Справа № 758/3059/25 
Категорія  

Р І Ш Е Н Н Я 
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

12 березня 2026 року Подільський районний суд міста Києва у складі:
головуючого судді - Войтенко Т. В.,
за участю секретаря судового засідання - Крупина Ю. А., 
представника позивача - ОСОБА_1 , 
представника відповідача - Ванджурак Р.В. , 
представника КС «Зараз» - Огородник К.Я., 
розглянувши у судовому засіданні в порядку загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_3 до ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна, Кредитна спілка «Зараз», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності, -

ВСТАНОВИВ:

В березні 2025 року ОСОБА_3 , в інтересах якої діє ОСОБА_1 , звернулася до Подільського районного суду м. Києва з позовом до ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна, Кредитна спілка «Зараз», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності.
Свої позовні вимоги позивачка обґрунтувала тим, що 01.11.2013 року відповідно до договору дарування квартири від 01.11.2013 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою В.Ю. №3741, за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . У вищевказаній квартирі зареєстровані дві особи: ОСОБА_3 та мати її ОСОБА_5 .
Вказує, що 10 лютого 2025 року у вищевказану квартиру увірвались невідомі люди та пояснили, що вони нові власники і щоб ОСОБА_3 та її мати залишили квартиру. Невідомі особи надали позивачці договір купівлі-продажу її квартири та повідомили, що вони купили її в Кредитної спілки «Зараз».
В подальшому, на місце події було тричі викликано наряди поліції, в тому числі СОГ, однак, жодних дій по захисту позивачки та її матері від протиправних дій невідомих осіб правоохоронними органами не було здійснено. Мати ОСОБА_3 в результаті отриманого психологічного шоку була госпіталізована до лікарні. 
Після чого, група осіб, які протиправно захопили квартиру позивачки, силоміць виставили її з матір`ю з квартири, не дозволили забрати особисті речі та кішку.
ОСОБА_3 стверджує, що без її відома та без укладення будь-яких правочинів, право власності на квартиру було незаконно зареєстровано за ОСОБА_6 та в подальшому ще раз квартиру перепродано. Відповідно до Витягу з державного реєстру речових прав на нерухоме майно, 07.03.2025 року право власності було зареєстровано вже за ОСОБА_4 на підставі договору купівлі-продажу №2407, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Карою О.О. 
Позивачка посилається на те, що не укладала жодних договорів купівлі-продажу, дарування, міни чи інших угод, які могли б стати підставою для переходу права власності. Вказує, що дізналась про незаконну реєстрацію випадково після отримання витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Оскільки в досудовому порядку вирішити спір неможливо, позивачка вимушена була звернутись до суду за захистом свого права. У позовній заяві позивачка просила суд:
- витребувати квартиру за адресою АДРЕСА_2 з незаконного володіння ОСОБА_4 та передати її у власність ОСОБА_3 ;
- визнати недійсною та скасувати державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_4 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
- зобов`язати Державного реєстратора внести відповідні зміни до реєстру.
Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 01 квітня 2025 року відкрито провадження у справі в порядку загального позовного провадження.
Ухвалою судді Подільського районного суду м. Києва від 01 квітня 2025 року частково задоволено заяву представника позивача ОСОБА_1 про забезпечення доказів. Витребувано у Приватного нотаріуса КМНО Кари О.О. копію договору купівлі - продажу квартири, а також копії документів, які надавались сторонами договору для здійснення його нотаріального посвідчення.
15 квітня 2025 року від представника третьої особи без самостійних вимог Кредитної спілки «Зараз» - адвоката Огородника К.Я. надійшли письмові пояснення щодо позовних вимог. Представник зазначає, що 26 січня 2024 року між Кредитною спілкою «Зараз» та ОСОБА_3 було укладено Договір № КВ-0002/01-24/3010-СП про споживчий кредит №2 та договір іпотеки (реєстровий № 351), що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. Кредит було надано з 26 січня 2024 року по 26 січня 2025 року у розмірі 500 000, 00 грн., плата за користування кредитом 36% річних. В подальшому, 11.03.2024 року між Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_3 укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого, кредитний ліміт збільшено до 750 000,00 грн., відповідні зміни внесено в договір іпотеки. КС «Зараз» на підставі Доручень на перерахунок коштів та усних звернень позивача виконувала свої зобов`язання наступним чином: 26.01.2024 року надала позивачу безготівковий транш у розмірі 100 000,00 грн. на банківський рахунок в АТ «Приватбанк», 26.01.2024 року на банківський рахунок позивача в ПуАТ «КБ «Акордбанк» - 320 176,00 грн.; 08.03.2024 року - 2 625,00 грн. та 75 000,00 грн.; 11.03.2024 року - 239 183,00 грн. та 13 281,00 грн. Вказує, що починаючи з квітня 2024 року позивач в односторонньому порядку відмовилась від виконання зобов`язань за кредитним договором, до звернення стягнення на предмет іпотеки платежі за кредитним договором не здійснювала, на адресу КС «Зараз» з метою врегулювання простроченої заборгованості не зверталась. До письмових пояснень спілкою долучено довідку № 40/25 від 23.01.2025 року, з якої вбачається, що станом на 23.01.2025 року заборгованість ОСОБА_3 , перед КС «ЗАРАЗ» за кредитним договором №КВ-0002/01-24/3010-СП від 26 січня 2024 складає 2 895 942,26 грн. У зв`язку з чим, посадовими особами КС «Зараз» було направлено позивачу 21.10.2024 року та 23.01.2025 року вимоги про усунення порушення зобов`язання. Крім того, починаючи з 17.07.2024 року, шляхом листування в месенджері Вайбер, кредитною спілкою неодноразово доводилось до відома позивача про те, що у разі неусунення порушень у виконанні кредитного договору - спілка буде вимушена розпочати процес позасудового врегулювання спору в порядку передбаченому ЗУ «Про іпотеку», про що позивача повідомлено 30.10.2024 та 31.10.2024 року. 
Після чого, 06.02.2025 року ОСОБА_7 на підставі договору купівлі- продажу квартири, посвідченому приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. , за реєстровим № 855, правомірно, в порядку та у спосіб передбачений діючим законодавством, набуто у власність спірне майно.
Враховуючи вищевикладене, Кредитна спілка «Зараз» просить суд відмовити в задоволенні позовних вимог в повному обсязі.
21 квітня 2025 року від приватного нотаріуса КМНО Кари О.О на виконання ухвали суду від 01 квітня 2025 року надійшли належним чином завірені копії Договору купівлі-продажу квартири та документи, на підставі яких було посвідчено цей договір.
22 квітня 2025 року представником відповідача ОСОБА_8 - адвокатом Ванджурак Р.В. подано відзив на позов, в якому зазначено, що позовні вимоги ОСОБА_3 відповідач не визнає у повному обсязі, оскільки вважає їх необґрунтованими, безпідставними і надуманими. Просив відмовити у задоволенні позовних вимог. Вказує, що 28 лютого 2025 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони погодили до 07 березня 2025 року включно підписати та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , що перебувала у власності продавця. Після чого, 07 березня 2025 року ОСОБА_4 на підставі відплатного договору купівлі-продажу набула право приватної власності на вказану квартиру. При посвідченні цього договору приватний нотаріус перевірив відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Крім того, зазначає, що 31 січня 2025 року ОСОБА_3 знята з реєстрації спірної квартири, відповідно до витягу з реєстру територіальної громади, наданого позивачем. Відтак, на час укладення договору купівлі- продажу квартири від 07 березня 2025 року в ній були відсутні зареєстровані будь-які фізичні особи, у тому числі й позивачка. Стверджує, шо ОСОБА_4 добросовісно набула право власності на спірне нерухоме майно, є законною власницею, проживає у квартирі та проводить ремонт, несе усі витрати по сплаті комунальних послуг, тобто користується та володіє вказаним майном, тому вважає, що таке майно не підлягає витребуванню у кінцевого добросовісного набувача. Крім того , вказує, що вимоги позивача про скасування державної реєстрації прав власності є неналежними способами захисту права власника. 
Також представник відповідача зазначив орієнтовний розрахунок витрат на професійну правничу допомогу, які відповідач планує понести у розмірі 50 000,00 грн., докази про понесення таких витрат сторона відповідача надасть до суду протягом 5 днів після ухвалення судового рішення.
У судовому засіданні представники сторін підтримали свої позиції, викладені письмово у заявах по суті. 
Заслухавши пояснення представників сторін, дослідивши матеріали справи, суд дійшов висновку про відмову в задоволенні позову, зважаючи на таке.
Судом встановлено, що 26 січня 2024 року між Кредитною спілкою «Зараз» та ОСОБА_3 було укладено Договір № КВ-0002/01-24/3010-СП про споживчий кредит №2, згідно умов якого Кредитодавець зобов`язується надати грошові кошти Позичальникові у споживчий кредит у сумі 500 000 грн 00 коп. на умовах строковості, зворотності, цільового характеру використання, платності та забезпеченості, позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти за користування кредитом та інші нараховані суми (за наявності підстав для їх нарахування) на умовах та в строки, встановлені Договором. Плата за користування кредитом (проценти) становить 36 процентів річних (т. 1, а.с.68-77). 
Кредит надається строком на 12 фактичних місяців від дати отримання позичальником кредиту, тобто з 26 січня 2024 року по 26 січня 2025 року (п. 2.1 договору).
26 січня 2024 року між позивачем та Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» було укладено договір іпотеки (реєстровий № 351), що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. (т.1 а.с.78 - 79). 
Відповідно до п. 1.1. договору іпотеки, іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання всіх своїх зобов`язань за договором № КВ-0002/01-24/3010-СП про споживчий кредит, квартиру АДРЕСА_3 .
З довідки № 40/25 від 23.01.2025 року, вбачається, що станом на 23.01.2025 року заборгованість ОСОБА_3 , перед КС «ЗАРАЗ» за кредитним договором № КВ-0002/01-24/3010-СП від 26 січня 2024 складає 2 895 942,26 грн (т.1 а.с. 134).
11.03.2024 року між Кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_3 укладено Додатковий договір до Кредитного договору, відповідно до якого кредитний ліміт збільшено до 750 000,00 грн., відповідні зміни внесено в договір іпотеки (т. 1, а.с.98).
Встановлено, що КС «ЗАРАЗ» 21.10.2024 року ОСОБА_3 направлено вимогу про усунення порушення зобов`язання (за вих. № 629/24), в якій зазначалось про необхідність усунення порушень у зобов`язанні у тридцяти денний строк з дати отримання. Відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0303900035635 вимога № 629/24 від 21.10.2024 року повернулась 12.11.2024 року відправнику без вручення з відміткою Укрпошти «за закінченням терміну зберігання» (т. 1, а.с. 115-118).
25.11.2024 року КС «ЗАРАЗ» на адресу позивача повторно направила вимогу про усунення порушення зобов`язання за вих. № 660/24, та відповідно до рекомендованого повідомлення про вручення поштового відправлення № 0303900044391 - вимога № 660/24 від 25.11.2024 року повернулась 12.11.2024 року відправнику без вручення з відміткою Укрпошти «за закінченням терміну зберігання» (т.1, а.с.120-123).
Встановлено, що 23.01.2025 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Гамаль І.М. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 76827688 від 27.01.2025 року 18:09:30, та зареєстровано за кредитною спілкою «ЗАРАЗ» право власності на квартиру АДРЕСА_1 , на підставі іпотечного договору, серія та номер: 351, виданий 26.01.2024 року (т.1 а.с. 135).
06.02.2025 року між кредитною спілкою «ЗАРАЗ» та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 . (т. 1, а.с. 139-140).
28 лютого 2025 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено попередній договір, відповідно до умов якого сторони погодили до 07 березня 2025 року включно підписати та нотаріально посвідчити основний договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , що перебувала у власності продавця. 
07 березня 2025 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_6 було укладено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_3 , посвідчений приватник нотаріусом Кара О.О. (т.1, а.с .152).
07 березня 2025 року внесено відомості про право власності на квартиру АДРЕСА_3 за ОСОБА_4 (т.1, а.с .141).
Позивачка вважає, що була протиправно позбавлена права власності на належну їй квартиру, спірна квартира вибула з її власності поза її волею, у зв`язку з чим позивачка звернулася до суду з даним позовом. 
Вирішуючи даний спір, суд виходить з такого.
Відповідно до частини першої статті 1054 ЦК України за кредитним договором банк або інша фінансова установа (кредитодавець) зобов`язується надати грошові кошти (кредит) позичальникові у розмірах та на умовах, встановлених договором, а позичальник зобов`язується повернути кредит та сплатити проценти.
Відповідно до ч. 1 статті 546 ЦК України виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою.
Відповідно до ст. 575 ЦК України іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Відповідно до частини першої статті 7 Закону України «Про іпотеку» за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Частиною першою статті 33 Закону України «Про іпотеку» визначено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
У частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» зазначено, що у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Визначена у частині першій статті 35 Закону України «Про іпотеку» процедура подання іпотекодержателем вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та (або) умов іпотечного договору передує прийняттю іпотекодержателем рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовий спосіб на підставі договору (постанова Великої Палати Верховного Суду від 02 червня 2019 року у справі № 205/578/14-ц).
Наведені норми спрямовані на забезпечення фактичного повідомлення боржника, аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника потрібно вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц).
Відповідно до частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
З огляду на зміст частини першої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України № 1127 від 25.12.2015 визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 для державної реєстрації прав на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, набуття права оренди земельної ділянки, права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) чи права користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), також подаються:
1) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія письмової вимоги про усунення порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцю та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія повідомлення про вручення рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з відміткою про вручення адресату, або
оригінал або засвідчена іпотекодержателем копія рекомендованого поштового відправлення або поштового відправлення з оголошеною цінністю, яким надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, з позначкою про відмову адресата від одержання такого відправлення, або
оригінал або засвідчені іпотекодержателем копії рекомендованих поштових відправлень або поштових відправлень з оголошеною цінністю (поштових конвертів), якими не менше ніж двічі з періодичністю не менше ніж один місяць надсилалася вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, та які повернулися відправнику у зв`язку із відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення, або
засвідчені іпотекодержателем паперові копії електронного листа, яким за допомогою засобів інформаційної, комунікаційної або інформаційно-комунікаційної системи, що забезпечує обмін електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, надіслано вимогу, зазначену у підпункті 1 цього пункту, та електронного службового повідомлення відповідної системи, яким підтверджується доставка відповідного електронного листа за адресою електронної пошти адресата (у разі коли договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, передбачено можливість обміну електронними документами, або інші документи, передбачені договором з іпотекодавцем або боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, що підтверджують факт належного виконання іпотекодержателем вимог законодавства щодо направлення вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту).
Вимога, зазначена у підпункті 1 цього пункту, незалежно від обраного іпотекодержателем способу її направлення, передбаченого цим підпунктом, повинна бути надіслана не раніше шести місяців до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
3) довідка іпотекодержателя, що містить відомості про суму боргу за основним зобов`язанням станом на дату не раніше 10 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації та відомості про вартість предмета іпотеки, визначену суб`єктом оціночної діяльності, станом на дату не раніше 90 днів до дня подання документів для проведення відповідної державної реєстрації;
4) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У разі подання документа, зазначеного в абзаці першому або четвертому підпункту 2 цього пункту, державна реєстрація проводиться після спливу тридцятиденного строку з моменту отримання адресатом вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, якщо у такій вимозі не зазначений більш тривалий строк.
Протягом дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, яким є нерухоме житлове майно загальною площею в межах, визначених зазначеним Законом, що виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, також подається заява, що підтверджує згоду іпотекодавця - громадянина України на набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки, справжність підпису на якій засвідчується відповідно до Закону України "Про нотаріат", крім випадків встановлення державним реєстратором наявності зареєстрованого права власності іпотекодавця на інше нерухоме житлове майно (його частину) у Державному реєстрі прав чи в його невід`ємній архівній складовій частині або надання державному реєстратору документів, якими підтверджується, що відповідне нерухоме житлове майно не є місцем постійного проживання іпотекодавця.
У разі надсилання вимоги, зазначеної у підпункті 1 цього пункту, засобами поштового зв`язку державним реєстратором за допомогою офіційного веб-сайту оператора поштового зв`язку перевіряється за штриховим кодовим ідентифікатором поштового відправлення факт його вручення адресату, відмови адресата від одержання чи повернення відправнику у зв`язку з відсутністю адресата або закінченням встановленого строку зберігання поштового відправлення. Сканована копія відомостей за результатами такої перевірки долучається до відповідної заяви.
Отже, у пункті 61 Порядку № 1127 визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор під час її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Вказаний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 31 січня 2024 року у справі № 953/5325/21.
З вищевикладеного слідує, що наведені вимоги чинного законодавства при здійсненні реєстрації права власності на спірну квартиру за іпотекодержателем не дотримано, адже за наявними в матеріалах справи доказами, вимога (т.1, а.с. 115) про усунення порушення та звернення стягнення на майно вперше направлялась поштою 22.10.2024 року (т.1,а.с.116), та не була отримана позивачем (а.с. 117, том 1); друга вимога про усунення порушення та звернення стягнення на майно направлялась поштою 25.11.2024 року (т.1,а.с.121), та не була отримана позивачем (а.с. 122, том 1); а прийняття рішення про державну реєстрацію приватним нотаріусом здійснено 23.01.2025 року (т.1, а.с. 141 зворот).
Таким чином, КС «Зараз» подала документи для реєстрації права власності з порушенням встановленого п. 61 Порядку № 1127 шестимісячного строку, а приватний нотаріус відповідно не мала правових підстав для вчинення реєстраційної дії та прийняття рішення про реєстрації права власності за КС «Зараз».
З огляду на наведені норми матеріального права, встановлені судом обставини та надані сторонами докази, суд приходить до висновку, що при зверненні стягнення на іпотечне майно у позасудовому порядку шляхом переходу права власності на предмет іпотеки було порушено процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
Однак, вимоги позивачки про витребування майна з чужого незаконного володіння не можуть бути задоволені, зважаючи на таке.
Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом (частина друга статті 328 ЦК України, у редакції, чинній на момент виникнення спірних відносин).
Якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього (частина перша статті 330 ЦК України).
Виникнення права власності у добросовісного набувача відбувається за таких умов: факт відчуження майна; майно відчужене особою, яка не мала на це права; відчужене майно придбав добросовісний набувач; відповідно до статті 388 ЦК, майно, відчужене особою, яка не мала на це право, не може бути витребуване у добросовісного набувача.
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Віндикаційний позов - це вимога про витребування власником свого майна з чужого незаконного володіння. Тобто позов неволодіючого власника до володіючого невласника. Віндикаційний позов заявляється власником при порушенні його правомочності володіння, тобто тоді, коли майно вибуло з володіння власника: (а) фізично - фізичне вибуття майна з володіння власника має місце у випадку, коли воно в нього викрадене, загублене ним тощо; (б) «юридично» - юридичне вибуття майна з володіння має місце, коли воно хоч і залишається у власника, але право на нього зареєстровано за іншим суб`єктом.
Правила частини першої статті 388 ЦК України стосуються випадків, коли набувач за відплатним договором придбав майно в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач). У такому випадку власник має право витребувати це майно від набувача лише в разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. У частині третій цієї ж статті передбачено самостійне правило: якщо майно було набуте безвідплатно в особи, яка не мала права його відчужувати, власник має право витребувати його від добросовісного набувача в усіх випадках. За змістом частини п`ятої статті 12 Цивільного кодексу України добросовісність набувача презюмується, тобто незаконний набувач вважається добросовісним, поки не буде доведено протилежне.
Покупець квартири - відповідачка по справі ОСОБА_4 набула квартиру на підставі договору купівлі-продажу від 07.02.2025 р. у ОСОБА_6 за 1 241 040,00 грн (т. 1 ,а. с. 152).
Якщо судом буде встановлено, що набувач знав чи міг знати про наявність перешкод до вчинення правочину, в тому числі про те, що продавець не мав права відчужувати майно, це може свідчити про недобросовісність набувача й є підставою для задоволення позову про витребування у нього майна (див. пункти 28, 29 постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2018 року у справі № 907/50/16 (провадження № 12-122гс18).
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 30 листопада 2022 року в справі № 522/14900/вказано, що:
«можливість витребування майна з володіння іншої особи законодавець ставить у залежність насамперед від змісту правового зв`язку між позивачем та спірним майном, його волевиявлення щодо вибуття майна, а також від того, чи є володілець майна добросовісним чи недобросовісним набувачем та від характеру набуття майна (оплатно чи безоплатно) (див.: постанова Великої Палати Верховного Суду від 2 листопада 2021 року у справі № 925/1351/19 (провадження № 12-35гс21).
Право власника на витребування майна від добросовісного набувача на підставі частини першої статті 388 ЦК України залежить від того, у який спосіб майно вибуло з його володіння. Ця норма передбачає вичерпне коло підстав, коли за власником зберігається право на витребування свого майна від добросовісного набувача. Однією з таких підстав є вибуття майна з володіння власника або особи, якій він передав майно, не з їхньої волі іншим шляхом (див.: постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 листопада 2019 року у справі № 914/3224/16 (провадження № 12-128гс19).
Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність), що містяться у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Тому за відсутності в цьому реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень (пункт 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17).
У пункті 58 постанови Великої Палати Верховного Суду від 14 грудня 2022 року в справі № 461/12525/15-ц зроблено висновок, що: «розглядаючи справи щодо застосування положень статті 388 ЦК України у поєднанні з положеннями статті 1 Першого Протоколу до Конвенції, суди повинні самостійно, з урахуванням усіх встановлених обставин справи дійти висновку про наявність підстав для втручання у мирне володіння майном особи, що набула це майно за відплатним договором, виходячи з принципів мирного володіння майном (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 07 листопада 2018 року у справі № 488/6211/14-ц), а також надати оцінку тягаря, покладеного на цю особу таким втручанням.
Такими обставинами можуть бути, зокрема, підстави та процедури набуття майна добросовісним набувачем, порівняльна вартість цього майна з майновим станом особи, спрямованість волевиявлення учасників правовідносин та їх фактичні наміри щодо цього майна тощо».
Конструкція, за якою добросовісний набувач втрачає майно і сам змушений шукати способи компенсації своїх втрат, є неприйнятною та покладає на добросовісного набувача індивідуальний і надмірний тягар. Факт незаконного відчуження та допущення продажу майна не може породжувати правових наслідків для добросовісного набувача. На цьому наголосив Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 15 березня 2023 року по справі №725/1824/20.
Керуючись наведеними правовими позиціями, суд висновує, що придбана добросовісною набувачкою ОСОБА_4 квартира не може бути витребувана у неї за позовом попередньої власниці (не сторони договору купівлі-продажу). Відтак, у задоволенні позову про витребування майна з незаконного володіння слід відмовити. 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 9 листопада 2021 року у справі №466/8649/16-ц вказано, що: «відповідно до усталеної практики Великої Палати Верховного Суду якщо позивач вважає, що його право порушене тим, що право власності зареєстроване за відповідачем, то належним способом захисту є віндикаційний позов, оскільки його задоволення, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння, є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Натомість вимоги про скасування рішень, записів про державну реєстрацію права власності на це майно за незаконним володільцем не є необхідним для ефективного відновлення його права (див., зокрема, пункт 100 постанови Великої Палати Верховного Суду від 7 листопада 2018 року у справі № 488/5027/14-ц (провадження № 14-256цс18)».
З наведеного слідує, що у задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації права власності та у задоволенні вимоги про зобов`язання внести зміни до реєстру слід відмовити. 
Згідно ст.12 та ст.81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін, і сторони у справі мають рівні права щодо надання доказів, їх дослідження та доведення перед судом їх переконливості.
Кожна сторона повинна довести ті обставини на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
За таких обставин, суд приходить до висновку, що  ОСОБА_3 у задоволенні її позову  до ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна, Кредитна спілка «Зараз», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності слід відмовити. 
Керуючись ст.ст. 10, 23, 81, 89, 141, 247, 258, 259, 263-268, 273, 354 ЦПК України, суд,-

УХВАЛИВ:

ОСОБА_3  у задоволенні її позову  до ОСОБА_4 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Кара Олександра Олександрівна, Кредитна спілка «Зараз», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гамаль Ірина Миколаївна про витребування майна з чужого незаконного володіння та скасування державної реєстрації права власності - відмовити. 

Апеляційна скарга на рішення суду подається до Київського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня його проголошення.
Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Учасники справи, а також особи, які не брали участі у справі, якщо суд вирішив питання про їхні права, свободи, інтереси та (або) обов`язки, мають право оскаржити в апеляційному порядку рішення суду першої інстанції повністю або частково.

Суддя Т.В. Войтенко