ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 553/4807/24  Номер провадження 22-ц/814/1139/26	Головуючий у 1-й інстанції Фоміна Ю. В.  Доповідач ап. інст. Пилипчук Л. І.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
02 квітня 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючий суддя Пилипчук Л.І.,
судді Карпушин Г.Л., Чумак О.В.,
секретар Ванда А.М.,
з участю позивача ОСОБА_1 , представника позивача – адвоката Голяніщева Д.Ю., представника відповідача – адвоката Черненко Л.В.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні у місті Полтаві цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» 
на рішення Подільського районного суду м.Полтави від 09 жовтня 2025 року, постановлене суддею Фоміна Ю.В.,
у справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд», ОСОБА_2 про визнання недійсним договору, застосування наслідків недійсності правочину та витребування майна з чужого незаконного володіння,
в с т а н о в и в :
25.12.2024 ОСОБА_1 звернувся в суд із указаним позовом, у якому просив:
- визнати недійсним, вчинений ТзДВ «Полтавтрансбуд» односторонній правочин у формі листа №172 від 25.04.2024 про розірвання договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019, який був укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 ;
- застосувати наслідки недійсності одностороннього правочину, вчиненого ТзДВ «Полтавтрансбуд» у формі листа №172 від 25.04.2024 про розірвання договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019, шляхом повернення сторін вказаного договору до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення, та перерахування ОСОБА_1 на користь ТзДВ «Полтавтрансбуд» грошових коштів у розмірі 294 750,00 грн;
- витребувати квартиру АДРЕСА_1 з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ТзДВ «Полтавтрансбуд».
В обґрунтування підстав позову зазначає, що 18.12.2019 між ним та ТзДВ «Полтавтрансбуд» було укладено договір №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Такий договір був укладений на виконання форвардного контракту №83180-А від 15.05.2019, придбаного покупцем, ОСОБА_1 , за результатами закритого аукціону, проведеного Товарною біржею «Перспектива-Коммодіті» від 04.12.2019. 
Зазначає, що при укладенні договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019, сторонами зобов`язання було погоджено, що продавець ТзДВ «Полтавтрансбуд» купує майнові права на однокімнатну квартиру, будівельний об`єкт АДРЕСА_2 . Натомість, покупець ОСОБА_1 одержує майнові права продавця на вказаний об`єкт, що належатиме останньому на праві власності згідно акту прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкту та відповідних рішень виконкому. 
За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт. Тоді як майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акту приймання-передачі майнових прав. Такий акт підписується сторонами упродовж 60-ти календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав.
Зазначає, що орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію – 30.12.2020, а вартість майнових прав на об`єкт становить 393 000,00 грн, у т.ч. ПДВ. 
Сторони зобов`язання також погодили, що обчислення загальної площі квартири проводиться без опоряджувальних робіт. У разі, якщо фактична площа об`єкта виявиться більшою або меншою, вартість майнових прав на об`єкт, яка склалася на момент отримання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, автоматично відповідно збільшується або зменшується. У такому випадку повернення надмірно сплачених коштів або доплата здійснюється виходячи з ціни продажу майнового права, яка визначається як сума середньозваженої вартості форвардного контракту із розрахунку на 1 кв.м площі квартири, що сформувалася за результатами біржових торгів, проведених Товарною біржею «Перспектива-Коммодіті» у період із 15.05.2019 по 16.05.2019, та вартості майнових прав на 1 кв.м квартири. 
У такому разі сторони вирішили не складати додаткової угоди і вважати вартість майнових прав на об`єкт відповідно зміненою з дня отримання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт. Покупець має здійснити оплату вартості майнових прав у повному обсязі протягом 20-ти календарних днів з дати отримання продавцем зазначеного технічного паспорту. Фактична площа об`єкта визначається згідно даних вказаного технічного паспорту. 
Зазначає, що на виконання умов такого договору грошові кошти у розмірі 393 000,00 грн, у т.ч. ПДВ – 65 500,00 грн, були сплачені ним у повному обсязі, що підтверджується платіжним дорученням №2472_16 від 30.03.2020.
Після закінчення будівництва будинку, орієнтовно наприкінці 2020 року, позивач отримав від ТзДВ «Полтавтрансбуд» ключі від квартири. Крім того, комерційний директор товариства запевнив його, що майнові права будуть отримані ним після підписання акту приймання-передачі, який буде направлений йому засобами поштового зв`язку для підписання після отримання ТзДВ «Полтавтрансбуд» технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться указана квартири. 
Повідомляє, що з метою виконання п.5.4.4. договору надсилав відповідний лист до ТзДВ «Полтавтрансбуд», який з вини останнього був повернутий без вручення адресату. Натомість, після початку повномасштабного вторгнення РФ на територію України, розуміючи, що відповідальність за підготовку та підпис акту приймання-передачі майнових прав покладена на ТзДВ «Полтавтрансбуд», позивач був сконцентрований на питаннях, пов`язаних із своєю сім`єю.
У подальшому, наприкінці квітня 2024 року, позивач отримав від ТзДВ «Полтавтрансбуд» повідомлення №172 від 25.04.2024 про розірвання в односторонньому порядку договору, оскільки ОСОБА_1 не підписав акт приймання-передачі майнових прав, а також про вирахування штрафу в розмірі 25% від суми здійснених ним платежів.
Наголошує, що про виготовлення технічного паспорту на будинок позивачу стало відомо від ТзДВ «Полтавтрансбуд» лише із повідомлення №172 від 25.04.2024 про розірвання договору. Тоді як при особистій зустрічі з представником товариства сторони дійшли згоди, що ТзДВ «Полтавтрансбуд» відмовляється від намірів розірвати договір, викладених у листі від 25.04.2024. Також було досягнуто домовленостей щодо підписання акту після уточнення фактичної площі квартири шляхом проведення інвентаризації та виготовлення технічного паспорту на вказану квартиру. При цьому технічний паспорт представник підприємства запропонував виготовити власними силами та надав позивачу рахунок для оплати відповідних послуг. Такий рахунок позивач оплатив 19.05.2024, а вже 13.06.2024 представник ТзДВ «Полтавтрансбуд» повідомив, що наміри товариства залишаються незмінними, вказавши, що техпаспорт на об`єкт ще не виготовлений з підстав перебування виконавця у відпустці.
У подальшому, 03.07.2024 позивач отримав від ТзДВ «Полтавтрансбуд» на картковий рахунок кошти у розмірі 3223,00 грн, як помилково сплачені, а також 294 700,00 грн із призначенням платежу «повернення грошових коштів згідно договору №70 купівлі-продажу майнових прав від 18.12.2019». 
12.08.2024 ТзДВ «Полтавтрансбуд» листом №277 повідомило позивача про розірвання договору, який вважається розірваним із 06.05.2024.
Позивач наголошує, що належним чином виконав умови зобов`язання, тоді як саме відповідач письмово не повідомив його про те, що загальна площа об`єкту змінилася та після введення в експлуатацію склала 41,5 кв.м, а отже необхідність здійснення доплати вартості майнових прав. Натомість, в односторонньому порядку розірвав договір, тим самим, допустивши порушення його майнових прав, які позивач просить захистити згідно із заявленими позовними вимогами. 
Рішенням Подільського районного суду м.Полтави від 09.10.2025 позов задоволено.
Визнано недійсним, вчинений ТзДВ «Полтавтрансбуд» односторонній правочин у формі листа №172 від 25.04.2024 про розірвання договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019, який був укладений між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_1 .
Застосовано наслідки недійсності одностороннього правочину, вчиненого ТзДВ «Полтавтрансбуд» у формі листа №172 від 25.04.2024 про розірвання договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019 шляхом повернення сторін указаного договору до попереднього стану, тобто становища, яке існувало до його вчинення, та перерахування ОСОБА_1 на користь ТзДВ «Полтавтрансбуд» грошових коштів у розмірі 294 750,00 грн.
Витребувано квартиру АДРЕСА_1 з незаконного володіння ОСОБА_2 для повернення у володіння ТзДВ «Полтавтрансбуд» з метою належного виконання умов договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019, укладеного із ОСОБА_1 .
Стягнуто із ТзДВ «Полтавтрансбуд» на користь держави судовий збір у розмірі 16 351,20 грн.
Відповідач ТзДВ «Полтавтрансбуд» із рішенням районного суду не погодився та оскаржив його в апеляційному порядку. Посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення районного суду скасувати та ухвалити нове, яким у задоволенні позову відмовити. 
Зазначає, що у спірних правовідносинах, які виникли між сторонами та відповідно до умов договору, а саме: п.1.5 договору, майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом шістдесяти календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначена у пункті 3.1 з урахуванням п.3.2 цього договору. При цьому право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання акта приймання-передачі майнових прав. 
Наголошує, що технічний паспорт на будинок було виготовлено 01.02.2021, про що покупець був неодноразово повідомлений телефоном. Покупцеві було запропоновано по готовності будинку виготовити техпаспорт на квартиру щодо якої придбано майнові права, після чого, у випадку відсутності надмірної площі, що могло вплинути на загальну квадратуру та доплату, якщо така вимагалась по фактичній площі, складався відповідний акт приймання-передачі майнових прав. 
Відтак, позивач ОСОБА_3 був зобов`язаний відповідно до умов договору в установлені договором строки, а саме «протягом шістдесяти календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт» підписати акт приймання передачі майнових прав. 
Між тим, незважаючи на неодноразові виклики та повідомлення про необхідність з`явитися до забудовника та підписати акт приймання передачі майнових прав упродовж 3-х років ігнорував повідомлення забудовника про необхідність підписати зазначений акт.
Відтак, ОСОБА_1 , який усі повідомлення про необхідність підписати акт приймання-передачі майнових прав проігнорував і його не підписав, не набув майнові права на спірну квартиру.
Вважає, що у справі, яка переглядається, відсутнє порушене право позивача ОСОБА_1 щодо об`єкта нерухомого майна, оскільки ні прав власності, ні права на майнові права він не набув з підстав порушення умов договору.
Також звертає увагу, що в своїх поясненнях під час розгляду справи позивач неодноразово посилався на незрозумілість для нього умов договору, в той же час при підписанні договору жодних зауважень, протоколів розбіжностей від ОСОБА_1 не надходило, у зв`язку з чим виконання умов договору є обов`язковим для сторін договору.
Ухвалою Полтавського апеляційного суду від 11.12.2025 відкрито апеляційне провадження; у справі закінчено підготовчі дії та призначено її до судового розгляду, про що постановлена ухвала апеляційного суду від 17.12.2025.
29.12.2025 до Полтавського апеляційного суду надійшов відзив представника позивача – адвоката Голяніщева Д.Ю., який просив апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване судове рішення – без змін, як законне та обґрунтоване. Також просить стягнути з відповідачів на користь позивача понесені останнім правничі витрати у розмірі 20 000,00 грн.
У суді апеляційної інстанції представника відповідача ТзДВ «Полтавтрансбуд» – адвокат Черненко Л.В. доводи апеляційної скарги підтримала, наполягала на її задоволенні.
Позивач ОСОБА_1 та його представник – адвокат Голяніщев Д.Ю. проти задоволення апеляційної скарги заперечили, просили її відхилити. 
Інші учасники судового процесу, будучи належним чином повідомленими про день та час розгляду справи в суді апеляційної інстанції, в судове засідання не з`явилися, що з огляду на положення частини другої статті 372 ЦПК України не перешкоджає розгляду справи за їх відсутності.
Судом першої інстанції установлено та підтверджується матеріалами справи, що 18.12.2019 між ТзДВ «ПОЛТАВТРАНСБУД» (продавець) та ОСОБА_1 (покупець) укладено договір №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру. Цей договір укладено на виконання Форвардного контракту №83180-А від 15.05.2019, придбаного покупцем за результатами закритого аукціону, проведеного Товарною біржею «Перспектива-Коммодіті» від 04.12.2019. 
Відповідно до п.1.1. Договору продавець продає, а покупець купує майнові права на 1-о кімнатну квартиру (далі – «Об`єкт»), будівельний   АДРЕСА_2 . 
Згідно із п.1.3. Договору, покупець за цим договором одержує майнові права продавця на об`єкт, який належатиме останньому на праві власності згідно акту прийняття в експлуатацію завершеного будівництвом об`єкту та відповідних рішень виконкому.
Пунктом 1.4. Договору визначено, що предметом цього договору є майнові права на об`єкт, які після набуття покупцем його у власність реалізуються шляхом набуття права власності (володіння, користування, та розпорядження) на об`єкт після введення об`єкта в експлуатацію та оформлення покупцем відповідних правовстановлюючих документів. 
За умови виконання своїх обов`язків за цим договором покупець одержує від продавця документи, необхідні для оформлення правовстановлюючих документів, що підтверджують право власності покупця на об`єкт. 
Відповідно до п.1.5 Договору майнові права на об`єкт за цим договором одержуються покупцем від продавця шляхом підписання акта приймання-передачі майнових прав. Акт приймання-передачі майнових прав підписується сторонами протягом шістдесяти календарних днів з дати одержання продавцем технічного паспорту на будинок, в якому знаходиться об`єкт, але не раніше здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що визначена у пункті 3.1 з урахуванням п.3.2 цього договору. Право власності на майнові права на об`єкт переходить від продавця до покупця після підписання Акта приймання-передачі майнових прав. 
Майнові права на об`єкт являють собою права на будівництво та отримання у власність житлового приміщення визначеного п.1.1. даного договору (п.2.1 Договору). 
Орієнтовний строк введення об`єкта в експлуатацію - 30.12.2020 (п.2.2 Договору). 
Відповідно до п.3.1. Договору вартість майнових прав на об`єкт становить 393 000,00 грн, у тому числі ПДВ. 
Згідно із п.3.4. Договору покупець здійснює оплату за цим договором на користь продавця до 31.03.2020 включно. 
Пунктами 4.3-4.5. Договору визначено, що у випадку невиконання або неналежного виконання зобов`язань однією із сторін цей договір може бути розірваний сторонами. Одностороння відмова від виконання цього договору не допускається, за винятком випадків, передбачених цим договором та чинним законодавством України. 
Продавець має право відмовитись від цього договору при настанні одного з зазначених випадків: а) порушення покупцем своїх зобов`язань, передбачених розділом 3 цього договору (в тому числі порушення строку оплати згідно графіку); б) у випадку не підписання покупцем Акту приймання-передачі об`єкту протягом 60 денний строк, визначений п.1.5 даного договору. 
У випадку відмови продавця від цього договору продавець направляє покупцю за адресою, зазначеною в реквізитах цього договору, повідомлення про таку відмову. Сторони за взаємною згодою встановили, що наслідком відмови продавця від цього Договору є припинення останнього. Договір припиняється з моменту сплину п`яти робочих днів з дня відправлення повідомлення про відмову, а в частині виконання грошових вимог – в день повного їх здійснення. Сторони досягли згоди, що датою, з якої починається відлік зазначеного вище п`ятиденного строку, вважається дата, зазначена на квитанції, яка надається продавцю відділенням зв`язку при відправленні листа з повідомленням про вручення. 
Відповідно до п.5.2. Договору сторони для виконання цього договору, зобов`язуються обмінюватись наявною у їх розпорядженні інформацією. 
Згідно із п.5.3. Договору продавець зобов`язується: своєчасно та у повному обсязі виконувати свої зобов`язання за цим договором та виконувати інші функції і обов`язки згідно договору; здійснювати нагляд за будівництвом об`єкту та введенням його в експлуатацію; контролювати виконання укладених договорів з генпідрядником та іншими підрядними організаціями; підписати Акт приймання-передачі майнових прав після повного виконання покупцями зобов`язань щодо сплати вартості придбаних майнових прав. Сприяти одержанню покупцем правовстановлюючих документів на об`єкт, оформлених та зареєстрованих відповідно до вимог чинного законодавства України, шляхом надання покупцю консультацій та роз`яснень. 
Пунктом 5.4 Договору сторони погодили, що покупець зобов`язується: сплатити вартість придбаних майнових прав на об`єкт шляхом перерахування коштів згідно з розділом 3 цього договору на поточний рахунок продавця; повідомляти продавця про всі обставини, що роблять неможливим виконання даного договору; виконати роботи по опаленню до введення будинку в експлуатацію протягом 60-денного строку, передбаченого п.1.5. даного договору, підписати Акт приймання-передачі об`єкта. 
Відповідно до п.7.4 Договору будь-які повідомлення, що направляються сторонами одна одній, повинні бути здійснені у письмовій формі. Такі повідомлення вважаються направленими належним чином, якщо вони доставлені адресату посильним або поштою рекомендованим листом за адресою вказаною в даному договорі. 
Згідно із п.7.5 Договору при виконанні договору сторони керуються чинним законодавством України./а.с.42-44 т.1/
На виконання п.п. 3.1, 3.4. Договору позивач ОСОБА_1 перерахував на рахунок ТзДВ «Полтавтрансбуд» грошові кошти у розмірі 393 000,00 грн, у т.ч. ПДВ – 65 500,00 грн, що підтверджується копією платіжного доручення №2472_16 від 30.03.2020./а.с.45 т.1/ 
ТзДВ «Полтавтрансбуд» листом від 25.04.2024 за №172 повідомило ОСОБА_1 про те, що технічний паспорт на будинок виготовлено 01.02.2021. Станом на 25.04.2024 ОСОБА_1 не підписано акт приймання-передачі майнових прав у встановлений договором строк, а тому ТзВД «Полтавтрансбуд» повідомляє про розірвання Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019 на підставі п.б п.4.4 Договору, та повертає покупцю суму здійснених ним платежів по Договору купівлі-продажу майнових прав за вирахуванням на свою користь штрафу у розмірі 25% від суми таких платежів за неналежне виконання Покупцем своїх зобов`язань./а.с.47 т.1/
Згідно з платіжними інструкціями від 03.07.2024, ТзДВ «Полтавтрансбуд» повернуло ОСОБА_1 грошові кошти, сплачені як вартість майнових прав у сумі 294 700,00 грн, тобто за вирахуванням 25%, та грошові кошти, сплачені ним за проведення інвентаризації та виготовлення технічного паспорту на квартиру в розмірі 3 240,00 грн, із яких 16,20 грн утримано банком як комісія./а.с.48,49 т.1/
05.07.2024 ТзДВ «Полтавтрансбуд», в особі генерального директора Шандиби С.А., уклало Договір №122 купівлі-продажу майнових прав на спірну квартиру із ОСОБА_2 , який є одним із співзасновників ТОВ «Компанія з Управління активами «Полтавтрансбуд», у якої ОСОБА_1 придбав дереватив з поставкою базового активу - майнових прав на цю ж квартиру.
При цьому судом першої інстанції установлено, що учасниками справи не заперечується, що фактично ТзДВ «Полтавтрансбуд» з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладено договори купівлі-продажу майнових прав щодо одного і того самого об`єкту нерухомого майна: однокімнатної квартири, будівельний номер АДРЕСА_3 . Розбіжності маються лише в зазначенні загальної площі квартири, що пов`язано із її будівництвом.
Задовольняючи позовні вимоги, районний суд виходив із підстав їх обґрунтованості належними доказами, не спростованими відповідачами. При цьому судом враховано, що об`єкт інвестування, який позивач мав набути у власність з моменту завершення будівництва, фактично вибув з його володіння поза його волею після введення будинку в експлуатацію. Це сталося внаслідок того, що 05.07.2024 між ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 був укладений договір №122 купівлі-продажу майнових прав на цю ж квартиру, але без зазначення на виконання якого саме форвардного контракту укладений цей новий договір, після чого право власності на квартиру зареєстровано за відповідачем ОСОБА_2 . Тобто, ТзДВ «Полтавтрансбуд» фактично реалізувало третій особі майнові права на квартиру, що були предметом договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019, всупереч волі первісного інвестора ОСОБА_1 і за відсутності правових підстав.
Отже, враховуючи відсутність підстав у відповідача ТзДВ «Полтавтрансбуд» для односторонньої відмови від Договору №70 купівлі-продажу майнових прав на квартиру від 18.12.2019 на підставі п.4.4б Договору, специфіку Договору, укладеного між сторонами зобов`язання, умови якого регламентують порядок передачі майнових прав на квартиру, ефективним способом захисту порушених прав позивача є витребування спірної квартири, як об`єкта майнових прав на квартиру, які належать позивачу з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь ТзДВ «Полтавтрансбуд», оскільки в такому разі, Позивач матиме належну можливість у подальшому виконати умови договору та підписати Акт приймання-передачі майнових на спірну квартиру.
Апеляційний суд із такими висновками суду першої інстанції погоджується. Доводи апеляційної скарги правильність таких висновків не спростовують та зводяться до загального цитування норма матеріального права та переоцінки доказів на власну користь.
Гарантоване статтею 55 Конституції України та ЦК України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним, стосуватися індивідуально виражених прав або інтересів особи, яка стверджує про їх порушення.
На підставі Рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 №8-рп/2004 поняття «порушене право», за захистом якого особа може звертатися до суду і яке вживається в низці законів України, має той самий зміст, що й поняття «охоронюваний законом інтерес». У цьому ж Рішенні Конституційний Суд України зазначив, що поняття «охоронюваний законом інтерес» означає правовий феномен, який: а) виходить за межі змісту суб`єктивного права; б) є самостійним об`єктом судового захисту та інших засобів правової охорони; в) має на меті задоволення усвідомлених індивідуальних і колективних потреб; г) не може суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, загальновизнаним принципам права; д) означає прагнення (не юридичну можливість) до користування у межах правового регулювання конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом; є) розглядається як простий легітимний дозвіл, тобто такий, що не заборонений законом. Охоронюваний законом інтерес регулює ту сферу відносин, заглиблення в яку для суб`єктивного права законодавець вважає неможливим або недоцільним.
Отже, гарантоване статтею 55 Конституції України й конкретизоване в законах України право на судовий захист передбачає можливість звернення до суду за захистом порушеного права, але вимагає, щоб порушення, про яке стверджує позивач, було обґрунтованим. Таке порушення прав має бути реальним.
При зверненні в суд із позовом позивач, реалізуючи право на судовий захист, просить суд захистити порушене право, визнавши недійсним односторонній правочин, застосувавши наслідки його недійсності, та витребувати з чужого незаконного володіння. Відтак, застосуванню підлягають наступні норми матеріального права. 
У частинах першій, третій статті 509 ЦК України вказано, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (у тому числі сплатити гроші), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання має ґрунтуватися на засадах добросовісності, розумності та справедливості.
Згідно із статтею 6 та частиною першою статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Тобто, принцип свободи договору не є безумовним, межі дії цього принципу визначаються критеріями справедливості, добросовісності, пропорційності, розумності, а погоджені сторонами умови договору повинні відповідати не лише вимогам цього Кодексу та інших актів цивільного законодавства, а й засадам справедливості, добросовісності, розумності як складової елемента загального конституційного принципу верховенства права.
Договір як універсальний регулятор приватних відносин, покликаний забезпечити їх регулювання та має бути направлений на встановлення, зміну або припинення приватних прав та обов`язків. За допомогою такого універсального регулятора приватних відносин як договір його сторони можуть регулювати, зокрема, вчинення між сторонами односторонніх правочинів, підстави для односторонньої відмови і коли ці правочини породжують відповідні правові наслідки щодо розірвання договору. Подібний висновок висловлений в постанові Верховного Суду від 22.02.2023 у справі № 465/5980/17.
За правилами частини третьої статті 651 ЦК України у разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Згідно із позицією Верховного Суду, сформованою у справі №727/898/19 від 08.09.2021, у цивільному законодавстві закріплено конструкцію «розірвання договору» (статті 651-654 ЦК України). Вона охоплює собою розірвання договору: за згодою (домовленістю) сторін; за рішенням суду; внаслідок односторонньої відмови від договору. 
У спеціальних нормах ЦК України досить часто використовується формулювання «відмова від договору» (статті 665, 739, 766, 782). Односторонню відмову від договору в тих випадках, коли вона допускається законом або договором, слід кваліфікувати як односторонній правочин, оскільки вона є волевиявленням особи, спеціально спрямованим на припинення цивільних прав та обов`язків.
При вчиненні одностороннього правочину воля виражається (виходить) однією стороною. Разом з тим така сторона може бути представлена декількома особами, прикладом чого може бути видання довіреності двома і більше особами, спільний заповіт подружжя тощо. Результат аналізу розуміння як правочину, так і одностороннього правочину свідчить, що односторонні правочини: є вольовими діями суб`єкта; вчиняються суб`єктами для здійснення своїх цивільних прав і виконання обов`язків; спрямовані на настання правових наслідків (набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків).
Залежно від сприйняття волі сторони одностороннього правочину такі правочини поділяються на: суто односторонні - не адресовані нікому та без потреби в прийнятті їх іншою (іншими) особою. До них, зокрема, належить відмова від права власності, відмова від спадщини, прийняття спадщини; та такі, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, до яких можливо віднести, зокрема, оголошення конкурсу, публічну обіцянку винагороди, відмову від спадщини на користь іншої особи, видачу довіреності, видачу векселя, розміщення цінних паперів, односторонню відмову від договору.
Вчинення стороною договору такого одностороннього правочину як відмова від договору, за відсутності рішення суду про визнання його недійсним або підстав нікчемності, зумовлює необхідність з`ясовувати чи зумовив такий правочин припинення цивільних прав та обов`язків (тобто чи є підстави для односторонньої відмови від договору передбачені договором та/або законом). Це обумовлено тим, що одностороння відмова від договору як вид одностороннього правочину розрахована на сприйняття іншими особами. У разі, якщо встановлена відсутність підстав для односторонньої відмови від договору, то такий односторонній правочин не зумовлює розірвання договору. При цьому слід розмежовувати підстави недійсності цього одностороннього правочину (зокрема, суперечність імперативній цивільно-правовій нормі) від підстав для односторонньої відмови від договору.
Одностороннім правочином є дія однієї сторони, яка може бути представлена однією або кількома особами. Односторонній правочин може створювати обов`язки лише для особи, яка його вчинила. Односторонній правочин може створювати обов`язки для інших осіб лише у випадках, встановлених законом, або за домовленістю з цими особами (частина третя статті 202 ЦК України).
Тлумачення статті 651 ЦК України, з урахуванням принципу розумності свідчить, що: сторони в договорі як універсальному регуляторі можуть визначити момент з якого договір вважатиметься розірваним внаслідок вчинення односторонньої відмови від договору; у випадку якщо сторони не встановили момент з якого договір вважатиметься розірваним внаслідок вчинення односторонньої відмови від договору, то з урахуванням що такий односторонній правочин відноситься до таких, що розраховані на їх сприйняття іншими особами, і таким моментом має бути моменту одержання іншою стороною повідомлення про відмову від договору.
Ураховуючи наведені положення чинного законодавства, колегія суддів вважає за доцільне застосувати до спірних правовідносин позицію Верховного Суду, сформовану у справі №753/8945/19 від 05.12.2022, за змістом якої, якщо з`ясувати справжній зміст відповідної умови договору неможливо за допомогою загальних підходів до тлумачення змісту правочину, передбачених у частинах третій та четвертій статті 213 ЦК України, слід застосовувати тлумачення contra proferentem. Contra proferentem (лат. verba chartarum fortius accipiuntur contra proferentem - слова договору повинні тлумачитися проти того, хто їх написав). Особа, яка включила ту або іншу умову в договір, повинна нести ризик, пов`язаний з неясністю такої умови. Це правило застосовується не тільки в тому випадку, коли сторона самостійно розробила відповідну умову, але й тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. Це правило підлягає застосуванню не тільки щодо умов, які «не були індивідуально узгоджені» (not individually negotiated), але також щодо умов, які хоча і були індивідуально узгоджені, проте були включені в договір «під переважним впливом однієї зі сторін» (under the dominant influence of one of the party).
Зазначене тлумачення має на меті поставити сторону, яка припустила двозначність, в невигідне становище, оскільки саме вона допустила таку двозначність. Сontra proferentem спрямований на охорону обґрунтованих очікувань сторони, яка не мала вибору при укладенні договору (у тому числі при виборі мови і формулювань). Сontra proferentem застосовується у тому випадку, коли очевидно, що лише одна сторона брала участь у процесі вибору відповідних формулювань чи формулюванні тих або інших умов в договорі чи навіть складала проект усього договору або навіть тоді, коли сторона скористалася стандартною умовою, що була розроблена третьою особою. У разі неясності умов договору тлумачення умов договору повинно здійснюватися на користь контрагента сторони, яка підготувала проект договору або запропонувала формулювання відповідної умови. Поки не доведене інше, презюмується, що такою стороною була особа, яка є професіоналом у відповідній сфері, що вимагає спеціальних знань (постанова Верховного Суду від 18.05.2022 у справі №613/1436/17).
Із огляду на те, що ТзДВ «Полтавтрансбуд» є стороною, яка займалася підготовкою договору, так і спірних умов щодо розірвання договору в односторонньому порядку, колегія суддів вважає, що умови договору купівлі-продажу майнових прав необхідно тлумачити на користь споживача (позивача).
Так, згідно із частиною першою статті 212 ЦК України особи, які вчиняють правочин, мають право обумовити настання або зміну прав та обов`язків обставиною, щодо якої невідомо, настане вона чи ні (відкладальна обставина).
Згідно із частиною першою статті 253 ЦК України перебіг строку починається з наступного дня після відповідної календарної дати або настання події, з якою пов`язано його початок.
Отже, визначені сторонами у договорах купівлі-продажу майнових прав положення щодо порядку та строків розірвання договорів в односторонньому порядку, необхідно розуміти так, що у разі розірвання цих договорів у порядку, передбаченому пунктом 4.2, припинення договірних відносин обумовлюється наявністю таких умов: невиконання грошового зобов`язання впродовж певного строку (до 31.03.2020)/та не підписання покупцем акту приймання-передачі об`єкту протягом 60-денного строку; повідомлення позивача про розірвання договору та сплив 5 днів з такого повідомлення. Настання таких умов у сукупності утворює той юридичний склад, з якими сторони пов`язали розірвання відповідних договорів. Відповідно, відсутність хоча б однієї з зазначених умов не може призводити до припинення договірних зобов`язань між сторонами.
При цьому слід відмітити, що доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення (аналогічний висновок зроблено Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 645/1979/15-ц).
Враховуючи положення умов договору купівлі-продажу майнових прав та відсутність у справі належних та допустимих доказів, які б підтверджували доведення до відому позивачу зміну місцезнаходження ТзДВ «Полтавтрансбуд», колегія суддів погоджується із висновками суду першої інстанції, що позивач не може вважатись таким, що порушив обов`язок підписати Акт приймання передачі майнових прав. 
Також апеляційний суд погоджується із твердження сторони позивача, викладеними у відзиві на апеляційну скаргу, що передача майнових прав на квартиру, має відбуватись у формі двостороннього правочину – Акту приймання-передачі, який не був підписаний ТзДВ «Полтавтрансбуд». Між тим, матеріали справи не містять доказів, які б підтверджували виконання продавцем покладеного на нього зобов`язань, а тому числі фактичного направлення покупцю повідомлень про необхідність з`явитись для підписання Акту приймання-передачі, що є порушенням вимог статті 664 ЦК України.
Більш того, колегія суддів наголошує на тій обставині, що станом на момент прийняття відповідачем рішення про одностороннє розірвання договорів купівлі-продажу майнових прав, позивачем грошове зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав на квартиру було виконано на 100% від умов договору (39,3 кв.м х 10 000,00 грн/вартість 1 кв.м); при цьому позивач не відмовлявся у випадку збільшення вартості продажу здійснити відповідну доплату та взяв на себе зобов`язання оплатити вартість виготовлення технічної документації. 
За наведених обставин колегія суддів вважає очевидним порушення вимог принципу справедливості, добросовісності і розумності, оскільки за умови належного виконання позивачем своїх зобов`язань за договором купівлі-продажу майнових прав, прийняття відповідачем рішення про розірвання відповідного договору в односторонньому порядку, зокрема, в період дії військового стану, не відповідає вимогам розумності та справедливості договору.
Оскільки на момент фактичного повідомлення позивача про односторонню відмову відповідача від договору, ОСОБА_1 вже виконав свої грошові зобов`язання за договором купівлі-продажу майнових прав, проте відповідач відмовився від прийняття сплачених ним коштів, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про наявність підстав для визнання недійсним одностороннього правочину із застосуванням наслідків його недійсності шляхом витребування майна із чужого незаконного володіння. 
Доводів на спростування підстав відшкодування моральної шкоди та розміру стягнення, апеляційна скарга не містить. Європейський суд з прав людини вказав, що згідно з його усталеною практикою, хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (SERYAVIN AND OTHERS v. UKRAINE, №4909/04, §58, ЄСПЛ, від 10 лютого 2010 року), (Проніна проти України, № 63566/00, §23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року).
Стосовно стягнення правничих витрат, понесених позивачем в суді апеляційної інстанції, колегія суддів ураховує наступне
Основними засадами (принципами) цивільного судочинства є, зокрема: змагальність сторін; диспозитивність відшкодування судових витрат сторони, на користь якої ухвалене судове рішення (пункти 4, 5, 12 частини третьої статті 2 ЦПК України).
Судові витрати складаються з судового збору та витрат, пов`язаних з розглядом справи. До витрат, пов`язаних з розглядом справи, належать витрати, зокрема, на професійну правничу допомогу (частини перша – друга статті 133 ЦПК України).
Для визначення розміру витрат на правничу допомогу з метою розподілу судових витрат учасник справи подає детальний опис робіт (наданих послуг), виконаних адвокатом, та здійснених ним витрат, необхідних для надання правничої допомоги. Розмір витрат на оплату послуг адвоката має бути співмірним із: 1) складністю справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); 2) часом, витраченим адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); 3) обсягом наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; 4) ціною позову та (або) значенням справи для сторони, в тому числі впливом вирішення справи на репутацію сторони або публічним інтересом до справи. У разі недотримання вимог частини четвертої цієї статті суд може, за клопотанням іншої сторони, зменшити розмір витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами (частини третя-п`ята статті 137 ЦПК України).
Обов`язок доведення неспівмірності витрат покладається на сторону, яка заявляє клопотання про зменшення витрат на оплату правничої допомоги адвоката, які підлягають розподілу між сторонами (частина шоста статті 137 ЦПК України).
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
У додатковій постанові Великої Палати Верховного Суду від 19.02.2020 у справі №755/9215/15-ц вказано, що з аналізу частини третьої статті 141 ЦПК України можна виділити такі критерії визначення та розподілу судових витрат: 1) їх дійсність; 2) необхідність; 3) розумність їх розміру з урахуванням складності справи та фінансового стану учасників справи. Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що принцип змагальності знайшов своє втілення, зокрема, у положеннях частин п`ятої та шостої статті 137 ЦПК України, відповідно до яких саме на іншу сторону покладено обов`язок обґрунтування наявності підстав для зменшення розміру витрат на правничу допомогу, які підлягають розподілу між сторонами, а також обов`язок доведення їх неспівмірності, тому при вирішенні питання про стягнення витрат на професійну правничу допомогу слід надавати оцінку виключно тим обставинам, щодо яких інша сторона має заперечення. Отже, при вирішенні питання про розподіл судових витрат суд має враховувати конкретні обставини справи, загальні засади цивільного законодавства та критерії відшкодування витрат на професійну правничу допомогу.
Для вирішення питання про розподіл судових витрат суд має враховувати: складність справи та виконаних адвокатом робіт (наданих послуг); час, витрачений адвокатом на виконання відповідних робіт (надання послуг); обсяг наданих адвокатом послуг та виконаних робіт; пов`язаність цих витрат із розглядом справи; обґрунтованість та пропорційність предмета спору; ціну позову, значення справи для сторін; вплив результату її вирішення на репутацію сторін, публічний інтерес справи; поведінку сторони під час розгляду справи (зловживання стороною чи її представником процесуальними правами тощо); дії сторони щодо досудового врегулювання справи та врегулювання спору мирним шляхом. Наведене відповідає позиції Верховного Суду, сформованій у справі №925/1545/20 від 18.02.2022.
У постанові Верховного Суду від 16.02.2023 у справі №824/9/22 зазначено, що при встановленні розміру гонорару враховуються складність справи, кваліфікація і досвід адвоката, фінансовий стан клієнта та інші істотні обставини. Гонорар має бути розумним та враховувати витрачений адвокатом час. Розмір гонорару визначається за погодженням адвоката з клієнтом. Адвокат має право у розумних межах визначати розмір гонорару, виходячи із власних міркувань. При встановленні розміру гонорару можуть враховуватися складність справи, кваліфікація, досвід і завантаженість адвоката та інші обставини.
Відтак, відшкодування витрат на правничу допомогу не може бути способом надмірного збагачення сторони, на користь якої такі витрати стягуються, і не може становити для неї по суті додатковий спосіб отримання доходу, що узгоджується із позицією Верховного Суду у справі №127/9918/14-ц.
Суд визначає в межах, встановлених цим Кодексом, порядок здійснення провадження у справі відповідно до принципу пропорційності, враховуючи: завдання цивільного судочинства; забезпечення розумного балансу між приватними й публічними інтересами; особливості предмета спору; ціну позову; складність справи; значення розгляду справи для сторін, час, необхідний для вчинення тих чи інших дій, розмір судових витрат, пов`язаних із відповідними процесуальними діями, тощо (частина перша статті 11 ЦПК України).
Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом (частина перша статті 81 ЦПК України).
Із матеріалів справи убачається, що представництво інтересів позивача ОСОБА_1 забезпечувалося адвокатом Голяніщевим Д.Ю., який здійснював юридичний супровід справи в суді апеляційної інстанції, що включає у себе складання відзиву на апеляційну скаргу та участь у судовому засіданні. Загальна сума гонорару: 20 000,00 грн, яка сплачена позивачем 27.12.2025, що підтверджується копією квитанції до платіжної інструкції на переказ готівки №22.
За встановлених обставин, із огляду на характер спірних правовідносин, проаналізувавши фактичний обсяг наданих адвокатом послуг та відсутність заяв відповідачів щодо зменшення розміру правничих витрат, колегія суддів визнає наявними підстави для стягнення із ТзДВ «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесених ним в суді апеляційної інстанції правничих витрат по 10 000,00 грн із кожного.
За таких обставин суд апеляційної інстанції приходить до висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а рішення районного суду слід залишити без змін.
Керуючись ст.ст.367, 368, 374, 375, 381-384, 389-391 ЦПК України, апеляційний суд
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» - залишити без задоволення.
Рішення Подільського районного суду м.Полтави від 09 жовтня 2025 року – залишити без змін.
Стягнути із Товариства з додатковою відповідальністю «Полтавтрансбуд» та ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 понесені ним в суді апеляційної інстанції правничі витрати по 10 000,00 грн із кожного.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку протягом 30 днів шляхом подання касаційної скарги безпосередньо до Верховного Суду. Якщо в судовому засіданні було оголошено лише вступну та резолютивну частини судового рішення, або у разі розгляду справи (вирішення питання) без повідомлення (виклику) учасників справи, зазначений строк обчислюється з дня складення повного судового рішення.
Повний текст постанови складено 07.04.2025.

Головуючий суддя         Л.І. Пилипчук

Судді           Г.Л. Карпушин

О.В. Чумак