Справа № 159/810/24 	Головуючий у 1 інстанції: Чалий А. В. 	
Провадження № 22-ц/802/289/26  	  Доповідач: Данилюк  В. А.	

ВОЛИНСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 
П О С Т А Н О В А
І М Е Н Е М У К Р А Ї Н И

19 березня 2026 року        місто Луцьк

Волинський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді Данилюк В. А.,
суддів Киці С. І., Шевчук Л. Я.,
секретаря Прядуна Ю. В.,
з участю:
представника позивача Жегуліна Ю. М.,
відповідачів ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
представника відповідача Півня Г. В.,

розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні та розпорядженні своїм майном шляхом знесення самочинного будівництва, за апеляційною скаргою представника позивача об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» адвоката Жегуліна Юрія Миколайовича на рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 12 грудня 2025 року,
В С Т А Н О В И В:
12.02.2024 ОССББ «Вербена-Ковель» звернулося до суду із позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 , в якому просить зобов`язати ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 усунути перешкоди у здійсненні ОСББ «Вербена-Ковель» права користування та розпоряджання своїм майном (земельною ділянкою з кадастровим номером № 0710400000:03:004:0030) шляхом зобов`язання відповідачів самостійно знести самочинно збудований гараж, що розташований на межі ОСББ «Вербена-Ковель» та ОСББ «Жасмін м. Ковель», загальною площею 25 кв. м., або за їх рахунок; зобов`язати ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 усунути перешкоди у здійсненні ОСББ «Вербена-Ковель» права користування та розпоряджання своїм майном (земельною ділянкою з кадастровим номером № 0710400000:03:004:0030, адреса: АДРЕСА_1 ) шляхом зобов`язання відповідачів самостійно знести самочинно збудовані на цій ділянці паркани, якими заблоковано прохід та хвіртку від земель ОСББ «Вербена-Ковель» до АДРЕСА_1 зі сторони квартири АДРЕСА_2 та обмежено прохід до прибудинкової території, яка розташована між будинком АДРЕСА_1 та парканом, що стоїть на межі земель ОСББ «Вербена-Ковель» та АДРЕСА_1 , або за їх рахунок; зобов`язати ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 та ОСОБА_3 усунути перешкоди у здійсненні ОСББ «Вербена-Ковель» права користування та розпоряджання своїм майном (земельною ділянкою з кадастровим номером № 0710400000:03:004:0030) шляхом зобов`язання відповідачів самостійно знести самочинно збудований гараж, загальною площею 27 кв. м., який розташований на земельній ділянці позивача, або за їх рахунок.
Позовні вимоги обґрунтовує тим, що 18.12.2008 рішенням виконавчого комітету Ковельської міської ради за № 591 створено ОСББ «Вербена-Ковель». У власність новоствореного було передано земельну ділянку кадастровий № 0710400000:03:004:0030. Відповідно до п. 3 Статуту ОСББ «Вербена-Ковель», питання про використання спільного майна (зокрема, земельної ділянки, належної ОСББ) та зведення будь-яких господарських споруд віднесено до виключної компетенції Загальних зборів ОСББ.
В 2015 році на даній земельній ділянці відповідачами було зведено гараж, загальною площею 25 кв.м., без відповідного документа на право власності чи користування земельною ділянкою, на якій здійснено будівництво (без згоди власника земельної ділянки), без належно затвердженого проекту, без повідомлення про початок виконання будівельних робіт, тощо. Позивач зазначає, що загальні збори ОСББ «Вербена-Ковель» з питання виділення землі під будівництво вказаного гаражу та надання дозволу на зведення цієї споруди ніколи не проводились. ОСББ «Жасмін м. Ковель» так само не виділяло земельної ділянки на території їх ОСББ для відповідного будівництва та не надавало згоди на зведення вказаного гаражу. Позивач вважає, що вказаний гараж є самочинним будівництвом та підлягає знесенню відповідачами або за їх рахунок.
Крім того, позивач зазначає, що відповідачі самовільно встановили та території ОСББ паркани, одним з яких було заблоковано вихід до АДРЕСА_1 , а іншим обмежено доступ до прибудинкової території, яка знаходиться між будинком АДРЕСА_1 з боку квартири АДРЕСА_3 . 20.09.2023 відповідач ОСОБА_3 без дозволу співвласників ОСББ «Вербена-Ковель» здійснив демонтаж доріжки спільного користування, яка слугувала проходом від квартир ОСББ до АДРЕСА_1 зі сторони квартири АДРЕСА_3 . 30.10.2023 на місці розташування хвіртки спільного користування з боку кв. АДРЕСА_3 відповідачами було зроблено опалубку та залито її бетоном з метою встановлення в подальшому паркану та блокування виходу від ОСББ до АДРЕСА_1 . 31.10.2023 відповідачами було встановлено паркан, який вони розташували перпендикулярно від будинку АДРЕСА_4 . Вказаний паркан повністю заблокував прохід іншим співвласникам квартир до прибудинкової території, яка розташовувалась між будинком АДРЕСА_1 та парканом, який розташований на межі земель ОСББ та вулицею Вербицького. Приблизно за тиждень, відповідачі зробили в цьому паркані невеликий прохід, який на переконання мешканців ОСББ не є достатнім для нормального користування прибудинковою територією.
06. 11.2023 відповідачі встановили паркан, яким заблокували прохід зі сторони кв. АДРЕСА_3 . На місці демонтованої доріжки співвласниками квартири було створено город (прибрано демонтовані шматки цементу та засипано все землею і висаджено кущі).
Всі вищезазначені дії відповідачів зі встановлення парканів на території ОСББ Вербена-Ковель» було вчинено без отримання погодження з боку інших співвласників та всупереч їх волі.
Рішенням загальних зборів ОСББ «Вербена-Ковель» від 09.12.2023 зобов`язано співвласників квартири АДРЕСА_3 у п`ятиденний строк з дня надсилання копії протоколу загальних зборів здійснити демонтаж частини самовільно встановленого паркану, яким заблоковано прохід та хвіртку від земель ОСББ до АДРЕСА_1 зі сторони кв. АДРЕСА_3 , привести доріжку спільного користування у придатний для проходу стан та демонтувати самовільно встановлений паркан, розміщений перпендикулярно від буд. АДРЕСА_1 з метою відновлення становища, яке існувало до 20.09.2023. Незважаючи на це, відповідачі не усунули порушення, не демонтували самочинно збудовані паркани та не розблокували спільного проходу до АДРЕСА_1 . Таким чином, відповідачі продовжують чинити перешкоди іншим співвласникам ОСББ «Вербена-Ковель» у користуванні належним їм спільним майном та здійснюють самочинне будівництво на території ОСББ.
Рішенням Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 12 грудня 2025 року позовні вимоги задоволено частково.
Зобов`язано ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_3 усунути перешкоди у здійсненні ОСББ «Вербена-Ковель» права користування та розпоряджання своїм майном (земельною ділянкою з кадастровим номером № 0710400000:03:004:0030, адреса: АДРЕСА_1 , шляхом зобов`язання відповідачів самостійно демонтувати самочинно збудовані на цій ділянці паркани, якими заблоковано прохід та хвіртку від земель ОСББ «Вербена-Ковель» до АДРЕСА_1 зі сторони квартири АДРЕСА_2 та обмежено прохід до прибудинкової території, яка розташована між будинком АДРЕСА_1 (стіна між квартирами АДРЕСА_5 та 4 даного будинку) та парканом, що стоїть на межі земель ОСББ «Вербена-Ковель» та АДРЕСА_1 , або за їх рахунок.
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Стягнуто з ОСОБА_1 в користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» судовий збір сплачений при подачі до суду в розмірі 757 (сімсот п`ятдесят сім) гривень 00 копійок.
Стягнуто з ОСОБА_2 в користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» судовий збір сплачений при подачі до суду в розмірі 757 (сімсот п`ятдесят сім) гривень 00 копійок.
Стягнуто з ОСОБА_4 в користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» судовий збір сплачений при подачі до суду в розмірі 757 (сімсот п`ятдесят сім) гривень 00 копійок.
Стягнуто з ОСОБА_3 в користь об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» судовий збір сплачений при подачі до суду в розмірі 757 (сімсот п`ятдесят сім) гривень 00 копійок.
Стягнуто з об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» на користь ОСОБА_2 4000 (чотири тисячі) гривень 00 копійок понесених витрат на професійну правничу допомогу.
Не погоджуючись з рішенням суду в частині відмовлених позовних вимог, представник позивача об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» адвокат Жегулін Ю. М. подав апеляційну скаргу, в якій зазначає, що рішення ухвалене в результаті неповного встановлення всіх обставин справи, необ`єктивної оцінки обставин справи та ігнорування висновків щодо застосування відповідних норм права, викладених у постановах Верховного Суду в аналогічних справах, просить рішення в оскаржуваній частині скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити.
У відзиві на апеляційну скаргу відповідач ОСОБА_2 просить рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу залишити без задоволення.
В судовому засіданні представник позивача ОСОБА_6 апеляційну скаргу підтримав, відповідачі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 та представник відповідача ОСОБА_7 заперечили проти задоволення апеляційної скарги.
Апеляційний суд в складі колегії суддів, заслухавши пояснення учасників справи, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, приходить до висновку, що апеляційну скаргу необхідно залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції в оскаржувані частині залишити без змін, виходячи з наступного.
Судом встановлено, що рішенням виконавчого комітету Ковельської міської ради № 591 від 11.12.2008 створено Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Вербена – Ковель» по АДРЕСА_1 .
Згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку та висновком відділу Держкомзему в місті Ковелі Волинської області до технічної документації із землеустрою щодо складання державного акту на право спільної сумісної власності на земельну ділянку №4102 від 23.11.2009, земельна ділянка з кадастровим номером № 0710400000:03:004:0030 що за адресою: АДРЕСА_1 , на загальну плащу 2960 кв.м., на праві власності належить Об`єднанню співвласників багатоквартирного будинку «Вербена – Ковель» та призначена для розміщення і обслуговування багатоквартирного житлового будинку.
Дана земельна ділянка надана за рахунок земель Ковельської міської ради.
Відповідно до висновку Управління містобудування та архітектури Ковельської міської ради № 3780 від 23.11.2009 для вище вказаної земельної ділянки встановлено наступні обмеження: вся земельна ділянка повинна використовуватись за цільовим призначенням; добудова, переобладнання або будівництво нових будівель, споруд і огорожі на земельній ділянці без дозволу органів архітектури забороняється; проведення будівництва, реконструкції, добудови, переобладнання повинно здійснюватись за розробленою та затвердженою в установленому порядку проектно-вишукувальною документацією, яка відповідає вимогам ДБН А.2.2-3-2004; обслуговування території повинно проводитись у відповідності до вимог ДБН 360-92; земляні роботи (крім сільськогосподарських), прокладка інженерних мереж без дозволу і погодження з відповідними службами і організаціями міста забороняється; заборонено змінювати вертикальні відмітки ділянки без дозволу управління.
Статутом об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Вербена-Ковель» передбачено, що органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, комісія (ревізор) об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік.
До виключної компетенції загальних зборів належать: затвердження Статуту об`єднання, внесення змін до нього; обрання членів правління об`єднання; питання про використання спільного майна; затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; попереднє (до їх укладення) погодження умов договорів; визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників; прийняття рішення про реконструкцію та ремонт будинку або про зведення господарських споруд; визначення розміру матеріального та іншого заохочення голови та членів правління; визначення обмежень на користування спільним майном; обрання та відкликання управителя, затвердження та зміна умов договору з управителем, прийняття рішення про передачу функцій з управління спільним майном будинку повністю або частково асоціації об`єднань співвласників багатоквартирного будинку; прийняття рішень про заснування інших юридичних, осіб або участь у товариствах.
Зі схеми розташування капітальних будівель (умовне позначення «кн») на земельній ділянці за кадастровим номером 0710400000:03:004:0030, адреса: АДРЕСА_1 від 22.11.2023, вбачається, що кн № 1 розташована в північно – східній частині земельної ділянки: 10 кв.м. на території ОСББ «Жасмін м. Ковель», 15 кв.м. на території ОСББ «Вербена-Ковель»; кн. №2 27 кв.м на території ОСББ «Вербена-Ковель».
Згідно відповіді виконавчого комітету Ковельської міської ради №144/3.34/2-24 від 09.01.2024, землевпорядна документація щодо поділу земельної ділянки площею 2960 кв.м (кадастровий номер 0710400000:03:004:0030), яка розташована по АДРЕСА_1 та перебуває у приватній власності ОСББ «Вербена-Ковель» для розміщення та обслуговування багатоквартирного житлового будинку, на розгляд виконавчого комітету міської ради не надходила; в архіві відділу містобудування та архітектури виконавчого комітету Ковельської міської ради відсутня інформація про надання дозволу на будівництво гаража на земельних ділянках АДРЕСА_1 або АДРЕСА_6 ОСОБА_2 , ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та щодо інших дозвільних документів з цього приводу.
З протоколу №2 загальних зборів об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Вербена-Ковель» від 09.12.2023 вбачається, що присутніми на загальних зборах співвласниками ОСББ вирішено, зокрема: зобов`язати співвласників квартири АДРЕСА_2 у п`ятиденний строк з дня надсилання копії вказаного протоколу на їх адресу здійснити наступні дії: демонтувати частину самовільно встановленого паркану, яким заблоковано прохід та хвіртку від земель ОСББ до АДРЕСА_1 зі сторони кв. АДРЕСА_3 , а також привести доріжку спільного користування у придатний для проходу стан; демонтувати самовільно встановлений паркан, розміщений перпендикулярно від буд. АДРЕСА_1 ; у випадку не вчинення співвласниками квартири АДРЕСА_2 дій, передбачених п. 1 питання другого даного протоколу — ОСББ самостійно здійснити демонтаж вказаних господарських споруд (парканів) на вибір в позасудовому та/або в судовому порядку з метою відновлення становища, яке існувало до 20.09.2023; Підтвердити факт того, що хвіртка від земель ОСББ до АДРЕСА_1 зі сторони кв. АДРЕСА_3 була та залишається господарською спорудою спільного користування для всіх співвласників квартир будинку АДРЕСА_1 . Згоди на її блокування чи переміщення жодній особі співвласниками надано не було.
Крім того вирішено звернутися до суду з позовом про знесення самочинного збудованого нерухомого майна, а саме гаража № НОМЕР_1 на фундаментній основі, що розміщений на межі ОСББ «Вербена-Ковель» та на межі ОСББ «Жасмін м. Ковель», будівництво та користування вказаною будівлею здійснюють співвласники кв. АДРЕСА_7 , або обрати інший спосіб захисту цивільних прав та інтересів, передбачений ст. ст. 16, 376 ЦК України.
Правове регулювання діяльності об`єднань співвласників багатоквартирних будинків та здійснення права власності у багатоквартирних житлових будинках здійснюється у відповідності до положень Конституції України, Законів України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку від 29.11.2001 року № 2866-III ( надалі Закон України № 2866-III) та «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015 року № 417-VIII (надалі-Закон України № 417-VIII).
У відповідності до ст. 1 Закону України № 2866-III об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку є юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна. Співвласниками багатоквартирного будинку є власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Відповідно до ст.10 Закону України № 2866-III органами управління об`єднання є загальні збори співвласників, правління, ревізійна комісія об`єднання. Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Питання про використання спільного майна, визначення обмежень на користування спільним майном віднесені до виключної компетенції загальних зборів співвласників, рішення яких є обов`язковим для усіх співвласників, за умови дотримання вимог голосування, встановлених статтею 10 Закону.
Порядок здійснення прав співвласників визначається Законом.
У відповідності до п. 6 ч.1 ст.1 Закону України № 417-VIII спільне майно багатоквартирного будинку включає будівлі і споруди, які призначені для задоволення співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Частиною 1 ст. 5 Закону України № 417-VIII визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Питання правового статусу земельних ділянок багатоквартирних будинків закріплено у ст. 42 Земельного кодексу України, частиною третьою якої передбачено, що порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Відповідно до ч.2 ст. 6 та п. 5 ч.1 ст.7, ч.1 ст.15 Закону України № 417-VIII реалізація співвласником своїх прав не може порушувати права інших співвласників, співвласники зобов`язані виконувати рішення зборів співвласників
У ст.16 Закону України №417-VIII зазначено, що об`єднання співвласників має право визначати порядок користування спільним майном відповідно до статуту об`єднання.
У відповідності до ст.14 Закону України № 2866-III спори щодо здійснення прав співвласників вирішуються за згодою сторін або в судовому порядку.
Таким чином, передана у власність ОСББ «Вербена-Ковель» земельна ділянка площею 0,2960 га, кадастровий номер: 0710400000:03:004:0030, за адресою АДРЕСА_1 перебуває у спільній власності усіх співвласників багатоквартирного житлового будинку АДРЕСА_1 , а порядок володіння та користування зазначеною ділянкою повинен вирішуватися за домовленістю між ними.
Статтею 391 ЦК України передбачено, що власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном.
Згідно ж із приписами статті 152 ЗК України власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. Захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом, зокрема, відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав.
Основна діяльність ОСББ полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань , пов`язаних з діяльністю об`єднання.
Відповідно до ч. 1 ст. 367 ЦПК України апеляційний суд не переглядає рішення суду в частині позовних вимог ОСББ «Вербена-Ковель» про зобов`язання відповідачів знести самовільно збудовані паркани та відповідно будь – яких висновків з цього приводу не висловлює.
Щодо інших позовних вимог, у задоволенні яких відмовлено, колегія суддів суд зазначає наступне.
З урахуванням норм цивільно-процесуального законодавства правом на звернення до суду за захистом наділена особа лише в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Обравши відповідний спосіб захисту права, позивач в силу статті 12 ЦПК України зобов`язаний довести правову та фактичну підстави своїх вимог.
Судом встановлено, що відповідачка ОСОБА_2 є власницею закінченого будівництвом об`єкта – гаража загальною площею 44,9 кв.м., який розташований за адресою: АДРЕСА_8 . Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 2898080407060 (витяг з Державного реєстру речових прав № 369966843 від 15.03.2025).
З матеріалів справи встановлено, що попереднім власником гаража, що розташований за адресою: АДРЕСА_8 , був ОСОБА_8 , який побудував спірний гараж в 1983 році.
Відповідно до «Оценочного акта на хозяйственно-бытовые строения и внутрипроводные сооружения домовладения 7/1» (рос. мова) загальна площа гаража становить 26 кв.м., побудований на бетонному фундаменті з цегли, покритий шифером з глиняно – бетонною підлогою.
Рішенням виконавчого комітету Ковельської міської ради від 21.05.1998 № 114 Про дозвіл на добудову, переобладнання житлових будинків, тимчасових споруд, хлівів, будівництво гаражів, прийняття в експлуатацію житлових будинків, ОСОБА_8 отримав дозвіл на узаконення побудованого гаража розміром 6.04 х4.0 з врахуванням матеріалів і погоджень, які виконані в 1983 році.
Даний об`єкт був зареєстрований в Волинському обласному бюро технічної інвентаризації за №590 26.06.1998.
Відповідно до договору дарування гаража серії ААО № 357125 від 02.07.1998, який складено приватним нотаріусом Ковельського міського округу В. С. Гурською та зареєстровано в реєстрі № 4738, ОСОБА_8 подарував гараж, що розташований за адресою: АДРЕСА_8 , який зареєстрований в Волинському БТІ 26.06.1998 за № 590, ОСОБА_9 .
30.09.1998 ОСОБА_2 отримала реєстраційне посвідчення на гараж за реєстровим номером 590 ( серія АФ №00881).
Згідно з довідкою КП «Волиньпроект» Волинської обласної ради від 24.01.2024 вх. № 107-2, право власності станом на 31.12.2012 на нерухоме майно, гараж, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_8 зареєстровано 30.09.1998 на праві приватної власності за ОСОБА_2 на підставі Договору дарування, посвідченого приватним нотаріусом Ковельського міського нотаріального округу Гурською В. С. 02.07.1998 №4738.
Спірний гараж розміщений на межі ОСББ «Вербена-Ковель» та ОСББ « Жасмін м. Ковель».
Відповідно до ст. 41 Конституції України право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом.
Відповідно до ст. 328 ЦК України, право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема з правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
Відповідно до ч. 2 ст. 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Звертаючись з даним позовом до суду, позивач зазначає, що відповідачами було зведено гараж загальною площею 25 кв.м. без відповідного документу на право власності чи користування земельною ділянкою, на якій здійснено будівництво (без згоди власника земельної ділянки), без належно затвердженого проекту, без повідомлення про початок виконання будівельних робіт. Тобто, вказаний гараж є самочинною забудовою.
Згідно з частиною першою статті 376 ЦК України самочинне будівництво визначається через сукупність ознак, що виступають умовами або підставами, за наявності яких об`єкт нерухомості вважається самочинним, а саме, якщо: 1) він збудований або будується на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети; 2) об`єкт нерухомості збудовано без належного дозволу чи належно затвердженого проекту; 3) об`єкт нерухомості збудовано з істотними порушеннями будівельних норм і правил.
Як вказано вище, ОСОБА_8 здійснив будівництво гаража в 1983 році, на земельній ділянці, що на той час належала до земель Ковельської міської ради, отримавши при цьому всі дозвільні документи, та узаконивши належним чином право власності на будову.
Відповідачка ОСОБА_2 у 1998 році набула право приватної власності на спірний гараж на підставі договору дарування гаража, який зареєстрований в реєстрі за № 4738 та 30.09.1998 отримала Реєстраційне посвідчення серії НОМЕР_2 .
Отже, право власності відповідачкою набуте правомірно.
Державний реєстр речових прав на нерухоме майно - це єдина державна інформаційна система, що забезпечує обробку, збереження та надання відомостей про зареєстровані речові права на нерухоме майно та їх обтяження.
У Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (далі - Державний реєстр прав) реєструються речові права та їх обтяження на земельні ділянки, а також на об`єкти нерухомого майна, розташовані на земельній ділянці, переміщення яких неможливе без їх знецінення та зміни призначення, а саме: житлові будинки, будівлі, споруди, а також їх окремі частини, квартири, житлові та нежитлові приміщення, меліоративні мережі, складові частини меліоративної мережі.
Державна реєстрація прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру прав.
Відомості до Державного реєстру прав здійснюється у відповідності до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 за № 1952-IV.
Внесення нерухомого майна в Державний реєстр прав виключно добровільне і не має нічого спільного з втратою права власності на нього.
Якщо громадяни з 2003 року не вчиняли щодо нерухомості жодних правочинів, то відповідна інформація до Державного реєстру прав не вносилася. Хоча такі особи й мають правовстановлюючі документи, які підтверджують право власності на нерухомість, у паперовому вигляді.
Як убачається з Витягу з Державного реєстру речових прав №369966843 від 15.03.2024, 13.03.2024 ОСОБА_2 зареєструвала в Реєстрі відомості про речове право, а саме, що їй на праві приватної власності належить закінчений будівництвом гараж, який розташований за адресою: АДРЕСА_8 , загальна площа якого 44,9 кв.м., відомості внесено на підставі Реєстрової книги, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна - 590 від 30.09.1998.
З технічного паспорта на гараж боксового типу від 30.01.2024, який розташований за адресою: АДРЕСА_8 , вбачається, що загальна площа спірного гаража становить 44, 9 кв. м.
Відповідно до технічної документації гараж побудований в 1983 році мав площу 26 кв.м., проте відомості реальної площі гаража на момент відступлення права власності в 1998 році в матеріалах справи відсутні.
Судом взято до уваги покази свідків ОСОБА_10 , ОСОБА_11 , ОСОБА_12 , які в судовому засіданні підтвердили відсутність проведення будь-якої реконструкції гаража з боку відповідачки ОСОБА_2 , суду пояснили що останньою здійснювався лише поточний ремонт гаража, оновлювалися стіни, дах, фасад тощо.
Крім того, в судовому засіданні спеціаліст ОСОБА_13 суду зазначила, що реєстрація права власності на самочинне будівництво в позасудовому порядку неможлива.
Зважаючи, що особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього, а право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути визнане лише за рішенням суду, беручи до уваги, що ОСОБА_2 , у встановленому законом порядку зареєструвала право власності на гараж на основі правовстановлюючих документів, які підтверджують право власності на нерухомість у паперовому вигляді, то гараж, або його реконструкція не має ознак самочинного будівництва.
А тому підстави для скасування рішення державного реєстратора виконавчого комітету Ковельської міської ради Фіц О. Ю. про державну реєстрацію прав власності на об`єкт самочинного будівництва: гараж за адресою: АДРЕСА_8 , відсутні.
Окрім того, за загальним правилом у справах про знесення самочинного будівництва позивач зобов`язаний довести не лише факт самочинного будівництва, а й порушення його прав як власника (співвласника) чи користувача земельної ділянки таким самочинним будівництвом. Лише у випадку доведеності порушення самочинним будівництвом прав позивача, знесення самочинного будівництва можливо оцінювати на предмет можливості його застосування як крайнього заходу впливу на забудовника (постанова Верховного Суду від 27 листопада 2024 року у справі № 947/38994/20, провадження № 61-5435св24).
У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил, суд може постановити рішення, яким зобов`язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову. Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво.
При вирішенні питання про те, чи є відхилення від проекту істотним і таким, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, суди повинні в кожному випадку з`ясовувати, зокрема, наскільки збудована будівля за розміром відповідає площі, поверховості, розміщенню та іншим умовам, передбаченим проектом; як впливає допущене порушення з урахуванням місцевих правил забудови, громадських і приватних інтересів на планування, забудову, благоустрій вулиці, на зручність утримання суміжних ділянок тощо.
При цьому факт відхилення від проекту та порушення будівельних норм і правил має довести особа, яка пред`явила позов про знесення самочинного будівництва (частина сьома статті 376 ЦК, частина перша статті 60 ЦПК).
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення (частини перша та друга статті 77 ЦПК України).
Позивачем в обґрунтування заявлених позовних вимог в частині знесення самочинно збудованого гаража не надано будь-яких доказів, що спірний гараж, який знаходиться на земельній ділянці по АДРЕСА_8 , будь-яким чином перешкоджає іншим співвласникам житлового будинку у використанні спільної земельної ділянки та порушує їхні права як співвласників на використання спільного майна.
Крім того, суд звертає увагу позивача, що спірний гараж розташований також на частині території, яка належить ОСББ «Жасмін м. Ковель», проте в матеріалах справи відсутні будь які докази порушення його прав, як власника суміжної земельної ділянки.
Суд звертає увагу, що право власності є непорушним, ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Таким чином, суд на основі всебічного, повного, об`єктивного та безпосереднього з`ясування фактичних обставин, на які сторони посилаються, як на підставу своїх вимог і заперечень, оцінивши наявні у справі докази за своїм внутрішнім переконанням, з`ясувавши їх достатність і взаємний зв`язок у сукупності, дійшов правильного висновку, що позовні вимоги ОСББ «Вербена-Ковель» в частині знесення самочинно збудованого гаража та скасування реєстрації права власності до задоволення не підлягають.
Згідно з частиною першою статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до частини першої статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (статті 79 ЦПК України).
Статтею 80 ЦПК України передбачено, що достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування. Питання про достатність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Таким чином, аргументи, викладені в апеляційній скарзі, висновків суду не спростовують, зводяться до незгоди з ними, необхідності здійснення переоцінки фактичних обставин справи. Доводи апеляційної скарги були предметом дослідження судом першої інстанції і у рішенні суду їм надано вірну правову оцінку.
Згідно зі статтею 89 ЦПК України виключне право оцінки доказів належить суду, який має оцінювати докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному і об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Ніщо не вказує на те, що судом не дотримано принципу рівності, що витікає із змісту частини першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який передбачає, що кожна сторона повинна мати розумну можливість відстоювати свою позицію у справі в умовах, які не ставлять її в суттєво менш сприятливе становище в порівнянні з опонентом.
Водночас, заявником апеляційної скарги не підтверджено жодних порушень норм процесуального права, через які він не зміг повною мірою реалізувати свої процесуальні права чи які би призвели до ухвалення незаконного рішення, оскільки судом першої інстанції створені умови для того, щоб позивач надав пояснення та докази щодо обставин, на які він посилається як на підставу своїх заперечень.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права.
Згідно із статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення в оскаржуваній частині – без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Керуючись статтями 259, 268, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
У Х В А Л И В:
Апеляційну скаргу представника позивача об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «ВЕРБЕНА-КОВЕЛЬ» адвоката Жегуліна Юрія Миколайовича залишити без задоволення.
Рішення Ковельського міськрайонного суду Волинської області від 12 грудня 2025 року в цій справі в оскаржуваній частині залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її ухвалення і може бути оскаржена в касаційному порядку протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 30 березня 2026 року.

Головуючий 

Судді :