відповідач діяв від свого імені як фізична особа ОСОБА_2 , статус в меморандумі визначений як Сторона 1. Предметом договору у даному випадку є зобов`язання позивача побудувати будинки на власній земельній ділянки у визначені терміни та такими, що відповідають вимогам, зазначеним у меморандумі. Статус Сторони 2 позивача в меморандумі визначений як власник земельної ділянки (кадастровий номер 3221884000:34:008:6116), статус Сторони 1 відповідача у меморандумі не визначений, на підставі чого у Сторони 1 виникло право вимагати та зобов`язувати позивача побудувати протягом 2,5 років будинок не відомо, цим самим обмежуючи право користування на власний розсуд.
У зв`язку наведеним позивач просить суд визнати меморандум № F2. 20 від 12 листопада 2021 року, що укладений між ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) та ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_2 ) недійсним. Застосувати наслідки недійсності меморандуму № F2. 20 від 12 листопада 2021 року, шляхом стягнення з ОСОБА_2 (РНОКПП НОМЕР_2 , АДРЕСА_2 ) на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 , АДРЕСА_1 ) 50 000 (п`ятдесят тисяч) доларів США (сума одержана Відповідачем від Позивача в рахунок забезпечення виконання зобов`язання при підписанні меморандуму № F2. 20 від 12 листопада 2021 року). А також стягнути з відповідача судові витрати понесені при сплаті судового збору.
Рішенням Вишгородського районного суду Київської області від 15 серпня 2025 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду, 12 вересня 2025 року позивач направив апеляційну скаргу, у якій зазначив, що оскаржуване рішення вважає незаконним, необґрунтованим та таким, що ухвалене з порушенням норм процесуального права та з неправильним застосуванням норм матеріального права, з неповним з`ясуванням судом першої інстанції обставин, що мають значення для справи, за невідповідності висновків, викладених у рішеннях суду, дійсним обставинам справи, за недоведеності обставин, які суд визнав встановленими.
Основними доводами апеляційної скарги є те, що суд першої інстанції неправильно визначив правову природу меморандуму № F2.20 від 12 листопада 2021 року, помилково дійшовши висновку про відсутність у нього ознак правочину, тоді як його умови свідчать про виникнення між сторонами конкретних цивільних прав та обов`язків, у тому числі щодо будівництва та забезпечувального платежу; апелянт також зазначає, що меморандум укладено з ОСОБА_2 як фізичною особою, який не довів наявності у нього будь-яких повноважень чи правових підстав діяти від імені або в інтересах котеджного містечка, у зв`язку з чим є незрозумілим походження його права встановлювати обмеження для власника земельної ділянки; крім того, апелянт вказує, що спірний меморандум незаконно обмежує право позивача на вільне володіння, користування та розпорядження належною їй на праві приватної власності земельною ділянкою, яка була придбана без будь-яких обтяжень чи обмежень, що суперечить положенням цивільного законодавства; також зазначається, що умови меморандуму не відповідають вимогам земельного законодавства щодо цільового призначення земельної ділянки для колективного садівництва, оскільки, на думку апелянта, на таких землях можуть зводитися лише будівлі та споруди, необхідні для ведення садівництва, а не житлові будинки у розумінні умов меморандуму, що свідчить про його суперечність закону та є підставою для визнання його недійсним.
У зв`язку з цим апелянт просив апеляційний суд скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов у повному обсязі.
14 листопада 2025 року до апеляційного суду від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив у задоволенні апеляційної скарги відмовити, рішення залишити без змін.
У судове засідання, призначене на 29 січня 2026 року, з`явився представник позивача ОСОБА_3, який підтримав апеляційну скаргу та просив її задовольнити, рішення - скасувати. 
Відповідач у судове засідання не з`явився, про розгляд справи належним чином повідомлявся, 28 січня 2026 року представник відповідача - адвокат Лабатюк Я.М. направив на адресу апеляційного суду клопотання про відкладення розгляду справи на іншу дату та час.
Основними доводами клопотання є те, що представник відповідача - адвокат Лабатюк Я.М., у день призначеного судового засідання у даній справі, яка призначена на 11:30 год. має одночасно брати участь у розгляді іншої справи № 873/116/25 (873/122/25) у Північному апеляційному господарському суді, яка призначена на 29 січня 2026 року на 13: 30 год. та є надзвичайно важливою для інтересів ТОВ «Долинівське», і відсутність адвоката у зазначеному засіданні призведе до неможливості належного здійснення представництва, порушення принципів змагальності та права сторони на участь у судовому процесі, що обґрунтовує необхідність відкладення розгляду справи № 363/1271/24 на іншу дату та час.
Дане клопотання було розглянуто апеляційним судом. Адвокат відповідача зазначив у ньому, що не може з`явитися на судове засідання, призначене на 11:30, через одночасне участь у іншій справі у Північному апеляційному господарському суді, призначеній на 13:30 того ж дня. Однак апеляційний суд вважає, що зазначене обґрунтування не є достатнім. 
Обидва суди - Київський апеляційний суд та Північний апеляційний господарський суд - розташовані в одній адміністративно-територіальній одиниці та знаходяться на порівняно невеликій відстані один від одного. Жодних пояснень щодо того, чому представник не може взяти участь у судовому засіданні о 11:30 год., а потім прибути до іншого засідання о 13:30 год., адвокат не надав.
Крім того, відповідач ОСОБА_2 не був позбавлений можливості самостійно здійснювати захист своїх прав та обов`язків у суді, проте не скористався такою можливістю та не навів причин своєї відсутності.
Також апеляційний суд зазначає, що сторона відповідача мала можливість заявити клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції, що дозволило б брати участь у розгляді справи незалежно від місця перебування, проте така можливість не була використана.
Враховуючи викладене, апеляційний суд відмовив у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи та продовжує розгляд справи у наявності явки сторін, яка є.
На підставі ст. 372 ЦПК України колегія суддів дійшла висновку про можливість розгляду справи за відсутності сторін, що не з`явились, оскільки відкладення розгляду справи є правом та прерогативою суду, основною умовою для якого є не відсутність у судовому засіданні представника чи сторони, а неможливість вирішення спору у відповідному судовому засіданні.
Аналогічного висновку дійшов Верховний Суд у постанові від 24 січня 2018 року у справі № 907/425/16.
Згідно з вимогами ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими (за умови дотримання відповідної процедури та наявності передбачених законом підстав) доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Положеннями ст. 263 ЦПК України встановлено, що судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, колегія суддів дійшла наступних висновків:
Як вбачається з матеріалів справи та належно встановлено судом першої інстанції в ході розгляду справи, 14 вересня 2021 року ОСОБА_1 придбала на підставі договору купівлі-продажу земельну ділянку, загальної площею 0,1621 га, за адресою: Київська область, Вишгородський район, село Лебедівка, кадастровий номер 32201884000:34:008:6116. Продавцем за цим договором виступало Акціонерне товариство «Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «ЕКРСПРЕС-КАПІТАЛ» в інтересах та за рахунок якого, на підставі Договору № 2020/ ЕК-УА про управління активами корпоративного інвестиційного фонду від 06.10.2020р. діяло ТОВ «Компанія з управління активами «Атлантіс Капітал». Договір був посвідчений 14 вересня 2021 р. приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Розсохою С.С. та зареєстровано в реєстрі № 6455. Цільове призначення земельної ділянки колективне садівництво.
Позивач ОСОБА_1 володіє на праві приватної власності земельною ділянкою (кадастровий номер 32201884000:34:008:6116), що підтверджується витягом з державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності: реєстраційний номер нерухомого майна 2305980632218, номер запису про право власності 43945076, індексний номер витягу 274727850 від 14.09.2021p.
12 листопада 2021 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений меморандум № F2. 20 про наступне:
1. З метою забезпечення високого рівня комфорту в Котеджному містечку « ІНФОРМАЦІЯ_1 », Сторони домовились, що Сторона 2 повідомлена та приймає наступні умови земельною ділянкою кадастровий номер користування та розпорядження 3221884000:34:008:6116 (надалі - Земельна ділянка):
1.1. розпочати будівництво будинку на земельній ділянці не пізніше протягом 1 (одного) року з моменту підписання Договору, купівлі-продажу земельної ділянки від 14.09.2021, кадастровий номер 3221884000:34:008:6116;
1.2. на земельній ділянці розмістити лише один основний будинок та один гостьовий будинок. При цьому загальна площа приміщень забудови гостьового будинку не може перевищувати 30% загальної площі приміщень основного будинку, поверховість гостьового будинку - не вище двох поверхів;
1.3. завершити будівництво у строк не більше як за 2,5 роки з моменту підписання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 14.09.2021, кадастровий номер 3221884000:34:008:6116;
завершення будівництва в розумінні цього Меморандуму:
зовнішній вигляд будинку повністю відповідає альбому стилю для району Forest;
побудована коробка будинку;
наявність завершеної ззовні покрівлі;
встановлені вікна, вхідні вхідні двері у будинку;
завершений фасад (зовнішнє оздоблення) будинку;
здійсненний мінімальний благоустрій земельної ділянки;
з ділянки прибрана будівельна техніка, будівельна огорожа, будівельне сміття.
1.4 дотримуватися вимог чинного законодавства про охорону довкілля, екологічної безпеки землекористування;
1.5. забезпечувати охорону та збереження якості землі відповідно до вимог чинного законодавства;
1.6. не порушувати права власників суміжних земельних ділянок та землекористувачів;
1.7. дотримуватися правил добросусідства та охорони навколишнього середовища.
2. Сторона 2 погоджується з умовами пункту 1 цього Меморандуму та зобов`язується їх дотримуватися відповідно.
3. В забезпечення виконання підпункту 1.3. пункту 1 Меморандуму, Сторона 2 передає Стороні 1 50 000 (п`ятдесят тисяч) доларів США в день підписання цього Меморандуму, які підлягають поверненню Стороні 2 протягом 7 (семи) календарних днів з моменту завершення будівництва будинку, здійсненого на умовах пункту 1 Меморандуму, про що Сторона 2 зобов`язана повідомити Сторону 1 шляхом надсилання цінного листа з описом вкладення або за телефоном.
Факт підписання цього Меморандуму свідчить про передачу коштів 50 000 (п`ятдесят тисяч) доларів США Стороною 2 Стороні 1.
4. У разі порушення Стороною 2 строків завершення будівництва, визначених Меморандумом, кошти у сумі 50 000 (п`ятдесят тисяч) доларів США не підлягають поверненню.
5. Контроль щодо виконання та дотримання Стороною 2 пункту 1 цього Меморандуму покладається на Сторону 1.
В забезпечення виконання п. 3 вказаного Меморандуму позивач передав відповідачу 50 000 (п`ятдесят) доларів США в день підписання меморандуму. Факт підписання Меморандуму свідчить про передачу 50 000 доларів США Позивачем Відповідачу, про що прямо зазначено у п. 3 Меморандуму, та не спростовувалося сторонами.
Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позову, зазначив, що між сторонами було підписано меморандум, який за своїм змістом та правовою природою не є правочином, договором чи угодою у розумінні статей 202, 626 ЦК України, оскільки не містить волевиявлення сторін щодо надання йому сили договору та не спрямований на набуття, зміну чи припинення цивільних прав і обов`язків, а відтак до нього не підлягають застосуванню норми ЦК України щодо недійсності правочинів і правових наслідків такої недійсності; суд виходив з того, що сам факт підписання меморандуму та передачі коштів у сумі 50 000 доларів США не свідчить про укладення між сторонами цивільно-правового договору, а позивачем не доведено наявності підстав, передбачених законом, для визнання меморандуму недійсним, у зв`язку з чим заявлені вимоги є необґрунтованими та недоведеними.
Колегія суддів не погоджується з висновками суду першої інстанції в частині мотивів відмови у задоволенні позову та вважає обґрунтованими доводи апеляційної скарги щодо помилковості позиції суду про те, що меморандум № F2.20 від 12 листопада 2021 року не є правочином.
Суд першої інстанції, дійшовши такого висновку, виходив виключно з формальної назви документа як «меморандуму» та послався на відсутність його прямого визначення у переліку цивільно-правових договорів. Водночас колегія суддів звертає увагу, що усталена судова практика Верховного Суду виходить з необхідності оцінки правової природи документа не за його назвою, а за змістом, характером зафіксованих у ньому домовленостей та тими правовідносинами, які він фактично регулює.
За змістом спірного меморандуму між сторонами було досягнуто домовленості щодо встановлення взаємних прав та обов`язків. Зокрема, меморандумом покладено на позивача обов`язок: розпочати будівництво будинку на належній їй земельній ділянці не пізніше одного року з моменту укладення договору купівлі-продажу; здійснити забудову земельної ділянки з обмеженням кількості об`єктів, їх поверховості та площі; завершити будівництво у строк не більше ніж 2,5 роки з визначенням конкретних критеріїв такого завершення; дотримуватися вимог екологічної безпеки, охорони землі, правил добросусідства та не порушувати права власників суміжних земельних ділянок. Крім того, меморандум містить положення про згоду сторони 2 з усіма визначеними умовами та обов`язок їх безумовного виконання.
Одночасно меморандумом передбачено і зобов`язання відповідача, зокрема прийняття від позивача грошових коштів у сумі 50 000 доларів США як забезпечення виконання зобов`язань, а також обов`язок повернути зазначені кошти у визначений строк у разі належного виконання позивачем умов меморандуму, або набуття права на утримання цих коштів у разі порушення строків завершення будівництва. Факт передачі коштів підтверджений самим меморандумом та не заперечувався сторонами під час розгляду справи.
Таким чином, спірний меморандум за своєю правовою природою є двостороннім правочином, яким встановлено взаємні права та обов`язки сторін, спрямовані на настання реальних правових наслідків, а тому висновок суду першої інстанції про відсутність у нього ознак правочину є необґрунтованим.
Разом із тим, встановлення правової природи спірного меморандуму як правочину не є безумовною підставою для задоволення позовних вимог, оскільки чинне цивільне законодавство передбачає можливість визнання правочину недійсним виключно за наявності передбачених законом умов.
Відповідно до статей 16, 203, 215 ЦК України для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для опарення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Таке розуміння визнання правочину недійсним, як способу захисту, є усталеним у судовій практиці.
Правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків (частина перша статті 202 ЦК України).
Пунктом 2 частини другої статті 16 ЦК України передбачено, що способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути, зокрема, визнання правочину недійсним.
Відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Частиною першою та третьою статті 215 ЦК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу; якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України визначено, що зміст правочину не може суперечити ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Частиною першою статті 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
У частині першій статті 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
Договір є укладеним, якщо сторони у належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди (частина перша статті 638 ЦК України).
Як вже зазначено вище, встановлення того, що спірний меморандум є правочином, саме по собі не означає автоматичної обґрунтованості заявлених позовних вимог. Для визнання оспорюваного правочину недійсним необхідним є не лише звернення до суду сторони правочину або заінтересованої особи, але й доведення наявності передбачених законом підстав для такого оспорення, а також порушення, невизнання або оспорювання суб`єктивного цивільного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду.
Колегія суддів доходить висновку, що суд першої інстанції дійшов помилкових висновків щодо правової природи спірного меморандуму, однак оцінка обґрунтованості позовних вимог має здійснюватися з урахуванням установлених законом підстав недійсності правочинів та доведеності відповідних порушень.

Апеляційний суд зазначає, що підстави для визнання правочину недійсним розглядаються судом виключно у межах тих доводів, які були заявлені позивачем у позовній заяві. У справі, яка переглядається апеляційним судом, ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом про визнання правочину недійсним, посилаючись на положення статті 203 ЦК України, а саме: 
1. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам (у позові ОСОБА_1 зазначає, що зміст меморандуму порушує право власності, гарантоване Конституцією України, Цивільним кодексом України та Земельним кодексом України. Зокрема, вимога побудувати будинки на земельній ділянці за чужими умовами і передача грошових коштів у розмірі 50 000 доларів США як забезпечення зобов`язання суперечить нормам закону та обмежує право вільного розпорядження власністю);
2. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі ( ОСОБА_1 підкреслює, що підписання меморандуму фактично обмежує волю власника земельної ділянки позивача, змушуючи його виконати певні дії (будівництво будинків), які не відповідають його внутрішній волі та правомочностям власника);
3. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом (у позові зазначено, що у меморандумі статус сторін визначено неналежним чином: сторона 2 (позивач) визначена лише як власник земельної ділянки, а сторона 1 (відповідач, ОСОБА_2 ) підписала меморандум як фізична особа, без належного статусу, що не дає підстав вимагати виконання зобов`язання і обмежує права позивача. Це порушує вимоги ст. 203 ЦК України щодо форми та належності учасників правочину; статус сторони 1 (відповідач) не дає підстав вимагати виконання зобов`язання, що обмежує права позивача);
4. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним ( ОСОБА_1 обґрунтовує, що положення меморандуму не забезпечують реальне настання правових наслідків, оскільки передача грошових коштів під зобов`язання будівництва, що не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки (колективне садівництво), створює умовну та незаконну відповідальність позивача, обмежуючи його право користування власністю).
Таким чином, позивач обґрунтовує недійсність правочину меморандуму на підставах імперативних вимог ст. 203 ЦК України, оскільки меморандум: суперечить закону та інтересам суспільства; порушує волю та права власника; укладений у формі, яка не відповідає закону; не гарантує реального настання правових наслідків. 
В той же час, з точки зору апеляційного суду дані доводи не доводять недійсність правочину і не можуть бути прийняті судом. 

Щодо першої зазначеної позивачем підстави для визнання правочину недійсним, апеляційний суд зазначає, що посилання на те, що правочин недійсний у зв`язку з тим, що він нібито порушує вимоги закону, саме по собі є юридичною конструкцією, за якою суд має встановити конкретну норму права, яку правочин нібито порушує, та яким законом встановлено неможливість або неналежність такого порушення. 
Апеляційний суд вважає, що сам по собі висновок про «порушення вимог закону» без конкретизації саме якої норми й яким чином було порушено та без встановлення фактичних обставин, що це підтверджують, не може слугувати самостійною підставою для визнання правочину недійсним. За такою правовою конструкцією суд повинен чітко з`ясувати, яким саме законом і в якій частині встановлено неможливість чи неналежність дій, передбачених правочином, на підставі чого ці умови могли б бути визнані такими, що суперечать імперативним нормам права. 
У зв`язку з цим апеляційний суд звертає увагу, що для правильного вирішення питання про недійсність правочину необхідно не лише встановити формальну суперечність змісту правочину тій чи іншій нормі, а й конкретно визначити, які саме юридичні наслідки правочину призводять до неприпустимого обмеження гарантованих законом прав суб`єкта цивільних прав та чи така суперечність випливає безпосередньо із змісту та умов правочину. 
Щодо позиції позивача, в якій вона стверджує, що умови оспорюваного правочину нібито порушують її право на вільне розпорядження власним майном, апеляційний суд зазначає, що чинне цивільне законодавство України закріплює принцип свободи договору, відповідно до якого сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог Цивільного кодексу України та інших актів цивільного законодавства (ст.?627 ЦК України). Також законодавством передбачено, що власник має право використовувати і розпоряджатися своїм майном на свій розсуд відповідно до закону та його цільового призначення (ст.?319, ч.?8 ст.?319, ч.?4 ст.?41 Конституції України). Обмеження права власності, які не встановлені законом, але погоджені сторонами у правочині, являють собою договірні обмеження, що виникають на підставі свободи волі сторін і не суперечать закону, якщо вони не призводять до протиправного обмеження суб`єктивних прав інших осіб. 
Апеляційний суд встановив, що у цій справі сторони свідомо і добровільно досягли згоди щодо встановлення певних обов`язків та умов (у тому числі щодо будівництва та забезпечення його виконання), і ці умови не містять прямого або явного порушення законодавчих вимог щодо свободи розпорядження майном чи інтересів держави і суспільства. Наявність у правочині добровільно погоджених умов не може автоматично тлумачитися як позазаконне обмеження права власності позивача, оскільки закон не забороняє сторонам добровільно обумовлювати у правочинах певні обмеження чи забезпечення, що випливають із їхньої свободи волі при укладенні правочину. Відповідно, такі договірні обмеження не можуть бути самостійною підставою для визнання правочину недійсним у порядку, встановленому ст.?203 ЦК України.

Щодо зазначеної позивачем другої підстави для визнання правочину недійсним, а саме того, що нібито волевиявлення учасника правочину не було вільним і не відповідало його внутрішній волі, апеляційний суд зазначає, що волевиявлення сторони правочину є елементом чинності правочину, яке в установленому законом порядку має бути вільним і відповідати внутрішній волі учасника, проте це має оцінюватися судом на підставі конкретних обставин справи та наявності доказів примусу, обману, погрози, шантажу або інших протиправних впливів на волю сторони. З матеріалів справи не вбачається таких обставин, що свідчили б про недобровільність укладення меморандуму, тоді як фактичні дії сторін, а саме досягнення згоди, підписання документа та виконання ним суттєвих положень, свідчать про те, що правочин було укладено свідомо, добровільно і за наявності обопільної волі сторін, відповідно до змісту і мети правочину; у зв`язку з цим доводи позивача про «обмеження волі» у вигляді добровільно узятих на себе зобов`язань не можуть бути прийняті як самостійна підстав а для визнання правочину недійсним відповідно до частини третьої статті 203 ЦК України, оскільки відсутні відповідні докази, що вказують на наявність відсутності волевиявлення. 

Щодо третьої підстави, на яку посилається позивач, а саме твердження про те, що правочин нібито має бути вчинений лише з певними категоріями осіб або особами з визначеним статусом, апеляційний суд зазначає, що чинне цивільне законодавство не встановлює вимоги про необхідність участі в правочині саме юридичної особи чи особи з особливим статусом, якщо інше прямо не передбачено законом. Відповідно до загальних положень ЦК України, правочином є дія особи (юридичної чи фізичної), спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків, і сам по собі статус фізичної особи не є підставою для визнання правочину недійсним у разі відсутності відповідних законодавчих вимог щодо категорії учасника правочину. Щодо письмової форми правочину, встановленої законом, суд зауважує, що вимоги щодо форми правочину (зокрема нотаріального посвідчення чи спеціального способу укладення) чітко визначені відповідними нормами Цивільного кодексу та іншими актами цивільного законодавства лише для окремих видів правочинів; позивач не навела відповідних норм, які б встановлювали обов`язковість укладення саме такого правочину лише з особою певного статусу. У цьому зв`язку відсутність таких нормативних приписів свідчить про те, що залучення до правочину фізичної особи без додаткових ознак чи повноважень не може розцінюватися як порушення вимог закону, а отже і не може бути самостійною підставою для визнання правочину недійсним.

Щодо четвертої підстави, на яку посилається позивач, а саме твердження про те, що оспорюваний правочин нібито не спрямований на реальне настання правових наслідків, оскільки передача грошових коштів під зобов`язання будівництва нібито не відповідає цільовому призначенню земельної ділянки для колективного садівництва та обмежує право позивача на користування власністю, апеляційний суд зазначає, що відповідно до частини третьої статті 35 Земельного кодексу України земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись не лише для закладання багаторічних плодових насаджень та вирощування сільськогосподарських культур, а й для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.
З аналізу норм земельного законодавства не випливає загальної заборони щодо будівництва садових будинків на земельних ділянках, призначених для садівництва, оскільки закон прямо передбачає таку можливість як частину правомірного використання землі за цільовим призначенням; при цьому законодавство визначає категорії і умови використання таких ділянок, але не містить заборони на зведення садових будівель в принципі.
Позиція позивача про те, що лише «необхідні для садівництва» споруди можуть будуватися на таких ділянках, також з точки зору суду не обумовлює наявності підстав для задоволення позову, поняття садового будинку є широкою за змістом категорією, оскільки садовий будинок сам по собі є об`єктом, що забезпечує можливість здійснення садівництва (перебування на ділянці, догляд за посадками та використання за цільовим призначенням) і не суперечить вимогам статті 35 Земельного кодексу України чи іншого чинного законодавства щодо допустимих видів використання таких земельних ділянок.
У цьому контексті апеляційний суд звертає увагу, що в змісті меморандуму встановлено обмеження щодо кількості, розміру та розташування будівель, що не суперечить загальним вимогам законодавства щодо використання земельних ділянок для садівництва і не виходить за межі правомірного використання майна. Обмеження, встановлені сторонами, спрямовані на погоджене регулювання побудови будівель, і не містять умов, які б заперечували право власності позивача або призводили б до його протиправного обмеження у здійсненні правомочностей, передбачених законом.
Враховуючи наведене, апеляційний суд вважає, що доводи позивача щодо нібито «нецільового використання землі» та відсутності реального настання правових наслідків правочину не можуть бути визнані достатньою підставою для визнання правочину недійсним, оскільки умови меморандуму не суперечать робочому порядку використання земельної ділянки, встановленому земельним законодавством, а навпаки узгоджуються із загальними правилами користування такими ділянками.

Інших передбачених законом підстав для визнання правочину недійсним позивач не заявила, а суд апеляційної інстанції не має права виходити за межі позовної заяви та розглядати підстави, які не були предметом розгляду у суді першої інстанції і не заявлені позивачем як обґрунтування недійсності правочину відповідно до вимог процесуального законодавства. Відповідно до приписів ст. 367 ЦПК України суд не може розглядати вимоги чи доводи, які по суті не були предметом розгляду у суді першої інстанції та не заявлені у позовній заяві позивача, оскільки це порушило б принцип апеляційного перегляду та межі апеляційної скарги. У зв`язку з цим апеляційний суд обмежений тими обставинами й підставами, які були наведені позивачем у позові, і у межах яких суд першої інстанції здійснив дослідження та оцінку доказів.
З огляду на наведене та з урахуванням встановлених обставин справи, апеляційний суд констатує, що позов є необґрунтованим саме в частині недоведення наявності підстав для визнання правочину недійсним, оскільки позивачем не наведено достатніх і переконливих доказів на підтвердження наявності передбачених законом підстав недійсності правочину, заявлених у позовній заяві.
Враховуючи вищевказане, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про необхідність відмови у задоволенні позову з зазначених апеляційним судом мотивів, відтак рішення суду першої інстанції в частині мотивів для відмови у задоволенні позову підлягає зміні.
Відповідно до п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
У відповідності до положень ст. 376 ЦПК України підставами для зміни судового рішення повністю або частково є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
На підставі викладеного, керуючись ст.ст. 374, 376, 382-384 ЦПК України, апеляційний суд,
П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу  ОСОБА_1 задовольнити частково. 
Рішення Вишгородського районного суду Київської області від 15 серпня 2025 року змінити в частині мотивів для відмови у задоволенні позову, в іншій частині - залишити без змін. 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.

Головуючий С.О. Журба

Судді Т.О. Писана

К.П. Приходько