Справа № 536/1755/23
Провадження № 2/536/17/26

РІШЕННЯ
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

16 березня 2026 року Кременчуцький районний суд Полтавської області в складі: головуючого судді Баранської Ж.О., за участю секретаря судових засідань Таран І.О., за участю позивача ОСОБА_1 , представника позивача адвоката Гонсевич Н.С., розглянувши у відкритому судовому засіданні в залі суду в м. Кременчуці за правилами загального позовного провадження цивільну справу за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недійсним,
ВСТАНОВИВ:
Позивач ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , де просить суд ухвалити рішення, яким розірвати договір купівлі-продажу від 01 квітня 2021 року, посвідчений приватним нотаріусом Веселовським А.Г., як недійсний та такий, що був укладений внаслідок обману, відносно житлового будинку АДРЕСА_1 , між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 .
Свої позовні вимоги позивачка мотивувала наступним. Так, до ОСОБА_1 було пред`явлено позов ОСОБА_2 про виселення її з будинку АДРЕСА_1 . Як дізналась позивачка з матеріалів вказаного позову, до нього додано копію нібито укладеного між позивачкою та відповідачем договору купівлі-продажу вказаного вище будинку. Проте позивачка стверджує, що ніколи не була знайома з ОСОБА_2 , ніколи не відчужувала йому свого будинку, який є її єдиним житлом, та і взагалі ніколи не бачила вказаного громадянина та не спілкувалась з ним. 
Про обставини придбання будинку в с.Піщаному, позивачка повідомила, що у 1996 році їх сім`я, а це вона, чоловік та син, побажали поміняти квартиру АДРЕСА_2 на будинок по АДРЕСА_1 , що і було зроблено, при цьому, через особисті обставини, будинок було придбано лише на ім`я ОСОБА_1 , а зареєстровані там були, вона, чоловік та син. 
У той час, коли ОСОБА_1 разом з чоловіком підпрацьовували на вирощуванні грибів, розсади в с.Піщаному у місцевого бізнесмена ОСОБА_3 у той час позивачка познайомилась з останнім. У подальшому, у позивачки виникла хвороба по зору та вона почала стрімко втрачати зір, вона звернулась до лікарні, де 22 січня 2021 року їй повідомили про необхідність проведення термінової операції. У зв`язку з цим позивачка почала шукати грошові кошти для проведення операції. Саме в цей час її роботодавець запропонував їй укласти угоду, яка полягала у тому, щоб ОСОБА_4 взяв грошові кошти у банку під заставу будинку ОСОБА_1 . Частина із кредитних коштів він обіцяв віддати позивачці для проведення операції та подальшого лікування, а частину грошей мав спрямувати на розвиток свого бізнесу. 
У подальшому, ОСОБА_4 повідомив ОСОБА_1 про необхідність з`явитись до нотаріуса та мати при собі документи на будинок. Прибувши до нотаріуса Веселовського А.Г. позивачка побачила, що там були ОСОБА_4 , їх місцевий депутат ОСОБА_5 , а також ще якийсь не знайомий їй чоловік, імовірно, це був ОСОБА_2 . На той час, позивачка втратила зір, погано бачила, перебувала у відчаї через відсутність грошей для проведення операції. Після підписання якихось паперів у нотаріуса, ОСОБА_4 надав їй розписку про те, що він віддасть їй гроші, інших документів у нотаріуса вона не отримувала, оскільки все одно, не змогла б їх прочитати. 
Також позивачка вказала, що грошей від ОСОБА_3 вона так і не отримала, вона весь час намагалась із ним зв`язатись по телефону, проте він не відповідав на дзвінки документів на будинок так і не повернув. Через деякий час сестра її чоловіка - ОСОБА_6 надала їй гроші в сумі 12 000 грн. для проведення операції, за які аж у вересні 2021 року позиваці було зроблено операцію на одному оці, а інше око зовсім втратило зір. 
Так і не отримавши грошових коштів та трохи підлікувавши зір, позивачка звернулась до нотаріуса, в офісі якого відбувалось оформлення документів, проте він відмовив позивачці у спілкуванні. 
З урахуванням викладеного, позивачка вважає, що у нотаріуса її обманули і примусили шляхом обману підписати договір, який передбачав зовсім не ті правові наслідки, яких очікувала позивачка.
18 вересня 2023 року суддею постановлено ухвалу, якою залишено без руху та надання позивачу строку для усунення встановлених недоліків.
01 грудня 2023 року суддею постановлено ухвалу про прийняття до розгляду та відкриття загального позовного провадження за позовом.
13 березня 2024 року на адресу суду надійшов відзив представника відповідача – адвоката Циганкової І.І. на позовну заяву, де представник просить відмовити у задоволенні позову, посилаючись на наступне. Так, пунктом 3 оспорюваного договору купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями затверджено, що продаж будинку вчинено за 20 000 грн., які сплачені покупцем продавцеві повністю до підписання цього договору. Наведене підтверджується підписом позивачки.
Також представник відповідача вказала, що посилання позивачки на те, що вона не бачила ОСОБА_2 під час укладення договору не відповідає дійсності, оскільки під час підписання договору вони разом знаходились у нотаріуса. Щодо причин, які призвели до необхідності відчуження позивачкою свого будинку ОСОБА_2 не відомі, але він стверджує, що позивачку не примушував до укладення договору. 
13 березня 2024 року судом постановлено ухвалу, якою залучено до участі у справі приватного нотаріуса Кременчуцького міського територіального округу Веселовського А.Г. в якості третьої особи без самостійних вимог щодо предмета спору та витребуваного від приватного нотаріуса Веселовського А.Г. належним чином засвідчені копії документів, які надавались для нотаріального оформлення оспорюваного договору.
06 листопада 2024 року ухвалою суду закрито підготовче провадження та призначено справу до судового розгляду по суті.
Позивачка ОСОБА_1 в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, з наведених у позовній заяві підстав. Також пояснила, що вона ніколи не мала наміру продавати свій будинок, який є її єдиним житлом. Наразі вона проживає в будинку разом із сином ОСОБА_7 , який на даний час має поганий стан здоров`я та потребує допомоги зі сторони матері. Її чоловік ОСОБА_8 помер о 2022 році.
Щодо обставин укладення оспорюваного правочину пояснила, що ще в січні 2021 року у неї значно погіршився зір та проконсультувавшись з лікарем, вона дізналась про необхідність проведення оперативного втручання. Маючи скрутне матеріальне становище, перебуваючи в розпачі через стрімке погіршення зору, позивачка погодилась на пропозицію її неофіційного роботодавця ОСОБА_3 , який запропонував передати її будинок в заставу банку для отримання кредиту. Частину коштів з кредиту останній обіцяв передати ОСОБА_1 для проведення операції та лікування, а також пообіцяв полагодити паркан домоволодіння позивачки. 
Прибувши до нотаріуса в м.Кременчуці з документами на будинок, позивачка наголосила нотаріусу та всім присутнім, що не має наміру продавати будинок. Потім її попросили вийти з кабінету нотаріуса та вона очікувала деякий час у коридорі. Через деякий час вона підписала в нотаріуса якісь документи, проте змісту цих документів вона не змогла прочитати через поганий зір. Ніяких грошових коштів ні від кого з присутніх вона не отримувала. Також, того ж дня ОСОБА_4 надав їй розписку про збереження будинку та зобов`язання надати кошти, при цьому документи на будинок залишились у ОСОБА_9 . 
Про те, що нею ніби -то продано будинок ОСОБА_2 позивачка дізналась лише після подання останнім позову до суду про виселення її та сина з будинку.
Представник позивача Гонсевич Н.С. в судовому засіданні позовні вимоги підтримала, посилаючись на обставини, що викладені у позовній заяві. Окрім того, вказала, що на підтвердження недійсності договору купівлі-продажу свідчить також і занадто занижена оцінка вартості будинку у 20 000 грн., оскільки згідно звіту про незалежну оцінку ринкової (оціночної) вартості житлового будинку по АДРЕСА_1 , вартість складає 117 000 грн. Також, про значно більшу вартість будинку, ніж зазначені у договорі купівлі-продажу, свідчить акт про пожежу, де вказано, що в будинку встановлено металопластикові вікна.
Третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору ОСОБА_7 в судове засідання не з`явився, про причини неявки суд не повідомив, хоча був належним чином повідомлений про час та місце розгляду справи.
Третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовський А.Г. в судове засідання не з`явився, направивши на адресу суду заяву про розгляд справи без його участі.
Вислухавши позивачку ОСОБА_1 , представника позивача ОСОБА_10 , вивчивши матеріали справи, дослідивши і оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому їх дослідженні, суд приходить до наступних висновків. 
Згідно договору дарування від 22 червня 2004 року, укладеного між ОСОБА_11 як дарувальником, та ОСОБА_1 , як обдаровуваною, остання набула право власності на житловий будинок АДРЕСА_1 .
Згідно витягу КП «Кременчуцьке міжміське бюро технічної інвентаризації» № 4143174 від 14 липня 2004 року, за ОСОБА_1 було зареєстровано право приватної власності на будинок АДРЕСА_1 .
01 квітня 2021 року між ОСОБА_1 (Продавець) та ОСОБА_2 (Покупець) укладено договір купівлі-продажу житлового будинку з господарськими будівлями, посвідчений приватним нотаріусом Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовським А.Г. та зареєстровано в реєстрі за № 1052.
Як вбачається зі змісту вказаного вище договору, Продавець передав у власність Покупця житловий будинок з господарськими будівлями, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 ; продаж вчинено за 20 000 грн.
Позивачкою ОСОБА_1 оспорено вказаний вище договір купівлі-продажу з підстав вчинення нею даного правочину під впливом обману з боку третіх осіб.
Щодо одночасного заявлення позивачкою вимог про розірвання договору та визнання його недійсним, суд виходить з наступного. 
Так, беручи до уваги різнорідність лексичних значень слів «недійсний» - який не існує , нереальний, та «розривати» означає переривання, припинення того, що зв`язує кого-небудь із кимось певними стосунками, неможливим є застосування одночасно двох способів захисту цивільних прав, оскільки розірвати можна лише договір, який існує.
Позивачка ж у своїй позовній заяві обгрунтувала свої позовні вимоги саме впливом обману з боку третіх осіб з використанням її скрутного матеріального становища та погіршення зору, на її волевиявлення та відсутність у неї наміру на укладення саме договору купівлі-продажу. За таких обставин, суд трактує заявлені позовні вимоги саме як визнання правочину недійсним, оскільки саме такі вимоги випливають зі змісту позовної заяви.
За змістом статей 626, 628 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Частиною першою статті 638 ЦК України передбачено, що істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу може бути майно (товар), яке є у продавця на момент укладення договору або буде створене (придбане, набуте) продавцем у майбутньому (частина перша статті 656 ЦК України).
Відповідно до частин першої-п`ятої статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 204 ЦК України передбачено, що правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Відповідно до частини першої статті 230 ЦК України якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування.
За змістом статті 230 ЦК України правочин може бути визнаний таким, що вчинений під впливом обману, у випадку навмисного цілеспрямованого введення іншої сторони в оману стосовно фактів, які впливають на укладення правочину. Ознакою обману є умисел. Установлення у недобросовісної сторони умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є обов`язковою умовою кваліфікації недійсності правочину за статтею 230 ЦК України (постанова Верховного Суду від 28 серпня 2019 року у справі № 753/10863/16-ц).
Аналіз статті 230 ЦК України дає підстави для висновку про те, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення; тобто при обмані завжди наявний умисел з боку другої сторони правочину, яка, напевно знаючи про наявність чи відсутність тих чи інших обставин і про те, що друга сторона, якби вона володіла цією інформацією, не вступила б у правовідносини, невигідні для неї, спрямовує свої дії для досягнення цілі вчинити правочин.
Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Обман може виражатися: в активних діях недобросовісної сторони правочину (наприклад, повідомлення іншій стороні помилкових відомостей, надання підроблених документів тощо); у пасивних діях недобросовісної сторони правочину, яка утримується від дій, які вона повинна була зробити (зокрема умисне умовчання про обставини, що мають істотне значення тощо) (постанова Верховного Суду від 15 квітня 2020 року у справі № 489/3570/16-ц).
При вирішенні спорів про визнання правочинів недійсними на підставі статті 230 ЦК України суди повинні мати на увазі, що відповідні вимоги можуть бути задоволені за умови доведеності позивачем факту обману. При цьому особа, яка діяла під впливом обману, повинна довести не лише факт обману, а й наявність умислу в діях відповідача та істотність значення обставин, щодо яких особу введено в оману. Обман щодо мотивів правочину не має істотного значення. Суб`єктом введення в оману є сторона правочину, як безпосередньо, так і через інших осіб за домовленістю (постанова Верховного Суду від 31 березня 2021 року у справі № 910/18600/19).
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
У частині другій статті 78 ЦПК України передбачено, що обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Згідно з частиною першою статті 80 ЦПК України достатніми є докази, які в своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
Позивачкою на підтвердження обставин, на які вона посилається у позові, надано медичні документи на її ім`я та розписку від імені ОСОБА_12 .
Згідно виписки із амбулаторної картки від 22.01.2021 року, наданої ТОВ «Офтальмологічний центр «Окулюс», ОСОБА_1 була проконсультована у зв`язку зі скаргами на низький зір правого ока, їй встановлено діагноз – зріла катаракта обох очей та проведено процедуру факоемульсифікації катаракти правого ока з імплантацією інтраокулярної лінзи.
Згідно копії протоколу операції ТОВ «Офтальмологічний центр «Окулюс»» від 15.09.2021 року ОСОБА_1 проведено процедуру лазерної дисцизії вторинної катаракти.
Відповідно до запису в амбулаторній картці ОСОБА_1 , 28 червня 2023 року остання зверталась до лікаря-окуліста зі скаргами на зниження гостроти зору лівого ока, за результатами огляду їй встановлено діагнози – артифакія правого ока, зріла катаракта лівого ока. 
Таким чином, вказаними вище письмовими доказами підтверджується виключно факт проведення медичних маніпуляцій та оперативного втручання у зв`язку з діагностованими у ОСОБА_1 захворюваннями очей, що вплинуло на гостроту зору, оскільки саме з такими скаргами позивачка зверталась до медичних установ.
Одночасно, слід зауважити, що з наданих позивачкою доказів неможливо встановити, зокрема, ступінь втрати нею зору, та як наслідок, підтвердити нездатність ОСОБА_1 в момент укладення правочину ознайомитись зі змістом документу, тим більше, що деякі записи в медичній картці позивачки зроблено через два роки після укладення оспорюваного договору.
Щодо наданої позивачкою копії письмової розписки, суд критично відноситься до її доказової сили, оскільки з неї неможливо достовірно встановити авторство цього документу у зв`язку з відсутністю будь-яких даних для ідентифікації особи, яка зазначена як ОСОБА_12 (як-то анкетні дані, реквізити паспорта, адреса місця проживання і т.д.)
Також, у постановах Верховного Суду від 1 серпня 2018 року у справі № 445/1011/17, від 14 березня 2019 року у справі № 755/3903/17, від 13 травня 2019 року у справі № 592/1265/16, від 6 листопада 2019 року у справі № 428/512/15, від 10 квітня 2020 року у справі № 2-259/07 викладені висновки щодо тлумачення статті 230 ЦК України. Зокрема зазначено, що тлумачення статті 230 ЦК України свідчить, що під обманом розуміється умисне введення в оману сторони правочину його контрагентом щодо обставин, які мають істотне значення. Обман може стосуватися тільки обставин, які мають істотне значення, тобто природи правочину, прав та обов`язків сторін, властивостей і якостей речі, які значно знижують її цінність або можливість використання за цільовим призначенням.
Обман, що стосується обставин, які мають істотне значення, має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину.
Фактично позивачкою ОСОБА_1 на підтвердження факту вчинення умисних дій третіми особами в інтересах відповідача ОСОБА_2 щодо обману позивачки надано виключно її особисті пояснення.
Щодо цього, слід зауважити, що у постанові від 1 червня 2021 року у справі № 910/2388/20 Велика Палата Верховного Суду, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій в частині задоволення зустрічного позову про визнання недійсним договору, зазначила, що суди не встановили обставин, які б указували на введення позивача в оману під час укладення договору, а висновки судів у цій частині ґрунтуються виключно на твердженнях позивача, що суперечить принципу змагальності господарського процесу та не відповідає завданню господарського судочинства як такого.
Проаналізувавши надані позивачкою докази, суд приходить до висновку, що ними не доведено факт вчинення відповідачем ОСОБА_2 чи третіми особами активних чи пасивних дій, направлених на введення ОСОБА_1 в оману, а також умисний характер таких дій, а отже не доведено факту вчинення ОСОБА_1 правочину, яким є укладення договору купівлі-продажу, під впливом обману зі сторони відповідача чи третіх осіб.
Щодо доводів представника позивача про занижену у оспорюваному договорі вартість будинку, а також наданих у якості доказів на підтвердження таких доводів акту про пожежу та висновку про вартість майна, суд їх відхиляє з тих підстав, що такі обставини не відносяться до предмета доказування у даному спорі, окрім того, надана представником позивача оцінка будинку проведена у 2024 році, тобто через три роки після укладення договору, а тому не може об`єктивно свідчити про вартість будинку на момент продажу.
Враховуючи викладене, а також те, що в судовому засіданні належними та допустимими доказами позивачем та його представником не доведено факту обману зі сторони відповідача ОСОБА_2 чи будь-яких третіх осіб, що діяли в його інтересах, при укладенні з ОСОБА_1 договору купівлі-продажу будинку, суд приходить до висновку про безпідставність та недоведеність позовних вимог ОСОБА_1 про визнання недійсним договору купівлі-продажу як такого, що вчинений під впливом обману, у зв`язку з чим в задоволенні таких позовних вимог слід відмовити.
Керуючись статтями 5, 10, 13, 76, 77, 80, 81, 263, 264, 265 Цивільного процесуального кодексу України, суд, ВИРІШИВ:

В задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу недійсним – відмовити.
Апеляційна скарга на рішення суду може бути подана до Полтавського апеляційного суду протягом тридцяти днів з дня складення повного рішення суду.
Рішення суду набирає законної сили після закінчення строку подання апеляційної скарги всіма учасниками справи, якщо апеляційну скаргу не було подано.
У разі подання апеляційної скарги рішення, якщо його не скасовано, набирає законної сили після повернення апеляційної скарги, відмови у відкритті чи закриття апеляційного провадження або прийняття постанови суду апеляційної інстанції за наслідками апеляційного перегляду.
Відомості про учасників справи:
Позивач – ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса місця проживання: АДРЕСА_1 ;
Відповідач – ОСОБА_2 , ІНФОРМАЦІЯ_2 , РНОКПП НОМЕР_2 , адреса місця проживання: АДРЕСА_3 ;
Третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору – ОСОБА_7 , ІНФОРМАЦІЯ_3 , адреса місця проживання: АДРЕСА_1 ;
Третя особа без самостійних вимог щодо предмета спору – приватний нотаріус Кременчуцького міського нотаріального округу Веселовський А.Г., юридична адреса: Полтавська область, м.Кременчук, вулиця Шевченка, будинок 26. 
Повне рішення складено 25 березня 2026 року. 

Суддя	Ж. О. Баранська