ПОЛТАВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
Справа № 549/248/25  Номер провадження 22-ц/814/648/26	Головуючий у 1-й інстанції Василюк Т. М.  Доповідач ап. інст. Пікуль В. П.	

П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
17 лютого 2026 року 	м. Полтава	

Полтавський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого Пікуля В.П.,
суддів Одринської Т.В., Панченка О.О.,
за участю секретаря судового засідання Філоненко О.В., 

розглянувши у відкритому судовому засіданні у режимі відеоконференції цивільну справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» на рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 року у справі за позовом  ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» про розірвання договору оренди земельної ділянки, 
В С Т А Н О В И В:
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2025 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» (далі – ТОВ «Райз-Схід») про розірвання договору оренди земельної ділянки.
В обґрунтування позовних вимог зазначено, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,4415 га, кадастровий номер 5325182600:00:018:0080, яка розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області.
18 січня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі № б/н щодо оренди вищевказаної земельної ділянки строком на 15 років.
Відповідно умов договору оренди землі, нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 64498,31 грн, орендна плата становить 16,39 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки за один рік користування земельною ділянкою, із якої вираховуються податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України. Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахування коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі. 
Крім цього, пунктом 4.5 договору, орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим договором.
Водночас, орендна плата за 2023 рік була сплачена лише 14 лютого 2024 року, орендна плата за 2024 рік була сплачена лише 16 січня 2025 року, тобто має місце порушення строку оплати оренди за договором оренди у 2023 році та 2024 році.
Також у 2023 році орендна плата була сплачена у меншому розмірі, ніж встановлено умовами договору оренди землі, а саме:
2023 рік - індексації НГО не було, мали застосувати індекс інфляції 1,051. Мало надійти орендної плати (після оподаткування) за 348 днів оренди 8113,52 грн без інфляційних нарахувань, 8527,31 грн - з інфляційними нарахуваннями.
Однак 14 лютого 2024 року позивачу на рахунок надійшло лише 8113,53 грн, на 413,78 грн менше, ніж встановлено умовами договору.
Тобто, у 2023 році відповідачем порушено договір оренди землі в частині несплати орендної плати у повному розмірі.
Отже, має місце факт систематичного порушення орендарем (відповідачем) договору оренди землі щодо сплати орендної плати, що є підставою для розірвання договору оренди землі.
Враховуючи викладене, позивача прохає суд розірвати договір оренди землі № б/н від 18 січня 2023 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» щодо земельної ділянки площею 2,4415 га, кадастровий номер 5325182600:00:018:0080, яка розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області, а також витрати, пов`язані з розглядом справи, стягнути за рахунок відповідача.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Райз-Схід» про розірвання договору оренди землі задоволено.
Розірвано договір оренди від 18 січня 2023 року земельної ділянки з цільовим призначенням: 01.01 для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, загальною площею 2,4415 га, з кадастровим номером: 5325182600:00:018:0080, що розташована на території Мелехівської сільської ради Лубенського (колишнього Чорнухинського) району Полтавської області, укладений 18 січня 2023 року між громадянкою України ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «Райз-Схід», як орендарем.
Стягнуто з ТОВ «Райз-Схід» на користь ОСОБА_1 понесені судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 1211,20 грн.
Короткий зміст вимог апеляційної скарги
З рішенням Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 року не погодився відповідач та оскаржив його в апеляційному порядку, подавши до суду апеляційну скаргу, в якій прохав суд скасувати оскаржуване рішення місцевого суду та ухвалити нове, яким у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмовити у повному обсязі.
Позиції учасників справи
Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу
На думку особи, яка подала апеляційну скаргу, оскаржуване рішення місцевого суду є незаконним, необґрунтованим та підлягає скасуванню, оскільки: допущено неправильне застосування норм матеріального права; порушення з боку відповідача не є систематичними; недоведено істотність порушень, які стали підставою для розірвання договору.
На думку відповідача, недоплата орендної плати у розмірі 413,78 грн у 2023 році (інфляційні нарахування) не може бути кваліфікована як істотне порушення. Позивачем не надано обґрунтованого розрахунку інфляційних втрат та не доведено, яким чином така сума унеможливила реалізацію цілей договору. У випадку неістотної недоплати орендної плати (чи встановлення неістотності такого порушення судом) ефективним та пропорційним буде такий спосіб захисту, як стягнення заборгованості з орендної плати, а не розірвання договору оренди, що узгоджується із правовою позицією, викладеною Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23.
Щодо відзиву на апеляційну скаргу
Відзив на апеляційну скаргу з дотриманням вимог ЦПК України до Полтавського апеляційного суду не надходив.
Відповідно до частини третьої статті 360 ЦПК України відсутність відзиву на апеляційну скаргу не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції.
Щодо явки та позиції учасників справи в суді апеляційної інстанції
Представник ТОВ «Райз-Схід» - адвокат Діренко М.С., взявши участь у розгляді справи у режимі відеоконференції, підтримала вимоги поданої відповідачем апеляційної скарги та прохала її задовольнити з підстав, що у ній наведені.
Інші учасникисправи у судове засідання не з`явилися, будучи належним чином повідомлені про час, дату та місце розгляду справи. 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Колегія суддів, заслухавши доповідь судді-доповідача, вислухавши пояснення представника відповідача, перевіривши матеріали справи та доводи апеляційної скарги, приходить до такого висновку.
Встановлені обставини справи
Судом першої інстанції встановлено та підтверджується матеріалами справи, що ОСОБА_1 є власником земельної ділянки площею 2,4415 га, кадастровий номер 5325182600:00:018:0080, цільове призначення для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, розташованої на території Мелехівської сільської ради Лубенського району Полтавської області на підставі договору купівлі-продажу від 18 січня 2023 року.
18 січня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі № б/н, відповідно до якого орендодавець ОСОБА_1 надала, а орендар ТОВ «Райз-Схід» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4415 га, кадастровий номер 5325182600:00:018:0080, яка знаходиться на території Мелехівської сільської ради Лубенського району Полтавської області, строком на 15 років.
У пункті 2.6 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 64498,31 грн.
Згідно з пунктом 4.1 договору оренди землі, орендна плата становить 16,39 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один повний рік користування земельною ділянкою з якої вираховується податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України.
Таким чином, відповідно до умов договору, розмір орендної плати за договором становить 10571,27 грн (64498,31 х 16,39 %) на рік.
Пунктом 4.5 договору передбачено, що орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим договором.
За перший рік орендна плата здійснюється з 18 січня 2023 року, за останні роки орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди.
Відповідно до пункту 9.4 договору оренди, орендар зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за цим договором орендні платежі.
Згідно пункту 14.1 договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами. Право оренди за договором виникає з моменту державної реєстрації.
Відповідно до виписки по рахунку позивача:
14 лютого 2024 року ТОВ «Райз-Схід» здійснило виплату орендної плати за 2023 рік в розмірі 8113,53 грн. 
16 січня 2025 року ТОВ «Райз-Схід» здійснило виплату орендної плати за 2024 рік в розмірі 8943,88 грн. 
Зазначена виплата за 2024 рік також підтверджуються платіжною інструкцією, яку суду надав відповідач, а саме №707 від 16 січня 2025 року на суму 8943,88 грн.
Відповідно до пункту 4.4 договору, обчислення розміру орендної плати здійснюється із урахуванням коефіцієнту щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, що розраховується центральним органом виконавчої влади, що реалізує політику у сфері земельних відносин за індексом споживчих цін. Інші показники інфляції (річного індексу споживчих цін на товари і послуги, які купує населення для невиробничого споживання) не впливають на визначення розміру орендної плати.
Сторони в пункті 12.3 спірного договору оренди погодили, що дія договору припиняється шляхом його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.
Позиція суду апеляційної інстанції
Щодо розірвання договору оренди землі
Серед підстав виникнення цивільних прав та обов`язків законодавець у пункті 1 частини другої статті 11 ЦК України вирізняє, зокрема, договори.
За змістом частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства (частина перша статті 628 ЦК України).
У частині першій статті 638 ЦК України передбачено, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх його істотних умов.
Відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом (частина друга статті 792 ЦК України).
Правилами частини першої статті 2 Закону України «Про оренду землі» визначено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються ЗК України, ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Отже, оренда землі є окремим випадком найму майна, загальні правила якого визначені приписами цивільного (приватного) права. Відповідно й законодавче регулювання підстав припинення права оренди землі складається з норм цивільного та земельного законодавства.
За загальним правилом частини першої статті 651 ЦК України, яке застосовується до будь-яких цивільних (приватноправових) правовідносин з приводу зміни або розірвання цивільних (приватноправових) договорів, така зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Винятком з цього правила (про те, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін) є приписи частини другої статті 651 ЦК України, що надають суду повноваження зі зміни або розірвання договору (без наявності згоди сторін), проте у випадках, визначених законом. Тож загальне правило про розірвання та зміну договору без згоди сторін на підставі рішення суду передбачене у частині другій статті 651 ЦК України, що визначає універсальні засади, застосовні до усіх видів приватноправових договорів.
З огляду на наведені правила абзацу першого частини другої статті 651 ЦК України як цивільне законодавство, так і земельне передбачає окремі приклади його застосування, що мають характер загальних для усіх цивільних відносин (у разі істотного порушення цивільного договору іншою стороною), а також характер спеціалізованих - для інших приватноправових договорів та для інших окремо застережених у законі видів порушень цивільних договорів (зокрема, окремі правила статті 141 ЗК України, застосовні до догорів оренди землі).
Спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи статті 32 Закону України «Про оренду землі», а також статті 141 ЗК України, пункт «д» частини першої якої передбачає, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Функціональним призначенням ЦК України у врегулюванні спірних відносин є деталізація та диференціація факту систематичної несплати орендної плати як підстави припинення договору оренди землі шляхом його розірвання.
Ця деталізація та диференціація здійснюється відповідно до частини другої статті 651 ЦК України, якою передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Водночас істотним, відповідно до цієї норми права, є таке порушення стороною договору його умов, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Потреба деталізації та диференціації систематичної несплати орендної плати під час застосування пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України обумовлена надзвичайно узагальненим формулюванням категорії «систематична несплата земельного податку або орендної плати» як однієї з підстав припинення права оренди землі.
Оскільки на практиці така систематична несплата може бути повною або частковою (недоплата), то цілком очевидно, що законодавець врегулював відносини оренди землі з огляду на те, що специфічні підстави припинення права оренди землі, зокрема за систематичну повну несплату орендної плати за землю, визначені відповідними нормами ЗК України, а нормами ЦК України надається можливість додаткової оцінки саме часткової несплати (недоплати) орендної плати за землю та її кваліфікації як істотного порушення договору в контексті з`ясування наявності підстав для його розірвання.
До того ж потрібно враховувати, що коли норма закону закінчується словами «якщо інше не встановлено законом або договором» (або інше подібне формулювання), як от в частині першій статті 651 ЦК України, то це означає, що правила спеціального закону або домовленість сторін договору можуть скасувати дію відповідної загальної правової норми шляхом запровадження іншого правила поведінки, розрахованого на ту ж саму фактичну ситуацію, на яку була розрахована така норма.
У частині другій статті 651 ЦК України використано дещо іншу формулу закінчення «та в інших випадках», що дозволяє зробити висновок, що правило, викладене у цій правовій нормі, не може бути скасоване (ані спеціальним законодавством, ані домовленістю сторін), а може бути винятково доповнене - спеціальним законодавством або домовленістю сторін.
З наведеного можна зробити висновок, що приписи про підстави припинення права користування земельною ділянкою, визначені пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України (систематична несплата орендної плати), та правила частини другої статті 651 ЦК України, якими передбачено, що договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом, співвідносяться як такі, що не суперечать одні одним, а навпаки - доповнюють одні одних.
Такі правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23.
Щодо розірвання договору оренди землі на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України
Договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (стаття 13 Закону України «Про оренду землі»).
Згідно з частиною першою статті 15 Закону України «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди, зокрема, є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату, а приписи статей 24, 25 цього Закону визначають права та обов`язки орендодавця та орендаря, зокрема право орендодавця вимагати від орендаря використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди і своєчасного внесення орендної плати, а також право орендаря самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі.
Орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку, а в разі оренди землі в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також орендної плати за водний об`єкт (абзац п`ятий частини першої статті 24 Закону України «Про оренду землі»).
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку, а в разі оренди земельної ділянки в комплексі з розташованим на ній водним об`єктом - також і орендну плату за водний об`єкт (частина друга статті 25 Закону України «Про оренду землі»).
Підстави припинення договору оренди землі - це законодавчо закріплені обставини, які передбачають припинення договірних відносин.
Відповідно до спеціальної норми частини першої статті 32 Закону України «Про оренду землі» на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, для того щоб констатувати наявність підстав для припинення права користування земельною ділянкою згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, суд має встановити такі обставини, як «систематичність» та «несплату», зокрема, орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду звертала увагу на те, що під систематичністю під час вирішення приватноправових спорів розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання. Судова практика у розумінні поняття «систематичність» у подібних правовідносинах є усталеною (постанови Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду: від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 277/1186/18-ц, від 29 липня 2020 року у справі № 277/526/18, від 20 серпня 2020 року у справі № 616/292/17, від 08 травня 2024 року у справі № 629/2698/23; постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду: від 24 листопада 2021 року у справі № 922/367/21, від 04 липня 2023 року у справі № 906/649/22, від 20 лютого 2024 року у справі № 917/586/23, від 02 квітня 2024 року у справі № 922/1165/23 та інші).
Щодо поняття «несплата», вжите у пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати.
Такий висновок є логічним та виправданим, оскільки поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними. Оскільки в конструкції згаданої правової норми не наведено жодного означення до слова «несплата», можна виснувати, що законодавець у згаданій правовій нормі не передбачив жодної альтернативи повної несплати, тобто не визначив, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є не лише систематична несплата, а й систематична недоплата орендної плати.
До того ж потрібно враховувати, що розмір недоплати може варіюватися орієнтовно від 1 % до 99 % суми належної орендної плати, що не може не впливати на ступінь порушення прав власника землі та оцінку істотності такого порушення.
Протилежне розуміння, а саме якщо вважати підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України, зокрема й сплату орендної плати не в повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), навряд чи буде справедливим та розумним, оскільки під дію цієї спеціальної норми права підпадатимуть і незначні (неістотні) порушення, наприклад систематична недоплата 1,00 грн зі 10000,00 грн орендної плати. За таких обставин суди будуть змушені на підставі пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України розривати договори оренди землі всупереч принципу збереження договору.
Цей підхід надасть можливість орендодавцю вимагати розірвання договору оренди землі в тому разі, коли несплата орендної плати є частковою та зумовлена, зокрема, виникненням спору між сторонами з приводу порядку нарахування та розміру орендних платежів. Таке тлумачення норм права порушуватиме баланс інтересів сторін у договірних відносинах, надавши власнику землі більше переваг у порівнянні з її орендарем.
Потрібно враховувати, що правова природа відносин оренди землі, яка зазвичай передбачає тривале використання такого об`єкта цивільних прав і сталість таких відносин, відповідає інтересам цивільного обігу загалом. Ба більше, використання земельної ділянки завжди пов`язане з неодмінними витратами орендаря на її утримання відповідно до цільового призначення цієї ділянки.
Якщо дотримуватися згаданого протилежного підходу, то договір буде під постійною загрозою його розірвання, що порушить принцип сталості відносин з використання землі, що своєю чергою стимулюватиме орендаря ставитися до орендованої земельної ділянки у споживацький спосіб, не дбати про неї, не вкладати кошти у покращення чи належне утримання такого особливого виду майна, тобто призведе до того, що орендар не буде обирати таку поведінку, яка більшою мірою відповідала б ознакам доброго господаря стосовно орендованої ним землі.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20 листопада 2024 року у справі № 918/391/23 зазначено, що підставою розірвання договору оренди землі згідно з пунктом «д» частини першої статті 141 ЗК України є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати. Ця спеціальна правова норма у такому випадку є самостійною та достатньою, і звертатися до більш загальної норми частини другої статті 651 ЦК України немає потреби, оскільки вона передбачає саме додаткову (до основної) підставу для розірвання договору оренди землі.
Щодо можливості розірвання договору оренди землі на підставі частини другої статті 651 ЦК України
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала під час укладення договору.
Порушення договору на предмет істотності суд оцінює винятково за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає зміни чи розірвання договору.
У кожному конкретному випадку істотність порушення договору потрібно оцінювати з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Поняття такої істотності закон визначає за допомогою іншої оціночної категорії - «значної міри позбавлення сторони того, на що вона розраховувала під час укладення договору». Тобто критерієм істотного порушення договору закон визначив розмір завданих цим порушенням втрат, який не дозволяє потерпілій стороні отримати те, на що вона очікувала, укладаючи договір. Йдеться не лише про грошовий вираз зазначених втрат, зокрема й збитків, але й про випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору. Співвідношення завданих порушенням договору втрат із тим, що могла очікувати від його виконання ця сторона, має вирішальне значення для оцінки істотності такого порушення.
Подібні висновки викладені у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 16 січня 2021 року у справі № 910/2861/18 та від 13 липня 2022 року у справі № 363/1834/17, у яких зазначено, що для застосування частини другої статті 651 ЦК України суд має встановити не лише факт порушення договору, але й завдання цим порушенням шкоди (яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди), її розмір, а також те, чи дійсно істотною є різниця між тим, на що мала право розраховувати потерпіла сторона, укладаючи договір, і тим, що насправді вона змогла отримати.
Головна ідея, на якій ґрунтується правило частини другої статті 651 ЦК України, полягає у тому, що не будь-яке, а лише істотне порушення умов договору може бути підставою для вимоги про його розірвання або зміну. Неістотні (незначні) порушення умов договору є недостатніми для обґрунтованого та правомірного застосування такого крайнього заходу, як розірвання договору або його зміна в судовому порядку.
Ця ідея спирається на принцип, який називається принципом збереження договору (preservation of contract). Договірні відносини мають підтримуватися, допоки це можливо й економічно доцільно для сторін. Розірвання договору має бути крайнім заходом задля мінімізації витрат, пов`язаних з укладенням та виконанням договору.
Ураховувати істотність порушення важливо, оскільки протилежне тлумачення норм права може призвести до того, що управнена сторона договору, яка має відповідно до закону або договору право на відмову від нього або розірвання, може ним скористатися за найменший відступ від умов договору. Таке становище є неприпустимим, оскільки може порушити стабільність цивільного обороту і є надзвичайно несправедливим нехтуванням правовим принципом пропорційності між тяжкістю порушення договірних умов і відповідальністю, яка застосовується за таке порушення. Незастосування критерію істотності порушення позбавляє зобов`язану сторону договору можливості заперечувати проти розірвання договору і провокує управнену сторону відмовлятися від договору (розривати його) за найменшого порушення.
Одним із факторів, що може братися до уваги під час оцінки істотності порушення умов договору як підстави для його розірвання, є те, наскільки зобов`язана сторона, яка порушила договір, реально заінтересована у збереженні договору, а також те, чи не спричинить розірвання договору для неї значної шкоди.
Розірвання договору як санкція має бути максимально збалансованим і відповідати тяжкості допущеного порушення. Вирішальне значення для застосування зазначеного припису закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона. У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення має вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення (постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 09 грудня 2020 року у справі № 199/3846/19).
Отже, законодавство в питанні розірвання договору дбає не лише про інтереси управненої сторони, а й про інтереси зобов`язаної сторони, оскільки розірвання договору може завдати значних збитків стороні, яка допустила незначне порушення, тобто законодавець прагне досягти справедливого балансу між інтересами сторін договору.
Також потрібно враховувати, що у відносинах оренди землі основним їх регулятором, крім спеціального законодавства, є договір оренди землі. Враховуючи, що договір є регулятором відносин з використання земельної ділянки, на ці відносини поширюються правила статті 3 ЦК України, яка визначає, що загальними засадами цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність. Тож і приписи чинного законодавства, і умови договору потрібно застосовувати крізь призму загальних засад статті 3 ЦК України. Відповідно істотність за абзацом другим частини другої статті 651 ЦК України має оцінюватися так само з точки зору справедливості, добросовісності та розумності, які сукупно утворюють цільний засадничий принцип регулювання приватноправових відносин.
Велика Палата Верховного Суду у вищевказаній постанові зазначала, що у разі, якщо має місце сплата орендної плати у меншому розмірі, аніж визначеного умовами договору оренди землі, тобто орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає не спеціальна норма пункту «д» частини першої статті 141 ЗК України, а загальне правило частини другої статті 651 ЦК України - у разі істотності порушення договору іншою стороною.
Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі частини другої статті 651 ЦК України.
Натомість у разі неістотної часткової несплати орендної плати, а так само у разі виникнення спору щодо її розміру, порядку здійснення платежів тощо, у власника завжди є право на звернення до суду з позовом про стягнення таких орендних платежів, 3 % річних, інфляційних втрат, неустойки тощо. Такий спосіб захисту буде ефективним та пропорційним, відновлюватиме порушене право орендодавця та зберігатиме договір оренди землі виходячи з балансу інтересів обох сторін.
Верховний Суд у постанові від 11 лютого 2026 року по справі № 198/346/24 ураховує, що у контексті частини другої статті 651 ЦК України систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості. У пункті «д» частини першої статті 141 ЗК України йдеться про факт систематичної повної несплати, і такий факт уже завершився в минулому, тому підстава для пред`явлення позову (і для його задоволення) продовжує існувати.
Згідно з частиною четвертою статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Вимогами частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України установлено, що кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях (частина шоста статті 81 ЦПК України).
Відповідно до статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування (стаття 77 ЦПК України).
Достовірними є докази, на підставі яких можна встановити дійсні обставини справи (стаття 79 ЦПК України).
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
За змістом статті 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
У справі, яка переглядається судом встановлено, що 18 січня 2023 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Райз-Схід» укладено договір оренди землі № б/н, відповідно до якого орендодавець ОСОБА_1 надала, а орендар ТОВ «Райз-Схід» прийняв у строкове платне користування земельну ділянку площею 2,4415 га, кадастровий номер 5325182600:00:018:0080, яка знаходиться на території Мелехівської сільської ради Лубенського району Полтавської області, строком на 15 років.
У пункті 2.6 договору оренди землі визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 64498,31 грн.
Згідно з пунктом 4.1 договору оренди землі, орендна плата становить 16,39 % від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки за один повний рік користування земельною ділянкою, з якої вираховується податки та збори з доходів орендодавця згідно Податкового кодексу України.
Таким чином, відповідно до умов договору, розмір орендної плати за договором становить 10571,27 грн (64498,31 х 16,39 %) на рік.
Пунктом 4.5 договору передбачено, що орендар вносить орендну плату один раз на рік, за перший рік оренди, орендна плата сплачується до 31 грудня року, в якому укладено цей договір, пропорційно фактичній кількості календарних днів оренди, в подальшому орендна плата сплачується один раз на рік до 31 грудня поточного року. Орендар має право виплачувати орендну плату частинами, протягом строку, визначеного цим договором.
За перший рік орендна плата здійснюється з 18 січня 2023 року, за останні роки орендна плата сплачується пропорційно фактичній кількості днів оренди.
Відповідно до пункту 9.4 договору оренди, орендар зобов`язаний вчасно сплачувати всі належні за цим договором орендні платежі.
Сторони визначили, що за невиконання або неналежне виконання договору сторони несуть відповідальність відповідно до закону та цього договору (пункт 13.1 договору). Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталося не з її вини (пункт 13.2 договору).
Як на підставу для розірвання договору ОСОБА_1 посилалася на недоплату відповідачем орендної плати за 2023 рік у сумі 413,78 грн, а також несплату орендної плати за 2023 рік та 2024 рік в строки, які обумовлені умовами договору оренди земельної ділянки.
Так, з матеріалів справи вбачається, що ТОВ «Райз-Схід» за 2023 рік не здійснило позивачу виплати орендної плати з урахуванням коефіцієнта щорічної індексації нормативної грошової оцінки землі, яка, згідно відомостей позивача та здійснених місцевим судом підрахунків, становить 428,33 грн, що в свою чергу не оскаржується й відповідачем.
Крім того, у порушення пункту 4.5 договору оренди землі, згідно умов якого орендна плата сплачується до 31 грудня року, відповідач сплату орендної плати здійснив: 14 лютого 2024 року - виплата орендної плати за 2023 рік в розмірі 8113,53 грн; 16 січня 2025 року -виплата орендної плати за 2024 рік в розмірі 8943,88 грн. 
Верховний Суд неодноразово зазначав, що систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, у тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору.
Більше того, сам факт систематичного порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (постанови Верховного Суду від 06 березня 2019 року у справі №183/262/17, від 31 липня 2020 року у справі № 479/1073/18, від 23 березня 2021 року у справі № 922/2754/19, від 18 жовтня 2023 року у справі № 926/5237/22).
Встановивши факт невиплати орендарем орендної плати у належному порядку та розмірі у 2023-2024 роках за користування земельною ділянкою з кадастровим номером 5325182600:00:018:0080, що свідчить про систематичне невиконання умов договору в частині своєчасного розрахунку за орендною платою, яка мала б виплачуватись орендодавцю щорічно не пізніше 31 грудня поточного року, суд першої інстанції, з яким погоджується й суд апеляційної інстанції, дійшов обґрунтованого висновку про наявність підстав для задоволення позову ОСОБА_1 до ТОВ «Райз-Схід» про розірвання договору оренди земельної ділянки.
Що ж стосується інших доводів апеляційної скарги, то вони не беруться судом до уваги, з огляду на встановлені обставини справи, з яких вбачається неналежне виконання орендарем умов укладеного договору оренди землі щодо розміру та строків сплати орендної плати орендодавцю, що мають систематичний характер та тривалий період їх порушення.
Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги
Відповідно до частини першої статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Як передбачено пунктом 1 частини першої статті 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно із статтею 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Враховуючи викладене, колегія суддів вважає, що доводи апеляційної скарги не спростовують висновки суду першої інстанції, який всебічно, повно, об`єктивно та безпосередньо дослідив надані позивачем докази, із дотриманням норм процесуального права, правильно застосував норми матеріального права і ухвалив законне та обґрунтоване судове рішення.
Отже, апеляційну скаргу ТОВ «Райз-Схід» слід залишити без задоволення, а рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 року – без змін.
Щодо судових витрат
За правилами частини першої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Зважаючи на те, що апеляційна скарга підлягає залишенню без задоволення, відсутні підстави для нового розподілу судових витрат, понесених сторонами під час розгляду справи місцевим судом, та відсутні підстави для розподілу судових витрат у суді апеляційної інстанції.

Керуючись статтями 367, 374, 375, 382 ЦПК України, суд -

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Райз-Схід» – залишити без задоволення.

Рішення Чорнухинського районного суду Полтавської області від 04 серпня 2025 року – залишити без змін.

Постанова набирає законної сили з дня прийняття та може бути оскаржена безпосередньо до Верховного Суду шляхом подачі касаційної скарги протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 23 лютого 2026 року.

Головуючий       В.П. Пікуль
Судді         Т.В. Одринська

О.О. Панченко