ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

24.02.2026 року м.Дніпро Справа № 908/2020/25

Центральний апеляційний господарський суд у складі: головуючого судді Мартинюка С.В. (доповідач у справі), 
суддів: Фещенко Ю.В., Джепи Ю.А.
секретар судового засідання: Рибалка Г.Д.
представники сторін:
від позивача: Крат А.С. (адвокат);
від відповідача: Мартиненко К.І. (адвокат).
розглянувши у відкритому судовому засіданні матеріали апеляційної скарги Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 (суддя Азізбекян Т.А.)
у справі №908/2020/25
за позовом Запорізької міської ради, м. Запоріжжя
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю “Твердиня”, м. Запоріжжя
про стягнення 4 700 443, 24 грн.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ПОЗОВНИХ ВИМОГ 
До Господарського суду Запорізької області надійшла позовна заява Запорізької міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Твердиня" про стягнення з відповідача 4700443,24 грн доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за землю за період з 03.04.2017 по 05.12.2024.
Позов заявлено на підставі ст. ст. 11, 16, 526, 632, 1212, 1214 Цивільного кодексу України, Закону України «Про оренду землі» та мотивовано тим, що ТОВ «ТВЕРДИНЯ», не сплачуючи орендну плату за користування земельною ділянкою площею 4470 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53, за рахунок якої сформована земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232, за відсутності укладеного договору, збільшило вартість власного майна. Використання спірної земельної ділянки ТОВ «ТВЕРДИНЯ» без належного правового оформлення, позбавило Запорізьку міську раду, як власника землі, права отримувати від цієї ділянки дохід у розмірі орендної плати. З дати набуття права власності на нерухоме майно, розташоване за земельній ділянці комунальної форми власності, ТОВ «ТВЕРДИНЯ» мало укласти із Запорізькою міською радою відповідний договір оренди землі та зареєструвати його відповідно до чинного законодавства але, цього даним товариством не було зроблено, тому ТОВ «ТВЕРДИНЯ», є набувачем права користування земельною ділянкою, без сплати відповідної орендної плати, за відсутності укладеного договору. Отже, беручи до уваги, що за період з 03.04.2017 по 05.12.2024 ТОВ «ТВЕРДИНЯ» користувалося вказаною земельною ділянкою без достатньої правової підстави, відповідно до положень статей 1212-1214 Цивільного кодексу України, повинен відшкодувати Запорізькій міській раді доходи,, які він одержав у вигляді несплаченої орендної плати. За розрахунком позивача загальний розмір недоотриманого доходу за фактичне використання відповідачем зазначеної земельної ділянки, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди за період з 03.04.2017 по 05.12.2024 склав 4700443,24 грн.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ОСКАРЖУВАНОГО СУДОВОГО РІШЕННЯ У СПРАВІ
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 у справі №908/2020/25 у задоволенні позову відмовлено.

КОРОТКИЙ ЗМІСТ ВИМОГ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
Не погодившись з рішенням суду, через систему «Електронний суд» представник Запорізької міської ради, звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду від 22.12.2025 та ухвалити нове, яким задовольнити у повному обсязі позовні вимоги Запорізької міської ради до ТОВ «ТВЕРДИНЯ» про стягнення доходу отриманого від безпідставно набутого майна за період з 03.04.2017 по 05.12.2024 у розмірі 4 700 433, 24 грн.

УЗАГАЛЬНЕНІ ДОВОДИ ОСОБИ, ЯКА ПОДАЛА АПЕЛЯЦІЙНУ СКАРГУ
Обґрунтовуючи доводи апеляційної скарги, Скаржник не погоджується з висновком господарського суду та вважає, що судом неповно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, порушено норми процесуального права та неправильно застосовано норми матеріального права, які призвели до постановлення помилкового рішення. 
У поданій скарзі апелянт зазначає, що Запорізька міська рада є власником земельної ділянки загальною площею 4470 кв.м., кадастровий номер: 2310100000:01:011:0232, адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53.
Згідно із інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 430135709 від 05.06.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВЕРДИНЯ» (ЄДРПОУ 32505365) має на праві власності нерухоме майно, а саме: будівлю літ. А-2, склад літ. Б, склад літ. Б {1}, тіньовик літ. В, тіньовик літ. Г, тіньовик літ. Д, тіньовик літ. Е, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53.
Проте згідно із відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інше речове право (право оренди) на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 не зареєстровано.
Скаржник вважає, що для застосування положень статті 1212 ЦК України не є обов`язковим встановлення сформованості земельної ділянки.
Також в обґрунтування заявленої позиції Запорізька міська рада зазначає, що міськрада є власником спірної земельної ділянки, оскільки ця ділянка розташована в межах населеного пункту - м. Запоріжжя, а відсутність державної реєстрації речового права не впливає на обставини виникнення права комунальної власності на неї.
Скаржник посилається на те, що останнім під час здійснення розрахунку розміру недоотриманих доходів за фактичне користування ТОВ «ТВЕРДИНЯ» земельною ділянкою площею 4470 кв.м. без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 03.04.2017 по 05.12.2024, була застосована нормативна грошова оцінка була проіндексована з урахуванням коефіцієнтів індексації за кожен рік за період з 2017 по 2024 рік.

УЗАГАЛЬНЕНИЙ ВИКЛАД ПОЗИЦІЇ ІНШИХ УЧАСНИКІВ СПРАВИ
У поданому 04.02.2026 відзиві на апеляційну скаргу ТОВ "ТВЕРДИНЯ" заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.
В обґрунтування заявленої позиції Відповідач зазначає, що земельній ділянці площею 4470 кв.м, що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53, тільки з 06.12.2024 р. присвоєно кадастровий номер 2310100000:01:011:0232, що підтверджується витягом з Державного земельного кадастру про земельну ділянку НВ-7300604792024 від 06.12.2024.
Однак право власності на земельну ділянку площею 4470 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53, із кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 не зареєстровано за Позивачем в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, що підтверджується інформацією з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 24.06.2025 та інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 23.06.2025.
Враховуючи наведене, Відповідач вважає земельна ділянка площею 4470 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53, із кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 не сформована, як об`єкт цивільних прав.
ТОВ "Твердиня" наполягає на тому, що Позивач безпідставно розрахував суму доходу за період з 04.04.2017 по 05.12.2024 в розмірі 4 700 443 грн. 24 коп. з урахуванням коефіцієнту індексації тільки за 2024 рік у розмірі 1,12. 

РУХ СПРАВИ В СУДІ АПЕЛЯЦІЙНОЇ ІНСТАНЦІЇ
Рішенням господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 у справі № 908/2020/25 у задоволенні позову відмовлено.
Не погодившись з рішенням суду, через систему «Електронний суд» представник Запорізької міської ради, звернувся до Центрального апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення суду від 22.12.2025 та ухвалити нове, яким задовольнити у повному обсязі позовні вимоги Запорізької міської ради до ТОВ «ТВЕРДИНЯ» про стягнення доходу отриманого від безпідставно набутого майна за період з 03.04.2017 по 05.12.2024 у розмірі 4 700 433, 24 грн.
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 19.01.2026 для розгляду справи визначена колегія суддів у складі: головуючого судді – Мартинюка С.В. (доповідач), судді – Фещенко Ю.В., Джепи Ю.А.
20.01.2026 через систему “Електронний суд” від Запорізької міської ради надійшла заява про долучення доказу сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 26.01.2026 відкрито апеляційне провадження у справі та призначено апеляційну скаргу до розгляду в судовому засіданні на 24.02.2026.
04.02.2026 до суду через систему "Електронний суд" від відповідача надійшов відзив на апеляційну скаргу, за змістом якого заявник заперечує щодо задоволення апеляційної скарги.

ВСТАНОВЛЕНІ СУДОМ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ ОБСТАВИНИ
Згідно із інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухомо майно № 430135709 від 05.06.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВЕРДИНЯ» (ЄДРГІОУ 32505365) має на праві власності нерухоме майно, а саме: будівлю літ. А-2, склад літ. Б, склад літ. БІ, тіньовик літ. В, тіньовик літ. Г, тіньовий літ. Д, тіньовик літ. Е, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53.
Відомості про реєстрацію нерухомого майна було внесено 03.09.2013 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна державним реєстратором Білай Оленою Павлівною на підставі рішення Господарського суду Запорізької області від 13.06.2007 № 10/282/07-24/401/07, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1683884 від 14.12.2007.
Зазначені об`єкти нерухомого майна розташовані на земельній ділянці площею 4470 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53, за рахунок якої сформовано земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232, власником якої є територіальна громада м. Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.
Згідно із відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інше речове право (право оренди) не зареєстровано.
30.06.2015 Запорізька міська рада прийняла рішення № 6 «Про встановлення податку на майно (в частині плати за землю)» (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/sessions/45/resolution/4153). Відповідно дододатку 3 цього рішення, встановлено розмір орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у державній або комунальній власності (у відсотках від їх нормативної грошової оцінки).
30.06.2015 Запорізькою міською радою було прийнято рішення № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», згідно з яким вирішено, зокрема, впровадити оподаткування земель міста на підставі нової нормативної грошової оцінки з 01.01.2016. Рішення за № 7 було оприлюднене 14.07.2015 в газеті «Запорізька Січ» та набрало чинності з 01 січня 2016 року.
28.11.2018 Запорізькою міською радою прийнято рішення № 26 «Про встановлення розміру орендної плати» (повний текст рішення знаходиться у відкритому доступі на офіційному сайту Запорізької міської ради за посиланням: https://zp.gov.ua/uk/documents/item/33564), яким було затверджено розміри орендної плати за використання земельних ділянок, які перебувають у комунальній власності в межах міста Запоріжжя.
Вищевказані рішення Запорізької міської ради не скасовувались і на сьогодні є чинними.
Згідно інформації Головного управління ДПС у Запорізькій області №2742/5/08-01-04-08 від 13.03.2025, ТОВ «ТВЕРДИНЯ» (ЄДРПОУ 32505365) не звітує та не сплачує земельний податок, орендну плату за землю з юридичних осіб за земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232.
З урахуванням рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя», рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення розміру орендної плати за землю», витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 15.04.2025 № НВ-2300330932025, листа ГУ ДПС у Запорізькій області №2742/5/08-01-04-08 від 13.03.2025 та листа від 11.04.2025 №08/0203 голови ліквідаційної комісії управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради, Запорізькою міською радою складено розрахунок щодо розміру недоотриманих доходів за фактичне користування ТОВ «ТВЕРДИНЯ», земельною ділянкою площею 4470 кв.м., за рахунок якої сформовано земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), буд. 53, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 03.04.2017 по 05.12.2024, позивачем зроблено розрахунок недоотриманого доходу за фактичне використання ТОВ «ТВЕРДИНЯ» зазначеної земельної ділянки, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди за період з 03.04.2017 по 05.12.2024, відповідно до якого загальний розмір склав 4 700 443,24 грн.
Невиконання ТОВ «ТВЕРДИНЯ» своїх зобов`язань щодо плати за фактичне користування земельною ділянкою до укладення відповідного Договору оренди на земельну ділянку, стало підставою для звернення Запорізької міської ради до суду з даним позовом про стягнення 4 700 443, 24 грн доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 03.04.2017 по 05.12.2024.
Рішенням Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 у справі №908/2020/25 у задоволенні позову відмовлено.
Судове рішення мотивоване тим, що спірна земельна ділянка із кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 не сформована, як об`єкт цивільних прав в розумінні ст.79-1 Земельного кодексу України, який є спеціальним законом, що регулює земельні відносини в Україні, то відповідно позивач безпідставно обчислив розмір доходу у розмірі 4 700 443, 24 грн. за період, протягом якого земельна ділянка площею 4470 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53, не була сформована, як об`єкт цивільних прав.
Окремо судом першої інстанції в ухваленому рішенні зазначено, що позивач безпідставно розрахував суму доходу в розмірі 4 700 443 грн. 24 коп., за період з 04.04.2017 по 05.12.2024 застосовуючи поточний розмір грошової оцінки земель, чинної станом лише на 2024 рік з урахуванням коефіцієнту індексації за 2024 рік у розмірі 1,12.

ОЦІНКА АРГУМЕНТІВ УЧАСНИКІВ СПРАВИ І ВИСНОВКІВ СУДУ ПЕРШОЇ ІНСТАНЦІЇ 
Відповідно до ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1). Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї (ч. 2). Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього (ч. 3). Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (ч. 4).
Апеляційний господарський суд, переглядаючи в апеляційному порядку оскаржуване судове рішення, в межах доводів та вимог апеляційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи, перевіривши правильність застосування судом попередньої інстанції норм матеріального і процесуального права, дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, з наступних підстав.
Предметом спору у даній справі є стягнення з ТОВ "Твердиня" 4 700 443, 24 грн доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за землю за період з 03.04.2017 по 05.12.2024 на користь Позивача. 
Перевіряючи правильність застосування судом попередньої інстанції норм права при ухвалені оскаржуваного судового рішення, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
Щодо стягнення з Відповідача коштів до моменту формування земельної ділянки.
Згідно із інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно № 430135709 від 05.06.2025 Товариство з обмеженою відповідальністю «ТВЕРДИНЯ» (ЄДРПОУ 32505365) має на праві власності нерухоме майно, а саме: будівлю літ. А-2, склад літ. Б, склад літ. Б {1}, тіньовик літ. В, тіньовик літ. Г, тіньовик літ. Д, тіньовик літ. Е, що знаходиться за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53.
Відомості про реєстрацію нерухомого майна було внесено 03.09.2013 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборони відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна державним реєстратором Білай Оленою Павлівною на підставі рішення Господарського суду Запорізької області від 13.06.2007 №10/282/07-24/401/07, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 1683884 від 14.12.2007.
Згідно із відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, інше речове право (право оренди) на земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 не зареєстровано.
Відповідно до ч. 1 ст. 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, або частку у праві спільної власності на такий об`єкт, одночасно переходить право власності (частка у праві спільної власності) або право користування земельною ділянкою, на якій розміщений такий об`єкт, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
Згідно до частини першої статті 120 ЗК України у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. 
У разі якщо відчужувачу (попередньому власнику) такого об`єкта належала частка у праві спільної власності на земельну ділянку, до набувача цього об`єкта переходить право власності на таку частку.
В даному випадку апеляційний суд враховую висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 22.06.2021 у справі №200/606/18 про те, що принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на ній будівлі або споруди відомо ще за часів Давнього Риму (superficies solo cedit - будівництво приростає до землі). Цей принцип має фундаментальне значення та глибокий зміст, він передбачений як потребами обороту, так і загалом самої природою речей, невіддільністю об`єкта нерухомості від земельної ділянки, на якій він розташований. Нормальне господарське використання земельної ділянки без використання розташованих на ній об`єктах нерухомості неможливе, як і зворотна ситуація - будь-яке використання об`єктів нерухомості є одночасно і використанням земельної ділянки, на якій ці об`єкти розташовані.
Звідси суд виснує, що власник нерухомого майна має право на користування земельною ділянкою, на якій воно розташоване. Ніхто, крім власника об`єкта нерухомості, не може претендувати на земельну ділянку, інакше вона зайнята об`єктом нерухомого майна.
Таким чином, комплексне тлумачення положень глави 15, статей 120, 125 ЗК України, статті 1212 ЦК України дають підстави вважати, що до моменту оформлення власником об`єкта нерухомого майна права на земельну ділянку, на якій розташований цей об`єкт, враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованої на її території будівлі або споруди, особа, яка придбала такий об`єкт, стає фактичним користувачем цієї земельної ділянки, на якій такий об`єкт нерухомого майна розміщений, а відносини з фактичним користуванням земельною ділянкою без оформлення права на цю ділянку (без укладення договору оренди тощо) та недотримання її власником доходів у вигляді орендної плати є за своїм змістом умовними.
Подібні правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду від 23.05.2018 у справі № 629/4628/16-ц, від 20.11.2018 у справі №922/3412/17, від 13.02.2019 року у справі № 320/5877/17.
Тому, колегія апеляційного суду виснує, що фактичний користувач земельної ділянки, який без достатньої правової підстави за рахунок власника цієї ділянки зберіг (заощадив) у себе вартість, яку має заплатити за користування нею, зобов`язаний повернути таку вартість власнику земельної ділянки на підставі положення частини першої статті 1212 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 79-1 ЗК України формування земельної ділянки полягає у визначенні земельної ділянки як об`єкта цивільних прав.
Формування земельної ділянки передбачає визначення її площі, меж та внесення інформації про неї до Державного земельного кадастру.
При цьому, апеляційний суд зазначає, що правовідносини, які виникли між сторонами безпосередньо у цій справі, щодо виникнення прав у відповідача на земельну ділянку, має застосовуватися спеціальна норма закону, а саме стаття 120 ЗК України у редакції, чинній на час укладення договорів купівлі-продажу, в якій не передбачалося необхідності формування земельної ділянки, як об`єкта цивільних прав при придбанні нежитлових будівель.
Необхідність встановлення сформованості земельної ділянки, як об`єкта оренди, визначення її меж, кадастрового номера, внесення інформації до Державного земельного кадастру залежить від конкретних обставин справи.
Згідно із частинами першою та другою статті 16 Закону України «Про Державний земельний кадастр» земельній ділянці, відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру, присвоюється кадастровий номер. Кадастровий номер земельної ділянки є її ідентифікатором у Державному земельному кадастрі.
Відповідно до частини першої статті 6 Закону України «Про оренду землі» орендарі набувають права оренди земельної ділянки на підставах і в порядку, передбачених ЗК України, ЦК України, цим та іншими законами України і договором оренди землі.
Згідно із частиною першою статті 93 ЗК України право оренди земельної ділянки - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Для застосування положень статті 1212 ЦК України не є обов`язковим встановлення сформованості земельної ділянки (постанови Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 01.02.2024 у справі №646/4738/19, від 02.07.2024 у справі № 644/8837/19, від 24.12.2025 у справі №643/4629/20).
Частиною першою статті 1212 ЦК України визначено, що особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Передбачений статтею 1212 ЦК України вид позадоговірних зобов`язань виникає за таких умов: набуття особою майна або його збереження за рахунок іншої особи; відсутність для цього правових підстав. Отже, предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку з безпідставним отриманням чи збереженням майна і неврегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
Сутність зобов`язання із набуття, збереження майна без достатньої правової підстави (яке іменується також зобов`язанням із безпідставного збагачення) полягає у вилученні в особи-набувача (зберігача) її майна, яке вона набула (зберегла) поза межами правової підстави у випадку, якщо така підстава для переходу майна (його збереження) відпала згодом, або взагалі без неї, якщо цей перехід (збереження) не ґрунтувався на правовій підставі, та у переданні відповідного майна тій особі потерпілому, яка має належний правовий титул на нього.
Колегія суддів вважає, що якщо тлумачити приписи статті 1212 ЦК України телеологічно, тобто згідно з їхніми цілями, то до випадків безпідставного набуття та збереження майна належить також збереження особою без достатніх правових підстав у себе виплати, яку вона відповідно до закону мала віддати (перерахувати) іншій особі згідно з покладеним на неї за законом обов`язком (зменшення обов`язку).
Аналогічні за змістом правові висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 12.10.2021 у справі № 910/17324/19, від 09.11.2021 у справі №905/1680/20.
Згідно до ч. 4 ст. 236 ГПК України, при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Виходячи з вищенаведеного апеляційний суд виснує, що судом першої інстанції під час прийняття рішення, всупереч ч. 4 ст. 236 ГПК України не були враховані висновки викладені в постановах Верховного Суду, а саме, що для застосування положень статті 1212 ЦК України не є обов`язковим встановлення сформованості земельної ділянки.
Щодо державної реєстрації права власності на земельну ділянку за територіальною громадою міста Запоріжжя в особі Запорізької міської ради.
Згідно із частиною 1 статті 13 Конституції України земля, її надра, атмосферне повітря, водні та інші природні ресурси, які знаходяться в межах території України, природні ресурси її континентального шельфу, виключної (морської) економічної зони є об`єктами права власності Українського народу. Від імені Українського народу права власника здійснюють органи державної влади та органи місцевого самоврядування в межах, визначених цією Конституцією.
За змістом частини 2 статті 60 Закону України від 21.05.1997 № 280/97-ВР "Про місцеве самоврядування в Україні" (у редакції, чинній на 21.05.1997) підставою для набуття права комунальної власності є передача майна територіальним громадам безоплатно державою, іншими суб`єктами права власності, а також майнових прав, створення, придбання майна органами місцевого самоврядування в порядку, встановленому законом.
У пункті 10 прикінцевих та перехідних положень Закону України від 21.05.1997 №280/97-ВР "Про місцеве самоврядування в Україні" передбачено, що з набранням чинності цим Законом майно, яке до прийняття Конституції України у встановленому законодавством порядку передане державою до комунальної власності адміністративно-територіальних одиниць та набуте ними на інших законних підставах, крім майна, що відчужене у встановленому законом порядку, є комунальною власністю відповідних територіальних громад сіл, селищ, міст. Майно, передане до комунальної власності областей і районів, а також набуте на інших законних підставах, є спільною власністю територіальних громад сіл, селищ, міст, управління яким відповідно до Конституції України здійснюють районні і обласні ради або уповноважені ними органи. Відчуження зазначеного майна здійснюється лише за рішенням власника або уповноваженого ним органу. За пропозицією сільських, селищних, міських рад районні, обласні ради повинні приймати рішення про передачу до комунальної власності відповідних територіальних громад окремих об`єктів, спільної власності територіальних громад, які знаходяться на їх території і задовольняють колективні потреби виключно цих територіальних громад.
Із уведенням у дію 01.01.2002 нового ЗК України у комунальній власності перебувають усі землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об`єкти комунальної власності, про що зазначено у частині 2 статті 83 ЗК України.
Отже, принцип розмежування земель державної і комунальної власності відображено у положеннях ЗК України, який, зокрема, полягає у визнанні пріоритету належності земель у межах населеного пункту відповідній територіальній громаді. 
Тобто всі землі у межах населеного пункту вважаються такими, що із 01.01.2002 перебувають у комунальній власності, крім земель, належність яких державі або приватним власникам зафіксована у ЗК України.
Із 01.01.2013 набув чинності Закон № 5245-VI, за змістом пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" якого з дня набрання чинності цим Законом землями комунальної власності відповідних територіальних громад вважаються:
а) земельні ділянки:
на яких розташовані будівлі, споруди, інші об`єкти нерухомого майна комунальної власності відповідної територіальної громади;
які перебувають у постійному користуванні органів місцевого самоврядування, комунальних підприємств, установ, організацій;
б) всі інші землі, розташовані в межах відповідних населених пунктів, крім земельних ділянок приватної власності та земельних ділянок, зазначених у підпунктах "а" і "б" пункту 4 цього розділу.
Згідно з пунктом 5 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №5245-VI державна реєстрація права держави чи територіальної громади на земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється на підставі заяви органів, які згідно зі статтею 122 ЗК України передають земельні ділянки у власність або у користування, до якої додається витяг з Державного земельного кадастру про відповідну земельну ділянку.
Як передбачено у пункті 6 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №5245-VI, "у разі якщо відомості про земельні ділянки, зазначені у пунктах 3 і 4 цього розділу, не внесені до Державного реєстру земель, надання дозволу на розроблення документації із землеустрою, що є підставою для державної реєстрації таких земельних ділянок, а також її затвердження здійснюються: 
у межах населених пунктів - сільськими, селищними, міськими радами;
за межами населених пунктів - органами виконавчої влади, які відповідно до закону здійснюють розпорядження такими земельними ділянками".
За змістом пункту 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону №5245-VI державна реєстрація речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності, зазначених у пунктах 3 і 4 цього розділу, здійснюється в порядку, встановленому законом.
Отже, беручи до уваги наведені положення Конституції України, ЗК України і пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI, колегія суддів виснує, що міськрада є власником спірної земельної ділянки, оскільки ця ділянка розташована в межах населеного пункту - м. Запоріжжя, а відсутність державної реєстрації речового права не впливає на момент виникнення права комунальної власності на неї.
Цьому висновку відповідає також положення пункту 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI: "державна реєстрація речових прав на земельні ділянки здійснюється в порядку, встановленому законом", що з урахуванням змісту пункту 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VI лише визначає порядок державної реєстрації права, однак не змінює моменту, з якого земля вважається комунальною власністю відповідних територіальних громад в силу закону.
Апеляційний суд вважає, що правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, міськрада наділена в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового ЗК України. При цьому за змістом пунктів 1, 3, 7, 9 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" Закону № 5245-VІ державну реєстрацію речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності об`єктивно не можна було здійснити раніше, ніж із часу розмежування земель державної та комунальної власності, тобто до 01.01.2013. 
Подібну за змістом правову позицію Верховний Суд виклав у постанові від 12.05.2020 у справі №911/488/18. 
Водночас відсутність державної реєстрації речового права на спірну земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на момент виникнення та наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.
Враховуючи наведене, в даному випадку зазначені висновки спростовують позицію, викладену в рішенні суду першої інстанції про те, що право комунальної власності на конкретну земельну ділянку виникає з моменту державної реєстрації цього речового права.
Згідно статті 2 ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" наведено дефініцію поняття "державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", згідно з якою державна реєстрація - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Державна реєстрація є не підставою набуття права власності, а лише засвідченням державою вже набутого особою права власності, і ототожнювати факт набуття права власності із фактом його державної реєстрації не можна. Досліджуючи обставини наявності в особи права власності, насамперед необхідно з`ясувати підстави, з яких особа набула такого права, оскільки факт реєстрації права власності є лише елементом юридичного складу, що зумовлює визнання права власності, а не підставою набуття цього права. Сама по собі реєстрація права не є підставою виникнення права власності, оскільки такої підстави закон не передбачає.
Аналогічну правову позицію викладено у постанові Верховного Суду від 20.02.2018 у справі № 917/553/17.
Крім цього, колегія суддів бере до уваги те, що у разі виникнення спору щодо приналежності земельної ділянки в межах населеного пункту до комунальної власності або відповідних доводів особи, яка заперечує це, слід виходити з того, що за умов правового регулювання статті 83 ЗК України право власності територіальної громади (комунальної власності) на земельні ділянки в межах населених пунктів є спростовною презумпцією.
Обов`язок щодо спростування цієї презумпції належними, допустимими та достовірними доказами покладається саме на ту особу, яка її заперечує, а оцінка таких доказів здійснюється судами з урахуванням вимог статті 86 ГПК України. При цьому для особи, яка заперечує цю обставину, не достатньо лише послатися на те, що спірна земельна ділянка не є комунальною власністю, переклавши тягар доведення на орган місцевого самоврядування (у цій справі Міськраду), а необхідно саме спростувати зазначену презумпцію.
Зазначене відповідає правовій позиції, викладеній Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 18.03.2020 у справі № 129/1033/13-ц, відповідно до якої принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи та покладає тягар доказування на сторони. 
Водночас цей принцип не створює для суду обов`язок вважати доведеною та встановленою обставину, про яку стверджує сторона. Таку обставину треба доказувати таким чином, аби реалізувати стандарт більшої переконливості, за яким висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається вірогіднішим, ніж протилежний (див. постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі № 910/18036/17, від 23.10.2019 у справі № 917/1307/18). 
Більш того, певна обставина не може вважатися доведеною, допоки інша сторона її не спростує (концепція негативного доказу), оскільки за такого підходу принцип змагальності втрачає сенс (див. пункт 43 постанови Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №917/1307/18).
Апеляційний суд зазначає, що в даному випадку право комунальної власності підтверджено розташуванням спірної земельної ділянки у межах м. Запоріжжя, чого не заперечував та не спростовував відповідач.
Враховуючи те, що у спірних правовідносинах з уведенням у дію нового ЗК України міськрада, безспірно, є власником земельної ділянки, кадастровий номер 2310100000:01:011:0232, на вул. Фортечній, 53 у м. Запоріжжя як власник цієї земельної ділянки, позивач має повноваження на захист свого права на землю (спірну земельну ділянку), тобто цивільного права, у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
При цьому за умовами частини 2 статті 152 ЗК України власник земельної ділянки може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, відшкодування завданих збитків.
Колегія суддів звертає увагу на те, що предметом регулювання глави 83 ЦК України є відносини, що виникають у зв`язку із безпідставним отриманням чи збереженням майна і не врегульовані спеціальними інститутами цивільного права.
За загальним правилом, правом власності на земельну ділянку, розташовану в межах відповідного населеного пункту, орган місцевого самоврядування наділений в силу закону, зокрема з уведенням 01.01.2002 у дію нового Земельного кодексу України. При цьому відсутність державної реєстрації речового права на земельну ділянку після 01.01.2013 не впливає на наявність права комунальної власності на відповідну земельну ділянку.
Аналогічний висновок викладени у постанові Верховного Суду від 05.08.2022 у справі №922/2060/20.
З урахуванням зазначеного, апеляційний суд вважає, що висновки суду першої інстанції викладені в оскаржуваному рішенні від 22.12.2025 по справі №908/2020/25, стосовно набуття права власності Запорізькою міською радою на земельну ділянку площею 4470 кв. м., яка розташована за адресою м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53 з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 з моменту державної реєстрації такого права є не релевантними та суперечать сталій та актуальній судовій практиці.
Щодо розміру заявлених позовних вимог.
Як вже було зазначено, суд першої інстанції дійшов висновку, що розмір позовним вимог, а саме: стягнення доходу, отриманого від безпідставно набутого майна за період з 04.04.2017 по 05.12.2024 в розмірі 4 700 433, 24 грн. з Відповідача Запорізькою міською радою не доведений позивачем.
У рішенні від 22.12.2025 суд першої інстанції зазначив про те, що позивач розрахував суму доходу в розмірі 4 700 443 грн. 24 коп., за період з 04.04.2017 по 05.12.2024 застосовуючи поточний розмір грошової оцінки земель, чинної станом на 2024 рік з урахуванням коефіцієнту індексації за 2024 рік у розмірі 1,12, що підтверджено відповіддю ДЗК. При таких обставинах позивач безпідставно розрахував суму доходу за період з 04.04.2017 по 05.12.2024 в розмірі 4 700 443 грн. 24 коп. з урахуванням коефіцієнту індексації тільки за 2024 рік у розмірі 1,12».
Апеляційний суд зазначає, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок для цілей розділу XII, глави 1 розділу XIV ПК України – капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений відповідно до законодавства центральним органом виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин.
Отже, нормативна грошова оцінка є основою визначення розміру орендної плати за користування земельними ділянками державної та комунальної власності.
Подібні правові висновки викладені в пункті 48 постанови Верховного Суду від 28.01.2019 у справі № 922/3782/17, в пункті 7.30 постанови Верховного Суду від 12.03.2019 у справі 916/2948/17 та в пункті 6.11 постанови Верховного Суду від 09.04.2019 у справі № 922/652/18.
Положеннями пункту 289.1 статті 289 Податкового кодексу України передбачено, що для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства.
Отже, нормативна грошова оцінка земель встановлюється шляхом затвердження технічної документації з нормативної грошової оцінки земельних ділянок, яка здійснюється відповідною сільською, селищною, міською радою. 
Зазначене імперативне регулювання унеможливлює встановлення нормативної грошової оцінки земельних ділянок договором, зокрема договором між органом місцевого самоврядування і орендарем.
Зважаючи на викладене, як положення Податкового кодексу України, так і законодавство про оцінку земель є єдиною законодавчою базою для оподаткування платою за землю у формі, зокрема, орендної плати, є дані нормативно-грошової оцінки земельної ділянки з урахуванням коефіцієнту індексації у формі витягу з технічної документації щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Водночас обов`язковість врахування нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності під час визначення розміру орендної плати встановлена законом (абзац другий частини першої статті 13 Закону України «Про оцінку земель»). Отже, у разі зміни нормативної грошової оцінки земельної ділянки державної та комунальної власності змінюється також розмір орендної плати. Зазначене відповідає положенням частини другої статті 632 ЦК України, відповідно до якої зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
Згідно до ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оцінку земель» нормативна грошова оцінка земельних ділянок розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення проводиться не рідше ніж один раз на 5-7 років.
Відповідно до ч.2 ст. 20 Закону України «Про оцінку земель» дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації з нормативної грошової оцінки земель.
Насамперед витяг з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки - це роздруковані за допомогою програмного забезпечення актуальні дані про земельну ділянку, які є у Державному земельному кадастрі та технічній документації з нормативної грошової оцінки земель станом на певну дату. Витяг з нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про таку оцінку як на момент його видачі, так за попередній період за умови, що нормативно-грошова оцінка земельної ділянки була сталою та не зазнала змін у цей період.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16.11.2022 №922/519/20.
В свою чергу, викладені висновки суду першої інстанції щодо відсутність витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку землі за період з 01.03.2018 по 31.12.2018 не узгоджуються з висновками Верховного Суду, викладеними у постанові від 29.05.2020 у справі № 922/2843/19, відповідно до якого чинне земельне законодавство, в тому числі стаття 20 Закону України "Про оцінку земель", не містить обґрунтування обов`язковості надання витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки за кожен календарний рік упродовж спірного періоду, а лише зазначає про необхідність фіксування нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки у відповідному витязі; витяги про нормативну грошову оцінку земельної ділянки формуються за допомогою програмного забезпечення Державного земельного кадастру на підставі актуальних відомостей про земельні ділянки, внесених до Державного земельного кадастру, а формування витягу з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки здійснюється автоматично в режимі "реального часу", тобто на час звернення заявників, у зв`язку з чим програмним забезпеченням і чинним законодавством не передбачено формування вказаних витягів на певну дату, яка вже минула.
Отже, приймаючи до уваги факт набуття Позивачем права власності на нерухоме майно, а також користування ТОВ "Твердиня" у період з 03.04.2017 по 05.12.2024 без достатніх на те правових підстав сформованою земельною ділянкою, на якій розташована ця нерухомість, апеляційна інстанція дійшла висновку про обґрунтованість позовних вимог щодо стягнення з Відповідача безпідставно збережених коштів у розмірі орендної плати в розмірі 4 700 443, 24 грн.
Аналогічний висновок викладений у постанові Верховного Суду від 16.11.2022 у справі №922/519/20.
Технічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя була розроблена у 2013 році відповідно та затверджена рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя» (далі – Рішення). Станом на теперішній час інша технічна документації не була затверджена, а рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7 не змінювалось та не скасовувалось.
Пунктом 3 Рішення було затверджено базову вартість одного квадратного метра земель міста Запоріжжя станом на 01.01.2013 року в розмірі 239,50 гривень (двісті тридцять дев`ять грн 50 коп.) та з урахуванням коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель за 2014 рік - 299,14 гривень (двісті дев`яносто дев`ять грн. 14 коп.).
Відповідно до пункту 4 Рішення затверджено економіко-планувальне зонування території міста Запоріжжя. В місті Запоріжжі 371 економіко-планувальна зона.
Пунктом 5 Рішення затверджено значення коефіцієнтів місце розташування Км2 згідно з додатком 1.
Відповідно до пункту 6 Рішення затверджено значення коефіцієнтів впливу локальних факторів Км3 згідно з додатком 2.
Нормативно грошова оцінка земель міста Запоріжжя введена в дію з 01.01.2016 року (пункт 7 Рішення).
Відповідно до положень пункту 289.2 статті 289 Податкового кодексу України центральний орган виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин, за індексом споживчих цін за попередній рік щороку розраховує величину коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель і земельних ділянок, у тому числі право на які фізичні особи мають як власники земельних часток (паїв), на 1 січня поточного року. Коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель застосовується кумулятивно залежно від дати проведення нормативної грошової оцінки земель, зазначеної в технічній документації з нормативної грошової оцінки земель та земельних ділянок.
Тобто, значення коефіцієнта індексації нормативної грошової оцінки земель і земельних ділянок за попередній рік застосовується для розрахунку податкового зобов`язання на наступний рік.
Згідно з інформацією Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру коефіцієнт індексації нормативної грошової оцінки земель (для земель несільськогосподарського призначення) у розрізі років становить: 2015 рік - 1,433; 2016 рік - 1,06; 2017 рік - 1,0; 2018 рік - 1,0; 2019 рік - 1,0; 2020 рік - 1,0; 2021 рік - 1,1; 2022 рік - 1,15, 2023 рік - 1,051, 2024 - 1,12.
Ґрунтуючись на вищезазначеній інформації, кумулятивний розмір коефіцієнта індексації (Кі), на який індексується нормативна грошова оцінка земель при визначенні її розміру, становить:
- станом на 01.01.2016 рік - 1,433;
- станом на 01.01.2017, 01.01.2018, 01.01.2019, 01.01.2020, 01.01.2021 - 1,519;
- станом на 01.01.2022 - 1,671;
- станом на 01.01.2023 - 1,922;
- станом на 01.01.2024 - 2,020;
- станом на 01.01.2025 - 2,262.
У 2016-2025 набори вихідних даних та набори факторів нормативної грошової оцінки в рамках діючої технічної документації, яка затверджена рішенням Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 7, були незмінними.
Земельна ділянка розташована по вул. Фортечній (Грязнова), 53 в межах 66 економіко - планувальної зони. Зональний коефіцієнт Км2 для 66 економіко-планувальної зони становить 3,0. Площа земельної ділянки становить 4470 м2.
Грошова оцінка 1 м2 земель у межах цієї зони з урахуванням коефіцієнту Км2 складає 897,42 грн.
Згідно схем прояву локальних факторів, земельна ділянка знаходиться в зоні пішохідної доступності до громадського центру (1,12), в зоні магістралей підвищеного містоформуючого значення (1,10), в зоні пішохідної доступності до зон відпочинку, парків, лісопарків (1,05) . Згідно схеми розташування інженерних комунікацій масштабу 1:500 земельна ділянка примикає до вулиці з твердим покриттям (1,00) і забезпечена теплопостачанням (1,00), водопостачанням (1,00), каналізацією (1,00) та централізованими газопостачанням (1,00).
Земельна ділянка знаходиться на території пам`ятки культурної спадщини та у її зонах (1,08).
Сукупний локальний коефіцієнт КмЗ складає:
1,12 х 1,10 х 1,05 х 1,00 x 1,00 x 1,00 x 1,00 х 1,08 = 1,40
Коефіцієнт функціонального використання Кф для земельної ділянки (комерційного використання) становить 2,50 (для будівництва та обслуговування адміністративних будинків, офісних будівель компаній, які займаються підприємницькою діяльністю, пов`язаною з отриманням прибутку).
Повна грошова оцінка 1 м2 території земельної ділянки становить:
Цн (станом на рік затвердження - на 2015 рік) - 897,42 х 1,40 х 2,50 = 3140,97 грн.
Цн (станом на 2016) з урахуванням Кі (1,433) складає - 3140,97 х 1,433 = 4501,01 грн.
Цн (станом на 2017-2021) з урахуванням Кі (1,519) складає - 3140,97 x 1,519 = 4771,13 грн.
Цн (станом на 2022) з урахуванням Кі (1,671) складає - 3140,97 x 1,671 = 5248,56 грн.
Цн (станом на 2023) з урахуванням Кі (1,922) складає - 3140,97 x 1,922 = 6036,94 грн.
Цн (станом на 2024) з урахуванням Кі (2,020) складає - 3140,97 x 2,020 = 6344,76 грн.
Цн (станом на 2025) з урахуванням Кі (2,262) складає - 3140,97 x 2,262 = 7104,87 грн.
Грошова оцінка всієї земельної ділянки площею 4470 м2 за рахунок якої сформована земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 в розрізі років складає (станом на):
01.01.2016 рік - 4501,01 грн./м2 х 4470 м2 = 20 119 514,70 грн.
01.01.2017 рік - 4771,13 грн/м2 х 4470 м2 = 21 326 951.10 грн.
01.01.2018 рік - 4771,13 грн/м2 х 4470 м2 = 21 326 951.10 грн.
01.01.2019 рік - 4771,13 грн/м2 х 4470 м2 = 21 326 951.10 грн.
01.01.2020 рік - 4771,13 грн/м2 х 4470 м2 = 21 326 951.10 грн.
01.01.2021 рік - 4771,13 грн/м2 х 4470 м2 = 21 326 951.10 грн.
01.01.2022 рік - 5248,56 грн/м2 х 4470 м2 = 23 461 063,20 грн.
01.01.2023 рік - 6036,94 грн/м2 х 4470 м2 = 26 985 121,80 грн.
01.01.2024 рік - 6344,76 грн/м2 х 4470 м2 = 28 361 077,20 грн.
01.01.2025 рік - 7104,87 грн/м2 х 4470 м2 = 31 758 768,90 грн.
Відповідно до витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (надалі - НГО) № НВ-2300330932025 від 15.04.2025, нормативна грошова оцінка земельної ділянки площею 4470 кв.м., що розташована за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53, за рахунок якої сформовано земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232, становить 31 758 768, 90 грн.
Колегія суддів вважає, що за відсутності витягу з нормативно грошової оцінки за період з 01 грудня 2016 року до 30 червня 2019 року щодо спірної земельної ділянки, за умови наявності у матеріалах справи інших документів, які підтверджують розмір нормативно грошової оцінки, встановлений, зокрема, відповідними органами місцевого самоврядування щодо спірної земельної ділянки, суд вправі ухвалити судове рішення у справі з урахуванням цих документів. У такому випадку рішення органу місцевого самоврядування, на підставі якого можна встановити та вирахувати нормативно грошову оцінку земельної ділянки, є належним доказом у справі.
Аналогічна правова позиція міститься у постанові Верховного Суду від 21 лютого 2024 року у справі №646/4738/19.
Позивачем було долучено до позовної заяви:
- рішення Запорізької міської ради від 03.06.2015 № 7 «Про затвердження нормативної грошової оцінки земель міста Запоріжжя»;
- рішення Запорізької міської ради від 30.06.2015 № 6 «Про встановлення податку на майно в частині плати за землю»;
- рішення Запорізької міської ради від 28.11.2018 № 26 «Про встановлення податку на майно в частині плати за землю»;
- витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки № НВ-2300330932025 від 15.04.2025;
- лист ГУ ДПС у Запорізькій області № 2742/5/08-01-04-08 від 13.03.2025;
- лист Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру від 13.01.2025 №6-28-0.22-18/71-25;
- лист від 11.04.2025 № 08/02-03 голови ліквідаційної комісії управління з питань земельних відносин Запорізької міської ради Максима Сизова.
Колегія апеляційного суду виснує, що перелічені документи є належними та допустимими доказами щодо нормативної грошової оцінки земельної ділянки площею 4470 кв.м по вул. Фортечна, 53 у м.Запоріжжя, за рахунок якої сформована земельна ділянка з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232 в розрізі 2016-2025 років.
Перевіривши розрахунок розміру недоотриманих доходів за фактичне користування ТОВ «ТВЕРДИНЯ», земельною ділянкою площею 4470 кв.м., за рахунок якої сформовано земельну ділянку з кадастровим номером 2310100000:01:011:0232, розташовану за адресою: м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), буд. 53, без оформлення правовстановлюючого документу, що посвідчує право оренди (користування) за період з 03.04.2017 по 05.12.2024, якій міститься матеріалах справи, апеляційний суд спростовує висновок суду першої інстанції в цій частині.
Тому, твердження суду першої інстанції щодо безпідставності розрахунку з боку Позивача суми за період з 04.04.217 по 05.12.2024 в розмірі 4 700 443 грн. 24 коп. є необґрунтованим, а отже судом надано не вірну оцінку вищевказаним доказам Позивача.
Підсумовуючи вищенаведене, врахувавши доводи та вимоги апеляційної скарги щодо оскарження судового рішення, а також з огляду на зазначені вище мотиви та норми чинного законодавства України, колегія суддів дійшла до висновку про скасування оскаржуваного судового рішення місцевого господарського суду з ухваленням нового рішення, про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

ВИСНОВКИ ЗА РЕЗУЛЬТАТАМИ РОЗГЛЯДУ АПЕЛЯЦІЙНОЇ СКАРГИ
Відповідно до ст. 236 ГПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
Рішення господарського суду зазначеним вимогам не відповідає.
На підставі викладеного, колегія суддів Центрального апеляційного господарського суду вважає, що місцевим господарським судом допущено невірне застосування норм матеріального права та порушені норми процесуального права, що призвело до ухвалення помилкового рішення, яке відповідно до ст. 277 ГПК України підлягає скасуванню та ухваленню нового рішення про задоволення позовних вимог.
Враховуючи наведене та з урахуванням меж розгляду апеляційної скарги в порядку ст. 269 ГПК України, апеляційна скарга Запорізької міської ради підлягає задоволенню, а рішення місцевого господарського суду у даній справі має бути скасоване, позов задоволено у повному обсязі.

СУДОВІ ВИТРАТИ
Відповідно до п. б ч. 4 ст. 282 ГПК України, у зв`язку зі скасуванням судового акту попередньої інстанції і ухваленням нового рішення про задоволення позову, підлягають новому перерозподілу і судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи у суді першої та апеляційної інстанцій.
Відповідно до ч. 4 ст.129 ГПК України інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Зважаючи на задоволення апеляційної скарги Запорізької міської ради, судові витрати, понесені останнім, підлягають відшкодуванню та покладаються на Відповідача.

На підставі вищевикладеного, керуючись статтями 269, 270, 273, 275 - 285, 287 ГПК України, Центральний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Запорізької міської ради на рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 - задовольнити.
Рішення Господарського суду Запорізької області від 22.12.2025 у справі №908/2020/25 – скасувати.
Ухвалити нове рішення про задоволення позовних вимог в повному обсязі.

Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТВЕРДИНЯ» (69002, м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53; ідентифікаційний код юридичної особи: 32505365) на користь Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206; ідентифікаційний код юридичної особи 04053915) дохід, отриманий від безпідставно набутого майна за період з 03.04.2017 по 05.12.2024 в розмірі 4 700 443 грн. 24 коп. (чотири мільйони сімсот тисяч чотириста сорок три грн. 24 коп.). отримувач: ГУК у Зап.обл/ТГ м.Запоріжжя/24060300, код отримувача (ЄДРПОУ): 37941997, банк отримувача: Казначейство України (ел. адм. подат.), номер рахунку (UA 318999980314090544000008479, код класифікації доходів бюджету:24060300, найменування коду класифікації доходів бюджету: інші надходження. 
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТВЕРДИНЯ» 69002, м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53; ідентифікаційний код юридичної особи: 32505365) на користь Виконавчого комітету Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206; ідентифікаційний код юридичної особи 02140892) судовий збір (розрахунковий рахунок UA 058201720344270024000034816, отримувач: Виконавчий комітет Запорізької міської ради, ЄДРПОУ 02140892, банк: Державна казначейська служба України м. Київ) за подання позову в розмірі 56 405 грн. 32 коп. (п`ятдесят шість тисяч чотириста п`ять грн. 32 коп.).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ТВЕРДИНЯ» 69002, м. Запоріжжя, вул. Фортечна (Грязнова), 53; ідентифікаційний код юридичної особи: 32505365) на користь Виконавчого комітету Запорізької міської ради (69105, м. Запоріжжя, пр. Соборний, буд. 206; ідентифікаційний код юридичної особи 02140892) 84 607, 98 грн. судового збору за розгляд апеляційної скарги.

Видачу відповідних наказів доручити Господарському суду Запорізької області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття. 
Право касаційного оскарження, строк на касаційне оскарження та порядок подання касаційної скарги передбачено ст. ст. 286-289 ГПК України. 
Повний текст постанови складено 06.03.2026.

Головуючий суддя С.В. Мартинюк

Суддя Ю.В. Фещенко

Суддя Ю.А. Джепа