Справа № 367/11477/24
Провадження №2/367/101/2026

РІШЕННЯ
Іменем України
24 лютого 2026 року м. Ірпінь
Ірпінський міський суд Київської області в складі:
головуючого судді Одарюка М.П.
за участю секретаря судового засідання Бобриш М.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Ірпені цивільну справу № 367/11477/24 за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину,

У с т а н о в и в:
І. Стислий виклад позиції позивача та заперечення відповідача.
В листопаді 2024 року позивач звернувся до суду з позовом до ТОВ « Гостомель резидент» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину. В обґрунтування позову вказує, що між нею та відповідачем були укладені попередні договору купівлі – продажу нерухомого майна № 3-1-125 від 05.02.2021 року та № 3-1-25 від 06.10.2021 року, у письмовій формі без нотаріального посвідчення, за якими Товариство з обмеженою відповідальністю «Гостомель резидент» продало, а вона купила:
квартиру за будівельним номером АДРЕСА_1 Хмельницького, буд. 3-Б. Договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором становить 574 120,00 грн, в тому числі ПДВ 95 686,67 грн, що є еквівалентом 20 586,26 дол. США;
нежитлове приміщення за будівельним номером АДРЕСА_2 . Договірна ціна нерухомого майна за основним договором становить 66 495,00 грн, в тому числі ПДВ 11 082,50 грн, що є еквівалентним 2 516,43 дол. США. На виконання попереднього договору купівлі – продажу квартири № 3-1-125 від 05.02.2021 року вона сплатила відповідача грошові кошти у сумі 16 186,18 дол. США, за офіційним курсом НБУ станом на день укладення попереднього договору, на виконання попереднього договору купівлі – продажу № 3-1-25 від 06.10.2021 року вона сплатила грошові кошти у сумі 2 479,00 дол. США за офіційним курсом НБУ станом на день укладення попереднього договору. Враховуючи те, що при укладенні попередніх договорів купівлі – продажу нерухомого майна № 3-1-125 від 05.02.2021 та № 3-1-25 від 06.10.2021 не було дотримано вимог закону щодо нотаріального посвідчення договорів, такі договори є нікчемними з моменту їх укладення в силу закону. Відповідач, без достатньої правової підстави набув її грошові кошти за двома попередніми договорами на загальну суму 18 665,20 дол. США, які вона і просить суд стягнути з відповідача, а також нарахувати 3% річних від простроченої суми.
У відзиві на позовну заяву ( а.с.81-86), представник відповідача просить суд відмовити у задоволенні позовних вимог позивача у повному обсязі. В обґрунтування вказує, що 05.02.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Гостомель резиденс» було укладено Попередній договір № 3-1-125 купівлі-продажу квартири. 08.11.2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Гостомель резидент» було укладено Договір про розірвання Попереднього договору № 3-1-125 купівлі-продажу квартири від 05.02.2021 року. Відповідно до пункту 2.3 Договору про розірвання встановлено, що сплачена сума покупцем відповідно до попереднього договору повертаються покупцю в національній валюті гривні за реквізитами, що надані Покупцем у Заяві від 08.11.2023.Сторони погодили, що  сума грошових коштів, які підлягають поверненню Продавцем Покупцю 490 816 гривень 80 коп., у т.ч. ПДВ- 81 802 грн. 80 коп. У пунктах 5,6,7 Договору про розірвання встановлено, що цей Договір про розірвання набирає чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін. З моменту набрання чинності цим Договором про розірвання Попереднього договору № 3-1-125 купівлі-продажу квартири від 05.02.2021 вважається розірваним, а продавець вправі відчужувати Нерухоме майно будь-яким третім особам. Сторони підтверджують, що з моменту набрання чинності цим Договором про розірвання, зобов`язання сторін, що виникли на підставі Попереднього договору припиняються і вони не вважають себе пов`язаними правами та обов`язками, що виникли за Попереднім договором.
ТОВ « Гостомель Резиденс» повернуло ОСОБА_1 , на надані нею реквізити, наступні грошові кошти у розмірі 432 000, 00 грн.:
28.05.2024 - 50 000,00 грн.; 27.06.2024 - 40 000,00 грн.; 08.08.2024 - 80 000,00 грн.; 22.08.2024 50 000,00 грн.; 02.10.2024 - 50 000,00 грн,; 09.01.2025 - 82 000, 00 грн;20.01.2025 - 80 000, 00 грн.
Таким чином, згідно з договором про розірвання Попереднього договору № 3-1-125 купівлі -продажу квартири від 05.02.2021 року, ТОВ «Гостомель резеденс» ще має повернути ОСОБА_1 суму грошових у розмірі 58 816,80 (п`ятдесят вісім тисячі вісімсот шістнадцять) коп.
06.10.2021 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Гостомель резиденс» було укладено Попередній договір № 3-1-25 купівлі-продажу нерухомого майна. 08.11.2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Гостомель Резиденс» було укладено договір про розірвання Попереднього договору № 3-1-25 купівлі-продажу нерухомого майна від 06.10.2021 року. Відповідно до пункту 2.3 Договору про розірвання встановлено, що сплачена покупцем відповідно до попереднього договору повертаються покупцю в національній валюті гривні за реквізитами, що надані Покупцем у Заяві від 08.11.2023. Сторони погодили, що сума грошових коштів, які підлягають поверненню Продавцем покупцю становить 75 492,90 грн, у тому числі ПДВ - 12 582 грн. 15 коп. У п.п. 5, 6, 7 Договору про розірвання встановлено, що цей Договір про набирає чинності з моменту його підписання уповноваженими представниками сторін. З моменту набрання чинності цим Договором про розірвання Попереднього договору № 3-1-25 купівлі-продажу нерухомого майна від 06.10.2021 розірваним, а продавець вправі відчужувати Нерухоме майно будь-якім третім особам. Сторони підтверджують, що з моменту набрання чинності договором про  розірвання, зобов`язання сторін, що виникли на підставі попереднього договору припиняються і вони не вважають себе пов`язаними правами та обов`язками, що виникли за попереднім договором.
ТОВ «Гостомель Резиденс» повернуло ОСОБА_1 , на надані нею реквізити, наступні грошові кошти у розмірі 35 000, 00 грн., а саме; 22.10.2024- 15 000,00 грн. та 20.01.2025 - 20 000, 00 грн.
Згідно із Договором про розірвання Попереднього договору № 3-1-25 купівлі - продажу нерухомого майна від 06.10.2021 року, ТОВ «Гостомель резединс» ще має повернути ОСОБА_1 суму грошових розмірі 40 492,90 грн.
Крім того, Відповідачем направлено лист відповідь на Вимогу про повернення грошових коштів від 28.09.2024.
2. Щодо стягнення грошових коштів у іноземній валюті, а саме: в загальному розмірі, що становить 20 568, 78 доларів США.
Основним доводом Позивач у позовній заяві зазначає, як підставу стягнення суми в доларах США, є те, що у договорі наявна інформація щодо еквіваленту долару США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України.
Але, з такими доводами Позивача категорично не погоджуються і вважають, що Позивач не розуміє значення оплати в доларах США та перекручує практику Верховного Суду.
Відповідно до поданих Позивачем квитанцій про здійснення останньою оплати за договором, зазначає що оплата здійснюється у гривнях, відсутня будь-яка квитанція де б було здійснено оплату в доларах США.
Крім того, відповідно до підписаних Договорів про розірвання у пункті 2 встановлено, що сплачена сума покупцем відповідно до попереднього договору повертаються покупцю в національній валюті гривні за реквізитами, що надані Покупцем у Заяві від 08.11.2023.
Сторони не мають права вимагати повернення того, що було виконане ними за зобов`язанням до моменту зміни або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором або законом.
У постанові від 13 липня 2022 року у справі N° 363/1834/17 (провадження №14- 53цс21) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на такі особливості виконання грошового зобов`язання; «Грошовою одиницею України є гривня (частина га статті 99 Конституції України). Але Основний Закон не встановлює заборони використання в Україні грошових одиниць іноземних держав. Іноземна валюта може використовуватися в Україні у випадках і в порядку, встановлених законом (частина статті 192 ЦК України). Тобто гривня має статус універсального платіжного засобу, який без обмежень приймається на території України за номінальною вартістю (частина перша статті 192 ЦК України), тоді як обіг іноземної валюти регламентований законами України.
Приписи чинного законодавства, хоч і визначають національну валюту України як єдиний законний платіжний засіб на території України, у якому має бути виражене виконане зобов`язання (частина перша статті 192, частина перша статті 524, частина перша статті 533 ЦК України), однак не забороняють вираження у договорі грошового зобов`язання в іноземній валюті, визначення грошового еквівалента зобов`язання в іноземній валюті, а також на перерахунок грошового зобов`язання у зміни НБУ курсу національної валюти України щодо іноземної валюти.
Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов`язання в іноземній валюті
(частина друга статі 524 ЦК України). Якщо у зобов`язанні визначено еквівалент в іноземній валюті, сума, що підлягає сплаті у гривнях, визначається офіційним курсом відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок визначення не встановлений договором або законом чи іншим нормативне актом (частина друга статті 533 ЦК України).
Як укладення, так і виконання договірних зобов`язань, зокрема позики, через іноземну валюту, не суперечить законодавству України. У разі отримання у позику іноземної валюти позичальник зобов`язаний, якщо інше не передбачено законом чи договором, повернути позикодавцеві таку ж суму грошей ( суму позики, тобто таку ж суму грошових коштів в іноземній валюті, яку він отримав у позику (частина перша статті 1046, частина перша статті 1049 ЦК України; постанову Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у 373/2054/16)».
Тобто, відповідно сталої практики Верховного Суду визначається, що повернення грошових кошів відбувається у тій валюті, в якій відбулося оплата, якщо грошові кошти зараховуються в доларах США то і повертаються в доларах США, національній валюті - гривнях, то грошові кошти повертаються у національній валюті.
Отже, вважаємо, що Позивачем неправомірно заявлено позовну про стягнення грошових коштів у доларах США.
3. Щодо заперечення стягнення 3% річних.
Відповідно до Виписки за період з 01.01.2021 по 31.12.2021 ОСОБА_1 за двома попередніми договорами внесла на рахунок Відповідача грошові кошти у загальному розмірі 522 766, 56 грн.
Згідно до укладених Договорів про розірвання, сторони погодили, що сума грошових коштів, які підлягають поверненню Продавцем Покупцю становить 490 816 гривень 80 коп., у т.ч. ПДВ- 81 802 грн. 80 коп. (за Договором про розірвання Попереднього договору №3-1-125 купівлі-продажу квартири від 05.02.2021 та 75 492 грн. 90 коп. (за Договором про розірвання Попереднього договору № 3-1-25 не майна від 06.10.2021),
Загальна сума до повернення становить 566 309, 70 гривень, різі сумою, яка вносила Позивач та сумою до повернення складає 43 543,14 грн, в цю різницю вже входять всі погодження сторонами штрафні сані числі 3% річних.
Крім того, станом на сьогодні попередні договори припинили свою дію та не можуть породжувати будь-які наслідки.
У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору (ч.3 ст. 653 ЦК України), тобто з моменту підписання сторонами договорів про розірвання, а саме: 08.10.2023 зобов`язання сторін за  попередніми договорами припинилися.
Відповідно до частини 1 статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно
або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму
правочину, якщо інше не встановлено законом. Частиною 1 ст. 546 ЦК України передбачено, що виконання зобов`язання може зaбeзпeчyвaтиcя неустойкою, порукою, гарантією, заставою, притриманням, завдатком, правом довірчої власності. Правочин щодо забезпечення виконання зобов`язання вчиняється у письмовій формі (ч. 1 ст. 547 ЦК України). Відповідно до ч. 1 статті 635 ЦК України (редакція, що діяла на момент
укладання попереднього договору) встановлено, що попереднім є договір, сторони
якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в
майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути
укладений основний договір на підставі попереднього договору.
Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором,
погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо
такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній
договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо
форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Стаття 639 ЦК України, якою регламентована форма договору, вказує на те, що
договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору
не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі,
він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом
ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовилися
укласти договір за допомогою інформаційно-комунікаційних систем, він вважається
укладеним у письмовій формі. Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі
договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є
укладеним з моменту його підписання сторонами. Якщо сторони домовилися про
нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне
посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.
Договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу,
житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у
письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває в податковій заставі (стаття 657 ЦК України).
З наведених норм вбачається, що ЦК України, при укладенні попереднього договору, зокрема, купівлі-продажу, зобов`язує лише дотриматися форми його укладення, яка встановлена для основного договору купівлі-продажу, тобто укладення його виключно у письмовій формі, і не встановлює саме обов`язку його нотаріального посвідчення, залишаючи це право на розсуд сторін такого договору.
Відповідно до частини 1 статті 209 ЦК України правочин, який вчинений у
письмовій формі підлягає нотаріальному посвідченню лише у випадках, встановлених
законом або домовленістю сторін. Законодавством України не передбачалося на момент підписання попереднього договору їх нотаріального посвідчення. У 2022 році частину першу статті 635 Цивільного кодексу України доповнено абзацом п`ятим згідно із Законом України «Про гарантування прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» (№2518-ІХ) від 15.08.2022 року, у якому зазначається, що Попередній договір щодо продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню. Таким законодавець уточнив обов`язковість нотаріального посвідчення попередніх договорів щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва у майбутнього об`єкта нерухомості.
Тобто, законодавець лише у 2022 році визначив, які саме попередні договори підлягають нотаріальному посвідченню. В той же час, спірний попередній договір укладався до набрання чинності змін до статті 635 ЦК України та на об`єкт, який на той момент ще будувався.
Відповідно статті 1 ЗУ «Про гарантування речових прав на об`єкти нерухомого майна, які будуть споруджені у майбутньому» про визначення термінів, зазначено, що майбутній об`єкт нерухомості - передбачена проектною документацією на будівництво складова частина подільного об`єкта незавершеного будівниці після прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом об`єкта стане самостійним об`єктом нерухомого майна (квартира, гаражний бокс, інше житлове або неї приміщення, машиномісце тощо). Майбутні об`єкти нерухомості поділяються на майбутні об`єкти житлової нерухомості (квартира, інше житлове приміщення; та майбутні об`єкти нежитлової нерухомості (гаражний бокс, інше не: приміщення, машиномісце тощо).
Отже, таким чином законодавцем до 2022 року не передбачалось нотаріальне посвідчення попередніх договорів.
Відповідно до частини першої статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів цього також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї зі сторін має бути досягнуто згоди (частини перша та друга статті 638 ЦК України).
Більше того, позивачем укладено Договори про розірвання та у п. 7 погоджено умови, а саме: Сторони підтверджують, що з моменту набрання чинності договором про  розірвання, зобов`язання сторін, що виникли на підставі попереднього договору припиняються і вони не вважають себе пов`язаними правами та обов`язками, що виникли за попереднім договором.
Отже, сторонами при укладанні Попереднього договору дотримано істотні які повинен мати основний договір та визначений порядок встановлення умов в основному договорі. Істотними умовами договору попереднього договору купівлі-продажу нерухомості є предмет, ціна, строк дії договору та інші умови, які сторони бажають визначити та які не суперечать вимогам чинного законодавства.
Попередній договір укладений у формі, встановленій для основного договору - у письмовій формі та не може бути визнаний судом нікчемним та породжувати наслідки за статтею 216 та 1212 ЦК України, враховуючи, що Відповідачем повернута майже вся сума за Договорами про розірвання.
5. Щодо не погодження із судовими витратами.
Вважають, що позовна заява є необґрунтованою, без підставною та не може бути судом задоволена. Таким чином, всі витрати пов`язані із розглядом справи покладаються повністю на позивача.
Орієнтовний розрахунок понесених судових витрат та які очікує понести Відповідач із розглядом даної справи:
5 000 гривень - за формування правової позиції та підготовку, подачу процесуальних документів у справі;
2 500 гривень - за участь адвоката в одному судовому засіданні(не включаються витрати на відрядження, транспорті, поштові тощо) розмір понесених витрат на правничу допомогу буде залежить від кількості судових засідань.
Докази розміру понесених витрат на професійну правничу допомогу будуть подані до суду протягом п`яти днів після ухвалення судового рішення згідно з приписами ч. 8 ст. 141 ЦПК України.
У відповіді на відзив (а.с.108-113) представник позивача вказує, оскільки попередній договір купівлі – продажу квартири № 3-1-125 від 05.02.2021 року та попередній договір купівлі – продажу нерухомого майна № 3-1-25 від 06.10.2021 року є нікчемними з моменту їх вчинення в силу закону, о вони не можуть бути розірваними, припиненими або зміненими шляхом укладення додаткових правочинів, тому що ці договори не створюють юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані із його недійсністю. Отже єдиний, що виникає у позивача і відповідача за попередніми договорами, які є нікчемними це зобов`язання повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання попередніх договорів. Позивач вважає, що договір від 08.11.2023 року про розірвання попереднього договору № 3-1-125 купівлі – продажу квартири від 05.02.2021 року та договір від 08.11.2023 року про розірвання попереднього договору № 3-1-25 купівлі – продажу нерухомого майна від 06.10.2021 року не стосуються змісту позовних вимог.
У період з 28.05.2024 року по 20.01.2025 року позивач отримала грошові кошти від відповідача з призначенням платежів « повернення коштів згідно Договору про розірвання № 3-1-125 від 08.11.2023 року» та « повернення коштів згідно Договору про розірвання № 3-1-25 від 08.11.2023 року» на загальну суму 466 550,00 грн, що підтверджується випискою з рахунку позивача від 27.01.2025 року за період з 01.01.2024 року по 27.01.2025 року. Позивач приймала направлені грошові кошти від відповідача, тому що об`єктивно відповідач є боржником перед позивачем. У разі, якщо відповідач письмовою заявою підтвердить погодження про зарахування цих коштів як повернення коштів за нікчемними договорами, а саме: Попереднім договором купівлі – продажу квартири № 3-1-125 від 05.02.2021 року та Попереднім договором купівлі – продажу нерухомого майна № 3-1-25 від 06.10.2021 року, то позивач не заперечує щодо зарахування даної суми коштів як повернення частини ціни позову, з врахуванням еквіваленту гривні до долара США за курсом НБУ на момент надходження платежів.
У запереченнях на відповідь на відзив ( а.с.129-132) представник відповідача позивач сплачувала грошові кошти у національній валюті, тому і повернення грошових коштів відбувається у тій валюті, в якій відбулася оплата, якщо грошові кошти зараховуються в доларах США, то і повертаються в доларах, а якщо в національній валюті – гривнях, то і повертаються у національній валюті, а отже позивачем неправомірно заявлено позовну вимогу про стягнення грошових коштів у доларах США. Позивач зазначає, що ним отримано грошові кошти від відповідача у розмірі 466 550,00 грн, але відповідачем перераховано грошові кошти позивачу на загальну суму 467 000,00 грн. Тобто, позивач вказує суму відраховуючи на комісію банка, але відповідач не повинен нести відповідальність за рахунок та комісію банку позивача. 
Представник позивача через канцелярію суду надала письмову заяву, в якій просила суд розглядати справу без участі сторони позивача, позовні вимоги підтримала у повному обсязі та просила суд їх задовольнити.
Представник відповідача у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи повідомлений належно, клопотань про відкладення розгляду справи до суду не надходило.
ІІ. Фактичні обставини, встановлені судом та зміст спірних правовідносин
05 лютого 2021 року між ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» та ОСОБА_1 укладено у простій письмовій формі попередні договір № 3-1-125 купівлі продажу квартири.
У відповідності до якого, сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов`язуються в майбутньому у класти і належним чином оформити основний договір купівлі – продажу квартири за будівельним номером АДРЕСА_1 Богдана Хмельницького,3-Б, за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну ( п.1.1 попереднього договору).
Договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором становить 574 120,00 грн, в тому числі ПДВ -95 686,67 грн, що є еквівалентним 20 586,26 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору.
На виконання умов попереднього договору № 3-1-125 від 05.02.2021 року позивачем на користь відповідача було сплачено 451 217,56 грн, що підтверджується копіями платіжних інструкцій ( а.с. 20-26).
06 жовтня 2021 року між ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» та ОСОБА_1 укладено у простій письмовій формі попередні договір № 3-1-25 купівлі продажу нерухомого майна.
У відповідності до якого, сторони в порядку, у строк та на умовах, визначених цим попереднім договором, зобов`язуються в майбутньому у класти і належним чином оформити основний договір купівлі – продажу нежитлового приміщення за будівельним номером 25, загальною проектною площею 4,03 кв.м., кількість кімнат одна, поверх сьомий, секція перша, в багатоквартирному будинку, який будується за будівельною адресою: АДРЕСА_3 , за яким продавець зобов`язується передати у власність покупця нерухоме майно, а покупець зобов`язується прийняти від продавця у свою власність нерухоме майно та сплатити за нерухоме майно договірну ціну (п.1.1 попереднього договору).
Договірна ціна продажу нерухомого майна за основним договором становить 66 495,00 грн, в тому числі ПДВ -11 082,50 грн, що є еквівалентним 2 516,43 дол. США, виходячи з офіційного курсу Національного банку України станом на день укладення цього попереднього договору.
На виконання умов попереднього договору № 3-1-25 від 06.10.2021 року позивачем на користь відповідача було сплачено 65 495,00 грн, що підтверджується копіями платіжних інструкцій (а.с. 31-34).
08.11.2023 року ОСОБА_1 та ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» були укладені договори про розірвання попередніх договорів № 3-1-125 від 05.02.2021 купівлі – продажу квартири та попереднього договору № 3-1-25 від 06.10.2021 року купівлі – продажу нежитлового приміщення (а.с.88,95).
08.11.2023 року ОСОБА_1 звернулась до директора ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» із заявами повернути їй сплачені кошти за договором № 3-1-125 від 05.02.2021 року та за договором № 3-1-25 від 06.10.2021 року у строки та розмірі передбачені договорами про розірвання від 08.11.2023 року ( а.с.89,96).
ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» на виконання умов договорі про розірвання від 08.11.2023 року було повернуто ОСОБА_1 грошові кошти на загальну суму 467 000,00 грн (а.с.101-103).
ОСОБА_1 зверталась з листом вимогою до ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» із вимогою про припинення дії попередніх договорів № 3-1-125 від 05.02.2021 року та № 3-1-25 від 06.10.2021 та повернення отриманою продавцем суми грошових коштів (лист не датований).
28.09.2024 року представником позивача адвокатом Ошкало Т.В. на адресу ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» направлено вимогу про повернення грошових коштів у сумі 18 665,14 дол. США, як такі що набуті без належної підстави (а.с.37-38).
У листі від 21.01.2025 року № 04/25 ТОВ « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» на вимогу про повернення грошових коштів вказує, що станом на 21.05.2025 року ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» повернуло ОСОБА_1 на надані нею реквізити 467 000,00 грн, на підставі договорів про розірвання від 08.11.2023 року. За договором купівлі – продажу квартири № ,3-1-125 від 05.02.2021 року, залишилась не повернуті грошові кошти у розмірі 58 816,80 грн, за договором № 3-1-25 від 06.10.2021 року – 40 492,90 грн ( а.с.105).
ІІІ. Норми права, які застосував суд та оцінка аргументів сторін
Відповідно до ч. 1 ст. 4 ЦПК України кожна особа в порядку, встановленому цим Кодексом, вправі звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Згідно із статтею 6 ЦК України сторони мають право укласти договір, який не передбачений актами цивільного законодавства, але відповідає загальним засадам цивільного законодавства. Сторони мають право врегулювати у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами. Сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд. Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами.
Зобов`язання виникають з підстав, встановлених статтею 11 цього Кодексу. Однією з підстав виникнення цивільних прав та обов`язків стаття 11 ЦК України визначає договори та інші правочини.
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором.
Частиною 1 статті 635 ЦК України встановлено, що попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі.
Вказана норма є імперативною, тому додержання вимог щодо нотаріального оформлення попереднього договору є обов`язковим.
Відповідно до ст. 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню та державній реєстрації.
Відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, що підлягає нотаріальному посвідченню, є укладеним з дня такого посвідчення.
У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору, такий договір є нікчемним (частина перша статті 220 ЦК України).
Відповідно до положень ч.ч. 1, 2 ст. 216 ЦК України, нікчемний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Згідно із ст. 1212 ЦК України, особа, яка набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи (потерпілого) без достатньої правової підстави (безпідставно набуте майно), зобов`язана повернути потерпілому це майно. Особа зобов`язана повернути майно і тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала.
Вказані положення застосовуються незалежно від того, чи безпідставне набуття або збереження майна було результатом поведінки набувача майна, потерпілого, інших осіб чи наслідком події.
Положення цієї глави застосовуються також до вимог про: 1) повернення виконаного за недійсним правочином; 2) витребування майна власником із чужого незаконного володіння; 3) повернення виконаного однією із сторін у зобов`язанні; 4) відшкодування шкоди особою, яка незаконно набула майно або зберегла його у себе за рахунок іншої особи.
Під відсутністю правової підстави розуміється такий перехід майна від однієї особи до іншої, який або не ґрунтується на прямій вказівці закону, або суперечить меті правовідношення і його юридичному змісту. Тобто відсутність правової підстави означає, що набувач збагатився за рахунок потерпілого поза підставою, передбаченою законом, іншими правовими актами чи правочином.
Враховуючи викладене, попередній договір № 3-1-125 від 05.02.2021 року та попередній договір № 3-1-25 від 06.10.2021 року були обумовлені наявністю у сторін намірів щодо укладення в подальшому договору купівлі-продажу нерухомого майна, який згідно із положеннями ч. 1 ст. 657 ЦК України підлягає нотаріальному посвідченню.
Однак сторони уклали такі договори у простій письмовій формі, без їх нотаріального посвідчення.
Отже, вказані договори за формою не відповідають вимогам, встановленим законом до основного договору, тому недотримання сторонами вимог щодо нотаріального посвідчення попередніх договорів вказує про їх нікчемність, відповідно до ч. 1 ст. 220 ЦК України.
Нікчемні договори не породжують тих прав і обов`язків, настання яких бажали сторони.
Зазначене дає підстави вважати, що між позивачем та відповідачем укладено попередні договори купівлі-продажу нерухомого майна, які не посвідчені нотаріально і їх нікчемність почалась з моменту укладення. 
Враховуючи те, що грошові кошти у розмірі 516 712,56 гривень були передані позивачем відповідачу за попередніми договорами купівлі-продажу нерухомості від 05.02.2021 та 06.10.2021 року, які в силу закону є нікчемними та не створюють юридичних наслідків, вказані кошти підлягають поверненню ОСОБА_1 
ТОВ «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» було повернуто ОСОБА_1 грошові кошти у загальній сумі 467 000,00 грн (432 000,00 грн за договором № 3-1-125 від 05.02.2021 року та 35 000,00 грн за договором № 3-1-25 від 06.10.2021 року) отриманні за договорами купівлі-продажу нерухомості від 05.02.2021 та 06.10.2021 року.
Позивачем не заперечується факт того, що відповідачем на її користь були повернуті грошові кошти у сумі 466 550,00 грн, однак матеріали справи не містять доказів того, що позивач отримала саме таку суму коштів, тоді як відповідачем на підтвердження погнутої суми грошових коштів у розмірі 467 000,00 грн надані платіжні інструкції ( а.с.101-103).
Частиною другою статті 533 ЦК України встановлено, що сторони можуть визначити в грошовому зобов`язанні грошовий еквівалент в іноземній валюті.
Сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом Національного банку України, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не передбачений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом.
Ця норма кореспондується із приписами статті 524 ЦК України, згідно з якими зобов`язання має бути виражене у грошовій одиниці України - гривні. Сторони можуть визначити грошовий еквівалент зобов`язання в іноземній валюті.
Тобто, виконання зобов`язання у гривнях з урахуванням еквівалента іноземної валюти можливе лише у разі якщо сторони узгодили це у договорі.
У такому разі сума, що підлягає сплаті за зобов`язанням, визначається в гривнях за офіційним курсом НБУ, встановленим для відповідної валюти на день платежу, якщо інший порядок її визначення не передбачений договором або законом чи іншим нормативно-правовим актом. Вказана правова позиція зазначена у постановах Верховного Суду від 14 січня 2019 року у справі № 537/6309/16-ц (провадження № 61-43424св18), від 26 лютого 2020 року у справі № 357/5634/18-ц (провадження № 61-11515св19) та від 05 листопада 2020 року у справі № 531/251/19 (провадження № 61-22966св19).
З урахуванням наведеного, враховуючи умови договору щодо валюти договору, суд приходить до висновку про стягнення з відповідача на користь позивача грошові кошти в сумі 49 712,56 грн., що еквівалентно 1783,09 дол. США станом на день розрахунку (курс 1 дол. США -27,88 грн грн.).
Отже з відповідача на користь позивача підлягають стягненню грошові кошти у сумі 19 217,56 грн за договором № 3-1-125 від 05.02.2021, що еквівалентно 689,30 дол. США станом на день розрахунку (курс 1 дол. США -27,88 грн грн) та 30 495,00 грн за договором № 3-1-25 від 06.10.2021, що еквівалентно 1093,79 дол. США станом на день розрахунку (курс 1 дол. США -27,88 грн).
Згідно з частиною другою статті 625 ЦК України в разі порушення грошового зобов`язання боржник, який прострочив його виконання, на вимогу кредитора зобов`язаний сплатити суму боргу з урахуванням встановленого індексу інфляції за весь час прострочення, а також три проценти річних від простроченої суми, якщо інший розмір процентів не встановлений договором або законом.
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до пункту 8.35 постанови від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 (провадження № 12-79гс19), Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що нарахування інфляційних втрат на суму боргу та трьох процентів річних відповідно до статті 625 ЦК України є мірою відповідальності боржника за прострочення грошового зобов`язання, оскільки виступають способом захисту майнового права та інтересу, який полягає у відшкодуванні матеріальних втрат кредитора від знецінення грошових коштів унаслідок інфляційних процесів та отриманні компенсації боржника за неналежне виконання зобов`язання. Такі висновки сформульовані, зокрема, в постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 646/14523/15-ц (провадження № 14?591цс18).
У пункті 8.22 постанови Великої Палати Верховного Суду від 18 березня 2020 року у справі № 902/417/18 зазначено, що загальною ознакою цивільно-правової відповідальності є її компенсаторний характер. Заходи цивільно-правової відповідальності спрямовані не на покарання боржника, а на відновлення майнової сфери потерпілого від правопорушення. 
Одним з принципів цивільного права є компенсація майнових втрат особи, що заподіяні правопорушенням, вчиненим іншою особою.
Відповідно до правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 08.11.2019 року у справі № 127/15672/16-ц, від 10.04.2018 року та 27.04.2018 року у справах № 910/16945/14 та № 908/1394/17, від 16.11.2018 року у справі № 918/117/18, від 30.01.2019 року у справах № 905/2324/17 та № 922/175/18, від 13.02.2019 року у справі № 924/312/18, невиконання боржником грошового зобов`язання є триваючим правопорушенням, тому право на позов про стягнення коштів на підставі ст. 625 ЦК України виникає у кредитора з моменту порушення грошового зобов`язання до моменту його усунення.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16.01.2019 року у справі № 373/2054/16-ц вказано, що у частині другій ст. 625 ЦК України прямо зазначено, що 3 % річних визначаються від простроченої суми за весь час прострочення. Тому при обрахунку 3 % річних за основу має братися прострочена сума, визначена у договорі чи судовому рішенні.
28 вересня 2024 року представник позивача звернувся до ТОВ "ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС" з вимогою у строк 10 календарних днів від дати отримання цієї вимоги повернути грошові кошти за Попереднім договором купівлі - продажу квартири № 3-1-125 від 05.02.2021 року та Попереднім договором купівлі - продажу нерухомого майна № 3-1-25 від 06.10.2021 року.
Із рекомендованого повідомлення "Укрпошти" вбачається, що вказану вище вимогу ТОВ " ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС" отримало 09 листопада 2024 року, отже право нарахування 3% річних у позивача наступає з 20 жовтня 2024 року.
Як встановлено в судовому засіданні, позивач сплатила відповідачу за договорами купівлі продажу нерухомості № 3-1-125 від 05.02.2021 року та № 3-1-25 від 06.10.2021 року грошові кошти у загальній сумі 516 712,56 грн. Відповідачем позивачу були повернуті грошові кошти у загальному розмірі 467 000,00 грн (28.05.2024 -50 000,00 грн; 27.06.2024 – 40 000,00 грн; 08.08.2024 -80 000,00 грн; 22.08.2024-50 000,00 грн; 02.10.2024 -50 000,00 грн; 22.10.2024- 15 000,00 грн; 09.01.2025- 82 000,00 грн; 20.01.2025 -20 000,00 грн; 20.01.2025 -80 000,00 грн).
Розрахунок трьох процентів річних здійснюється за формулою: Сума санкції = С x 3 x Д : 365 : 100, де С - сума заборгованості, Д - кількість днів прострочення.
3% річних за договором № 3-1-125 від 05.02.2021 року складають 148,54 грн, що еквівалентно 5,33 дол. США станом на день розрахунку (курс 1 дол. США -27,88 грн).
(за період з 20.10.2024 року по 29.10.2024 року становить -148,54 =181218х3%х10:366:100)
3% річних за договором № 3-1-25 позивач просить стягнути за період з 11.10.2021 року по 03.07.2024 року, коли у позивача було відсутнє право на стягнення 3% річних, отже суд відмовляє у задоволенні позовних вимог в цій частині.
Таким чином, розглянувши справу в межах заявлених позовних вимог, дослідивши всебічно, повно, безпосередньо та об`єктивно наявні у справі докази, оцінив їх належність, допустимість, достовірність, достатність і взаємний зв`язок у сукупності, з`ясувавши усі обставини справи, на які сторони посилалися як на підставу своїх вимог і заперечень, з урахуванням того, що завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою захисту порушених або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичної особи, суд дійшов висновку про необхідність часткового задоволення поданого позову.
Обґрунтовуючи своє рішення, суд приймає до уваги вимоги ст. 17 Закону України «Про виконання рішень та застосування практики Європейського суду з прав людини», відповідно до якої суди застосовують при розгляді справи Конвенцію та практику Суду як джерело права та висновки Європейського суду з прав людини зазначені в рішенні у справі «Руїс Торіха проти Іспанії» (Ruiz Torija v. Spain) від 9 грудня 1994 року, серія А, № 303А, п. 2958. Суд повторює, що згідно з його усталеною практикою, яка відображає принцип, пов`язаний з належним здійсненням правосуддя, у рішеннях судів та інших органів з вирішення спорів мають бути належним чином зазначені підстави, на яких вони ґрунтуються. Хоча пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, його не можна тлумачити як такий, що вимагає детальної відповіді на кожен аргумент. Міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною залежно від характеру рішення.
ІV. Розподіл судових витрат.
Вирішуючи питання судових витрат на професійну правову допомогу, суд зазначає, що представником у позовній заяві вказано про стягнення з відповідача витрат на професійну правову допомогу, проте проведення остаточних розрахунків відбудеться за результатами розгляду справи протягом 5 (п`яти) днів після ухвалення рішення суду.
Порядок розподілу судових витрат між сторонами визначений статтею 141 ЦПК України.
Позивачем понесені та документально підтверджені судові витрати по сплаті судового збору у розмірі 640,03 гривень, які відповідно до ч. 1 ст. 141 ЦПК України, підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
Керуючись статтями 11, 220, 509, 626, 635, 640, 1212 ЦК України, статтями 4, 12-13, 19, 258, 259, 265, 268, 273, 354, 355 ЦПК України, суд

У Х В А Л И В:
Позовні вимоги ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину задовольнити частково.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС», як безпідставно набутих коштів за попереднім договором купівлі – продажу квартири № 3-1-125 від 05.02.2021 на користь ОСОБА_1 у сумі 19 217 (дев`ятнадцять тисяч двісті сімнадцять) гривень 59 копійок, що еквівалентно 689,30 дол. США станом на день розрахунку (курс 1 дол. США -27,88 грн).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС», на користь ОСОБА_1 3% річних від загальної суми заборгованості за Попереднім договором купівлі – продажу квартири № 3-1-125 від 05.02.2021 у сумі 148,54грн, що еквівалентно 5,34 дол. США станом на день розрахунку (курс 1 дол. США -27,88 грн).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю « ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС», як безпідставно набутих коштів за попереднім договором купівлі – продажу квартири № 3-1-25 від 06.10.2021 на користь ОСОБА_1 у сумі 30 459 (тридцять тисяч чотириста п`ятдесят дев`ять) гривень 00 копійок, що еквівалентно 1093,79 дол. США станом на день розрахунку (курс 1 дол. США -27,88 грн).
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС» на користь ОСОБА_1 судовий збір у розмірі 640 (шістсот сорок) гривень 03 копійки.
В іншій частині позовних вимог відмовити.
З текстом рішення можна ознайомитись в Єдиному державному реєстрі судових рішень за посиланням http://reyestr.court.gov.ua.
Рішення може бути оскаржене в апеляційному порядку безпосередньо до Київського апеляційного суду шляхом подачі у 30-денний строк з дня проголошення рішення апеляційної скарги.
Відомості про учасників справи згідно п. 4 ч. 5 ст.265 ЦПК України:
Позивач: ОСОБА_1 , ІНФОРМАЦІЯ_1 , РНОКПП НОМЕР_1 , адреса реєстрації місця проживання: АДРЕСА_4 ;

Відповідач: Товариство з обмеженою відповідальністю «ГОСТОМЕЛЬ РЕЗИДЕНС», код ЄДРПОУ 41295443, адреса: 08289, Київська область, Бучанський район, с-ще Гостомель, вул. Б. Хмельницького, буд. 1-3.

Суддя М.П. Одарюк